几大城市群中，哪个城市群最有活力？三四线城市中谁是楼市“接盘侠”？

或许，这些答案我们可以从一份百强县榜单中去寻找。

近日，工信部所属的赛迪研究院发布了《2018县域经济100强榜单》，榜单中，江苏以25个上榜城市独占了四分之一，其中江苏的昆山（楼盘）、江阴（楼盘）、张家港（楼盘）、常熟（楼盘）等四县更是包揽了前四名。一个明显的现象是，在2016年、2017年的榜单中，前四强的位置同样属于这“四县”。昆山更是连续13年位居全国百强县首位。

如今，在以“城市群”为衡量城市的标准下，两三个单核城市周边城市发展如何，可能更能说明该城市群的发展活跃度，毕竟，单核城市的承载力是趋于饱和的、承载力也有限，人口、产业通过交通的搭建，终归要外溢到周边城市。

随着外溢城市需求的聚集，总有一些事物出现、承载着需求的释放，比如，楼市、产业、零售等。所以，在今天，别再说什么我要去一二线城市了，未来发展好的三四线城市可能就是今天的一二线城市。你需要做的就是，心理和行动上做好双重准备“接招”，包括楼市！

县域经济哪个城市群活跃度最高？

百强县里藏着城市群活跃度的秘密：城市群活跃度越高，里面的城市发展将越好；反过来，周边县城发展越好，也意味着该城市群活跃度越高。

关于《2018县域经济100强榜单》里的100个城市，按照归属于哪类城市群，90度做了一项统计，从高到低排名前三的结果如下：

长三角城市群：48个县；

关中平原城市群：26个县；

长江中下游城市群：8个县。

榜单排名的评价指标包括，经济实力、增长潜力、富裕程度、绿色水平。因此，这在一定程度上说明，长三角、关中平原、长江中下游三大城市群下的县域城市综合实力（经济规模、发展水平、投资强度、创新活力、收入水平、消费水平）处于高质量发展水平。

有趣的是，这三大城市群里单核城市多是楼市热闹非凡，也是住建委重点点名的城市。近日住房城乡建设部、中宣部、公安部、银保监会等七部委联合开展治理房地产市场乱象，其中被重点“监督”的30个城市中，城市群中热点单核城市基本都在列，连续三年霸占县域城市榜单前列的昆山、张家港、常熟所隶属的苏州（楼盘）市也赫然在列。

当然，这对单核城市来说，是一个消极信号，证明你将被盯得死死的，不符合“房住不炒”基调的一举一动将被严厉打压。

但这对外溢的发展较好的三四线县级市或是一个积极信号，投资属性青睐这里，监管又没那么严，带动的当然也是需求属性的释放。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，现在整个房地产格局趋势是向三四线城市转移的过程。苏州的县城，经济发展实力和水平比很多中西部地级市还高，有经济发展的支撑动力，这是房地产的支撑点。同时，在长三角地区，有着较好的基础设施，这些都是未来发展的支撑力。

上海（楼盘）易居房地产研究院总监严跃进表示，县域经济发展为当地投资环境带来机会，产业多，外来人口多，整体经济强，有了这些元素，像昆山这样的县城楼市整体上就会保持强劲态势。但也要警惕后续炒房客可能进去的风险。

昆山成为“学霸”的秘密

我们还是回归到榜单中，以个案来说明县域经济的活跃对当地楼市的刺激。以榜单常年的学霸苏州“昆山”说明之。

“苏州很强，我觉得这座城市的吸引力很强，经济实力不差，生活氛围又好，很多外地朋友包括外国人慕名而来。因此，房价涨自然也不稀奇。去年在昆山做项目的时候，发现那里的外国人很多。”一位从事地产项目开发的苏州本地人说，昆山外企多，很多外企高管被调过来，娶了中国老婆，最后在昆山买房定居。

当然，这是外地人的部分需求，刺激了当地的楼市。

在大数据上，昆山又是怎样的表现呢？根据艾普大数据去年年底发布的一份报告显示，最受买房人关注的三四线城市前十名中，长三角经济圈最多，这些城市都位于江苏，10个城市中占了4个席位，分别是江苏昆山、江苏南通（楼盘）、江苏常州（楼盘）、江苏扬州（楼盘）。

“昆山”再度成为最受宠爱的城市之一，艾普大数据分析，昆山虽然只是一个县级市，但2016年GDP达到了3160亿元，是全国首个GDP突破3000亿元的县级市，2017年，昆山市实现地区生产总值3500亿元，GDP都赶上很多省份城市。经济发达，宜居宜业，又贴近上海，昆山的楼市想不热都不行。

其实，像昆山这样的三四线城市之所以成为热门，原因不外乎两个：一是所处的地理位置往往在一二线城市的周边，承接了一二线城市的外溢产业、人口和需求，如很多上海工作的人跑到昆山买房，很多在深圳（楼盘）工作的人去惠州（楼盘）和珠海（楼盘）置业；二是当地经济发达，人口众多，本地具有较强的购买力，无论是自住和投资置业需求都非常强大。

当然，话说回来，这也不失为三四线城市的另一条发展路径，那就是加入城市群，而目前，长三角城市群就是其中最活跃的一个。

强县资本市场的崛起

像昆山这样的“学霸型”县城，是重点培养和争抢的对象：国家和当地重点培养，外来者尽情布局。

当然，昆山也正在因为“受重视”而悄然发生着一点一滴的变化，且被放到了国家战略的高度。近日，昆山成为了江苏省首家通过2035版总规的城市。

在《昆山市城市总体规划(2017-2035)》中，两个比肩一二线城市的信息点值得关注：第一，到2020年，大城市的功能渐趋完善，力争在2035年之前基本建成社会主义现代化大城市；第二，“减量发展”，330万规划人口规模作为人口容量的上线，规划期末建设用地规模从433平方公里缩减到406平方公里以内。

