7月26日，“2018亚太房地产租赁峰会”上，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在会上指出，目前，我国住房租赁市场规模超1万亿，预计2025年住房租赁市场规模将超过3万亿、一二线核心城市长租公寓市场规模将超3000亿。

在她看来，未来，租赁市场的发展将呈现两大变化：一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，租售同权、租房可办居住证、可积分等，会有相应的政策关注。

2017年中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

2018年4月，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展租房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产证券价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

蔡云称，有关鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地。在打造多层次住房结构的房地产政策指向下，各地的住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。

对于房地产租赁市场的前景分析，租赁市场是一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。潜在空间巨大。

不过，在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，长租公寓在发展过程中仍存在不少问题。其中之一是房地产企业租金回报率低。陈晟称，租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，广州1.69%。

与此同时，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%，增值税抵扣后需要缴纳5%~6%，整体税率接近17%~18%。

此外，陈晟表示，租赁企业融资成本也较高。普通的ABS融资带来高昂的资金成本，而REITs可以解决租金回报低无法覆盖融资成本高的难题。

上海源涞实业有限公司总裁陈昱彤在会上也表示，虽然政策和市场对长租公寓ABS呈努力的态势，但是要做成长租公寓ABS对于创业型企业以及轻资产企业而言比较困难，还有一段很长的路要走。

蔡云表示，房地产市场已经由增量时代步入存量时代，随着楼市调控升级以及信贷政策收紧，租赁市场已经迎来了其“黄金时代”，各类长租公寓品牌也如雨后春笋般涌现。

蔡云指出，政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好，长租公寓+互联网、长租公寓+金融、长租公寓+生活服务等创新模式将不断涌现，在实现规范化、标准化的基础上向精细化发展演进。发展租赁市场是当前住房制度改革的核心内容，未来发展租赁市场的力度也会强化。

今年以来，房企拿地积极，全国热点城市土地市场成交火热。中原地产数据显示，截至7月23日，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企拿地合计金额高达10940亿元。同时，50个热点城市卖地超过2万亿元。业内人士分析认为，全国多城市土地成交依然处于高位。大量房企进入三四线城市拿地，在一定程度上推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

三四线城市土地市场活跃

2018年，尽管全国多地房地产调控持续收紧，但土地市场依旧火热。据中原地产数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，50个城市中有25个城市是三四线城市。

从中原数据可以看出，杭州、重庆和北京位列卖地出让金前三名。其中，杭州土地出让金收入达1987.27亿元，同比上涨149.28%；重庆高达943.36亿元，同比上涨26.75%；北京达到826.72亿元，同比下降29.29%。

除上述三个城市外，郑州、天津、武汉、成都等13个城市卖地超过500亿元。此外，卖地超过200亿元的城市有39个，包括佛山市、常州市等18个三四线城市。

另据诸葛找房数据显示，2018年上半年，全国国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%，增速比上年同期扩大9个百分点，国有经营建设用地共成交33837宗，成交土地面积为110864万平米。

对今年的土地市场，中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。其中出现流标的地块有多重复杂的属性。不过，最近信托等资金监管严格，也导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。但近期，三四线城市土地市场明显活跃，大量的房企进入三四线城市拿地，也在一定程度上推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

中型房企积极抢地

虽然2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至7月23日，房企拿地数据依然积极，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企拿地合计金额高达10940亿元，其中拿地超过200亿的房企就多达19家。

中原地产研究中心数据显示，碧桂园、恒大、保利等公司权益拿地总价居于前列。截至7月23日，碧桂园拿地366块，权益规划建筑面积达到4365.98万米，权益拿地总价达到1086.03亿元，拿地均价为2487元/平米，无论拿地数量、规划面积和拿地总价，碧桂园均位于榜首。恒大权益拿地金额位于第十，但公司拿地楼面价格仅为1880元/平米，为该50城拿地楼面价最低位，下沉三四线城市趋势较为明显。

对此，张大伟表示，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为抢地的主流企业。

不过，在张大伟看来，随着调控持续，部分城市房地产调控已开始影响房企销售，发债等渠道也可能继续收紧。在这样的背景下，2018年下半年大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，土地市场的溢价率也会有所降低，以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，目前已回落至13%。

采写/新京报记者 张建

若一年后不具备复牌条件，或将成为首家因业绩审计被港交所强制摘牌的内地房企

7月20日，已经停牌超过两年的明发集团（国际）有限公司发布公告称，如果不能在2019年7月31日前达成全部复牌条件，同时令港交所信纳而恢复股份买卖，联交所上市部将建议联交所上市委员会展开取消其上市地位的程序。

从目前来看，港交所只给明发集团最多12个月的时间，如果不能按照港交所规定如期补救并复牌，那么明发或将成为第一个因业绩审计问题而被港交所强制摘牌的内地房企。

关联交易多，多期业绩未刊发

明发集团创始于1994年，于2009年11月在香港联交所正式挂牌上市，先后在厦门、南京等地投资开发了明发国际新城、明发海景苑、明丽山庄、明发滨江新城、明发珍珠泉度假村、明发国际工业原料城等楼盘。

截至今年6月30日，明发实现未经审核合同销售总额约人民币96亿元，较2017年同期的61亿元上升约57.4%。其中，南京区域的贡献最大，销售金额为39.308亿元。

明发之所以面临明年或被摘牌的风险，事发于其2015年年度业绩。明发集团由于未按时披露2015年年度报告，公司股票自2016年4月开始停牌至今。从公司2015年业绩公告看，公司审计师无法对公司的年度报告发表意见，主要是由于公司关联交易较多所致。

