新京报讯 （记者邓琦 实习生王雨晴）记者昨日从北京市住建委获悉，新版《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，已在“首都之窗”网站（www.beijing.gov.cn）和市住建委官网（http://zjw.beijing.gov.cn/）正式向社会公开征求意见。征求意见期间为7月27日至8月5日。

现行多版本租赁合同“合一”

目前北京使用的租赁合同版本是2008年版的《北京市房屋租赁合同》，此次新版合同一个最显著的变化，是不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，而涉及经纪服务的内容则纳入到经纪服务合同。

本次征求意见的示范文本适用范围也更具针对性。《北京市住房租赁合同》明确适用于北京市行政区域内国有土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房（不包括公共租赁住房、直管公房）。《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》则适用于房屋，包括但不限于住房。

此外，该合同在法律框架内尽可能地引导当事人主张自己的合法权利。包括：未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金；同时，合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金；承租人应当在合同解除后约定时间内搬离；以及合同当事人单方解除合同的具体情形等。

分租需写明人数和房间居住面积

相比2008年版，新版合同还对房屋租赁形式等内容进行了细化完善。

新合同出租房屋的信息要填写房屋坐落、建筑面积、层数、房屋平面图、户型、房产证或不动产权证编号、房屋所有权人姓名等内容。在现行的合同里，房屋层数、房屋平面图、几室几厅的户型等都不用填。

此外，出租人和承租人的个人信息填写内容也更加细化，包括姓名、户籍所在地、证件类型和号码、出生日期、通讯地址等详细信息。

新的合同示范文本还新增了“房屋租赁形式”的内容。明确提出，房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

合同还要写明房屋是整租还是分租。整租要写明房屋居住几人，最多不超过几人；分租要写明分租房间居住面积多少平方米，居住人数为几人，最多不超过几人。

合同还规定，房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

在“租赁期限及交付”方面，租赁期满，出租人不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权，原承租人存在重大违约行为的除外。

■ 专家解读

新版合同直击住房租赁痛点

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，制定《北京市住房租赁合同》系列示范文本，是落实“租购并举”、规范住房租赁的又一项具体举措。北京的住房租赁市场近年来发展很快，也存在一些损害当事人权益、制约市场健康发展的矛盾问题，比如虚假房源、群租、随意涨租、恶意扣留押金、擅自驱逐租客等。

陈志说，合同示范文本直击当前住房租赁市场痛点，反映了市场实际需要。目的也很明确，就是要通过营造安全诚信、公开透明、规范有序的市场环境，吸引越来越多的人通过租房实现住有所居、安居宜居，使“租”的作用更加凸显。

北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，《北京市住房租赁合同》等示范文本对于稳定租赁关系具有重要意义。

新版合同约定条款更为具体也更有针对性，比如对于涨租、解除合同、押金收取及退还、优先购买权等内容都设定了专门的条款，通过明确的条款内容可以有效地引导当事人公平合理地缔约，引导当事人稳定租金和租期，尤其是对于保障在大多数情况下处于相对弱势一方的承租人非常有益。

(新京报)

2018年上半年，中国资产证券化市场延续了快速发展的迅猛增长势头，发行规模超过6000亿元，同比增长42%，市场存量资产规模突破2万亿元。

近日中央国债登记结算有限责任公司（中债登）发布了《2018年上半年资产证券化发展报告》（下称《报告》）。今年上半年，全国共发行资产证券化（ABS）产品6867.22 亿元, 同比增长42.08%，市场存量为 2.37亿元，同比增长 61.38%。

今年上半年，全国共发行资产证券化（ABS）市场存量为 2.37亿元，同比增长 61.38%。

其中，信贷资产支持证券(以下简称“信贷ABS”)发行3051.47 亿元，同比增长59.61%，占发行总量的44.44%；存量为1.06万亿元，同比增长61.09%，占市场总量的44.77%。企业资产支持证券(以下简称“企业ABS”)发行3447.77亿元，同比增长22.79%, 占发行总量的50.21%；存量为12054.17亿元，同比增长56.22%, 占市场总量的50.87%；资产支持票据(以下简称“ABN”)发行 367.98亿元，同比增长223.70%，占发行总量的5.36%；存量为1034.48亿元，同比增长170.40%，占市场总量的4.37%。

从上半年情况来看，企业ABS仍然是市场规模最大的品种，但是发行规模增速大幅下降。相比之下，信贷ABS显著升温，发行量和存量的同比增速双双超越企业ABS，存量首次超越1万亿元。

信贷ABS中，上半年个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)出现爆发式增长，发行1965.42亿元，同比增长402%，占信贷ABS发行量的比重升至64.41%；个人汽车抵押贷款支持证券（Auto-ABS）和公司信贷类资产支持证券(CLO)分别发行372.86亿元和356.51亿元，同比分别下降11.25%和48.26%，占信贷ABS发行量的12.22%和11.68%；信用卡贷款ABS和消费性贷款ABS分别发行190.72亿元和121.37亿元，同比分别增长128.13%和71.35%，占信贷ABS发行量的6.25%和3.98%；不良贷款ABS发行44.61亿元，同比下降13.63%，占信贷ABS发行量的1.46%。

上半年个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)出现爆发式增长，发行1965.42亿元，同比增长402%。

