下半年刚开始，房地产市场就开启了全面严打模式。近期，楼市发生三件大事，都会对房价走势产生影响。

第一，7月以来，已有20余城发布楼市政策或执法结果，个别城市还设置了房价“涨停板”；第二，在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象，重点打击投机炒房团伙；第三，住建部表态，要因地制宜推进棚改货币化安置。

个别城市房价设定“涨停板”

据不完全统计，7月以来，已有20余城发布楼市政策或执法结果，个别城市还设置了房价“涨停板”。

7月10日，福建宁德市发布通知，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元／平方米）的基础上，每年涨幅控制在6％以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元／平方米以内。

无独有偶，云南昆明和大理也出台了类似政策，为房价涨幅设定上限。

“对涨幅设限其实是不少地方政府会在调控过程中采用的手段，但是，直接以比例的方式明确下来却较为鲜见。”业内专家说。

那么，这些限价令有用吗？

专家认为，其一，可以控制市场对房价的合理预期，不但会影响商品房上市价格，还会间接影响土地价格；其二，可以弱化住宅的投资属性，减少住宅房源的投资需求。

但他同时指出，这种“一刀切”的做法值得商榷，因为用行政手段取代市场手段的方式一般适用短期调控。

七部门在30城打击炒房团

进入7月，一个重磅行动悄然开始。从7月初至12月底，住建部等七部门会在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

名单中的30个城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

专家说，30城主要是一二线和部分三四线热点城市，它们是房地产调控的“牛鼻子”，这些城市平稳了，全国房地产市场也就平稳了。

棚改货币化安置将迎来调整

住房和城乡建设部有关司局负责人7月12日表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。

该负责人说，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

所谓“棚改”即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。它是城市更新的重要组成部分，也是三四线城市房地产去库存的重要因素之一。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就是说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

以后这种货币化安置可能会变少。因为，住建部此次要求，各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

“目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”业内专家说。

他认为，货币化安置逐渐收紧是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这是2018年的政策要求。

7月13日，凯德MALL·太阳宫迎来开业6周年庆典。为庆生，此次凯德MALL·太阳宫特意美颜换新容，被兼具时尚感和高贵感的紫色所环抱，开启了一场潮范儿十足的“酱紫派对”。店庆当日，举办首次“超级会员授勋”、屋顶花园全新亮相、7大主题快闪店联手特惠狂欢，惊喜轮番轰炸，合力上演庆生三部曲。

前奏：首届“超级会员大赏”传递感恩 凯德试水会员运营新模式

7月13日，凯德MALL·太阳宫6岁生日庆典“酱紫派对”正式开启。Dudang舞、海草舞、喵喵舞……太阳宫人自编自演时下最热抖音舞蹈，为庆典热辣开场，瞬间点燃火爆气氛。

不同以往，今年店庆重头戏之一莫过于首次举办的“超级会员授勋”，为优秀租户和超级会员颁发荣誉勋章。MO&Co.、黄山老妈、海底捞、天鹅湖畔、美宝莲、LESS、优衣库、黑鸡小馆、艾涂图、Lilynails、船歌、字里行间等12家优秀租户代表分别获得时尚精英奖、人声鼎沸奖、业绩长虹奖、光彩夺目奖等。

同时，依托凯德星会员系统和大数据平台，经过多层筛选，最终优选出10名“超级会员”，为其颁发勋章。此次“超级会员大赏”也为随后开展的一系列会员活动和即将亮相的会员中心拉开序幕。

消费升级的大趋势，移动平台的便捷性，以及用户对反馈、激励和归属感的热衷，构成了会员服务需求的增长。越来越多的头部消费者，对品牌和服务商产生了更高的归属需求；更长尾的大众消费者，则对于效率、性价比和优惠，有着坚韧的向往。“会员经济”的黄金时代，正在开启。凯德也在不断深耕会员运营，作为凯德集团全力打造的运营平台和会员数字化服务平台——凯德星，为会员提供更多全新场景体验，在极大提升商场智能化管理水平的同时，也让消费者享受到更加便捷、高效、精准的购物服务。

当市场从“流量思维”转向“超级用户思维”，凯德也在积极探索会员运营的创新模式，提出“超级会员”新概念，并围绕会员开展一系列社群互动，如“环保骑行活动”、“夏日健身活动”等。今年6月份，凯德北区举办了“首届超级会员日”活动，来自凯德北区7家购物中心的300余位凯德星会员欢聚一堂，开启了一场北京仙翁度假村美丽之旅，真实体验星会员的超级特权。此次，借店庆之际全新亮相的凯德MALL·太阳宫“屋顶花园”，专门开辟了超级VIP智慧农场，会员可以凭借消积分竞拍的形式认养花草，享受专属体验。

惊喜： “一天一地”改造揭开神秘面纱 屋顶花园有望成新晋打卡地

在消费升级的新趋势下，凯德MALL•太阳宫为了满足时下人们对美好生活的追求，推出开辟屋顶花园和重构地下二层的“一天一地”改造计划。作为店庆当天的另一重磅惊喜，这一改造计划终于揭开面纱——太阳宫区域内首家屋顶花园正式亮相。

本是炎炎夏日，一走进这里却瞬间倍感凉爽和清新。900平的屋顶花园被划分为14个区域，万花广场、植物长廊、欧月蔷薇墙、沙漠植物区、雕塑景观区、超级会员认养区、水培科普区、稀有植物区、茄果瓜类基质区、门洞式植物墙、实木休闲区等各种特色区域交相呼应，设定不同主题定期举办特色体验活动，打造成兼具自然与趣味体验的亲子互动空间。

特色花海和智慧农场更是将屋顶花园提升至另一个高度。首先映入眼帘的是一面挂满绿植的奇特管道墙。据悉，这些采用的最新获奖基质无土栽培技术，不需人工刻意照管，这些管道全帮你搞定。旁边则是一条爬满绿植的长廊连接着一片蔷薇花墙。然而这仅仅是目之所及的花海一角，秉持着“一步一景，别有洞天”的设计理念，往里深入，藏着一片更大的天地。有为超级会员专门打造的6个立体式养殖的智慧农场。这里可以闲逛，纳凉，赏花，还可以带着孩子亲近自然，观察植物。凯德MALL•太阳宫为周围客群打造了一处家门口的“诗和田野”，自造“网红打卡地”。在满足人们日常购物休闲需求之外，不断延伸购物中心的功能性，提供出乎意外的独特体验，吸引人们停留并愿意反复到访。