在明发集团2016年5月发布复牌条件公告中显示，公司需对核数师指出的事宜进行适当调查，披露调查的结果，评估对明发集团的财务及运营状况构成的影响，并采取合适补救措施；处理2015年年度业绩之审核保留意见；披露所有对股东及投资者而言属重大的资料，以评估明发集团状况。只有符合以上3点要求，才能获准复牌。

值得注意的是，据2016年8月31日的公告，福建省纪委对公司董事长兼实际控制人黄焕明展开调查，随后黄焕明于当年9月7日重返工作岗位。同年11月，明发集团委任朱健宏为独立非执行董事、提名委员会及薪酬委员会的成员，希望朱健宏能提供复牌意见。

然而，自首次停牌后，明发集团始终未能实现复牌，相关中报及年报也未能如期刊发。

仅有一年复牌准备时间

值得注意的是，今年5月25日，港交所披露了针对摘牌及上市规则的相关修订，新修订的上市规则将于8月1日正式生效。新修内容中最吸人眼球的一点即为除牌规则：港交所可在上市公司持续停牌18个月后，将其除牌。

对明发集团而言，港交所只给其最多12个月时间。公告称，如果不能在2019年7月31日前达成全部复牌条件，同时令港交所信纳而恢复股份买卖，则联交所上市部将建议联交所上市委员会展开取消其上市地位的程序。这意味着，如果不能按照港交所规定如期补救并复牌，明发或将成为第一个因业绩审计问题而被港交所强制摘牌的内地房企。

对此，协纵策略管理集团创始人黄立冲称，过去上市公司停牌后可支撑3-5年不退市。现在港交所为打击借壳，开始对壳公司，即已经停牌没有业务活动的公司勒令停牌。按照新规，类似明发集团这种已停牌超1年的，如果一年内不复牌，就要永久除牌。

在央视财经评论员薛建雄看来，明发集团应该先把账务理清，以保证上市公司账务的合理合规。

记者注意到，在港交所发布新规后，今年6月28日，明发集团发布公告称，公司独立法证会计师正进行调查的实质部分已接近完成，相信调查报告将于2018年7月底前备妥，调查报告将随之呈交审核委员会审议，公司将继续复牌条件的准备工作。

不过，黄立冲指出，明发集团复牌的难点在于，作为上市公司，不把审计报告审出来、不把历史责任理顺，就没有办法复牌，但要把历史问题说清楚，对明发集团而言，或存在较大的困难。

截至发稿时，新京报记者未得到明发集团对复牌进度事宜的回应。

采写/新京报记者 张晓兰

股权质押是指公司股东以股票作为质押物向质押方融入资金，并定期支付利息。当出质人到期不能履行债务时，质押方可以依照约定处置股票。在融资难的背景下，越来越多的上市房企选择股权质押的方式融资，其中泛海国际、阳光城等房企的股权质押比例已经超过50%。股权质押是资本市场常见的融资方式，但是隐藏的风险也逐渐浮于水面。

房地产行业股票质押规模占比居A股首位

近期，泰禾投资率先进行“减负”，一周两次发布股票解除质押公告。

7月19日，泰禾投资将9143万股股份解除质押，占其所持股份比例的15%。此前的7月12日，3057万股股票解除质押，占其所持股份比例的5.01%。两次解除质押之后，泰禾集团的股权质押比例为54.38%，大股东质押率依然在90%以上。

不仅仅是泰禾集团，在融资难的背景下，房地产行业已经成为股权质押比例高的“高危区”。多数上市房企股权质押比例已经超过50%。

据wind数据显示，截至7月25日，股票质押比例超过50%的房企有银亿股份（83.11%）、泛海控股（71.83%）、新光圆成（67.93%）、九鼎投资（67.22%）、皇庭国际（64.18%）、粤泰股份（63%）、财信发展（61.06%）、粤泰股份（63%）、海航基础（60.10%）、阳光城（60.05%）、新华联（59.66%）、万通地产（58.49%）、嘉凯城（56.35%）、泰禾集团（54.38%）、中洲控股（53.91%）。

此外，房企中大股东质押率较高的房企包括万科、绿地控股、新城控股，大股东质押率分别为100%、77.95%、57.33%。万科A的第三大股东为宝能旗下钜盛华，其质押率为100%，但由于非第一、二大股东质押，整体累计质押比例并不高。而绿地控股也为第一大股东质押。

不仅是单个房企，据川财证券研究报告，从各行业的股票质押规模占A股整体股票质押规模的占比来看，房地产行业已经跃升为第一位。

高质押背后的融资困境

房企对股权质押融资依赖度增强，也反映了房企其他融资渠道的收紧。

自2016年“9·30”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。

一方面传统融资渠道收紧，融资成本高涨、融资门槛高，另一方面，房企还面临着高负债率、集中偿债的压力。

截至目前，A股上市房企整体负债率已接近80%，其中33家房企负债率高于80%。此外，由于2015年和2016年的房企发债潮，2018年开始进入集中偿付期，往后两年压力更大。

克而瑞分析师朱一鸣表示，股权质押对于房企的控股股东来说，大部分是融资需求，一般来说，与该企业的负债率有较大关系，即负债率较高的房企，股权质押的需求较高，承担的风险较大。

“疯狂”股权质押被叫停

股权质押融资虽然能解资金之渴，但是，对房企来讲也是一把双刃剑。

为了防范风险，金融机构对于质押的个股，一般都设有质押率、预警线、平仓线等。一般来讲，股权质押的预警线是借出本金的160%，平仓线是本金的140%。在市场急剧下跌的情况下，质押股票的市值急剧下降，股票质押将面临平仓风险。

