房企业绩虽然上升，估值也较低，但投资者对于未来企业盈利的预期仍旧比较悲观。

受政策消息及多重因素影响，自6月25日以来，地产股连续下跌不止。据21世纪经济报道记者不完全统计，6月以来，中国恒大、碧桂园、世茂房地产、绿地香港、龙光地产等多家上市房企纷纷回购股票以期提振股价，其中中国恒大连续三日回购股份，三天共耗资逾15亿港元，碧桂园连续两日回购股份，共耗资约3亿港元。

此外，近一个月内，龙湖地产、中国金茂、融信中国、中骏置业、新鸿基地产、禹州地产、旭辉集团、泛海控股等将近10家上市房企股东也持续发起增持动作护盘。其中龙湖地产主要股东美贤集团在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股，耗资11亿港元；泛海控股实际控制人卢志强6月底以来，共计增持公司股票450万股，控股股东中国泛海6月20日至今已经增持超过800万股，持股比例达67.8586%。

中原地产分析师张大伟注意到，“地产股上半年市值蒸发超万亿，特别是几家龙头房企，大部分市值跌幅超千亿。”

新城控股副总裁欧阳捷认为，短期来看，国际国内环境仍具有不确定性，回购只是表明房企对行业大势和企业自身价值的理性判断，有助于帮助公司股票回归价值，但并不能完全消除市场恐惧。

回购或增持

尽管房企业绩屡创新高，但地产股却在下跌通道。Wind数据显示，自6月25日爆出棚改暂停传闻至7月4日一周多时间内，房地产指数已经跌去11.39%。在此背景下，房企纷纷发起回购或增持以期护盘。

7月5日，世茂房地产（00813.HK）发布公告，于2018年7月5日在香港交易所回购500.0万股，耗资9847.182万港币，回购均价为19.6944港币，最高回购价20.0000港币，最低回购价19.3400港币。公司于本年度内至今为止（自普通决议案通过以来），累计购回股数为500.0万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.148%；同日，绿地香港（00337.HK）公布，于2018年7月5日在香港交易所回购13.0万股，耗资37.574万港币，回购均价为2.8903港币，最高回购价2.9100港币，最低回购价2.8600港币。公司于本年度内至今为止（自普通决议案通过以来），累计购回股数为179.2万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.064%；龙光地产（03380.HK）公布，2018年7月5日，公司按每股9.73-10.24港元，耗资297.39万港元回购30万股，占已发行股份的0.0055%。

7月4日，恒大发布公告，以3.81亿港元回购约1850万股。就在此前一日，恒大也以2.86亿港元回购1413万股，这意味着仅仅两天，恒大已斥资6.67亿港元回购股票。

6月27日，碧桂园在港交所回购了800万股，耗资1.02亿港元，回购均价为12.79港元；6月28日，碧桂园回购了1500万股公司股份，耗资1.86亿港元，回购均价约为12.41港元。至此，碧桂园于本年度内累计回购2300万股，占已发行股本的0.106%。6月27日-6月28日两天内，除了碧桂园，龙湖、中国奥园、龙光地产、中国金茂、禹州地产、中骏置业、融信中国、新鸿基地产等房企均有回购或增持行动。

“房企回购一方面是显示对自己企业未来的信心，另一方面，从趋势上看，股价跌到一定程度，未来肯定有反弹的趋势，尤其是一些业绩比较好的企业，在这个时候适当地做一些回购，也可以算是企业的一种投资。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

对于地产股下跌，业界普遍认为是多重因素导致。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，近期来看，地产股的确下跌较为明显，6月下旬棚改政策收紧可以视为地产股下跌的“导火索”，加之后续的七部委开展“严打”，整体呈现“跌跌不休”。总体来看，政策层面的影响是首要的，七部委治理市场乱象，对于房企的销量和回款速度都有一定影响；其次，棚改货币化安置的收紧，使三四线楼市也出现分化，一部分城市或出现房价的明显拐点；最后，房企融资渠道不断收窄，更是让地产股“雪上加霜”。

除了政策层面，欧阳捷还认为，地产股下跌也与大环境有关。他认为，一方面，中美贸易摩擦对中国经济增长产生了不确定性风险，对国内企业债务违约造成影响，引发资本市场担心；另一方面，宏观政策的不确定性可能影响房地产市场走向，这也让资本市场颇有杯弓蛇影之感。

市场恐惧短期或难消除

尽管房企回购增持动作频繁，但业界普遍认为，受资金紧张以及盈利预期低等因素影响，地产股萎靡状况还将持续。

“房企回购是让外界看到地产公司对自己公司股价的信心，是对股价的认可。效果很难说立竿见影，不过对于价值投资者来说，具有很强的参考意义。”CRIC分析师朱一鸣认为， 房企业绩虽然上升，估值也较低，但投资者对于未来企业盈利的预期仍旧比较悲观。

张宏伟认为，从下半年来看，整个行业的状况并不会太乐观。外围的经济环境和房地产行业调控及去杠杆的背景、房企资金面压力等因素都会影响房企的利润表现，利润表现会影响到其股价表现，因此在短期六个月内，很难有太大效果，但是从长期来看，到明后年，可能市场还会有新的上行走势。尽管上行的速度可能不会像过去两三年那么快，但是从趋势角度来讲，今年下半年是一个低谷期，明年和后年会有上行。明年后年企业的业绩表现好了，其在资本市场上的表现也会出现反弹和上涨的趋势。

张波也认为，房企回购这种护盘行为本意是给市场吃“定心丸”，或许在短期内有提振市场信心的作用，但长远来看对于地产股影响不能触达本质，关键还是看政策导向。

不过，易居研究院研究总监严跃进指出，在房企业绩屡创新高背景下，地产股下跌仍存不少困惑。“地产股下跌走势与房企业绩增长态势不一致，所以投资者可能会困惑。因此房企业绩发布后，股价或许会有重新反弹机会。另外，地产股是否可以率先在大盘中走强，类似的问题其实都是困扰投资者的问题。当然回购肯定会有点效果，回购本身就说明管理层或大股东是看好此类企业发展的，因此对于防范看空情绪蔓延是有积极意义的。”

中房报记者高拯坤丨河北燕郊、大厂报道

沿街中介店铺和一些楼盘售楼处门可罗雀，销售人员三三两两聚在一起闲聊，显得慵懒而无所事事。这是记者在北三县走访时见到的景象。

“原本以为前几天的《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案（以下简称“控规草案”）出来后，燕郊楼市能有点起色，可是现在看来，还是那样！”7月初，三河市百目房产经纪有限公司一位李姓销售人员告诉中国房地产报记者。

在中介机构看来，提出“副中心与廊坊北三县地区统筹发展，建设京津冀区域协同发展示范区”的控规草案，可以说是北三县期待已久的最大利好，但在严厉的限购政策和房地产市场整顿的大环境之下，却看不出一丝回暖迹象。

