本报记者 宋兴国 实习生 李秋珊 北京报道

上半年房地产行业成绩单出炉。

投资仍在高位，上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。新开工面积增速有所加快，土地购置面积更是结束了2018年以来的持续零、负增长，重回7.2%的高位。

销售有所好转。商品房销售面积和销售额增速连续两月攀升。分区域来看，中西部地区销售均保持着10%以上的增长，而东部地区和东北地区的销售面积则同比下降。

而资金则依旧相对吃紧。上半年，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%；而个人按揭贷款则下降4.0%，连续9个月同比下降。

尽管数据向好，但房地产投资的结构引起疑虑。作为房地产投资的主要组成部分，土地购置费同比暴涨近70%，而建安成本则持续负增长。

对此，中国房地产业协会副秘书长董悦仲在7月16日的国是论坛——年中经济形势分析会上告诉21世纪经济报道记者，从数据来看，上半年房地产的增长维持相对高位，最重要原因是高压调控下，楼市看涨预期仍在，同时地方政府对房地产的税费收入依然非常依赖。他表示，下半年房地产仍会保持增长态势，要用“慢撒气”的方法，真正建立长效机制，实现房地产的高质量发展。

补库存周期将至？

2018年1-6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速相比上月有所回落，但仍保持着2018年以来的高位增长态势。

其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

“下半年，房地产投资有望保持较快增长”，在就2018年上半年国民经济运行情况答记者问时，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，房屋新开工面积、土地购置面积和土地购置费在上半年增长加快，是投资继续保持较高增长的先行指标。

数据显示，上半年，房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，而房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

这被认为与楼市目前库存去化较快的大环境有关。7月16日，中原地产首席分析师张大伟表示，2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，2018年6月市场库存为55083万平方米。库存数据已经跌至48个月最低，连续4年下调，“整体来看，全国性的去库存周期已经完成”。

而从机构数据来看，补库存也有其必要性。易居研究院报告显示，2018年5月，受其监测的100个城市，新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，处在历史相对低位。住建部曾在2017年4月发文，要求去化周期在12-6个月的地方，要增加供地。

因此，上半年房地产投资、新开工面积等数据的增速提升，被认为是一些地方和企业积极补库存的举动所导致。7月16日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，“楼市正在进入补库存阶段”。

严跃进表示，从土地购置情况和新开工情况来看，增速均有所上涨，企业购地开工补库存的积极性很足。同时，销售方面，商品房销售额增长13.2%，销售面积增长3.3%，均好于市场预期，这为房企带来的销售资金的回笼，一定程度上助推了开发企业补库存的热情。

但这并不意味着市场将迎来全面的宽松，毛盛勇表示，在一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存，所以，要因城施策，精准调控。

对经济增长贡献下降

尽管2018年上半年房地产投资增速仍保持相对高位，但也有分析人士指出，其对经济发展的拉动作用正在下滑。

这集中体现在房地产投资的组成结构，在2018年发生急剧变化。

房地产开发投资主要由建安成本和土地购置费组成。其中，建安成本是企业用于房屋建筑工程、安装工程的投资额，与开工面积、施工面积关系较大。而土地购置费是指房地产开发企业通过包括土地出让金在内的各种方式，取得土地使用权而支付的费用。

建安成本是房地产开发投资的最主要组成部分，占到70%左右。但根据国家统计局最新数据，前5月，建安成本占房地产开发投资的比例从2017年6月的74.23%下降到65.90%。在房地产开发投资持续保持两位数左右的高位增长时，建筑投资和安装投资分别同比下滑2.5%和7%，降幅在2018年持续扩大。

与此同时，今年5月的土地购置费的增速却从2017年底的23.4%，飙升至69.3%，其在整个房地产投资的占比，也从去年末的21.1%，上升至27.52%。

对此，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长严金明告诉21世纪经济报道记者，建安成本的负增长，一方面有调控带来的政策影响，另一方面，也有宏观经济形势的影响。其持续走弱，对上下游水泥、建材、家具等产业的影响较大。

对于土地购置费的快速增长，严金明指出，这与地价上涨有关。同时，房价总体由建安成本、土地购置成本、房企利润组成，由于全国房价在调控下整体稳定，土地购置成本的大幅上升，将会对房企利润造成比较明显的挤压。

招商证券今年曾在报告中指出，土地购置费虽然属于地产投资完成额的一部分，却不计入GDP核算。在房地产投资构成部分中，对上游周期品需求和价格有影响的是建安工程部分。而随着建安工程对房地产投资的贡献率明显下降，地产投资对经济的贡献正在下降，即地产投资的乘数效应影响正在减弱。

这种情况，也让业界对房地产在经济发展中的作用有所反思。亿翰智库董事长陈啸天曾在某地产论坛上表示，房地产行业已经进入了存量时代，在经济发展中的作用也将从过去的助推器角色向稳定器转变。“今后将更多作为压舱石，解决一定的就业，对经济增长保证一定的贡献。”