控股股东或许还面临着失去公司控股权的局面，公司的盈利状况也可能持续恶化。

目前，在宏观政策趋严的情况下，房地产市场不确定性增强，从近期的股票走势来看，多数上市房企的股票在低谷徘徊。

易居智库研究总监严跃进也认为：“在股价下跌等情况下，股权质押融资容易产生问题，若此类融资的规模过大，也易引起各类股东的质疑。”

不过，就目前的市场情况看，朱一鸣认为系统风险发生的可能性并不大。据其分析：“股权质押危机的本质是股价持续大幅下跌。虽然房地产板块短期跌幅较大，但股价已经基本反映近期不断产生的利空，总体估值较低，未来不存在继续大幅下跌的空间。因此，房企不存在大规模股权质押危机，但不排除个别边缘小型房企出现问题。”

朱一鸣补充道：“即使股价继续大幅下跌，股权质押风险也总体可控。房企的资产质量和流动资金均远高于那些依赖政府补贴、自身经营不佳的企业，比如环保、新能源等行业的企业。房企可以不断补充质押物或流动资金来避免股份平仓风险。房企的资产主要是土地以及现金等，只要不出现房价大幅下跌的情况，资产质量将始终保持较高水平。”

不过，目前股权质押隐藏风险已引起监管层的注意。今年年初，《股票质押式回购交易及登记结算业务办法（2018年修订）》正式实施，其中明确股票质押率上限不得超过60%，单一证券公司、单一资管产品作为融出方接受单只A股股票质押比例分别不得超过30%、15%，单只A股股票市场整体质押比例不超过50%。

在新规则的运行下，“疯狂”的股权质押也被叫停，而此前质押比例较高的房企将无法进行新的股权质押融资。

本版采写/新京报记者 徐倩

地产商转型城市运营商如火如荼，除了长租公寓之外，不少地产公司盯上了医疗养老、大健康领域，纷纷砸钱投资医院等机构设施。

其中，高端医疗是地产资本青睐的细分领域。继恒大在海南开业国际医院之后，富力地产也宣布在广州番禺建一所国际医院。

传统业务天花板已现、政策鼓励支持是地产资本大幅介入医疗的大背景。

几年前，万科董事会主席郁亮便宣称房地产进入了白银时代；自2013年开始，我国相继推出多项有利于民营医疗发展的政策。

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前已有超过20家房地产商涉足医疗、大健康，拟投资金额达数千亿，实际投资也逼近千亿。

富力的医疗版图

7月21日，富力地产与美国加州大学洛杉矶分校医疗中心（简称UCLA Health）合作的新型国际医院——广州富力国际医院·UCLA附属医院在广州番禺正式动工。

据富力方面介绍，这是UCLA Health首次与中国房企达成战略合作，也是富力多元化运营之路的又一重要节点。

UCLA Health在医疗技术和学术科研上均处于世界顶级水平，位列美国国立卫生研究院研究资助名单的前10名，在2018年QS世界大学医学专业排名第七。

位于番禺的富力国际医院占地4万平方米，将搭建癌症护理、心血管、老年病等五大中心，以及心脏病与心血管外科、妇女与儿童健康、骨科等17个科室。

富力地产集团副总经理兼医疗健康产业管理公司总经理庄启明表示，医院预计总投资额不少于30亿元，争取在两年到两年半建好，目标人群是国内高端人群或需要高端医疗服务的病人。

庄启明认为，国内高端医疗需求很大。“中国医疗市场现在占GDP的3.5%，将来会达到6%到7%，其中高端医疗和高端医疗企业在国内医疗市场是最欠缺的。” 他进一步指出，商业保险的普及可以推动高端医疗的消费。

富力对医疗的布局由来已久。2015年，与暨南大学附属医院合作的富力红树湾医院已开业。

2017年，富力与UCLA Health和Medpoint确定双方共建合作医院；同年，富力医疗健康产业管理公司成立。

未来，富力将布局全国重点城市及片区，通过“中心医院+卫星诊所”模式，形成城市医疗网络。

投资高端医疗的不止富力一家。2016年初，万达宣布与英国国际医院集团(简称“IHG”)在北京签订合作协议，万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌(中文名为“英慈万达国际医院”)。

今年2月28日，恒大集团下属全资子公司恒大健康集团与美国布莱根和妇女医院（BWH）共建的“博鳌恒大国际医院”正式开业，BWH是哈佛医学院第二大附属教学医院。

“博鳌恒大国际医院旨在成为世界最顶级的肿瘤专科医院。”恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧表示。

地产资本的算盘

据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，已有万科、万达、恒大等近30家开发商，以投资新设或收购的方式，涉足医疗地产开发、医院投资运营、医药器械与服务、非诊疗服务等四大领域。现入局资本已近千亿。

其中，大量投资集中在医疗地产开发和医院投资运营，投资方主要为万达、恒大、万科、世荣兆业等这类主流开发商；而另外两大类的投资方主要为宜华健康、盛运医疗这类非主流开发商。

“地产商进军医疗，本质上是业务多元化发展，寻找新的利润增长点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进26日对记者称。

相比房地产，医疗行业发展潜力巨大。2017年新房市场的销售金额达到创新高的13.37万亿元，业内多认为这将是一个峰值，未来很难超越。反观医疗，2016年国务院《健康中国2030年规划纲要》文件提出，我国健康服务业总规模在2020年将超过8万亿元，在2030年将达到16万亿元。