控规出台 楼市波澜不惊

近日，记者搭乘公交车，沿通燕高速、燕顺路，一路到达首尔甜城公交站。向东几百米，便是地铁22号线（平谷线）上的燕顺路地铁站。向西便上了即将通车的京秦高速，记者按照高德地图的比例尺粗略估算了一下，通车后从这里途经潮白河大桥到达东六环直线距离约7公里，比原有道路节省了近一半的路程。在首尔甜城以南，新建的徐尹路也通车在即，据周边居民说，同京秦高速相比，建成后的这条路不收取过路费，出行成本更低。

在首尔甜城九里香堤售楼处，记者了解到，该项目目前在售的商品房成交价在24000元/平方米，低层约22500元/平方米；一手商住房均价18000元/平方米，二手约为15000元/平方米，但是在现场有销售人员给记者算了一笔账，购买二手商住房不仅占用资金多，消化时间长，且加上相关税费，每平方米的均价并不比新房低。

“燕郊几乎没有一手商品房，土地已经开发得差不多了，加上限购政策，大多数人只能买商住房。”李姓销售人员告诉记者，商住房已经成为了燕郊楼市的主力军，自环京地区楼市调控以来，整个市场像是被封冻了一般，进不去也出不来。

在该项目走访时记者注意到，多数购房者还处于观望状态，且对于商住房依然持谨慎态度。其间就有许多中年购房者向记者表示，辛辛苦苦攒了半辈子钱，买个商住房总觉得心里不踏实，但未来北三县乃至环京地区交通水平的提高，北三县实实在在的利好还是让人难以抗拒。

随后，记者对比该项目前几个月的房价数据，房价虽然有所波动，但幅度并不大。

“原以为能像石头打水一般惊起点波澜，可是燕郊这潭水太静了。”李姓销售人员向记者表示，现在的市场，做中介很无奈。

调控趋紧 炒房无处遁形

“北三县借城市副中心的利好，房价已经被过分炒作，在严格的限购政策及房住不炒的背景下，北三县楼市进入低迷阶段，未来人们买房会越来越理性。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受记者采访时表示：“城市之间的交通状况改善，或许会带动一部分投资需求，但在从严的限购形势下，投资需求会越来越少。”

按照记者在燕郊走访时所获得的信息来看，目前环京地区已然成为了炒房者的“终点”，外面的进不来，进来的被套牢难以脱身。

通过微博关键词搜索记者注意到，近期有评论认为“北三县存量房达两万套，保守估计区域去清周期为两年，至少要到2020年上半年，整体区域房价才会有明显的上行态势。”而按照此前媒体报道显示，北三县将不再供应新地块，在限购政策的影响下，房价会趋于合理。

对于坊间传言的今后可能会出台政策允许北京社保在北三县购房，赵秀池向记者表示，此举可以解决部分“北漂”的住房和职住分离问题。但是，实施过程中，要防范有人借机炒房，要注意职住均衡的把握。

副中心和北三县协同发展利好是实实在在的，早在去年，就有自媒体公开称：“未来的北三县之于通州，就像过去的通州之于国贸CBD。”然而现实却是限购政策像一道紧箍咒牢牢地套住了北三县乃至环京楼市。

“保定的环京区县、承德的环京区县等或不会再出现像过去那种楼市火热的现象。如果北三县以及环京部分区县的房价上涨较快，限购政策就会再加码。”赵秀池向记者表示。

功能疏解 市场期待解冻

“我们都期待着今年北京市政府机关搬到通州后能释放出的一些新政策。”李姓销售人员在微信上多次向记者表示，环京地区限购政策没有放松的迹象，让中介们心里很压抑。同时他也提到，还是坚信房价会上涨的。

“被打回原形的北三县楼市，怎么会没有投资价值？”早在4月初知名房地产与人居学者、仁居书院院长冯国亮在自己的微博公开表示看好北三县房地产市场。

北三县的利好是不言而喻的，但是按照北京市规划和国土资源管理委员会提供信息来看，目前廊坊北三县地区产业层次尚需提升，合理的产业链尚未形成；通州区与北三县地区产业互动不足，未形成产业发展梯次；北三县地区对高端人才吸引力不足，制约了地区产业的转型升级。

在赵秀池看来，“北京的人口疏解还要跳出北京看北京，北京的人口不断聚集是因为北京就业机会多，收入高，有较多的教育医疗等优质公共资源。所以，从根源上疏解人口需要加大北京周边的吸引力，尤其要有产业，能够把就业人口留下来。”

此次控规草案中提出“积极对接北京非首都功能疏解，支持符合廊坊北三县产业定位的适宜疏解项目转移，协助廊坊北三县地区产业转型升级。同时，坚持协同互补，提高廊坊北三县地区对区域的服务保障功能，积极发展养老、康复、休闲等产业，形成区域差异化功能分工。”

不难发现，限购政策下，产业升级、人口疏解等所产生的购房需求似乎才是看好北三县楼市的根本。

从燕郊返回后，记者随机采访了几名有购房意向的“北漂”，多数人表示，随着城市副中心规划的进一步深入，很久之前就已经考虑在其周边买房，但是限购政策像一面大墙，无情地将他们拒之门外。

“人口增长是大趋势，未来需要通过新城建设、落户政策以及其他政策，来引导人口的流动。更为重要的是，当前需要看到，人口红利的释放是积极正面的，接下来关键是要让导入的群体真正购房，而不是炒房。必要时候也需要争取一些高校外迁的政策，这样利好人口的区域布局。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国房地产报记者表示。

中房报记者 苗野丨北京报道

在业绩导向的“跳远机制”指挥棒下，江苏民企弘阳地产一改过去稳健的作风，衔枚疾进。

“不再用预算做评价，改为‘跳远机制’，一切以业绩为导向”是弘阳地产创始人曾焕沙在2018年管理团队工作会议上明确提出的方针。

在这一指挥棒下，弘阳开始“三级跳”：迁都上海、全国化扩张、赴港冲刺IPO。

6月28日，弘阳地产进入港股IPO聆讯阶段，6月29日起在港公开发售股份，计划于7月12日在港交所挂牌。

此次弘阳地产全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%，香港公开发售10%，每股发售价格2.18港元至3.18港元，总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。如果以招股价中位数2.68港元计算，预期集资净额约20.23亿元。

然而此时赴港，却未必能讨到好彩。德勤报告显示，2018年上半年香港IPO数量达到全球首位，合计募资金额达503亿港元，但融资金额却创下2016年同期以来的低位。伴随着“上市潮”一同出现的还有“破发潮”，2018年以来香港发行的新股，破发率高达72%。

从6月最后一周开始，在港上市的内房股表现持续不佳，香港资本市场对于内房企的热情正迅速转冷，同期一批赴港上市的企业都先后出现认购不足或募资破发的情况。

显然，弘阳地产能否如愿募资，能否依托上市复制其他闵系房企如旭辉、泰禾、阳光城等实现千亿的路径还是未知数。

面对中国房地产报记者的提问，弘阳地产并没有透露具体的认购情况，只是称选择此时上市，是公司发展的一个必然时机。

上市难解资金危局

弘阳地产向资本市场讲述的故事，再也不是曾焕沙从几块瓷砖开始的发家史，而是开始渲染“人才特色”。

“曾总以前在福建，有多年房地产发展的经验，他的座右铭是‘在商言人’，同时也非常推崇以奋斗和奋斗者为本的目标。”6月28日，在香港举行新闻发布会，弘阳地产总裁何捷如是描述他眼中的曾老板。

