近日，纳什空间迎来了五周年纪念日。在纳什空间成立五周年之际，纳什空间创始人兼CEO张剑向全体员工发了一封内部信。张剑表示，纳什空间的下一个五年将是彻底朝向科技方向发展，未来纳什空间将是最科技的共享办公品牌。

“所有的空间都将是智能化、客户所有的界面都是互联网化、所有内部管理界面都是最高效的。”在前不久的融资发布会上，张剑就首次提出了“Proptech”概念，而在此次内部邮件中，张剑再次强调了纳什空间的科技化转向，并将“Proptech”在纳什空间的各方面逐一落地。

张剑表示，从门锁、Wifi、温控、声控、PM2.5控制到业主端和企业端APP、网站、微信、小程序、VR、AR、电子签约，以及纳米系统、CRM、OA平台、Bim系统、资产管理平台等等各方面，纳什空间在下一个五年将要实现全面的互联网化。

根据已公布的消息，纳什空间的在管运营面积已突破80万平米，累计入驻企业超1.1万家，服务的会员数量超过10万人，经过五年的发展，纳什空间已经站稳了共享办公的头把交椅。张剑也表示，纳什空间在过去五年中已经成为行业里游刃有余的老司机，未来五年还会继续把油门踩到底，有所不同的是未来会把车开得又快又稳。

除了对于科技方面的着重阐述之外，张剑的内部信中还谈及未来对于共享办公行业、纳什空间产品和服务，以及整个纳什生态的构建等多方面内容。

在对整个行业的判断上，张剑则表示，“行业的头部力量已经形成，客户的接受程度正在变高，市场的未来空间加速打开，越来越多的资本、资源、人才会汇入到我们这个行业，未来5年是整个行业发展的快车道阶段。”

而在产品层面上，纳什空间将会继续沿着超级工作室和联合办公区两条产品线向前推进。根据张剑的内部信透露，超级工作室不但会推出3.0和4.0等版本，还会在标准化的基础上产生更多定制化和差异化的细分产品。此外，像Space鸟巢店一样的新办公综合体会成为纳什在联合办公产品方面的标志，各种细分品类的联合办公产品将会在纳什一一呈现。

同时，在企业服务和生态体系的建设方面，纳什空间也将持续发力。在内部邮件中，张剑表示，“我们会通过新设立的共享服务中心、纳什学院、纳什政务实现其他服务的延展、落地和全面覆盖，争取更高的客户满意度。”

“我们会持续创新，不断突破自己的认知边界，去链接这个世界上最优秀的这批创业者，帮助他们成为未来的腾讯和阿里巴巴，成就客户的同时，成就纳什，成就我们！”张剑在内部邮件中最后还表示，纳什空间还继续秉承其倡导All in的态度，帮助中小企业共同成长。

　　本报讯（记者 刘桥斌）记者从顺义区住建委获悉，位于天竺镇的杨二营村、二十里堡村、小王辛庄村以及南彩镇的河北村、杜刘庄村棚户区改造项目近日正式获批，天竺镇项目预计拆迁规模为22.4万平方米，总投资约49.42亿元；南彩镇项目预计拆迁规模为61.77万平方米，总投资约103亿元，共涉及6600余人。

　　天竺镇涉及改造住宅15.86万平方米，非宅6.54万平方米，涉及约825户、2548人；南彩镇涉及改造住宅43.93万平方米，非宅17.84万平方米，涉及约1913户、4066人，将于近期办理立项前期手续。北京建工地产公司与北京天竺房地产公司合作成立的建龙地产公司在顺利中标两村棚户区改造项目基础上，成功取得实施主体授权。

2018年悄然过半，上半年机构楼市数据报告近日相继出炉。数据显示，上半年50大城市卖地收入高达1.8万亿，同比上涨39.6%，38个三四线城卖地过百亿；在上半年房企规模装备竞赛中，碧桂园以884亿元拿地总额位居行业第一。

38个三四线城市卖地过百亿

据中原地产研究中心统计数据显示，2018年上半年，50大城市合计土地出让金高达17985.4亿元，同比2017年同期的12874.9亿元上涨39.6%，多卖了5110亿元。

其中，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都在内的12个城市卖地超过500亿。最高的杭州卖地1485.3亿元，同比上涨99%；重庆卖地920亿元，上涨24%；苏州卖地765.9亿元，上涨20%。

经济日报-中国经济网记者查阅数据发现，大部分城市溢价率均保持低位，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

