阳光城集团股份有限公司7月9日晚间公告，公司拟将福建臻阳房地产开发有限公司及其所持有的福州奥体阳光天地等物业资产作为底层资产，设立资产支持专项计划。

观点地产新媒体从公告获悉，该专项计划的存续期限预计不超过18年，每3年开放售回优先级资产支持证券，预计发行规模不超过13亿元，发行利率将以市场利率发行为准。阳光城拟担任此次专项计划的流动性支持机构之一、差额补足义务人之一和标的物业运营保障义务人。

据悉，该专项计划募集资金将用于偿还公司债务、补充流动资金等。

阳光城称，公司发行该专项计划，拟通过创新金融工具盘活存量资产，为实现优化公司债务结构，产业转型及轻资产运营提供有利条件。

另悉，此前6月15日，阳光城还以下属子公司上海润渝置业有限公司所持有的上海阳光控股大厦为底层物业资产，设立办公物业类REITs资产支持专项计划，开展资产证券化融资工作，该专项计划产品发行规模不超过25亿元。

雅居乐地产官微于7月9日发布消息称，雅居乐与路劲签署合作协议，共同打造乐活家园。

但除上述表态外，雅居乐并未透露关于此次合作的更多信息，故不清楚此处“乐活家园”是指某同名项目或是代指现今提倡的生活态度。

而就观点地产新媒体了解，雅居乐和路劲以前已有过多次合作。

其中，2017年10月，雅居乐地产集团与路劲地产集团签订合作协议，双方将共同开发济南长岭山片区内地的龙科机电地块。到今年6月1日，长岭山地块宣布面世，项目命名为璟园。

此外，今年5月24日，雅居乐&路劲·棠颂与路劲&雅居乐·城市万象两项目，在常州发布。

先有九龙仓后有碧桂园，分拆物业上市近年来似乎成为了不少房企热衷的“玩法”。最近这幕剧的主角换成了王振华。

7月7日，新城控股集团董事长王振华在常州的发布会上透露，公司旗下物业管理公司新城悦正在申请到香港上市，未来公司亦会分拆更多业务上市。

观点地产新媒体从公开资料中获悉，新城悦由王振华家族“私人”持有。

更为有趣的是，新城悦上市首选并非香港。去年，新城悦曾向证监会报送了创业板上市的招股说明书，其计划发行4000万股，不过证监会并未放行。

去年底，证监会官网发布了对新城悦招股文件的合规性和信息披露问题提出了补充说明的要求，但此后新城悦未更新招股说明书，直到这次另辟新路，落子港股。

新城悦“港-A”之选

即将赴港上市的新城悦，在两三年前有着另外一个名字，叫江苏新城物业服务有限公司。

2016年4月1日，富域香港投资有限公司以3.2亿元，从香港上市平台新城发展手中收购了常州创悦咨询管理有限公司的全部股本权益。

根据资料显示，常州创悦咨询管理有限公司手中唯一的资产为新城物业服务93.75%股权。而买家富域香港投资有限公司，是由王振华以其家族成员为受益人所设立的Hua Sheng信托及王振华之子王晓松实益拥有。

或许也正是新城悦这两年的利好势头，让王振华下定了上市的决心。据了解，在2015年至2017年三年间，新城悦的收入分别为4亿元、5.73亿元和8.66亿元，年增长率为47.1%。

截至2017年底，新城悦签署的物业管理服务合约面积为6780万平方米，在管总建筑面积3630万平方米。业务范围包括常州、上海、南京、无锡及苏州等49个城市。

与彩生活、绿城服务和中海物业等从房企内部剥离出来的物业公司所走之路类似，王振华将新城悦的上市地点转道在了港交所。

对此，国泰君安分析师刘斐凡指出，如今港股的地产和物业之估值和A股差别不大，同时上市的流程相对简单，加上已有中海物业等分拆上市的成功案例，上市的阻力也会比较小。

观点地产新媒体了解到，在港上市的物业公司今年以来股价表现皆有佳绩，中海物业、绿城服务、彩生活等公司均保持着上扬的势头。据资料，彩生活的股价年内已累计上涨64%；中海物业、绿城服务今年累计涨幅也在20%以上。

“相比之下，A股目前的审批越来越严格，而香港的物业逐渐形成了一个版块，估值方面也不错。”刘斐凡表示，包括此前碧桂园放弃在A股上市的“前车之鉴”也证明了这一点。

一边是通道紧缩，早有房企碰壁前例，另一边则是流程简便，成功案例颇多。不需太多权衡，A股还是港股，这笔账王振华自然算得门儿清。

王振华的资本经

在刘斐凡看来，物业公司上市对于新城而言是件好事。“物业的做大，对于房企本身来说就是一大优势。而且，上市后还能借此进行一些融资活动。”

