据不完全统计，仅在北京，就已有30宗开发商全自持或部分自持的项目，而这个数字还在不断增长。不过，自持租赁项目推进艰难，成本高、投资回收慢是绕不开的问题。

随着购租并举的推进，越来越多城市推出了“只租不售”的地块，越来越多开发商转型做起了“房东”。据不完全统计，仅在北京，就已有30宗开发商全自持或部分自持的项目，而这个数字还在不断增长。这种租赁项目跟一般房屋租赁有什么不同，不少人都很感兴趣。前一段时间，万科一处名为“翡翠书院”的自持租赁项目，更是以10年180万元的租金水平引发了极大争议。但让很多人意外的是，项目首批推出的72套住房，目前出租率已达到90%。

与万科翡翠书院这种“高价”入市方式不同，记者调查发现，还有一些参与自持租赁住房项目的房企，采取了按兵不动的策略，保持观望姿态。另外，还有项目虽然开工，但租金、租期等政策，都还未确定。此前，北京规定自持租赁住房，最多只能一次性收取10年租金，这彻底堵死了部分房企“以租代售”、违规操作的空间。

自持租赁项目推进艰难，成本高、投资回收慢是绕不开的问题。那么，有没有好的解决办法呢？今年4月，证监会和住建部联合发布通知，支持发展住房租赁资产证券化，再次明确提出要试点发行房地产投资信托基金(REITs)。开发商自持物业这种模式到底行不行的通？《央视财经评论》邀请中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎和央视财经评论员刘戈做客演播室，对此做深度评论。

推进缓慢房企自持租赁难在何处？

刘戈：租售比太低是自持物业的拦路虎

央视财经评论员刘戈：租售比太低是自持物业的拦路虎，在北京、上海、深圳等一线城市的租售比差不多1.5%，一套价值1000万的房子，一年出租能拿15万，远远不如到银行活期存款的价值。二三线城市会好一些，租售比达到4%，差不多是国际通行的状态，在这种状态下，自持租赁型房子的问题就不大了，但是现在一线城市，如果开发商拿地价格很贵，最后想把它租出去的确是难度非常大。

大势所趋自持租赁出路在哪儿？

冯奎：住房租赁的短板需要尽快补齐

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：住房租赁市场有很多短板需要补齐，整个社会对住房的认识要有包容的心态，北京、上海、广州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它们的一半，租房的收益率也只有它们的50%，甚至还要更低，所以对于整个住房租赁市场要抱有宽容的态度，允许去创新。政府在这方面也要给予相应的政策，比如，德国有租赁法，日本有住宅法，我们国家也需要政府在这方面的配套跟进，共同努力提高可持续运营的能力，在这样的情况下，住房租赁机构就能够得到一个比较好的支持，积极性会越来越高。

刘戈：自持物业对开发商资金、经营要求高

央视财经评论员刘戈：如果自持物业对开发商的资金要求非常高，同时对运营管理能力的要求也非常高，开发商自有资金不够，需要从银行贷款，最后获得的回报就相对比较低，资金成本再高，就更难了。如果这时候再需要证券化和金融的支持，最后不赚钱，就玩不下去了，房东也当不成。

所以，它是有一个前提的，如果租售比这么低，那政府在卖地的时候，就不能照着售卖房产来销售了。所以，地方政府在出售土地的时候，理念和运营方式也要有变化，不能用以前的标准来论断。

冯奎：风险在风口聚集监管与培养并重

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎：风险很清楚，大中城市租赁市场刚刚培育，跟国际相比有很大的不足，和实际需要相比，国家也有很多的政策来支持住房租赁市场，同时也有很多的风险，比如配套不够的问题，还有运营能力不高的问题，同时需要人消费观念的转变，在这种前提下风口也要看到存在的很多风险。面对这样的情况，政策层面既要培育住房租赁市场，让它有一个持续的发展，同时也不能放松监管。