在何捷看来，房地产行业的发展以前是关系的驱动，再后来是资金驱动，现在是人才驱动的时代。

为了冲刺上市以及在2020年达成千亿规模，弘阳地产在地产圈掀起了一轮空前的“挖人大战”，10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管携手空降弘阳。显而易见，弘阳想复制这几家房企从百亿到千亿的成长路径。

之后弘阳地产犹如坐上了过山车，相继成立了上海、香港总部，与南京总部分别承担不同的角色，进而在土地市场上攻城略地。据不完全统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。今年以来，弘阳已经获得15个项目，占地面积约88.6万平方米，总对价约为70亿元。

从长期偏居一隅，到内部大刀阔斧的改革，再到土地市场的初露锋芒，在令人目眩的冲刺速度背后，是曾焕沙的野心，要把销售额从2017年的178.1亿元提升到2020年的千亿规模。

融资的急迫性在弘阳地产的财务数据中表现得尤为明显。

弘阳地产的招股说明书中披露，2015年至2017年，公司资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元，三年内翻了两倍。

此外，弘阳地产还有占比19.9%的信托及其他融资借贷，将集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。

利润增速下滑、大举融资、负债规模急剧攀升……在房地产市场新环境下，这些都曾是激进扩张的房企们遇到过的难题。

泰禾就因大举并购导致负债规模急剧攀升，负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至2018年2月的1405.49亿元，净负债率高达402%。为此，泰禾只能通过银行贷款、非银行贷款、公司债、中票等融资渠道不断筹资来满足其对资金的渴求。

在资本市场上开拓新的融资渠道与降低融资成本，降低负债率已成为弘阳地产迫在眉睫的事。

某投行人士表示，不太知名的房地产企业很难受到港股投资者认可。有些房企能闯关成功，多是靠老板动用关系，找亲戚朋友认购。

一位长期从事内房股研究的证券分析师指出，弘阳137.5%的负债率已远远超过安全红线，而负债率的持续高位运行也增加了其未来的风险可能。

然而弘阳地产却认为自身负债结构相对均衡，整个集团的财务报表是比较稳健和健康的。

弘阳地产相关人士表示，资金来源主要还是银行融资，资本负债率从2015年120%到2017年不到140%，也是一个合理的增长，同时融资成本也从2015年8.4%下降到2017年7.5%。此外，财务流动性指标不错，流动比例从2015年1.1上升到2017年1.3，同时净资产负债率只有97.5%，跟行业的平均水平比较吻合。

粮草薄弱、高周转与现金流三考

尽管提出了全国化的布局主张，但严格意义而言，目前的弘阳地产仍属于典型的区域型房企。

据弘阳地产披露的上市申请材料显示，其储备项目中有39个位于南京、14个位于苏州，无锡和合肥的项目分别为4个和3个，余下少量项目均位于三四线城市。

据何捷拆解，目前弘阳地产683万平方米的储备土地结构接近50%在二线城市，还有25%在强三线城市，其他25%在三四线城市，多是根据刚需和改造的结构群体，并可供未来三年的开发。

不可否认，长期深耕南京及周边城市，使得弘阳地产收获城市红利的同时也得到了快速的发展。根据克而瑞统计，2017年弘阳地产以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，2018年上半年弘阳地产流量金额达169.2亿元上升至64位。

然而，旗下项目过度集中在长三角区域也意味着风险的增加，尤其是重点布局的南京、苏州等城市又是当前调控监测的重点。除了土地储备的布局存隐患外，弘阳地产的土储规模相比同类型的房企也存在不小的差距。

根据克而瑞发布的2017年末中国房企总土储货值数据显示，弘阳集团以836亿元的总货值排名83位，权益金额更是排在百名之外。同样提出冲刺千亿的泰禾、阳光城、融信、福晟，其总货值分别达到了7429亿元、6536亿元、5301元、4517亿元，差距十分明显。

“我们要多开渠道，以多种方式获得土地，同时还要加强并购，提升投资效率。抓住在不同板块、不同时期和不同城市的窗口期，可以获得更安全、获得未来预期会更好，盈利能力更强的土地。”何捷如此说道，“我们需要在规模、效率、品质上有更快的提升。”

拿地，加杠杆，弘阳地产在不断加快扩张的步子。在越来越多房企加入抢夺“现金流”行列的同时，弘阳地产经营活动产生的现金流量净额却在持续下降。

公开资料显示，弘阳地产2015年~2017年经营活动产生的现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2016年经营活动产生的现金流量净额较2015年下降了62.72%，2017年较2016年下降了492.59%。

与此同时，弘阳地产同期经营活动产生的现金流量净额与净利润相比，其比值分别为1.8、0.96、-2.93，呈现持续下降的现象，特别是2017年，其比值已经呈现负数，说明弘阳地产的盈利质量在逐渐变差。

或许是深谙“现金为王”的原则，弘阳地产在聆讯资料中专门提到将追求快周转、高利润、低风险。主要指标包括货地比、毛利率、净利润、开盘时间、去化周期、现金流回正周期等。要求各城市公司在获得土地后的85天内实现开工，180天内开盘。

高周转模式并非“王道”。资金链能否承受重压，如何保证手上的货值顺利去化，这些都是弘阳地产千亿突围路上需要攻破的壁垒。

“现在北京房地产不断加码，所有能想到的限制都在那儿了，看起来是防止了房价暴涨的冲击，但实际上误伤了大量刚需。”华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康今日在“2018中国财富论坛”说。

他认为下半年房地产还是这样，“不管别的地方怎么风云变化，北京不会有太大的变化。”

“楼盘摇号就是天上掉馅儿饼，看你接着接不着，”贾康举例， 成都一楼盘摇号，说只要符合条件都可以报名，报名一千人，突然说两天之内，要把两百万打入指定账号，可能就变成五百人，200人按号摇，没摇到的，还心存希望，希望下次能摇上。

“中国人在房子上像进了赌场，像撞大运式的。”贾康认为这是不可持续，“中央改革已经成为系统性的问题了。”他强调，中国最根本的问题是制度创新带出整个供给体系质量的提高，金融一定要按照这个逻辑做好金融系统的供给侧改革。

在扩大规模的同时，现金管控成为房企当前重要课题。

来自第三方机构数据统计，2018年1-6月，恒大、万科累计销售额均突破3000亿元，分别为3041.8亿元、3046.6亿元。碧桂园比恒大和万科领先1000亿元。不过，碧桂园近日叫停了三四五线城市“全覆盖”战略，加速资金回笼。

根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。

从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出，房企融资渠道越来越窄，境外发债难、监管趋严，使得融资情况不容乐观。

对此，易居中国董事长、总裁周忻此前在2018易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上指出，房地产行业巨变，房地产金融监管全面收紧。房企在融资决策、并购与风控、资产证券化金融创新方面都面临着巨大的挑战和机遇。