我国的住房市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

租赁资产证券化产品纷纷发行

自2017年以来，长租公寓运营主体频繁发行住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

2018年7月5日，“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过发审会，产品规模高达100亿元，将于上交所发行。同策房地产研究院院长助理张宏伟分析表示，“受到发债变缓影响，时隔两个月恒大租赁住房ABS终于成功获批，这是恒大集团首单住房租赁ABS产品。在国家推进住房租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道对于恒大地产具有十分重要的意义。”

此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”于上交所发行，发行总额50亿元，储架规模10亿元，首期发行5亿元。7月4日，“国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模3.12亿元。7月3日，“国信证券-链融科技万科供应链金融1号（第一期）资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模6.97亿元。

业内人士认为，作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

住房租赁面临政策利好

业内普遍认为，我国的住房市场正在经历变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，业已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

事实上，自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策不断出台，“租购同权”、“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速住房租赁制度建设的催化剂。

与此同时，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入企业“竞自持面积”的附加条件，保障租赁住房的土地供应。据不完全统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。

另外，根据北京市国土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供应计划》，未来五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地约1300公顷用作租赁住宅的建设用地，提供租赁住房合计约50万套。

深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。第一太平戴维斯近日发布的一项研究报告预计，“未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场、成为行业内的服务标杆”。

租赁公共服务平台已见雏形

随着多个城市租赁政策密集落地，各地租赁平台也陆续试运行。2018年3月31日，上海市住房租赁公共服务平台上线试运行。据介绍，该平台未来将逐步实现租赁合同网签、备案一体化，同时为规模化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

目前，平台已经初见雏形。功能上，平台已经实现实名认证、房源发布、合同网签等基本功能，并提供公积金支付房租申请、居住缴费、维修申报等线上便民服务。房源上，平台目前每日提供房源接近4万套，房源类型主要有经纪机构房源、代理经租房源和个人发布房源。未来，国企的新建转化的20万套租赁住宅也将纳入平台的房源体系。

值得关注的是，对于规模大、信誉好、具备信息化等条件的租赁企业，政府允许其跳过房源审核环节，直接通过数据接口方式批量上传房源信息，即时对外发布。

“平台的实质功能是规范租赁市场，解决目前市场中权利纠纷、虚假信息、租金哄抬三大问题。”克而瑞地产研究中心一位分析师指出，“中介平台未来将受冲击，租赁公共服务平台或成为租户首要入口。”

该人士认为，虽然目前政府设立的租赁公共服务平台对行业的影响力有限，对整个市场的规范作用尚不明显，但未来影响力会不断加强。“平台中房源成交数量决定了平台的影响力，一旦未来大规模国企房源入市时，平台将真正具备话语权。届时，其他中介网站或受到冲击，住房租赁公共服务平台很有可能会成为租户的首要入口，政府可以平台化管理整个租赁市场”。

谈及未来住宅租赁市场面临的挑战，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，“长租公寓市场投资者和运营方需要在“短”和“长”两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场；长期需要可持续的盈利能力。因此产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是应对挑战的关键。”

16日，国家统计局发布2018年1-6月全国房地产开发投资和销售情况数据显示，前6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

具体来看，前6月，房企房屋施工面积709649万平方米，同比增长2.5%，增速比1-5月提高0.5个百分点。房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月提高5.1个百分点。土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

房地产销售同样火热。1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%。以此为起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长记录。

在此背景下，房企销售业绩普遍亮眼。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，公布前6月销售业绩的31家房企销售总金额达到了25031亿元，同比去年同期上涨36.2%。其中，3家房企半年突破3千亿元。

不过，张大伟认为，房地产贷款额度中按揭贷款明显收紧，将抑制部分非理性购房需求。同时，房企资金获取难度也大幅增加，快速回款恐是最好选择。“现阶段市场处于惯性高位，随着资金面的收紧，市场可能下调”。

统计局数据显示，上半年房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月回落0.5个百分点。其中，除定金、预收款、自筹资金有所增加外，国内贷款12292亿元，下降7.9%，较1-5月跌幅扩大5.1个百分点；利用外资28亿元，下降73.1%；个人按揭贷款11524亿元，下降4%。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，境内融资持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本提高，资金市场的紧张压力还将加剧。随着房地产市场调控的持续，预计下半年房地产市场将有所降温，多项指标涨幅将有所收窄。

记者 梁倩 北京报道

（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）

该来的还是来了。

7月16日，有媒体报道，泰禾集团副总裁沈力男由于个人原因申请离职。随后，腾讯房产向沈力男求证，其并未否认，并表示有新的去处会及时公布，“就这十天半月吧。”

6月初，腾讯房产曾向泰禾内部人士求证沈力男离职一事，被对方否认。就在几天前，沈力男微信个人头像，被其公众号名称“由己斋”取代，此前头像是泰禾经典产品，院子。

在对腾讯房产的回复中，沈力男流露出对泰禾极其深厚的情感，不希望他的离去给公司带来任何影响，“纯粹是个人原因，不想继续留在北京”。据悉，沈力男于2009年加盟泰禾集团，并留任北京，2016年由总裁助理兼集团品牌总监一职升为泰禾副总裁，掌管文化与院线业务。