中原地产首席分析师张大伟表示，土地市场在系列调控影响下有所退烧，但从成交金额看依然在高位，预计2018年全国主要城市的土地市场继续维持高位。

值得注意的是，包括佛山、湖州、常州、嘉兴、南通、徐州等在内的38个三四线城市卖地超过100亿元。“三四线城市土地市场明显活跃，2018年大量房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。”张大伟说。

碧桂园拿地居首位

伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结。据中国指数研究院数据显示，在上半年全国房地产企业拿地金额TOP50中，TOP10房企拿地总额4784亿元，占TOP50企业的44.7%，说明龙头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。

2018年1-6月全国房地产企业拿地金额TOP50

其中，碧桂园以884亿元拿地总额、3298万平方米拿地面积位居行业第一。万科以723亿元拿地总额、1352万平方米拿地面积位居第二。紧随其后的是保利地产，拿地金额615亿元，拿地面积1045万平方米。

从各城市群来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。碧桂园以261亿元拿地金额、1556万平方米拿地面积居中西部板块第一。

中指院相关负责人表示，房企在业绩竞赛中加速奔跑，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大，目前一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

“整体看房企拿地依然积极，虽然2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升，”张大伟说，“从各地楼市调控看，预计房企资金压力还会继续，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。”

7月3日晚间，中国恒大公告披露，公司斥资2.86亿港元回购公司14129000股股份，占比0.107%，回购价格在19.32港元/股至20.8港元/股之间。

截至3日收盘，中国恒大报20.75港元/股，涨幅3.75%，总市值达2734亿港元。

这是恒大进入2018年以来第一次回购公司股票。

许家印曾在2017年一个月内砸下63亿港元9次回购自家公司股份。

有券商人士对澎湃新闻表示，一般来说，企业回购自家的股票有助于进一步对股价形成支撑，推动股价稳步上涨。

目前，恒大集团旗下的地产业务正在和深深房A重组回A中。

2016年9月14日，深深房A首度发布筹划重大事项停牌公告。至今，深深房A已经停牌了21个月。

在恒大地产将深深房A作为其地产业务回归A股的重组对象之后，先后完成了三轮总计1300亿元的战略投资。

同时，深深房此前曾公告称，与恒大地产最初约定的排他期从2017年5月2日已经延迟到了2018年12月31日。这是深深房第三次宣布将排他期和有效期进行延长。

2017年11月6日，中国恒大公告，凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元，其中苏宁电器集团出资200亿元。至此，恒大地产通过三轮战略投资引入1300亿元，恒大地产总估值提高至4252.3亿元。与此同时，恒大在该公告中将重组协议的最后时间推迟一年至2021年1月31日。

在恒大此前的公告中曾提及，如果公司在2021年1月31日前尚未完成重组工作，第三轮投资者将有权在有关限期届满后两个月内向凯隆置业提出下列要求。包括以原有投资成本回购第三轮投资者所持有的股权，或者由凯隆置业向战略投资者转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。

同日，恒大披露了公司前6个月的销售数据，6月份单月销售额为500.8亿元。1月份至6月份，恒大累计合约销售金额为3041.8亿元，累计合约销售面积2905.9万平方米，销售均价为每平方米10468元。

法制晚报讯（记者 李洪鹏） 今年以来，在中央“房住不炒”的调控精神指导下，多地因城施策、分类调控政策频出。数据显示，在2018年6月，楼市调控继续持续发布，全国超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次，累计2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。

调控

上半年楼市调控政策高达192次

近一段时间，部分城市楼市出现过热苗头，投机炒作有所抬头，引起了中央政府的高度重视，在住建部及时约谈了12个城市，再次重申调控力度不放松并出台6大调控措施后，多地调控再次密集加码，进一步封堵炒房“漏洞”。随着近日住建部等七部委在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，全国房地产调控步入新阶段，“房住不炒”落实进入关键期。

本轮楼市调控可谓范围大、频率高、力度强，哪里过热哪里就有政策出台。据中原地产研究中心统计数据显示：在2018年6月，楼市调控继续持续发布，全国超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次。其中涉及省份包括湖北、海南、辽宁、广东、北京、天津等，城市包括西安、宜昌、徐州、深圳、西双版纳景洪、丹东、嘉兴、哈尔滨、青岛、杭州、长沙、佛山、武汉、石家庄等。

累计2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。

为打击炒房多地暂停企业购房

6月，长沙刚刚升级的楼市调控政策要求，暂停企业在限购区域内购买住房；西安和杭州也明确，暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房和二手住房。