房企融资艰难

同策咨询研报显示，房企融资正在收紧，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

前两月，监管层就对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。知情人士称，中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，意味着房企海外融资渠道基本已经被卡死，笔者预计下半年房企融资总额将继续下降。

据悉，房企市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。

融资成本最高的是阳光城，其于2018年6月7日发行的10亿元“2018年度第一期中期票据（永续中票）”，利率为8%。

值得一提的是，本月永续票据再度流入房地产。阳光城本月除了为7家子公司担保贷款外，还启动了永续票据融资。永续票据曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，恒大和碧桂园曾经都发行过数百亿的永续债。但张宏伟指出，永续票据之所以成为利润“黑洞”，在于利率会重设，若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飙高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达8%，不夸张地说这是一场“豪赌式”融资。

加速现金流回笼

日前，在海通证券与亿翰智库联合举办的一场分析师电话会上，分析师指出，当前房企资金成本在往上走，但地价实际有一定的波动，房企是有机会进行拿地的。7月6日，绿城中国就以48.1亿元拿下杭州地块。

其次，现在融资成本可能比之前的融资成本提高2-3个点，导致房企投资增速放缓。尽管在热点城市，大部分企业拿地意愿强烈，但融资成本高与资金回笼速度慢也拖累了投资速度。

具体说来，调控导致房企资金回笼放缓，比如瑞安在上海的热销项目——翠湖天地，两个月内只网签了39套，回笼资金2亿多，实际上该项目最近销售的货值有10亿元左右。

日前，一份绿城内部文件流出，其中要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。

一个事实是，即便房企积极领取预售证并开盘，资金回笼速度也比年初放缓了。以上海为例，据上海链家统计，上周（6.25-7.1）宝山的中铁北宸名庭和青浦的海上湾华庭进行了摇号。地处近郊的中铁北宸名庭，其摇号人数与房源数量大体相当；而地处上海西陲朱家角的海上湾华庭，摇号情况则较为冷清，摇号人数不足房源数量的1/4。上海6月新房仅成交3400余套，是今年以来仅次于2月的第二低点。

近日，京汉实业投资股份有限公司（000615.SZ，以下简称“京汉股份”）收购资产、变更公司名称、推出部分董监高参与项目跟投等系列动作引来市场关注，延续了其去年宣布转型以来“积极”的势头。

根据京汉股份2018半年度业绩预告，2018 年1~6月归属于上市公司股东的净利润变动区间为亏损1000 万元~盈利1000 万元之间。此前披露的2018年一季度报告显示，一季度营业收入2.78亿元，同比减少26.24%；净利润亏损4381万元，同比下降106.63%。与此同时，其第一大股东京汉控股集团有限公司多次质押股权用于补充流动资金，截至6月中旬，累计质押比例合计达到91.91%。

京汉股份最近发布的两笔收购资产公告，一是以5350万元收购蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司35%股权，另一笔是拟以16亿元~20亿元收购重庆一标的资产，不过后者已宣布终止，原因是各方未能达成一致意见。

京汉股份在给《中国经营报》的书面回复中表示，股东股权质押资金用于股东相关投资，另外为了支持公司地产业务快速发展，增加优质开发项目的获取机会，公司股东大会也通过了关于向公司控股股东借款不超过10亿元的议案，部分资金也用于支持上市公司发展。

转型健康产业投资运营商

公开资料显示，京汉股份主营业务为房地产开发与销售、化纤业务，项目集中在北京及周边地区。

值得一提的是，京汉股份子公司在安新县设有分公司，主要从事房地产开发业务，开发了商业、旅游服务项目京汉四季会馆。雄安新区设立后，京汉股份曾作为雄安概念股而受到关注。董秘李红接受媒体采访时表示，在雄安新区正式确立前，公司就确立了要“以健康产业为龙头，以健康住宅为基础，成为中国最受赞誉的健康产业投资运营商”的企业发展战略。这与雄安新区“建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市”的理念不谋而合。

根据京汉股份《2018-2022年的发展纲要》，将通过现有传统地产与新材料业务向大健康领域的全面转型升级，构建起完整的健康产业生态集群，预计实现规划期累计销售收入超800亿元。

据了解，京汉股份的养老产品线主要为养老村和城市型养老机构。养老村是覆盖60岁以上全龄层的持续照料型养老社区，布局于全国，服务于追求品质生活的老人，产品为独立或寄生于大型社区、主题小镇中的组团；城市型精品养老机构，是为具有养老“刚性需求”的老人提供照料的“城市中小型”机构型养老设施，布局于公司一、二线城市，以刚需“全护理与半护理”为机构的服务核心，以实现老人能够优雅地享受晚年生活为目标。

2017年6月，京汉股份以2994 万元收购天津凯华奎恩房地产开发有限公司100%股权，该标的资产拥有天津市静海区“奎恩国际中心”项目的运营权，并按协议开展健康养老项目的运营、商业项目的运营及不动产销售等业务。在董秘李红看来，此举是京汉股份转型大健康后迈出的坚实步伐。

时隔一年，2018年6月19日，京汉股份公告，拟以5350万元购买烟台金宇所持有的蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司的35%股权，该标的项目公司拟定在山东省蓬莱市建设社会福利中心和养老配套项目。

京汉股份提供给记者的资料显示，蓬莱市智慧健康养老综合服务PPP项目是财政部第三批PPP示范项目，由华录健康养老与蓬莱市政府指定国资公司组建特殊目的公司（SPV公司）开发建设及运营，华录健康养老提供整体规划、方案设计、融资、建设、运营全流程的服务，项目建成后，政府向SPV 公司采购相关养老服务。一期养老服务综合体项目已于2017年4月正式开工，2017年10月封顶。目前各项建设及开业筹备工作正有序推进，预计2018年第四季度开业。

在京汉股份官方看来，该笔收购有利于公司在“政府采购养老服务”领域积累经验、占领先机，形成模式进行复制，有利于公司快速扩大在健康养老领域的市场占有率与影响力。

房地产仍为主要收入来源

在“健康中国”大背景下，虽然有大量资金涌入养老产业，但投资回报周期长、盈利困局待解一直是养老行业广为诟病的问题。

根据2018一季度报告披露的数据，京汉股份经营性现金流为-1.21亿元，筹资性现金流为2.83亿元，资产负债率约为71%。

关于如何平衡现金流，京汉股份方面回复记者称，公司的产品模型按照“销售+持有”进行组合，根据不同的地域房价水平，通过精准的测算控制好重资产的持有比重，持有资产通过会员费、年费或月费、护理费、餐饮等获取运营收益。此外，公司还将探索通过与产业资本对接、产融结合缓解重资产持有的短期现金流压力，尝试通过护理培训、顾问咨询等业务增加盈利点。“我们也在积极寻求产业合作、持续整合大健康产业链中的优秀资源，如与央企华录健康养老发展有限公司签订战略合作协议。”

