近些年，李嘉诚出售资产的消息不绝于耳。而迟迟未有出售消息的位于广州黄埔的广州国际玩具城，在这场资产连环出售案中却成为特别的存在。

实际上，该项目已于2017年完成出售，接手方为佳兆业（1638，HK）。《每日经济新闻》记者近日实地探访发现，该项目已更名为佳兆业·未来城，二期公寓项目正在认筹阶段，预计7月中旬进入销售环节，三期项目尚未开建。

记者在现场看到，备受外界关注的一期工程广州国际玩具礼品城目前基本处于停摆状态，商铺大部分空置，部分商铺出租给租户作办公用途。此外，因维护不善，建筑外立面呈现残旧景象。

据现场销售人员介绍，佳兆业接手该项目后，正在筹划一期玩具礼品城的重新规划和重建，计划未来建造商业，作为小区的配套。

佳兆业·未来城项目现场，一期玩具礼品城和二期公寓被一道墙隔开

悄然接盘

与之前李嘉诚出售内地资产不同，广州国际玩具城项目的出售外界知之甚少，佳兆业在完成对该项目的收购后也未曾对外公告。

据了解，广州国际玩具城项目地块位于广州市黄埔国际物流园区，于2003年出让，地块性质为商服用地，使用年限为50年，目前该土地使用年限尚余35年。项目由李嘉诚旗下长江实业、和记黄埔与广州国际玩具中心有限公司共同成立的合资公司广州国际玩具礼品城有限公司共同打造。其中，李嘉诚旗下两家公司分别持股30%。

项目计划打造为全球最大的玩具礼品集散中心，2004年地块一期商铺推出后受到市场热捧，开售首日成交金额达到5.5亿元。据公开资料显示，开铺当天推出的商铺中，一、二层商铺均价为1.2万元/平方米，第三层商铺均价为6800元/平方米。

火爆开局后，一期的玩具礼品城却没有能够往预设的方向发展，商铺出售后因为人气不足，开业时间一再延迟，此后数年间甚至一度沦为“空城”。

13年后，该项目迎来新的发展，在李嘉诚出售内地资产之际，佳兆业低调接手该项目。

《每日经济新闻》记者查询天眼查信息得知，2017年3月开始，广州国际玩具礼品城有限公司开始发生股东变更，2017年4月6日，广州市兆盛房地产开发有限公司（简称兆盛房地产）入股广州国际玩具礼品城有限公司；同年7月，引入深圳惠和鼎盛投资管理合伙企业（简称惠和鼎盛）为新增股东。

天眼查数据显示，兆盛房地产持股比例为83%，原始股东广州国际玩具中心有限公司持股10%，惠和鼎盛持股7%。兆盛房地产为广东佳兆业房地产开发有限公司100%持股，惠和鼎盛背后则为财政部和全国社会保障基金理事会。佳兆业持股83%的认缴出资额约为3亿元。

关于此次项目股权收购事项，佳兆业并未对外公布，具体的收购金额目前不得而知。就收购的代价等事项，《每日经济新闻》记者联系佳兆业相关负责人，截至发稿时并未获得回复。

一期玩具礼品城项目建筑外立面已现斑驳

低调入市

佳兆业官网资料显示，佳兆业·未来城项目命名为佳兆业·黄埔玩具城项目，占地总面积为32万平方米，总建筑面积为48万平方米。项目分为三期开发，一期800多间商铺已全部售罄；二期总建筑面积为约20万平方米，其中16万平方米已建成，产品为70~95平方米的公寓；三期尚未建设。

阳光家缘资料显示，目前项目仅有一期的玩具交易市场于2004年拿到预售证。截至2018年7月7日，一期项目总规划商业套数863套，批准预售套数为859套。其中，已售总套数566套，未售总套数298套。不过记者发现，已售和未售总套数合计为864套，超过了一期项目863套的总规划商业套数。

未来城项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，项目二期公寓目前正在认筹阶段，预计7月中旬开盘，最先开放预售的为2栋的公寓产品，1栋公寓将整租给企业。据记者统计，项目已在阳光家缘备案的楼栋未售总套数为2249套。

据销售人员介绍，项目二期公寓目前已建好的有8栋，为现房交付，目前价格不定，预计2万元/平方米出头。另外还有2栋尚未建好。

7月5日下午，《每日经济新闻》记者现场观察发现，项目售楼部相当冷清，看房客寥寥无几，项目销售人员大多在坐着玩手机。据了解，现场看房客少与佳兆业对项目的宣传有关，佳兆业对外输出该项目的信息甚少，与低调接盘保持一致。同时，项目为公寓产品，在政策调控下，广州公寓市场一度遇冷。

记者在现场还发现，已建成的二期公寓项目已有些年份，远远望去，建筑外立面呈现出被雨水冲刷的痕迹，略显斑驳。

处于认筹阶段和佳兆业·未来城公寓产品

重建遇阻

低调接盘一年有余，处于停摆状态的一期玩具礼品项目却成为佳兆业最为头疼的部分。

《每日经济新闻》记者现场探访得知，十多年来玩具城并没有做起来，目前大量铺位已关门，一部分铺位已出租给个人或企业作为办公用途。现场因为管理维护不善，呈现出脏乱残旧的状态。

据了解，玩具礼品城的租金水平非常低，在广州很难再找到这么便宜的铺位和办公地址。现场一位一楼的租户告诉《每日经济新闻》记者，目前所租铺位面积约70平方米，层高为5.6米，每个月租金不到1800元。一位二楼的租户则告诉记者，目前租金水平仅为每平方米十几元。