其实，早在2015年，国务院批复至2030年，昆山将发展成为大城市。在2016年国务院关于长三角洲城市群发展规划的批复中，长三角城市群到2030年要建成具有全球影响力的世界级城市群。至此，昆山与城市群基本同速度在发展。与此同时，昆山的头衔在前期的基础上也越来越多，从联合国人居奖，到国家生态园林城市，一个不落。

昆山强了，生活成本是否也要跟着涨上去？从一二线城市发展路径来看，像昆山这样未来的大城市似乎也逃不出一二线的发展“套路”，全国一线城市房租的不断上涨、机场没有一碗牛肉面不低于48块等就是活生生的例子。

而昆山的消费潜力和生活成本也在直线上升。以下相关数据显示：

双十一，昆山连续4年称霸消费县第一名；2017年，昆山票房收入首破2亿，位居全年县域电影票房榜首；2017年，苏州市财政收入昆山居首；截至去年5月份的数据，昆山汽车保有量年均保持两位数增长。

网上一个段子说，给100万，一个三口之家的家庭在昆山能活多久？答案是：5年。这还是没有奢侈品等大件的平凡日子基础上得出的5年。当然，这只是个笑话，但调侃的是昆山的生活成本。

昆山的楼市在干什么呢？数据显示，昆山2017年全年卖地收入为109.48亿元，多个地块溢价率超30%！ 2017年新房均价年度涨幅2.46%。众多投资者也赶集式前往。各大品牌房企都在争相涌入这个县城，消息显示，碧桂园、万科、万达、世茂、融创、华润、旭辉、绿地、阳光城(000671,股吧)、正荣等，均在昆山有布局。

资本市场也在昆山崛起，截至2018年1月份，昆山在境内外资本市场上市挂牌的企业达100家。

西班牙著名城市规划师阿方索近日在接受和讯房产专访时重点提了一个城市“苏州”。他说，一个样本城市涉及到历史环境保护、生态保护、自然保护，还要有对外来人的包容性、融入性，苏州是一个中等城市，但苏州的例子全世界可以参照。

现在苏州以及昆山市的包容性的确很强，也有很强的投资拉动性。

但，别忘了一二线城市的案例，当一个城市饱和到承载不了那么多的时候，等待你的是什么！思考前置到这一步，你需要做的就是，做好心理和行动上的准备，包括置业！

小结：长三角GDP规模最突出，达16.5万亿，显著高于其他城市群，是目前我国最发达的地区；珠三角、长三角人均效益最高，人均GDP超10万元；长三角、京津冀、长江中游汇聚着更多人口，常住人口规模均超过1亿；长三角房地产市场规模最大，房地产开发投资额超过2万亿，商品房销售面积超2.5亿平米，长江中游、成渝商品房销售面积2017也分别达到1.8和1.7亿平米。

在五大城市群之外，山东半岛和海西城市群地处沿海地区，核心城市具备先发优势，城市群整体经济水平较高，2017年GDP规模分别为7.3万亿和5万亿，商品房销售面积超过1亿平米，而中原城市群地处全国“两横三纵”城市化战略格局的陆桥通道与京广通道交汇区域，是中部崛起的战略支撑点，人口规模突出，尤其郑州（楼盘）及周边地区快速崛起，潜力突出。

地产板块股价大跌之后，众多上市地产商开启了“回购潮”。

中国恒大7月3日在港交所公告，公司以2.86亿港元回购1412.9万股股份，另一家“千亿房企”碧桂园于6月27、28两日在港交所回购了2300万股，耗资2.88亿港元。

专业人士分析，股价下跌是大笔回购的直接诱因，业内普遍认为2018年房地产盈利预期良好，回购股份不但能够保护股东的最佳利益，而且当前也是最佳回购时机。兴业证券(601377,股吧)研究所副所长、全球首席策略分析师张忆东也表示，二季度末至三季度初是“至暗时刻”，也是价值投资者较好的加仓期，可以逐步逢低增持。

此前6月份港股回购激增时期，地产建筑业的数量就位居榜首。6月份有54家公司进行了回购，地产行业和消费者服务业分别有11家、10家。其中地产建筑业占比20%，排名第一。按照回购金额来划分，地产行业总额也位居第一，逾4.8亿港元，其次是消费服务和资讯科技。

昨日龙光地产在香港交易所回购15.0万股，耗资151.144万港币，回购均价为10.0763港币。6月28日，国金茂控股、龙湖地产、禹洲地产、中骏置业纷纷发布回购公司股票公告。

分析人士表示，回购激增的直接原因就是估值相对便宜，多数个股已经进入相对底部区域。上周，无论是港股还是A股，地产板块都出现了大跌。上周前四个交易日，碧桂园累计下跌20.1%，万科A下跌15%，中国恒大下跌14.9%，截至今天收盘，恒大股价已经降至20.75港元，而其最高价曾达到32.50港元。