并表示，转型期间，房地产开发仍然是公司收入和利润的主要来源，未来将持续提高产业运营在公司营收中的占比。

梳理公告可以发现，近期京汉股份第一大股东京汉控股集团有限公司多次质押股权用于补充流动资金，截至6月15日累计质押比例合计达到91.91%。

京汉股份表示，公司控股股东包括第一大股东京汉控股集团有限公司和第二大股东北京丰汇颐和投资有限公司，为一致行动人。目前只是第一大股东将部分股权进行了质押，第二大股东所持全部股份均没有质押。股东股权质押资金用于股东相关投资，另外为了支持公司地产业务快速发展，增加优质开发项目的获取机会，公司股东大会也通过了关于向公司控股股东借款不超过10亿元的议案，部分资金也用于支持上市公司发展。

此外，6月12日，京汉股份公告称将推出部分董事、监事及高级管理人员参与公司项目跟投制度。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，项目跟投制度有两个目的，第一是防范高管资源流失，尤其是京汉股份在追赶业绩的时候，骨干员工队伍肯定需要稳定。第二是通过董监高项目跟投制度，能够激发活力，防范各类投资积极性偏弱的状况。

“对业绩增长的效果其实可以很快得到体现，比如说未来的新项目中，就可以通过跟投来获取融资，同时提高跟投人员的积极性。”严跃进表示。

京汉股份回复记者采访时明确表示，转型是围绕以规模增长为核心，健康产业为龙头，同时也对文旅项目和建筑业务、化纤业务等定了具体的目标。

在严跃进看来，当前环境下，追求业绩突破也体现了京汉股份这类中等规模企业的一种心态，即当下不改革，可能接下来就很难捕获楼市红利了。关于多元投资，严跃进认为和京汉股份本身在地产营销等方面资源偏弱，但在经营和运营方面有优势相关。

“文旅和养老项目未来发展的机会较大，企业会从寻找投资成长机会大的优势产业、轻资产的角度进行投资。”严跃进说。

巨额债务缠身的房地产公司中弘控股股份有限公司（000979.SZ，以下简称“中弘股份”）， “自救”故事近日又有了新的动向。

先是6月29日公司发布公告称，新疆佳龙或欲接受中弘股份母公司转让的26.55%股权，成为公司新的控股股东。“接盘侠”的到来让市场兴奋了一把，7月2日中弘股份股票主力资金净流入4794万元。不过，7月2日深交所就发来关注函，针对《股权转让框架协议》提出诸多质疑。问题主要集中在对新疆佳龙的财务状况、股权收购资金来源和收购目的上。随即，中弘股份股票在7月3日主力净流出5652万元。

公告显示，截至6月22日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为41.13亿元，全部为各类借款。去年底，公司总资产约为451.81亿元。

《中国经营报》记者就此次股权转让存在的障碍以及公司债务问题，向中弘股份发出采访函，截至发稿时，未收到公司回复。刚刚辞职的公司董事兼董事会秘书吴学军称，“现在什么都不方便回答。”

“豪赌”式扩张

记者查阅中弘股份财务情况和相关资料发现，如今的债务危机和“卖身”下场与公司近几年的激进并购扩张有着密切关系。

公开资料显示，公司在2008年通过收购*ST科苑，顺利实现借壳上市。上市之后，中弘股份在2010年实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案，公司经营范围变更为以房地产开发为主，业务主要位于北京、济南、海口、安吉、长白山等城市，其中北京所占比重较大。

2017年年报显示，房产销售是公司收入和利润的主要来源。其他收入包括控股的两家香港上市公司KEE（02011.HK，开易控股）和中玺国际（00264.HK）所带来的物业管理收入、餐饮收入等。2017年10月，公司完成重大资产重组，取得了A&K 公司90.5%的股权，增加公司2017年营业收入10 亿元。

从主营业务来看，公司的房地产销售业务在走下坡路。毛利率最高时期为2012年，高达60.33%，近两年受国家政策调控以及市场竞争影响，到2016年时已降到27.48%。

随着房地产业务毛利率下滑，中弘股份也开始谋求业务的多元化。从2012年开始，中弘股份就已经在谋求通过并购扩张来实现转型：2012年参与矿业投资；2013年进军手游；2014年联合上影集团投资170亿元打造浙江安吉影视产业园。但这些举措也被部分批评人士质疑为公司追逐热点炒概念。

2015年，公司内部正式提出“A+3”战略转型决策，即：一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A即中弘股份，定位于一家全面开发旅游地产的重资产公司；三家境外上市企业则属于轻资产公司，一家围绕互联网金融做物业营销，一家做在线旅游，另一家负责品牌运营管理。

紧接着，与以往的并购扩张方式类似，中弘股份采取了一系列的资本运作，通过中弘股份的BVI子公司著融环球、耀帝贸易，先后收购了H股的中玺国际（前称卓高集团）和开易控股（KEE），以及新加坡上市公司亚洲旅游（Asiatravel.com Holdings Ltd）。

伴随着公司大举并购扩张，中弘股份的土地储备也在2016年激增，当年新增土地储备117万平方米，接近2015年全年的3倍。2017年，中弘股份耗资4.15亿美元拿下高端旅游服务公司Abercrombie & Kent（简称A&K）90.5%股权。

中弘股份向外界传达的战略思路为：依靠一系列资本运作来盘活此前在多地布局的旅游地产，推动公司向文旅地产转型，从而打造一个涵盖物业管理、中介代理、营销平台及文旅地产开发的闭环链条。

业务的快速扩张导致中弘股份近年来的现金流呈净流出状态。财务数据显示，中弘股份的经营活动现金流从2013年至2017年均为负值。

此外，由于大举投资并购，公司的投资活动现金流亦大幅流出。2017年公司投资活动现金流出95.02亿元，流入13.82亿元，净流出超过81亿元。去年，中弘股份除了收购上述A&K公司之外，公司还斥200亿元巨资意欲收购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司，但交易最终搁浅。与时同时，中弘股份又启动对三亚半山半岛项目的收购，但再次以失败告终。

自救不成终卖身

为支持公司的业务扩张，中弘股份的债务规模也在近几年快速膨胀。截至2017年底，公司借款余额283.36亿元，累计新增借款金额为103.68亿元，其中，一年内需偿还的短期借款为97.33亿元，较2016年度的54.63亿元大幅攀升，短期债务压力增加。去年底，公司负债总额367.13亿元，较2016年的230.49亿元增加136.64亿元，增幅为59.28%。

在公司对外激进扩张的同时，中弘股份的房地产开发业务则麻烦不断。2017年，中弘股份旗下北京御马坊项目和夏各庄项目受到北京市“3·17”调控政策影响而销售停滞，部分库存房产被查封冻结无法销售，主力大盘御马坊甚至出现退房潮。公司一度给予厚望的如意岛项目受环保风暴影响，被海南省政府实施“双暂停”，公司业绩下滑超过70%。

三家境外上市公司的表现也不尽如人意。年报显示，其中两家公司在去年均出现亏损：中玺国际亏损1232万元，开易控股亏损3910万元。A&K虽然实现扣非净利9364万元，但与其2.1亿元净利润承诺相距甚远。