显然，港股中的物业板块逐渐得到了投资者们的认可，也是王振华转而选择港股的重要原因之一。假如此次新城悦赴港上市成功，王振华旗下将拥有包括新城发展、新城控股和新城悦在内的三个上市平台。

继“私有化”风云之后，物业上市的消息再次使大众关注到了王振华在资本市场的举动。而就在不久前，他的几个资本动作颇耐人寻味。

今年6月以来，王振华连续五次出手增持新城发展股份。在短短不到一个月的时间里，共增持新城发展405万股，涉及资金约2714万港元。

对新城发展的连续增持，不禁让人想起了去年王振华计划新城发展私有化一事。

2017年7月10日上午8点，新城发展发布停牌公告，并宣布“将根据公司收购、合并及股份回购守则发出有关可能私有化本公司及属内幕消息的公告”。

据当时业内人士分析，港股向来的低估值是其私有化的原因之一。停牌前一个交易日，新城发展报收2.81港元每股，总市值为158.99亿港元，而这一价格远远被新城A甩在身后。

有市场人士认为，从长远看，新城发展股价至少应该在7港元以上。在每股2.81元时将新城发展私有化，或许也反映了王振华一定程度上对于公司未来发展前景的乐观。

假如王振华的心思真如分析所说，那不得不对他的资本眼光点赞。一年过去，根据其最近几次增持的情况来看，新城发展平均价格已经升到了每股7港元左右。此前6月15日，股价更是达到了每股7.73港元的峰值。

在最近一次增持的公告中还透露，王振华对新城发展的发展前景充满信心，并表示在符合适用的法律及监管要求下，不排除将来会在适当的时候继续增持公司股权。

虽然新城发展的股价与一年前相比有了大幅提升，但与王振华手中另外一个“新城系”上市平台新城控股相比差距仍然不小。

“碧万恒”风头仍盛，但保利6月也录得了最好单月业绩。

7月9日晚间，保利房地产（集团）股份有限公司发布公告称，2018年6月，公司实现签约面积427.94万平米，同比增长57.19%；实现签约金额601.93亿元，同比增长57.97%。

截至2018上半年，保利地产实现签约面积1453.92万平方米，同比增长37.93%；实现签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%。

截至上半年，保利1-6月销售分别为316亿元、216亿元、336亿元、325亿元、357亿元、602亿元。毫无疑问，6月的保利录得最好单月业绩，甚至超过了恒大。

截至目前，碧桂园销售额4125亿元、万科3047亿元、恒大3042亿元、保利2153亿元。按照融创前五月1491亿元的销售计算，本月只有达到662亿元才能超越保利，因此上半年保利大概率还是会保持在第四的位置。

拿地方面，保利在6月依旧保持着积极的拿地动作。据统计，6月保利共斥将近140亿元以挂牌、合作、拍卖等方式，在广州、上海、南京、杭州、宁波等城市共新增了18个项目，其中17宗为涉宅地块，项目用地面积约144万平米。

保利近年来一直保持积极的扩储状态，2017全年，保利拿地数量168宗，新增土地建筑总面积2298.34万平方米，累计土地金额高达1597亿元。

2018上半年，保利依旧不断落子大宗地块。3月19日，保利单日斥74亿连夺佛山两宗商住地；3月末以百亿竞得杭州萧山奥体地块，4月28日斥资65亿元广州拿地，保利总能在招拍挂中夺得不少眼球。

总体来说，保利上半年拿地还是多在珠三角和长三角区域，依旧保持在热门城市拿地，但同时保持三四线布局。

据相关统计，保利不管是6月拿地金额还是上半年拿地金额都仅次于碧桂园和万科。

观点地产新媒体了解，截止2017年底，保利地产待开发土地储备面积增至9090万平方米，其中，一二线城市土地储备面积占比由2016年的68%降至63%，三四线城市占比则由32%升至37%的水平。

投资方面，有消息称保利作为基石投资者以3200万美元认购小米股份。于公告当日，小米正式在港股上市，发行价17港元/股，市值约3804亿港元，首日收跌报16.8港元。

6月，保利置业与保利地产的整合已到尾声，保利（香港）控股有限公司股权变更完成交割。

据观点地产新媒体了解，2017年末，保利地产宣布拟通过约23.82亿元现金收购保利集团旗下持有的保利控股50%股权，并按照50%的持股比例承接保利控股应偿还保利集团股东借款本金，以及应付未付利息27.71亿元。