一期玩具礼品城部分商铺已关门，少量商铺出租为办公用途

记者了解到，玩具礼品城800多个铺位共有500多位业主，缺乏统一的管理，所以定价缺乏统一的标准，弹性较大，租金水平的差异主要是因业主个人而定。

关于接盘后佳兆业对盘活玩具城的具体计划，《每日经济新闻》记者联系佳兆业相关负责人，截至发稿，佳兆业方面尚未回复。

佳兆业·未来城销售人员告诉《每日经济新闻》记者，佳兆业正在筹划一期玩具礼品城项目的重建，未来将打造成商业，给公寓做配套。

据玩具礼品城租户则告诉记者，目前并没有接到业主要求撤离的消息，佳兆业和业主正处于沟通阶段，距离谈妥尚远。租户表示，一点也不忧虑搬迁和另寻新去处的问题。

租户之所以能够如此淡定，主要因为玩具礼品城业主有约500户，业主分散，诉求不一，佳兆业的沟通成本和耗时将会非常长。

据一位二楼租户透露，现在玩具礼品城的拆迁还早着呢，不少业主都在国外，对这个事情完全不上心的；还有不少业主和佳兆业因为赔偿问题谈不拢，也就不谈了。上次业主和佳兆业开会沟通，到场的业主都还不到三分之一。

业主的分散性成为佳兆业与业主沟通的最大难点。玩具礼品城业主委员负责人告诉《每日经济新闻》，佳兆业也在积极和业主进行沟通，但是事情太繁琐了，沟通很不顺利，业主太多了，诉求很难统一。该负责人表示，自己不愿意再浪费时间在这里沟通，已回浙江老家做自己的事情了。

6月份以来，央行出台的一系列措施传递出稳健偏松政策信号，有利于信贷增速的保持。与此同时，存款类金融机构表外回表的需求进一步支撑表内信贷较强韧性，机构预测，6月份新增信贷规模最高或达1.95万亿元。在流动性的合理充裕下，预计6月份M2将小幅反弹至8.5%左右。

兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委昨日对《证券日报》记者表示，为支持表外融资向表内的转移，狭义信贷额度相对宽松，6月份新增信贷规模有望上升至1.7万亿元。

“6月份信贷增速维持平稳，单月新增贷款将较5月份有所提升。”交行银行首席经济学家连平昨日对《证券日报》记者表示，支撑信贷增速保持稳定最重要的因素来自政策面。央行近期出台的一系列措施向市场传递出稳健偏松的政策信号，扩大抵押品范围、定向降准等措施都在很大程度上提升了存款类金融机构信贷投放空间，这将有利于信贷增速的保持。

当然，连平表示，6月份信贷也受到一些因素制约，主要来自企业信用风险与金融机构风险偏好之间的矛盾，以及地方债务置换对企业贷款的拉低。数据显示，截至6月28日，置换债发行3348.18亿元，较5月份的3381.43亿元略低。综合预计，6月份单月信贷增长1.6万亿元，增速维持在12.5%。

国泰君安研究所全球首席经济学家花长春昨日对《证券日报》记者表示，在前5个月工业企业盈利能力较强和产业政策支持的共同影响下，制造业投资需求较为强劲，实体经济信贷需求较强，支撑信贷平稳增长。存款类金融机构表外回表的需求进一步支撑表内信贷较强韧性。预计6月份新增人民币贷款1.55万亿元。

当然，有些机构更为乐观。天风证券银行业首席分析师廖志明昨日对《证券日报》记者表示，预测6月份新增贷款1.95万亿元，环比与同比均大幅多增。原因在于，强监管下，部分表外融资需求转向表内信贷，推升信贷需求。另外，政策出现小幅调整，定向降准缓解了银行负债压力提升了信贷投放能力，叠加信贷额度放松，中小银行6月份新增贷款大幅增加。

M2方面，鲁政委表示，6月份表外融资可能继续收缩，使企业存款增长相对乏力，因此，6月份M2同比可能与上月持平，维持在8.3%左右。

连平认为，信贷增速维持稳定对M2增速形成支撑。而央行的稳健偏松调整政策，一定程度上可能缓解当前企业部门的流动性压力，未来企业债、公司债发行情况可能会逐渐改善。预计6月份M2将小幅反弹至8.5%左右。

花长春表示，6月份银行体系流动性保持合理充裕，机构对跨季资金也早有准备。经过年初定向降准和4月份降准置换MLF后，银行体系货币创造能力得到增强，有利于存款增长加快，预计6月份M2同比增速小幅回升至8.4%。6月份末央行宣布年内第三次降准，将逐步释放7000亿元流动性，宽松力度明显强于今年前两次降准，下半年M2同比增速有望继续回升。

始于2016年“930”政策掀起的调控热潮，已过去21个月，虽然全国各地房地产市场依然存在冷热不均现象，但伴随着热点城市房价明显降温、政策组合拳频繁加码，尤其是今年5月初住建部相继约谈12个城市负责人后，6月底，住建部等七部委又对30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。可以看出，全国房地产调控再次步入新阶段，且“房住不炒”落实进入关键期。

昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从12城约谈到对30城开展治理专项行动，用一个词来形容就是“猛药去疴”。虽然自去年以来，各地房地产市场调控政策不断升级，尤其是今年以来，各地出台的有关房地产市场调控政策就已接近200次，但从市场实际成交行情来看，据国家统计局今年公布的5月份70个大中城市房价数据来看，有61个城市房价环比上涨，而4月份则为58个，其中二线城市涨幅呈扩大趋势。