继2017年取代CLO成为发行量最大的信贷ABS品种后，2018年上半年RMBS扩容进一步提速，发行量超过2017年全年水平，发行规模占信贷ABS的大半壁江山。RMBS产品供需两旺是发行井喷的主要原因。个人住房贷款需求持续高企，叠加银行贷款额度紧缺以及资本金压力，推升了银行发行RMBS的意愿。

值得一提的是，今年4月兴业银行发行“兴元2018年第一期个人住房抵押贷款资产支持 证券”，规模79.49亿元，优先A1档证券获境外投资者认购，是首只通过“债券通”机制引入境外投资者的RMBS产品。

企业ABS产品中，应收账款、租赁租金、小额贷款和企业债权类ABS产品上半年发行规模较大，分别为980.09亿元、567.87亿元、460.32亿元和450.91亿元，占企业ABS 发行量的28.43%、16.47%、13.35%和13.08%；信托受益权、融资融券债权、保理融资债权和REITs分别发行335.94亿元、243亿元、204.12亿元和97.81亿元，占企业ABS 发行量的9.74%、7.05%、5.92%和2.84%，其中融资融券债权ABS发行量同比大增11.15倍；此外, 由商业地产抵押贷款、基础设施收费、委托贷款和PPP项目ABS组成的其他类产品合计发行107.71亿元，占3.12%。值得注意的是，企业ABS中金融债权ABS占60%以上。

2018年上半年发行的资产证券化产品仍以高信用等级产品为主。除次级档以外，上半年发行的信贷ABS产品均为AA+和AAA评级，发行额为2569.84亿元，占信贷ABS发行总量的84%，不良贷款ABS均获AAA评级；企业ABS产品中，信用评级为AA及 以上的高等级产品发行额为3120.88亿元，占企业ABS发行总量的90%。

(澎湃新闻)

近日，中青旅控股股份有限公司（600138.SH，以下简称“中青旅”）公告表示，终止受让古北水镇项目20%股权重大资产重组事项，原因是转让方终止挂牌。

早在7月7日，中青旅披露的重大资产购买预案显示，中青旅及其控股子公司乌镇旅游拟通过北京产权交易所参与受让北京能源集团有限责任公司（以下简称“京能集团”）持有的古北水镇20%股权。

让外界颇为关注的是，中青旅在此次股权受让事项中前后态度发生了180度大转变。根据预案披露，京能集团就转让事项以书面方式征询古北水镇其他股东的意见时，中青旅和其控股子公司乌镇旅游投出了反对票，其他三位股东均表示同意转让。

《中国经营报》记者就受让古北水镇20%股权一事致电致函中青旅董秘办采访，但截至发稿未获回复。记者同时联系转让方京能集团询问终止挂牌的原因，集团办一位工作人员表示领导近期繁忙，暂不接受采访，相关信息以此前北京产权交易所的公开挂牌信息为准。

股权受让“一波三折”后终止

工商信息显示，中青旅是古北水镇第一大股东，直接和间接持股合计41.29%，IDG资本持股38.71%为第二大股东，京能集团持股20%为第三大股东。根据工商信息变更记录，古北水镇成立后多次增资引进投资者，其中京能集团在2012年出资2亿元增资入股古北水镇，后又两度增资，总计增资超过3亿元，最终合计持股20%。

今年6月27日，京能集团在北京产权交易所公开挂牌转让古北水镇20%股权，转让底价为17亿元，意向受让方须在受让资格确认后3个工作日内支付5亿元的交易保证金。

7月7日，中青旅方面发布公告表示，中青旅及其控股子公司乌镇旅游拟通过北京产权交易所参与受让京能集团持有的古北水镇20%股权，如果古北水镇股权受让成功，中青旅将合计持有古北水镇超过50%股权。

中青旅方面认为，该笔交易可以促进双方在客户服务能力、管理模式、品牌等方面进一步整合，发挥协同效应。而事实上，2010年中青旅与密云区政府合作开发古北水镇项目之初，就宣称是复制乌镇模式。

自中青旅表露出接盘意向后，相继有多家券商对其给予了增持评级。华泰证券研究院梅昕撰文分析指出，长期看好两大古镇增长潜力和资源整合空间，维持买入评级。

“因为这个事情一直是中青旅‘上面’（光大集团）在撮合，本身涉及很多利益纠葛，比较复杂，公司都没有正面回答交易所的问题，比较敏感。”一位不愿具名的券商人士告诉记者。他补充说：“大家都想要这20%股权，最终股权怎么变化牵扯到很多方面，比如京能集团想卖17亿元，大家可能会觉得有点贵，说法比较多，所以比较复杂。”

上交所的问询函中也提到了转让价格。中青旅的交易预案披露，截至评估基准日2017年6月30日，古北水镇100%股东权益价值为65.71亿元，较账面净资产32.61亿元增值33.09亿元，增值率为101.49%。与此同时，北京产权交易所挂牌信息显示，古北水镇20%股权的转让底价为17亿元，高于相应份额的股权评估价值，上交所要求中青旅补充说明资产评估增值的原因及合理性。

值得一提的是，中青旅发布的重大资产重组预案显示，京能集团在北京产权交易所挂牌转让股权之前，以书面方式征询古北水镇其他股东的意见，征询结果为三家同意转让，两家不同意转让，分别为中青旅及其控股的乌镇旅游。但6月27日正式挂牌后，中青旅方面又在7月7日公告称计划受让该笔股权。