上半年热门地产企业销售额持续保持高增长，为后期股价上涨提供必要支撑，也是回购股份的诱因之一。

根据克而瑞信息集团(CRIC)6月30日发布的房企上半年销售情况数据，前20大房企中，超过半数的企业上半年销售业绩超过年度目标50%，而且基本高于40%。CRIC报告称，房企上、下半年的销售业绩比例是四六开，大部分房企的供货集中在下半年。只要供货符合市场需求、价格合理的话，这些企业仍存在完成业绩目标的希望。

所以大部分业内人士认为房企上市公司2018年盈利预期仍然向好，因此公司集中回购股票，不仅体现了对未来走势的信心，也是对阶段底部的心理确认。

张忆东还建议投资者到8月份提高至中性偏高的仓位，投资具有核心竞争力的房地产公司，并在盈利估值处于高性价比时买入并长期持有。

多城市一二手房价格严重“倒挂”

2018年上半年，地方城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策，在此基础上，部分城市一二手房价格“倒挂”现象严重。

据我爱我家集团研究院统计，今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例较大。上半年新房成交均价43198元/平方米，比去年下半年均价45879元减少5.84%。

与此同时，上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套，比2017年下半年增长57.6%，在半年走势上结束了2017年的两连降，价格方面一直维持在5.5万元/平方米至6万元/平方米之间。

整体来看，上半年北京一二手房价格持续“倒挂”。一位业内人士指出，这主要是因为北京已经步入二手房时代，新房基本位于五环以外的远郊区县，所以价格较市中心的二手房更低。

从南京、杭州、上海、苏州这几个城市的一二手房市场来看，同一城市同一区域、同一地段也普遍出现价格倒挂。根据诸葛找房对杭州拱墅区、济南历下区、广州黄埔区、上海静安区、成都成华区、北京密云区等20个城区数据分析结果显示，新房二手房价格倒挂较为普通。价格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述业内人士认为，这种现象主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小。

该人士进一步分析，该现象需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。在他看来，从长期来看，一二手房价格的“倒挂”并非不可接受的问题。因为新房市场在调控下有满足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市场是可以有两个方向的，一是保障房市场，另一个则是纯粹的商品房市场，两个市场各有各的价格机制，保障房市场按保障价格前行，纯商品房市场则由市场定价，双方互不干涉。

“至于二手房市场，由于业主多为个人，交易价格更多的还是会由市场决定，政策调控需要更多地从税收方面展开，包括一些限售政策”。上述人士表示，“新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可能会产生影响，但在限售政策以及正在健全的一些长效机制作用下，两个市场是可以区隔发展的，并不是需要完全统一。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，客观看待本轮一手房价格抑制和反弹现象很关键，未来建议对一手房进行产品的细分，这样有助于剔除上涨的因素，让中高端和刚需产品的定价更加符合实际情况。

2018年行程过半，中国房地产市场仍旧胶着。房价在过去十几年时间里的惯性上涨已然左右着市场情绪，对于房价上涨或者下跌的担忧，让购房者心里混杂着希望、焦虑、犹豫甚至悲观。然而，迷乱的局面终将厘清，局部癫狂的市场底色也正随着时间的推移而缓慢显现。

上半年，宏观调控维持稳定并局部加码，国内大部分城市楼市平稳，房价未现大幅波动，随着一二手市场的降温，调控成效已初步显现。

房地产企业加快去货速度回笼资金，大公司合同销售金额仍创下新高，但与此同时，金融去杠杆使得房地产企业融资环境进一步收紧，融资难度和融资成本提升，这在很大程度上增加了开发商加速去库存的动力。

基于宏观调控“房住不炒”的整体思路，房地产投资投机空间被显著挤压，二手房市场交易活跃度下降，部分城市成交量高位回落。

全国范围内的成交数据仍是评判调控效果最有力的证据。尽管上半年的数据未完全出炉，但国家统计局关于前五个月的统计数据仍具参考价值。

国家统计局发布的数据显示，今年前5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1~4月份提高1.6个百分点。这是自去年7月以来的10个月间，销售面积增速首度出现反弹。价格方面，今年5月70个大中城市中，有2个城市价格环比持平，7个城市房价出现环比下降，61个城市出现环比上涨，但涨幅温和。

买房摇号

整体市场趋稳的背景下，躁动的杂音仍未尽除，上半年，个别城市个别楼盘在摇号过程中出现的乱象，将局部紧张情绪放大。

比如日前，深圳一个楼盘的推售，引发的是全国范围的广泛关注。

这个名为华润城三期的楼盘在6月21日拿到预售证，6月24日至6月25日12点前接受线上登记资料，6月27日进行公开摇号，6月28日选房。开盘即日光，在如今的市场环境下，十分罕见。

由于限价出售，华润城润府三期新房与此前已开盘的二手房在价格上有剪刀差，简单而言就是一二手房价格倒挂。根据深圳房地产信息网数据，华润城润府三期均价为8.55万元／平方米，但链家的成交数据显示，一期的二手房成交价已达10万~11万元／平方米。

这种情况下，摇号买得新房者有买入即赚到的账面浮盈。

华润城润府三期要求冻结200万元的诚意保证金。在深圳科技园上班的一名购房者，差了四十几万现金，由于楼盘给予准备的时间太短了，他在同事间拆借腾挪，千方百计登记认筹，但最后排号太后，他没有来得及选房。

消息显示，华润城三期合计推房700多套，但摇号数高达6000，合计冻结资金超过130亿。

摇号本意毋庸置疑，是为避免欠公平的、违规的茶水费现象而祭出，给予真正的刚需者入场机会，但一与限价相结合，却化成抽奖般的套利机会。

今年以来，不只是深圳，杭州、西安、成都等多个一二手房价格倒挂显著的城市，均出现如同“打新股”一般地“摇号购房”现象，其间的套利机会又在一定程度上催生投资情绪抬头。