此外，“医疗也属于国家鼓励民营资本积极介入的领域，有较多盈余资金的房企会进行投资。” 严跃进说。

更关键的是，房企开发医疗项目，还能通过和其他房地产产品的组合带来品牌溢价。“比如有医疗体系配套的养老产品品质会更高。可能从医疗这块没赚到钱，但从整个集团来讲是划算的。”中原地产研究咨询部总监宋会雍分析。

恒大等公司通过开发医疗养老项目来进行产品组合，恒大健康近期已相继在多地拿地，布局医疗养老项目。

去年12月22日，其在江苏扬中以8.4亿元竞得总建筑面积21.39万平方米的5宗地块；今年1月19日，恒大健康再次在湖南湘潭竞得5宗地块使用权，总建筑面积58.6万平方米，成交金额约6.99亿元。

从投资回报来看，严跃进认为医疗行业的投资回报未来会超过地产开发。

“虽然民营医院现在没有办法和公立医院相提并论，但民营医院基本上也不会亏损的。”宋会雍则表示，带有垄断性质、需求紧缺的医疗不会亏损。

不过，由于房企的非专业出身，投资医疗很多时候会通过并购方式进行，需警惕投资无底洞及风险。

严跃进指出，虽然医疗潜在的市场很大，但当前家庭消费支出中健康领域消费占比不高。

对房企来说，投资医疗、健康行业会带来很多经营成本的增加，目前真正做好医疗产业的企业还不多。

多位业界人士指出，以恒大、绿地、华润置地、万科、富力等为代表的地产资本介入医疗、大健康领域后，将极大地影响国内医疗和健康产业的格局。

本报记者 张晓玲 实习生 黎玉莹 深圳、广州报道

7月23日国务院常务会议的内容，让不少人感到兴奋、激动，包括（或者说尤其是）房地产从业人员。

内容很丰富，许多人盯住的是这几个词：积极财政政策要更加积极，稳健货币政策要松紧适度。如果再结合当天人民日报的一篇文章来读（去杠杆将转向稳杠杆），就更有意思了。

虽然，之前央行降准释放7000亿流动性，前两天有关部门发布资管新规细则等，话里话外都强调，惠及（针对）的是中小微实体企业，但还是挡不住地产从业人员的遐想。毕竟，过往多年，各种流动性曲折流入房地产的故事，几天几夜也讲不完。

说实话，就我个人来说，与其担心释放的流动性流入房地产，还不如忧虑它们被无可救药的债务平台、僵尸企业吞噬。你应该明白我讲的是哪两类现实物体。其结果，必然要损害过去一年来中央在这两个领域去杠杆的成绩。

关于去杠杆的力度和成效，有些不同看法也正常，毕竟立场、视角不同。但“稳杠杆”不等于停止去杠杆。我个人的理解和希望是，保持现有去杠杆的力度，可以暂时不再加码，但绝不能往回走。否则一定是前功尽弃。

同样不能往回走的，是房地产调控。

最近有两个比较突出的经济现象显露出来，一个是地方政府债务相当沉重，比预期的沉重；一个是P2P爆雷频繁，失联、跑路的时有发生。值得警惕的是，有些人将前者归咎于地方政府去杠杆太猛，后者归咎于互金整治太狠。无稽之谈，不值一驳。

2016年10月以来的这轮房地产调控，一线城市的房价基本被摁住了，但三四线城市异军突起，涨幅不小。有人说，这是不是调控的错？显然，这是荒谬的指责。

多年来（至少是2010年以来），我一再呼吁、重申的观点是，结构调整、产业转型，发展方式转变，都取决于房地产调控能否取得真正成效，如果我们的经济，当然主要是指地方经济，仍然依赖于钢筋水泥，依赖于房地产，转型就不可能期望成功。

我国经济已经进入高质量发展阶段。但是，如果一个地方的财政税收，四分之一甚至三分之一，直接间接来自于房地产，它就是一种落后、低质量的发展方式。如今，还有一些地方，主要的甚至所有的希望仍寄托在以卖地收入来偿还几近沉疴的地方债务，输血严重亏损的僵尸企业，那就无法想象它还能转型创新。

当下，我们不仅面临深层次的国内经济改革，而且叠加了复杂程度前所未有的国际政治经济环境。这个时候，有不少人迷惘了，焦虑了。但中央的决心是明确无误的，那就是，继续推进改革，扩大开放。

坚持房地产调控，在房地产长效机制的基础上建立新的住房制度，就是深化改革的一部分。

在1998年亚洲金融危机、2008年国际金融危机期间，发展房地产客观上起到了提振我国经济的作用。但我们不能由此得出“10年来一次”的地产周期论，何况这两次的“地产效用”，是在完全不同的政策背景和目标下发生的，不可复制粘贴。

我们这么大的经济体，每年都可能遇到大大小小的问题，不是国际就是国内的，不能说遇到难题就找房地产。正如4万亿救市恶化了经济结构一样，房地产这枚硬币的另一面也耽误了产业转型。驾轻就熟走老路，是典型的懒汉行为。

这并不意味着，房地产调控没有完善的空间。在刚结束的博鳌·21世纪房地产论坛，多位专家对限价提出了不同看法。我个人认为，阶段性的限价固然是不得已而为之，解释清楚了人们还是会理解的，但城市主管部门应该建立商品房限价的透明机制和标准体系，不能是抽屉决策。

在坚持房地产调控不放松的前提下，我个人一直呼吁的，是千方百计扩大、加快有效供应。不，不是指打击地产商捂盘惜售，正常市场环境下，哪个做生意的不想卖东西？人家又不傻。

我说的是现实的和潜在的两个方面。一是商品住宅土地供应。增加租赁住宅用地供应没有错，但不能因此减少销售型商品住宅土地供应。一二线热点城市，工业商业建设用地占比应该减下来，现在都是共享办公时代、电商时代了，城市建设还固守10年前的工业用地、商业用地比例，不合适吧？请自然资源部、住建部鉴之。

