冯焱东

近一年以来，全国房地产去库存任务总体已经基本完成，但房地产又转而进入到一个新的阶段，即大部分城市处于库存相对紧缺需要补货的状态。

易居研究院统计数据显示，全国百城住宅库存规模连跌35个月，回落到了6年前的水平。截至今年5月份，100个城市新建商品住宅的库存去化周期平均为9.8个月，其中一线城市、二线城市、三四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。

房地产住宅库存去化周期合理区间一般为12~16个月，目前一到四线城市库存均低于正常水平，显示市场至少部分存在供不应求的状态。

再看价格数据。国家统计局数据显示，今年1~6月，全国商品房销售面积为77143万平方米，同比增长3.3%，商品房销售额66945亿元，增长13.2%，说明价格上涨幅度高于面积增长。

易居房地产研究院数据表明，今年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市住房每平方米单价破万元，其中三四线城市占比达三分之一。易居房地产研究院房价收入比偏离度研究报告显示，2017年全国典型83个城市中有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。

由于整体去化周期偏紧，即使供应端发力，估计也要大半年时间，一些城市的房地产未来仍可能处于供不应求状态，换句话说，房价上涨压力依然存在。考虑到三四线城市房价上涨的压力并不比一二线低，房价收入比指标可能进一步恶化。

以往我们谈房地产泡沫，一般指是的一线和热点二线城市房价过高的问题，但毕竟集中在少数城市。去库存政策执行近3年后，房地产供应过剩的问题基本解决，但新问题来了，就是除了一二线城市房价高企之外，众多三四线城市也普遍出现房价上涨过快、房价收入比偏离正常水平的现象。

这些新情况告诉我们，房地产泡沫有从局部少数城市向全国蔓延的危险倾向，这必须引起高度警觉，监管层需要当机立断，采取各种有效措施遏制这一趋势蔓延。

如果房地产泡沫扩大化，其危害是极大的，除了直接影响经济安全、金融安全，还会直接影响老百姓(603883,股吧)美好生活的追求与实现。

谨防房地产泡沫扩大化，首先要破除对三四线乃至五六线城市的两个普遍认识误区。

第一个误区认为这些城市人口一般都负增长，所以其房地产需求很有限或者会下降，价格泡沫就更不用担心了。

根据笔者的统计，这些城市特别是中西部城市，很多常住人口都出现减少，但其2009年到2017年的成交面积和价格基本都呈明显上扬之势，虽然中间会有一定波动，这又该如何解释呢？

笔者的研究结论是，这些城市房地产的成交量在中短期与人口增减量关系不大，主要与其人口存量关系密切。

比如一个城市一年减少1万人，10年减少10万人，但其存量可能还有80万、100万或者更多，这些城市城镇化率一般都低于全国平均水平，乡镇大量人口进城的历史步伐正在快步向前，城镇化正处于快速发展时期，所以房地产成交量总体不断上扬，房价总体上涨。

更何况出去的10万人，很多离土不离乡，在沿海地区赚到了钱，有很多还是回老家买房子。有人认为，三四线这轮上涨主要是因为棚改推动，这是有一定道理的，但棚改不是全部原因。笔者考察过很多中小城市，有些城市棚改基本没有启动或正准备启动，但市场形势依然比较红火，原因就在于城镇化发展空间非常巨大。

棚改和货币安置应该说是锦上添花，助推房地产走向火爆，但根本因素还在于城镇化，这是基础。还有人认为，三四线城市楼市火爆是因为一二线需求外溢，这个因素对少数一线和热点二线周边城市有解释力，广大中小城市购房需求主要是内生市场，与一二线外溢需求有点关系，但很有限。

第二个误区是认为这些城市经济没有一二线发达，人均GDP和人均收入都比较低，所以住房购买能力也比较低，房地产泡沫难以产生，缺乏经济基础，这个观点也非常容易误导人。

衡量购房能力和房价高低主要看房价收入比，广大三至六线城市虽然收入水平低，但房价更低，其房价收入比普遍在3到9之间，而经济最发达的一线和热点二线城市房价收入比普遍在10到20之间，从这个角度衡量，三四线乃至五六线的居民购房能力远高于一二线，这是事实。

从这个角度衡量，三至六线存在房地产泡沫产生的肥沃土壤，这并不是危言耸听。

关于房价，另外还有两点要关注：一是很多中小城市外出人员在沿海或大城市打工，其收入并不很低，但大部分人因为所在城市房价过高，还是会选择回乡购房，这样算的话房价收入比就更低了。