（来源：央视财经 微信号cctvyscj）

近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。住建部在约谈了12个城市、再次重申调控目标不动摇、力度不放松并出台6项调控措施后，近日又联合中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委开展治理房地产市场乱象专项行动，进一步显示了中央政府强化“房住不炒”、稳定市场的决心，也传递出下半年楼市调控高压将持续的政策信号。

当前部分城市的房地产市场可谓乱象丛生，有人借“人才新政”降低落户购房门槛的机会入市炒房，更有企业利用限购漏洞投机炒房，更多的人则看到了限价政策导致一二手房严重倒挂的牟利空间；有房企捂盘惜售、制造抢房假象、全款优先拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费、虚假摇号、炒卖房号、内定房源；部分中介机构则发布虚假价格信息、哄抬房价、违规提供“首付贷”、制作阴阳合同；还有部分虚假广告误导购房人，部分媒体为吸引眼球炒作渲染等。这些市场乱象已经引起了市场恐慌，加剧房价上涨预期，严重侵害普通老百姓的利益，亟待加以治理，而此次专项整治正是对各市场参与方违法违规行为的精准打击。

房地产调控是一项系统工程，维护房地产市场秩序也是一揽子工作，需要多部门联动配合，更需要地方政府大力推进和落实。这次专项整治除了以往参与过调控的银保监会、税务总局外，还联合了市场监管总局，尤其是中宣部、公安部、司法部的加入，将乱象整治的力度进一步增强，能够形成对舆论的约束和对违法行为的震慑作用，未来对专项行动实施过程中发现的违法违规行为，将依法从严惩处；对治理力度不够、政策落实不到位的地方和部门，将坚决问责，由此形成多部门共治共管的调控局面。

尽管此次专项整治行动率先在30个城市开展，但并不意味着这30个城市都有问题，也不意味着其他城市都没有问题。这30城包括北上广深等16个热点城市，还包括一些潜在热点城市、媒体曝光违法违规行为较多的地方以及一些已经在进行违法违规行为整治的城市。而长达半年的30城乱象整治行动并不是简单的市场秩序整顿和规范，到年底还将会扩大范围、全面开展，最终是要建立房地产市场监管长效机制，从而促进全国房地产市场的长期健康稳定。

由于各地乱象侧重点不同，为推进和落实整治任务，确保专项行动取得实效，部分城市还有必要出台细化的专项整治办法，特别是明确遏制投机炒房的政策措施，近期成都、长沙等地对人才落户购房政策“打补丁”及封堵限购“堵漏”等措施具有借鉴意义，这也意味着下半年楼市调控仍将保持高压态势。

(证券时报)

“地王”虽许久未现市场，但今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头。

中原地产近日发布数据显示，截至6月25日，今年50大城市合计土地出让金达17019亿，同比多卖了4839亿，涨幅达40%。其中，杭州、长沙、长春等热点城市的涨幅超过100%，济南、福州、南通、青岛则超过200%。

房企方面，大型企业总体拿地支出仍维持高位，但态度已趋理性。今年以来，热点城市土地交易价格较为平稳，溢价率普遍收窄，流标、流拍现象逐渐增多。

分析人士指出，这是库存短缺和资金链趋紧双重影响的结果。随着融资渠道进一步收窄，未来土地市场将可能进入降温通道。

二三四线城市交易旺盛

根据中原地产统计，一线城市土地交易相对冷淡，北京、上海、广州都出现土地出让金同比下降的情况，北京、广州的土地交易面积也同比有所下滑。深圳土地交易偏少，甚至没有进入前50强。

上半年土地交易旺盛的区域，主要位于热点二线城市和部分三线城市。其中，杭州成交土地1533万平方米，同比增长51%。土地出让金规模达1469亿元，同比增长119.73%，成为上半年土地出让金最高的城市。

其他二线城市中，重庆土地出让金超过800亿，苏州在700亿以上，郑州、济南均超过600亿。

部分三线城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉兴、湖州、南通的出让金均在300亿以上，同比大幅提升。徐州、菏泽也超过200亿。考虑到这些城市的地价水平无法和一二线城市相比，这种交易规模已属庞大。