据此，保利地产以约51.53亿元的总价间接获得保利置业39.66%股份（实际拥有40.39%的表决权）。

6月12日，58集团CEO姚劲波拉上我爱我家、中原地产、21世纪不动产、万科物业及麦田房产等一众中介组成“真房源”联盟，枪头齐刷刷地指向了链家左晖与他新成立的贝壳找房。

原本站在局外观战的张近东或许也要加入这场战争了，近日，苏宁向媒体确认，其已成立了二手房交易服务平台——苏宁有房，主打“无中介”“每套房服务费9999元”。

这在向来依赖中介交易、实行佣金制为主的二手房市场掀起了一阵波动。甚至有人认为，这将直接冲击到链家的高佣金模式。这是不是意味着，四面楚歌的左晖又有了一个新敌人？

不过，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受观点地产新媒体采访时指出，苏宁有房会与链家形成竞争，但这场竞争并不止一家，“它等于是与整个传统中介行业作斗争，属于颠覆行业性的，但成功的可能性比较小”。

而中原地产大陆区主席黎明楷更是直言，苏宁有房的模式完全行不通。他笑称：“我欣赏他勇于尝试，但我祝他好运。”

便利店里的“局外人”

近几个月来，零售大佬张近东的身影频繁地出现在地产界。大约二十天前，他才跟许家印签下一个200亿的大单，双方拟共同出资成立深圳市恒宁商业，其中，苏宁出资98亿元，持股49%。

这一次，他又将目光放在了二手房市场上。国家企业信用信息公示系统显示，5月初，苏宁于南京登记成立江苏苏宁有房科技有限公司（苏宁有房），注册资金1000万元，该公司为苏宁易购100%控股子公司，法人是苏宁易购总裁侯恩龙。

按照苏宁的解释，苏宁有房将是一个无中介的二手房交易服务平台，房源信息完全公开透明，买卖双方可实现自由沟通。与此同时，其将以苏宁小店为依托，整合集团线上线下优势资源，为用户提供全流程签约、贷款、过户、交房等服务。

观点地产新媒体了解到，苏宁小店为苏宁易购旗下集合快消和生鲜商品、家电维修、家电清洗、家政、快递代收等便民服务为一身的新型便利店，采用“便利店+App”模式，由实体门店和独立App结合而成。

因此，若苏宁二手房业务顺利落地，在可预见的未来里，将可以看到，这些便利店还会承载多一项功能：买房与卖房。

除此以外，不同于传统中介按照房产交易总价收取一定比率的佣金，苏宁按套收费，每套服务费一律为9999元，该费用包括三方面：第一，有专人进行风险告知、权证、法务支持等；第二，苏宁将在房产局周边设立签约中心，提供签约、贷款及过户等服务；第三，房产频道提供房源咨询等。

上述具体收费内容尚未得到苏宁确认，不过可以了解到的是，目前苏宁有房正处于内测中，或将于8月正式上市，前期以南京市为主，后期将发展到全国主要城市。

“无中介”“每套收费9999元”，这在主要依赖中介完成交易的二手房市场来讲，可谓十分引人注目，甚至有人认为，这对链家、中原等行业巨头来讲，或许将是一个颠覆性的存在。

左晖的新敌人？

传统的中介行业向来因高佣金而引人诟病，链家更是首当其冲，此前左晖在出席某个活动时就曾公开喊话，希望能在两方面对他“嘴下留情”，第一便是“别骂中介费高”。

观点地产新媒体了解到，链家服务费以房产总价为计费标准，如果在北上广深等城市购房，服务费约为3%，一套约500万的房子，单是中介费便已达到了13万元左右。

苏宁提出“无中介”“按套收取服务费9999元”的二手房交易模式，让不少网友直呼中介费终于可以降下来了，也有不少人认为，这是在砸链家场子。

能否成为左晖的新敌人，这个问题还存疑。不过从目前来看，双方规模已存在着落差。苏宁易购第一季报显示，截至2018年3月31日，该公司拥有苏宁小店210家，而媒体报道称，截至6月份其已开出约760家小店，预计到7月底会有1000家门店，这与链家的8000间门店相比，仍然有一定的差距。

除此以为，不少中介人士并不看好苏宁的无中介、收取固定服务费的模式。张波认为，苏宁有房会与链家形成竞争，但这场竞争并不止一家，“它等于是与整个传统中介行业作斗争，属于颠覆行业性的，但成功的可能性比较小”。

