在人类命运共同体思想指引下，我国加快构建开放型经济新体制、推进新一轮高水平对外开放，为主动把握扩大进口、推进“一带一路”建设、上海举办中国国际进口博览会等历史性机遇，7月26日，绿地控股（600606.SH）举办“绿地全球商品贸易港”启动发布会，将全面打造集展示交易、企业总部、智慧物流等功能的40万平方米产业主体平台和一个交易规模上千亿的线上贸易平台。此举标志着绿地全方位对接和服务中国国际进口博览会，通过打造“6天+365天”常年展示交易服务平台，承接和放大进博会的带动效应和溢出效应，成为上海对外展示的窗口和打造“四大品牌”的重要载体。16国驻华总领事（代表）到场见证，各国贸易商会、全球知名企业及国内银行代表分别与绿地签署合作协议。

作为上海市商务委认定的“中国国际进口博览会‘6天+365天’常年展示交易平台”，绿地全球商品贸易港将成为进博会时间与空间上的拓展延伸、企业服务对接全球资源的重要载体和上海扩大开放与对外展示的崭新窗口，为推动“一带一路”建设、实现“人类命运共同体”伟大理想发挥一己之力。绿地控股董事长、总裁张玉良表示，作为全球化经营、多元产业协同发展的上海本土世界500强大型国企，“绿地全球商品贸易港”是绿地紧紧抓住新时期的历史性机遇，旨在为各国民众谋福祉，充分发挥自身在商品采销、国际贸易、物流仓储、商业零售运营等领域的资源配置和运作经验，在上海打造的全品类、全渠道、常态化的进口商品展示交易服务平台，也将是绿地大消费产业进出口贸易板块更加有实体、有内容、能持续、能盈利的全新起点。

据了解，绿地充分利用上海国家会展中心南侧已建成的80万平方米城市高端综合体——绿地虹桥世界中心的区位优势，将其打造成为“绿地全球商品贸易港”实施的主功能区，全面建设展示交易馆、企业总部基地、智慧物流产业园共40万平方米的“三大产业主体”，并打造一个线上贸易平台，促成上下游资源精准对接。其中，展示交易馆面积达到11万平方米，将主要承载展览展示、商品交易、新品发布、消费体验、贸易服务等功能，馆内规划全产业、多门类的主题展区，将于今年10月亮相。企业总部基地规划面积达到9万平方米，将为入驻贸易港的超过300家企业和机构提供办公空间。同时，绿地将在青浦区域内新建20万平方米的智慧物流产业园，升级发挥已建成的青浦跨境电商保税仓功能优势，为贸易港入驻企业提供清关商检、食品加工、仓储展示、物流配送等全产业链配套服务。

“绿地全球商品贸易港”将不仅作为对接进博会的“6天平台”，更将为全球企业提供展览展示、商品交易、贸易及供应链支持等一站式服务，打造“365天”的常态化平台。绿地将以现有商品进口业务为基础，通过国内贸易企业并购，在年内组建成立“绿地进口贸易集团”，预计未来1-2年年产值将达到100亿元，并将作为国内行业龙头企业入驻“绿地全球商品贸易港”。此外，针对中小进口企业融资难等问题，绿地将在年内成立“绿地供应链金融服务集团”，多渠道、多手段为贸易港入驻企业提供贸易融资便利。启动会上，绿地与建行等5家国有银行签署银企战略合作协议，将在贸易融资、供应链金融服务等多个方面展开合作。

为全方位对接、服务首届中国国际进口博览会，绿地还将作为上海交易团四大采购商联盟成员，立足进博会平台，扩大采购规模及商品品类，特别是积极拓展“一带一路”沿线国家商品进口。7月上旬，绿地已与土耳其多家企业达成总额1亿美元农产品及食品采购意向；绿地还将与波兰国家投资贸易局设立合资公司共同开展商品进口业务，打造首个“一带一路”国家级的进口平台。

（腾讯房产陈喜儿 发自北京）在传统商业式微、新零售崛起的背景下，商业地产纷纷转向，开足马力驶入新赛道。其中，合生商业无疑是近几年“一路狂飙”的重量级选手，80%的项目位于北上广深及成都的核心地段或新区核心，占尽地利，同时不断探索创新，通过平台化战略、共享空间逻辑，带来一场“新物种”式的创新声势。

7月20日，合生商业自有科技IP主题快闪街区——恋物街在北京朝阳合生汇5层的探索之城正式开街，吸引业界人士的关注。这是自去年底朝阳合生汇开业后迎来的最新动作。

“合生过去以住宅为主，真正开始商业运作是在2012年，起步晚，但是起点并不低。我们不是单纯做商业，而是把我们的购物中心当做一个平台，链接租户和消费者的平台，是实现各种商业行为的场所和入口。” 合生商业集团常务副总裁蔡仲辉在接受采访时表示。