另一个是预售商品房、现房的销售许可证，赶紧发放，别压着。热点城市每推出一个楼盘就排大队，甚至闹出内定名单来，这都是许可证过度管制导致的人为供应紧张。靠拖延许可证发放来制造房价稳定的可控数据，既不真实，也抵消了限价的努力，更主要的是扭曲了市场供求关系。应该尽快纠正。请城市住建、房管部门鉴之。

2018年7月26日，2018中国商铺租赁价格指数发布会暨中国商业地产生态链融合发展峰会在北京粤财JW万豪酒店隆重举行。会上，中国指数研究院发布了2018中国商铺租赁价格指数研究成果及2018中国商业地产发展白皮书，并对7月20日已经上线的精准大数据商房平台3Fang.com进行了全方位介绍；国内商业研究权威专家、优秀商业地产开发运营机构、高端商业企业代表、商业资本及金融机构等就商业地产转型升级、构建和谐的商业地产生态链、商业地产的资管新路径等话题进行了深入研讨与对话。本次会议旨在以系统、科学的数据研究成果为引导，为商业地产开发运营企业及关联行业、机构搭建一个经验交流与产业链融合的平台，引领行业规范健康发展。

商业地产行业的高质量发展需要精准、透明数据的指引。中国指数研究院基于多年房地产指数研究的深厚积累，于会上发布“中国商铺租赁价格指数”，涵盖商业街商铺租赁价格指数和购物中心商铺租赁价格指数，通过提供精准、细分的指数信息数据，更好的引导人们投资、置业、交易，促进行业良性发展。

精准大数据商房平台3Fang.com的上线发布也成为了本次会议的亮点。3fang.com是中国领先的商用物业信息服务平台，全面覆盖中国主要城市的商铺、写字楼、产业园、厂房仓库、土地等非住宅业态的楼盘信息和房源信息，包括覆盖了中国600多个城市，涵盖了超过5万个商用物业楼盘、1000多万套商用物业房源和超过80万宗土地信息。在这一基础上，3Fang.com运用最新互联网技术、大数据技术和专业研究能力，打造中国领先的商用物业信息服务平台，以帮助商户找商铺、帮助企业找办公楼，帮助投资者找房子，提高商业地产租售交易的效率、优化中国经济资源的配置。

当前，商业地产已处于存量时代，运营为王道，而运营的关键就在于资源与资本的整合。在此次会议上，与会嘉宾针对这一话题，通过主题演讲、对话研讨、资本沙龙等各种形式展开深入交流。

大家一致认为，在资本的助力下，做好“商业+地产”这篇大文章，这是商业地产行业及其关联产业的共同使命，要逐步建设一个更有活力的常态交流合作模式与机制，让商业地产产业链上的各类资源能更好融合、协同发展，推动商业地产的发展。

在会议上，中国指数研究院同时发布《2018中国商业地产发展白皮书》，报告基于市场交易量、价、土地、区域、业态等指标要素，研判中国商业地产市场的全新动态与趋势。报告指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力迫切。面对这一形势，2018年商业地产开发商正加速全产业链更新升级、加速高周转和结构性去化、加速打造联合战舰的基础上快速扩张。放眼未来，商业地产仍然存在结构性机遇，开发商唯有不断进化才能立于不败之地。

结合“中国商业地产研究评价体系”，研究人员甄选在中国市场有强大影响力的商业地产企业和项目，从业态元素、建筑规模、模式和技术创新、服务升级、人流增长、盈利预期、交通配套等方面对样本进行系统研究，深入发掘并推出能切实促进城市经济和文化发展的商业地产标杆企业和项目。

2018中国商业地产标杆企业

2018中国商业地产标杆项目

2018中国商业地产社区运营优秀企业

本次会议吸引了大型商业地产企业、商业企业、资本机构、经纪商、研究机构、行业主管部门等400余位相关人士参会，引发行业持续关注，已成为引领商业地产行业发展的高端盛会。

附：《2018中国商业地产发展白皮书》报告

1、市场：新开工、投资回落显著，土地市场加速分化

2018年上半年，经济运行延续平稳态势，经济结构持续优化。在此背景下，全国商业地产销售面积保持高位，特别是商业营业用房销售面积仍保持同比增长。同期，商业地产开发投资额和新开工面积则呈同比下降态势。商业地产市场运行出现宏观环境和企业投资行为背离、商业地产销售和投资背离、商业开发和住宅开发的背离，这背后折射出的是商业地产运行模式变革叠加商业供求关系调整对市场运行带来的持续冲击。同时，挑战中也孕育着机会，各类市场参与主体应该不断调整自己的发展坐标。

（1）商办市场表现：投资、新开工下降，销售面积维持稳定

供应：2018年上半年，商业地产开发投资额9688亿元，同比下降9.9%，新开工面积11956万平方米，同比下降8.1%；需求： 2018年上半年，全国商业地产销售面积达7206万平方米，销售规模依然较大。

商业营业用房：新开工面积同比降幅扩大，销售增速明显放缓。供应：2018年上半年，全国商业营业用房新开工面积9218万平方米，同比下降8.4%；需求：2018年上半年，全国商业营业用房销售面积为5257万平方米，同比增长2.4%；在新开工逐步放缓、销售增长的情况下，全国新增商业营业用房的供求关系逐渐趋于缓和。