张波指出，苏宁有房的成立会与苏宁旗下的家具电器、金融业务形成良好的协调作用，但对于二手房市场而言，这种模式或许只能起到补充的作用，取代不了传统中介的行业地位。他同时表示，这种模式不属于创新，此前就已经有不少企业尝试过，但效果并不好。

中原地产代理（深圳）有限公司董事总经理郑叔伦则分析称，中介的服务内容分得很细，一般包括发放房源、带人看房、促成交易，最终帮忙办手续完成交易，而无中介就相当于买卖双方自己谈成价格和交易。

“这种方式，以前也提过，很难成功。”郑叔伦对观点地产新媒体指，原因在于二手房交易不同于明码实价的新房，买卖双方需要谈价格，如果谈判中没有中介促成，效率就会大大降低。

与此同时，他认为，房地产交易价格比较高，安全比较重要，中介相当于买卖双方之间的“信任、担保”机构，它的存在提升了房产交易的可信度，并降低了风险。

而以苏宁小店为依托的苏宁有房，虽然能减少线下租金成本，但其专业性依然受到专业人士的质疑。

黎明楷笑问：“苏宁的便利店能卖楼吗？”

而郑叔伦则举例：“以前李嘉诚在香港也试过通过百佳超市卖楼，也不成功，后来就再也不做了。而且这种逻辑很奇怪，让人买菜的时候顺便买楼吗？”

今年上半年，房地产市场调控持续高压，调控政策密集出台。在高压之下，房价趋于稳定，但是房企销售和土地出让金仍保持增长。数据显示，房企销售额普遍上涨，碧桂园、万科以及恒大“三巨头”今年上半年销售总额突破万亿，三家房企销售额都超过3000亿元，而中型房企的销售增速最快，当然，房企之间的分化也在加剧。不过，随着调控的深入，房企的资金问题越来越凸显，这也将导致房企在策略上进行重新的选择。在土地市场方面，土地出让金继续增长，并且创出历年同期新高，但是从价格上观察，趋于平稳，溢价率出现回落。不过，不同城市之间出现较大的分化，三四线城市土地成交相对较热。土地市场的调控也是楼市调控的焦点，供应体制和结构在逐渐变化并深入。

当房地产行业进入分化时代，大中型房企仍然可以在市场下行期分得一杯羹。

近日，上市房企纷纷发布半年销售简报，并普遍录得增长。其中，恒大上半年销售金额为3041.8亿元，同比增长24.62%；万科同样突破3000亿元大关，同比增幅为10%。富力、融信、金茂、建业、龙光、中南建设、荣盛发展等企业，上半年销售均有不同幅度的增长。由于去年大部分房企已实现了销售规模的高点，这意味着今年的业绩存在继续攀高的动力。

尽管房地产调控政策继续加码，但行业的红利期似乎仍未结束。按照官方的数据，今年1-5月，全国商品房销售面积和销售金额同比均出现正增长——前5月的增幅甚至比前4月有所扩大。

但调控政策的影响仍然不容忽视。有房企人士向21世纪经济报道表示，企业虽有“以价换量”的压力，但拿地、扩张的步伐都会放缓。由于对市场的态度趋于谨慎，很多房企正主动“刹车”，过去两年的拿地和扩张规模已很难维持。

中型房企增长明显

截至记者发稿时，房企“三巨头”均发布了半年销售业绩。上半年，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增长42.8%，成为唯一一个迈过4000亿门槛的企业。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增长24.62%；万科实现销售3046.6亿元，同比增长10%。但这三家企业的增速并不算突出。

中型房企的销售增速较为明显。其中，融信销售规模为545亿元，已经超过去年全年。金茂则实现717.62亿元的销售额，同比增幅接近200％。

上半年，奥园的销售规模达到402.9亿元，同比增长约143%。龙光、建业的销售增速也都在80%以上。

中原地产指出，一方面，中型房企的业绩基数偏低，更容易实现高增长；另一方面，规模效应仍是行业的主旋律，规模在500亿元到1000亿元之间的房企，更有冲击规模的紧迫感，其出货速度也更快。

从月度销售来看，大部分房企在6月当月的销售规模明显增加。北京某房企人士向21世纪经济报道表示，很多地方政府对预售证的管控有所松动，企业的推盘速度也有所加快。“当然，这里面也有企业冲击半年报的考量。”他说。

从区域贡献来看，二线城市仍是房企销售主动力，三四线城市也有较大贡献。中国指数研究院指出，2017年以来，重点二线城市相继出台人才新政，催动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住契机，加大销售力度。三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响，销售业绩也大幅上涨。一线城市对企业销售的贡献仍然较小。