上交所就中青旅态度转变的原因做了问询，要求其补充说明不同意本次古北水镇的股权转让事宜，又拟参与本次股权认购的原因。中青旅方面在终止该重大事项重组的公告中表示，因交易终止，便不再回复上交所问询。

7月19日，北京市产权交易公告称，7月18日收到京能集团提交的终止转让申请，并根据相关规定终结该项目。上述公告发出后，中青旅方面随后也公告回应表示，该重大资产重组事项“存在终止可能”，直到7月23日，中青旅方面正式宣布终止。

记者就该笔股权转让事项相关问题联系京能集团和中青旅方面采访，但双方均未回应。

古北水镇一季度净利亏损1657万元

根据公告，中青旅计划17亿元受让古北水镇20%股权，必须是现金交易。

中青旅2017年度报告显示，截至2017年底，其资产总计约130.21亿元，总负债合计55.34亿元，期末现金及现金等价物余额约为11.60亿元。2018年一季度报告显示，中青旅账面货币资金余额为9.16亿元。

中青旅方面在披露交易预案的同时，公告表示要向光大银行申请贷款以筹集资金，作为受让京能集团持有的古北水镇股权的资金，并拟向控股股东中国青旅集团公司申请为这笔贷款提供担保。

华泰证券研报分析称，预计通过银行贷款筹资将不少于7.8亿元，以7%的资金成本计算，财务费用不少于5460万元，若中青旅成功受让古北水镇20%股权，有望贡献权益利润5560万元，扣除财务费用，短期看此次交易对中青旅利润增厚有限。长期来看，光大集团方面多次表示将全力支持大旅游板块，今年初以来持续赴海南、四川、河北等多地开展战略合作，旅游为重点合作领域，不排除集团后续有新旅游项目落地，中青旅为集团旗下唯一旅游实业公司，有望受益项目推进及资源整合。

然而，随着中青旅公告宣布终止重大资产购买，也终结了外界诸多猜想。

让中青旅在是否接盘上十分“纠结”的古北水镇，财务表现目前仍不稳定，景区运营或尚未达到预期。早在古北水镇项目建设初期，中青旅就在公告中表示，预计景区建成并进入成熟运营期后的经营目标是实现年接待游客400万人次，旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节庆旅游的重要目的地。

2018 年第一季度，古北水镇景区实现营业收入为1.6亿元，净利润亏损1657万元。但就全年数据而言，古北水镇景区对中青旅净利润贡献为正。数据显示，古北水镇2016年度和2017年度归属于母公司股东的净利润分别为2.09亿元和1.14亿元，呈现一定幅度的波动。

2017 年，古北水镇景区实现营业收入9.79 亿元，同比增长35.16%，实现净利润1.14亿元，全年累计接待游客275.36 万人次，同比增长12.89%。

根据中青旅2017年度报告，该公司2017年全年营业收入为110.2亿元，其中景区运营收入约为15.96亿元，在八项主营业务中占比约为14%，毛利率则高达82.34%。

(中国经营报V房产)

时隔10年，北京租房合同迎来大修。昨日，市住建委、市工商局就《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，正式向社会公开征求意见。

新版住房租赁合同不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。更重要的是，租房时常遇到的假房源、涨房租、押金难退、维修难等问题，新版合同均有约束条款。

真房源

房东要出示房产证

租房的第一环节是找房，而找房过程中常遇到虚假房源的问题。

为了保障真房源，征求意见稿明确，签订本合同前，双方当事人应当出示有效身份证件，房东还应当向租户出示房屋所有权证书或其他房屋合法来源证明原件；房屋登记为共有的，应当提供共有人同意出租的证明；转租房屋的，应当提供原房东同意转租的证明；接受委托出租房屋的，应当提供房东的授权委托书。

需要提醒租户的是，签合同时要仔细看其中涉及房源的关键信息，包括位置、面积、户型、权属等基本情况。房东在将房子委托给中介进行出租时，也需要严格说明房子的位置、面积、登记用途等；租户在委托中介帮忙找房子时，也可以明确有意向的房屋要求，比如房子的位置、户型、面积、建成年份，甚至是有没有装修、有没有电梯。

更重要的是，合同在约定的权利义务上也有说明：房东在把房源委托给中介时，也要保证对委托出租房屋具有合法出租的权利，并确保出租意愿的真实性，提供房屋所有权证书或其他房屋合法来源证明等有关资料。

退押金

未抵扣须3个工作日内退还

找到了房子，双方就需要详细沟通交易细节，钱是其中的关键。

租房过程中，未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期限内单方面提高租金；合同提前解除的，房东应在合同解除后约定期限内退还已收但尚未发生的租金。

另一笔钱是押金。住房租赁合同明确，押金除用于抵扣租户应交而未交的租金、费用以及租户应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还租户。

其实，押金难退主要是双方常常纠结于房屋和相关物品的损坏问题。那么，房子有问题责任在谁？钱由谁出？征求意见稿披露：对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非租户原因而导致的损毁，租户应当及时通知房东修复。房东应当在接到租户通知后在约定期限内进行维修。逾期不维修的，租户可代为维修，费用由房东承担。因维修、更换影响租户使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。

不过，如果因租户保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，租户应当负责维修、更换或承担赔偿责任。

禁群租

提前约定最多住几人

根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定，房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

区别于过去，这一条款写入了新版租房合同。于是，无论整租还是合租，居住人数都是要提前约定的。其中，整租时会约定好房屋居住人数和最高上限。合租时也会明确分租的房间面积、居住人数，并划定最高居住人数上限。