杭州发文指出，九龙仓珑玺项目公证摇号销售过程中出现三家企业同时中签的情况，因此在限购区域范围内暂停向企事业单位及其他机构销售住房。据悉，中签的三家企业法人为同一位自然人，这三家公司还在其他楼盘中签。

事实上，以企业名义投机炒房案例并不鲜见。上海部分楼市投机者或中介机构也通过注册多个公司“马甲”参与新房摇号，以求增大“中签”几率、规避限购。例如，位于上海核心地段的热盘“翠湖天地隽荟”公布的认筹结果显示，在385组客户中，公司客户高达214组。

业内人士指出，限制企业买房的原因主要是限购措施中没有特别针对企业买房的举措，是空白点。而新房入市价格是被限制的价格，往往低于周边二手房价格的1-2成。这中间有无风险获利空间。市场投机气氛有所抬头。

截至目前已经有8个城市发布了房源统一摇号的政策：上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳，共8个城市，全部或者部分房源需要摇号出让。

出现摇号的原因其实非常简单，就是限价导致的新盘价格倒挂。但现在看，多个城市开始在6月开始补漏洞，解决摇号产生的问题。

七部门将在30城打击炒房团

6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。例如，投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等;打击“黑中介”暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。

名单中的30个城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

分析

土地交易致三四线城市房价波动

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产政策密集发布的最核心原因，还是部分城市房价出现了波动，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动。

尽管调控是楼市的主基调，但热点城市今年上半年土地出让金同比涨幅却很明显。中原地产研究中心统计数据显示，50大城市合计土地出让金高达17985.4亿，同比2017年同期的12874.9亿上涨幅度高达39.6%。

最高的杭州卖地1485.3亿，同比上涨99%，重庆920亿上涨24%，苏州上涨20%,土地市场从金额看，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等12个城市卖地超过500亿。

数据还显示，38个三四线城市卖地过百亿元。如佛山市、湖州市、常州市、嘉兴市、南通市、徐州市、菏泽市、台州市、金华市、德州市、南充市、达州市等三四线城市，均超过了100亿。此外，三四线城市土地市场的火热不仅体现在较高的土地出让金额，也体现在成交均价的上涨方面。数据显示，5月，三线城市土地成交均价为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%，也是2011年以来新高。

在业内人士看来，目前一线城市以及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在这种情况下，房企逐渐将拿地重点转移至三四线城市。

未来

主要城市土地市场保持高位

据中原地产提供的数据显示，从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。

热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率24%，今年截至目前为14%。

易居研究院报告认为，过去一年土地溢价率快速下滑，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。

中原地产分析师张大伟认为，土地市场在系列调控影响下有所退烧，但从成交金额看依然不乐观，预计2018年，全国主要城市的土地市场，将在2017年后继续维持高位。

下半年调控会加码

张大伟分析认为，2018年下半年，预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年，特别是从7月初开始，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

业内人士认为，坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，使其购房变得更加困难。政府遏制炒房和保障刚需两措并举，将让调控效力倍增。

受访的专家普遍认为，政府应进一步深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，平抑“恐慌性”需求。易居研究院智库中心总监严跃进认为，随着各地租售并举政策逐步落地，租赁房源供给增加和租赁期限延长将分流购房需求，有利于保持房价理性预期，降低房地产市场波动性。

正荣地产董事长黄仙枝建议：“长期来看，应让地方政府承担更多的主体责任，通过商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类供给，满足多层次住房需求，确保楼市持续健康发展。”

热点城市一手房看似热闹的背后，实际上整体企稳还是市场大势，从土地出让情况就可以窥见一二。

据上海易居房地产研究院发布的《2018上半年40城土地市场报告》显示，2018年上半年， 40个典型城市土地市场呈现出量涨价跌的态势；40城土地出让均价同比增幅震荡下跌，溢价率也在低位企稳。总体来说，40城土地市场维持了降温趋势。

具体来看，2018年上半年，40个典型城市土地出让金为10453亿元；土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显；土地成交溢价率20.4%，有所企稳。需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关，预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。

分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前五的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6亿元、740.4亿元、678.7亿元、565.9亿元和538.6亿元。从土地出让金的同比增速来看，排在前五位的城市分别是北海、岳阳、福州、青岛和沈阳，同比增速分别为4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，这说明这些城市的土地市场较为火热。

总体来看，6月份，三线城市的土地市场量价齐升，不但成交面积环比大涨，成交均价更是创下了2011年以来的新高。房价上行，此时开发企业积极进入这些城市，有更大动力以更高价格去拿地。6月份，三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影。