“一天一地”改造计划中的屋顶花园已正式亮相，地下二层的主题街区改造也在紧锣密鼓进行中，预计8月末将全部完成。据悉，地下二层的改造着力点在于提升颜值，统一地铁连接处与商场内部风格，增加商场内的小场景与小品景观打造，以细节改变带来不一样的感官体验。

不久前，在由中国连锁经营协会（CCFA）举办的2018中国购物中心与连锁品牌发展峰会上，凯德MALL·太阳宫凭借对绿色的理解和对能源的转化，获得“2018CCFA金百合购物中心最佳绿色环保奖” 作为北京首家利用屋顶光伏发电的绿色能源购物中心，凯德MALL·太阳宫可谓当之无愧的“环保先锋”，通过全场更换节能照明灯具、安装环保水龙头，引入最先进的“餐厨垃圾油水分离器”，签订专业的回收公司清运消纳废弃物等，创造舒适、环保的可持续公共空间。

据悉，凯德MALL·太阳宫将在今年店庆之际，推出户外水雾、智能摇臂指引和北京首家环廊LED等新元素，全面提升购物中心的便捷和舒适指数。

高潮：7大主题快闪店联手狂欢 独特品牌秀场打造“趣味体验”

魅影工坊、紫外光幻想浴缸、酱紫抖音房、情绪净化器、超级星坊、量子美食俱乐部、洛丽塔魔方、……店庆当天，七大主题快闪店齐聚凯德MALL•太阳宫一层中庭，开启品牌快闪店特卖大集。从儿童，餐饮，美妆到零售体验，七大主题快闪店几乎涵盖了商场里面所有的品牌业态，凯德MALL·太阳宫的网红店和特色品牌店更是借此机会来了一次集体大秀。

新晋时尚大牌“U/TI”、高端服饰订制“LESS”凭借脑洞颇大、集艺术创意与文化内涵于一身的高颜值门店而迅速吸睛的美甲品牌“LILYNAILS”美轮美奂的芭蕾舞殿堂“天鹅湖畔”等众多品牌构成“洛丽塔魔方”解密新时代美的艺术；用摄像机和荧光打造的魅影工坊，巧妙的融入的荧光画室，让孩子们可以在这个奇妙的暗区域内探索，尽情涂鸦，感受绘画和色彩的魅力；由海洋球池组成的紫外光幻想浴缸，肆意其中是孩子们另一处玩耍乐园；风靡国外的“情绪净化器”，由大大的彩色毛刷组成，大人及儿童穿梭在其中，体验小鱼们在珊瑚中玩耍的乐趣，体验净化情绪的神奇功效；黄山老妈、黑鸡小馆、老班长、窑啊窑……凯德MALL·太阳宫独特的餐饮品牌将轮流亮相量子美食俱乐部；超级星坊则是为超级会员搭建的专属特惠和服务体验区；酱·紫抖一抖发起抖音挑战赛，赢取玛丽黛佳精美化妆品。

此次大规模的快闪店联动是凯德MALL•太阳宫品牌营销的一次全新尝试。精细化运营时代正式开启，凯德MALL•太阳宫充分发挥其线下平台的独特优势，以快闪店的形式，凭借其独特的体验设计和互动方式，在吸睛和动心的双重重击下，建立起与消费者的情感连接，从而让品牌成功占领消费者心智。

凯德MALL·太阳宫提升品牌的同时，也吸引了多个优质品牌首次登陆北京，如黄山老妈、姐夫的小菜、雷朋、叁曼健身等北京凯德首家店，此外引进了Moussysly、美宝莲形象店、周大福、字里行间、OKAIDI、Great family、Little MO&CO、ME&CITY、YID cooking studio、老坑记、西贝莜面村、汉口街头、船歌鱼水饺、窑啊窑窑炉烧烤、合之叶等品牌入驻。Caiablue、U/TI、ARIOSEyears、POLO Sport、天鹅湖畔、Aimer kids也即将惊喜亮相。

走过6年，凯德MALL•太阳宫一直在创新求变。从环境提升、公共空间改造，到业态设计、品牌业态的调整，力求 “内外兼修”、精细打磨的凯德MALL·太阳宫为牢牢抓住越来越“善变”的消费者的芳心，不断尝试打破区域和行业边界，通过打造消费之外的第二空间，自主创造具有引领潮流趋势的消费体验。

五进归家门第，处处皆中国，众盼已久的新城•澜樾府新中式实景样板将于7月15日正式揭幕，届时将再现《红楼梦》贵妃省亲盛景，共鉴中国风雅。

新城•澜樾府是新城控股落子唐山的力作。在刚刚过去的新城控股25周年庆典上，董事长王振华表示，新城控股秉承“让幸福变得简单”的企业理念，25年励精图治，成长为跨足住宅、商业、养老、办公等领域的综合性地产集团，立足于“住宅+商业”双轮驱动，实现全国化发展战略，在81个国内大、中城市全面布局，截至目前累计开发及在开发住宅和商业项目393个。

据悉，新城·澜樾府是新城控股布局京津冀的“拳头产品”，此次新中式样板示范区开放，将以一座国风美宅，致敬盛唐时代大国之风华。届时，全国主流媒体、唐山市精英代表、社会各界精英人士欢聚一堂，一睹新城·澜樾府国风美宅的华贵气质。

再现《红楼梦》贵妃省亲盛景 新中式生活开篇

据负责人提前透露，样板示范区将再现《红楼梦》贵妃省亲经典场景，营造大观园风情的高雅意境。于细节处融入中国元素，琴棋书画、锦瑟和鸣，作为新城高品质系作品，新城•澜樾府将为唐山乃至整个河北带来全新的居住体验。