近日，易居克而瑞和中国指数研究院均发布了上半年房企销售榜单。尽管部分数据有所出入，但其反映出的行业分化情况仍然较为一致，这也体现出整个行业的变化趋势。

按照易居克而瑞的数据，上半年百强房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。其中，千亿规模以上的房企有7家。

从总销售规模来看，十强房企的市场占有率为29.9%，三十强房企的市占率则达到48.5%，均比2017年有明显提高。体现出市场的集中度在不断提升。

相比之下，200强房企的门槛比去年同期有所降低。上述机构指出，“销售榜百强之后的房企，受行业格局分化的影响将会更为显著。”

资金链逐渐承压

调控政策的不断收紧，仍使得企业的业绩前景面临不确定性。中原地产统计显示，2018年上半年，中央和各地共出台了192次楼市调控政策，密集程度前所未有。

6月以来，监管层又对房地产市场进行了一轮密集表态。

6月20日，审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。

6月27日，国家发改委负责人在答记者问时强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”

6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。

其间，还有国开行收紧棚改货币化安置项目审批权限的传闻。虽未最终证实，但棚改货币化逐渐“退场”，被认为是大趋势。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，这一系列利空消息，将对房企产生诸多影响。其中，银行、海外融资渠道收紧，将使房企的资金压力继续加大；七部委治理市场乱象，会在一定程度上影响回款速度；棚改货币化安置的收紧，则意味着三四线楼市逐步降温，对业绩的影响不可忽视。

他表示，从房企资金兑付压力来看，压力将在2018年第三季度真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期兑付相对集中）。受上述因素的影响，更多的房企会寻求主动降价。

福建某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，企业应对资金压力的手段，无非是“少举债、少拿地、快周转、薄利润”。因此，未来不排除以价换量现象的出现。

他同时表示，这种“以价换量”只是短期策略，并不会刺激销售规模大幅攀高。这是因为，房企对今年的市场判断普遍趋于谨慎，拿地扩张的步伐已明显放缓，整体的推盘节奏也慢于去年。“除非在规模上有想法，否则不会有前期那样的增速。”

但该人士并不担心完不成销售目标，一方面，出于对市场的判断，企业在制定今年销售目标时，增速已经比去年有所下调；另一方面，过去两年间，大中型房企进行了大量货值储备，随时可以释放。

随着楼市调控政策持续深化，“一城一策”渐成主流，二手房市场降温趋势仍难逆转。7月4日，上海易居房地产研究院发布《2018年上半年10城二手房市场报告》。报告显示，2018年上半年，受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。

报告监测的十大城市分别是：北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华，涵盖了一二线热点城市。易居研究院研究员王梦雯表示，2018年上半年，成交量虽然较2017年下半年略有回升，但仍处于近六年平均水平附近，明显低于本轮周期最高位2016年的水平，可见市场下行趋势没有逆转。

近日，来自我爱我家市场研究院的数据显示，北京二手房市场从2016年及2017年春节后的高温中急速冷却，并在2017年下半年跌至低谷，房价也随之下挫。进入2018年，伴随刚性需求的回归，北京二手房市场逐步走出低谷，交易量回升，价格止跌，但半年的整体房价依旧保持下跌。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示，整体来看，2018年上半年北京二手房市场在交易规模上是回温的，但这种回温缘于从低谷向正常的回归，市场整体仍然保持健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。

“市场接下来的上升空间已经不大，未来将逐渐趋于平稳。”胡景晖认为，房价在交易量稳定的情况下没有上行动力，加上住建部等七部门决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动，下半年北京二手房市场基本会进入平稳期，整个市场会在此期间慢慢调整，形成市场与政策的平衡。

易居方面也认为，不仅是北京二手房市场难以出现明显上行趋势。后续来看，苏州、厦门成交量将逐渐回归至合理水平，但恐难出现大幅反弹。成都、金华等城市，目前市场交易仍较为活跃，随着调控效果的释放和持续发酵，预计下半年量能将逐渐走弱。

本报记者 张晓玲 实习生 黎玉莹、林诗苑 深圳、广州报道

粤港澳大湾区规划即将出台，当政策红利释放，产业和人口加速聚集，可以预见的是，大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。

