案情回顾

邓女士花496万元购买了李先生所有的一套房屋。双方签订的《房屋买卖合同》中约定了付款方式和时限，并提出，过户前李先生将房屋内所有户口迁出。任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算支付房屋总价款万分之五的违约金。邓女士按约定付款并取得房屋产权证后，该房屋内尚有原房主马某一家3人户口未迁出。于是，她将李先生诉至法院，要求其支付自取得房屋产权证起至对方户口迁出之日止的逾期违约金。

李先生辩称，签订房屋买卖合同时，已经告知邓女士该房内有前房主等人的户口，自己家的户口已经迁出，因此并未违约。而且涉案房屋的户口没有占用学区名额，未给邓女士造成损失，不同意支付违约金。法院审理后认为，根据双方的补充协议约定，虽未能在过户前将房屋内所有户口迁出是前房主原因，但李先生已构成违约，应承担违约责任，判决支付邓女士5万元违约金。

法律提示

合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

违约金，是双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式，以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基础，综合考量各种因素。

出卖人或其他人户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响。但房屋上有产权人之外的户口，一般会对产权人再次出售房屋时的价格及房屋拆迁时的户口产生影响，但非必然导致损失发生。

7月2日央行公布的数据显示，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款（PSL）共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。PSL贷款即为抵押补充贷款，是棚改货币化安置的主要资金来源。而棚改货币化又被看做是刺激购房需求、去除房地产库存的重要因素。

在此之前，6月25日，棚改贷款收紧的消息在网络上传开，有媒体报道称，新的棚改项目基本已经暂停审批。6月26日，不少机构发表研报表示了对房地产行业的担忧。如华泰期货就表示，“新棚改项目基本暂停审批再加上PSL收紧，或将对地产投资产生明显压力，对下半年经济走势也将产生负面影响。”

在资本市场上，地产股也几乎全线大跌。Choice数据显示，沪深两市截至7月6日的139只房地产股票（证监会行业分类）中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。

值得注意的是，PSL收紧背后，房地产公司今年来增发再融资也普遍减少，不少房地产公司选择发行债券融资。今年一季度，过半房产上市公司的负债率在上升，有息负债压力也在增加。

139家上市公司市值蒸发近2300亿

“棚改”即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。2014年，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。对于棚户区改造，政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。

此前，我国不断推进棚改快速审批通道的建立，简化审批程序，对于一些短期项目，审批权下放至国开行的分支行。而据市场传闻及多家媒体证实，国开行如今将审批权暂时收回，新棚改项目暂停审批。

消息一出，地产股应声下跌。Choice数据显示，截至7月6日沪深两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

在此背景下，6月27日，国开行新闻办公室发布声明称，国家开发银行从未授权任何人员代表开发银行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。与此同时，不少上市公司也开始就棚改政策进行回应。

然而，这些都未能挽回地产股的股价颓势。Choice数据显示，截至6月25日，139只地产股总市值达到22782.9亿元，而到7月8日时，139只地产股的总市值仅剩20484.6亿元，这也意味着在短短两周的时间内，地产股的总市值蒸发2298.3亿元。

同花顺问财显示，包括北京城建、中南建设等的棚改概念股共17只。Choice数据显示，截至6月25日，上述17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，蒸发259.3亿元。

市值缩水前10房企中，9家三四线城市有项目

记者注意到，在市值下跌最大的10家房地产公司中，除陆家嘴外的9家公司均有涉及三四线城市的项目。

如万科A虽然主要在一二线城市布局，但年报显示，公司2017年开发或2018年计划开发的项目中，涉及东莞、佛山、珠海、漳州等三线城市的项目；华侨城2017年年报显示，公司在佛山、宜宾等有土地储备；荣盛发展2017年度在廊坊、沧州、邯郸、蚌埠等三线城市均有项目开展；绿地控股2017年年报显示，公司在宿州、黄山、新乡、盐城等多个三四线城市均有土地储备存在，在南充、延安等四线或五线城市也有在建的项目。

同样，招商蛇口2017年年报显示，公司在佛山、东莞、晋宁等地有拟开发项目；华夏幸福2017年度新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，多个项目位于开封、六安、新乡、湘潭等三四线城市，华夏幸福在河北廊坊也有土地储备。

定增遇冷转债市，1651亿元债券发行进行中

对于A股百余家上市公司而言，棚改货币化收紧的信号是“雪上加霜”，在此之前，上市房企已遭遇资金“严冬”。

在上市公司增发募资普遍严格审核的情况下，2018年，沪深两市的房地产公司增发募资情况较上一年有所下降。

Choice数据显示，139家上市房企中，有6家在2017年完成了10次增发，其中银亿股份完成3次增发，合计募资超100亿元；上海临港、国创高新分别增发2次，募资额分别为31.62亿元、40亿元。

进入2018年，只有中华企业、我爱我家完成了定增，分别募集148.5亿元、16.21亿元；西藏城投在3月增发募集了11.68亿元资金，但7月却宣布终止发行。

随着上市房企股价不断下跌，完成增发的上市公司有不少股价跌破了最新的增发价格。

今年5月22日，中华企业以5.23元/股的价格向上海地产（集团）发行股份。按照7月6日的4.19元收盘价，中华企业最新股价较增发价的折溢价率为-18.89%。

原上市公司昆百大发行股票购买我爱我家股权，今年2月以8.9元/股的价格完成增发。截至7月6日收盘，我爱我家（昆百大4月更名为我爱我家）股价为6.61元/股，较增发价格折溢价率为-16.41%。