资料显示，沈力男毕业于南京大学新闻专业，曾任江苏人民广播电台记者、福州晚报周末部主任、福州日报编委、福建工商时报总编。后从媒体辞职下海，供职泰禾集团。著有《泡沫中的沉浮》一书。

自泰禾集团董事长黄其森提出“2000亿”销售额目标后，泰禾人事变动并未停止：曾任龙湖烟台总经理李亮、西安万科总经理钱嘉、历任南方周末常务副总编辑、万达企业文化中心副总经理伍小峰、华夏幸福地产集团财务集团总经理李斌等都被挖至泰禾，分管不同业务线。

随着新人到来，老人也陆续离去，仅今年已有多位高管去职。1月初的泰禾原副总经理、财务总监罗俊、2月底集团营销副总经理上海区域副总经理鄂宇、4月初的泰禾集团副总裁丁毓琨。

为引导地产行业向智慧化转型，由国家物联网产业技术创新战略联盟城建专委会和中国房协商业和旅游地产专业委员会联合主办的首届“电子城杯”中国物联网智慧园区智慧社区应用创新大赛（以下简称创新大赛）于日前正式启动。据悉，本次创新大赛也是11月将在北京召开的国际“开放物联”技术与标准峰会的预热活动。该物联网技术与标准峰会得到国家物联网产业技术创新战略联盟、中关村物联网产业联盟和中国智慧家庭及社区技术与应用联盟三大国家级物联网联盟联合共同主办。

此次创新大赛协办方“电子城股份”和“远洋地产”两家房企，均将自己现在开发商的重点项目，提供给赛事举办方作为参赛标的物业参赛。大赛按照不同地产项目划分为不同赛区，并按“应用方案”、“智能硬件”和“科技创新”划分三条赛道，所有参赛者在中房网、新浪乐居和优客工场优鲜集App等线上平台报名参赛。分初赛评审、路演选拔赛、路演总决赛三个阶段进行比赛，最终评选出大赛获奖队伍。

电子城和远洋两家企业已设立专门针对智慧园区、智慧社区产品领域的产业基金，加之此次创新大赛组委会专设有众多国内外知名创投基金作为评委，因此，对专注于智慧地产拓展的智慧制造和系统开发企业，将既是一次难得深入对接行业的检阅。此外，主办方还邀请了数十家意在转型的房企相关负责人出任评委工作，与物联网专家评委一道共同审视这一影响行业未来发展的跨界盛会。

2018年7月12日至7月14日，2018区域品牌发展国际论坛在中国传媒大学举行。本次论坛由中国传媒大学亚洲传媒研究中心、中国传媒大学广告学院、清华同衡规划设计研究院共同主办，区域品牌实验室、清华同衡规划设计研究院城市营销研究所承办，并得到清华大学国家形象传播研究中心、传媒高等教育国际联盟、中国传媒大学文科科研处的大力支持。

本届论坛的主题为“共享·共创 区域品牌的价值”，围绕“区域品牌的全球化与本地性”、“区域品牌——城市发展的核心竞争力”、“区域品牌前沿：多维视角下的学术观察”、“从城市空间再造到区域品牌构建”及“区域品牌测量与评估——空间数据与媒体数据的融合”等议题展开交流探讨。在大融合、大传播、大变革的时代背景下，区域对整体规划与品牌构建的内在动力不断增强，品牌资产成为影响区域发展的重要因素。越来越多的区域认识到，富有内涵、具有好感度的城市品牌，可以直接拉动城市在经济、文化、政治外交领域竞争力和影响力的提升。城市如此，国家亦如此。区域品牌研究是提升国家形象、国际传播能力的有机组成部分，可以更好地服务于建立共享价值，构建人类文明共同体。本次论坛邀请了来自美国、英国、希腊、韩国、泰国等国家和国内区域品牌领域知名专家学者、城市管理者和业界人士共聚一堂，深入探讨区域品牌理论研究和实践发展趋势，分享城市规划、区域发展、文化旅游、人文地理、数据挖掘等领域的最新成果。通过学界、业界精英共同参与，打造中国区域品牌领域协同发展的平台。

中国传媒大学亚洲传媒研究中心主任、广告学院院长丁俊杰首先对远道而来的各位国内外学界业界同仁表示热烈欢迎，介绍了中国传媒大学在积极推进新型学科和交叉学科的发展创新，学科建设、人才培养和实践应用全方位融合方面做出的努力，充分肯定了论坛的学术价值与平台作用。本次论坛作为中国传媒大学与清华同衡合作建立的区域实验室取得的又一代表性成果，对于发挥中国传媒大学的传统学科优势，取其他学科所长，融会贯通，服务于国家和社会的新需求起到了重要作用。