二是老百姓承受房价压力的弹性较大，主要是因为买房有按揭这个杠杆。中小城市一套房50万元到120万元比较普遍，一般家庭虽然也难以承受，但通过按揭，首付15万~36万元就可以了，其余按揭，这样造成购房能力大幅增强。

房价虽然高，但有按揭和大家凑首付，表面上房子也买得起，但要注意的是：很多年轻购房者，其双方父母凑的钱可能是他们的养老钱，如此以后生病养老又该怎么办？这很不公平，会带来畸形消费，代价过高，也大幅挤压了其他合理消费。

谨防房地产泡沫扩大化，还要在以下几个方面下功夫：

一是中央和地方政府的房地产泡沫防控重点要及时进行两个调整：从空间上讲，必须及时从一二线转向全国，三到六线房地产泡沫苗头绝不可忽视，必须及早出手；从性质上讲，及时从防控供应泡沫转向防控价格泡沫。

中小城市政府一般还没有房地产价格泡沫控制的经验，前些年主要是解决供应泡沫问题（去库存），对于防控价格泡沫则缺乏经验，容易犯错和贻误战机，可能导致房价在短期内过快上涨，而房价的特点是易涨难跌，快涨慢跌，这个特点要高度重视。

鉴于房地产关乎国计民生和经济金融社会全局，且调控难度大，牵扯面很广，泡沫有扩大化倾向，建议应该加强中央与地方之间，中央各相关部门之间，地方各个部门之间的沟通和协调，加强房地产调控的前瞻性、及时性、精准性和有效性。

二是三到六线城市的地方政府应充分借鉴一二线城市房地产调控的经验和教训。房地产调控的主体责任必须明确落实在地方政府，出现房价过快上涨要追究地方主要官员责任。

中央政府可以组织地方政府参加房地产泡沫危害及调控的系统培训。这些年来一二线城市对于调控房地产积累了很多经验，也有很多教训。三至六线绝不是房地产价格泡沫的避风港，也有必要主动学习房地产调控本领。主要措施包括限购限贷限价、交易年限限制、征收交易环节税收、加强保障房和租赁房建设力度等，加强市场监测及时调控。

当然调控关键还在于积极扩大供应，供应管理是房地产调控侧重点和难点，需求是快变量，短期调控措施可以很快起作用，但供应是慢变量，短期措施无效，需要加强前瞻性和土地供应计划管理才行。房地产出问题都是供应和需求不搭调造成的，要么供应泡沫，要么价格泡沫，地方政府必须加强房地产市场监测，前瞻性地保障土地供应，宁可失之于供大于求，不可失之于供小于求，供不应求容易造成房价快速上涨。

三是棚改政策进一步加大调整力度。棚改应有序推进，去化周期在12个月以内的货币安置比例应大幅减少乃至取消。

四是加强用途管理，严格控制个人消费贷款及个人房屋抵押贷款进入楼市。严防国有企业融资和上市公司融资、小微贷款和中小企业贷款、工商企业贷款变相进入楼市。

五是进一步强化精准调控和分类调控。一线城市和热点二线城市周边三四线，东部三四线，中西部三四线，五六线房地产市场均存在很大差异，必须因城施策。

六是对在三至六线城市过高价格开盘的公司进行约谈，高房价非行业之福，非百姓之福，非地方之福。地方政府必须对不合理的定价行为进行干预管制。而房企则要增强行业责任感，主动维护行业健康可持续发展，不可饮鸩止渴。

（作者为浙江大学房地产研究中心高级研究员）

一个房地产的根本问题是：房地产对中国经济的拉动作用还能支撑多久？这是一个常问常新且没有答案的问题。近两年来，这个问题有了新的思路，地方政府承认财政注水，地方和中央政府的博弈愈发明显，土地财政试图从中国楼市抽身。此外，2016年“930新政”后，市场对调控的反应不断。

多种力量的作用下，房地产市场的走向愈发扑朔迷离了，继续坚挺发展和断崖回落两种论调在辩驳，房改20年，中国房地产的市场化经济仍在路上。原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏在接受和讯房产采访时表示，”1998年的全国房改，整个带动了中国的经济发展，现今的中国发展还离不开房地产业，要坚持城市建设中的市场导向。”

房地产拯救产能过剩？

在20年前的7月份，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)，开启了影响深远的城镇住房制度改革，自新中国成立以来近50年的住房实物分配制度的结束。我国城镇住房制度改革开始，住房商品化等一系列住房制度改革陆续开始。

当时，由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立一个课题组，启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计，孟晓苏担任课题组组长。历时一年半，课题组在1998年3月完成了课题报告。在此之后，国务院23号文件发布，启动了全国城镇住房制度改革。