相比之下，西藏城投的折溢价率更低，接近腰斩，最终西藏城投7月3日发公告称，决定终止发行。

除西藏城投外，不少公司增发也遭遇搁浅。6月20日晚，中弘股份发公告称，公司在2016年的增发计划因为相关决议的有效期届满，向证监会撤回了此次发行申请。

1月26日，迪马股份也宣布，决定终止最多10.7亿元的定增计划；1月9日，绿景控股也宣布终止原本发行股票募资不超过67亿元的计划。此外，在证监会披露的融资审核进展中，泰禾集团的增发再融资也显示为“中止”。

对于增发募资难度较大的房产上市公司来说，发债券或许是更为轻松的募资方式。Choice数据显示，2015年至今，沪深两市房地产企业的增发募资总额为3623亿元，同期债券的发行总规模却达到了7092.59亿元。

2018年以来，139家房地产上市公司进行了113次债券发行，合计募集资金1113.99亿元。2015年-2017年这些公司分别发行了135次债券、189次债券、120次债券，年度合计募集资金2058.77亿元、2476.93亿元、1307.11亿元。

有不少房地产上市公司发债频繁，比如阳光城2015年以来的总债券发行次数达到了32次，总发行规模297.5亿元，仅2018年以来，阳光城进行的债券发行就达到了11次；华夏幸福2015年以来完成25次债券发行，总规模459亿元；保利地产2015年以来发行债券16次，总发行规模357.17亿元。

目前还有不少房地产企业的债券发行计划仍在进行中。Choice数据显示，从2018年1月以来，仍有39起房地产公司的债券发行计划仍在进行中，共涉及1651.8亿元。

这些债券发行计划中，目前只有阳光城、格力地产、万科A、苏宁环球4家公司的发行计划得到了证监会的批准，仍需通过发审委审核通过，其余企业均处于股东大会批准或董事会批准的阶段。

过半房企负债率上升，中弘股份40亿债务逾期

成功发行债券能缓解公司的资金压力，却也为上市公司带来不小的还本付息压力。

6月21日，中弘股份披露公司债务逾期的最新进展，截至6月20日，中弘股份逾期的债务本息合计达到了了40.85亿元。目前，中弘股份旗下还有“16中弘01”等4只债券尚未到期，需按时付息。

6月27日，大公国际对中弘股份的信用等级由“B”下调为“CCC”；评级展望由“负面”调为“维持负面”；债券“16中弘01”信用等级由“B”下调为“CCC”。7月5日，东兴证券也发布公告称，中弘股份流动性和还本付息能力很差，盈利缺乏对利息的保障能力，偿债能力很弱。

数据显示，截至2018年第一季度末，中弘股份的资产负债率为81.89%,有息负债率达到了78.36%。

类似高比例的负债的上市公司不在少数。Choice数据显示，139家房地产公司中，有98家公司截至今年第一季度末的资产负债率超过50%，占公司总数的70%，其中有33家公司资产负债率超过80%。

有息负债上，有67家公司2018年第一季度末的有息负债率超过了50%，其中泛海控股、铁岭新城、三湘印象、广东明珠、海印股份、海航投资6家公司的有息负债率达到了80%。

相较于2017年底，今年第一季度房产企业的负债也呈现上涨趋势，72家公司一季度末的负债率较年初有所上升，占比51.7%；有77家公司的有息负债率较年初有所上升，占比55%。

■ 个股盘点

万科：两周市值蒸发超360亿

截至7月6日收盘价，万科的A股流通市值达到2562.19亿元，在135只地产股中位列第一。不过在6月25日时，万科A股流通市值达到2924.27亿元，在两周内，这只龙头股总市值蒸发362.08亿元。

面对不断蒸发的市值，在6月29日举行的万科2017年度股东大会上，万科首席运营官张旭表示，棚改政策有可能是传言，对此不发表评论。公司棚改的项目，三四线城市比较多，对公司影响不大，公司会密切关注这方面的信息。

6月30日，万科在互动平台上也表示，棚改项目的具体操作方式是否会发生变化，公司会保持关注，“棚改重点在三四线城市，而公司业务主要在一二线城市。”

根据万科2017年年报显示，集团在建项目总建筑面积约6852.8万平方米，权益建筑面积约4374.0万平方米。按照建筑面积计算，万科有74.7%的项目面积位于一二线城市，按照权益投资金额计算，有90%位于一二线城市。

值得一提的是，在参与棚改项目的同时，万科还提出了“万村计划”，即城中村改造计划。过去几年，万科按照“租赁-改造-再租赁”的模式对深圳、上海等城市的城中村存量地产进行改造。而城中村改造后的房租上涨，也曾引来深圳富士康员工担忧并发表公开信。2017年，万科参与旧城改造项目，权益建筑面积在报告期末合计约289.1万平方米。

碧桂园：业务集中在棚改密集落地区

即使在香港上市也无法逃脱市值下跌大潮。6月25日，碧桂园总市值尚有3204.61亿港元，碧桂园服务总市值为268亿港元。两周过去，碧桂园总市值降至2808.93亿港元，碧桂园服务总市值降至252亿港元，二者总市值合计蒸发411.68亿港元，合约348.29亿元人民币。

与万科不同的是，碧桂园的主要业务集中在此前棚改项目密集落地的三四线城市。年报显示，2017年底，碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

就在本月，新闻报道称，碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略，原因也是“用规模换现金”，缓解公司的资金压力。这一传言已被官方澄清。2017年年报显示，碧桂园可动用现金约1484.0亿元，达上市以来最高水平，同比增长54%