清华同衡规划设计研究院院长袁昕在致辞中表示，中国改革开放四十年来，经济社会取得了翻天覆地的变化，城镇化率迅速提高。随着城市面貌的变化，城市作为一个社会有机体，也应该具有内在气质与品格。近年来，清华同衡在进行国内城乡建设规划的实践中，积极将社会、经济、文化、生态、产业等内容融入空间规划中，组建了城市营销研究部门，并与中国传媒大学联合成立区域品牌实验室，积极推进城乡区域品牌建设，注重区域内在精神的塑造，使城市IP成为城市核心竞争力的一部分。最后，袁昕院长祝愿论坛取得圆满成功。

论坛主旨报告环节，来自清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚进行了主题为《区域发展的品牌崛起》的报告，发表了区域品牌将成为经济社会转型发展助推器的观点；希腊雅典市副市长亚历山大•莫迪亚诺发表题为《谁是城市及其品牌的缔造者——雅典的实践与经验》的报告，认为城市品牌从现实生活中产生，城市居民、市民、用户都有权利也有义务创造和塑造城市品牌；中国人民对外友好协会民间外交战略研究中心主任李新玉发表了题为《城市外交: 理论与实践》的演讲，介绍了城市外交的研究成果以及实际案例；英国邓迪大学商学院知名学者基思•丹尼的报告主题为《区域品牌化 ICON 模型在城市、地区与国家中的应用》，提出了区域品牌化的ICON模型；中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室副主任、副研究员刘彦平发表题为《中国区域品牌研究与实践的现状与趋势》的报告，介绍了城市品牌发展指数概念、指数模型以及评估测量应用；韩国昌原国立大学传播系教授金仁淑、许进发表了题为《国家形象形成的影响因素与路径——以中国为例》的报告，研究了直接经验、大众传媒和人际传播对中国国家形象以及对韩国大学生访问中国意向的影响。

之后，中国传媒大学亚洲传媒研究中心教授、区域品牌实验室联合负责人文春英进行了区域品牌实验室科研成果发布，主题为“区域品牌的诊断与评估——如何量化呈现被建构的区域品牌”，推出了一套整合区域的客观特质、传播再现和感知经验的区域品牌诊断与评估方法。最后，本场研讨的主持人、中国传媒大学亚洲传媒研究中心主任、广告学院院长丁俊杰进行了权威总结。

12日下午，分论坛二围绕“区域品牌——城市发展的核心竞争力”，在中国传媒大学图书馆圆形报告厅举行，共进行了九场主题报告，美国体育学院全美国家专家团成员休闲管理系教授、上海（楼盘）体育学院休闲与艺术学院海外直聘教授董二为，清华同衡规划设计研究院详细规划中心二所所长高珊，英国苏格兰农学院农业&商业管理学院资深讲师卡洛琳•维特菲尔德，泰国玛希隆大学国际学院助理教授维瑞阿•泰查润吉，首尔市政府观光体育局旅游营销主务官李磊，登嘉资本创始合伙人、凤凰互娱首席战略顾问曹秋石，《北京（楼盘）女子图鉴》导演黎志，平遥县印象文化旅游发展有限公司副总经理温晋珲，清华同衡规划设计研究院遗产保护与城乡发展研究中心副主任、清控遗产DIBO联盟秘书长刘岩等专家学者从不同角度对区域品牌这一主题发表看法，清华同衡规划设计研究院副院长/总规划师袁牧进行了权威总结。

13日上午，在中国传媒大学综合实验楼904进行了学术分论坛，十二名专家学者围绕“区域品牌前沿:多维视角下的学术观察”这一议题展开探讨。13日下午和14日上午，在北京市东城区方家胡同和清华同衡 16层会议室分别进行了两场圆桌会议，主题为“从城市空间再造到区域品牌构建”及“区域品牌测量与评估——空间数据与媒体数据的融合”。

实施区域协调发展是党的十九大报告中提出的贯彻新发展理念、建设现代化经济体系的重要战略之一，区域品牌建设是引领我国经济发展新常态、促进区域协调发展的重要抓手。中国城市面临的机遇与挑战均有别于西方国家，我国区域品牌的理论研究和政策选择在全球化语境中独具地区性特色，我国的城市管理者需要理论结合实际，探寻适合中国“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展”的新型城镇格局发展路径。本次论坛通过主旨演讲、学术研讨、实践案例、圆桌会议等丰富的环节，通过多方观点的碰撞与交流，共同推动区域品牌的理论发展与实践创新，为区域的可持续发展和协调发展贡献智慧与力量。

2017年7月1日，由中国传媒大学与清华同衡规划设计研究院联合创办的“区域品牌实验室”挂牌成立。实验室紧扣我国区域发展的重大需求，吸纳国际区域品牌研究领域的前沿理论和技术，以区域品牌体系为对象开展多学科协同创新研究与实践，致力于成为世界一流的智库和集“政产学研用”为一体的学科平台与科研平台。

期待已久，如约而至，7月15日上午，新城·澜樾府新中式示范区全城开放，在万众期待中，神秘的面纱终于揭开，现场人气火爆。活动尚未开始，展厅内外已是人头攒动，不少意向业主带着亲戚朋友来向置业顾问咨询项目信息，询问开盘的时间和价格。