据了解，新城•澜樾府最大亮点在规划设计上，近40万方中式府院大境，由七大组团遵循中国院落式围合布局，“十字”景观轴线尊崇归家礼序，特别栽种雪松、国槐等名贵树种，以达到“精工造园”的匠心标准；设置“厅、廊、庭、礼、堂”五进归家门第，表现出新中式建筑中独特的风雅礼序。

坐享高铁时代红利 京津唐半小时生活圈

新城• 澜樾府择址唐山高铁新城板块，约39分钟直抵北京、约32分钟瞬达天津，京津唐三城通勤时间缩短至一小时内。据报道显示，京唐城际铁路为服务于环渤海及京津冀地区的一条具有重要意义的城际高速铁路，北京段于2016年12月29日开工建设，现已进入隧道主体结构施工阶段，预计2021年9月开通。可以预见，京唐城际铁路开通后对衔接唐山和北京意义重大。

在产品上，新城•澜樾府将全面运用新城控股开发的“Think芯”核心技术，涵盖“建筑、安防、健康、便捷、科技”全维度人居需求，尤其是大板技术的全新引入，使其居者空间更灵动且百变。更难得的是，住区贴心配备智能门锁、入侵防盗报警、煤气探测以及紧急求助等16大匠心系统，在用科技守护居者生活安全的同时，更体现出新城无微不至的人文关怀。

据了解，新城•澜樾府将推出“105-132㎡瞰景华宅，142-162㎡洋房尊邸，其产品将再现盛唐时期深厚的文化底蕴，并满足城市精英对新中式洋房品质生活的追求，值得期待。

7月13日，财政部举行例行新闻发布会，发布上半年财政收支形势。财政部国库司负责人娄洪表示，上半年全国财政收支运行情况良好，财政收入保持平稳较快增长，财政支出保持较高强度，支出进度总体加快，对重点领域和关键环节的支持力度进一步加大，有力促进了经济社会平稳健康发展。

数据显示，上半年全国一般公共预算收入104331亿元，同比增长10.6%；全国一般公共预算支出111592亿元，同比增长7.8%，为年初预算的53.2%，比去年同期进度加快0.1个百分点。

值得注意的是，上半年全国土地市场依然延续火热。国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。

在土地和房地产相关税收中，上半年，契税2974亿元，同比增长16%;土地增值税3231亿元,同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%。

“不过，在上半年财政收入总体较快增长的同时，6月份当月财政收入增幅放缓，主要是受政策性因素影响。”娄洪说。

娄洪指出，上半年全国财政收入保持平稳较快增长，主要是经济运行稳中向好为财政增收提供了基本面支撑，工业品价格处于较高水平为财政增收发挥了助推作用，新动能、新产业的发展等为财政增收拓宽了税源基础。

娄洪表示，下半年，随着供给侧结构性改革深入推进，“放管服”等一系列举措持续发力，经济发展质量、效率、动力稳步提升，将继续为财政收入增长提供有力支撑。同时，也存在一些影响后期收入增长的因素，如国际贸易环境不稳定性不确定性有所增加，年初政府工作报告明确的减税降费政策更多在下半年体现等。预计下半年财政收入增速将有所放缓。但总的看，财政收入运行将继续保持平稳，全年收入的预期目标能够实现。

财政部税政司副巡视员袁海尧表示，今年以来，按照党中央、国务院决策部署，减税降费接连发力政策密集出台，在支持实体经济发展、降低企业成本、激发市场活力，促进创新创业方面发挥了重要作用。下半年，我们将落实好已出台的减税降费政策，继续按照党中央、国务院相关工作部署，强化“放水养鱼”意识，进一步研究出台其他政策措施，优化营商环境，减轻企业负担。

财政部预算司副司长陈新华透露，根据党的十九大关于加快建立现代财政制度和全面实施绩效管理的决策部署, 我们正在会同中央有关部门和地方研究制定全面实施预算绩效管理的制度文件，已经按程序报批。

由贝壳研究院、21世纪产业研究院共同策划的《2018年中国住房租赁白皮书》即将发布。《白皮书》将从行业现状、市场供给、机构化发展、租赁金融、行业展望等5个方面，对我国租赁市场的发展历程、现状和前景做出阐释和解读。

经过几年的积累，我国住房租赁行业逐渐进入快速发展时期。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，一线城市新开公 寓门店增长率超35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设；从供给方面，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；在租客需求端，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。

如今，以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构，分工和深化链条的完整性。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领向21世纪经济报道指出，在行业繁荣发展的背后，有一些现象值得思考。

第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金融风险。第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公 寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高。随着北京（楼盘）、上海（楼盘）等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公 寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛的规定，对租赁机构提出了更高的要求和挑战。

第三，行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有率达60%。据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、资金运作能力都成为重要考量标准。

第四，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。

《白皮书》表示，我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口目前为1.68亿，2016年租金GMV约为1.2万亿元。从国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为3万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。

从租赁人口比重和GMV规模来看，租赁市场还有巨大的发展空间。长周期下，这一市场仍然存在供不应求、供给与需求结构性错配的现象。

与此同时，随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加，租赁消费升级是大势所趋。未来在住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。他们的思想更为开放，追求自由、消费观念超前，更能够接受租赁生活方式，其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。这也将对租赁品质提出更高的要求。

杨现领表示，住房租赁市场是万亿级别的市场，也是房地产领域唯 一仍有政策红利的领域。在租赁市场快速发展的今天，需要理智、客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。

对于机构来说，首先要做好的是租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金和运营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。

其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说，应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公 寓运营的效率，二是租客的居住体验。提高运营效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走得更远。

胶着。

如果要用一个确切的形容词去描述中国房地产市场2018年上半年的整体环境，那就是胶着。

在一二线楼市普遍存在“五限”（ 限购、限贷、限价、限售、限商）的背景下，部分一二线城市一二手房屋价格“倒挂”现象日益严重，部分三四线城市却经历了一波“破万”的狂欢。