不过，现金流充足的碧桂园仍负债累累。i问财数据显示，2015年、2016年、2017年碧桂园的总负债分别达到3206.10亿港元、5666.89亿港元、1.12万亿港元。年报显示，碧桂园的负债率最近三年来不断攀升，在2015年时负债率为75.3%，到了2016年就上升到86.2%，2017年则是88.9%。而如果只看净资产负债率，数据也从2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。

北京城建：“棚改航母”失去14亿市值

虽不是大型地产企业，市值体量相对较小，北京城建在诸多新闻中仍被称为“棚改航母”、“棚改第一股”。而在此次棚改政策变动传言中，北京城建的市值也无可避免地受到了波及。Choice数据显示，截至6月25日，这艘“航母”总市值151.38亿元，到7月6日已经降至136.49亿元，蒸发14.89亿元。

据媒体援引北京城建发布的公告统计，自2016年起，北京城建先后参与北京东城区望坛433亿元项目、丰台区张仪村35亿元项目、顺义临河村265亿元项目、怀柔新城50亿元项目和延庆康庄镇50亿元项目，总规模已达830亿元。今年1月16日，北京城建发布公告称公司获得“怀柔区城中村棚改项目”和“大兴区黄村镇海子角村、辛店村棚改项目”合计占地369万平米，总投资额262亿元。上述项目规模总计达到千亿量级。

据了解，在2016年时，北京城建的预付拆迁补偿款占总资产比例只是2.55%，而2017年则上升到了11.49%，金额同比增加481.09%，是所有项目中增长最快的一项。此外，公司长期借款金额2016年占比仅为13.47%，2017年上升至27.18%，金额同比增加160.52%。

北京城建在年报中指出，公司的利率风险主要产生于银行借款等。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

而在合并现金流方面，2017年北京城建经营活动产生的现金流量净额为-139.36亿元，在2016年这个数据是-17.43亿元，同比增加699.54%，公司称这主要是项目投入增加所致。此外，北京城建2018年投资活动产生的现金流量净额也是负数，为-15.49亿元，公司称这是新增对外投资所致。

截至8日，今年以来各地银监局共有9个银监局向11家信托公司开具15张罚单。其中，有两家信托公司因信托资金违规用于土地储备贷款而收到罚单，有一家信托公司因房地产项目贷款审批管理不审慎而受罚。业内人士认为，监管部门针对信托产品上下穿透监管在收紧，加强对底层资产违规投向房地产项目监管力度以及最终投资者穿透识别。随着下半年房地产业务风险受调控政策的影响继续放大，加上监管高压态势不改等因素，信托公司房地产业务增速可能会放缓。

银保监会网站近日发布北京银监局对辖下两家信托公司的处罚决定，处罚案由是未按照“穿透”原则向上识别最终投资者、向下识别底层资产合规性。此外，中国证券报记者还了解到，在上述被处罚的信托公司中，有一家公司受罚原因是，在去年的现场检查中，监管层“穿透”其底层资产后发现其通过嵌套一层资管计划投放的一笔信托贷款投向不满足“四三二”原则的房地产项目。

罚单数明显增加

银保监会网站显示，原银监会系统共有省级、计划单列市派出机构（银监局）36个，而辖区内有信托公司的银监局有32个。截至目前，已有9个银监局对辖区内信托公司采取行政处罚措施。纵观2017年全年，各银监局共对信托公司出具23张罚单。今年以来的罚单数已达去年总数的65.22%。

数据显示，自资管新规征求意见稿出台以来，各地方银监系统纷纷对信托公司违规行为开出罚单。仅在2017年12月，各地方银监局就对信托公司开出9张罚单。进入2018年后，1月罚单数为7张；进入2月后，罚单数大幅减少，2月和3月罚单数均为2张；6月罚单数为4张。从地域分布看，天津银监局开出3张罚单，位居首位；北京、浙江和河南银监局均开出2张罚单，并列第二位。在罚款金额上，天津银监局以3张罚单合计100万元位列首位。

“罚单数量较往年确有增加，尤其是在2017年以前，基本每年仅有个别几张罚单，但从去年开始增多了，说明监管处罚和警示力度是加强的，而且这个趋势会一直持续下去，监管政策会保持高压态势。”北方某信托公司研究员陈平（化名）对中国证券报记者表示，不光是信托，整个金融行业也是如此，对银行、保险、证券公司的罚单也在增多，这也是严监管的必然表现。

另有北京某信托研究人士王伟（化名）向中国证券报记者透露，近来银保监系统公布的对信托公司的行政处罚多是基于去年底原银监会系统委托地方银监局现场检查结果做出的，有的监管局披露相对详细一些，而有的可能披露得相对滞后。实际罚单数可能比目前披露的要多。

房地产信托增速料放缓

中国证券报记者了解到，在金融去杠杆背景下，房企商业银行贷款、股权融资等传统融资渠道大幅收紧，发行债券门槛大大提高，因此非标融资快速崛起，通过信托等非标融资已成为房企相对较好的融资方式。

对此，陈平表示，信托公司向房企提供融资主要是基于风险和收益衡量的结果：一方面来自对利润的追求，房地产企业可给予较高风险补偿；另一方面房地产企业有良好的抵押，一旦违约，信托公司可通过拍卖等方式实现资金回笼，减少损失。用益信托数据显示，从集合信托投资领域月度统计看，今年以来投向房地产企业资金规模占比总体呈上升趋势，而且平均收益率一直居于首位。