新城·澜樾府样板间示范区现场图

为居者精心考量，因此而受全城仰止。2018年，新城控股秉承着“让幸福变得简单”的企业理念进驻唐山，匠心打造出新城·澜樾府。作为其环京布局的代表作品，坐落于唐山的新城·澜樾府也以其独特的新中式风格吸引了广泛的关注。在规划设计上，项目遵循中国院落式围合布局，特别栽种了雪松、国槐等名贵树种 ，以达到“精工造园”的匠心标准。并设置了“厅、廊、庭、礼、堂”五进归家门第，表现出了新中式建筑中独特的风雅礼序。

不仅如此，在新城·澜樾府的项目示范区里还广泛融入了现代科技的元素。由新城控股开发的“Think芯”核心技术在该项目中得到了最全面的应用，据悉，该技术全面覆盖了“建筑、安防、健康、便捷、科技”等全维度的人居需求，尤其是，大板技术的全新引入，也将使居住空间更加的灵活多变；贴心配备的智能门锁、入侵防盗报警、煤气探测以及紧急求助等16大匠心系统使得居者在用科技守护住居住安全的同时，全面享受新城无微不至的人文关怀。

作为新城控股集团环京布局的代表作品，坐落于唐山的新城·澜樾府以其良好的与自然融合的风格吸引了广泛的关注。项目毗邻逾45000亩的南湖城市中央生态公园，内藏“一轴八园”盛景的“世园会”，意在从自然与城市之间寻找一种均衡，并让绿野、蓝天和碧水在都市中绽放自然地芬芳。尤其是，2020年京唐城际开通后，从唐山到北京仅需39分钟，到天津仅需32分钟，将会实现在半小时内畅达京津冀。

示范区开放活动的现场更是人潮攒动、人气爆棚、火热十足，节目表演也是不同以往的别开生面。一支优美的中式风格的舞曲，让风起澜樾，揭开了新城·澜樾府的盛世新篇章；旗袍大秀，不断变幻的完美服饰，更是开启了观者奢华的视觉盛宴；高雅的竖琴演奏，余音袅袅、悠扬悦耳的琴声也带领现场客户进入一个古色古香的时空；书法、国画、人像绘画等又让每一个到访者切身体会到浓浓的墨香和中国风韵。

未来已至，繁华启幕！在盛大的仪式之后，广大的来宾们还在工作人员的带领下参观了新城·澜樾府的样板间，实地感受到了项目的魅力，现场多个业主表示示范区的建设比想象中的还要精彩，非常期待新城·澜樾府新品的面世。

据悉，新城·澜樾府现已推出“105-132㎡新中式瞰景华宅、142-162㎡新中式洋房尊邸，项目新品也将于7月22日正式对外发布，敬请期待，诚邀品鉴！

截至8日，今年以来各地银监局共有9个银监局向11家信托公司开具15张罚单。其中，有两家信托公司因信托资金违规用于土地储备贷款而收到罚单，有一家信托公司因房地产项目贷款审批管理不审慎而受罚。业内人士认为，监管部门针对信托产品上下穿透监管在收紧，加强对底层资产违规投向房地产项目监管力度以及最终投资者穿透识别。随着下半年房地产业务风险受调控政策的影响继续放大，加上监管高压态势不改等因素，信托公司房地产业务增速可能会放缓。

银保监会网站近日发布北京银监局对辖下两家信托公司的处罚决定，处罚案由是未按照“穿透”原则向上识别最终投资者、向下识别底层资产合规性。此外，中国证券报记者还了解到，在上述被处罚的信托公司中，有一家公司受罚原因是，在去年的现场检查中，监管层“穿透”其底层资产后发现其通过嵌套一层资管计划投放的一笔信托贷款投向不满足“四三二”原则的房地产项目。

罚单数明显增加

银保监会网站显示，原银监会系统共有省级、计划单列市派出机构（银监局）36个，而辖区内有信托公司的银监局有32个。截至目前，已有9个银监局对辖区内信托公司采取行政处罚措施。纵观2017年全年，各银监局共对信托公司出具23张罚单。今年以来的罚单数已达去年总数的65.22%。

数据显示，自资管新规征求意见稿出台以来，各地方银监系统纷纷对信托公司违规行为开出罚单。仅在2017年12月，各地方银监局就对信托公司开出9张罚单。进入2018年后，1月罚单数为7张；进入2月后，罚单数大幅减少，2月和3月罚单数均为2张；6月罚单数为4张。从地域分布看，天津银监局开出3张罚单，位居首位；北京、浙江和河南银监局均开出2张罚单，并列第二位。在罚款金额上，天津银监局以3张罚单合计100万元位列首位。

“罚单数量较往年确有增加，尤其是在2017年以前，基本每年仅有个别几张罚单，但从去年开始增多了，说明监管处罚和警示力度是加强的，而且这个趋势会一直持续下去，监管政策会保持高压态势。”北方某信托公司研究员陈平（化名）对中国证券报记者表示，不光是信托，整个金融行业也是如此，对银行、保险、证券公司的罚单也在增多，这也是严监管的必然表现。