为了躲避限购、吞食套利空间，一些购房者以企业名义购房，绕开限售，最后以股权交易形式转让房产。中原地产首席分析师张大伟表示，“在一些摇号限售的城市，企业购房比例正在增加。”

政策堵漏

调控的初衷不应被辜负，政策正在积极补漏。

6月24日，西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，指出在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

而西安出台摇号政策是在今年3月30日，其《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

西安过后，长沙、杭州等城市也先后发布关于企业购房的指导措施。长沙市于6月26日发布的调控政策中指出，“暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。”

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“限制企业购房，能对摇号买房可能存在的漏洞进行封堵，有利于规范市场行为。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，更多城市可能跟进禁止企业购房填补漏洞。

事实上，今年上半年，针对房地产市场的调控政策仍未有放松迹象。

据中国指数研究院数据，截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，今年上半年有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南更是从省级层面进行限购、限售。

日前，住建部等七部委联合宣布，于2018年7月初至12月底，在北京等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。

链家旗下的贝壳研究院结合监测数据指出，上半年市场在平稳中出现分化，前期调控力度大的城市市场在平稳中修复，不过政策环境相对宽松的弱二线城市升温明显。

整体而言，市场尚处于变动之中，宏观环境、后续政策出台、房企融资等情况仍会影响市场量价。

近期市场传出棚改放缓、货币化安置力度减弱的消息，这被市场解读为影响三四线城市楼市的表现。过去，正是因为货币化安置比例的提升刺激了三四线城市的购房需求，使库存得以快速去化。

中银国际地产分析师晋蔚指出，“棚改审批及PSL投放确有收紧迹象，但对于房企今年销售影响较小。今年前5月PSL投放量同比增长48%，有力支持580万年度棚改计划。货币化安置比例下降已有预期，并且由于货币化安置资金并未全部用于购房，所以实质性影响小于市场担忧。”

资金趋紧

如果说房地产行业对于过往调控习以为常，那么不断收紧的银根，无异于扼住了开发商的命门。今年以来，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。

事实上，很多房企都感受到资金的压力，开始加速自己的供货回款。

绿城中国最近的一份文件显示，绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度；“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

“有一家TOP30房企的2+1债券到期，现在想续发，但是我问了很多城商行，都不愿意去购买这家房企的债券。”一位金融人士告诉记者。

还有未经确认的消息显示，一家A股上市房企直接向员工募集资金，100万起购利率18%，超过300万利率20%。

虽然该公司就该传闻进行了否认，但此类消息的不断发酵，在一定层面上暴露出，房企资金成本还在进一步增加。

同策研究院研究员陈朦朦表示，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求。

以往，开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况，自从今年的监管政策不断严格后，前端融资几乎杜绝。

各方严控下，房企发债已经成为难题。

7月2日，上海证券交易所披露的信息显示，合生创展有限公司公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。就在一个多月前，5月30日，合生创展一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行。该项目品种为私募，承销商为中泰证券和光大证券。

5月以来，富力地产（02777.HK）60亿元、花样年（01777.HK）50亿元的租赁住宅专项债券显示为中止审查。

长江证券一份研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；同时，偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

Wind资讯显示，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、阳光城、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有：佳兆业、融创中国等。

按照惯例，负债率较高的公司，融资成本也会相应较高。为此，去年以来，以恒大、融创为代表的多家公司纷纷向资本市场表态，会加速去库存、回笼资金以及降低杠杆水平。

房企冲刺

对于开发商而言，舒缓资金压力最便捷的方法，便是加速销售。因此，尽管市场面临前所未有的调控，但大开发商依然录得不错的销售数字。

克而瑞数据显示，2018年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度增长35%。

龙头房企中，截至6月末碧桂园业绩规模已超4000亿元，6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿，预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

事实上，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。而从房企权益销售金额的口径来看，各梯队集中度也提升显著。其中，TOP100房企权益销售金额的集中度达到了56.2%。

“2017年千亿房企17家，而2018年预计30家，1年时间近乎翻倍的数量增加，而且这是发生在调控加剧、金融收紧时，所有房企都在冲刺。”在易居沃顿的论坛上，易居中国CEO丁祖昱表示。

“我们都在想办法提前出货，尽量把货值提前，现在考核都是围绕回款。”一位房企高管告诉记者。

今年上半场的较量已然结束，但开发商出货的神经并不能就此放松，很多房企都开始新一轮的冲刺。因为规模的诱惑一直都在。抓住了机会，就上了一个台阶，否则就可能被挤下去。当年赫赫有名的开发商，如今掉队的也并不在少数。

福晟集团董事长潘伟明表示，福晟 2016~2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，且力争2020年进入千亿阵营，2025年达到3000亿销售规模。

禹洲地产董事长林龙安表示，2020年实现1200亿元，而今年的销售目标是600亿元。

过去禹洲靠大本营厦门以及长三角三个重点城市支撑了业绩增长，这三个城市分别是上海、南京与合肥。2016年禹洲把总部从福建搬到上海，两年间实现了上海、南京销售榜前十以及合肥销售榜前五。

禹洲地产喜欢追逐热点城市，在上海、南京及合肥市场陷入强调控之后，今年禹洲多次强调，接下来的重点是粤港澳，要把三分之一的土地投资预算都投向粤港澳大湾区，还宣布设立“上海-深圳双总部”。