年报显示，中弘股份2017年亏损25.11亿元，今年一季度继续亏损3.16亿元。

此外，据记者了解，由于公司在重大投资管理和资金管理方面的内部控制存在重大缺陷，在收购海南半山半岛项目中，公司实控人王永红在未经董事会和股东大会审议的情况下，擅自与三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司签订了股权收购框架协议，并按协议约定于 2017 年 12 月 28 日预付了收购款61.5亿元。目前对于该笔资金的追回仍无进展。根据中弘股份历年年报数据，公司近5年的年平均净利润不过3亿元左右，最高的一年是2012年，为10.34亿元。截至去年末，中弘股份货币资金为8.1亿元。

据记者了解，近几年来中弘股份尝试过多种方式筹措资金。公开数据显示，2016年，中弘股份通过定增以及发行债券等方式融资66.7亿元；2017年上半年，中弘股份又通过股权质押、委托贷款、向关联方借款、股权投资基金等方式共募集资金约112亿元。去年该公司筹资活动获得的现金流净额为55.64亿元。

截至2017年底，中弘股份的有息负债总额为283.36亿元，融资成本介于4.75%~12%之间，期限在1到6年不等。

今年3月19日，中弘股份寄希望于通过与有华融系背景的中国港桥进行重组，若重组顺利，中弘股份能够得到130亿元的资金，但由于债权人不配合，重组最终失败。这使得原本偿债资金来源极度匮乏的中弘股份的偿债能力进一步恶化。6月20日，中弘股份筹划两年之久的36亿元定增因为超过有效期而彻底失败。

浙江大学地产运营研究所所长蔡为民告诉记者，对于资金和实力相对薄弱的中小房企来说，转型文旅地产无疑是”嫌命太长”，文旅地产、特色小镇等项目前期是需要非常充裕雄厚的资金支持，而且项目后期盈利缓慢，“可以说，中国地产前20强才有这个实力做特色小镇、文旅地产”。

蔡为民认为，“目前在房地产企业融资趋紧的形势下，对于中小房企来说，其实最好的路径就是找央企或上市公司寻求并购。”中弘股份发布的债务逾期公告显示，截至6月22日，上市公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为 41.13亿元，全部为各类借款。去年底，公司总资产约为451.81亿元。

目前，中弘股份13个在建项目中，仅两个项目恢复了部分施工，其余项目均处于停工状态，其中还有6个项目因为涉及债务诉讼而遭到冻结，公司董秘吴学军也于近期辞职。

自6月20日首次盘中跌破0.99元，成为“仙股”之后，中弘股份股价一直就在1元/股左右徘徊。7月2日和3日，其股票收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。根据证监会出台的《退市意见》规定：公司股票连续20个交易日（不含停牌交易日）每日收盘价均低于股票面值（1元）的，证券交易所应当终止其上市交易。据了解，此前*ST海润因连续下跌，股价跌破1元，随后停牌。

对于意欲接盘中弘股份的新疆佳龙，《股权转让框架协议》中披露甚少，记者向新疆佳龙发出采访函，截至发稿前未收到回复。

京雄城际铁路、轨道交通新机场线等配套工程也将投用；从航站楼中心到最远端登机口步行不超600米

新京报讯 (记者裴剑飞)北京新机场的建设又有了新进展，明年9月将正式通航。记者从中国民航局获悉，北京新机场将于明年6月30日正式竣工，9月30日投入运营，并将成为我国最大的一体化综合交通枢纽。此外，新机场正式通航后，京雄城际铁路、轨道交通新机场线等配套工程也将正式投入使用。

新机场及配套工程明年6月底竣工

昨日上午，中国民航局召开北京新机场工程竣工倒计时一周年建设与运营筹备攻坚动员会。会上，发布了《北京新机场建设与运营筹备总进度综合管控计划》(简称《综合管控计划》)，明确北京新机场及其配套工程将在2019年6月30日竣工验收，2019年9月30日投入运营。

根据《综合管控计划》，在北京新机场正式通航前，新机场的一系列配套工程都将正式投入使用。其中，新机场北线高速公路工程于2018年12月具备通车条件；地面加油设施工程于2019年4月具备投入使用条件；新机场高速公路工程2019年6月具备通车条件。开航时，北京新机场主体工程及配套工程正式投入运营；东航、南航基地核心工作区、生活服务区、货运区及配套设施等一期工程投入使用；京雄城际铁路正式投入使用；轨道交通新机场线、新机场高速公路和北线高速公路工程正式投入使用。

飞行区土方工程已完成92%

据中国民航局相关负责人介绍，在工程建设方面，截至目前，飞行区土方工程完成92%、道面工程完成42%；航站区工程先后实现混凝土结构、钢网架结构和综合交通中心主体结构封顶，正积极开展机电设备安装和内部精装修工作。今年5月25日，进出场高架桥主体结构全线贯通，9月份具备通车条件；东航、南航各项工程开展顺利，计划于2019年9月前投入使用；空管西塔台将于2019年6月竣工，东塔台建设正在全力推进。

此外，在运营筹备方面，北京新机场运营筹备工作紧密对接新机场建设工期，加快做好人员储备、经营模式、组织构架研究、航空业务研究、《机场使用手册》编制等重点工作。

■ 亮点

航站楼中心到最远登机口步行不到8分钟

北京新机场航站楼是目前世界上唯一一座双进双出航站楼。据了解， “双进双出”指的是航站楼有两个到达层和两层出发层。这样的设计能解决目前机场出发、到达集中，落客难的问题。

航站楼采用五指廊构型，这样的设计和核心区共同形成了一个形态稳定匀称的整体构型。这样的设计不仅可设置更多进机位，而且也缩短了航站楼中心到最远端登机口的步行距离。

未来，旅客们从航站楼中心到最远端登机口步行距离不超过600米，步行时间不到8分钟，设计师测算这样的效率要优于世界其他同等规模机场。

本报记者 吴秋余

6月19日，《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，预示着我国个人所得税法将迎来自1980年出台以来的第七次修正。作为直接对个人征收的税种，个人所得税改革的一举一动都受到社会广泛关注。那么，这次改革会有哪些新动作？对个人税收负担和社会收入差距将带来哪些影响？本报记者对此进行了梳理。

三重减税联动，纳税人负担总体下降

根据目前方案测算，月收入万元纳税人税负将降低74%以上

此次个人所得税改革，首先引起社会关注的是起征点调整。《草案》提出，拟将个人所得税综合所得基本减除费用标准，即通常说的起征点，提高至5000元/月(6万元/年)。

消息一出，不少人就开始盘算起自己将来的收入，有些人为自己将可能不再缴税而欣喜，还有一些人觉得这个起征点相对于生活支出来说，似乎不够解渴。“我和丈夫现在每个月收入都是1万多元，但扣掉房贷、日常消费、孩子上幼儿园的钱，几乎是‘月光族’。”在上海从事媒体工作的刘欣对起征点上调后能减多少税心里没底。

