粤港澳大湾区规划即将出台，当政策红利释放，产业和人口加速聚集，可以预见的是，大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。
炎炎7月，21岁的曾宛来到深圳找工作，选择了一间长租公寓入住，这家店有房源对应届大学生免费试住。
在深圳，类似这样的长租公寓已有很多，万科泊寓、龙湖冠寓等等，干净、明亮、舒适，还有可以做饭、聊天、打球的公共空间。
这让万科高级副总裁谭华杰感叹，十几年前，他们那一代人刚来到深圳，选择的第一落脚点多数只能是城中村。
这也促使万科在长租公寓业务中，将改造深圳城中村列为重要的租赁房源之一。
不只是深圳。炙手可热的粤港澳大湾区，已成房企兵家必争之地；这里的长租公寓和租赁市场，也是一派繁荣。
据21世纪经济报道记者不完全统计，截至7月，包括碧桂园、万科、保利地产、龙湖、金地、招商蛇口等在内的二十余家房企已在大湾区落地长租公寓，打响了一场看不见硝烟的战争。
产品、规模、资金、运营，这场多维度全方位的竞争中，谁能拔得头筹？
来大湾区租房
万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文喜欢去泊寓找人聊天，他想知道，他们都是些什么样的人，以及他们对租房的感受和要求。
从前只管盖房子卖房子的地产商，已经开始认真地做租房生意了。在粤港澳大湾区，已经有20家房企进入或计划进入湾区城市，当机构房东。
得益于多年的试验和积累，万科是当前大湾区长租公寓的“规模王”，青年公寓泊寓已布局广深佛莞4市，现有48个项目。
2017年12月20日，碧桂园正式入局租赁，似乎要把开发住宅的高速度用在长租公寓上。短短半年内，已在大湾区开业8家门店，进入广深莞3个城市。
总部位于广州的保利地产，也将长租公寓列为重点发展业务。在其四条产品线中，N+青年公寓规模最大，广州是落地点之一。
除了万科、碧桂园、保利地产这样出身大湾区的全国性“巨无霸”，深业这样的大湾区本地市属国企，实力也不容小觑。
深业提供的信息显示，现长租公寓项目集中在深圳和香港新界，有深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线，共10个项目，总建筑面积约37万平方米。
龙湖则是外来房企的代表，旗下品牌冠寓现在大湾区共有11家门店，布局广深2市。
总体而言，大部分房企在大湾区的长租公寓布局才刚刚开始，像佳兆业、旭辉、华润置地这样有实力的房企，长租项目都还没有落地。
从城市来看，长租公寓发达的湾区城市为广深两市，已进入的房企90%都选择这两个城市；佛山、东莞、中山、惠州仅有两三家品牌房企进驻。
不过，去年以来，这些城市都在不遗余力地出台人才吸引、租赁优惠政策，鼓励年轻人来本地工作、租房。
统计显示，大湾区内地9座城市均已发布租赁政策，提到了鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、培育机构供应主体等内容，并明确在税收方面的优惠和金融支持。
广州更在去年下半年的“租16条”中，在全国率先提出了“租购同权”。此后，广东省内外陆续有城市提出相近的思路。
中原地产研究显示，大湾区的深圳、广州和珠海在租金市场的表现相对靠前；对曾宛这样的年轻人来说，这3城租房压力相对较大。
粤港澳大湾区规划即将出台，当政策红利释放，产业和人口加速聚集，可以预见的是，大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。
资产运营赛道开启
大湾区的租房市场，是房地产进入下半场后，房企在资产运营赛道上的角逐。
万科、龙湖从一开始就遵循资产运营的逻辑，进行轻重资产结合的拓展。
但在当前规模扩张阶段，大部分房企仍是以轻资产为主，主要从当地企业、政府、村集体等手中，获取废旧厂房、办公楼、公寓或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓或受托管理出租，承租期一般在10~15年。
值得关注的是，万科采取“内容运营+综合整治”的轻资产模式，在深圳和珠海开展“万村计划”获取租赁房源，正在被越来越多的房企关注。
尤其是在深圳，城中村资源特别丰富，超过60%的常住人口居住在城中村，城中村综合整治是优化存量租房市场的有效途径。