办公楼：开工、销售降温，一线城市受调控影响降幅显著。供应：2018年上半年，全国办公楼新开工面积继续走低，新开工面积2738万平方米，同比下降7.4%；需求：2018年上半年，办公楼销售面积为1949万平方米，同比下降6.1%，在新开工放缓、销售放缓的情况下，全国办公楼市场的供求关系仍处稳定状态。

（2）商办土地市场：二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩

商办用地供需平稳，楼面均价小幅下降。2018年上半年，全国300城商办用地推出规划建筑面积1.2亿平方米，同比增长15.6%，成交0.9亿平方米，同比增长11.8%；成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%。二线、三四线土地市场升温，整体供应过剩趋势。

（3）趋势：多指标背离折射行业新变局，结构性机遇待启

宏观环境和市场主体行为出现了背离：宏观经济环境整体上保持稳定，服务业活力逐步释放，社会消费品零售总额保持涨势，但企业对商业地产的投资节奏明显放缓。随着电子交易模式的扩张，网下交易增长更加乏力，对商业地产空间的需求量、消费量也随之受到了抑制，这引起了企业投资的谨慎，这就解释了为什么会出现宏观环境和市场主体行为的背离现象。

商业地产销售与投资趋势出现背离：稳定的市场销售表现，没有获得企业在投资端更积极的响应。对此，可以发现，新需求受线下零售交易变化的影响，而商办土地整体供应过剩将这一影响放大, 此外，还可以从地价的变化寻求原因。对任何投资而言，投资回报率是投资决策的最重要指南之一。对比二线城市、三四线城市商业地价的变动则可以发现，房价涨幅并未超过地价变动，甚至远小于地价变动。这就可以看出，在成本与售价的综合权衡中，企业对商业地产的投资和销售态度出现背离。

商业和住宅投资导向的背离：商业地产销售表现稳定，投资、开工回落，这与住宅市场销售和投资开工同时稳定增长，形成较大反差。2018年上半年，同期住宅平均成交价格同比上涨幅度显然高于商业地产均价变动，在这种模式下，快速上升、供不应求的住宅市场自然更受企业关注。

从2013年开始，随着我国经济主动调整，GDP速度在整体平稳中逐步下降，虽然增速下降，但是新增量巨大，这意味着我国经济对商业地产有需求、有新的容纳空间。另一方面，参照国家标准，我国部分地域的人均GDP水平，正处于商业地产的蓬勃发展时期，这表明，我国商业地产市场的前景，仍然存在巨大的结构性机遇。从整体看，商业地产仍然大有可为。

2、消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑

随着社会主要矛盾发生改变，商业地产机遇与挑战并存。宏观层面来看，市场面临去库存压力，商业开发投资出现疲软；服务业扩张步伐加快，消费市场规模进一步扩大，互联网的发展使新零售正成为商业转型升级风口。微观层面来看，居民收入持续提高，消费观念也在发生变化。因此，在外部环境发生巨变情形下，商业地产的转型升级是未来行业发展的关键。

（1）消费升级：变化中的客群，引领品质消费新趋势

随着我国推动消费提档升级，品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心。从客群结构上来看：80、90后对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化，更愿意为体验和服务付费；同时，随着我国进入老龄化社会，与之有关的医养服务，也逐渐成为重要的消费业态；另外，随着全面二孩政策放开后，商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费”也即将迎来发展热潮。

商业创新路径：创新IP、强化体验式消费。随着商业生态的巨变，消费者需求层次已发生巨大变化，商业中心将不在是消费场所，而是全新的生活体验；未来，重新定义消费体验场景，走差异化路线，将成为商业地产升级新路径。

（2）模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变。

随着中国经济发展步入新常态，零售行业也迎来巨变。为解决线上成本和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，企业都在利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式。

新零售价值链：数据驱动、渠道融合、平台管理、体验为王

数据驱动：数字化赋能，以大数据为基础的新技术是新零售发展的直接动力

渠道融合：线上线下一体化，边界逐步模糊，需求端对接供应链

平台管理：互联网流量巨头两分天下，平台助力流量转化

用户体验：线下门店场景化、智能化，无人超市将是发展趋势

新零售改变商业地产形态，传统业态价值将重估。商业地产不再是简单的消费载体，传统核心地段将不再是决定业态价值的唯一因素，在以消费者为核心的场景重构中，客户聚集的地段价值将重现，社区商业的便捷性愈加凸显，而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。

作为新零售生态的重要环节，商业地产将迎来行业转型的新契机。随着住宅地产发展空间的天花板显现，商业地产成为许多房企转型的集中领域。房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群及布局线下实体店的诉求不谋而合，双方将进行资源整合，重新发现并提升商业地产价值的机遇。

3、企业：大变局时代的商业地产扩张法则

行业的调整与变化、商业模式的变革，正深刻的影响着各类市场主体的决策行为，商业地产运营企业也在不断调整自己的发展坐标。行业升级发展大幕已拉开，对所有参与者而言，不进则退的“退”或许不是退步，而是退出。当然，有时候，退是一条不归路，但有时候，进也是一条绝路。对于商业地产运营商而言，走好基于市场经济规律的进化之路，或许将是一条康庄大道。

（1）全产业链加速迭代升级，产品创新持续突破

从商业地产产业链角度看，根据纵深布局的层次，我们把企业的产业链分为业务线、产品线、业态线。整体看，2018年这三条线都呈现出积极变化，都在加速进化升级。其中，业务线在确立中逐渐吃重，并加速延伸；产品线是在综合考量城市布局策略和项目属性基础上，打造更加丰富、更加立体的系统，凸显商业开发企业锐意进取的姿态和逐步成熟的自信；业态线的变化更加绚丽多彩，开发商们在现实空间中进行了生动的实践，折射出其对美好生活的强烈感知和对商业上的执着追求。