购房者担心房价走高，开发商正被收紧的融资环境所困扰。

作为高杠杆资金密集型企业，融资渠道受限对于房企而言无疑是雪上加霜，同时，严峻的融资环境又会进一步影响房企的拿地情况。

在下半年的战场中，房价走势如何？房企能否获得一口喘息之机？房企的拿地趋势是否会变？

在受访的多位业内人士看来，下半年，中国房地产市场仍会呈胶着之态。但在这迷雾里，仍有丝丝可循之光，指引着购房者、房企去选择相应的战略，以穿过下半年的“楼市迷雾”。

房价总是牵动着诸多人的心弦。

在新城控股副总裁欧阳捷看来，下半年楼市总体上会呈现“大稳小乱”之态。

“所谓大稳，即‘房住不炒’政策会一以贯之，楼市的调控不会放松，特别是在一二线城市。但某些地区对于风险和危机的认知偏弱，还会出现小乱格局——有的放松、有的收紧、有的打压。”欧阳捷对《国际金融报》记者表示。

在此背景下，一二线城市市场难以继续增长，三四线城市就需要承担稳定房地产投 资市场的重任。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙指出，此前三四线城市房价之所以出现强势反弹，主要是因为棚改创造的需求较大以及相对于一二线城市的价格洼地优势。

“但如今三四线城市去库存已经接近完成，价格也上涨到一定高位，价格洼地的优势将在下半年逐渐消失。”黄志龙说。

是否所有三四线城市的商品住宅市场均会降温？

“这要分开来看。环一线城市周边或是东部三大经济圈（京津冀、长三角、珠三角）之内的三四线城市房价已经过一轮涨幅，需求被透支，外加这些城市在政策调控的执行力度上与一二线城市趋同，所以此类三四线城市房价会出现回落，如昆山（楼盘）、太仓（楼盘）等。而中西部的三四线城市，会因市场轮动热度阶段不同、棚改进度不同，而形成明显差异。比如仍处于棚改早期阶段的三四线城市，其房价或在下半年存有上涨空间。”某机构研究总监张宏伟对《国际金融报》记者表示。

但克而瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，“棚改和货币化安置是两回事。”

6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息。受此影响，6月26日地产股集体暴跌。7月12日，住房城乡建设部表示，各地要因地制宜推进棚改货币化安置。

尽管消息出现反转，但围绕着棚改货币化政策的话题早已被推到风口浪尖。

“2018年580万套的棚改总量应该不会变，但如若从过去的货币安置转为实物安置为主，那么对住宅商品市场的需求端就不会有增量影响。需求未增，相应的房价也应该不会出现大幅上涨。”林波表示。

目前，虽然部分热点城市仍存一定的房价上涨压力，但对于当前楼市来说，在“房住不炒”基调精准的施策下，各地楼市乱象正在被有效规制。

另一方面，在此番调控大背景下，房企上半年所面临的融资监管环境也愈发逼仄。

上半年的最后两个月，包括花样年、合生创展、富力地产等在内的房企，接二连三中止公司债发行；与此同时，债务违约事件也接连爆出。

据海通证券(600837,股吧)测算，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。

资金可谓是房企的命门。

在上半年被收紧的融资渠道压得“透不过气来”的房企，下半年能否得一口喘息之机？

对此，黄志龙表示，下半年实体经济的融资环境可能会有边际放松的迹象，从最近央行多次降准、释放流动性，以及货币政策转变为“保持流动性合理充裕”的表述看，货币政策和融资环境持续偏紧的环境将不复存在。

“但是，房地产市场可能会是个例外，房企的融资环境还将保持收紧状态，但进一步收紧的可能性也不太大。传统渠道对于大型房企和行业还是有天然的偏爱，房地产行业的资产不良率低、抵押物充足、业务模式成熟等优势非常突出。”黄志龙称。

张宏伟认为，虽然下半年融资环境会使得房企获得一口喘息的机会，但从资金面角度来看，三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间，不会因为7月份的降准而改变。

融资环境必然会对房企的拿地情况造成影响。

数据显示，房企上半年拿地日趋理性，拿地总额及成本却双双下降。2018年上半年，20家代表性房企累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%。具体来看，上半年房企拿地逐季下降。

分区域来看，二线城市仍为房企布局热点，拿地金额占比为53.4%，一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。

从数据上来看，上半年三四线城市土地市场热度不减。

但林波认为，2016年、2017年两年进入三四线城市的风潮导致三四线城市土地市场过热，也使得一部分本在三四线城市少有布局的房企考虑后续是否需要进入。

“最近一段时间，三四线城市土地市场出现流拍，且招拍挂的土地溢价率也在下降。因此，我认为房企下半年在三四线城市拿地的热情应该会有所减退。”林波称。

林波指出，“下半年收并购的机会会多一些，因为一些撑不住的中小型房企可能会出售资产。”

数据显示，2018年上半年，收并购总量持续增长，且仍集中于一二线城市。多数房企拿地仍以招拍挂为主，但收并购比例持续增加，并购面积占比已超20%。

随着市场集中度的快速提升，市场优质资源逐渐减少，2018年或将成为房企在一二线城市收并购的最后窗口。

（作者单位为安邦咨询）

中国快速城市化带来的房地产业高速增长的时代已经结束，房地产业将从快速扩张的“增量市场”转变为存量与增量并存的市场。在涉及中国房地产市场的多种因素中，人口因素（人口数量和结构变化、人口迁移）将起到重要而长期的影响。

当代中国人口规模变化与人口政策变化

1.新中国成立之初的鼓励生育政策和人口增长。从1949年起，中国鼓励生育， 1952年公布实施《限制节育及人工流产暂行办法》。在这个时期，中国出现了第一个人口高增长阶段（1949-1957年）。数据显示，1949年全国人口出生率为36‰，死亡率为20‰，自然增长率为16‰，年底全国总人口为5.42亿人；到1957年，死亡率下降至10.8‰，自然增长率上升至23.2‰，总人口达到6.47亿人。

然而到了1958年，人口突然出现了一个低增长小波段。1959年人口死亡率上升至14.6‰，1960年进一步上升至25.4‰，而人口出生率只有20.9‰。人口自然增长率大幅度下降，其中1960年、1961年连续两年人口出现负增长。