冲击IPO的弘阳地产表示，计划在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。

中型房企冲刺，成为这半年的主题词。包括福晟、弘阳、中梁、祥生都在不断发力。

“未来3~5年地产行业的竞争激烈程度将像以前的家电行业一样，不变的定律是规模即意味着话语权，前30强的企业占据50%市场份额。”中骏置业副总裁王勐曾对记者表示。

二手分化

交易成本的上升，以及交易周期的延长，使得许多城市的二手房交易正在失去曾经拥有的繁华。

“二手房交易比较清淡，近期卖家已经开始普遍降价了。”广州一位从事二手房经纪超过十年的人士如此表示。

在市场上，人们普遍感受是“挂牌出让的房子越来越不好出手”。的确，调控延续一年多时间，二手房交易也已经从过往的癫狂回归正轨。

链家发布的研究报告显示，其重点覆盖的12个城市二手房交易自2017年3月密集调控以来，经历了“大幅降温—低位企稳—向上修复”三个阶段。但目前市场热度不高，仍处于平稳复苏状态。2018年前5月成交量环比2017年后5月增加了21.8%，但月均水平是2017年巅峰时的一半左右。

据悉，链家监控的12个城市包括北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州等一二线城市。以北京为例，中原地产披露的数据显示，2018年上半年，北京二手住宅成交7.66万套，同比下调13.2%，为2015年来的同比最低点。但相比2017年下半年，环比上涨了56.2%。

放眼全国范围，二手房市场的温度却不尽相同，局部城市因为供需矛盾而处于上涨阶段。

今年前5月，沈阳、长沙、重庆等三个城市的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%，其中重庆环比增长80.5%，同比增长33.2%；5月重庆二手房成交均价环比上涨7%，同比上涨34.6%。

“上半年二手房市场活跃的城市有西安、重庆、沈阳等，市场趋于降温的城市有上海、成都等，市场比较平稳的城市有北京、武汉、南京、济南、广州等。”

近日，中国四大资产管理公司之一的中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》，报告中说的两点引发大家的关注：

1、报告中说2018年商业银行不良贷款可能被低估，受访者所在地区不良贷款率可能达到3%－5%，未来3－5年不良资产规模可能缓慢上升，银行信贷风险可以会持续暴露；

2、报告显示，如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。

中国东方资产管理公司是1999年10月15日在北京（楼盘）成立的，注册资本是100亿元人民币，当时成立的目的主要是为了对接银行的不良资产，它在不良资产处置方面有非常丰富的经验，所以这份报告的内容非常受到大家的关注。

按照原银监会（现银保监会）发布的数据，2018年一季度大型商业银行不良贷款率是1.5%，股份制商业银行是1.7%，农村商业银行的最高为3.26%。

也就是说如果按照报告中当中3%－5%的不良贷款率为标准，那么目前中国银行体系内的不良贷款率是低估的。

2008年美国爆发了金融危机，众所周知，这场危机的导火索是次贷危机，过程是2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房，美国房价开始水涨船高，逐渐开始泡沫化，2004年开始美联储连续多次加息，将利率上调到5.25%，结果加剧了居民的购房压力和炒房人的成本，房价大跌，居民无法偿还银行贷款，银行抽贷和拍卖贷款抵押品，结果加剧了房价下跌，形成恶性循环，银行贷款无法收回，形成大量的坏账，有的被迫破产，最终酝酿一场金融危机。

不良贷款率的定义是指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重，包括次级、可疑和损失类贷款，说白了就是借去了收不回来的贷款。为什么不良贷款率会上升？主要原因当然是经济下行压力大，企业资金周转困难，无法偿还银行贷款。同时受制于企业经营业绩，抵押品价值下降，银行无法及时变现。

在目前中国的市场，有效的抵押品并不多，主要是房产、股权、债权、信用、汽车等，其中风险相对较低的是房产，很简单汽车可能会折价，股价可以会下跌，但房子却非常稳定，尤其近二十年，房价连续上涨，对银行而言基本不用太担心。

但是这一切都是建立在房价稳定以及上涨的基础上，反过来，如果房价下跌呢？银行能承受多大的压力？

咱们先来看看房地产在银行当中的角色和地位，根据2018年一季度金融机构贷款投向统计报告，一季度末人民币房地产贷款余额是34.1万亿，在人民币总贷款余额中占比27.28%。其中房产开发贷余额是7.7万亿元，个人房贷余额是22.86万亿元。

也就是说如果房价下跌，那么34.1万亿的资金将会受影响，倘若幅度超过可以接受的范围，那么部分居民可以会舍弃手中的房子、或者信用违约。到那时银行拿到的是抵押物房产，但房价不断下跌的情况下，抵押物的价值也会显著降低。

2007年9月，平安证券发布的一份研究显示，抵押贷占商业银行贷款总额约为43%，其中绝大多数是土地或房产，根据他们的测算，房产抵押物的规模可能达到39.4万亿。此外，2008年交通银行(601328,股吧)也提供过一组数据，银行业当中以房产作为抵押物的贷款可能达到65%。

可见如果房价下跌对银行业的影响将是非常之大，毫不夸张地说目前最不希望房价下跌的是银行，银行能容忍多大的幅度呢？

平安证券报告的说法是房价下跌20%就会让银行承受巨大的压力，中国东方资产管理公司认为是20-30%。

近几年我们常在新闻上听到说防止系统性金融风险，其实对于我们这个金融业尚未完全开放的市场来说，金融风险最重要集中在银行，目前本外币贷款占社会融资比重仍然占到一半以上，所以防止系统性金融风险也可以理解为防止银行业风险。