易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然6月份40城土地成交面积及出让金出现了较大反弹，但2018年上半年多数指标出现下行趋势，40城土地市场降温态势不变。由于一、二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线城市的土地市场比较火爆，因此要防止地价过高推动房价上涨。接下来，在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场将逐渐降温。

(证券日报)

窥一窥长租房的“生命线”

“家电齐全，拎包入住，租期稳定，干净温馨。我的要求，这里恰好都能满足。”一个月前，王乐乐离开校园生活，入住郑州市一家青年公寓，迈向了自己人生中的第一个工作岗位。

像王乐乐一样，长租房正在成为越来越多租房客的新选择。在一些大中城市，流动人口不断涌入，加之服务理念创新、国家政策红利不断释放，长租房市场一路看涨，多方资本进入，更使长租房热度居高不退。

传统租房模式“不得不变”

眼下，正是一年一度的毕业季，同时也是租房旺季。2018年，全国高校毕业生人数达到820万人。链家地产发布的白皮书显示，2017年全国租房需求大幅增加，一线城市增长量均在30%以上，新一线城市租房需求增长比例更加明显。

一边是庞大的刚需市场，一边却是“难、贵、乱”的传统租房秩序，深受“房屋质量差”“服务欠缺”“收费混乱”诸多问题困扰。

“工资太少，房租太贵，曾经梦想的诗与远方，中间却隔着一道厚厚的墙——租房！”一位网名为“@天真孩子”的大三实习生说。

“当初不想出高额的中介费，房子是找二房东租的，住进去后，各种状况就没断过。找房子简直比找工作还难。”网友“@花开一夏”说。

对不少年轻人而言，租房是个“斗智斗勇”的活儿：黑中介不靠谱，找房源麻烦，假房东越来越多，维修拖延，租金随意上涨，各种理由拒退押金……有人说，租房“套路深似海”。

“短时间内买房不现实，我们很渴望有个安定的住处。”工作两年的李力告诉记者，他两年之内搬了5次家，多是房东突然中断合同或居住环境太差、没有任何服务。

58同城房产数据显示，2017年，全国租户31~35岁占30%，25~30岁占33%，18~24岁占37%，整租一套占62%，一居室占40%。租房者多为年轻群体，且由于时代发展，他们对租房的生活质量要求越来越高。

而在此背景下，一股清风已吹入乱象丛生的房屋租赁市场：通过中介门店租房的比例大幅缩减，而以专业租赁运营机构、互联网租房平台为代表的新租房模式占比迅猛增长，“长租房”应势而出。

记者了解到，市场上长租房供给有分散式和集中式两种模式。前者是投资方整合零散房源，并对房屋进行装修管理，再对外招租；后者是投资方自行开发，或长期租赁整栋或集中连片的房源，并提供配套娱乐、社交场所等附加服务。

值得注意的是，虽然多个大城市已上线国有租赁平台，但由于房源体量不大，尚未成为租房一族的主流选择。但国有租赁房源品质有保障、租期长等特点，仍可以对建立稳定的长租房市场起到示范作用。

租房也能培养出客户黏性

住在郑州悦如青年公寓的26岁租户李莹莹表示：“我选择这里，主要是看中了它宽敞的空间和独具特色的设计格调，即使多花点钱，我也觉得很值。”

而她的邻居马卫东直言，自己工作压力大，不愿意在生活琐事上浪费精力，悦如智能门锁、掌上管家、一键式维修等设施和管理制度，让他十分省心。

对很多年轻人来说，长租房不仅仅是为了生计，更是一种体面的生活方式。

和过去仅提供房源不同，包括悦如、自如、魔方等在内的租房平台开始扮演起“托管”角色，将房屋重新装修、精细管理。这也使得长租公寓具有配套设施齐全，有保洁、健身功能，标准化品质较高，房子统一管理，收费透明等优点。除此之外，社区生态也是长租房的一大卖点。

长租公寓主要面对青年群体，其特征为强调个性。因此，差异化和精细化将是未来运营住房租赁项目的核心竞争力所在，通过满足特定细分群体的特定需求来增强客户黏性，从而获得更高的租金溢价。

为了迎合城市青年人的消费理念，很多长租公寓都将公共区域融入咖啡厅、书吧、唱吧、健身器材等设施，还定期举办丰富多彩的社交活动，打造有情怀、有温度的“社群文化”。在此基础上，白领公寓、主题公寓、特色房屋等也逐渐产生。

有租客评价说，这些公寓充满文艺气息和活力的生活，感觉大概就是中国版的《老友记》。

山东省宏观经济研究院院长刘冰认为，起源于欧洲、日本的青年公寓，在中国市场有着非常现实的存在意义。“城市里独居青年越来越多，租房人群年轻化趋势明显。在解决住的问题后，满足甚至引领精神需求是产业升级的重要方向。”