中国信托业协会数据显示，截至一季度末，在信托资产余额中投向房地产行业的规模为2.37万亿元，同比增长50%，环比增长3.72%。陈平认为，房地产业务不可能一直持续增长，监管部门可能会出台相关政策，毕竟房地产本身是被调控行业，不可能把社会大量资金投入其中。信托资金在房地产行业集中度提升过高，会抬高行业风险水平，一旦出现房价波动，将会产生较大的流动性危机，影响行业可持续发展。

用益信托数据显示，年初至今的房地产信托增量仍在全行业中最高。中铁信托副总经理、西南财经大学兼职教授陈赤此前表示，上半年房地产信托规模增速反映出信托公司在审视整个市场形势后作出的判断和选择。陈赤认为，下半年随着政策性银行收紧棚改货币投放政策、拿地成本上升以及个人购房贷款审批速度放缓，房企资金回流速度会放慢，加上部分上市房企信用风险在积聚，信托公司需考虑的风险点在增加。

此外，北京另一信托公司研究员王成（化名）对中国证券报记者表示，随着监管层对信托融资性业务余额加强管控，房企非标融资渠道在收紧。

如前文所述，6月，北京有两家信托公司因为上下“穿透”识别后资金端和资产端存在合规性问题而受到处罚。业内人士对中国证券报记者表示，对两家信托公司处罚体现出监管部门实施穿透式监管的决心，下一步可能会进一步加强规范资金投放。

“监管可能会更严格些。尤其是向上穿透的监管模式，因为这涉及到投资者确认问题，以及后续投资者利益保护问题，因此会更严格一些。”陈平表示，随着央行建立起统一资管监管体系，监管部门会更高效地执行穿透监管措施。房地产信托规模很可能不会再像上半年那样突飞猛进。一方面，监管层可能还会继续通过对业务标准严格执行以达到控规模目的；另一方面，下半年监管层会继续加大力度调控房地产，信托公司会主动收缩规模，投资者投资意愿会下降。此外，从下半年开始房地产信托到期高峰期来临。因此，房地产信托规模狂飙时代可能要结束了。

通道业务或压缩

信托业协会数据显示，截至一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为25.61万亿元，较去年四季度末下降2.41%，为近两年来首次负增长。其中，集合资金信托占比持续上升，单一资金信托占比进一步下降；以通道业务为主的事务管理类信托规模占比自2014年以来首次下降。

陈平表示，虽然资管新规中关于信托的监管细则还没有确切消息，目前信托机构可能正在观望，在业务上相对谨慎，但信托公司整体上肯定还会压缩规模，尤其是通道业务规模。在业务模式上，还是要以客户需求为出发点，不仅要针对普通高净值客户提供类似于集合资金信托标准化理财业务，还要针对高端客户提供类似于家族信托的综合化金融服务。

新时代证券宏观团队负责人刘娟秀认为，信托公司除要回归本源业务，还应积极服务实体经济，发挥信托多层次、多领域、多渠道配置资源的独特优势。在我国经济结构调整、产业转型升级大趋势下，信托公司业务和产品应主动创新以适应市场需求，例如发展绿色资产证券化产品和债转股产品等大力支持战略性新兴产业和科技企业发展，提高服务实体经济的效率。

王成表示，信托具备良好的架构，在服务领域大有可为，可积极发力服务类信托业务。信托公司可在一些类似于行政外包和信托账户管理的延伸性服务，在其中承担一些主动的事务性或管理性工作，抑或账户运维相关工作。王成认为，各家信托公司可根据自身资源禀赋选择不同发力点，走差异化发展之路。

市民李先生：两个月前我与原单位解除了劳动关系，离职后打算回籍贯所在地，所以想在离京前将住房公积金全部提取出来并销户。请问如何办理？

北京住房公积金管理中心：1.非京籍农业户籍的职工离职离京的，可以个人办理销户提取。2.非京籍城镇户籍的职工离职离京，住房公积金是封存在北京的原单位账户中，您可通过原单位经办人办理租房提取或购房提取；如您到其他省市找到工作单位，新建立了住房公积金账户，只需向当地住房公积金中心提出申请，填写《全国住房公积金异地转移接续申请表114》，即可将北京的住房公积金账户金额转移到新建住房公积金账户中（不用本人来京办理）。

进入2018年下半年，中国住房市场内外部形势出现了一些令人关注的重大变化。与此相适应，住房市场结构也将发生新的变动，三四线城市房价上涨动能减退。

从外部环境看，国际经济形势复杂多变，住房市场不确定性显著增加。复杂的外部经济形势有可能影响公众对宏观经济走势和金融市场运行的预期，从而增大住房市场短期风险。中美贸易条件变化将促使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响，城市房价长期不确定性增加。

从市场基本面看，由于我国尚处于城镇化和工业化进程之中，仍存在大量的住房真实需求作为房价支撑。当前没有采取货币刺激的办法来支撑房价的必要性，住房市场具备软着陆的经济基础。

从融资条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处历史正常水准。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期。实人民币市场利率上升，多支货币基金的年化利率维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但市场融资成本的提升,仍导致各商业银行自主调高了首套房贷利率。据融360等数据显示，2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.6%，相当于基准利率1.143倍，环比4月上升0.72%。在2014年11月22日之前的长达10年时间，房贷基准利率大都在6.8%以上。尽管当前房贷实际利率持续攀升，但仍未超出历史正常水准，对房价影响极其有限。如果市场房贷利率在此基础上继续上升，房贷利率水平将逐步进入历史偏高区域，那时对房价将产生较大抑制作用。