（2）加速周转成主流，“商业去化”和“去商业化”并举

从长远发展角度看，商业地产的优势将日益凸显，加大对商业地产的布局是应有之义；不过，从短期来看，尤其是从2018年来看，商业地产运营商在短期市场行为上正在进行另一种升级：在加速周转中去化商业库存，为更稳健的增长奠定基础。

（3）联合拓展深化布局，“商业+地产”方兴未艾

如果从行业本质看，商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。跟踪近两年商业运营企业的大动作可以发现，商业地产行业的整合逻辑基本沿着这两大方向在推进。在地产业内部，由于优质土地资源稀缺，风险攀升等因素，强强联合、抱团取暖已成为常态；在地产业外部，大型开发商正加速对商业资源的获取，入股、战投、协议等等，“商业+地产”合作方兴未艾。

强强联合组战舰成常态，船大吃水深。土地是房地产开发的主要生产资料，但在实际的地产开发中，优质地块稀缺，特别是核心城市和核心城市群的优质商业地块。整体来看，由于优质资源稀缺叠加地价上涨带来的资金压力，更多房企倾向于选择联合拿地，共担风险，这也将继续成为大型商业地产运营企业的拓展趋势。

做“商业+地产”的加法，龙头房企加入商业变革战团。随着零售业变革、联合办公蔚然兴起，近两年来商业模式变革使得各路资本趋之若鹜。在联合办公新业态方面，“商业+地产”也倍显活力。不仅有优客工场、凯德办公等企业在和地产商携手拓展，碧桂园等企业也加入到联合办公市场。今年1月10日，碧桂园与联合办公运营商方糖小镇达成战略合作，双方将在包括联合办公、创意办公、商业综合体等领域展开合作。4月24日，碧桂园与方糖小镇第一个联合办公项目在沪正式开工，该项目也是碧桂园在联合办公领域的首个项目。

（4） 轻资产扩张、金融创新提速，共筑企业竞争护城河

2020年，我国将全面建成小康社会，实现第一个百年中国梦，随后，我国将向社会主义现代化强国之路继续挺进。中国经济社会发展的大势从根本上决定了商业地产仍然大有可为，但随着市场环境的变迁，存量时代的来临，商业地产运营企业必须有新的模式突破。

资金承压，企业举起轻资产大旗加速扩张。商业地产开发属于资金密集型活动，极为考验房企的资金链；企业扩张越快，资金承受的压力越大，故此房地产企业实行商业地产轻资产战略。所谓商业地产轻资产战略，就是品牌价值突出的商业地产开发商，通过品牌输出、资源嫁接、运营管理等手段，与其他开发商合作开发商业项目。

从本质上看，轻资产战略属于通过高筑墙达到加强城防的目的，除此之外，商业地产运营企业还通过深挖金融护城河的举措，进一步巩固城防。

由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办的“2018中国百城建筑新地标研究成果”于2018年7月26日在北京粤财JW万豪酒店发布。

近年来，我国经济持续稳中向好发展，经济发展逐渐步入“新常态”。随着城市规划不断落地，城市面貌焕然一新，城市发展受到社会各界越来越多的关注。伴随着城市形态的不断变化，地标建筑也在持续进行着演变，一座座建筑新地标逐渐展现在人们的视野，它们见证着城市的崛起与兴衰。地标建筑作为展示城市形象的名片，在一定程度上成为城市对外展现综合实力的标志。地标建筑不仅在外观上有着气度非凡的造型，其在人群集聚、产业促进等方面也展现出无穷魅力，持续引领城市产业转型升级，推动城市价值向更高层面发展。

2018年，中国指数研究院、中国房地产指数系统在总结过去14年研究经验的基础上，根据当前中国建筑的发展特点，对全国七大区域100个城市的样本项目进行筛选，初步选出900余个符合要求的样本项目，分别从功能性、标识性两大方面进行深入分析研究，全面、客观、公正地反映2018中国百城建筑新地标的整体发展水平；同时评价产生了“2018中国建筑新地标”、“2018中国综合体新地标”及“2018中国百城建筑新地标”。

“2018中国建筑新地标”多位居大中城市核心区，建筑高度均保持在220米以上，从建筑外形、服务功能、社会意义等方面反映出当前中国城市建筑的整体发展水平，充分展现了城市的标识性形象与综合竞争力。区域内涌现出万科重庆天地、新希望·D10天府等典型项目。

“2018中国综合体新地标”从硬件设施、管理服务、新材料与新技术的应用等方面均体现了中国前沿城市的经济发展理念以及商业运营管理水平，是成为区域经济发展的重要载体。区域内涌现出龙湖光年、宝能·郑州中心、万州城际空间站、龙光·玖龙台、顺德未来城等大型综合体，这些项目凭借宏大的规模、多元化的业态、复合功能等特点成为2018中国综合体新地标项目的典型代表。

“2018中国百城建筑新地标”从规模形象、技术创新、节能环保、社会经济影响等方面展现了当前城市建筑的整体发展水平，持续引领城市经济与文化发展。近年来，百城建筑新地标更加注重对品质人居的追求，精心打造人们生活的理想居所。百城建筑新地标通过不断完善项目业态，提升项目品质。其不仅能够在外观上提升城市形象，更通过对人流、资源的聚集，持续推动区域经济发展。区域内涌现保利·天悦、正荣·紫阙台、美的•鹭湖森林度假区、保利·堂悦、中迪·绥定府、东方银座·兰乔公馆、卓越·天元、蓝润置地广场、正黄·金域首府等典型项目。