但也有租房者表示，相对于传统租房方式选择面广、有降价空间，长租房不同地段装修层次不一，房源位置有局限，最重要的是，长租房价格普遍比市场价高出20%。

与此同时，租客评价、出租率和同业竞争是当前房屋租赁市场面临的主要难题。毕业季、离职季、地段、房间户型朝向，都会对出租率产生影响。

“在这些大城市，适合做租赁住房的项目并不多。”万科租赁住房事业部的投资总监陈跃华认为，租赁住房择址比酒店更苛刻。考虑到租客长期居住的舒适性、安全性和租金承受力，能改造成长租公寓的建筑有以下硬性条件：每个房间必须有窗，有一定改造空间，租金价格不能太贵，手续正规，消防合格。

群雄逐鹿“蓝海”新业态频出

长租房“蓝海”广阔，国家“租购并举”“租购同权”房地产长效机制的确立，更让长租公寓站上了“台风口”。有数据显示，整装长租模式有望撬动万亿级市场。

多方资本开始进入，除了各大房地产企业，不少中介公司、互联网、金融企业以及连锁酒店等都开拓了长短期租房业务。

58安居客房产研究院监测显示，截至今年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间，主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市以及天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门等11个已经确定建设的国家中心城市。这些城市也因为吸引大量的流动人口，直接导致了我国住房租赁的增量市场集中于这些区域。

据测算，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，房屋资产管理价值在200万亿左右。

“短期内大量资本涌入，可能会导致恶性竞争，带动用地成本、拿房成本抬升，部分企业扩张过快致使品质失控、服务跟不上等问题，需要未雨绸缪。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

但有专家对长租房企业的高质量发展充满信心。“经历盘活存量房、市场规模化两个阶段之后，产品精细化将促进运营和投资主体的专业化。”

记者在采访中了解到，不少企业负责人都对长租房行业“投入巨大、服务链条长、回收周期长”的特征有所担忧。对此，有专家建议，住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式可以为开发商和长租公寓经营提供退出机制，解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”。

当然，长租房企业也有其他的新选择。

“现在悦如公寓从包租运营商转为管理服务商，实现轻资产公寓管理，从卖产品和服务，到卖服务和解决方案。”悦如公寓CEO王银伟表示，业务模式的转变，意味着利润模式也将由传统的包住差价、无法资本化的现实利润转变为新型的运营价值收入、可资本化的长期价值，实现房东和租客两大资源的整合，整合出一条全新的产业生态链。

目前，在市场动力下，长租房产业在信用、支付、安全、数据等方面的短板正加快补足。围绕“租”字，市场空间越来越大，融资渠道也逐渐打通，租赁住宅用地额供给加大。市场规模化后，长租房行业将演变成为包括资本、品牌、服务、商业模式等在内的全方位竞争。

7月2日晚间，上海市发布的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》提出，自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，针对企业进行限购是个较为不错的“打补丁”式调控升级方式，对于企业购房可能存在的突破限购漏洞进行的封堵，一方面有利于规范房地产市场，另一方面，也会对购房者心理层面形成进一步影响，强化调控不放松，打击炒房不手软的态度，更好地消灭投机性购房行为。可以肯定的是，这类政策将会在更多城市得到体现，并成为下半年楼市精准化调控的手段之一。

值得关注的是，虽然西安、长沙、杭州在6月24日-26日期间相继宣布限制企业购房，但从政策内容来看，张波认为，上海相比之前的三个城市来说，要“细腻”很多。

具体来看，西安、长沙和杭州对待企业限购采用的是“一刀切”做法，即只要在限购区域，一律暂停向企事业单位销售新房、二手房。而上海则对企业购房提出明确的相应条件。如对企业购房资格的限制，能够较好地规避单纯为“突破”限购而新成立企业买房的行为；将限售年限提高至5年，能更好地消灭投机性购房行为。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时称，此次上海出台的关于企业买房新政，其实也是呼应了之前关于上海宝山区部分楼盘公司购房限购的内容，说明了上海对于房地产市场秩序稳定的导向。预计未来部分库存规模小、房源不足、价格上涨较快的城市，会积极采取此类企业限购、限售的政策，进而有助于稳定房地产市场，保护刚需个人购房者的利益。

张波认为，此次上海政策的“精准性”值得其他城市后续参考。

(证券日报)