在此背景下，进入7月份以来，包括杭州、西安、长沙、上海等地再次加大“用药量”收紧炒房预期。

张波分析称，此次七部委升级整治范围，可以说是再一次对全国楼市“下猛药”，为预防全国范围房地产市场有可能出现的反弹。从对30城的治理专项行动来看，有一点非常值得关注，即不管这30个城市目前是否降温，只要属于重点监管的城市，就必须从严管理。预计此次七部委传达出的调控紧缩信号以及行动本身所产生的小丽，将直接作用于整个下半年。

值得关注的是，在此次专项行动中，也频繁提及对住房租赁市场的整治内容。如打击暴力驱逐承租人、严打虚假房源、整治黑中介等。

原标题：多城楼市火爆开发商业绩爆发：7家房企半年销售额超千亿

本报记者 陆肖肖 北京报道

2018年赛程已过半，品牌房企交上了半年度成绩单。

今年上半年，部分城市的房地产市场火爆，尤其是实行买房摇号政策的西安、成都、杭州、深圳等地。部分城市居民购买新房的中签率仅为个位数，深圳甚至出现了缴纳500万元诚意金才能摇号的“怪象”。

部分城市楼市的火爆也助力房地产企业业绩的提升，排名前七的房企业绩均在千亿以上。碧桂园、恒大、万科仍占据房企排名前三甲，碧桂园的业绩已经超越4000亿元，恒大、万科业绩也超过了3000亿元。

7家房企半年业绩超千亿

中国指数研究院发布的数据显示，前七名的房企业绩均超越了1000亿元。

碧桂园以4136.8亿元的业绩占据榜单第一，恒大以3077.6亿元的业绩位列第二名，万科业绩也达到了3021.8亿元，居于榜单第三。保利和融创中国紧随其后，业绩分别达到了1997.5亿元和1916.0亿元。分列第六和第七位的绿地控股和中海的业绩超越了1000亿元。排在八、九位的新城控股和龙湖集团的业绩也在900亿元以上。

2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加了12家，合计实现销售额49743亿元，平均销售额达到了361亿元，同比增长25.6%，市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，行业集中度进一步提升。

碧桂园仍然占据房企业绩第一把交椅，去年碧桂园全年业绩为5508亿元，上半年碧桂园就超越了4000亿元大关，全年业绩有望再创新高。碧桂园取得良好业绩的一部分原因在于深耕三四线城市，在今年初的业绩会上，碧桂园董事局主席杨国强曾表示：“碧桂园能够做到行业第一的规模，主要得益于顺应了中国城镇化的大潮，享受了城镇化的红利。”

万科仍属于稳扎稳打的选手，上半年以3021.8亿元的销售额排名第三，已经多年不谈规模的万科今年依旧未设置2018年销售目标。近期，万科郁亮还抛出了要逐步与“房地产”说再见的说法，万科在战略目标上也改变了“城市配套服务商”的定位，成为“美好生活的服务商”。

闽系房企世茂也取得了不俗的成绩，排行榜显示，世茂以739.2亿元的业绩排在第十四位。实现规模增长的同时，在具有竞争力的产品线、多元化道路的支撑下，世茂成为头部房企中最稳健的企业之一。在2017年完成千亿军团的突围之后，上半年超过700亿元的销售额，使得世茂半年业绩超预期完成，全年1400亿元的销售目标有望超额完成。

在今年房企的表现方面，中国指数研究院方面分析，2018年上半年，中国房地产市场调控继续细化与扩大，在市场刚性需求及三四线热度释放因素下，房企抢收城市群二线及基本面良好的三四线城市的销售业绩，销售规模继续快速提升。

行业拉锯战开打

数据还显示，企业间分化加剧，强者愈强的态势明显。1000亿以上超级阵营共7家，销售额增速为32.5%，规模化优势持续凸显，其中碧桂园、恒大、万科分别突破了4000亿、3000亿、3000亿大关，逐步拉大与其他企业的差距，行业寡头初现。

一位房企高管告诉《华夏时报》记者，在目前的市场情况下，所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题。

随着行业集中度的大幅提升，规模房企在融资、拿地等方面的优势突出。对于传统地产开发企业而言，扩大规模已经成为其第一要务，只有短期做大规模才能在激烈竞争的洪流中立于不败之地。

在规模化的指引下，大部分龙头房企都设定了中长期的业绩目标。除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿，其中泰禾预期增长率高达98%；阳光城、正荣等誓破千亿，目标增长超过40%；华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。福晟、佳兆业、奥园、新力、融侨等企业，纷纷提出要在2-3年内完成千亿的销售目标。

重点品牌房企的业绩目标完成度较高，大部分房企上半年完成40%以上。新城、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏，完成50%以上，全年目标达成得以保障；另有13家企业完成40%以上，目标锁定性较强。按目标设定的态度区分，激进、稳健、保守的三类企业平均完成率均在45%-51%之间。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从全国数据来看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。张大伟预测，2018年下半年，随着30大城市开启楼市调控严打模式，中小企业销售压力变大，但标杆房企将继续刷新历史销售纪录。

报告还显示，二线城市仍是房企业绩主动力，三四线城市销售业绩上涨明显。自2017年以来，重点二线城市相继出台人才新政，吸引人才加速向城市聚集，进一步推动楼市需求走热。华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住二线城市销售契机，加大在青岛、沈阳、武汉、无锡、重庆、西安等二线城市的销售力度，二线城市销售业绩同比增长19%。一线城市受调控政策影响，销售金额同比下降21.9%，三四线城市主要受一二线城市的需求外溢影响，销售业绩大幅上涨，同比增长45.2%。