随着我国经济持续稳中向好发展，经济发展也逐渐步入“新常态”，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾将更加凸显，这对建筑功能以及服务提出了更高的要求，持续推动其在规划设计、服务功能、硬件技术等方面不断提升与完善。新地标建筑作为城市与外界交流的窗口，其不断将新技术、新方法应用其中，不断提升地标建筑品质，持续引领生活新方式。未来，随着人们消费水平的不断提高，消费需要也在不断变化，地标建筑将更加注重生活方式的营造以及整体区域环境的协调。

2018年7月26日，中国房地产指数系统——中国商铺租赁价格指数成果鉴定会在北京粤财JW万豪酒店召开。作为中国房地产指数系统租赁价格指数的重要组成部分，中国商铺租赁价格指数由中国指数研究院编制，涵盖中国重点城市商业街商铺租赁价格和购物中心首层商铺租赁价格，系统的跟踪和反映了我国商铺市场的主要运行情况和趋势。

鉴定会由中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院副院长黄瑜主持，全国政协委员、中国房地产指数系统秘书长、中国指数研究院院长莫天全就中国商铺租赁价格指数研究的背景及意义进行了主题发言，中国指数研究院指数研究总监白彦军就中国商铺租赁价格指数的编制方法及试运行结果进行了汇报。

中国房地产指数系统发起人、中国企业投资协会副会长孟晓苏先生担任指数鉴定评审主持，评审委员会成员由来自我国房地产及商业运营领域的权威专家学者及业界专业人士担任。过研讨鉴定，由12位权威专家组成的评审委员会一致同意中国商铺租赁价格指数成果通过评审，认为该指数涵盖了商铺租赁价格指数和购物中心首层商铺租赁价格指数，是对国内现有商铺价格指数体系的进一步创新和完善，特别是填补了国内街道商铺租赁价格指数这一空白，对提升行业运行的监测水平有重要意义；该指数可以较好的反映商铺市场运行状况，帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、经纪公司和金融机构更好的了解市场情况，进行科学决策。此外，相关专家对研究成果的持续改进及指数未来拓展方向提出进一步建议。

中国商铺租赁价格指数于2018年7月26日通过鉴定，以后将每季度及时发布。该指数可为政府及各类社会机构的研究人员提供数据支持，为行业管理和政策制定提供参考，帮助广大商业运营机构及商业地产投资者准确了解商铺租赁价格水平和最新趋势，更大程度地提升市场配置资源的效率，引领行业稳健发展。

夏季热情似火，也是爱情到来的季节，2018年7月21日，近千名或美丽或帅气的单身租客在“蛋壳爱情公寓季”北京石景山游乐园“转角遇到爱”活动中彻底体验了一把酷暑中的浪漫。此次活动是“蛋壳爱情公寓季”系列落地活动的第二场，希望为广大蛋壳年轻租客们创造一个拓展社交的机会，尤其是为租客中单身青年提供一个良好交流交友的平台、让这些平时繁忙工作的年轻白领们在蛋壳租住的生活更加丰富多彩、共同创造幸福美好生活，最终有10对嘉宾牵手成功，在蛋壳公寓遇见对的人。

蛋壳公寓特意将此次活动地址选择在北京石景山游乐园，像众多偶像剧中美好的爱情大部分都邂逅于游乐园一样，旋转木马的梦幻、摩天轮的刺激、儿时记忆的温暖，都更容易让年轻白领租客敞开心扉，更快地投入到活动中。场景化营销方式更容易拉进彼此的距离，一起坐在“家里”的沙发上聊聊天，比在咖啡馆里呆板刻意的“相亲”更有代入感。

此次蛋壳公寓“爱情公寓季”的活动从策划到落地，一直都在秉承着不仅通过提供租赁相关的服务“让租房变得简单和快乐”，还要为这些在大城市为梦想打拼的年轻租客提供更美好和充实的精神世界，希望帮助他们在面向未来与梦想时有更大的勇气和信心，毫无后顾之忧地追寻属于自己的幸福归属。

因此，蛋壳公寓在继上海举办了带着家长来一起参与的“中国式相亲”活动之后，在北京的游乐园再次举办了场景化体验式的相亲活动，只不过在酷暑天气里主办方更加大胆地举行了游乐园“跑男式”相亲活动，让参与的众多男女嘉宾一起通过合作互助的游戏增进了解和展现更多性格特质。指压板跳绳、协作过低杆等有趣活动让大家快速成为了值得信赖的伙伴，有参与的租客活动后感慨说，很多看似柔弱的女嘉宾在现场的勇敢和机智都令男嘉宾刮目相看。

据悉本次蛋壳公寓在活动中还联合了如爱奇艺电视果、七幕人生、完美日记、纯米等诸多深受年轻人喜爱并在生活中频繁使用的品牌共同发起了场景化互动式体验，现场的变装秀和日常生活的点滴重现都让参与的租客们对未来的幸福生活充满了向往。现场牵手成的10对嘉宾在共同迈向幸福生活的同时还能够享受到直通《爱情公寓》电影版的明星粉丝见面会资格，用故事中的明星式浪漫温暖每个都市男女的心。

蛋壳“爱情公寓季”活动的策划者和组织者在介绍时强调，作为中国领先的长租公寓运营商，蛋壳公寓面对的租客中90%都是年轻白领，帮助他们从租客社交文化圈的建立到未来多场景消费的搭建再到成家立业的成长，是蛋壳公寓希望给大家带来的归属感。与众多年轻人喜爱的品牌联合举办活动也是因为蛋壳平台的租客更加精准和聚焦，能够为诸多品牌带来优质流量的同时一起为年轻人提供更好的生活服务。