从政策面看，在“因城施策、露头就打”的策略下，限购、限售的城市继续增加，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年5月，住建部就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府领导，并在约谈中提出要认真落实稳房价、稳租金的调控目标。这是政府首次对租房市场也提出了调控目标。此前，住建部还约谈了西安、海口、三亚等10个城市政府领导。海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。在三四线城市中，2018年5月辽宁丹东出台了针对住房投机的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城区范围内购买商品住房限售2年。2018年6月28日，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部等七部委联合发出通知，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四线城市。调控政策向三四线城市深入，有利于房价的总体稳定。

从市场供给看，各地住房市场涨多跌少，部分城市新房供求严重失衡。2018年上半年，除了2016年来第一波房价上涨城市如厦门、郑州、廊坊、上海等还在下跌外，其他城市大都在上涨。北京等城市止跌回涨，西安、重庆等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。在部分城市新房供应不足、实际房价大涨的背景下，当地政府对新房价格进行管制，造成一、二手房价格严重倒挂。远低于市场价格的新房上市即被抢购，新房市场出现一房难求的局面，成功购房的概率与收益均堪比中大奖。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳8个城市公布了摇号购房政策。新房供求严重失衡的直接原因是2014年以来受去库存政策等的影响，新房供应相对萎缩而需求快速增长，对新房的价格管制不仅难以平抑房价反而成了套利工具。新房供求严重失衡背后更深层次的原因，则是当前的城市化已经告别粗放时代，进入追求城市品质的新发展阶段，城市人口承载力相对下降。

从市场需求看，棚改货币化安置比例下降，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的作用。尽管棚改的货币化安置并不一定强求在当地购房，但在现阶段特定历史条件下，三四线城市大规模的棚改货币化安置大幅推高了当地的房价，并对二线城市房价上涨形成一定支撑。这些特定条件包括：经历了2016年以来的一轮大涨，一线城市房价极高，并采取了最严格的限购政策，同时对外进行人口疏散；二线城市房价很高，并采取了相对严格的调控政策；三四线城市对购房少有限制，住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策；地域相邻的三四线城市，棚改项目大量同步推进。于是，在货币化棚改的第一阶段，在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着高于市场价的补偿款涌入市场购房，造成房价大幅上扬。随着三四线城市住房去库存阶段的基本结束，棚改货币化安置比例下降成为必然。2018年以来，不少地方政府在部署棚改工作时，明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变。受此影响，二三四线城市住房供求矛盾将有所缓解，市场将出现降温。另一方面，除了棚改货币化安置需求，三四线城市仍有较大的住房潜在改善性需求和人口城市化需求。货币化棚改比例的下降，并不会带来三四线城市房价的“自由落体”。

基于以上因素综合推测，随着棚改货币化安置比例的下降以及三四线城市加入调控行列，2018年下半年二三四线城市房价总体仍将惯性上涨，但涨速将有所下降，局部房价可能出现微降。部分一线城市止跌企稳，在跷跷板效应的作用下，资金可能重回北京等一线城市。北京等一线城市房价有再度上涨的风险，房价调控压力将增大。

全国房贷收紧的趋势还在继续。监测数据显示，今年6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比上升0.71%。

其实，房贷收紧只是国家严控资金流向房地产行业的其中一个体现，国家严控资金流向房地产领域流向还体现在更广阔的层面。比如，山东省审计部门正在关注是否有商业银行直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资。

“资金就像水流一样，现在资金的水龙头已经被拧得越来越紧，这对控制房地产市场过热起到了非常重要的作用。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者说。

房贷利率持续18个月上升

监测数据显示，至今年6月份，全国房贷平均利率已经连续第18个月上升了，与去年6月首套房贷利率4.89%相比，今年6月的利率已经上升15.34%。

目前，全国各银行的房贷利率多以基准上浮为主，具体上浮水平因个人资质及银行而异。具体来看，6月全国533家银行分（支）行中，有169家银行首套执行基准利率上浮10%;164家银行首套执行基准利率上浮15%；116家银行首套执行基准利率上浮20%；25家银行首套执行基准利率上浮25%；16家银行首套执行基准利率上浮30%，本月执行基准上浮20%及以上银行数增多。

分地区看，一线城市的首套房平均房贷利率较低，北京、上海、广州、深圳分别为5.47%、5.16%、5.57%、5.51%。其中上海最低，其平均房贷利率仅比4.9%的基准利率有小幅上浮，个别银行甚至仍可申请9折-9.6折优惠利率。房贷利率较高的是一些二线城市，其中首套房利率超6%的城市达到4个，东莞以6.13%的利率高居全国榜首，紧随其后的分别为武汉、郑州、哈尔滨，分别为6.06%、6.03%、6.00%。

经济导报记者了解到，济南目前各银行的首套房利率多为基准利率上浮15%，也就是5.635%左右；也有少部分银行的房贷利率已经上浮20%，也就是5.88%左右。

房贷利率的上浮降低了资金的杠杆率，加大了购房者贷款买房的资金成本。经济导报记者测算，以贷款100万元计算，在4.9%的基准利率下贷款30年需要偿还利息约91万元，但贷款利率上浮15%后，需要偿还利息约107万元，增加了16万元的购房成本。