炎炎7月，21岁的曾宛来到深圳找工作，选择了一间长租公寓入住，这家店有房源对应届大学生免费试住。

在深圳，类似这样的长租公寓已有很多，万科泊寓、龙湖冠寓等等，干净、明亮、舒适，还有可以做饭、聊天、打球的公共空间。

这让万科高级副总裁谭华杰感叹，十几年前，他们那一代人刚来到深圳，选择的第一落脚点多数只能是城中村。

这也促使万科在长租公寓业务中，将改造深圳城中村列为重要的租赁房源之一。

不只是深圳。炙手可热的粤港澳大湾区，已成房企兵家必争之地；这里的长租公寓和租赁市场，也是一派繁荣。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至7月，包括碧桂园、万科、保利地产、龙湖、金地、招商蛇口等在内的二十余家房企已在大湾区落地长租公寓，打响了一场看不见硝烟的战争。

产品、规模、资金、运营，这场多维度全方位的竞争中，谁能拔得头筹？

来大湾区租房

万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文喜欢去泊寓找人聊天，他想知道，他们都是些什么样的人，以及他们对租房的感受和要求。

从前只管盖房子卖房子的地产商，已经开始认真地做租房生意了。在粤港澳大湾区，已经有20家房企进入或计划进入湾区城市，当机构房东。

得益于多年的试验和积累，万科是当前大湾区长租公寓的“规模王”，青年公寓泊寓已布局广深佛莞4市，现有48个项目。

2017年12月20日，碧桂园正式入局租赁，似乎要把开发住宅的高速度用在长租公寓上。短短半年内，已在大湾区开业8家门店，进入广深莞3个城市。

总部位于广州的保利地产，也将长租公寓列为重点发展业务。在其四条产品线中，N+青年公寓规模最大，广州是落地点之一。

除了万科、碧桂园、保利地产这样出身大湾区的全国性“巨无霸”，深业这样的大湾区本地市属国企，实力也不容小觑。

深业提供的信息显示，现长租公寓项目集中在深圳和香港新界，有深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线，共10个项目，总建筑面积约37万平方米。

龙湖则是外来房企的代表，旗下品牌冠寓现在大湾区共有11家门店，布局广深2市。

总体而言，大部分房企在大湾区的长租公寓布局才刚刚开始，像佳兆业、旭辉、华润置地这样有实力的房企，长租项目都还没有落地。

从城市来看，长租公寓发达的湾区城市为广深两市，已进入的房企90%都选择这两个城市；佛山、东莞、中山、惠州仅有两三家品牌房企进驻。

不过，去年以来，这些城市都在不遗余力地出台人才吸引、租赁优惠政策，鼓励年轻人来本地工作、租房。

统计显示，大湾区内地9座城市均已发布租赁政策，提到了鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、培育机构供应主体等内容，并明确在税收方面的优惠和金融支持。

广州更在去年下半年的“租16条”中，在全国率先提出了“租购同权”。此后，广东省内外陆续有城市提出相近的思路。

中原地产研究显示，大湾区的深圳、广州和珠海在租金市场的表现相对靠前；对曾宛这样的年轻人来说，这3城租房压力相对较大。

粤港澳大湾区规划即将出台，当政策红利释放，产业和人口加速聚集，可以预见的是，大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。

资产运营赛道开启

大湾区的租房市场，是房地产进入下半场后，房企在资产运营赛道上的角逐。

万科、龙湖从一开始就遵循资产运营的逻辑，进行轻重资产结合的拓展。

但在当前规模扩张阶段，大部分房企仍是以轻资产为主，主要从当地企业、政府、村集体等手中，获取废旧厂房、办公楼、公寓或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓或受托管理出租，承租期一般在10~15年。

值得关注的是，万科采取“内容运营+综合整治”的轻资产模式，在深圳和珠海开展“万村计划”获取租赁房源，正在被越来越多的房企关注。

尤其是在深圳，城中村资源特别丰富，超过60%的常住人口居住在城中村，城中村综合整治是优化存量租房市场的有效途径。

据21世纪经济报道记者了解，目前，碧桂园、华润、金地等都在寻找机会介入城中村改造。

龙湖深圳公司总经理鞠文杰也透露，龙湖正在密切关注，积极研究，不排除战略性地进入深圳整村统筹。

龙湖希望更多聚焦一个大的社群，通过大的人口基数，来做大增值服务，按照这种逻辑，不会单纯地去把城中村的租金拉高。

房企做长租的重资产模式，则是收购物业，或拍得自持用地，自建项目并装修改造及运营管理。

另一些企业则在大湾区大手笔投入重资产，将自持物业投放到长租公寓市场，星河控股、深业集团、招商蛇口就是以重资产模式为主。

深业集团副总裁董方介绍，深业大部分的租赁业务为自持。去年12月，深业宣布位于深圳中心区的豪宅深业中城“由售转租”，引发热议。

不同于深业，星河控股集团虽拿出22万平方米住宅，打造了深圳首个长租住宅社区，星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼却坦言，目前市场上的长租公寓仍然是以国企、央企以及万科、碧桂园这样的企业为主导，民营企业只是少量参与。