三年灾害过后，经济发展状况逐渐好转，人口发展的不正常状态也迅速得到改变，人口死亡率开始大幅度下降。补偿性生育使人口出生率迅速回升，人口增长进入了新中国成立以来前所未有的高峰期，并一直持续到20世纪70年代初。这一时期，人口出生率最高达到43.6‰，平均水平在36.8‰；人口死亡率重新下降到10‰以下，并逐年稳步下降，1970年降到7.6‰。出生率的上升和死亡率的下降，使这段时期的人口自然增长率年均达到27.5‰，出生人口年均达到2688万人，8年净增人口1.57亿人。这是1949年以后出现的“第二次人口生育高峰”。

2.计划生育政策出台后的人口增长。20世纪70年代后期，中国人口政策出现根本性转变。中国政府开始实行计划生育，并陆续制定和完善了计划生育政策，使人口高出生、高增长的势头迅速得到控制。这一时期，人口出生率和自然增长率迅速下降，分别由1971年的30.7‰和23.4‰下降到1980年的18.2‰和11.9‰。由于总人口基数庞大，这一阶段中国人口净增的绝对数量仍相当可观，1971-1980年，全国总人口由8.52亿人增加到9.87亿人。

进入20世纪80年代后，中国把计划生育确定为一项基本国策，控制人口增长的措施更加严格。但由于“第二次人口生育高峰”中出生的人口陆续进入生育年龄，加之20世纪80年代初婚姻法的修改造成许多不到晚婚年龄的人口提前进入婚育行列，使得人口出生率出现回升。人口出生率在1987年达到23.3‰的峰值。1981-1990年净增1.43亿人，1990年总人口达到11.3亿人。这是1949年以后出现的“第三次人口生育高峰”。

进入20世纪90年代后，人口出生率持续稳步下降。1998年人口自然增长率首次降到10‰以下，从2000年开始，年净增人口低于1000万，中国人口进入平稳增长阶段。

3.二胎政策放开与新生人口变化。2014年单独二孩政策在全国逐步开始实施，2016年全面二孩政策正式实施，这是中国人口政策的一个方向性转折。不过，值得注意的是，生育政策放开之后反而出现出生人口下降，主要有两个因素：一是适婚适育人口的生育率在不断降低，即22-32岁结婚生育的人口数量在降低，2016-2017年的新生儿基本是由1985年前出生父母的二胎积攒爆发，当这些积攒的二胎生育动机爆发结束后，可能会出现更明显的出生人口下滑。二是随着城市化进程和人们生活观念的改变，人们的生育意愿在降低。

由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，人口年龄结构变化趋势对中国经济社会发展有着深刻的影响。人口红利期的高速增长，为现阶段以住房、汽车为主的耐用品消费积蓄了充足的消费势能，也为建筑业和城市建设的不断发展提供了足够的动能。但中国人口结构达到“拐点”，即抚养比由下降转为上升后，就进入了“人口负债”期。当高储蓄逐步用于社会抚育成本，社会劳动生产率也会因为宏观劳动力的减少而减速增长，房地产的需求将显著减少。

城市化进程及户籍制度放松对人口迁移的影响

1.快速城市化进程创造了大量人口迁移。中国城镇化引发的人口迁移可以分为两类：一种是“离土又离乡，进厂又进城”的劳动力异地转移；另一种是“离土不离乡，进厂不进城”的劳动力就地转移。从人口迁移规律看，农村劳动力首选就近、就地转移，即首选在本地进行非农就业，在无法于本地实现非农就业的条件下才选择异地非农就业。在这个过程中，乡镇企业及小城镇成了吸纳农业剩余劳动力的重要载体。1979-1994年，全国乡镇企业平均每年吸纳劳动力574.4万人，其中1985-1994年，平均每年吸纳681万人，1994年全国乡镇企业职工总数已达12017万人，占农村劳动力总数的26.9%。

从20世纪80年代末开始，乡镇企业吸纳剩余劳动力的能力明显减弱，农业劳动力异地转移的规模呈逐年递增态势。《中国统计年鉴》数据显示，1999年全国到乡以外就业的农村劳动力有5203万人，比1998年增加268万人，其中到省外就业的有2115万人；2000年农村劳动力外出就业人数达到6134万人，比1999年增加930万人，其中到省外就业的有2824万人。随着传统户籍制度的松动及城市经济的迅速发展，越来越多的农业剩余劳动力选择向城市迁移，在城市从事服务性质的第三产业或劳动密集型的第二产业，进一步拓宽了人口迁移的空间。

户籍制度改革对中国人口流动产生了重要影响。在改革开放的过程中，中国户籍制度从严格限制人口迁移流动开始发生松动。中国现在仍然有大批流动人口涌入大城市和沿海地区，他们选择去这些地方主要是经济因素的驱使，但相关的户籍制度对他们的流动导向与限制有着重要影响，比如以户籍限制买房、子女教育等。

2.城镇化“下半场”的人口迁移。如果说过去的城镇化是人口迁移的上半场，以增量扩张为主，那么今后的城镇化所引发的人口结构及存量方面的变化则应算为下半场。上下半场的时间节点是国家新型城镇化规划出台之后。

在下半场，一方面，随着国家产业布局的调整，劳动密集型产业正逐步由经济发达城市向中西部地区转移，城镇化建设速度加快，区域中心与周边城市的互动越来越频繁，人口的迁徙随之发生变化。中国城镇化进程一直都伴随着集聚和分化的过程，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显。进入21世纪以后，全国人口迁移中心发生改变，上海（楼盘）、北京（楼盘）、浙江、广东、天津（楼盘）、福建和江苏成为新一轮人口迁移中心，其中上海、天津、福建和江苏的人口吸引力继续提升，而北京、浙江和广东吸引力略有下降。

从迁移中心人口来源来看，“六普”期间，上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南，主要原因在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京的主要吸纳地区从四川（楼盘）变成了黑龙江，天津则没有发生大的变化，环渤海成为北京和天津区域主要人口来源；浙江的主要吸纳地区从湖北变成了河南；广东的主要吸纳地区从江西变成了河南；福建吸引的人口中除了固有的重庆（楼盘）和四川，贵州（楼盘）人口占比大幅提升。