至于一些房源打隔断问题，合同增加了相应条款：房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

咋解约？

提前30日书面通知租户

征求意见稿显示，租赁期满，房东不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知租户；继续出租的，同等条件下原租户享有优先承租权，原租户存在重大违约行为的除外。

除了正常的协商解除合同外，还有一些情况是可以单方解除合同的。如果房东迟延交付房屋达到约定时间的，交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使租户无法正常使用的或危及租户安全、健康的，不承担约定的维修义务或不缴纳应当由房东承担的各项费用、致使租户无法正常使用房屋的，租户可提出解约。

如果租户不按照约定支付租金达到约定期限的，欠缴各类费用达约定数额的，擅自将房屋转租的，擅自改变房屋用途的，单间实际居住人数和人均居住面积不符合本市相关规定的，拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部规划布局的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的，房东可提出解约。

与此同时，如果房东未按约定时间交付房屋或返还租户的租金、押金的，或者租户不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及租户未按约定时间交还房屋的，应按约定标准支付违约金。采取暴力、威胁等强制方式驱逐租户，或者未经租户同意擅自进入出租房屋的，也应按约定标准支付违约金。

中新网客户端北京7月28日电 (记者 邱宇)共有产权房，顾名思义，就是购房者和政府共同拥有房子的产权。

中新网记者梳理发现，目前，北京、上海、南京、福州、烟台等地都有这种房子，其他城市也在跟进。这些城市共有产权房的共同特点是：产权共有、价格低、照顾无房者、限售。

近期，北京接连出台针对共有产权房的一些政策，有几个共有产权房项目正在网申。下面就以北京为例，看一下共有产权房的优势和弊端。

北京正在网申的共有产权房。图片来源：北京住建委官网

花160万住320万的房子

举个例子，一套80平米的共有产权房，购房者可以购买50%的产权，售价是2万元/平米。这样，购房者花160万买了这套房子，政府持有的部分也值160万，它的市场价是320万。

也就是说，可以花160万住320万的房子，拥有一半的产权。

比普通商品房便宜很多

共有产权房到底有多便宜呢？

以7月26日开始网申的北京大兴区绿地·兴景苑共有产权住房为例，根据大兴区住建委官网信息，其均价是1.75万元/平米。而相邻的商品房海珀云翡，链家APP数据显示，均价高达7.5万元。

假设上述两个项目的房屋面积都是80平米，那么购买海珀云翡需要花600万，而购买绿地·兴景苑共有产权房只需花140万，便宜460万！

不过，兴景苑的购房者只拥有40%的产权，而且据了解，其户型没有一些普通商品房那么好。

绿地·兴景苑户型图之一。来源：北京市大兴区住建委官网。

商贷最低首付30%

共有产权房的首付比例比普通商品房低一点。近日，央行营业管理部联合北京市四部门下发通知：

如果共有产权房是首套房，则最低首付比例是30%；如果不是，那么最低首付比例是60%。

这样的话，购买一套200万元的共有产权房，至少要付60万首付。

上面是指商贷的情况，记者了解到，如果是公积金贷款，共有产权房的最低首付比例是20%。买200万元的共有产权房，至少要付40万首付。

非京籍也能申请

那么，什么样的人能申请共有产权房？根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》：

一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

二是申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员在北京市均无住房。

各区还有各自的相关要求，会在项目公告中写明。

近日，北京发布新政，对符合条件的人才给予购买共有产权房相关的支持。值得注意的是，从上面的政策来看，非京籍也可以申请共有产权房。

申请上的概率大吗？

不同位置的共有产权房，申请难度差别很大。

根据北京市住建委官网信息，今年2月摇号的中铁碧桂园共有产权房，在海淀区永丰产业基地，位置不错。29380户摇号抢616套房子，摇上的概率大约是2%。

今年1月选房完毕的延庆区东关天润·和丽嘉苑，距离市区较远，8710户抢620套，概率约为7%。

5年后才能卖

拿到共有产权房的不动产权证满5年之后，才可以按照市场价格转让产权份额。

谁能购买？根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，同等价格条件下，代持机构可以优先购买。如果代持机构放弃优先购买权，那么其他符合共有产权住房购买条件的家庭也可以买。

购买之后，房屋产权性质仍是“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

在业内人士看来，共有产权住房基本没有投资属性，这也符合“房住不炒”的调控原则。

最后，从位置来看，与普通商品房相比，共有产权房相对偏远。

有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。然而，伴随开发企业自持商品房逐渐入市，一些“以租代售”的违规行为不断出现。近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场“明租实售”行为。专家表示，一系列政策出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将会是一个热点市场。

“政策的出台和当前租赁市场全面发展提速有关。此类政策利好未来自持型物业落地，总体上利好房地产长效机制的推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，这也是为了防范“明租实售”现象。对于违规做法，企业将会面临限制拿地、将可售房源调整为租赁房源、缴纳违约金等惩罚。

目前，在高额利润刺激下，总有一些开发商绞尽脑汁钻政策空子，通过打“擦边球”的方式，将租期较长的租赁房源变相卖给消费者，一度受到相关部门的约谈与处理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重点。

自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共同点，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

有数据显示，2018年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的10余个一二线城市均搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。

从租房需求来看，2018年上半年全国重点一二线城市租房需求量均有明显上涨，上海、南京二季度租房需求量同比涨幅为70.66%、69.38%，分别领跑一二线城市。

安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前很多城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为居住权保障不可或缺的重要支撑。