孟晓苏表示，住房建设与住房分配很快进入到市场经济轨道，住房、汽车和与此相关的基础设施建设成为居民消费的最新三大件，推动中国经济成功的转型。房地产业的发展不仅改善了居民的居住条件，而且带动了众多相关产业的发展。我根据美国著名经济学家罗斯托的理论，把房地产业拉动力分为回顾效应、前瞻效应与旁侧效应。

当和讯房产问起孟晓苏“20年印象最深的发展节点”时，孟晓苏着重提出了产能过剩，他说道，“当时中国在1978年受到金融风暴的冲击之后，整个经济是产能过剩的，一亿吨钢铁就过剩，这是第一次去产能，1998年推动房改，在2000年左右，房地产旺销，老百姓买房，一下子把中国经济拉动了，到了2003年，钢铁从一亿吨过剩，变成两亿吨不过剩，再加上买房装修，就会带动很多产业，很多产业最后都不过剩了。”

熟悉孟晓苏的人都了解其向来推崇房地产经济的主导地位，为此，他还提出了“旺夫婆娘”的比喻，他对和讯房产坦言，“在房改初期，房地产拉动了中国经济，并使得中国经济走出了产能过剩的泥沼。”

房地产行业对中国经济的带动作用是孟晓苏的依据，孟晓苏又提到了2016年的房地产行业和中国经济，“为什么一去库存，经济又好起来了呢？2016年也是这样，房地产再提供了大量的需求，钢铁、煤矿、发电等行业都好起来了。”

曾有一位房地产业的协会会长向孟晓苏叫苦，“我们什么都没做啊？就是价格涨了。”孟晓苏的回复道，“你们没做什么，没错，是房地产拉动了这些行业复兴。”

“房地产泡沫早说了20年”

实际上，改革开放40年，房改20年，各界对房地产经济的褒贬不一：房地产绑架了中国经济，房地产的夜壶理论，房地产的支柱地位等等，孟晓苏是房改的推动者之一，也曾管理过房地产企业，他看待房地产的角度兼具了政策和市场，“历史的时间点都告诉我们，我们要正确看待，国民主导产业的作用，现今的中国发展还离不开房地产业，在市场经济下，要以市场经济为主线，经济才能健康的发展。”

在采访中，孟晓苏反问道，“产业发展和经济发展仍有很多动力，摇号买房，面对这么旺盛的需求，我们为什么要去压抑？我们为什么去提供别的需求？而不是老百姓的需求？”

打破城乡统筹，养老、城镇化发展这些都是孟晓苏认为的老百姓需求的来源。但是多年以来，房地产市场发展泡沫也一直是备受关注的国民话题。

孟晓苏的做法是直接否定房地产泡沫这个命题，“这些年，都说中国房地产泡沫，什么时候破灭了？房价一直在涨，怎么能说它是泡沫呢？很多人都说房地产泡沫要破了，房价要降了，其实我觉得他们未必说的就是错，但是早说了二十年，这就成了笑话了，这就是荒谬之处。”

与此同时，房地产对实体经济的带动作用过强、投资需求过旺是不争的事实，这也是业内外对经济泡沫的忧虑来源，孟晓苏表示，“投资性需求很难说，很多人在海南有房子，是旅游房，一年住两个月也是住了，并不是说一套房以上的房子就都是投资的。”

当和讯房产就”房改20年是否有政策对市场错判”询问孟晓苏时，他提到另众多开发商承压的”限价”，“地方政府的错判还是很严重的，所以我们还是希望尽早走出政策误区，这种限购、限贷，甚至限价违背了市场经济规律。要看到房地产业在拉动着中国经济，不要被有些乌龙的数据还有一些不正当的看法迷惑。”

适逢三年任期届满，绿城中国掌舵人曹舟南被传出辞职消息。昨日，《证券日报》记者从绿城方面获悉，“曹总（曹舟南）目前并未离职。”

同时，绿城中国发布声明称，“为应对市场变化、顺应行业趋势，绿城中国在”服务平台化、资产金融化、开发业务化”的战略指引下，从一体五翼到轻重并举，不断优化公司组织架构。在战略布局及组织结构调整之际，外界出现关于”绿城总裁曹舟南递交辞呈”一事的报道，与实际不符，曹舟南并未离职。

不过，目前来看，曹舟南辞任总裁是大概率事件，未来非常有可能整合绿城和蓝城资源，搭建新的小镇平台，聚焦绿城中国美丽乡村战略和美好生活平台业务。据悉，在绿城中国整体大架构上，这一规划已经酝酿已久，接下来或者很快进入实操阶段。