对于未来的房企格局，克而瑞研究中心分析，今年上半年，国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是在信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。但今年下半年市场资金面预期将改善，房企销售情况有望好转。另外，下半年将有更多的房企落实“高周转”的策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

既要避免一窝蜂抢着上、各干各的无序发展，又要避免走先发展后治理的老路。要科学论证、统一规划

近日一则农村调查显示，这些年农村人居环境大为改善，但在一些农村，农房建设无序、空置率高等问题显现，拆了建、建了拆，建起来长期无人居住，造成了资源浪费。

随着经济社会发展，农村社会结构发生了新变化。大量农村人口外出打工，有的举家进城，有的选择创业，导致不少农村出现了“空心化”。受农村传统观念的影响，不少农民在外挣了钱，还是习惯回家盖房子。建设中缺乏总体规划、没有建设标准等问题日益凸显。数据显示，全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置地面积达3000万亩左右，一些地区乡村农房空置率超过35%。农房成了“沉睡”的资源，有的年久失修成了危房，埋下安全隐患。

盘活利用好农房资源，是增加农民财产性收入的重要途径。当前，新技术和新业态涌入农村，为盘活农房资源提供了新空间。今年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。相关政策跟进，让闲置农房开发有了制度支撑。

盘活利用好农房资源，是建设宜居乡村的重要抓手。一些农村地区，部分农户处于散居状态，自主新建农房中，缺少对材料质量严格检测，没有正规图纸，全靠工匠经验建造，建设无序，造成农房资源新的浪费。另外，农房建设没有总体规划，没有房型设计，给后期农房升级改造带来了不小难度，影响乡村面貌整体提升。

盘活沉睡的农房资源，要科学规划。既要避免政策一出台一窝蜂抢着上、各干各的无序发展，又要避免走先发展后治理的老路，挫伤农民与经营者的积极性。应根据成片空置农房与分散空置农房的不同区位、地段、发展条件等情况，科学论证、统一规划，精准定位、协调发展。在农房建设改造过程中要有法治思维，通过确权登记让农房成为村民透明的财产，对农房资源进行梳理摸底，给乡村留足生长空间。

盘活沉睡的农房资源，要勇于创新。基层政府要探索放活农房使用权，让农村集体经济组织以出租、合作、合资等方式盘活资源。抓牢田园旅游这一优势项目，利用自然资源盘活闲置农房。在实践中，一些地方探索对闲置农房采用灵活方式，对农房资源实行统一收储、流转经营，引导闲置农房功能串联，带动乡村旅游项目聚集，农房价值提高了几倍，加上农房及宅基地入股分红和农家旅游服务业收入等，闲置农房成了促民增收的“黄金屋”。

盘活沉睡的农房资源，要尊重农户意愿。农房是农民主要财产，农民愿不愿改造，怎么改造，应该让农民自己说了算，应分层分类解决好农民的多元需求。既要集约、节约用地，又要更好提供公共服务，提高农民生活质量。比如在改建农房方面，不少农民担心成本控制和市场认可问题，可通过利益联结，将闲置民房委托交给专业平台打造，成本降下去、品质提起来，让农房重新焕发生机。

7月6日，绿地控股与贵州省遵义市签署战略合作及重点项目合作协议，拟投资500亿元在文旅康养、科创新城、高铁新城等广泛领域落地综合产业投资，真正将产业精准扶贫落到实处。同日，绿地贵铝工业遗址公园和文化产业园项目举行启动仪式，标志着绿地在贵阳落下重大城市更新项目关键一子。

根据协议，绿地拟投资500亿元，在大基建、金融、会议会展、文旅康养、酒店集群、科创新城、高铁新城等领域与遵义进行战略合作，助推遵义加快推进康旅集聚区、金融集聚区、大数据服务集聚区和商贸物流中心、会展中心、文化中心“三区三中心”建设。其中，遵义市新蒲新区将着力打造黔北经济增长极、开放平台先行区、改革创新试验区、品质生活引领区，绿地拟投资167亿元，在新蒲新区打造包括特色精品酒店集群、国际艺术文化交流中心、原生态度假体验中心、生态康养社区等产业内容在内的鹭湖国际文化生态旅游度假区，以及包括特色文化商业街、精品主题酒店、品质社区等内容在内的特色文化商业街区项目。此外，绿地将与当地国有企业遵义交旅投资(集团)有限公司强强联合，就遵义会展新城中央商务区项目、遵义高铁新城东广场项目、湄潭桃花江项目等项目和酒店品牌管理输出等方面开展全面合作，绿地特色产业内容和产品形态将导入遵义。

同日启动的绿地贵铝工业遗址公园和文化产业园项目，是绿地与贵州铝厂合作的核心项目，双方将在产城开发、商业运营、基础设施建设等领域开展全面合作。该项目地处贵阳市白云区和观山湖区交界处，总占地265亩。绿地拟通过布局工业遗址博物馆、工业遗址商业街、工业遗址公园、文化产业园、办公集群、精品酒店、康养居酒店等一系列产业内容，将贵铝历史文化融入建筑规划，用国际化的艺术表现形式诠释贵铝精神。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，遵义是绿地发展战略中的一个重要阵地和示范窗口，绿地将加快重大产业项目建设，为遵义产业转型升级、城市功能完善和精准扶贫攻坚做出更大贡献。绿地坚定看好并将持续深耕贵州市场。接下来，绿地将以城市转型、城市更新和产业升级为切入点，打造更多具有影响力的产城项目，打造核心区域综合产业投资和精准扶贫战略有机结合、实现共赢的全新模式。