与土地供应积极因素相应的是，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房的潜在供应来源，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。但是，必须要加强对开发商自持项目的管控，避免“以租代售”情况出现。

严跃进表示，从天津此类政策来看，租赁市场发展的速度会加快。考虑到此前杭州也有类似版本的政策，预计全国各类城市都会对此类自持概念的住房形成更规范的政策指导。

“未来租赁依然会是重要的政策红利点，在增加租赁土地供给量的基础上，各地方政府或出台政策鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持，针对金融支持住房租赁市场的相关政策也会同步落地。”张波说。

导读

活跃在长租公寓市场中的资金共有六类，分别是风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、互联网金融、租金收益权等债权ABS、类REITs。

“中国租房租赁相当于桑塔纳时代，美国是宝马奔驰时代。”近日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，在谈及租赁话题时，中国REITS联盟秘书长王刚如此表示。

在同一场合，新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于资产回报率低，做长租公寓不利于企业的高周转，企业很难将精力投入租赁市场。

这种表态道出了中国长租公寓领域一个颇为尴尬的现实。一方面，政策层面的支持力度空前强大，各路资本进入这一领域，试图一展身手；另一方面，投资回报率低、融资成本高，导致长租公寓面临较大的盈利难题。

租售并举是构建住房制度的一个重要方面，其现实需求和市场前景都堪称庞大。虽然不同背景的运营商都在这一领域投入了重金，但从业者普遍认为，提高运营能力、探索出合适的盈利模式，仍是未来长期的主题。

多路资本竞逐“风口”

自2015年开始，中央政府就不断出台相关政策，支持并规范租赁市场的发展。其间，租赁政策出现的频率之高前所未有。除租赁市场的专项政策外，监管层还在城镇化、消费升级等相关政策中提及租赁市场。此外，有关租赁市场的表态，还出现在2015年至2017年的中央经济工作会议，2016年至2018年的两会政府工作报告中。

党的十九大报告更是提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，将租购并举作为住房制度的一个重要方面。

在中央政策的指导下，截至2018年6月底，全国超过40城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。

地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则。

政策不断出台背后，是行业不断扩大的现实。根据贝壳研究院的测算，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。由于婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大，预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。

欧阳捷也表示，未来一线城市的租赁市场占比会达到50%以上，二线城市会达到30%以上。未来租赁市场的规模会达到26亿平方米，其中机构占到50%，私人住房占到50%。

机构对租赁市场的介入，从2010年以后便大规模出现。根据贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》），目前市场共有5类长租公寓运营商，按运营商背景划分，为创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。

以优家、魔方公寓为代表的创业系介入市场较早，有着较强的运营能力，且很多品牌已融资多轮；房企系介入市场较晚，但资金实力和房源能力不可小觑；中介系品牌以自如、相寓、红璞公寓为主，分别脱胎于链家、我爱我家、世联行等经纪公司，运营和获客能力同样强大。其中，自如管理的房屋规模达到60万间，成为目前国内规模最大的长租公寓运营商。

《白皮书》指出，活跃在这一市场中的资金共有六类，分别是风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、互联网金融、租金收益权等债权ABS、类REITs。

由于行业盈利模式的困境，风险投资曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融资渠道。而行业一直“千呼万唤”的REITs，至今尚未真正实现。

盈利模式难题待破

前述两个融资渠道的困境，恰恰折射出行业盈利模式的难题。“现在长租公寓的收益率（净资金/资产价格），一线城市是1%，二线城市2%，太低了。但借贷成本是6%到7%，完全是倒挂的。”王刚表示。

“目前看不到长租公寓的盈利模式。”欧阳捷直言。

根据他的测算，按照租赁的方式运营，上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话，投资回报率也仅为3%到4%，无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。保利公寓管理有限公司总经理方琳也指出，租赁行业是“典型的微利行业”。

这一观点与《白皮书》不谋而合。根据白皮书的结论，当前国内无风险利率定价接近2%，而住宅REITs在扣除运营成本后，租金回报率仅为2%-3%。这种低回报，使持有机构及投资者普遍缺乏热情。

欧阳捷表示，作为开发商，新城在长租公寓方面只是试水，“（长租公寓）不是我们的战略机会点，目前还不是”。他指出，房企布局长租公寓领域，一方面是提前布局这一蓝海领域，另一方面，住宅用地配建的自持型地块较多，企业必须整体拿下。

与房企不同，机构运营商对这一行业的盈利前景相对乐观。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，集中式长租公寓的盈利周期在6到7年，分散式的平均盈利点是4.2年。他指出，产品和服务是盈利的核心，规模效应和网络效应则会助力。

但这一观点仅限于理论层面。到目前为止，尚未有长租公寓品牌宣布整体盈利。相反，根据《白皮书》的统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%。

近期，21世纪产业研究院发布《2018中国长租公寓TOP10》，通过对2017年以来“阵亡”的11家知名长租公寓品牌的研究发现，有9家是由于资金链断裂、经营不善而造成，这一方面反映出运营能力对于长租公寓运营商的重要性，另一方面也说明，在盈利能力不足、难以形成稳定现金流的情况下，很多长租公寓品牌仍然高度依赖融资。