将到新平台任职？

值得关注的是，有接近绿城人士向《证券日报》记者透露，当年中交愿意出资欲成为绿城中国第一大股东之际，向宋卫平（绿城中国创始人）提出的要求之一就是曹舟南出任总裁。彼时，曹舟南答应出任总裁时，就提了任期三年的约定。

如今三年任期已到，适逢绿城中国正在调整战略架构，寻求深度布局房地产行业红海中的蓝海业务。过去三年，绿城体系内的轻资产业务代建板块已经壮大、科技集团正在组建、轻重结合的杨柳郡TOD产品线进入扩张期、重资产板块的运动系亚运村模式已经成熟，这些都是中国房地产红海中的蓝海业务。未来，绿城体系内更大的蓝海业务则是美丽乡村战略，即建立一个新的小镇平台，聚焦绿城中国美丽乡村战略和美好生活平台，整合拓展这一业务也是中交作为绿城第一大股东的诉求之一。

上述接近绿城人士称，在这一战略调整基础上，宋卫平希望曹舟南能主导上述新业务平台的“开疆拓土”。而新的平台与绿城中国的关系是，绿城中国将是这一平台的大股东，整合蓝城、绿城和中交的资源，做大做强增量市场；同时绿城中国将在存量市场发力，预计2019年利润总额将达到100亿元，销售规模达到2000亿元。

据《证券日报》记者获悉，目前曹舟南接下新业务平台将是大概率事件。正如9年前，曹舟南放弃财政厅官员一职加入绿城的决定一样，如今他或许有“利用这一机会，再次创业”的想法。毕竟，9年前曹舟南主导的代建业务，现如今在销售规模方面和可售货值储备方面，几乎等同于另一个绿城房产。而如今依托于绿城和蓝城，在政策红利赛道下的创业，这些基础条件比当初做代建成功率可能更高一些。

宋卫平打85分

回到三年前，曹舟南在绿城中国较为艰难的时刻，接下了“把绿城带上良性发展”的任务。这一任务是中交、宋卫平和九龙仓三方股东都达成一致的诉求。不管三方股东对“利润、规模和品质”排序如何换位，绿城安全健康发展是前提，这是曹舟南的诉求。

“从700亿元变成1700亿元，后面还要冲击3000亿元，绿城原来的架构体系是装不下的。”曹舟南曾向《证券日报》记者透露，经过“11大战区＋5大轻资产集团”的放权调整后，如今的绿城甚至可以支撑6000亿元的发展规模。此外，曹舟南还曾表示，目前的绿城已经建立新的财务模型，在债务方面有三层防控体系，安全系数很高。

从业绩指标上看，截至2017年底，绿城合同销售总额1463亿元，同比增长28.4%；净利润为26.11亿元，同比增长20.2%；绿城净负债率为46.4%，较前一年有所改善。从接手时账上没钱到如今现金及银行余额达359.8亿元，创历史峰值。

对于现在的绿城，曹舟南曾向《证券日报》记者表示，可以打85分。这一分数，事实上也是宋卫平对曹舟南这三年来工作的打分，即绿城这三年转型期的成果。他认为现在的绿城是一个规模适度，财务稳健的公司。和以前比，不会再有一到调整周期就遇到债务的危机。

新华社记者邓华宁

今年以来，楼市调控“一城一策”精准发力，全国楼市总体平稳运行，调控取得初步成效。但是，一些开发商炒买炒卖、哄抬价格、诱导购房者规避政策，扰乱市场秩序，影响市场稳定，对部分城市房价上涨推波助澜。改善和创新楼市调控手段，精准出击，是巩固楼市调控成果的当务之急。

透过现象看本质，可以看出一个重要因素，在于部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，个别城市发展理念陈旧，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。产生这种现象的根源在于一些地方没有深刻领会建设现代化经济体系的科学内涵，仍希望依赖房地产业挣快钱，解决结构性矛盾乏力，经济增长动能转换进展缓慢。

今年以来，一些城市出台的因地制宜的房地产调控措施，收到一定成效。

热点城市升级调控措施“堵漏洞”。成都限制“假离婚”购房，杭州等地限制企业购买住房，南京严惩囤积房源倒卖“房号”，海南严查“骗取购房资格”，长沙掀起“反炒房”攻坚战，海口、三亚住建部门通过严查严打骗取购房资格行为，查处了一批中介和几十名中介人员，起到了打击一起，震慑一片，稳定一方的作用。