“政府此次推出的辣招放错焦点，空置税及修改预售楼花同意书规定的两项招数，对豪宅市场的影响最大，中小型住宅项目一向采取求量的销售策略，对普通置业人士也帮助不大。新税项只会令楼价升幅减慢，不会导致楼价下跌。”

近年来，香港楼市创造了史上最长的上涨周期。

6月29日，香港特首林郑月娥在上任一周年前夕，推出了六项新的房屋政策，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）的定价与市场价格脱钩，并以申请人实际承担能力定价，变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%。同时，政府宣布将改拨九幅私营房屋用地发展公营房屋，总共可提供大约10600个住宅单位。

近年来，已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目持续上升，由2013年3月底约4000个增加至2018年3月底约9000个。为了鼓励开发商加快推盘速度，政府决定将过去12个月内，超过6个月并未作居住或出租的单位视为空置物业，并每年征收相当于楼价5%的额外差饷。

林郑月娥强调，遏抑楼价并非推出这些新措施的目的所在，“在自由经济下要遏抑商品售价极端困难，私楼价格因香港高度国际化等因素难以下跌，只能靠公营房屋。”

“这些新措施并非针对楼市加强调控，而是把资助房屋及私楼市场进行清晰的双轨发展，主要针对一手发展商的囤货征收空置税，所以目前市场并无太多负面情绪。相信等市场正式消化这些消息后，二手市场的交投有望恢复常态。”香港某地产代理经纪向21世纪经济报道记者表示。

上述经纪坦言，目前买卖双方呈现一定的拉锯状态，“买家会主动砍价，而一些中低价位住宅的卖家在报价方面也有所下调。”

同时，香港差饷物业估价署最新楼价指数显示，截至5月私人住宅楼价指数为382.6点，连续第26个月上升，并连续19个月创新高，今年首5个月累计升幅近8.5%。

华侨银行经济师谢栋铭指出：“新措施有助于改善公营房屋计划，并加快新房供应，分割私营和公营房屋市场，从而防止公屋价格随着私楼价格持续快速地上涨。但是想要改善供求失衡的问题，以及促使楼价显着回落，则可能需要较长一段时间。”

香港豪宅市场持续炽热

事实上，在新政策推出后数日以来，对香港豪宅市场的降温效果仍有待观察。

香港龙头地产商新鸿基地产近日连续以招标形式售出三座洋房。最吸引眼球的是位于太平山山顶的超级洋房项目加列山道12号TWELVE PEAKS，其中8号屋以7.3亿港元天价售出，每平方呎的单价高达15.2592万港元，刷新亚洲同类洋房的纪录。新鸿基在南区SHOUSON PEAK及马鞍山云端各卖出一座洋房，累计套现近12亿港元。

近年来香港豪宅市场升幅一度落后，但根据美联物业的统计数据显示，今年上半年山顶及南区共录得约89宗豪宅买卖，其中第二季成交55宗，环比增加61.8%；成交总金额达到197亿港元，第二季度成交金额为130.4亿港元，环比激增约96%。

据悉，七一回归三天小长假期间，香港一手楼市场共录得约125宗成交，相比此前一个周末170宗减少近30%。然而，市场人士指出，目前开发商以销售尾盘单位为主，尚未有较大规模的项目入市，因此一手市场成交有所减少。

“政府此次推出的辣招放错焦点，空置税及修改预售楼花同意书规定的两项招数，对豪宅市场的影响最大，中小型住宅项目一向采取求量的销售策略，就算发展商加推豪宅供应，对普通置业人士也帮助不大。新税项只会令楼价升幅减慢，不会导致楼价下跌。”仲量联行董事总经理曾焕平表示。

在经络按揭转介首席副总裁刘圆圆看来，市场对空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”已讨论多时，早被市场消化，“目前楼市兴旺，香港住宅空置率只有约3.7%，发展商所推出的一手盘去货速度亦高，空置税落实对市场影响不会太明显。”

内地资金积极寻找标的

由于楼市气氛持续畅旺，带动商业地产市场屡创新高，吸引了众多的中资企业。

“今年上半年商业地产投资成交总额达到890亿港元，超过去年同期的560亿港元，内地投资者继续活跃于香港商业地产市场，今年迄今为止已录得15宗有内地投资者参与的交易，涉及金额达到310亿港元。”世邦魏理仕香港资本市场部资深董事吴松基表示。

“目前内地投资者在香港商业地产市场较为活跃，包括内地开发商，以及一些个人投资者，他们最关注的是写字楼，或者一些有潜力改造成为写字楼的工业大厦，因为近年来写字楼租金持续攀升，而且空置率维持低位。他们也愿意以参股的形式与本地投资者进行合作。”他在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

以黄金地段中环为例，今年上半年的租金涨幅达到4.4%至135港元／平方呎，已经连续三年蝉联全球最贵的写字楼市场，并有望刷新历史纪录。

今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，多地因城施策、分类调控政策频出。近一段时间，部分城市楼市出现过热苗头，投机炒作有所抬头，引起了政府的高度重视。近日，住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，全国房地产调控步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。

6月28日，住建部等七部门联合发文，将于7月初至12月底在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。这30个城市包括16个热点城市，还包括一些潜在热点城市、媒体曝光违法违规行为较多的地方以及一些已经在进行违法违规行为整治的城市。

业界指出，本轮楼市调控范围大、频率高、力度强，只要是哪里过热哪里就立即有政策出台。贝壳研究院的数据显示，自2016年四季度开始的本轮调控至今，全国累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策、176条限贷政策，15个城市实行认房认贷，51个城市外加海南全省实行限售。