土地交易旺盛的直接原因，在于地方政府推地规模加大。

按照自然资源部的要求，热点一二线城市去年纷纷制定了土地供应五年计划，其中大部分城市的供地规模都有所提升。今年以来，这些城市土地供应仍然保持旺盛水平。

如今年5月末，杭州市下城区宣布，2018年计划推出22宗地块。当地市场人士表示，这样大范围大面积集中土地推介，对下城来说是第一次。宁波也于6月初首次公布月度土地出让计划，当月共计划出让经营性用地25宗（其中住宅用地24宗），土地面积1745亩，远超去年同期。

对于三四线城市来说，大规模推地有着另外的原因。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，一方面，近年来的棚户区改造，腾出了不少优质地块；另一方面，地方政府对土地财政仍有一定程度的依赖。

他还表示，更深层原因在于这些城市的库存规模已至低位。根据上海易居研究院监测，截至2018年5月底，100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。“当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即回落到了六年前的水平。”

该机构还指出，2018年5月，100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月，比4月份的10.3个月有所下滑。而根据行业经验，合理的存销比区间应维持在12-16个月。

“存销比继续走低，也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。”该机构表示。

房企态度趋于理性

从房企角度看，对土地的需求仍然旺盛。中原地产统计显示，截至6月27日，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，今年就有30家房企拿地超过百亿，合计拿地金额高达7594亿。

其中，碧桂园土地支出已高达880亿，位居房企之首。万科为613亿，保利546亿，龙湖、中海、华润、旭辉的拿地金额都在300亿以上。

该机构还认为，如果算上并购市场，房企在拿地中的支出还将提高。

中原地产还指出，大中型房企前5月业绩普遍向好，其资金状况有所改善。加之企业对规模的追求仍然强烈，使得“调控持续加码趋势下，房企依然在明显的拿地加速过程中”。今年前5月，房企到位资金增速为5.1%，比前4月提高3个百分点，在连续三个月收窄后首度提高。

但与往年相比，房企在土地市场已经理性了许多，这直接表现为，大部分热点城市的土地溢价率出现下降。其中，今年以来杭州土地溢价率为41.63%，同比下降22个百分点；重庆的溢价率为13.95%，同比下降46个百分点；北京的土地溢价率仅为14.02%，下降51个百分点。

某大型房企西安公司负责人向21世纪经济报道记者透露，总部对区域公司的拿地预算收得很紧，从去年下半年以来，公司还没有在西安拿地。他同时认为，土地出让条件苛刻，也限制了企业的拿地热情，比如配建规模增多、限价条款严格等。

该人士表示，当前西安限价政策较为严厉，且有长期化趋势。对于在当地有一点土地储备的企业来说，现阶段更加注重利润和现金流，而非继续扩张。

受多重因素影响，今年以来，不但高价地难觅踪影，流标流拍现象也开始增多。6月28日，安徽阜阳出让三幅地块，总面积21.66万平方米，最终全部流拍。同日，北京朝阳区焦化厂的保障房项目地块因无人报价而流标，这是北京今年第7宗流标地块。

从需求端来看，未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。近期，审计署、央行等部门密集释放房地产融资层面的利空消息。多数分析人士认为，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。

同策研究院首席分析师张宏伟还指出，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大），降准也救不了这些资金面紧张的房企。

这将给房企的资金状况带来更大压力，进而影响到土地市场。多数分析人士认为，未来土地市场将继续趋于平稳和理性，交易规模可能会有所下降，低地价、低溢价率将成为常态。

国土部下属的土地勘测规划院近期也发布报告指出，“随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，住宅地价进一步收窄的预期持续。”