深圳市多部门出台“三价合一”政策，力求遏制“阴阳合同”现象，有效打击了投机购房现象一度抬头的趋势。所谓“三价合一”，就是二手房交易中的所有价格统一，包括成交价、评估价以及网签价，并且按照这个价格来计税以及申请贷款。通过“三价合一”杜绝大部分“阴阳合同”，从而去除高杠杆和不当牟利。深圳市房地产调控以前曾经较为宽松，炒房行为比较常见。今年以来，深圳市严格执行各项调控政策不放松，房价实现连续20多个月稳中有降，给予高杠杆炒房者一次深刻的市场教训。

住建部等七部门今年下半年在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击“投机炒房”“房地产黑中介”“违法违规房地产开发企业”“虚假房地产广告”等多个方面。当前，热点城市需要正视自身市场存在的问题，积极主动借鉴其他城市探索出的有效做法，织牢织密防炒房的政策之网。

实现转型发展需要壮士断腕的勇气。热点城市房地产调控要不折不扣地执行中央部署，一级抓一级，层层抓落实。从长远看，还需加强部门间常态化的协作机制，完善房地产交易和租房市场相关的法律法规，建立促进市场良性发展的长效机制，营造一个健康有序的房地产市场。

大手笔融资，多方式拿地，保利地产（600048.SH）如今在冲规模的路上丝毫不掩饰其“野心”。7月25日，上海证券交易所披露的信息显示，保利地产拟发行一笔金额为150亿元的公司债券，用于偿还到期公司债券、住房租赁项目建设、住房租赁运营公司股权出资或收购及补充公司流动资金等。

而就在前一天，保利地产于7月24日以85.8亿元总价拿下佛山千灯湖地块，该宗地块的总价比2007年瑞安75.1亿元拿下的岭南天地地块还要高出约10.7亿元，为佛山新晋总价地王。

此外，7月18日，据财联社消息称，保利（海南）旅游发展有限公司（以下简称“保利海南”）日前已拿下海南台达旅业开发有限公司（以下简称“台达旅业”）51%的股权。工商登记信息显示，前者成立于2018年6月5日，为保利在海南新成立的公司，后者则成立于1989年，主营业务包括房地产开发等，其目前开发的地块早在1989年就已拿下，但截至目前仅开发了一期。

业内有观点认为，成立新的旅游公司并收购台达旅业显示出保利在海南扩大土储和规模的意图。诺亚财富地产研究负责人黄琳珊表示，“保利此举可能更多是为了拿地，因为开发商目前在海南很难拿到地”。对此，《投资者报》记者向保利地产发去采访函，截至发稿并未收到回复。

接手烫手山芋？

7月18日，财联社曝出保利旗下子公司保利海南收购台达旅业51%股权。值得一提的是，记者通过电话从一位海南中介人员处得知，这一事情似乎几年前就有所传闻。

事实上，台达旅业规模并不大，目前能查到的旗下项目只有位于海口的中信台达国际，台达旅业于1989年在公开市场上竞得，至今已近30年。

根据售楼处人员透露，中信台达国际只开发了一期，只剩下些尾盘，总价在470万~1200万元之间，二期总面积近40万方仍未开发。“预计在2018年11月底开始动工，具体时间还得等政策”，该售楼处人员对记者表示。

该项目第一任开发商为台达旅业，项目原为高尔夫球场用地，附带拥有一部分建设用地，后于2010年被中信地产收购。此外，据媒体报道，该项目前期还一度遭遇纠纷。

拿地30年至今仍未开发完，遭业主维权，中信台达国际项目可谓是问题重重，保利地产为何要入股该项目？

业内有观点认为，保利地产很大可能是想在海南市场扩大土地储备。“土地储备扩张等方面以及降低土储成本等，是此类企业考虑的内容之一”，易居研究院研究总监严跃进对记者表示。

据财联社报道，2017年海南有6家房企销售过百亿元，其中恒大、碧桂园的销售额均超过200亿元，而保利的销售额仅为61.7亿元。

一位海南市场中介人员也表示，保利在海南的项目很少，尤其是住宅项目。“基本上是酒店式公寓和商业配套项目，”上述人士表示。

当然，自由港政策后，海南正迎来新的发展机会。严跃进认为，对保利来说，这几年亟须扩大业绩规模，在海南市场积极发展符合预期。

“海南在限制房地产开发的大背景下，那么存量的土地就变成更有价值的资源了。”中国房地产数据研究院陈晟院长还提到了这一点。

值得一提的是，在成立海南旅游公司之前，保利在海南布局的主要平台是保利（三亚）房地产开发有限公司，目前运作项目共7个，仅两个在海口，在海口布局较弱。

加速扩张

不得不说的是，保利地产入股台达旅业一方面是海南市场受自由港政策影响，海南或迎来新的发展机会；另一方面则更多的是保利地产在冲规模压力下的增土储扩规模的内在需求。

早在2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊就曾明确表示，在未来的两至三年内公司要重回行业前三，2018年销售额目标为4000亿元，2019年目标为5000亿元。但是对比目前行业前三房企的销售额来看，保利地产存在较大的差距。