就在6月28日住建部等七部门联合发文将在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动的同一天，重庆、武汉、长沙等城市再次调控加码。随后，长沙又紧急对此前人才落户购房政策“打补丁”，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上。7月2日，重庆又有新动作。对重庆市房地产开发经营业务计税毛利率、土地增值税预征率、购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等5项政策作出调整。紧接着，上海市房屋管理局也出台了《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》。

至此，楼市调控进入“反炒房”新阶段。

业界普遍认为，下半年政策依然从紧。易居研究院副院长杨红旭认为：“还会有些城市陆续出台抑制房价的政策，今年下半年市场将迎来真正拐点。一方面，全国新房市场销售增速将由正增长转为负增长，另外，这些热门城市经过这次市场秩序整顿后，也包含棚改资金面收紧，下半年会出现真正的市场拐点。”

仲量联行的分析报告指出，开发商的融资渠道受到信贷政策的影响，预计住宅开发商的资金将面临较大压力。在此背景下，预计下半年开发商将以保去化率为首要任务，一手房销售价格预期较难上涨。

一些银行与地方合作推出住房租赁监管及交易服务平台，提供贷款服务——贷款租房，叫好还要叫座。

有规范统一的长租房房源、能为租房提供优惠贷款、闲置住房也能放心“托存”……如今，不少城市推出住房租赁监管及交易平台，满足百姓租房需求，还能提供配套租房贷款，前景广阔，大型商业银行纷纷试水住房租赁贷款市场。然而，租房贷业务也遇到了一些成长的烦恼，包括房源不足、选择不多、配套公共服务不完全等。近日，本报记者来到广东深圳和佛山，对住房租赁贷款市场进行了走访。

租约稳定，缓解不少租金压力

“‘按居贷’给我解决了26万元缺口，一次性付清3年租约的压力也没那么大了”

“不仅租房方便，还能享受便捷的合同管理、租金管理等线上服务功能，实现‘一键管房’，真的很省心！”最近，深圳某公司职工李拓在深圳“住房租赁监管及交易服务平台”新租了住房。在这个平台上，租户不仅能找到长租房源，还能搭上便捷融资快车，享受住房租赁贷款服务。

长租房贷款是金融助推住房租赁市场的一大创新，广东省是创新试验区。去年11月，建行广东省分行率先与佛山市联合推出国内首个政银合作的住房租赁监管及交易服务平台，不仅汇集了丰富的租户、房主信息和房屋信息，政府部门还可据此全面掌握全市租赁市场规模、租金价格波动水平和人口流动等情况，并与相关部门人口管理系统对接，完成“一键监管”“一键监测”。

这一模式现已复制推广到广东全省乃至全国。去年11月，建行在深圳开启银企合作，首批推出5481套长租房源，并发布国内首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”。建行与11家房企合作，为长租客户提供无抵押、无担保的个人住房租赁贷款。截至目前，在建行平台使用按居贷的客户占平台签约租赁客户的40%，按居贷金额约1200万元。

李拓选中的新家，位于建行深圳分行最先推出的长租社区——龙华“润达圆庭”。这套四房两厅两卫的房子面积110平方米，精装修，家具家电一应俱全，下楼走500米就是地铁4号线，每月租金7800元。

李拓签了3年合同，房租加上2个月押金一共29.6万元，一次付清。“好在建行‘按居贷’给我解决了26万元缺口，一次性付清3年租约的压力也没那么大了。”李拓算了一笔账：一次性支付3年租金可以打九一折，加上利息，与逐月支付相比，每个月还省了85元。

据了解，建行推出的个人租房贷款“按居贷”主要基于借款人资信状况，采用“信用+保证”的形式，根据借款人的工作年限、收入、公积金缴存、央行征信等情况，可给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款。

截至6月末，建行已与320个地级市及以上行政区合作签约，基本实现签约合作全覆盖，其中243个城市平台已上线。在平台上，建行与近1500家企业合作，其中住房租赁企业近千家，累计上线房源77万余套，储备房源29万套，已出租超过15万套。

供给不足，满意房源还不够多

“只有解决了房屋来源这一关键难题，才能增强交易平台的吸引力”

在佛山南海金融高新区工作的刘莉最近正为寻找新房源发愁。租房中介说，她现在租的房子月底到期后，房主要涨价。“租期就1年，房租年年涨。在中介那里租房，每半年或1年就得重新签一次约、涨一次价，每回中介还要收取不菲的佣金，实在太烦了！”刘莉说。

刘莉打算在政府部门推出的“佛山住房租赁监管及交易服务平台”租房。她用手机扫码下载客户端，登录后发现，平台的服务功能真不少：寻找房源、房源验真、合同签订、租房融资、资金支付等各环节，都能在线上一气完成。

可刘莉最终还是没有在平台上选中房子。按照刘莉的选房标准，平台上的长租房源并不多，大约只有20套，左挑右拣没有选到合适的。

“房源不足、交易不活跃是政银合作‘住房租赁监管及交易服务平台’遇到的难题。”广东省房地产学会研究员韩世同说，珠三角房屋租赁市场发达，但原有的个人住房租赁市场信息不公开、不透明、信息不对称，限制了原有部分住房转入租赁平台的通道，“只有解决了房屋来源这一关键难题，才能增强交易平台的吸引力。”