房地产市场调控再出重拳，全国30个城市的炒房团和“黑中介”将受到重点打击。有分析称，这30城是房地产调控的“牛鼻子”，这些城市平稳了，全国房地产市场也就平稳了。

6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

从通知来看，上述被打击对象具体有哪些违法违规行为呢？

例如，投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等；“黑中介”打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。

名单中的30个城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

中新网记者注意到，上述30城主要是一二线和部分三四线热点城市。

首先，北、上、广、深四个一线城市全部在列。

“虽然从统计局公布的5月份70个大中城市房价指数来看，北京一二手房价同比指数皆下降，且上海一二手房价同环比指数均出现下降，但依然没有被排除在外。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

其次，二线城市重点涵盖近期房价有上涨或之前曾经过热的城市。张波介绍说，例如5月份南京的一二手房价也是同环比双降，但由于楼市曾经过热，亦会被重点关注。

第三，目前房价上涨过快的三四线城市也在名单中。例如，宜昌5月的一二手房价分别同比上涨5.7%、5.1%。

“上述30城是房地产调控的‘牛鼻子’，这些城市平稳了，全国房地产市场也就平稳了。”中原地产首席分析师张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，名单中的一些城市房地产市场乱象较多，有的房价看似降了，但其实违规操作很多，猫腻也很多，所以需要进一步调控。

关于房地产市场乱象，近日，“以企业名义炒房”引起一些地方政府的重视。

6月24日，西安宣布在限购区域暂停企事业单位购买住房，此乃全国首例。紧随西安的脚步，25日和26日，长沙和杭州也快速发布了类似政策。

谈到“暂停企业买住房”的原因，西安、长沙官方均提及防止投机炒房；杭州官方则在发布相关政策时提到某项目在“摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签的情况”。

那么，七部门的专项行动是否能整治房地产乱象，对楼市又会有怎样的影响呢？

严跃进认为，此举充分体现了“房住不炒”的政策逻辑不变，也是为了确保今年下半年房地产市场稳定持续发展。总体来看，会对下半年房地产市场的秩序规范有积极作用。

张大伟指出，从房地产市场趋势看，5月全国房地产市场在前期平稳的情况下有所升温，出现了部分城市的不理性现象，预计在整顿后会有所降温。

近一时间段各种房地产收紧信号接连释放，诸如审计署发布审计报告披露地方房企违规融资问题，再如棚改政策收紧，以及近日国家发改委剑指房企海外发债，规范海外融资渠道。对此，分析人士认为，继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后，境外融资这个蓄水池也开始紧缩，对于资金密集型的房地产行业来说，资金再遭紧箍咒，叠加影响无疑重大，预计三四季度房企资金链会更加紧张。

融资渠道接连收紧

日前，国家发展改革委、财政部联合发布了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(下称《通知》)。

对于《通知》发布的主要背景，6月27日，国家发改委相关负责人表示，近两年，注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。但是，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。

从具体管控做法上来看，值得关注的一点是，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，加强企业外债风险管控力度，无疑会减少外债发行的规模，同时也会限制海外地产的投资，对于很多房企的境外融资将形成制约效应，接下来资金方面的压力会有所上升。

防范金融风险政策之下，政府对于融资渠道的管控，愈发严格与规范。一周前，审计署针对金融风险防控等突出问题予以审计并发布报告。报告披露，3家金融机构9家大型国有银行，违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

在业内人士看来，虽然这份审计报告披露的违规内容是2018年之前的，但是对于当下仍对违规金融手段抱有幻想的房企，将起到震慑作用。

开拓多元化融资渠道缓解压力

海外融资收紧，对于房企的影响将有多大？

根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况显示，2018年4月，房企融资总额折合人民币共计769.12亿元，其中境外发债354.13亿元，远高于3月份的193.44亿元。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

不过，在业内人士看来，即便政策不收紧，受到汇率、发行利率等影响，房企海外发债的规模也在下降。5月份，40家房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%。