人口变化对房地产市场需求的影响

人口是房地产市场的基本需求来源，不论是居住需求还是投 资需求，没有一定的人口规模为基础，房地产市场的发展将无从谈起。本文不是探讨人口数量对房地产市场发育、房地产价格的详细影响，而是从基本面上探讨人口与房地产市场的相关性。

1.适龄购房人口总量与住宅销售走势是线性关系。按照一般的人口年龄分类看中国的三次人口高峰，可以发现如下特点。

“50后”一代：1952-1957年，每年出生率均在30‰以上，出生人口超过2000万人，死亡率由17‰下降至10.8‰，自然增长率保持在20‰以上，这部分人群现已步入老年阶段。对于房地产市场来说，他们已经不是增量市场的主要需求者。“60后”一代：1962-1973年，连续12年出生率在25‰以上，每年出生人口超过2500万人，12年间全国共出生3.2亿人，占2012年末总人口的23.9%。这部分人群现已步入中年阶段，老龄化加速不可避免。“80后”一代：1981-1990年，出生率保持在20‰以上，每年出生人口在2000万人以上，主要是“60后”的子女，这十年全国出生人口共计2.3亿人，这部分人群现已步入青年期，正处于婚育年龄及置业高峰。

按照婴儿潮时期集中出生群体的生命周期推算，可以发现2009年左右刚好是“80后”这一波婴儿潮面临刚需购房的阶段；而2015年、2016年出现的楼市交易热潮则跟此因素有紧密的关系。首先，“85前”的刚需群体进入到换房阶段；其次，“85后”出生的人口面临刚需，虽然这部分需求本该在2014年左右释放，但由于2012-2013年调控政策抑制使得住宅市场预期不高，2015年的信贷宽松等利好政策使得这部分需求集中释放，两种需求的叠加造就了2015年以来国内大中城市房地产市场的成交热潮。楼市的成交结构同理，仍然可以套用这种正相关的线性关系。总之，2009年左右的成交中首次置业的刚需占绝对主力、2015年以来的成交中“换房”为主的“新刚需”占比则过半。

2.人口增长放缓和老龄化促使住房需求放缓。宏观环境和政策的确可以改变房地产市场的运行方向，但只能在中短期内影响主力需求释放的时间，而人口结构及其生命周期则是基础的决定因素之一。以北京为例，结合近15年北京二手住宅走势可以发现，成交较热的年份和第一波婴儿潮面临购房需求的年份吻合、成交走势和进入婚育阶段的人口走势基本一致。

观察数据，可以发现北京常住人口结构的两个规律：第一，人口增速持续五年下滑；第二，青年人口流入趋缓，人口代表的潜在购买规模的增幅较前期明显不足，与之对应的是人口老龄化。可见，具有吸引人口流入特征的北京都表现出明显老龄化趋势，这是整个中国人口红利逐渐消失的缩影。在大周期下，不管是北京还是全国，较长时期内购房需求较前期都是明显不足的。

3.产业结构优化推动大城市住房需求增长。在房地产市场整体需求放缓的大背景下，存在一种重要力量推动核心大城市住房需求上升，那就是产业结构优化。以往的城市化是工业拉动型，现在的城市化是服务业主导。工业化过程中，各地都可以低价出让工业用地招商引资，进而推动区域经济发展和城市化进程。但在服务业主导的城市化过程中，只有核心大都市才能提供充足的就业机会，劳动人口必然涌向核心大都市。而房地产是城市化的副产品，因此城市之间的分化会愈演愈烈，城市之间的差距会越来越大。

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4.产业转移推动人口迁移，不同城市前景各异。特大城市人口集聚效应明显，强劲需求带动了房地产市场量价的走高。

根据联合国人口署预测，2010-2020年中国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内（图3）。上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口首次置业需求的23%。

与北京、上海等特大城市不同，成都、重庆、武汉（楼盘）、长沙（楼盘）等区域中心城市仍处在快速发展阶段。此类城市近几年经济及房地产得到了迅猛发展，并有追赶特大城市的趋势。总体来看，这类城市由于起步相对较晚，城镇化水平低于特大城市，人口基数大但密度低，因此提升空间巨大，有望成为全国经济和房地产市场的新增长极。

目前中国城镇化已经进入了新阶段，政策着力点将在城市群内的城市和具有产业优势的城市，以产业为动力，增强人口的附着力，这也会激发此类城市房地产市场的活力。需要提醒的是，近两年来，部分城市房地产市场增长速度过快，而外来人口迁移和产业转移的速度远远与房地产市场的发展不匹配，房地产市场需求多为当地居民自住需求，因此整体需求有限，面临城市发展与楼市快速增长断层的风险。

与此前十年城镇新增人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临的将是更为平稳、多样化的需求结构。同时考虑到国家对产业结构布局的调整，未来人口迁移方向也将成为影响房地产市场发展的重要因素。在此背景下，充分把握产业、人口迁移带来的区域发展机遇，并根据不同年龄段人口的需求特点，预测未来市场主体需求类型，将成为地方政府以及企业在下一个十年发展的关键。

对于最近备受关注的棚改政策，住建部表态了。

住建部7月12日开了一个会，介绍棚户区改造情况。联系到6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息，这个会议显得特别重要。

会上住建部对于棚改政策、棚改货币化安置做了怎样的表态?棚改将何去何从?房地产市场、股市和债市会受到怎样的影响?