据悉，自1980年将个税起征点确定为800元/月后，我国先后三次根据经济社会发展情况调整个税起征点，分别是2006年提高到1600元/月，2008年提高到2000元/月，2011年提高到目前的3500元/月。

此次拟上调个税起征点至5000元/月(6万元/年)，从调整幅度看，与上次力度相当。根据国家统计局近日发布的调查数据，2017年我国规模以上企业就业人员年平均工资为61578元，从社会的收入水平看，个税起征点与当前普通职工收入水平是基本适应的。

“按此标准并结合税率结构调整测算，取得工资、薪金等综合所得的纳税人，总体上税负都有不同程度下降，特别是中等以下收入群体税负下降明显，有利于增加居民收入、增强消费能力。”财政部部长刘昆就《草案》作说明时表示，《草案》将综合所得基本减除费用标准提高到5000元/月(6万元/年)，综合考虑了人民群众消费支出水平增长等各方面因素，并体现了一定前瞻性。

事实上，上调起征点只是“看得见”的减负，更多减负体现在“看不见”的改革举措里。

“这次个人所得税改革是三重减税联动，即提高起征点+扩大低档税率范围+专项附加扣除，总体上将使纳税人负担下降。”全国政协常委、资深注册会计师张连起表示，相比起征点上调，更值得关注的是个税改革将扩大中低档税率的级距，这对增强中等及以下收入群体的获得感至关重要。此外，教育、医疗及住房等专项扣除的增加，也将大大减轻老百姓税收负担。

《草案》提出，以现行工资薪金所得税率为基础，拟将按月计算应纳税所得额调整为按年计算，并优化调整部分税率的级距：扩大3%、10%、20%三档低税率的级距，相应缩小25%税率的级距，30%、35%、45%三档较高税率的级距不变。

“这次改革是一个综合改革，力度超过以往。”北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，与以往单纯上调起征点的改革不同，此次个税改革运用了税率调整、专项抵扣、综合征收等措施，在完善个人所得税制度的同时，更好照顾了社会公平，将有效发挥个税调节社会收入差距的功能。

李旭红按照目前已知的改革方案给记者算了一笔账：假设一名普通职工各类社会保险金为2000元，在不考虑专项扣除的前提下，当月收入为1万元时，其目前每月应纳税额为345元，改革后平均每月最高应纳税额为90元，纳税额减少255元，降幅约为74%。当月收入达到1.5万元时，其目前每月应纳税额为1370元，改革后平均每月最高应纳税额为590元，纳税额减少780元，降幅约为57%。

如果加上教育、医疗及住房等专项扣除，改革后普通居民的个税负担将进一步降低。“这些专项扣除是大部分家庭都会产生的实际支出，若加上这些扣除，月收入万元左右群体的实际纳税额将会更低。”李旭红说。

平衡个体差异，专项扣除让税负更公平

执行中会对房贷利息扣除等增加一定限制，不会给炒房投机者以可乘之机

一般意义上，个人所得税制度有三方面功能，即筹集财政收入、调节收入分配、稳定经济。近年来，社会上对于个税调节收入分配功能的期待越来越高，如何让个税更加兼顾个体差异？此次改革开出了一个“药方”——增加专项附加扣除。

《草案》提出，拟增加规定子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等与人民群众生活密切相关的专项附加扣除。“专项附加扣除考虑了个人负担的差异性，更符合个税基本原理，有利于税制公平。”刘昆说。

“现行个人所得税是采用分类方式、代扣代缴征收的，没有考虑综合收入的完整性和纳税人负担的差异性。”张连起说，发挥个税调节收入差距的功能，完善税前扣除机制、体现个税公平合理性应成为改革的重点。

“专项扣除与标准扣除均有利于降低税负，从国际经验看，一些国家只允许扣除两者之一，有的国家只能从中选择较高金额的一项进行扣除，而我国此次是两项均允许扣除，充分体现出税改关注民生的导向。”李旭红说。

家住北京市海淀区的李文东工作两年多，租房支出成了他在北京最大的生活成本之一，住房支出抵个税的消息让他既兴奋又很纠结：“听说房贷利息也要抵扣个税，这会不会鼓励大家都去贷款买房？房价会不会又大涨？”

“社会上有一种误解，认为房贷利息抵扣个税就是所有利息支出都会被据实扣除，实际上这是不符合个税改革方向的。”李旭红介绍，在个税改革具体执行时，一定会对房贷利息扣除等增加一定限制，区分投资型房产与居住型房产，不会给炒房投机者以可乘之机。

“专项扣除不等于无限制扣除，是要根据经济社会发展水平制定相应标准。”财政部财政科学研究院副院长白景明向记者表示，个税的专项扣除额是为减小收入差距而设，不会因此加剧收入分配不公和带来房价上涨等问题。

税制更完善，个税迈出综合征收第一步

综合征收在完善税制的同时，也对税收征管提出了更高要求

除了普通百姓关心的起征点、专项扣除等新举措，从税制改革角度看，此次个税改革的一大亮点是开始建立综合与分类相结合的个人所得税制。

目前我国个人所得税实行分类税制，对工资薪金、劳务报酬、财产转让等11项收入分别征税，每项收入的税率和征收方式差异较大。《草案》提出，拟将工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得等4项劳动性所得纳入综合征税范围，适用统一的超额累进税率。对经营所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得以及其他所得，仍采用分类征税方式。

“分类税制最大的优点是征管成本较低，缺点是公平性较差。”中国社科院财经研究院研究员张斌介绍，分类税制的一个特点，就是“认钱不认人”，特别是对收入多元化的高收入者，只对其每项具体收入征税，无法衡量其总体收入有多高，也难以更好调节不同群体间的收入差距。

“纳税人按照不同类别逐项独立纳税，会造成税收在不同收入项目之间的扭曲，存在很大不合理性。”李旭红举例说，在分类税制下，劳务报酬和工资薪金同属劳动性收入，但适用税率不同，8000元以下的劳动报酬适用的税率远高于同等金额的工资薪金，有人纳税过重，而有人纳税不足，这显然是不公平的。

“综合征收，无疑是此次改革一大关键词，将工资薪金等性质相似的劳动性所得放在一起征收，有利于更好衡量个体的收入差距，发挥好个税调节收入的重要作用。”白景明说，综合征收在完善税制的同时，也对税收征管提出了更高要求，未来的个税将可能从过去依靠单位代扣代缴逐步走向个人纳税申报，从按月征收走向按年度征收，这需要财税与银行等部门通力合作，用好互联网等技术手段，更好掌握个人的收入信息，保证个税高效征收。

此次《草案》专门增加了反避税规定，针对个人不按独立交易原则转让财产、在境外避税地避税、实施不合理商业安排获取不当税收利益等避税行为，赋予税务机关按合理方法进行纳税调整的权力。

“实现对税收的应收尽收，是税收公平的基础和前提，也是个税改革效果充分发挥的保障。”李旭红说，针对个税综合征收，我国财税部门近年来已经做了大量准备，未来还应加强社会各方联动配合，有效堵住税收漏洞，为个税改革顺利推进打下坚实基础。