在房地产调控和去杠杆的疾风骤雨之中，房地产巨头们正竭尽全力利用手中的资产获取现金，至少是释放出市值。

物业管理公司，原本只是房产巨头们的辅助业务。尽管与业主们的生活息息相关，但在很长时间之内，都处于聚光灯之外。市况好的时候，与动辄以千亿计的物业销售相比，物业管理费这点“小钱”对房企巨头们来说，油水太少。

但是，积少成多，苍蝇也是肉。最近两年，几家大的上市房企纷纷分拆旗下物业管理公司上市。

鸡肋变正餐，甚至一度出现了物业管理公司市值比房企母体市值还高的奇景。

此前分拆上市的碧桂园服务（6098.HK），总市值一度高达302亿港元，要知道2016年初市况低迷时，整个碧桂园（2007.HK）的总市值也只有677亿港元。

在碧桂园之后，曾经因债务重组轰动海内外金融市场的佳兆业（1638.HK），也在分拆物业公司上市。

2018年6月25日，佳兆业集团旗下佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请。而更多的房企巨头正在分拆的路上。

物业管理公司股，到底是值得长期持有的“现金奶牛”，还是一块并无太大油水的鸡肋板块？

今天，就来研究一下独特的中国式物业管理公司。

鸡肋变成香饽饽：房企巨头集体拆分物业公司上市

尽管与房地产行业密切相关，但很长一段时间，沪港深三个交易所都没有形成物业管理公司的上市板块，甚至连一家像样的内地上市物业管理公司都没有。

从2015年中国海外发展（0688.HK）分拆旗下物业管理公司——中海物业（2669.HK）在港股独立上市之后，房企巨头拆分物业公司独立IPO已经成为一种“时尚”。至今已经有至少四家房企巨头的物业公司分拆上市。

如果此前提交上市申请的佳兆业物业也能顺利闯关，港股房企系的物业管理公司将达到6家，形成一个独立的板块。

实际上，这一波物业管理公司上市潮最早可以追溯到2014年彩生活（1778.HK）的IPO。彩生活分拆自在港股上市的花样年控股（1777.HK），当时曾被称为内地物业管理公司分拆上市第一股。

但其实，花样年控股的资产规模与随后分拆物业上市的中国海外发展、碧桂园等不在一个量级。从严格的意义上讲，正是2015年10月份中海物业的独立上市，启动了这一波房企巨头分拆物业公司上市的热潮。

具体拆分时间表整理如下：

佳兆业与碧桂园的分拆动作几乎是同步的。碧桂园服务于2018年6月19日正式上市，而6天后佳兆业物业就向港交所提交了上市申请。

分拆之后，物业公司成为独立的上市公司，但大部分上市房企仍然会保留控制权，有的甚至仍处于绝对控股的地位。

根据佳兆业物业聆讯资料披露：佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%的权益，分拆及上市完成后，佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益，佳兆业物业仍为佳兆业集团的附属公司。

上表五家已上市物业公司中，绿城服务是从绿城控股中拆分出来的，上市房企绿城中国并不对其控股，所以没将绿城中国计算在内。剩余几家物业公司情况与佳兆业类似，房企仍为大股东，详见下表：

除了在港股上市之外，还有一波房企将物业公司分拆到新三板挂牌，如保利集团的保利物业发展，蓝光发展旗下嘉宝股份等。

100亿变800亿，物业公司分拆上市的估值魔法

上市房企为何热衷于将物业管理公司分拆上市？

房企巨头们分拆时，几乎无一例外的给出一个相似的理由：分拆有利于提升物业板块的竞争力，能够为业主提供更好的服务。

但或许，这更与二级市场，尤其是港股市场对房地产行业的估值有关。当前，上市房企的市净率和市盈率普遍不高，而分拆之后，物业管理公司则能享受更高的估值。

简单的说，即便仍然从事与原先一样的业务，分拆之后“身价倍增”。做一个简单的对比：

可以看到，各个被拆分出来的物业公司享有的市盈率与市净率都远高于关联上市房企的估值水平。以碧桂园和碧桂园服务为例：目前，碧桂园的市盈率为9.62倍，市净率为2.68倍，而拆分后的碧桂园服务，其市盈率和市净率分别达到52.33倍和14.79倍。

当前，上述五家分拆上市的物业公司市值总和约840亿港元。如果不分拆上市，即这些物业公司仍留在上市房企内，则只能按照上市房企的市盈率和市净率来估值。做一个简单的还原测算：若上述五家公司都按照关联房企对应的市净率估值，当前市值总和为105亿港元；若按照关联房企对应的市盈率估值，市值总和为146亿港元。