据21世纪经济报道记者了解，目前，碧桂园、华润、金地等都在寻找机会介入城中村改造。
龙湖深圳公司总经理鞠文杰也透露，龙湖正在密切关注，积极研究，不排除战略性地进入深圳整村统筹。
龙湖希望更多聚焦一个大的社群，通过大的人口基数，来做大增值服务，按照这种逻辑，不会单纯地去把城中村的租金拉高。
房企做长租的重资产模式，则是收购物业，或拍得自持用地，自建项目并装修改造及运营管理。
另一些企业则在大湾区大手笔投入重资产，将自持物业投放到长租公寓市场，星河控股、深业集团、招商蛇口就是以重资产模式为主。
深业集团副总裁董方介绍，深业大部分的租赁业务为自持。去年12月，深业宣布位于深圳中心区的豪宅深业中城“由售转租”，引发热议。
不同于深业，星河控股集团虽拿出22万平方米住宅，打造了深圳首个长租住宅社区，星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼却坦言，目前市场上的长租公寓仍然是以国企、央企以及万科、碧桂园这样的企业为主导，民营企业只是少量参与。
长租公寓的盈利方面，轻资产的测算模式相对简单，如果一间公寓能保持97%的出租率，则保守估计大约7年回本；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。
重资产的测算则不一样。董方认为，持有长租公寓，可以获得租金回报率叠加房屋增值的双重收益。但这需要较长的时间。
广州万科泊寓总经理张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期投入都较大，要达到较高的出租率才有可能盈利；同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都较长。
深圳一家大型房企内部人士向21世纪经济报道记者表示，目前在大湾区长租公寓能赚钱的，一是很早之前就拿地且地价非常低的自持资产，租金回报率较高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢价特别高的高端服务式公寓。
长远考虑，房企倾向于重资产占比更多。碧桂园副总裁程光煜称，碧桂园做长租，轻资产在早期比较多，盘活存量资产、注入运营管理和服务去起步；未来重资产的比重会越来越多。
龙湖也表示，未来将逐步加大重资产比例。早期轻重比例是8:2，后期将达6:4。
租赁闭环待形成
在粤港澳大湾区的房企均具有强烈的金融意识，而这里的金融机构也意识敏锐，善于创新。
银企合作，碰撞出一种生态共赢模式：开发商以一定年限的房屋居住权，换取银行一笔长期稳定的资金；另一方面，银行对企业提供全方位金融支持，以及更多综合服务。与此同时，开展租客的综合消费的个人贷款。
2017年11月初，建设银行率先在广东佛山、深圳等国家住房租赁试点城市推出住房租赁业务，成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行。
其中，建设银行佛山分行与万科合作的“CCB建融家园·泊寓”，共计约提供2400套租赁房源；建设银行深圳分行也与招商、万科、恒大、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议, 共建“CCB建融家园”系列。
除了建设银行以外，工行、农行等也与珠江集团、越秀集团等签署战略合作协议等，进入租赁。
而以朗诗与平安不动产为代表的合作模式的落地，为金融助力租赁再添新样本。
2018年1月10日，双方共同成立基金，计划在未来三年内，在北上广深一线城市等共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元，由朗诗长租公寓进行运营、管理等，将在项目稳定运营后寻求REITs等方式退出。
谭华杰等人士指出，从全世界可比的经济体来看，解决长租公寓的盈利模式，成熟的做法是资产证券化。
2017年10月，保利地产发行国内首单央企租赁住房类REITs；此后，越秀地产、碧桂园等分别发行了租赁住房类REITs。
招商证券指出，未来一旦公募REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。
（21世纪经济报道 张晓玲 黎玉莹 林诗苑）