长租公寓的盈利方面，轻资产的测算模式相对简单，如果一间公寓能保持97%的出租率，则保守估计大约7年回本；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。

重资产的测算则不一样。董方认为，持有长租公寓，可以获得租金回报率叠加房屋增值的双重收益。但这需要较长的时间。

广州万科泊寓总经理张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期投入都较大，要达到较高的出租率才有可能盈利；同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都较长。

深圳一家大型房企内部人士向21世纪经济报道记者表示，目前在大湾区长租公寓能赚钱的，一是很早之前就拿地且地价非常低的自持资产，租金回报率较高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢价特别高的高端服务式公寓。

长远考虑，房企倾向于重资产占比更多。碧桂园副总裁程光煜称，碧桂园做长租，轻资产在早期比较多，盘活存量资产、注入运营管理和服务去起步；未来重资产的比重会越来越多。

龙湖也表示，未来将逐步加大重资产比例。早期轻重比例是8：2，后期将达6：4。

租赁闭环待形成

在粤港澳大湾区的房企均具有强烈的金融意识，而这里的金融机构也意识敏锐，善于创新。

银企合作，碰撞出一种生态共赢模式：开发商以一定年限的房屋居住权，换取银行一笔长期稳定的资金；另一方面，银行对企业提供全方位金融支持，以及更多综合服务。与此同时，开展租客的综合消费的个人贷款。

2017年11月初，建设银行(6.550, 0.09, 1.39%)率先在广东佛山、深圳等国家住房租赁试点城市推出住房租赁业务，成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行。

其中，建设银行佛山分行与万科合作的“CCB建融家园·泊寓”，共计约提供2400套租赁房源；建设银行深圳分行也与招商、万科、恒大、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议， 共建“CCB建融家园”系列。

除了建设银行以外，工行、农行等也与珠江集团、越秀集团等签署战略合作协议等，进入租赁。

而以朗诗与平安不动产为代表的合作模式的落地，为金融助力租赁再添新样本。

2018年1月10日，双方共同成立基金，计划在未来三年内，在北上广深一线城市等共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元，由朗诗长租公寓进行运营、管理等，将在项目稳定运营后寻求REITs等方式退出。

谭华杰等人士指出，从全世界可比的经济体来看，解决长租公寓的盈利模式，成熟的做法是资产证券化。

2017年10月，保利地产发行国内首单央企租赁住房类REITs；此后，越秀地产、碧桂园等分别发行了租赁住房类REITs。

招商证券指出，未来一旦公募REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。

进入7月，多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名。各家榜单无一例外都呈现出行业“集中化”的趋势，无论是销售规模、土地储备还是资金，流动导向更加明显。

克而瑞半年度榜单就显示，上半年TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100房企行业占比上升至69.3%。其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%，对应企业的新增货值占比更是达到了53%；TOP30以后房企动力稍弱，销售金额集中度显著高于新增货值，未来“强者恒强”格局将持续发酵。

对于下半年的房企搏弈，欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，在融资不畅的背景下，房企追求规模增长，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。

同策咨询张宏伟预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售。

房企融资维持低位

根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，虽然环比5月（451.17亿元）增加了12.34%，但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行，不及去年水平。

尤其是企业外债，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

同策研究院的数据显示，6月份共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，实际新增发债数额并不乐观。

与此同时，境外发债环境更加严峻，6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元人民币，境外发行占比仅为14.11%（5月境外发行占比31.45%）。

后续融资的难度只增不减。张宏伟直言，住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期，进而影响房企回款速度。预计接下来房企资金面将越来越紧张。

融创中国执行总裁、东南区域总裁王鹏在媒体恳谈会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示，企业无论大小，资金永远是第一位的。

某TOP10房企内部人士也向《每日经济新闻》记者表示，即便项目利润转负，也要抢现金流。而该房企区域老总面对记者问及的“下半年业绩目标”，则讳莫如深。

下半年或现主动降价

在此情况下，房企究竟该如何运作，保证今年业绩底线？

张宏伟告诉记者，预计2018年三季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价。

不过，安居客首席房地产分析师张波认为，房企主动降价出现的区域可能会增加，但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现。