而按照上面列举的数据，以房地产在银行当中的地位，房价能大幅下跌吗？显然是不可能的。近期政策发生了一些微妙的变化：一是官方文件中近期强调的是“结构性去杠杆”，而不是全面去杠杆；二是流动性（货币）表述由合理稳定变为“合理充裕”。从中你是否发现一丝丝的东西？

楼市调控，这次真的不一样了。棚改货币化安置收紧消息传出的一个多星期后，房地产股票持续下跌。整个上半年，房地产市值蒸发近5000亿。与之情形相反的是，上半年房地产销售保持稳建增长，保利、恒大、碧桂园等品牌房企同比涨幅超过20%。涨跌背后可以看到，房地产经理人对于楼市的波动已有了一定的心理预期。

中房智库调查结果显示，2018年二季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）与上月基本持平，微涨0.7%至75.25。

从总分来看，经理人信心与上个月差异并不明显。不过，在单项指标选择上，却是应势而变。其中对于国家宏观政策信心环比下滑9%。

中央的表态一直是坚持调控不放松，不过强调支持刚需自住，抑制投机需求，对于需求端的调控各地纷纷采取了不同的跟进措施。

在今年5 月，住建部印发通知，从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方面重申坚持房地产调控不放松。多城落实地方主体责任，政策密集出台。

回顾整个上半年，截至6月底已有50余个地级以上城市和10 余个县市出台调控政策，海南（楼盘）上半年历经数次政策收紧。这种调控也下沉到三四线城市。据不完全统计，6月以来，宜昌（楼盘）、徐州（楼盘）、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。从已公布的数据来看，宜昌从去年11月开始，新房价格连续6个月环比上涨。

“房地产调控依然在加紧，近两三年来看，情况不容乐观，但是从长远来看，还有机会。”东原集团总裁杨永席认为目前市场环境下，房价卖不上去，房子又抢手。

与2017年不同的是，2018上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。上海（楼盘）、北京（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房442 的三分结构。

这符合住建部强调的2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度思路。

禹洲地产董事会主席林龙安认为，常态化的调控机制，更有利于整体产业的发展，也有利于房地产抗风险能力的提升。

从中房智库调研的经理人来看，大家共同的希望是行业不要大起大落，能稳步发展。

在企业经营管理选项中，经理人调低了成本控制能力和营销能力信心。

可以看到，当下的资金环境对楼市偏紧，今年来多只内房股中止境内发债，境外发债成本亦普遍升高。房企的融资成本明显提升。不少房企在思考两个问题：哪里有便宜的钱？哪里能拿到赚钱的地？

在6月底万科召开的2017年度股东大会上，万科董事会主席郁亮说“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉。”

万科在不断地做多元化尝试，郁亮想表达的是，万科未来要做美好生活的服务商，未来大家想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。

楼市风声紧，房企忙转型。6月5日，深圳发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，被看作是该地20年后启动的第二次住房制度改革。这对于整个行业有风向标意义。

对于房企来说，转型势在必行。楼市下半场市场分化加剧，房企面临更大的转型压力和增长困境，经理人的日子也不会那么容易。需求的升级倒逼产品的升级，也对经理人的能力提出了更高的要求。

当然，经理人应该正视这种楼市调整期的机遇和挑战。如新力地产副总裁佘润廷所言：“行业需求就是我们信心所在。”

7月9日，小米在港交所正式挂牌上市。就在小米上个月递交招股书后，创始人雷军与许达来联合创立的顺为资本跟投了一家长租公寓品牌，乐乎城市青年社区获B轮超亿元融资。

有人问，“此举是为小米上市助力？”

其实，小米上市讲得是一个与房地产无关的故事，但小米手机“智能产品平民化”的思维却根植在雷军的地产理想中。小米公司北漂5年，从银谷大厦到卷石大厦，再搬到宏源大厦、五彩城大厦，雷军和小米的经历是放大了的北漂时光。2015年海淀小米科技园动工的那天，雷军感叹道，“北漂5年，终会有自己的一个家。”

跌宕起伏，雷军的地产理想就是“将房子平民化”。他进军房地产不是秘密，但鲜有人知晓最初是被冯仑在几年前的一次论坛上提及。他起初冀望用“小米式众筹”拿地建房，但受到了拿不着地的力量制衡，“把房价干到二分之一”的理想受阻，但雷军的平民情怀却未曾消失，他做起了一系列与地产有关的事情，包括公寓和智能家居，并且慢慢地将朋友圈扩展至碧桂园、万科、华润置地等大房企。

把房价干到二分之一

时间拉回到2015年，这一年与雷军的地产理想有着千丝万缕的关系。这一年，雷军的小米公司终于要有一个家，这一年小米note正式开卖，值得注意的是，如果干掉所有的中间环节，每部小米note的价格只有2299元，刷新手机行业销量的想象力扑面而来。

另一件值得一提的事情是小米note开卖的前一个礼拜，雷军对着前来到访“触网”的碧桂园高层们说，“我们基本上跟碧桂园相关的就是做了装修、橱柜、二手房交易、二手房中介和二手房租赁，还有住宿的乌托邦”。