据介绍，目前长租房的来源主要有三种：一是开发商通过在土地交易市场拍得“只租不售”住宅用地，用于开发“长租公寓”。这类住房还在启动建设阶段，总量不多。二是部分机构将旧厂房、旧物业、旧写字楼整体承租，改建成统一装修、统一配套、统一管理的长租公寓，受到年轻人的喜爱，但价格不菲。三是借助公共平台，将社会上散落的居民住房集中起来，这是最有潜力开发的长租房源。

如何在“住房租赁监管及交易服务平台”汇聚散落的居民住宅？今年上半年，建行广东分行在广州试点推出了一项“存房”业务，激活社会上闲置房源。客户将房子的租赁权“存”到建行，建行会对其房产未来3—10年租金收益进行专业评估。房主认可后，建行会一次性支付全部租金给房东，由此获得房屋的长期租赁权，然后将相关房源租赁权移交给专业机构经营运作，用于出租。目前，广东、上海、陕西、河北、湖北、浙江、江苏分行已开展“存房”业务，累计受理申请6500笔，受到不少房东的欢迎。

“一次性转让多年的租赁权，很多人担心赶不上租金上涨，租金收益会不会吃亏？但是我算了一下，一次性拿到40多万元租金，综合来看还是不错的。”办了5年“存房”业务的广州市民曹琳说，如果一年一签，除了找中介要付佣金，手续麻烦，还要担心家具家电的损坏。但是，“存”给银行的租赁公司，省掉不少麻烦，而且有银行信誉作保障，更加放心。一次性拿到40多万元租金，可以一部分用作家庭消费，另一部分做理财，收益上并不吃亏。

今年6月15日，建行成立了全国首家银行系住房服务公司——建信住房服务有限责任公司。“建行将以新模式投入住房租赁市场的建设和发展，为人们提供更丰富、更可靠、更实惠的房源，让租房户租得称心，住得安心。”建行相关负责人说。

落实“租购同权”，提升贷款租房吸引力

“租房贷款存在房东利用租房规则借租房贷款产品套现的可能，要严格监管挪用租赁贷款资金去炒房等现象”

随着“租购同权”的推进，越来越多的人愿意选择长租房。租房贷款的推出，使租客只需要支付一点利息、按月还贷，就可以一次性签订数年租房合同，同时解决了房租一次性支付的压力和房租上涨的烦恼。但要真正发挥好它的作用，还要在市场和实践中不断改进。

“租购并举”是建立我国房地产市场长效机制的重要组成部分，这在充分保障租客权益的同时，也能加快金融产品和服务逐渐从购房领域向租房领域铺开。

专家表示，在优质公共资源供给不足的情况下，租购同权能落实到什么程度还有待时间检验。如果租房也能轻松落户、让孩子顺利入学，估计不少人都会选择长租，不用整日看着高额首付发愁。

去年7月，广州发布“租购同权”系列政策，将符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益纳入，成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一项重要举措。

据介绍，广州一方面将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，另一方面则允许将商业用房按规定改造成租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。新政策最大的变动，在于赋予符合条件的承租人子女享有义务教育等公共服务权益。此举进一步增强了租房的吸引力，而租房贷款的需求也跟着水涨船高。值得注意的是，贷款租房在推广过程中，也遭遇一些亟待解决的问题，有些潜在风险值得警惕。

“租房贷款需要防范二房东转租套现等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租金备案制很关键，在后续租赁合同中应该约定一条是否可以转租的规定，“要严格监管挪用租赁贷款资金去炒房等现象。”

中原地产首席分析师张大伟也认为，租房贷款存在房东利用租房规则借租房贷款产品套现的可能，要警惕租房市场加杠杆助推租金上涨等情况发生。

租房贷款怎么申请？

租房贷款首先需要满足一定条件。据建行介绍，借款申请人条件主要有以下6条：年龄满22周岁；已交纳租约押金；有合法稳定收入和还本付息能力，资信良好；有连续3期及以上缴存社保或公积金记录；未列入全国法院失信被执行人名单；信用状况良好，无重大不良信用记录。符合条件的承租人凭备案登记的住房租赁合同、身份证等证明，就可到网点申请。

贷款的利息怎么算？建行某租房贷款产品数据显示，1年期贷款月息为0.363%，合年息4.356%；1—3年期的贷款月息为0.396%，合年息4.752%。租房贷款利率要低于首套房买房贷款利率。贷款额度期限最长10年，不可循环使用。单笔额度最高不超过100万元。借款人月平均收入减其须偿还的贷款月供款必须不低于市最低工资标准。

银行方面表示，在材料齐备的情况下，个人租房贷款从申报到放款仅需3个工作日。如果在线申请贷款，当日受理，次日就可以放款。

过去两年，龙湖这家低调的房企，在长租公寓业务上却非常高调。随着公司在华南市场长驱直入，龙湖冠寓也抢滩粤港澳大湾区各大城市，不遗余力。

6月26日，龙湖深圳前海湾店开业。与此同时，龙湖深圳公司透露了布局二线城市租赁业务的意愿。继万科、碧桂园等房企后，龙湖也力图进入发展前景较大的大湾区二线城市，抢占先机。

作为大型房企在长租公寓领域的先行者之一，龙湖认为，长租公寓的本质是资产运营，追求规模、速度和利润的三角平衡；冠寓的业务布局轨迹和租赁运营模式，在业内具有一定代表性。

就全国范围来看，存在租赁需求的城市有限，租赁前期投入大、回本慢，龙湖要如何打赢长租公寓领域的攻坚战？

深入大湾区城市群

6月26日，龙湖冠寓在深圳前海湾启动了它的第7家门店。入驻深圳不到一年，冠寓已迅速布局南山、宝安、龙岗三大区。未来会继续向罗湖、福田、南山等区延伸。

“深圳的7个店，整体出租率超过了90%，比较好的基本上处于满租状态，蛇口海上世界店和后瑞店开业一个月就到了满租状态，前海项目开业一个月的时间，出租率也到了91%。” 龙湖深圳公司总经理鞠文杰透露。