山东严控银行资金用于购地

除了房贷利率的上调，对控制资金流向房地产还有更多政策在实施。

山东省日前开始对城市商业银行进行集中审计，其中一项工作就是关注合规经营情况，审查是否违反房地产行业政策，直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资。

一位知情人士对经济导报记者分析，虽然很多城市已经出台政策要求开发商拍地必须用自有资金，但在实际运作中，很多开发商依然变相借助银行贷款、信托等融资渠道拿地。若相关部门严查银行资金用于开发商购置土地，将对土地市场的持续降温发挥明显作用。

另外，在7月3日，中国银保监会在官网披露，中国银监会浙江监管局开出了6张罚单，有4张指向个人贷款资金被挪用去购房、资金违规流入房地产，涉及3家银行、1家信托，合计被罚215万元。其中，工商银行(601398,股吧)浙江分行因个人贷款资金被挪用于购房、个人消费贷款资金被挪用于购买股票，被处罚款75万元；杭州联合农村商业银行因个人贷款资金被挪用于购房、个人经营性贷款资金被挪用于购买股票，被处罚款75万元；平安银行杭州分行因个人消费贷款管理严重不审慎、贷款资金被挪用于购房，被处罚款35万元。

“水龙头正在越拧越紧。从各种情况看，国家对房地产的资金严控之势并不会放松。而且，在房价持续上涨之后，目前很多地方的房价已经站到一个很高的平台，一些城市的房价将进入盘整期已经基本明确。”许传明对经济导报记者说。

统计显示，当年合计产生了超340宗三高地块。按照正常的开发周期，两年之后的2018年刚好是这些项目集中上市之际。然而，高地价的阴影之下，许多项目在当下的市场环境下无法获得预期收益，甚至面临亏本的窘境。

[2016年7月，金地集团以88亿元竞得上海浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，溢价率285.8%，成交楼板价33023元/平方米。]

孙宏斌曾经公开声称“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。的确，随着全国楼市步入平稳发展阶段，房价的上涨步伐戛然而止，那些拍卖会上风光无限的“面粉贵过面包”的项目，如同鸡肋般刺激着开发商的神经。

2016年是全国各地“三高”地块（高总价、高溢价、高单价）频出的年份。机构统计显示，当年合计产生了超340宗三高地块。按照正常的开发周期，两年之后的2018年刚好是这些项目集中上市之际。然而，高地价的阴影之下，许多项目在当下的市场环境下无法获得预期收益，甚至面临亏本的窘境。

拍地一时爽，结局很难料。摆在这些项目面前的选择，唯有时间换空间延期推出，抑或是亏本入市回收部分资金。

一位房企高管坦言：“对于大房企而言一个项目延期还可以通过其他方式对冲，而对于中小房企而言，砸在手上就是压力，未来可能会被迫降价出货。”

众多“三高地块”承压

2016年7月，金地集团以88亿元竞得上海浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，溢价率285.8%，成交楼板价33023元/平方米。

按照规划，该地要求配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的5%以上；全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30％以上（不包含保障性住房等），保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100％以上；中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%；并且，受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业，这部分自持面积须用于租赁。

按照规划，金地本应2017年将该项目推出市场，不过受到当时市场冷淡影响，一直并未推出。

时隔两年，这个项目依旧处于难产状态，按照目前的预售证审批和市场情况，即便推出，可能也将遭遇亏本。

同样折戟上海的还有厦门建发、中骏置业等闽系房企。

2016年8月，建发中粮首开联合体以总价67.9亿元夺得宝山顾村住宅地块，楼板价为53727元/平方米，溢价率115%。而中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，溢价165.16%，成交楼板价45070元/平方米。目前，宝山顾村二手房价格最高约6.6万/平方米，按照当时楼板价计算，入市可能同样是亏损。中骏的青浦项目地价虽然略低，但业内认为此时推出市场仍将面临亏本风险。

面粉贵过面包，在市场高涨的2016年看起来，房价的上涨足以抵消高地价的压力，然而市场陷入调整，漫漫等待将是无法避免的结局。此前，根据统计的2016年50宗高价土地显示，有60%土地处于开工但未开售阶段。包括上海、广州、深圳、苏州、厦门、合肥等核心城市高价土地均处于难产状态。

以广州为例，2016年的广州市场，房价逐步进入补涨行情，彼时，开发商对于这块补涨的市场充满无限遐想，于是，土地拍卖过程中“面粉贵过面包”的情形再度涌现。某研究披露的一份针对当年土地市场的研究报告显示，仅2016年广州新诞生了7个高地价项目，其中大半已然动工甚至面市。

然而，幸运与不幸之间往往只有毫厘之差。

同样是2016年拍出的高价地块，中冶置地当初为了打开广州市场而高价拍下的位于海珠区江燕路的万宝冰箱厂地块至今仍面临困局。

资料显示，中冶为该地块豪掷约30.7亿元，折合楼面地价超过4.2万元/平方米，该地块的总用地面积为37893平方米，动工日期为2018年6月7日之前，竣工日期为2021年6月7日之前。目前，该项目已经进入施工阶段，但何时才能面市尚不得而知。随着楼市步入平稳阶段，该地段周边在售一手房平均价格为50000元/平方米。对于首次进入广州的中冶置地而言，万宝冰箱厂地块的运营无疑是一场大考。