另有北京某信托研究人士王伟（化名）向中国证券报记者透露，近来银保监系统公布的对信托公司的行政处罚多是基于去年底原银监会系统委托地方银监局现场检查结果做出的，有的监管局披露相对详细一些，而有的可能披露得相对滞后。实际罚单数可能比目前披露的要多。

房地产信托增速料放缓

中国证券报记者了解到，在金融去杠杆背景下，房企商业银行贷款、股权融资等传统融资渠道大幅收紧，发行债券门槛大大提高，因此非标融资快速崛起，通过信托等非标融资已成为房企相对较好的融资方式。

对此，陈平表示，信托公司向房企提供融资主要是基于风险和收益衡量的结果：一方面来自对利润的追求，房地产企业可给予较高风险补偿； 另一方面房地产企业有良好的抵押，一旦违约，信托公司可通过拍卖等方式实现资金回笼，减少损失。用益信托数据显示，从集合信托投资领域月度统计看，今年以来投向房地产企业资金规模占比总体呈上升趋势，而且平均收益率一直居于首位。

中国信托业协会数据显示，截至一季度末，在信托资产余额中投向房地产行业的规模为2.37万亿元，同比增长50%，环比增长3.72%。陈平认为，房地产业务不可能一直持续增长，监管部门可能会出台相关政策，毕竟房地产本身是被调控行业，不可能把社会大量资金投入其中。信托资金在房地产行业集中度提升过高，会抬高行业风险水平，一旦出现房价波动，将会产生较大的流动性危机，影响行业可持续发展。

用益信托数据显示，年初至今的房地产信托增量仍在全行业中最高。中铁信托副总经理、西南财经大学兼职教授陈赤此前表示，上半年房地产信托规模增速反映出信托公司在审视整个市场形势后作出的判断和选择。陈赤认为，下半年随着政策性银行收紧棚改货币投放政策、拿地成本上升以及个人购房贷款审批速度放缓，房企资金回流速度会放慢，加上部分上市房企信用风险在积聚，信托公司需考虑的风险点在增加。

此外，北京另一信托公司研究员王成（化名）对中国证券报记者表示，随着监管层对信托融资性业务余额加强管控，房企非标融资渠道在收紧。

如前文所述，6月，北京有两家信托公司因为上下“穿透”识别后资金端和资产端存在合规性问题而受到处罚。业内人士对中国证券报记者表示，对两家信托公司处罚体现出监管部门实施穿透式监管的决心，下一步可能会进一步加强规范资金投放。

“监管可能会更严格些。尤其是向上穿透的监管模式，因为这涉及到投资者确认问题，以及后续投资者利益保护问题，因此会更严格一些。”陈平表示，随着央行建立起统一资管监管体系，监管部门会更高效地执行穿透监管措施。房地产信托规模很可能不会再像上半年那样突飞猛进。一方面，监管层可能还会继续通过对业务标准严格执行以达到控规模目的；另一方面，下半年监管层会继续加大力度调控房地产，信托公司会主动收缩规模，投资者投资意愿会下降。此外，从下半年开始房地产信托到期高峰期来临。因此，房地产信托规模狂飙时代可能要结束了。

通道业务或压缩

信托业协会数据显示，截至一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为25.61万亿元，较去年四季度末下降2.41%，为近两年来首次负增长。其中，集合资金信托占比持续上升，单一资金信托占比进一步下降；以通道业务为主的事务管理类信托规模占比自2014年以来首次下降。

陈平表示，虽然资管新规中关于信托的监管细则还没有确切消息，目前信托机构可能正在观望，在业务上相对谨慎，但信托公司整体上肯定还会压缩规模，尤其是通道业务规模。在业务模式上，还是要以客户需求为出发点，不仅要针对普通高净值客户提供类似于集合资金信托标准化理财业务，还要针对高端客户提供类似于家族信托的综合化金融服务。

新时代证券宏观团队负责人刘娟秀认为，信托公司除要回归本源业务，还应积极服务实体经济，发挥信托多层次、多领域、多渠道配置资源的独特优势。在我国经济结构调整、产业转型升级大趋势下，信托公司业务和产品应主动创新以适应市场需求，例如发展绿色资产证券化产品和债转股产品等大力支持战略性新兴产业和科技企业发展，提高服务实体经济的效率。

王成表示，信托具备良好的架构，在服务领域大有可为，可积极发力服务类信托业务。信托公司可在一些类似于行政外包和信托账户管理的延伸性服务，在其中承担一些主动的事务性或管理性工作，抑或账户运维相关工作。王成认为，各家信托公司可根据自身资源禀赋选择不同发力点，走差异化发展之路。

对于最近备受关注的棚改政策，住建部表态了。

住建部7月12日开了一个会，介绍棚户区改造情况。联系到6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息，这个会议显得特别重要。

会上住建部对于棚改政策、棚改货币化安置做了怎样的表态?棚改将何去何从?房地产市场、股市和债市会受到怎样的影响?