那天，谈到房地产的雷军自信满满，“我曾想把房价干到二分之一或者三分之一”。

不过，小米没有强大的地产基因，雷军能做的就是像小米note那样去掉中间环节，这正是雷军喊出“实现把房价干到二分之一”的“异曲同工之妙”所在，小米note的问世，给雷军的地产理想以新的启发。

外界描述这一启发大概如此：将一批买房人组成合伙企业，众筹拿地，将地价在房价中的占比保持在20%至30%，然后完成设计、施工，合伙人再一起消化，甚至省去建设豪华的项目营销中心。

雷军的理想或许就是很多北漂、上漂、深漂的理想。2015年至2017年，房价的热导效应传播迅速，北京和上海（楼盘）等超级城市相继划出人口红线，人口与房价的命脉紧紧相连。国家卫计委发布的一份《中国流动人口发展报告2016》称，中国有2.5亿左右流动人口，未来一段时间还会继续保持大规模存在，来自农村进城的年轻人和小城镇小城市流向大城市的人口，与此同时，每年还有大量农村的年轻人离开学校，进入大城市，成为流动人口，这部分人口在流动人口中的占比已从原来不足10%增长到30%，也就是7500万人左右。

从小米安家的那一天起，“米粉”就呼吁“安家梦何时能被惠及”。2017年，做软件起家的雷军还在微博上晒出金山软件珠海（楼盘）新园区的员工宿舍，“米粉”对着豪宅惊呼“为何不去搞房地产”。

但是，雷军的理想也时常不被认可。万达董事长王健林在接受北京卫视访谈时曾表示，“雷军的说法完全是太美好的想象，房地产的平均毛利率只有20%至25%，不管有没有互联网，对房价是不能起到决定的作用的。”

万科董事局主席郁亮倒是对这一模式甚有思量，觉得并非完全没有可能性，他在一次内部演讲中说，“担心未来会不会出现类似小米一样的搅局者，以互联网思维打破旧秩序，取代现有的地产行业模式。”事实上，去年万科海淀区自持地块传出与小米众筹合作时，人们似乎看到了一点点雷军地产理想的现实星火。

解放一代年轻人

“高质产品平民化”的背后，其实还暗藏着一种用共享经济打破传统商业模式的大胆创新。受制于市场与非市场的制衡，2015年，雷军把房价干到二分之一的理想并没有实现，但是雷军并没有停止他“曲线追梦”的步伐。

早在此之前，雷军理想的种子就已埋伏。一家叫作“顺为资本”的企业成为雷军涉足房地产行业的马车，频频出现在人们视野，至今已经耗资数十亿元。

2011年，雷军成立了这家风投公司，取“顺势而为”之意，并且担任了顺为资本的联合创始人和董事长职务。3年后的2014年9月，就在国内的长租公寓市场尚未火热的时候，顺为资本就砸下1亿元投资YOU+国际青年公寓。

业内为这一“小米公寓”哗然，很快在2015年，小米公司实现安家、小米note开卖、雷军“把房价干到二分之一”的豪言风靡的那一年，YOU+开始了一线城市的拓展之路，分别在北上广三座城市投入运营3000多间公寓。

2015年4月，在YOU+北京苏州（楼盘）桥青年创业社区的开业活动上，雷军亲自为YOU+站台，“我在24年前来到北京时，也曾住过地下室、农家院，所以很理解每个北漂心中家的重要性，我有责任去帮助这些年轻人，这也是投资YOU+的原因所在。”

在YOU+的B轮融资中，再次获得顺为资本3000万美元的投资，并且计划在2015年冲刺2万套房源，在2016年冲刺10万套房源。但此后YOU+再次被公众热议时却戴上“租金高、照片实物不符”的帽子，雷军与YOU+在公开场合的交集也越来越少。

投资“小米公寓”的这一年，小米与房企在智能家居方面的探索也步入正轨。这一年，小米在北京与华润置地试水智能家居合作，随后又在南京（楼盘）与银城地产开展智能家居体验活动，根据公开信息，小米与华润、金地、金茂、正荣等房企都有过合作。

直到现在，周末走进小米体验店，这里都围满了前来体验智能家居的年轻人们。

雷军曾经说过，“我做房地产的口号是解放一代年轻人，让大家不要为这种事情操心，全部解放”。如果“让房价跌二分之一”的理想不能实现，那么，真正用“小米去中间环节思维”去做公寓和智能家居，也节省了北漂们的生活成本。

但是，对于一家需要在资本市场不停讲故事的企业来说，去掉中间环节并实现盈利究竟有多难，或许只有雷军知道。

谭浩俊

人才、技术、资本是经济发展中的三个重要生产要素。改革开放后，我国中部省份乡村生产要素较长时期内呈现单向流出的态势。近日，记者采访发现，近年来农村生产要素加速回流，并呈现出城市流入农业农村的“逆城镇化”态势。

这里所说的生产要素，主要指的是工商资本。亦即在城市化已经发展到一定阶段，城市建设和投资将面临新的发展瓶颈的情况下，为了寻找新的投资热点，资本开始向农村转移，呈现“上山下乡”的新格局。

我们说，改变资本过度聚集城市、过度向城市集中的格局，分流一部分到农村，是中国经济发展必须经历的过程，也是必须达到的目的。否则，城乡差别就难以缩小，现代化也难以实现。但是，资本如何向农村分流，如何才能真正达到“上山下乡”的目的，目前的流转方式和运行轨迹，显然是存在一定问题的。因为，依靠资本的单枪匹马、单兵出击，必然会重蹈城市建设的覆辙，甚至比前些年城市建设还要糟糕。因为，在城市没有掀起大规模建设风暴的前二十多年，主要还是以发展产业为主。即便是城市建设热起来了，也没有完全放弃产业，而是产业与城建同步推进，只是城建的步子更大一些而已。