有证券机构分析师表示，总的来说，房企对于外债依赖度并不是很高，仅个别企业发债规模占比超30%，目前主要的融资渠道还是银行贷款。而且此次收紧不是不让发，而是规范资金的流向以及加强企业资质审核，影响并不是很大。

即便如此，今年房企的资金压力仍不容小觑，全方位融资渠道收紧，又面临着2015年和2016年公司债在今年将进入集中兑付高峰。

重重压力下，房企何去何从？业内人士指出，提高周转、快速回笼资金，这是今年房企应对资金和高杠杆风险的关键。

另一方面，也有企业在尝试开拓多元化的融资渠道，除了不少以租赁之名发布资产证券化产品外。最近，信托等非标融资渠道重启。据同策研究院数据显示，5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资，融资总额达113.54亿元，环比增加687.94%。

中新社北京6月29日电 (王庆凯)贝壳研究院(原链家研究院)29日发布的《2018年下半年房地产市场展望》预计，下半年中国二手房市场将呈趋稳或下行状态；调控政策仍将偏紧，行政性调控短期难以退出，但市场对调控的“抵抗力”正在增强。

报告认为，当前楼市调控面临一些问题，如市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强，导致调控的边际效果不断减弱。

贝壳研究院首席分析师许小乐预计，下半年调控政策依然偏紧。

报告指出，中国二手房市场出现分化，下半年市场行动力弱于下行压力。许小乐举例称，前期调控彻底的上海及经历多轮加码的成都，市场均处在下行通道中；而调控政策相对宽松的城市，再辅以人才引进政策，市场表现出较明显升温迹象，如重庆、长沙、西安等；调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。

报告认为，房贷利率将继续当前高位或有进一步提升的可能。加之企业融资将继续受限，棚改力度高位放缓，人才引进等政策短期影响消散，下半年楼市下行压力略大。

许小乐表示，棚改力度减弱，但部分房企三四线城市拿地热情不减，因此要警惕部分三四线城市的库存风险。

报告认为，当前中国楼市机会与风险并存。中国即将进入二次城市化阶段，即大城市化+城市圈化，部分二线城市及重点城市周边的三四线城市是未来的机会点。消费升级阶段让品质住宅亦成为机会点所在。(完)

限制企业购房是抑制部分非刚性需求的重要举措，这将为扩大供给满足刚性需求留下更大想象空间。

昨日，关于九龙仓珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现3家企业同时中签的情况，杭州住房保障和房产管理局通知，在杭州住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。6月24日、25日，西安、长沙也先后出台政策，暂停企业在限购区域内购买商品住房。

此前，长沙、杭州、西安、上海和南京等多个城市采取了“摇号购房”方式。其中企业也能参与“摇号购房”。但“摇号购房”却问题频出，引发公平性质疑。

因为企业能参与“摇号购房”，一些外地投机客或没有购房资格的人便能轻而易举地获得购房资格。这无疑加剧了住房供需的进一步失衡。同时，也让原本有摇号资格的刚需一族大大减少中签机会，是为不公。此外，企业的资金实力、融资渠道是个人无法比拟的，是为另一不公。

随着城镇化水平的提升，土地资源日渐稀缺，房价不断上涨，供给不足；在购房需求仍然增长的现实语境中，住房供需矛盾无疑加剧。从需求端来说，房地产刚性需求是无法调控的，而且应该积极去满足。但非刚性需求却是一个无底洞，姑且不论是否会引发金融风险的隐患，就单从供给角度来看，在获利预期之下，恐怕增加再多的供给可能也无法满足，正所谓沟壑难填。

问题是，刚性需求并非导致如今我国住房供求矛盾的关键，投资投机性需求才是罪魁祸首。在严格实施限购政策之后，从个人购房的角度来说，投资投机性需求已经基本被堵住，但企业假如能够购房，显然有利于投资投机性需求开辟出另一条“光明大道”，必然形成政策“管涌”，从而导致房地产调控政策被架空。