如果说中冶这个过江龙终究要为自己的广州战场交一笔学费，那么作为深耕广州多年的时代地产，其于2017年3月拍下迄今为止广州最高价地块，就多少有点老马失蹄的意味。

2017年3月底，海珠区广纸轻工地块以55437元/平方米、总价约20.4亿元的代价被时代地产竞得，刷新了广州楼面地价纪录。时至今日，该地价在广州市范围内仍未被刷新。据悉，该地块附近的金融街融御销售均价为5.8万元/平方米，雅居乐海珠小雅则在5万元/平方米左右。所以，时代地产所买下的这包面粉，在一年半之后依然贵过当地的面包。

考验企业运营能力

没拍到地难受三天，拍下地难受三年。面临土地市场上的激流勇进，开发商大多深知其间的压力。然而，市场长线看涨的预期，足以为开发商提供信心。事实上，过往的许多年内，高价地总是不断被创造，而房价单边上涨的走势，确实给这些项目提供了安全下车的保障。

2017年8月，时代地产的中期业绩发布会上，该集团董事局主席曾就该地块发表评论称“地价不算非常贵”，因大湾区的经济发展前景足够给项目提供解套空间。但消息显示时代地产尚未对外公布该项目的规划方案，2018年也未有面市的计划。

毫无疑问，高成本土地在运营上，会对开发商提出更高的要求。八仙过海各显神通，高价地如何成为楼王，是高价买地的开发商的一门必修课。

在深圳，宝安尖岗山，泰禾的院子项目是深圳市场上最让人期待的产品，其地价之高曾刷新全国人民的三观。2015年12月25日，泰禾分别以29.6亿和27.4亿拿下深圳市宝安区尖岗山的两宗宅地，后一宗地的楼面价为7.99万/平方米，创下2015年全国土地单价最高的纪录。

过去，同地段共出让过4宗宅地，发生时间分别在2003年、2004年、2009年和2012年。前三宗地均为招商华侨城联合体竞得，最后一宗地是当年的高价地，由中海以总价20亿元斩获，单价最高纪录由2009年招商华侨城联合体拿下的地块保持，为1.88万元/平方米。

回看泰禾拿下的两宗地块的土地面积和总建面分别为27459.63平方米、57665平方米以及21433.33平方米、34290平方米，体量不大。容积率分别为2.1和1.6，是深圳罕见的低容积率地块，适合建造高端产品。其所位于的尖岗山，也是深圳豪宅聚集地。正是这两宗地块在规划上的特性，与泰禾旗下之高端产品院子系列较为匹配，这让泰禾从拿地之初便信心十足。

拿地之际，深圳土地、房市双热，市场对于泰禾在深圳的第一个项目，由泰禾打造的在业内有较高声誉的院子产品极为期待。这个项目最初传出的消息是，最早在2016年下半年或2017年入市，但至今仍未公开面市。

2018年初，泰禾集团营销副总经理兼深圳区域营销副总经理刘伟对第一财经在内的媒体透露，深圳院子定于今年9月入市销售，目前还在做产品的细化工作。链家数据显示，目前尖岗山片区的二手洋房挂牌价在7.5万~9万元／平方米之间，别墅产品挂牌价在10万~11万元／平方米之间。

在业内人士看来，即便泰禾院子系列能标出高于同地段产品的价格，但其逼近8万/平方米的土地成本，依然是不小的一个负担，如何成功解套，仍是行业普遍关注的问题。更为关键的是，目前深圳仍然存在政府指导售价。

资料显示，截至目前，深圳院子还没有入市的迹象。可查询得的消息显示，1月30日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局同意核发上述两宗地中其中一宗地的《建设工程规划许可证》，而另一宗地，目前尚未取得该证书。

今年以来，楼市调控力度不减并取得较好成效。展望下半年，楼市调控应坚持“房住不炒”基调精准施策，对操纵房价房租、捂盘惜售、哄抬房价、违规提供“首付贷”、房地产“黑中介”等楼市乱象，要加大治理力度，惩处违法违规行为。

目前来看部分热点城市仍存一定的房价上涨压力，如果再加上某些违法违规乱象的“推波助澜”，则有可能放大房地产市场的泡沫和风险。短期来看，应加大对楼市各种乱象的惩处和整治力度，力求不留“死角”、精准打击。

加大对“囤地炒作”现象的排查和惩处，从供给端缓解楼市供需矛盾。一些房地产开发企业延迟开工、竣工，甚至“囤地”数年，这类情况会加剧市场供需矛盾，推高房价上涨预期。有关部门应及时跟进住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况等。针对切实存在“囤地炒作”的房企应予以查处。

打击违规销售、捂盘惜售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈等乱象。某些房企通过“精装房”等手段达到涨价目的，监管部门应责令企业限期整改，并通过建立企业诚信“黑名单”，使其以后在拿地、预售许可等环节受到限制。

各地要切实履行房地产市场监管主体责任，切实落实调控政策。南京、杭州等地近期出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡，但在实际操作过程中却滋生了“打招呼”、“摇号费”等违规乱象，“摇号买房”的公正公平受到老百姓质疑。对此，主管部门应加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责，对于落实监管不到位的主体要问责。

打击参与楼市投机炒作、发布不实房源和价格信息、阴阳合同、侵占客户资金的房地产中介及其他机构。此前一段时间，在房价热点城市，房地产中介通过炒作“学区房”等噱头谋取利益，市场上出现了假离婚、假结婚、“过道学区房”等怪相。同时，个别区域“以企业名义炒房”引发市场关注。对于这类乱象，监管部门应予以严厉打击。针对房地产中介机构的监督和排查应成为常态，对于企事业单位或其他机构“组团”炒房不能纵容。