现在的资本“上山下乡”，基本走的就是单枪匹马、单兵出击一条路，而没有带动产业一起“上山下乡”。如此，就不能不让人怀疑，资本并不是到农村去发展、去创业、去寻找新的投资空间，而只是为了赚钱，是想抢先一步到农村获取新一轮暴利。果真如此，资本的“上山下乡”，就很有可能变成对农村和农民利益的伤害。特别是农民，会因为眼前的小利而失去长远利益，导致未来没有着落。

事实也是，在农村普遍出现地空人空房子空的情况下，留守老人、妇女、儿童，特别是老人，只要能够给予一点土地补偿，就很容易将手中的土地转让出去。而资本拿到土地以后，也不是发展产业，不是为了发展农村经济，而是为了“炒地”，是想通过土地来发财。因此，原本还能收点粮食的土地，很有可能在资本手中变成荒地、变成闲置的土地。这样的“上山下乡”，对农村经济是不会起到积极的作用的。而每当出现资本下乡时，农民大多也是没有话语权。话语权掌握在当地政府和基层干部手中，而当地政府为了政绩、基层干部为了利益，又常常不会顾及农民利益、顾及农民感情，只要有钱，就会动员农民将土地转让出去。类似案例，在全国已经出现过很多。

我们希望看到的资本“上山下乡”，是能够给农村带去产业、带去技术、带去知识、带去新的资源，是能够把在城市务工的农民吸收一部分回农村、回家乡、回家庭，从而让冷清的农村再度活跃起来，让空巢的家庭能够再度热闹起来，让夫妻分居、老人独居、孩子无居的现象能够得到有效改变。同时，能够通过资本带来的产业和技术，让农村经济能够快速发展，让农村的基础设施能够逐步完善，让农民生活能够真正富裕起来。

如果资本只是为了逐利而“上山下乡”，既不带产业，也不带技术，更不带知识和资源，那么，原本还能在相对贫穷之路上可持续发展的农村，会被资本搞得完全失去了可持续发展能力，而被切割成一块一块的荒地或闲置地。毫无疑问，这不是资本“上山下乡”应当出现的现象，也是不应该出现的现象。

正因为如此，地方政府和有关方面应当对资本“上山下乡”有严格的标准和要求，必须把资本“上山下乡”与产业发展、城镇建设、基础设施完善、资源利用等结合起来，带动农村经济的整体提升。否则，在土地的供应、开发、使用等方面严格控制。即便拿到手的土地，只要没有按约定的要求去做，同样要按规定收回，决不允许资本通过土地炒作牟取暴利。

特别需要注意的是，一些资本进入农村以后，会以观光农业、现代农业的借口，大搞基本建设、政绩工程，会把农业当作吸引更多资本的工具。并通过所谓观光农业、现代农业吸引城市人等借口，从事房地产开发，吸引农民上当。一旦利益到手，就极有可能拍屁股走路，把一堆问题留给农民。这在一些地方已经出现过这样的现象，决不能在新一轮资本下乡过程中，再出现类似现象。资本“上山下乡”，也必须严格按照农村的规划行事，而农村的发展规划，必须由各级政府编制，切不可烂泥萝卜擦一段吃一段。

绿城中国控股有限公司7月9日公告称，绿城中国作为借款人与贷款人中国银行（香港）有限公司订立共6亿美元的无抵押双边贷款协议。

根据该协议，绿城中国获授予一笔3亿美元为期三年无抵押定期贷款，贷款成本即年利率相等于按2.80％加上于相关日期的伦敦银行同业拆息（LIBOR）的总和；以及另一笔3亿美元为期五年定期贷款，年利率相等于按3.30%加上相关日期的LIBOR的总和。

对于该贷款用途，绿城中国表示主要为公司现有境外债务再融资。

就观点地产新媒体了解，7月3日，绿城中国还与18家银行签署为期36个月的8亿美元银团贷款协议，用于公司现有境外债务再融资。

7月9日晚间，新华联文化旅游发展股份有限公司公告称，其为全资子公司新华联国际置地有限公司1.7亿元融资提供担保。

公告披露，为满足公司海外业务发展需要，新华联全资子公司新华联国际置地有限公司与友利银行香港支行签署贷款协议，友利银行香港支行向国际置地发放贷款，用于补充流动资金，贷款金额为1.49亿元，贷款期限为3年。

就上述融资事项，新华联与友利银行（中国）有限公司签署《保函合同》，由友利银行（中国）为此次融资出具1.7亿元融资性保函，保证期间为3年。同时，新华联与友利银行（中国）签署《反担保质押合同》，以1.7亿元单位定期存单为本次融资提供质押担保，保证期间为3年。

另悉，新华联于2018年4月23日及5月15日召开的第九届董事会第十次会议及2017年年度股东大会，审议同意为国际置地提供担保额度20亿元。此次担保前，新华联为国际置地提供的担保余额为5.2亿元，此次担保提供后，公司为国际置地提供的担保余额为6.69亿元，此次获批的剩余可用担保额度为18.51亿元。

此外，此次担保提供后，新华联及控股子公司对外担保总余额为170.5亿元，占新华联最近一期经审计净资产的 265.02％。