合生商业经营管理有限公司常务副总裁 蔡仲辉

坐落于北京CBD东南角的朝阳合生汇，建筑面积近20万㎡。据了解，从去年底开业至今，合生汇客流稳步攀升，日均客流已逾10万，这样的流量在北京也属前列，业绩可圈可点。

合生商业“快”的背后

2012年以前，人们对合生的印象还停留在住宅、写字楼领域，部分商业以住宅配套为主。短短几年时间，北京朝阳合生汇、上海五角场合生汇、成都珠江广场、广州合生广场等重量级的商业中心进入大众视野，合生一跃成为一匹后发的商业黑马。

蔡仲辉介绍，首先得益于合生在全国的前期布局，而且这些项目主要位于一线城市的核心地段，如朝阳合生汇就是北京四环内最后一幅大型商业用地。

“地段、地段还是地段，这也是合生商业能实现快速发展的一个基础。”

其次，得益于优秀的人才储备。除了原有合生创展、珠江投资团队外，还从强于招商的恒隆、强于体系建设、资本运作的凯德、强于流程管控的万达邀请了资深商业管理人员、操盘手加入。这让合生商业具备“集大成者”的基因优势，成为短短几年内迅速崛起的重要因素。

第三，商业全产业链相辅相成。据了解，合生商业是全产业链的创新运营商及管理商，除了城市综合体与购物中心，产品线还涵盖了写字楼、酒店及产业园等，管理的项目80%以上位于一线城市，项目数量超过70个，已建成运营的项目面积超过360万㎡。

据数据显示，未来5年，合生商业的目标是实现100亿元收入，与此相匹配的是，合生商业将开业运营30个商业项目，其中商业综合体及购物 12-15个, 包括北京通州合生汇、上海静安合生汇及苏河湾合生汇等项目。

蔡仲辉表示，要实现这样的目标愿景，就不能再把商业体作为单纯的消费场所，而需要聚合各类资源，打造成一个“平台”，为租户、消费者、合作方等提供附加值和服务。

商业共享空间，会成为未来商业地产的新赛道，合生商业已经走在了最前端。

共享经济催生零售新物种

在“共享经济”的驱动下，作为合生商业“拳头产品”的朝阳合生汇，项目五层打造了近5000㎡的超大共享空间，成为其空间创新运营的试验田。

蔡仲辉介绍，目前该共享空间被划分成合生零售新物种实验场。首期实践为合生恋物街、主题IP电竞体验区、未来互动场等四大主题功能区，并命名为探索之城。先锋艺术展、黑科技发布、未来主题街区、沉浸式体验等内容将在这块探索之城内逐渐铺开，共同探索购物中心的新零售边界。

近期开街的恋物街正式其探索之城发重要组成部分，吸引了20余家租户，100余家国际知名买手品牌、轻奢潮玩品牌及网红品牌，这让朝阳合生汇共享空间的这个试验田有了不一样的成果。

此外，他还透露该空间还与腾讯电竞、超竞互娱进行了战略合作，为腾讯电竞的首个泛娱乐综合体的线下落地项目。

蔡仲辉还介绍，与共享空间一起走红的，还有项目内一条足有2万平米的室内街区。作为京城新晋的网红拍照圣地，21区BLOCK以创意公园理念切入年轻人生活方式，并联合百余家商户，为消费者创造更多惊喜。

此外，蔡仲辉表示，“合生商业的经营模式是很开放的，在未来还会有商业孵化的尝试，扶持更多有特色的商户进入。”

商业升级迭代 科技赋能打造新IP

在新一轮消费升级的驱动下，商业领域也掀起一场科技革命，互联网+购物中心模式加速了科技赋能空间。

“商业的升级迭代，光靠最初的建筑设计，到营运的迭代，这些都是不够的，现在要通过科技手段、产品设计进行迭代，从整体上把附加值做出来，形成新的IP。” 蔡仲辉在接受采访时表示。

在实际运用中，合生汇形成了良好的迭代样本。据了解，合生恋物街不仅在快闪街场景打造方面下功夫，租户基本上拎包入住，更重视街区的科技赋能，将线下场景+智能进销存系统及线上支付+快闪街租户结合，以线下实体商业的视角和维度打造合生独有的零售新物种生态链。在生态链上的租户，可以跟着“合生零售新物种”计划，一起共享场景、共享生态系统、共享客流，以及共享消费行为数据以优化商品。

与此同时，充分利用当下最新的科技手段，所有的租户商品采取线上线下双入库，通过全场RFID电子价签，每一个单品的入库和售出，都能实时更新，反应在进销存系统上，不仅降低了出入库盘库的人力及时间成本，还大大提高了效率；而无现金的结算方式，也让收银变得更加简单。尤为重要的是，消费行为的数据也能让租户及运营者实时了解店铺及商品的售卖情况，第一时间发现并预测爆款商品与滞销商品，做到及时的补充货品及进行商品调整。