“能否重回前三的位置，这就要看碧桂园、恒大、万科的土地储备了”，中国房地产数据研究院院长陈晟表示。

乐居财经《2017年上市房企土地储备面积榜》显示，保利地产以9090万平方米位居第五位，中国恒大以3.12亿平方米遥居榜首，碧桂园及融创中国分别为2.8亿平方米、2.18亿平方米，万科A(23.320, -0.39, -1.64%)为1.36亿平方米。

不过，2017年保利地产开始发力，在拿地上也积极推进。除却收购台达旅业、拿下佛山地王之外，2018年以来，保利地产的身影还频繁出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。《投资者报》记者根据公告梳理，截至2018年7月10日，保利地产今年在全国范围内通过并购整合、招拍挂、合作等方式累计新获取了85个项目，以及一个伦敦项目和一个悉尼项目，总获取成本约1161.96亿元。

与其他房企类似，大规模扩张的背后，保利地产的资金状况也不乐观。2017年保利地产经营活动产生的现金流量的净额为-292.96亿元、同比下降186.03%。2018年一季度数据为-262.72亿元。此外，2017年年底，保利地产资产负债率达77.28%。

不过，针对资金这一方面，中国房地产数据研究院院长陈晟认为，保利地产的央企背景决定了它整体的资本来源并不存在很大问题，对其负债也不必过多担心。

7月25日保利地产拟发行150亿元公司债券用于补充流动资金等，对于其资金压力将有很大的缓解。此外，根据公司公告，保利地产在2018年接连发行了三期中期票据，共计募集资金50亿元。

不过，要想实现宋广菊定下的“未来两三年再站到行业前三”的目标，保利地产仍是任重道远。“TOP5的房企这两年都在积极提业绩，这是需要注意的竞争环境”，严跃进指出。■

近日，华为公司将员工公积金缴纳标准从12%调整到5%引发热议。有人认为会减少月收入，有人担心会有大量企业跟进。记者则认为不必多虑，住房公积金比例下调已考虑到企业负担与员工福利间的平衡问题。

阶段性适当降低住房公积金缴存比例，是降成本的内容之一。而降低实体经济企业成本，对有效应对当前经济下行压力、增强经济可持续发展具有重要意义。

目前，我国“五险一金”企业缴费率相当高。以北京为例，企业为在职城镇职工负担的“五险一金”比例合计约45%，其中住房公积金比例高约12%。在日益全球化的背景下，过高的缴费负担不利于提高我国企业在国际市场上的竞争力。企业是经济发展的基础，阶段性适当降低住房公积金缴存比例，可以增强企业的活力，促进企业提质增效，有利于增加就业，稳定经济增长。

我国自2016年起阶段性适当降低住房公积金缴存比例，截至2017年末，累计降低企业成本约400亿元，对减少企业支出、缓解企业经营困难、促进实体经济平稳增长发挥了积极的作用。再次延长这一政策的期限，预计2018年可减轻企业负担约300亿元。

降低企业负担就是要牺牲个人利益吗？暂且不说降低企业成本促进企业提质增效后能带给员工更好的薪酬待遇，先看公积金本身，住房公积金制度推行20多年来，在推动住房分配商品化、加快住房建设、引导住房消费等方面成效显著，但随着我国经济社会的发展和住房制度改革的不断推进，住房公积金制度与现实需求的矛盾日益显现，暴露出住房保障功能弱化的趋势。

比如覆盖范围较窄。公开数据显示，2017年，住房公积金实缴单位262.33万个，实缴职工13737.22万人。但2017年全国16～59岁劳动力人口总数达9.02亿人，公积金惠及面相对较窄。

此外支持力度也有限。2017年末，累计发放个人住房贷款3082.57万笔，计75602.83亿元。按照2017年住房公积金实缴职工13737.22万人计算，人均贷款不足10万，相对于大城市的房价无疑是杯水车薪。以北京为例，按一套60平米、每平米单价6万元总价360万元的住房计算，即便达到住房公积金贷款单笔最高限额120万元，自付金额仍高达240万元，不少家庭仍难以负担。若选择以组合贷款的方式来购房，所面临的还款压力并没有降低多少，且在实际操作中也难被接受。