住建部会上说了啥?因地制宜推进棚改货币化安置

1、棚改：

控制棚改成本 不搞一刀切

住建部的数据显示，2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。今年1月至6月 , 全国棚户区改造已开工363万套 , 占今年目标任务的62.5%。

各地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的，但还存在一些问题。住房和城乡建设部下一步将会同有关部门单位，按照新的三年棚改攻坚计划要求，指导督促各地扎实推进棚改。

切实抓好棚改项目建设。各地应及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”。

依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

2、棚改货币化安置：

房价上涨压力较大地区，采取新建棚改安置房的方式

2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。

为此，住房和城乡建设部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

棚改货币化安置推高房价?政策收紧早有信号

6月25日，有市场传闻称，国开行各地棚改贷(PSL)审批暂停，审批权回收总行，全国一刀切。6月26日，帮主从国开行内部人士了解到，国开行此前已经给各个分行发布了工作通知，将所有棚改合同审批权限上收总行，与此同时，地产股集体暴跌。

6月27日，国开行新闻办澄清称，从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

对于棚户区改造后的安置问题，有货币化安置、实物安置等方式。其中，货币化安置指的是拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。而PSL为棚改货币化安置提供了主要资金来源。

申万宏源(000166,股吧)分析报告指出，从2004年到2014年，由于资金来源不足，棚改主要以实物安置为主。2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币化安置开始大力推行。

2015、2016、2017年棚改货币化安置比例大幅提升，2015年为29.9%，2016年为48.5%，2017年或达到60%，对三四线城市去库存形成支撑。

在不少业内人士看来，棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”助推了三四线城市甚至一二线城市房价的飙升。

“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市又因为信贷宽松，购房者积极购房。各种政策叠加，使得在过去3年，房地产市场持续上涨，从一线城市蔓延到二线，从二线蔓延到现在的大部分三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟表示。

张大伟还指出，从房地产企业看，过去3年，立足三四线城市的企业销售额井喷，最高的已经年突破5000亿，三四线也出现了普遍性的房地产快周转，对于房地产市场来说，在未来酝酿巨大的风险。

中原地产数据，截至5月底，2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元，累计同比增加48.32%，抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。PSL是棚改货币化资金的主要来源。棚改货币化安置资金的源头为PSL，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

不过，近两年棚改政策有了微妙的变化，棚改货币化政策收紧迹象明显。首先从政府工作报告中看，2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。不过，在2018年的政府工作报告中，类似的提法已经消失。

此外，2017年8月，住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》指出，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

2017年年11月，住建部等再次印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

住建部的表态释放了怎样的信号?收紧是趋势 不会一刀切

在交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员夏丹告诉帮主，住建部的表态比较客观。其中，“指导督促扎实推进”的表态正面回应了部分市场质疑棚改决心的声音。国开行上收棚改项目审批权限这一事不应被过分解读甚至误读，棚改并无所谓“叫停”。

今年580万套棚改目标任务仍将如期或者提早完成，2018-2020年三年1500万套也会继续推进并完成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此次会议内容可以看出，棚改的急迫程度相对是降低的。从住建部的政策看，未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化，但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。

目前，无论是市场还是公众，更关心的是货币化安置政策。如何理解住建部此次关于这方面的表述?

张大伟告诉帮主，目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。

在事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足下，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势，但一刀切的可能性不存在。

严跃进有类似看法：“棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于各类实际情况展开。”

而在夏丹看来，住建部“不搞一刀切、不层层下指标”的表态也说明了新建棚改安置房和货币化安置之间的决策应视情况因地制宜。货币化安置本是一种去库存的方式，在库存较大的继续仍然可以使用。但在库存本就很紧张的地方再维持较高的货币化安置水平就不太合适了，不应挤占商品房供给，并应以新建的方式在供给侧想办法。

对房价有何影响?抑制高房价

夏丹认为，对开发投资的这部分支撑持续稳定，变化不大。“控制棚改成本”以及部分省份调低棚改货币化安置比例，意味着棚改对三四线城市销售的提振作用可能减弱。

严跃进也表示，从市场趋势看，当前对于一些房价上涨过快的城市，棚改方面的专项贷款并不会有太大的支持，所以实际上这会对此类热点城市会有一定的价格抑制作用。当然从实际情况看，部分库存规模大的城市依然会面临利好，总体上说棚改背后的去杠杆等政策思路会延续，研究不同三四线城市的棚改政策，即会带来不同的投资收益和应对策略。

在对房市影响上，东方金诚首席宏观分析师王青持有类似观点。在他看来，本轮房地产调控已历时近两年，重点目标销定在一线城市和重点二线城市，而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态，其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。

本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四线房地产市场趋于降温，不排除部分城市出现房价回调的可能。伴随各地房地产调控政策持续加码，市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大，接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下，楼市出现全面下行的概率很低。

值得注意的是，张大伟提醒，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

如何影响股市债市?部分房企受冲击

王青认为，在股市影响方面，此前深耕三四线房地产市场，在棚改货币化安置过程中受益最大的一些全国性房企可能会面临冲击，这些房企的销售增速预期将出现下调。

不过短期来看，一些回旋空间有限、严重依赖本地市场的中小型房企受到的影响可能更大。而前期致力于多元化布局，着手从开发商向运营商角色转变的房企受到的压力相对可控。

在债市方面，棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL(补充抵押贷款)规模的放缓，地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能，这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。

同时，与普遍3到5年的PSL贷款相比，“棚改专项债券”期限原则上不超过15年，而且可根据实际适当延长，有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性，控制期限错配等风险。

“昨天说放松限购，要发布人才引进政策了，不过不知道是不是真的。”7月10日，在《华夏时报》记者以购房者身份采访燕郊楼市的过程中，一位中介人员翻着手机的消息，有些犹豫地说。她告诉记者，这半年来环京地区好几次风闻要出台人才引进政策放松限购，四五月份固安传得沸沸扬扬的，但最终也没落实。“都不敢信了，看有没有后续吧。”

而最终，中介说的那条“人才引进政策”在燕郊高新区网站短暂停留四小时后，又被删除，取而代之的是对该消息的澄清。想趁着“人才引进”再火一把的燕郊楼市，终究是落了空。

撤回的“人才政策”

7月9日，燕郊高新区管委会网站上发布了《燕郊高新区企事业单位人才引进落户须知》（下称《须知》）。该文件指出，年龄在45岁以下，大专及以上学历的人员可以通过企事业单位人才引进办理燕郊集体户口，需要提交单位营业执照复印件、3年以上劳动合同、社保证明、单位接收证明、户口迁移证和毕业证。

不过，这一消息很快被官方删除。11日，燕郊高新区人力资源和社会保障局发布了另一则消息，回应了这一事件：企事业单位集体户人才引进落户政策已实施多年，此《须知》是对人才引进落户工作程序的具体说明，不是出台新的人才引进政策，更不是网络上解读的房产政策松动。为消除不良影响，现《须知》已从网络上删除，请广大群众不要相信个别舆论误导，更不要传播有关谣言。