住建部会上说了啥?因地制宜推进棚改货币化安置

1、棚改：控制棚改成本 不搞一刀切

住建部的数据显示，2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。今年1月至6月 , 全国棚户区改造已开工363万套 , 占今年目标任务的62.5%。

各地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的，但还存在一些问题。住房和城乡建设部下一步将会同有关部门单位，按照新的三年棚改攻坚计划要求，指导督促各地扎实推进棚改。

切实抓好棚改项目建设。各地应及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”。

依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

2、棚改货币化安置：房价上涨压力较大地区，采取新建棚改安置房的方式

2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。

为此，住房和城乡建设部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

棚改货币化安置推高房价?政策收紧早有信号

6月25日，有市场传闻称，国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停，审批权回收总行，全国一刀切。6月26日，帮主从国开行内部人士了解到，国开行此前已经给各个分行发布了工作通知，将所有棚改合同审批权限上收总行，与此同时，地产股集体暴跌。

6月27日，国开行新闻办澄清称，从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

对于棚户区改造后的安置问题，有货币化安置、实物安置等方式。其中，货币化安置指的是拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。而PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源。

申万宏源分析报告指出，从2004年到2014年，由于资金来源不足，棚改主要以实物安置为主。2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币化安置开始大力推行。

2015、2016、2017年棚改货币化安置比例大幅提升，2015年为29.9%，2016年为48.5%，2017年或达到60%，对三四线城市去库存形成支撑。

在不少业内人士看来，棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”助推了三四线城市甚至一二线城市房价的飙升。

“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松，购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。”分析师表示。

分析师还指出，从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。

有数据显示，截至5月底，2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

不过，近两年棚改政策有了微妙的变化，棚改货币化政策收紧迹象明显。首先从政府工作报告中看，2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。不过，在2018年的政府工作报告中，类似的提法已经消失。

此外，2017年8月，住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

2017年年11月，住建部等再次印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

住建部的表态释放了怎样的信号?收紧是趋势 不会一刀切

在交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉帮主，住建部的表态比较客观。其中，“指导督促扎实推进”的表态正面回应了部分市场质疑棚改决心的声音。国开行上收棚改项目审批权限这一事不应被过分解读甚至误读，棚改并无所谓“叫停”。

今年580万套棚改目标任务仍将如期或者提早完成，2018-2020年三年1500万套也会继续推进并完成。

业内专家表示，从此次会议内容可以看出，棚改的急迫程度相对是降低的。从住建部的政策看，未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化，但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。

目前，无论是市场还是公众，更关心的是货币化安置政策。如何理解住建部此次关于这方面的表述?

分析师告诉帮主，目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。

在事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势，但一刀切的可能性不存在。

业内专家有类似看法：“棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于各类实际情况展开。”

而在夏丹看来，住建部“不搞一刀切、不层层下指标”的表态也说明了新建棚改安置房和货币化安置之间的决策应视情况因地制宜。货币化安置本是一种去库存的方式，在库存较大的继续仍然可以使用。但在库存本就很紧张的地方再维持较高的货币化安置水平就不太合适了，不应挤占商品房供给，并应以新建的方式在供给侧想办法。

对房价有何影响?抑制高房价

夏丹认为，对开发投资的这部分支撑持续稳定，变化不大。“控制棚改成本”以及部分省份调低棚改货币化安置比例，意味着棚改对三四线城市销售的提振作用可能减弱。

业内专家也表示，从市场趋势看，当前对于一些房价上涨过快的城市，棚改方面的专项贷款并不会有太大的支持，所以实际上这会对此类热点城市会有一定的价格抑制作用。当然从实际情况看，部分库存规模大的城市依然会面临利好，总体上说棚改背后的去杠杆等政策思路会延续，研究不同三四线城市的棚改政策，即会带来不同的投资收益和应对策略。

在对房市影响上，有分析师持有类似观点。在他看来，本轮房地产调控已历时近两年，重点目标销定在一线城市和重点二线城市，而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态，其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。

本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四线房地产市场趋于降温，不排除部分城市出现房价回调的可能。伴随各地房地产调控政策持续加码，市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大，接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下，楼市出现全面下行的概率很低。

值得注意的是，中原地产分析师提醒，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

如何影响股市债市?部分房企受冲击

分析师认为，在股市影响方面，此前深耕三四线房地产市场，在棚改货币化安置过程中受益最大的一些全国性房企可能会面临冲击，这些房企的销售增速预期将出现下调。

不过短期来看，一些回旋空间有限、严重依赖本地市场的中小型房企受到的影响可能更大。而前期致力于多元化布局，着手从开发商向运营商角色转变的房企受到的压力相对可控。

在债市方面，棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL(补充抵押贷款)规模的放缓，地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能，这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。

同时，与普遍3到5年的PSL贷款相比，“棚改专项债券”期限原则上不超过15年，而且可根据实际适当延长，有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性，控制期限错配等风险。

调控重压之下，标杆房企销售业绩依然爆发。

中原地产研究中心统计数据显示，截止到目前，公布前6月销售业绩的房企合计31家，这31家销售金额达到了25031亿，同比上涨幅度高达36.2%。其中，部分房企销售额涨幅惊人。中国金茂前6月销售额为717.62亿元，同比上涨197.7%;奥园地产前6月销售额为402.9亿元，同比上涨143%;花样年前6月销售额为113.07亿元，同比上涨123%。