对于租赁市场的盈利模式，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，提高租金收益率并不意味着提高租金。她表示，就中国的现实而言，应该降低土地价格，从而使运营商的成本得以下降。“企业的利益必须要考虑，原来有一大批招拍挂的土地，改成长租公寓是无法改的。”

长租公寓同时也需要金融支持，她表示，“资产证券化，REITs和消费金融、租赁贷款这块要有强有力的政策支持，否则很难实现十几万亿的市场规模。”

本报记者 张敏 三亚报道 （编辑：黄锴）

编者按

从1998到2018，过去的20年，房地产是影响经济和社会最大的行业。毁誉随行，风雨成蹊。沉淀后的反思，是时候了。

过去一年，从限购限价限贷限商限售，所有的调控都有一个清晰的指向：住房必须回归它的居住属性。在房住不炒的原则下，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，成为不可逆转的选择。

2018年，是中国房地产市场的“机制建设年”。住房租赁市场建设全面展开，共有产权深入探索，房地产税制改革正在路上。新一轮制度变革的深度，堪比1998年的住房体制改革，“住有所居”的愿景，就是满足“人民日益增长的美好生活需要”的重要内容。

一批主流房企正在用“最适合自己的打开方式”，开启一场美好生活新实验。在规模化的目标下，市场份额日益集中。商品住宅开发整体增长放缓，房企在城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合方面，开启了新的航道。文化、娱乐、旅游、体育、教育、健康、养老，产业链的内涵从未像今天这般丰富。

如果说，机制变革更多与自上而下的顶层设计有关，那么，房企以及更多行业“玩家”为此开启的美好生活新实验，就是一场自下而上的多元探索。2018年7月，海南，博鳌·21世纪房地产论坛为这场多元探索与炫酷实验，搭建了一个绚丽缤纷的舞台。

导读

除了住房制度的重建，房地产市场的健康发展也需要一系列配套制度的助力。

2018年7月22日-23日，博鳌·21世纪房地产论坛迎来了它18岁的成年礼。自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。而博鳌·21世纪房地产论坛见证了这期间所有的成长、辉煌、曲折、阵痛以及争议；从进化论到相对论，从激荡到重构，从平衡到变革，市场伴随焦虑前行。

过去20年，涉及房地产行业的调控政策不断，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题。随着中国经济步入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

“未来一段时间需要同时追求量和质，适应老百姓对美好生活不断增长的需要。我认为，中国的房地产开发还有比较长的好光景。” 国务院发展研究中心REITs 课题组组长、中房集团理事长孟晓苏表示。

高房价之困

1998年，是中国楼市发展的跨时代标志。中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》，福利分房寿终正寝，住宅商品化时代全面开启。

“在朱熔基总理的推动之下，住房建设、住房分配很快进入市场经济轨道，住房、汽车和与此相关联的基础设施建设成为居民消费的新三大件，推动中国经济成功的转型。房地产业的发展，不仅仅改善了居住的条件，而且带动了众多产业的发展。”中房集团理事长孟晓苏说。

20年来，中国房地产市场轨迎来高速发展时代。然而，人们居住条件得到改善的同时，一路攀升的房价也让越来越多有住房需求的人扼腕叹息。当下，房住不炒成为调控主线，“强监管”和“去杠杆”已是中国楼市的主基调。

明确的调控目标之下，市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生就注意到，从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。“上半年房地产行业，个人贷款从2017年1月的最高点出现大幅下滑。但是上半年，土地出让金26941亿元，同比增长了43%，这一增长主要来自三四线城市。跟土地相关的税收大幅度上涨达到了9799亿元，加上土地出让金2.6万亿元，达到了3.647万亿元，而地区政府其他的全部收入是4.46万亿元。”

调控手段主要集中于供求两端，而这似乎也让中国房地产市场陷入行政命令大于自由竞争的阶段。中国经济体制改革研究会副会长樊纲也坦言，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，我国可以采取短期的调控手段，其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。“但这不是长期的办法，这是扭曲经济，扭曲供求关系，所以需要尽快用长效机制将它替下来。”

高房价之困也多被怪于于货币政策。樊纲的看法是，货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。高房价需要从供给端考虑，是供给端不足导致的价格上涨。小城市大量供地，属于违背城市化规律，违背人的迁徙规律，迁移是人们追求美好生活的重要方式。

无疑，在房住不炒的原则下，建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，已经成为必然的选择。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，开展分类调控，因城施策，要对供应的全谱系进行分解。住房供给，应当满足人“住有所居”的需求，做好社会政策托底的保障供给。另一方面，必须健康发展住房的市场轨，要通过包括房地产税在内的有效手段进行调节，一味的打压式调控是不妥的。

除了住房制度的重建，房地产市场的健康发展也需要一系列配套制度的助力。“长效机制说起来容易，做起来难。住房制度和住房供给是社会问题的总和，因此长效机制的建立不仅仅是‘两多一举’的制度，税收、土地、金融都要建立长效机制。” 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌如是说。

聂梅生表示，目前中国房地产制度正在经历第四阶段。“第一阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革；第二阶段是土地招拍挂之后的思路，以商品住宅解决保障房的问题，也就是以市场化方式解决经济适用房；第三阶段是政府加大保障房力度。我们现在在经历房改的第四阶段，即租购并举。”她认为，从房地产历程来看，租购并举是根本性房改，主要围绕地根、银根和税收展开。对于每年销售额达到十几万亿的产业，由售转租，需要强有力的金融支持，而建立长租市场的融资机制，必须从租赁金融和消费金融两方面着手，具体路径包括出台资产证券化、落地REITs基金等。