《华夏时报》记者拨通了最初文件里提供的官方咨询电话，有关工作人员表示，这一政策已经延续了十多年，只不过这次发布细则出来之后，被网络上“瞎风传”为放松限购的政策。

中原地产首席分析师张大伟指出，之所以出现这样的事件，是因为市场过度敏感。燕郊是距离北京最近的飞地，是过去2年间全国房地产市场跌幅最严重的地区，也是全国调控见效果城市的风向标。并且，最近一年多来，全国已经有60多个城市发布了多次人才吸引政策，很多城市的人才政策的确变相放宽了房地产限购的大门，因此不论是区域内楼市产业者还是其他市场人士，都预计燕郊会出台变相的宽松楼市调控政策。

不过他认为，从政策上看，燕郊的调控政策比较严格，在目前这个时间点放松房地产调控的可能性不大，预计市场不会有太明显的变化，但燕郊的整体市场目前的价格已经处于低位。

放松限购“狼来了”

事实上，这不是环京地区第一次出现这样的“闹剧”。

早在4月末5月初，京南的固安县就有出台“人才引进”政策的传闻。记者收到不少中介发来的“限购政策放松，固安楼盘紧缺，住宅开盘清盘，房价即将大涨”的消息，在4月底的实地走访中，也见到不少当地人在工作日跑到中介门店里咨询。

当时，某楼盘的售楼处大厅里，有好几拨人同时在看房。一位销售人员拿起激光笔指点沙盘和墙上挂的地形图开始讲解，讲了5分钟左右就没电了，只好临时找同事借来了一支，用了不到两分钟也没电了。“用的时间太长了，就给用没电了。”他解释。该楼盘样板间门口摆有一台自动鞋套机，为看房的人们脚上覆上一层膜防止弄脏房间，出门时可以看到，盛放用过的鞋套的大垃圾袋也已经堆了半个人高。

种种迹象都表明，楼市“回温”的现象是由放松限购的预期造成的。而开发商和中介无疑是这些预期的主要推动者，4月21日廊坊数百人冒雨连夜排队购买楼盘的消息即是实证。4日后，事发地大厂回族自治县人民政府作出官方回应，称此举为该项目销售代理商策划的营销手段，大部分为销售人员代客户排队，仅有小部分为意向购房人员。

燕郊也有类似的传闻。一份《廊坊市引进高层次创新创业人才暂行办法》当时被解读为燕郊的“人才引进”政策，实际上该文件的抬头已经清楚地标明发布时间为2013年。在记者几次走访中，环京这几个地区的中介互相以其他地区已经放松限购为“噱头”，炒作房价即将大涨的传闻。不过，事实证明，这几个地区的限购政策依然保持高压。

市场萧条依旧，中介几乎跑光

而这背后的原因，是2017年6月以来燕郊楼市被冰封后，开发商、中介及投资客所遭受的打击。

7月初，记者采访燕郊楼市的过程中看到，2017年年初曾经因楼市火爆而引来无数投资客的燕郊现在已经恢复了平静，变得更加像一个普通的镇级单位。而鼎盛时期林立着不下20家中介的“售楼一条街”京榆大街上，中介只剩下一家链家门店、两家河北本地的兴达置业和两家小型中介，代理公司和售楼处也只有五六家是开门营业的，余下的大部分中介公司都关门上锁，挂上了“出租”的告示，其中包括四五家链家门店和两家我爱我家(5.930, -0.18, -2.95%)门店。

而记者还记得，去年同一时间的燕郊，虽然中介门庭冷落，但起码有一半以上还是开着门的。有一家出售天津武清房源的门店，自去年8月撤店之后，到现在都没能出租出去。

“限购太严，他们也是实在扛不住了。”上述中介人员说。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组监测的大数据房价指数显示，廊坊房价自年初有所回升后，从3月到5月环比一直呈现下跌趋势，5月同比跌幅达到28.86%。而贝壳二手房数据显示，6月份燕郊二手房参考均价为18887元/平米，达到一年间的最低点。

中新网客户端北京7月15日电 (记者 邱宇)下半年刚开始，房地产市场就开启了全面严打模式。近期，楼市发生三件大事，都会对房价走势产生影响。

第一，7月以来，已有20余城发布楼市政策或执法结果，个别城市还设置了房价“涨停板”；第二，在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象，重点打击投机炒房团伙；第三，住建部表态，要因地制宜推进棚改货币化安置。

个别城市房价设定“涨停板”

据不完全统计，7月以来，已有20余城发布楼市政策或执法结果，个别城市还设置了房价“涨停板”。

7月10日，福建宁德市发布通知，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。

无独有偶，云南昆明和大理也出台了类似政策，为房价涨幅设定上限。

“对涨幅设限其实是不少地方政府会在调控过程中采用的手段，但是，直接以比例的方式明确下来却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

那么，这些限价令有用吗？

张波认为，其一，可以控制市场对房价的合理预期，不但会影响商品房上市价格，还会间接影响土地价格；其二，可以弱化住宅的投资属性，减少住宅房源的投资需求。

但他同时指出，这种“一刀切”的做法值得商榷，因为用行政手段取代市场手段的方式一般适用短期调控。

七部门在30城打击炒房团

进入7月，一个重磅行动悄然开始。从7月初至12月底，住建部等七部门会在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

名单中的30个城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

中原地产首席分析师张大伟说，30城主要是一二线和部分三四线热点城市，它们是房地产调控的“牛鼻子”，这些城市平稳了，全国房地产市场也就平稳了。

棚改货币化安置将迎来调整

住房和城乡建设部有关司局负责人7月12日表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。

该负责人说，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

所谓“棚改”即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。它是城市更新的重要组成部分，也是三四线城市房地产去库存的重要因素之一。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就是说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

以后这种货币化安置可能会变少。因为，住建部此次要求，各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

“目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”张大伟说。

他认为，货币化安置逐渐收紧是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足，这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是，棚改的数量将减少，这是2018年的政策要求。

作者：邱宇