即便如此，取消公积金制度并把住房问题完全推向市场并不现实。结合这次降低住房公积金缴存比例的特点来看，一方面是延长执行期至2020年4月30日，另一方面，住房公积金缴存比例设置下限，企业可在浮动区间内自主确定。可见是根据当前实际情况采取的阶段性措施，不是长期的制度安排，也考虑到了职工的利益和承受能力。总体来看，即便有大量企业跟进华为下调公积金比例，不论为长远计还是为眼前计都有利无害。

根据北京产权交易所7月29日披露，中国水利水电第七工程局有限公司挂牌其拥有的中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司20%股权。

据观点地产新媒体了解，该标的转让底价为2.24亿元，一并转让的还有约2.09亿元的债务，其中20%股权挂牌价格为1533.33万元。

资料显示，中国水电建设集团房地产（都江堰）有限公司目前有四位股东。大股东为绿地集团成都置业有限公司，占股35%；中国电建地产集团有限公司占股30%；中国水利水电第十工程局有限公司占15%。

该公司截至2018年6月30日，资产总计20.32亿元；负债总计20.33亿元；营业利润亏损1390万元。

传曹舟南辞任绿城中国行政总裁 将负责其他平台业务

7月28日晚间，有媒体消息称，绿城中国行政总裁曹舟南已递交辞职申请，将由现任绿城执行总裁张亚东接替。

对此，观点地产新媒体试图联系绿城方面，直至发稿未得到明确答复，对于该消息表示意外。

随后有消息指，曹舟南下一步将聚焦做绿城中国美丽乡村战略和美好生活平台。

事实上，关于曹舟南离职早在2015年3月有过传闻，但是据观点地产新媒体最后求证，绿城中国予以否认，称“消息是假的”。

资料显示，曹舟南已入职绿城中国九年，在中交正式成为大股东后，执掌绿城中国三年多，从2015年700亿销售额到2017年1500亿，实现了翻番。

万通地产拟31.7亿收购星恒电源78.28％股权 增加新能源业务

7月29日，北京万通地产股份有限公司董事会公告称，其拟收购星恒电源股份有限公司合计78.284%股权，交易总价款为31.7亿元左右。

公告披露，万通地产拟以现金方式收购星恒电源78.284%股权，其中，泉州市启源纳川新能源产业股权投资合伙企业（有限合伙）出让其持有的目标公司64.897%股权，苏州晟迈股权投资中心（有限合伙）出让其持有的目标公司6.720%股权，星恒电源董事陈志江出让其持有的目标公司6.667%股权。

此次交易的目标公司100%股权的估值40.5亿元左右，万通地产收购目标公司合计78.284%股权的交易总价款为31.7亿元左右。

据悉，目标公司星恒电源于2003年12月18日成立，位于苏州高新区科技城，经营范围包括研发、生产、销售锂电池和动力电池，主要瞄准新能源汽车和轻型车市场。

万通地产表示，此次交易是对公司发展战略的践行，交易完成后，星恒电源将纳入万通地产合并财务报表范围，万通地产将增加新能源电池业务。未来，万通地产将充分发挥星恒电源在新能源电池领域的优势，加快推动公司在新能源电池领域的业务开拓，为公司长久发展提供新的盈利增长点。

观点地产新媒体了解，万通地产此前提出“加大改革创新力度，强化金融资本运作，创新业务收入结构”等发展战略。万通地产称，此次收购是顺应新时代交通工具环保型发展趋势，抓住动力电池产业需求提升的发展机遇，布局新能源电池行业，进一步增强核心竞争力。

消息指山东济宁原市长梅永红加盟碧桂园 负责农业板块

据媒体7月29日消息，曾于2015年辞去山东济宁市市长职务加盟华大基因，并负责深圳国家基因库的梅永红，将于最近离开华大基因加盟碧桂园，负责农业板块。

资料显示，梅永红，曾任科技部政策法规与体制改革司司长，2010年10月起先后任山东省济宁市委副书记、代市长、市长。

媒体公开报道，2015年9月9日，原山东济宁市委副书记、市长梅永红加入华大基因，并出任深圳国家基因库负责人。9月6日，济宁市官方宣布，市长梅永红正式辞去了市长职务，并已得到济宁人大常委会的批准。

据悉，6月15日，碧桂园宣布正式进军现代农业，成立碧桂园农业控股有限公司。碧桂园方面称，将引进现代化农业科技、农业生产管理模式，并将在现代化农业机械和现代化种业等方面进行探索，构建包含现代化农业、人工智能智慧农业、物联网链接的生产流通全过程。

宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动，但与此同时，房地产调控也再度加码。

据中原地产统计数据显示，就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内，楼市调控已经累计超过220次。

7月27日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受21世纪经济报道记者采访时认为，从7月央行连续在公开市场净投放以来，楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看，7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日，日均用户浏览量下降的城市占比相对更高，其中用户浏览量上升的城市包括，郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%，下降较为明显的城市包括，成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

不过，张波认为，央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用，热点城市的降温依然在持续，但是对于房企的影响却是不容忽视的 ，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

严防市场“燥热”

关于货币政策与房地产之间的关系，中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述：货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策，而另一边则是房地产调控维持高压模式。

7月23日，国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施。

具体操作层面已有动作。7月23日，央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，对冲当日1700亿元逆回购到期量后，实现净投放3320亿元。就在前一周，7月16日至19日，央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作，对冲逆回购到期量后，累计实现净投放5400亿元。

微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知，但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计，7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

21世纪经济报道记者注意到，个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日，福建宁德市发布通知，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是，7月份各地出台的调控政策中，包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

政策微调“加热”效应有限

7月27日，中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价已经出现异动，逢涨必查，这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因；另外，最近货币政策逐渐宽松，各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

7月23日，REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度，6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度，一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%；一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升；二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨，且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度，一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%，涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加，6月份，二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

不过，市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看，通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现，一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势，例如北京下降了9.4%，上海下降了11.4%，但也有部分城市流量小幅上升，例如苏州上升了2.0%，天津上升了4.3%，哈尔滨上升了4.9%。

张波认为，在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下，货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，调控的压力会增大。受此影响，房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

张波认为，房地产调控将进入“边打边调”。即，“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台，精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞，但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言，“货币政策的松紧适度基本与房地产无关，政策还是会严控资金流向房地产，指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过，房地产行业上下游都有水了，房企大面积渴死也就不太容易。”

楼市调控仍不能放松

调控趋紧是业内整体判断，张大伟预计，2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“房住不炒”的逻辑仍然不会变，部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出，不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

在继续严格调控的趋势下，降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称，“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看，购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势，虽然在5月稍有回调，但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台，尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期，热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

欧阳捷表示，在出口、消费增速大概率下降的趋势下，固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整，既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险，也要防止打压过猛导致预期大跌。

因宏观政策微调，业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会，比如购房需求还是比较强劲的，这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

21世纪经济报道记者注意到，严厉调控之下，房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明，以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

■本报记者 杜雨萌

进入7月份以来，一方面地方陆续出台的调控政策呈现出与上半年一样的从严态势，另一方面，包括北京、上海、深圳等地释放出的继续加强调控信号，无不打破目前市场对于未来政策可能出现松绑的预期。

昨日，上海易居房地产研究院研究员詹亦凡在接受《证券日报》记者采访时预计，下半年，房地产市场的政策走向将与上半年保持连贯性，以紧为主，并且在部分城市有升级的可能。究其原因，一方面监管层多次强调要落实“房住不炒”的政策定位，并表态房地产调控目标不动摇、力度不放松，且6月底七部委明确发文要在下半年联手整治30城地产乱象；另一方面，从客观来讲，上半年的调控政策也为市场带来了一些新的问题，因此，有调整改进的空间。

从整个上半年的情况来看，调控政策的内容不仅仅局限于以往的“四限”内容，因城施策、分类调控、查缺补漏的特点更加明显。

以杭州为例，在限价政策影响下，房地产市场持续火爆导致市场秩序混乱。在此背景下，杭州出台新的摇号政策，一方面为了保证刚需购房者的购房需求，另一方面，也有查缺补漏的意思。随后，杭州再次出台的限制企事业单位买房，可以说是摇号政策的进一步升级。

詹亦凡预计，此类“补丁”性质的政策可能在下半年的多个城市中陆续出现。

从调控效果来看，国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%。可以看出，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。

“虽然6月份全国楼市整体仍呈现量价上涨局面，但一线城市和部分二线城市房价下行的压力仍然较大。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时预计，为了进一步稳定房价以及规范房地产市场，打击投机炒房、打击房地产“黑中介”、 打击违规房企、打击虚假房地产广告将成为下半年工作的重点。与此同时，受七部委联手对30城楼市进行严查影响，下半年一线、二线城市房地产市场或进一步降温。而针对部分房价仍有上涨的城市来说，下半年地方“精准化”调控手段会陆续出台。