多元探索

抛开经济学基本逻辑，预期导演着市场的潮涨潮落。

从上世纪90年代以来，中国经历了一轮长期的房地产热潮，飙升的房价问题也引发了中国房地产泡沫将重蹈日本覆辙的论断，曾研究日本产业政策两年多的中国社科院大学城乡建设经济系主任陈淮对此进行了否定。“日本的经济停滞并非是上世纪80年代末，1989年到1991年，这三年是日本停滞前景气的三年，日本是在九十年代的初中期后开始发生经济增速停滞，原因实际上和房子盖多了或者房价上涨是没有关系的。”他称，日本经济增速停滞的原因有三个，一是原有的技术路线走到头，二是区域上“过疏化”，三是宏观调控政策上摇摆不定。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认同日本的房地产泡沫没有可参考性，原因在于除日本外，难以找出第二个发生过类似现象的国度，作为孤本而盲目类比论证是不具说服力的，“不能将日本的问题，或类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度”。

业内普遍认为，房地产的红利期依然存在。

钟伟认为，随着人口总量的增长，人口的迁移，新生儿的出生，未来十年每年商品房需求量为1000万-1500万套，所以户均住宅已经饱和的看法与常识相悖。

在樊纲看来，虽然目前我国住房自有率比较高，农村是100%，小城镇70%—80%，大城市也达到了70%—80%，但是我国的城镇化仍处于初级阶段，大量的迁移性需求仍然有巨大的释放空间。“55%的人在城市，大量的人口还在迁移，怎么迁移？农村的到县城，县城到地级市，地级市到省会，省会到大城市，年轻的毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子，但是需要新的房子，因为人们在迁移。”

任志强也表示，“这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从去年接近于17亿平方米的销售业绩降到了16亿、15亿、14亿平方米，它仍然是一个巨大市场。16亿（平方米）左右的大市场在全世界来说仍然是巨大的，仍然有利可为。”

无疑，在变革的背景下，作为城市化推进的主力军及得益者，房地产业已经走到了时代转折点上。当下，人民日益增长的美好住居需求为中国楼市翻开了新的篇章。聂梅生认为，“在经济良性发展的基础上，如果经济继续向好，向美好生活进军必然是房地产业下一阶段的重要主题。”

如今，地产红利的获取有了新的产生途径。“从企业的角度，红利的集中会从空间的制造变成内容的提升，消费者将从投资行为变成人居行为，对于美好生活的向往，将会支撑红利持续的成长。” 山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅称。

当然，房地产市场的发展前景并不仅仅局限于住宅市场，顾云昌定义的“楼宇经济”为这片红海打开了进一步的想象空间。“住房是以销售为主，楼宇经济则强调投资经营。我们的梦想是住房市场这条巨龙可以平稳向前发展，楼宇经济也同样要经营好。”

“房地产本身就是载体，我们是生产载体和空间的，用以产生新兴产业和美好生活。文化旅游地产这些都是新兴地产，即楼宇经济。繁荣楼宇经济能够进一步稳定住房市场，今后十年要朝这个方向努力。”

在规模为王的战略目标下，房地产市场份额日益集中，商品住宅开发整体增长放缓，来自需求和消费升级的动力也驱使众多企业摆脱惯性，伴随阵痛开启城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合等新的航道。一场“美好生活”争夺战已经在房地产领域倏然展开，实现从开发到服务、从房屋到生活的真正转向，必将是房地产行业下半场的主旋律。

“如果说，机制变革更多与自上而下的顶层设计有关，那么，房企以及更多行业‘玩家’为此开启的美好生活新实验，就是一场自下而上的多元探索。” 南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军的话掷地有声。

张晓梅称，“万事都有周期，而万事也都有亏损的时候。行业中，所有优秀的企业，没有任何一家企业是靠惯性存活百年的，这（需要）在不同的拐点到来的时候，不断的应对。”

潮平风正，两岸壮阔，且看房地产如何扬帆美好住居新航海！

本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道 （编辑：黄锴）

宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动，但与此同时，房地产调控也再度加码。

据中原地产统计数据显示，就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内，楼市调控已经累计超过220次。

7月27日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受21世纪经济报道记者采访时认为，从7月央行连续在公开市场净投放以来，楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看，7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日，日均用户浏览量下降的城市占比相对更高，其中用户浏览量上升的城市包括，郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%，下降较为明显的城市包括，成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

不过，张波认为，央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用，热点城市的降温依然在持续，但是对于房企的影响却是不容忽视的 ，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

严防市场“燥热”

关于货币政策与房地产之间的关系，中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述：货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策，而另一边则是房地产调控维持高压模式。

7月23日，国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施。

具体操作层面已有动作。7月23日，央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，对冲当日1700亿元逆回购到期量后，实现净投放3320亿元。就在前一周，7月16日至19日，央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作，对冲逆回购到期量后，累计实现净投放5400亿元。

微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知，但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计，7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

21世纪经济报道记者注意到，个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日，福建宁德市发布通知，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是，7月份各地出台的调控政策中，包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

政策微调“加热”效应有限

7月27日，中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价已经出现异动，逢涨必查，这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因；另外，最近货币政策逐渐宽松，各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

7月23日，REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度，6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度，一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%；一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升；二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨，且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度，一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%，涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加，6月份，二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