在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企的生存空间越发艰难。新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，公布销售业绩的房企都是上市公司，也是规模较大的房企，这完全符合我们说的“大象比兔子跑得快”的逻辑，因为所有的资源包括(金融、供应商)都在向大房企集中。但市场整体基本稳定、增长有限，大房企的市场份额不断提高，中小房企的业绩不断下降，日子更加难过。

标杆房企销售业绩爆发

在规模即生产力的行业共识之下，标杆房企普遍启动了高周转模式。也正因此，在调控越发严厉之下，标杆房企在前6月业绩反而再创新高。

具体而言，碧桂园、万科、恒大这三家企业前6月销售额已经突破3000亿;作为高周转典型代表企业，碧桂园前6月销售额已经达到4125亿，同比上涨42.8%，这是半年业绩报告中首次出现销售额超4000亿元的房企。在公布销售业绩房企中，销售业绩超千亿的房企目前为五家，分别为：碧桂园、万科、恒大、融创、中海。中海地产前6月销售额为1508.46亿，同比涨幅为18.5%。

此外，21世纪经济报道记者发现，还有部分企业业绩增长抢眼。中国金茂公告显示，1-6月销售金额为717.62亿元，同比上涨197.7%;合同销售金额为241.08亿元;同比上涨16.44%;奥园地产公告显示，1-6月销售金额为402.9亿元，同比上涨143%;花样年公告显示，1-6月销售金额为113.07亿元 ，同比上涨123.77%;合约销售均价为9704元;2017年同期，花样年1-6合约销售均价为7878元;合同销售金额为50.53亿元;同比上涨5.03%。

市场并非一片飘红，也有业绩下跌的品牌房企。金地集团公告显示，1-6月销售金额为630.7亿元 ，同比下降10.34%;合同销售金额为703.4亿元;同比上涨60.03%;金地商置公告显示，1-6月销售金额为159.67亿元 ，同比下降10.34%;合同销售金额为226.08亿元;同比上涨305.09%。

欧阳捷曾在年初预判，今年是“大稳小乱”的一年，房地产宏观形势相对稳定，调控确保了市场不会大起大落、房价不会暴涨大跌，全年销售面积将趋于“零增长”，销售额将略有增长。因城施策、一城多策将出现更多的市场乱象，但不会改变市场大格局。

那么，严厉调控之下，大型房企缘何 “丰收”?上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，大型房企的集中度和市场占有率在提升，所以大企业的销售总金额的增幅会明显超过全行业的平均水平。虽然调控背景趋严，但是全国市场的冷热不均。全国大部分的弱二线三四线市场成交依然比较活跃，现在只有一线和少数的强二线都市圈成交量有所下滑。

“做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧。”中原地产分析师张大伟认为。

下半年出现拐点?

当前，房地产市场形势非常复杂。一方面，调控并未有放松之势。限购、限价等政策依旧压顶;另一方面，在严厉去杠杆背景之下，房企面临严峻的资金压力。未来半年行业走势也备受关注。

从宏观层面来看，杨红旭认为，主要的影响因素是政策，政策调控还在加码，下半年的政策还会进一步收紧，所以需求面应该会出现萎缩。全国的销售总面积会出现由正增长转为负增长。估计未来两三个月就会出现拐点，全国的销售总金额年内可能保持一个基本平稳的状态，就是说可能是在零增长左右。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房企整体面临的市场形势并不乐观。“下半年可能品牌房企的销售总规模和市场集中度还会提高，但是企业的利润也会降低。一方面，一线城市和强二线城市中，开发商的资金回笼速度要求比较高，房企在拿到预售许可的时候必然会被“砍”，会出现亏损或者不赚钱的情况。另一方面，三四季度是整个民营开发企业资金压力最大的时候，这时企业为了回款，迫不得已会降价销售。另外，下半年个别企业可能会出现严重的资金断裂的情况，除非是被其他的房企或者金融机构收购，注入资金。据我了解，排名前20的房企当中，资金面紧张的有差不多一半。”

严峻市场之下往往也是市场洗牌的最佳时期。张宏伟认为，未来一到两年，市场集中度会迅速增加。市场格局即将定局的时候，每个企业都会尽可能地去争取市场份额。另一方面，下半年还有目标，对于排名靠前的房企来说，目标的实现和职业经理的考核挂钩，跟调控和资金链紧张没有关系，目标驱动之下，都会想方设法去完成规模增长。

张大伟注意到，从企业之间的销售数据看，有10家企业销售业绩涨幅超过50%，8家企业涨幅在40%-50%之间。整体市场分化趋势在2018年下半年有望更加明显。他还注意到，虽然一二线城市调控持续，但大部分标杆房企都开始积极拿地。从全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。在这种大趋势下，大量中型标杆房企积极抢地，特别是销售额从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，都是过去一段时间内抢地的主流企业。