也就是说，通过分拆上市，这五家物业公司的市值总和，比按照关联房企进行估值得到的市值总和增加了738亿港元（按市净率估值）或者687亿港元（按市盈率估值）。

分拆背后是点石成金的估值魔法。这或许有一定道理，房地产行业具有明显的周期性，高负债、重资产。而物业管理公司则具有轻资产和逆周期的属性，享受更高的估值水平在情理之中。另外，物业管理公司的现金流也更加稳定——房地产调控也无法成为业主拒缴物业管理费的理由。

但问题是，物业管理公司的故事真的那么美好吗？市场究竟应该给出多少估值？翻一翻几家物业管理公司的财报，其实想象空间并没有这么大。

抱大腿：营收依赖关联交易

即便被分拆之后，这些物业管理公司的业务仍然很难摆脱对母公司或者关联方的依赖，2017年的相关数据如下表：

佳兆业物业与碧桂园服务2017年的营收分别为6.69亿元与31.22亿元，利润分别为0.71亿元与4.4亿元，但佳兆业物业与碧桂园服务的大部分业务都来自对应的母公司佳兆业集团和碧桂园。

根据佳兆业的聆讯资料披露：截至2017年底，佳兆业物业关联方管理面积为2067.7万平方米，占管理面积总额的86.12%。而同为房企拆分出的物业公司碧桂园服务关联方管理面积最大为89.1%，而雅生活服务管理面积为57.3%，关联交易比例都不算小。

而在中国指数研究院（简称中指院）最新的中国百强物业管理公司排名中，大多物业管理公司都有着地产开发背景。下表为面包财经整理的中指院2017年中国物业百强名单中的TOP10：

从前十大物业管理公司排名也能看出，物业管理头部事实上也像是地产企业头部公司的延续。但不得不提的是，房企系物业虽然可以背靠关联房企拥有业务保障，但反过来讲也因此存在过于依赖关联房企的风险，较难向外开拓业务。

另外，由于地产开发具有周期性，一旦关联房企的新房竣工面积减少，那么物业管理企业的营收增长很可能会受到影响。

除此之外，物业公司存在另一个值得关注的问题，就是人均绩效低。

人均创收水平低下：物业公司价值被市场高估？

物业公司也是一个人力密集型的行业。尽管现金流比较稳定，但是人均绩效并不高，当运营成本上升之后，盈利能力面临被侵蚀的风险。

翻查招股书，截至2017年底，碧桂园服务员工总数高达23961人，而总营收和净利润只有31.22亿元和4.40亿元。折合人均营收和净利润分别只有13.03万元和1.84万元。

佳兆业的人均营收水平也与碧桂园在一个档次上，人均利润则更低。根据聆讯资料集披露的数据，截止2017年底佳兆业物业员工总数4285人，人均营收和利润分别为15.61万元和1.67万元。

其他几家物业公司的情况大体类似，低人均绩效已经成为行业通病，人均营收水平甚至比劳动力密集型的餐饮行业更低。以下是物业公司与部分港股餐饮类上市公司2017年的人均绩效对比：

可以看到，上表中的三家上市餐饮企业2017年的人均营收都超过了佳兆业物业与碧桂园服务。而上述三家餐饮公司中人均营收最低的呷哺呷哺，其2017年人均营收为17.28万，仍略高于佳兆业物业的15.61万元。在人均利润方面，碧桂园服务与佳兆业物业则与三家餐饮公司处在差不多的水平，均在2万元左右。

翻查招股书，碧桂园服务与佳兆业物业这两家公司的员工成本占服务总成本都在55%左右。这意味着，作为劳动密集型企业，物业公司未来很可能将面临人力成本进一步提升的压力。但是，由于目前我国的物业费定价受到相关政策限制以及需要与小区业主委员会协商等原因，物业公司想要通过提升物业费，向小区居民转移成本也没那么容易。

人均绩效低，未来将面临劳动力成本提升的压力，那么在港股上市的物业公司真的能够享有动辄高达二三十倍，甚至四五十倍的市盈率估值吗？

文末附上中美物业公司的对比情况，作为拓展知识。

中美物业公司比拼：中式拼爹与美式管家

通过上文分析，我们知道，目前中国物业公司的商业模式很多属于拼爹型，即物业公司主要依赖关联房企的业务。

但是，国外物业公司的商业模式与中国不太一样，尤其是欧美地区的物业公司，主要原因在于住房习惯不同。

以美国为例。

美国统计局数据显示，截至2014年，美国住宅约为1.34亿栋，美国家庭自己拥有房屋比率为65%，其中60%为独栋别墅，6%为联排别墅，8%为活动房屋，26%为公寓。从比例来看，美国基本不存在“小区业主共有的物理空间”。而由于别墅等产权原因，物业基本不会与开发商之间存在连带关系。所以美国物业企业经营模式较为单纯，针对单一客户出售具有竞争力的服务。