深圳只是龙湖在大湾区布局的一个城市。截至目前，在粤港澳大湾区内，龙湖广深已开业13个项目，珠海、东莞、佛山等城市也在快速拓展中。

粤港澳大湾区的政策红利下，进入重点二线城市，成为多家房企布局的一致动向，如东莞、佛山、惠州等。

深圳冠寓总经理孟蒙表示，长租公寓会跟着地产业务的步伐去走。资料显示，目前龙湖已进入广州、深圳、佛山、香港。

除了广深，大湾区的二线城市也有发展租赁的潜力。以东莞为例，58集团2017租赁蓝皮书指出，2017年珠三角城市群中，东莞租房需求增速为75%，超越广州、深圳。而且作为广深刚需外溢的城市，存在大量的潜在客户。

正是看准这一点，在今年5月，碧桂园的长租业务已进入东莞；此外，万科的长租公寓也早已落地佛山。

业内人士指出，部分二三线城市的租金回报率高于一线城市，有的能到3%-5%。虽然依然无法覆盖利息等成本，但运营压力可能比一线城市小。

中原地产的研究指出，当城市租金回报率达到4%或以上，在当地投资房地产才会获得相对可观的收益，综合大湾区内地9城数据来看，肇庆和江门的房地产投资能够获得相对合理的租金回报水平。一线城市则处于横向比较之下的相对低位。

鞠文杰介绍，自2016年下半年开始启动，冠寓至今已进入28个一、二线城市，开业逾20000间。目前还有大量在建，今年下半年会有更多的房量不断推出。

资产运营之道

龙湖深圳公司常务副总经理常为公认为，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。

在拓展上，冠寓一直是“轻、中、重”三大模式并举。轻资产定义为纯品牌和运营的输出与管理，中资产是10年以上租期租赁经营、股权合作、委托管理等方式，重资产即传统意义上对于优质物业的收购、并购，以及开发运营。

这三者的比例是动态的，目前已开业房源80%以上为轻资产，未来会逐渐加大重资产占比。“2017年平均借贷成本是4.5%，极低的综合融资成本，这是能够做重资产的前提。”

常为公称，冠寓的拓展，会遵守集团全年净负债率不能高于60%的上限，在这个基础上，集团平均每年会拿出全年的销售回款10%投入到持有型的物业中去，包括冠寓。

就盈利角度，常为公透露，在集团内部对于冠寓板块设定了精细的投资测算模型，投资回报率有严格的要求。未来到了成熟期之后，轻资产业务毛利率应该在35%左右，净利率在12%到15%；重资产的现金流收益、回报周期、融资逻辑和轻资产都不一样，因为它本身有物业增值的逻辑在里面。

公寓初期可能是微利的，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的 CityHub （城市资源聚落），加大租金收入以外的更多渠道和可能性。

“现在冠寓的整个盈利模型仍在打磨的过程中，还是处于投入期，整个的回收指标需要一定的时间来验证。”常为公表示。

另据鞠文杰介绍，整体上，冠寓业务的发展遵循战略三角的原则，包含规模、速度、利润，分别对应不同的内容。

规模指的是在这个行业内的分量，没有规模，在这个行业里面就没有成本优势。冠寓希望在规模上有追求，能够尽快到行业前三名。

速度指每年有多快的速度，每年投多少钱做这个事情。2017年12月，龙湖成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并于2018年3月成功发行30亿；近期，龙湖与新加坡政府投资公司（GIC）共同设立长租公寓投资平台，专项投资中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额达到10亿美元。

“在面对这个市场时，龙湖用真金白银去投，不是噱头。这代表我们对速度的决心。” 鞠文杰表示。

利润反应的则是投资质量问题。冠寓对每个项目都会从周转、投资回报率、运营水平，在投资端做设定和把关。

截至2018年5月，冠寓全国开业三个月以上的门店，平均出租率为80%以上；全国开业六个月以上的门店，平均出租率为90%以上；成渝、杭州等地开业即满租的情况也不少，目前来看运营状况是比较健康的。

鞠文杰说，长租公寓本质上是一种“服务消费品”。除资金成本的较量外，长租公寓更是“效率”“成本”和“客户体验”的极致竞争，因此，“精益管理”对于冠寓来说更为重要。

2018年冠寓地区公司的战略评价体系中，引入了“客户满意度”和“品牌认可度”两个指标，分别占10%的权重。

长租公寓是与住宅开发完全不同的业务，相对应地，其管理团队、人员设置、业绩考核和激励都与住宅业务的逻辑不同。

孟蒙介绍，龙湖专门制定了针对地区公司长租公寓的激励政策，从规模、速度和质量三个维度来奖励长租公寓发展快且好的地区公司，给地区公司更大的动力；另外，公司在人员编制、资金等各方面对长租公寓业务都有倾斜。

据了解，龙湖集团内部转岗了很多优秀人才到长租公寓业务，同时在招聘方面，集合了集团和各个地区公司的力量，从市场上搜寻优秀人才加盟。

在粤港澳大湾区的城市群市场，龙湖正在将自己的一整套长租公寓运营理念进行贯彻和实践。龙湖期望，长租公寓业务可以贡献稳定的现金流，目标是到 2020 年达到规模行业前三，30 亿元营收收入。