房企主动降价或出现在以下几类情况：第一是主要依赖一线城市去化的卫星城，限购政策持续从严，导致购房人群大量减少；第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响，去化变慢引发降价；第三是由于房企自身原因，这类情况较为复杂，包括资金压力或销售业绩压力等多种因素。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，中小房企的应对之策可以有四个方面：

有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力，在三四线城市属于本地龙头房企，既便是全国性大房企进入也不惧竞争，依然可以继续发展；缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企，则可以寻求与大房企合作开发，减少经营风险，降低负债；而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉，在三四线城市做不了老大，到五六线城市或许可以做大。

“最后，实在不行，就应该选择退出房地产开发，早退比晚退好。转向地产基金等方面更好，毕竟开发商到这一领域，既熟悉开发流程，又积累了一定人脉积累，也最懂开发商的痛。”欧阳捷表示。

不过就投资区域而言，融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为，随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大，房企投资也会逐步趋于理性。随着近一年市场的降温，东部二线城市土地市场也从高位回落，由于整体经济发展基础好、人口需求充足，房企可以适当考虑加大对东部优质二线城市的投资力度。

高周转仍是王道

相对于“选择型”的解题之法，房企还可选择策略性的办法。

“现在房企要想持续保持ROE（净资产收益率），提高杠杆已然不太可能，唯有不断提高周转率。”同策咨询张宏伟表示，而提高周转率，只有加快出货。当核心城市因为限价和销许难，房企只能退而求其次，转战三四线城市寻求周转率。

欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，在融资不畅的背景下，房企追求规模增长，唯有高周转才是“助推器”。快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”。

杨司贵就告诉记者，融创加快了去化速度和资金回款力度，确保未来发展有足够的资金来支持。

与此同时，王鹏认为，土地供应会越来越稀缺，这也意味着土地价格会一直高企。融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂，为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长。

杨司贵同时表示，尽管上半年收并购拿地有所降温，但考虑到土地成本不断上升、三四线市场风险加大的等因素，未来收并购仍将是部分房企拿地的主要方式。为了应对当前金融紧缺的情况，联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择。

时隔多年之后，中青旅又计划重新拾回对古北水镇的绝对控制权。

7月6日晚间，中青旅公告称，公司及控股子公司乌镇旅游，拟通过北京产权交易所受让京能集团持有古北水镇股权，若本次受让成功，将可能导致上市公司合计持有超过古北水镇50%股份，并构成重大资产重组。

今年6月27日起，京能集团在北京产权交易所发布国有产权转让披露信息，公开挂牌转让其持有的古北水镇股份。证券时报记者查阅相关信息获悉，此番京能集团拟转让其持有的古北水镇20%股权，转让底价为17亿元。

京能集团是北京国资委旗下企业，麾下汇聚京能清洁能源、京能电力、昊华能源、京能置业等多家上市公司。

此次京能集团拟转让标的古北水镇，主要从事旅游景区的开发管理和经营，所涉经营项目主要包括景区开发经营与温泉、酒店经营等相关旅游业务。

据中青旅披露，古北水镇主要围绕旗下司马台长城旅游度假区开发建设旅游项目，目前已发展成为集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等业态为一体的综合性休闲国际旅游度假景区；该景区已涵盖4家精品酒店、5家主题酒店、23家特色民宿客栈，以及餐厅、商铺等配套服务设施。

从近年财务指标来看，2017年度，古北水镇实现营业收入9.79亿元、净利润1.14亿元；今年一季度，该公司营业收入1.61亿元，净利润-1658万元，业绩表现存在一定的波动性。

事实上，古北水镇最早是中青旅发起设立的企业，2010年，中青旅出资2.1亿元持有该公司100%股权。后经多次增资，引进其他投资者，京能集团便是其中之一。

2012年京能集团出资2亿元增资入股古北水镇，2013年增资6040万元、2014年再度增资4595万元，其后共持有古北水镇20%股权。对比此次转让底价17亿元，京能集团的这笔投资收益颇丰。

目前，中青旅直接持有古北水镇25.81%股份，并通过乌镇旅游持有古北水镇15.48%股份。若此次20%股权受让成功，中青旅将合计持有古北水镇61.29%的股份。

作为国内大型旅游运营商，中青旅目前的主要业务分为旅游、策略投资两大板块，其中旅游业为公司主要业务，2017年旅游板块业务占公司营业收入71.38%。

对于此番股权收购，中青旅表示，这将有利于上市公司进一步深耕景区业务及北京区域市场，并充分利用已有项目资源，巩固旅游业务竞争优势。