本报记者 张晓玲 实 习 生 王曼迪 深圳报道

要成为伟大的企业，必须有穿越经济周期的能力。金地已经过了30个年头，期间经历了中国宏观经济的动荡、以及十余次的房地产调控。

6月2日，金地集团30周年庆典上，董事长凌克穿了一身浅灰色西装，身边是总裁黄俊灿、金地商置行政总裁徐家俊等高管，一如往日的和谐。

始创于1988年，作为改革开放后最早的一批房企，金地经受了30年岁月的洗涤，并没有被快速变化的时代洪流所淹没，反而在规模和效益中取得了平衡，并继续发展壮大。

金地管理团队将“平衡观”贯彻始终。在公司经营上，金地追求业务规模的不断壮大，但不唯规模；讲求短期目标与长期目标的平衡、利润与规模的平衡、效益与责任的平衡。

一组数据可以说明金地“平衡”哲学的威力。2017年，金地销售再创新高，达到1408亿；实现归属上市公司股东净利润68.43亿元，同比增长8.61%；房地产业务毛利率为33.96%，在一众A股和港股上市房企中稳居前列。

长期稳健的利润创造能力，给股东和投资者带来了丰厚回报：自公司2001年上市以来，金地销售规模猛增264倍，连续分红16次，累计分红金额约83亿元人民币。

平衡带来的张力和弹力，也让金地平安度过了2次金融危机，扛过了多轮或长或短的调控，穿越了数轮经济周期。比起多数同行，金地对健康、稳定更为看重，也具有更强的风险意识。

不过，三十而立，已在全国7大区域、44座城市扎根的金地，面对行业新一轮的规模竞争，作为董事长的凌克也在思考，是不是可以再跑快一些。

提速早已开始。2017年，金地共获取的94宗土地，总合同投资额突破1000亿元，新增土储约1300万平方米；截至去年末，总土地储备达到约3770万平方米，权益面积约1930万平方米。

金地董事长凌克对21世纪经济报道记者表示，他对金地未来的期许是，开发+运营全面发展，成为一间具有国际竞争力的公司。

穿越周期的密码

要成为伟大的企业，必须有穿越经济周期的能力。金地已经过了30个年头，其间经历了中国宏观经济的动荡，以及十余次的房地产调控。

企业在不同的周期中，应依据社会和经济发展的规律来判断，同时思考怎样去抵御风险或把经济周期踏平。

对金地和房地产行业而言，最大的发展规律是城市化。从金地的发展脉络来看，一开始在深圳做房地产，2000年左右到全国去发展，这是遵循城市化的规律；金地的管理层经常观察宏观经济的指标，当这些在某些方面不太健康、不太均衡时，就要控制公司的经营指标，调整自己的发展速度。

比如2008年那次，当时已经有很多城市的供求关系出现失衡，此时，公司一般会调整资产负债率和投资节奏。

从去年的“3.17新政”开始新一轮调控，很多业内人士均认为，是地价、房价涨得太快，所以要调控。

当前，不仅开发商在投资房地产，工业企业、老百姓也在投资房地产；另外，房地产投资对GDP的贡献大概是40%，基础建设投资、房地产投资在GDP和固定资产投资中的占比太大，这是不可持续的，也是房地产最大的风险。

凌克非常赞成控制金融风险。他说，美国2008年的次贷危机也是监管不利造成的，当时有很多人没有付首付就买到了房子。类似金融问题不仅在美国，在中国同样可能出现。

对金地而言，抵御风险也是今年的工作重点之一。

面对行业当前仍在进行的规模竞争，凌克认为金地也需要更快一点，但是在今天、在这个时候，金地并不会把资产负债率推得太高；一般总资产负债率在60%-70%之间，净资产负债率在50%-80%之间。

凌克说，金地有改进的空间，但不应该完全改变平衡的思想。平衡是金地人的一种价值观。“这种价值观我会坚持，这和人的性格相关。金地人大家觉得比较容易接触，如果我们突然变成了一个侵略性很强的公司，那也没必要。”

资本应助力实业

一家企业的发展，除了自身的经营，资本的助力必不可少。30年中，金地是中国房企中较早对接资本市场的，这给整个公司的治理、企业发展模式带来了诸多深远影响。

对金地而言，管理层指出，资本的影响首先在经济方面，其次是治理结构。房地产或者住宅开发是资金密集型行业，金地上市之前，公司总资产可能就两个亿，今天的总资产已经是两千亿，经营规模也更大了。

而无论是股份制改造或上市，均有助于公司塑造现代企业制度。金地从上市以来，就是一个股权相对分散的职业经理人制度的公司。

凌克认为，现代企业制度基本的做法是多元化股权，加上公司经营权和所有权的分离，这对公司的长远发展是有利的。

2014、2015年，生命人寿、安邦多次举牌金地，逐渐成为公司第一、二大股东。几乎是在同期，万科也经历了类似的情况。

金地的管理团队曾经是公司很高比例的二股东，但上市时放弃了。他们认为，作为职业经理人，就得去接受股东的变化；或者一个上市公司，得要去接受股东的变化，这是最现实的，在全世界都是如此。

2016年底，险资监管新政陆续出台，险资投资非金融上市公司不能控股，已成新的规则，金地的两大险资股东，将只扮演财务投资人的角色。

开发+运营的未来

与同行一样，金地也面临房地产的转型命题，在很早之前，金地就已经开始思考转型的路径，并开始“一体两翼”的探索。

凌克认为，住宅开发的增长还有十年左右。今天几个一线城市的开发强度已经很高了，深圳的强度已经达到95%以上。但二线城市像武汉、郑州、成都这些城市的发展空间还是很大。所以房企要把住宅继续做大、做好、做强。

在进行住宅投资销售的同时，发展持有型物业，增加出租性收入的占比，做到公司的利润基本稳定，有利于维系公司股价。

金地也是最早开始探索房地产金融的房企，除了稳盛投资，也做了一些房地产资产证券化。这是未来的方向，比如美国最大的资产证券化生意就是公寓，其次是物流仓储、办公楼、酒店。

另外金地也开始投资健康、娱乐产业，希望能够满足客户的需求，但这些并不会一下子做得很大。

从主流房企目前的业务表现来看，主力都还是在住宅开发上。在租金收入方面，还没有出现表现比较好的公司，但总有一天会出现。

在金地的整个盘子中，金地集团偏重做住宅开发，金地商置则集地产综合开发和资产管理平台为一体，是代表未来商业模式的城市价值集成商。

未来5-10年，凌克希望，金地成为一个在地产全行业都经营得不错的公司；同时成长为一个全球性的公司，活得长久一点。

站在改革开放40年的节点，凌克认为，所有的企业家都有一个目标，就是打造一个全球化的、最具竞争力的公司，才能让我们的城市、国家具有竞争力。比如，如何让深圳市、粤港澳大湾区成为全世界最具竞争力的？那就是打造一批全世界规模最大、最具竞争力的公司。

“深圳只有华为、平安、万科这几个比较大的公司，跟旧金山相比，数量上还差很多。要打造一批大公司，我认为这是有机会的。”凌克说。