这些并非杞人忧天，而是已经发生的事实。前不久，审计署发布的2017年工作报告直指上市公司炒房乱象。数据显示，截至2018年第一季度，投资房地产的上市公司数量已经增加至1655家，总共持有投资性房地产市值高达9904.17亿元。非上市公司持有投资性房地产市值虽然未披露，但也应是不小的数值。

因此，必须坚决抑制非刚需住房需求，回归刚性住房需求，限制企业购房就是抑制部分非刚性需求的重要举措之一，从而为扩大供给满足刚性需求留下更大空间。

就此而言，出台暂停企业在限购区域购房的政策，至少有三个好处：一是有助于实现“摇号购房”的公平性，防止企业与刚需争夺购房资格，加剧刚需购房的摇号难度；二是防止有人以企业名义投资炒房，西安市房管局负责人明确表示，这是为了“防止以企业名义投机炒房”，应该是有很强的指向性；三是抑制部分非刚需购房需求，从而改善住房市场供需平衡。

也因此，一些地方政府出台限制企业购房的政策，不仅是及时的，而且很有必要。

近日，国家发改委有关负责人指出，将规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。业内人士指出，近两年房企融资规模不断创新高，高负债已受到各方关注。在此背景下，随着海内外融资难度的加大，负债增幅的收缩，房企“去杠杆”进入深水区。

根据WIND数据统计，截至6月28日，今年内地房企发行的海外债券达78只，发行规模为2111亿元，与2017年同期的1293亿元相比增幅达63%。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房地产企业销售业绩虽然持续向好，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

近日，绿地香港发布公告称，其与瑞士信贷、汇丰等机构就发行本金金额为2亿美元债券签订认购协议。事实上，仅今年5月，万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉、万达、阳光城、富力、时代地产等多家房企均向发改委提出海外发债备案。

评级机构东方金诚首席工商分析师朱林表示，从今年新发行债券利率来看，78只债券剔除可转债，平均利率为7.1%左右。这意味着，在发行额不断提高的同时，房企资金成本也不断上涨。

朱林认为，国际局势复杂多变，限制房地产海外融资，有利于防范偿付风险。 事实上，在房企海外融资受限之前，境内融资已明显收紧。同策咨询研究院的统计数据，今年5月，重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元，环比上月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来新低。

6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。

朱林认为，在地产融资受限进一步加剧的背景下，盘活账面资产加大结构产品融资是大势所趋。他建议，房地产企业需要加快去库存节奏，加快销售回笼资金，改善现金流，恢复部分内源融资能力。

近两年来，部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加

引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺

国家发展改革委、财政部日前联合印发了《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(以下简称《通知》)。国家发展改革委有关负责人就《通知》相关背景、具体要求及下一步工作思路等话题，接受了经济日报记者采访。

自2015年9月份起，国家发展改革委启动实施了企业外债备案登记制管理改革。2017年我国企业境外发债总计达2358亿美元。今年前5个月，企业境外发债992亿美元，同比基本持平。

“不过，我们也注意到，近两年来部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。”该负责人表示，这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，申请发债规模与自身实力不相匹配；有的缺乏以项目自身收入偿还贷款的能力，部分企业缺乏外汇收入来源，抵御汇率波动风险的能力较弱。

“目前，企业境外发债主要存在三方面问题：一是境外发债主体结构有待进一步优化。比如地方城投公司评级整体较低，房地产企业境外发债规模增长较快等；二是企业境外发债风险防控需要加强，部分企业资信情况一般，外债偿还能力受到关注；三是部门之间外债管理协调配合机制有待完善。”该负责人说。

为解决上述问题，《通知》明确了“控制总量、优化结构、服务实体、审慎推进、防范风险”的外债管理原则，从健全本外币全口径外债和资本流动审慎管理框架体系、合理控制外债总量规模、优化外债结构等方面着力防范外债风险。