不过，市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看，通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现，一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势，例如北京下降了9.4%，上海下降了11.4%，但也有部分城市流量小幅上升，例如苏州上升了2.0%，天津上升了4.3%，哈尔滨上升了4.9%。

张波认为，在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下，货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，调控的压力会增大。受此影响，房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

张波认为，房地产调控将进入“边打边调”。即，“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台，精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞，但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言，“货币政策的松紧适度基本与房地产无关，政策还是会严控资金流向房地产，指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过，房地产行业上下游都有水了，房企大面积渴死也就不太容易。”

楼市调控仍不能放松

调控趋紧是业内整体判断，张大伟预计，2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“房住不炒”的逻辑仍然不会变，部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出，不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

在继续严格调控的趋势下，降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称，“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看，购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势，虽然在5月稍有回调，但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台，尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期，热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

欧阳捷表示，在出口、消费增速大概率下降的趋势下，固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整，既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险，也要防止打压过猛导致预期大跌。

因宏观政策微调，业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会，比如购房需求还是比较强劲的，这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

21世纪经济报道记者注意到，严厉调控之下，房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明，以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道 （编辑：张星）

主持人孙华：本周举行的国务院常务会议要求保持宏观政策稳定，财政政策要更有效服务实体经济，更有力服务宏观大局，积极财政政策要更加积极。对此，财政部副部长刘伟表示，根据新的形势判断可以微调，再增加一些政策措施的配置，做一些加法服务实体经济。另外，减税降费是积极财政政策的一个重要着力点。如何“加减法”，今日本报给予详细解读。

专家表示，税收制度作为基本经济制度，不仅要能够调节收入分配，增加人民群众的获得感，还应服务于国家经济发展战略，促进国家发展

■本报记者 包兴安

7月28日，个人所得税法修正案草案对外公开征求意见“满月”。自6月29日公开征求意见以来,受到公众高度关注和参与，截至7月27日记者发稿，仅中国人大网公开征求意见系统就收到129182条意见。此外，不少专家、学者通过邮寄的方式将意见送至全国人大常委会法制工作委员会。

“我们小组提交了6点意见。草案中个税起征点标准、综合征收的范围、最高边际税率、专项附加扣除的执行细节仍需进一步修改。”长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者说。

他是上海金融与法律研究院个税法修正案讨论小组成员之一。近日，该小组提交了一份《对个人所得税法修正案草案的建言》引起了社会关注。

“我们建议，降低个税的最高边际税率至30%，提高免征额至8000元，扩大各档税率的级距，将劳务报酬等所得减除20%的费用后再纳入综合所得，全面降低税负、简化税率。”王长勇说，税收制度作为基本经济制度，不仅要能够调节收入分配，增加人民群众的获得感，还应服务于国家经济发展战略，促进国家发展。

中汇（浙江）税务师事务所（下称中汇税务）提交的意见也建议，将“综合所得”最高税率45%降为30%左右。中汇税务认为，多年的实践证明，名义税率太高，逃避税的手段就会丛生，结果反而征不到税。降低税率，加强对高收入群体的征管力度，会提高高收入群体的税法遵从度，结果会扩大税基，增加税收。

个人所得税修正案增加了专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息和住房租金等的支出。

王长勇建议，赡养老人应该纳入到专项附加扣除范围，参考发达国家的经验，子女教育、住房负担、赡养老人等专项附加扣除采用标准扣除方法，而不能采用凭发票、按项扣除的机制。继续教育、大病医疗等项目，无法标准化扣除，可以采用凭发票、按“项”扣除的机制。

中汇税务建议，将当年未抵扣完的专项及专项附加扣除费用予以以后年度递延抵扣。比如大病医疗可能发生数额非常巨大，纳税人当年度综合所得根本不够支付该费用，通过举债看病，接下去的数年时间需要攒钱还债。因此，只允许其在专项附加扣除费用发生当年度扣除的规定并不合理，并不能真正达到此次个税修正的减负目的。

“增加专项附加扣除，等于个税起征点在5000元基础上又做了进一步提高，个人家庭通过个税改革获益的程度将会大大提高。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示，个税改革的关键在于公平性、合理性和实效性，需要进一步增强我国本已非常薄弱的纳税观念和意识，达到个人、国家、社会相互间的利益公平。

普华永道中国个人所得税服务合伙人朱锦华对《证券日报》记者表示，虽然目前公布的只是税改草案说明，但已能充分感受此次个税改革的历史性突破。新的税制必将带来深远影响。税改后，前所未有的综合征税制度，必然会对工资薪金月度扣缴，个人12万年度申报等现有做法带来重大变革。新的征管制度将是税务机关、扣缴义务人和个人纳税人责权利的再平衡，我们相信将是按月预（扣）缴、年度汇总、多退少补相结合的新型征管机制。税务机关也将依托先进的科技手段和多部门信息交换共享加强个税监管。企业和个人需关注后续扣缴申报义务以及个人年度自行申报制度等方面具体规定的出台。

朱锦华认为，税改丰富了纳税人可以享受的扣除项目，对每个纳税人都有切身影响。与此同时，扣除项目的增加使税务机关从征管角度面临着新的挑战，对企业之后履行扣缴义务也将带来影响。因此，需要特别关注后续针对各项扣除的适用范围、扣除方式及额度、凭证要求等的具体规定。在此基础上，企业应及时完善内控制度及程序，包括增加或修订相关人事、财务政策等。