在保障居民合理的住房需求的同时，应对违规提供“首付贷”等乱象零容忍。近期部分二三线城市出现首付分期、首付贷案例，除一些第三方平台机构外，也不乏大型房企的身影。个别机构协助本来没有首付款的购房者以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金，作为购房首付，无形中放大了房地产金融领域的风险。监管部门近期已开出针对个人贷款被挪用进楼市的罚单，接下来应加大排查惩处力度。

在建立多渠道保障、多主体供应、租售并举住房制度大环境下，“房住不炒”理应深入人心。为彻底消除楼市调控的“死角”，除在供给端调整土地供给，建立房价地价联动机制外，打破固有土地财政模式、逐步开征房产税等也亟待研究推出。

进入下半年，房地产市场延续上半年的调控从严基调，已有多个城市纷纷出台有关房地产市场政策。

据记者不完全统计，7月份以来截至昨日，约有16个城市以及河南省出台与房地产市场相关的各类政策，其中包括上海进一步规范企业购买商品住房行为，重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、首次购房按揭财政补助等政策作出调整，以及部分地区对房地产市场开展专项巡查行动等。值得关注的是，在7月份各地出台的调控政策中，三四线城市已然占据主流。

究其原因，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，这主要是因为目前三四线城市房价出现明显波动。但他也指出，虽然三四线城市房价上涨空间依然存在，但上涨势头已被密切关注。因此，如若这类城市房价继续保持快速上涨，则不排除政策继续加码的可能。

事实上，从整个上半年的房地产市场表现来看，三四线城市明显好于一二线热点城市。据中国指数研究院提供的数据显示，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%，领降各线城市。其中，京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交面积同比增长约两成，但成交规模仍处于低位区间；二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成；虽然三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平，上半年月均成交面积在32万平方米左右。

除此之外，三四线城市销售行情较好，地方积极推地，上半年住宅用地推出面积同比增幅在各线城市中最大，企业在三四线城市的拿地态势也比较明显。

展望下半年，中国指数研究院认为，在持续深化的调控政策下，预计调控政策仍将延续从严趋势。同时，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温。整体来看，量降价稳仍是趋势。

当前，仍有许多城市不断出台房地产调控措施，表明“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变，地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时，作为长效机制建设的重要一环，住房租赁市场也在稳步发展。

多地出台楼市调控措施

4月份至5月份是房地产传统销售旺季。国家统计局公布的数据显示，5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟总结，5月份，各地继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。

中原地产首席分析师张大伟注意到，进入6月份，一些城市的房地产市场仍相对活跃，楼市调控政策仍在陆续出台。“五一”前后被住房和城乡建设部约谈的12个城市都发布了调控措施。

6月4日，两城宣布限售措施——湖北省宜昌市宣布，在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。江苏省徐州市规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易。

6月5日，两城发布住房政策——深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。天津市人民政府发布《进一步做好房地产市场调控工作的通知》，要求加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的，将严格追责问责。此外，还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作，确保房地产市场稳定供应等。

6月13日，浙江省嘉兴市发布新政明确指出，房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

行业人士普遍预计，调控将继续保持高压态势，房价一旦出现过快上涨苗头，各地还将继续出台调控政策。

根据市场变化调整政策

国家统计局的最新数据表明，5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。

值得注意的是，一直保持调控高压态势的热点城市总体趋稳，一些三四线城市市场反而相对更加活跃，上涨趋势较为明显。如5月份，70个大中城市中，东北、中西部地区的房价上涨相对集中，这些城市有很多是三四线城市。近来发布调控措施的城市也有很多是三四线城市。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，当前三四线楼市需求的集中释放有着很多深层次原因。一是当前住房贷款利率仍处于历史低位，这意味着购房者支付能力提升。二是一些地方前期推行了去库存举措，从政策上利于楼市。三是居民有改善住房愿望，提升房屋品质有很大的空间，这也是市场的正常需求。

“在这些因素的作用下，有的城市会从以往供过于求变为供求平衡甚至供不应求，在这个阶段房价的涨幅就会大一些。”邓郁松说，当然这其中也存在一些投机性需求，需要格外关注。

“从2015年的全面‘去库存’，到2016年‘因城施策去库存’，再到2017年底部分三四线城市和县城‘去库存’，三四线城市自2015年以来‘去库存’已持续近三年。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为，当前全国商品住宅库存已基本降至2012年末的水平，“去库存”取得了明显成效。这些过去积极“去库存”的城市，一旦市场出现供需不平衡情况，极易引发房价上涨风险，应该适当调整政策，避免市场变化之后，“去库存”政策继续发挥作用，反而助推房价过快上涨。

稳步推进租赁市场建设

在调控的同时，房地产长效机制建设也一直备受关注。其中，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

6月15日，北京市《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》正式发布实施。很多北京市民认为，《意见》回应了市场需求、社会呼声，顺应了城市战略定位和产业发展转型的需要，对于有效解决城市运行和服务保障行业务工人员基本居住问题意义重大。

这是北京市在发展租购并举房地产市场上迈出的重要一步。不仅如此，北京市曾明确提出，在2017年至2021年，将新供应各类住房150万套以上，其中租赁住房50万套，主要在集体建设用地上建设。此外，北京市住房城乡建设委还会同金融管理部门，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款需求特点，积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定具体融资方案，将向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款。

近日，上海市住房租赁公共服务平台启动上线试运行。据介绍，该平台建成后，将逐步实现租赁合同网签、备案一体化，同时为规模化、机构化、专业化的住房租赁企业提供集中备案便利。

最近出台的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。