“首先着力优化外债结构，重点支持一批综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构赴境外发债。”该负责人表示，引导资金投向创新发展、绿色发展、新兴产业、高端制造业以及乡村振兴、京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”建设和国际产能合作等重点领域项目，加大对实体经济的支持力度，有力推进供给侧结构性改革和新旧动能转换，推动经济高质量发展。

其次要规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。同时，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

再次要督促指导市场主体和中介机构主动加强国际资本市场分析研判，合理配置资产负债，优化币种和久期匹配。引导企业使用货币互换、掉期、远期外汇、期权等衍生产品防范汇率风险，降低债务成本，增强偿付能力。

“目前，有关部门正在制定《企业发行外债登记管理办法》。”该负责人透露，该办法在总结外债备案登记两年多来实行效果的基础上，进一步完善备案登记申报方式和办理程序，不搞变相行政审批，防止自由裁量，为企业跨境融资提供更多便利。

据介绍，《通知》要求拟举借外债企业具有完善的公司治理结构、管理决策机制和财务管理制度，实现实体化运营，同时企业要加强外债的“借、用、还”全过程管理。同时，规范拟举借企业外债信息的披露，在相关文件中要明确举借债务由发债企业作为独立法人负责偿还。同时，引导拟举借外债企业关注外汇市场变化，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，有效防控外债风险。

该负责人表示，为确保《通知》有效贯彻执行，发展改革委等部门将加强外债信息汇总和事中事后监管，明确违规约束措施，规范备案登记管理。同时，完善部门间协同监管机制，以进一步强化监管统筹，加强信用惩戒处罚力度。据悉，境外发债违规企业及相关中介机构将实行“三次警示制度”，根据企业违规次数分别采取约谈、通报以及暂停外债备案登记或参与发行外债资格等惩戒措施。

本市疏堵工程重点项目万泉河桥区匝道完善工程昨天完工通车，实现四环路内环与万泉河快速路出京方向的快速转换，从而有效缓解万泉河桥区交通拥堵。本报记者 潘之望摄

本报讯(记者 孙宏阳)经过15个月的紧张施工，本市疏堵工程重点项目万泉河桥区匝道完善工程昨日完工通车。通过这条新建匝道，市民由西四环去往北五环不必再走辅路，等3个红绿灯，高峰期通行时间由20分钟缩短至3分钟到5分钟。

昨日11时，施工人员挪开匝道口的锥桶，万泉河桥西向北匝道正式开通。记者在现场看到，匝道入口处及急弯处均铺设了深红色减速带，由于匝道转弯半径较小，因此限速为每小时30公里。

市交通委路政局项目管理中心主任杨秀峰介绍，万泉河桥位于西北四环与万泉河快速路相交处，改造前是一个三层定向部分互通式立交。此前由于该立交桥缺少西向北定向匝道，因此从西四环去北五环方向，需通过桥区辅路上的3处灯控路口实现，高峰时段拥堵严重。

此次疏堵工程中，新建了一条西向北远引匝道，车辆从西四环内环主路进入匝道之后，先向右转，再经过180度转弯掉头往北，最后在万泉河桥上会入万泉河快速路，实现四环路内环与万泉河快速路出京方向的快速转换，从而缓解万泉河桥区交通拥堵。

据介绍，市交通委路政局经过多次方案论证，确定了匝道改造方案，该项目去年3月17日开工建设。匝道全长1.41公里，路面宽8.5米，设置1条车道，高峰时通行能力在每小时1000辆左右。

除万泉河桥区疏堵工程，海淀区今年同步开展的疏堵项目超过10项，重点地区包括香山、五彩城、软件园等。

关于香山地区疏堵工程，海淀区市政管委主任助理任海琼介绍，目前香山地区已实现停车场数据智能化管理，通往香山的进出口安装了停车诱导信息，市民还可以通过手机地图线上查询香山地区停车场实时状况。此外，为减少上山车流造成拥堵，今后香山山上停车位将做减量处理。节假日等高峰时段杰王府路实行单向通行。下一步，香山地区将在外围开放停车资源，解决停车难问题。