以在美国上市的FirstService为例。

FirstService是北美地区物业服务的领先者，通过两大服务平台为客户提供综合物业服务：一个是住宅平台FirstService Residential，是北美最大的住宅物业管理平台；另一个是品牌平台FirstService Brands，是北美最大的基本物业服务供应商之一。根据中信证券研报，其提供的服务主要如下：

FirstService的客户增量主要是由老客户带来的新客户源。根据该公司统计，60%的新增客户都是由老客户引流，而与客户的合同是按每年为单位续签的，也就是说，想要留住新客户，就要拼服务品质。（LZQ/CBB）

本文作者：面包财经

免责声明：本文仅供信息分享，不构成对任何人的任何投资建议。

近期，多地纷纷出台房地产新举措，楼市调控再发力，释放哪些新内涵？打击投机炒房、保障住有所居，未来房地产市场调控在保障刚需层面如何因城施策、因地制宜？

7月3日晚，《央视财经评论》邀请国务院发展研究中心研究员任兴洲以及央广财经评论员王冠做客演播室，深入解析。

多地出台楼市新举措调控再加码?

任兴洲：填补调控漏洞稳定市场预期

国务院发展研究中心研究员任兴洲：今年以来，过热的苗头又再次出现，根据调控的需要，有一些城市继续加码，另外释放了一个明显的信号，就是我们坚定的调控决心不动摇，而且要补上调控的漏洞，目的是要稳定市场的预期，而且各个地方因城施策，根据自己具体的情况来进一步完善调控措施。

王冠：保刚需堵缺口明确基调

央广财经评论员王冠：目前为止，多个密集调控的文件落地，背后是有共性的。我想为大家再梳理一下，保刚需堵缺口，明确基调，这个大的基调就是房住不炒。从去年317新政到现在，十九大明确了房子不炒到今年以来，既有明确战略的主张，也有相应的动态战术的调控，在这种情况下大家其实需要耐心，需要时间需要空间，来看到房地产市场有相应转弯的一个过程，不是直角转弯。

打击投机炒房如何因地制宜？

任兴洲：治理市场乱象提升调控效力

国务院发展研究中心研究员任兴洲：这一次7个部委的通知，关键是要治理市场上的乱象，使调控效力更强，实际上这一轮今年以来的调控出现的问题，在很大程度上是由这些乱象推波助澜的，这一次精准打击的四个方面，实际上就是市场的净化，市场环境稳定市场预期维护群众利益，这20多条里面，都是损害群众利益的，而且这一次的特点是各个部门协调动作，叫协同发力形成调控合力，这一次真要出重拳了，净化我们的市场环境，巩固调控成果。

王冠：房地产整体调控需求是“挤泡沫”

央广财经评论员王冠：今天房地产整体调控的需求就是“挤泡沫”，这个思路已经非常明确了，包括重庆两套房没还完，是不允许再给你发放贷款，除非你完全是自有资金，自有资金还要承受的风险是什么？比如说非本地户籍，非本地社保和纳税的一种屏蔽的风险。另一方面相应的，比如说，这次长沙出台4年之内不许交易的这种风险，资金沉淀的风险你也是要做好准备的。

保障住有所居如何精准发力？

任兴洲：楼市调控政策要立足当下更应着手长远

国务院发展研究中心研究员任兴洲：立足于当下，着手于长效。包括很多政策，土地、金融、税收、信息各个方面，各部门的合力，还有其他改革和房地产间的关系。比如中央和地方的财税关系，比如租赁住房租购同权的问题，包括其他改革，实际上是公共服务均等化的改革，都和房地产调控有着密切的关系。

王冠：调控进入深水区期待长效机制综合治理

央广财经评论员王冠：眼下调控进入深水区，期待长效机制综合治理，眼下更多的是非常精准的措施，然而从长效机制来看，房地产从来是一盘大棋，背后有整个货币政策，有整个的未来投资渠道，它能不能进一步拓展，包括背后以家庭财产更好地进行分配和配置，这就关系到了正在进行中的个税调整，还有地方财政的问题，地方财政如何更好开源问题。房地产不仅是盖多少房子再把它卖出去那么简单，另一方面也呼唤全社会如何能够更好形成合力，调控要不断的落地。

(央视财经)