在全场RFID电子价签的基础上，合生恋物街推出了一家名为“有家街边的小店”的无人超市，合生商业把最新的无人结账系统引入街区，在加大运营效率、节省人力成本的同时，让消费者有一个轻松顺畅的购物体验。

蔡仲辉说，“这些都是前所未有的尝试，对于商业地产运营及管理商来说，也是新零售新科技环境下的首创性探索。”

2018年行至过半，从统计数据看，上半年我国房地产市场表现总体稳定，但也出现局部投资投机抬头的苗头。眼下，楼市调控正处于向长效机制完善落地的过渡关键期。当此之际，各地应严格把“房住不炒”落到实处，为“接棒”房地产长效机制创造良好市场环境。

据记者初步梳理，上半年各地出台楼市调控政策累计200次左右，实施限售的城市约50个。调控地域不断拓展，一城一策，差别调控，查缺补漏，过热必究，强力度的密集调控彰显“目标不动摇、力度不放松”。

同时，围绕建立租购并举的住房制度和房地产长效机制，许多试点工作正在有条不紊地推进之中。北京、上海开展共有产权住房试点，目前两市都已出台管理办法；广州、深圳等12个人口净流入大中城市正在开展住房租赁试点；在13个城市启动集体土地上建设住房租赁试点。

需求侧与供给侧共同发力的调控“组合拳”为楼市稳定创造了积极条件。国家统计局最新数据显示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，三线城市上涨势头得到抑制。其中，北京二手房同比价格从去年10月份起到今年6月份出现了连续9个月负增长，环比也保持了连续9个月的负增长。

“一线楼市调控效果显现，限价、限购、限贷等调控措施起到了关键性作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，同时，一线城市不断从供给侧探索新路子，使市场预期更加理性，出现了积极变化，为其他地区楼市调控提供了经验和新思路。

然而，不可忽视的是，楼市总体稳定下，部分地方投资投机现象抬头，局部市场出现升温。

据记者近期多地调研，有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对，认为本地房价属于价值洼地，比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”“让房价再飞一会儿”的心态；有些地方出台“人才政策”，由于门槛过低，客观上存在绕开限购政策的漏洞；还有些地方出台购房摇号政策本意体现公平，但一二手房房价倒挂的现实刺激潜在需求提前透支。

国家统计局数据显示，上半年全国土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%；土地成交价款5265亿元，同比增长20.3%。记者调研发现，一些地方经济发展、产业结构与房地产业高度关联，经济增长、财政增长过度依赖房地产。

房住不炒，攻坚克难。坚持调控目标不动摇，保持政策连续性稳定性，才能有效遏制投机炒房，阻断楼市过热苗头。

对投机和扰乱市场秩序行为，监管层应保持持续高压。住建部等七部委今年下半年将在包括北上广在内的30个城市里集中整治楼市乱象，打击房地产市场违法违规行为，这有助于防范市场风险，从各个环节落实“房住不炒”目标。

地方政府应坚定不移承担调控主体责任，从供需两端精准发力，严格把“房住不炒”落到实处。一方面抓住供需矛盾，拓宽调控思路，调整土地和住房供应结构，坚决遏制投机炒作。增强调控的可预见性，而不仅仅是头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢；另一方面从根本上调整经济发展思路，放弃对土地财政的“饮鸩止渴”。

房住不炒，军令如山。对于热点城市、潜在热点城市、特点周边城市需要重点监管，而对于工作不力、市场波动较大、未能实现调控目标的地方，则应予以坚决约谈问责。

立足当下，着眼长远。严格把“房住不炒”落到实处，在加强和完善宏观调控的同时，加快房地产长效机制的建立，加快推进房地产税相关政策举措，推进财税、土地、金融等方面的配套改革，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是经济实现转型升级和百姓实现住有所居的关键之举。

（腾讯房产邢飞 发自北京）7月13日傍晚，在延庆奥伦达部落• 原乡小镇，一场特殊的对话在海拔700米的半山之上热烈展开。

参加对话的有北京20多媒体人，以及奥伦达部落创始人、居易国际集团控股有限公司董事局主席刘向阳、奥达部落大健康事业部执行总裁薛青、奥伦达部落执行总裁助理兼高端事业部总经理张大东等奥伦达部落的高管。

与以往关于政策、市场、产品等常见房地产沙龙不同，这场对话主题为“与100岁的自己握手”，大家抛开职业、年龄等身份标签，回归鲜活个体身份，以健康与幸福为名，畅聊对生命的感受、对100岁自己的期许。

“当接到朋友家人电话告诉我朋友去世消息那一刻，我不知道该说些什么。”，“我希望平静不带痛苦的走完人生最后时刻”，“我将孩子照片放在时间胶囊里，希望百岁的时候，拿出来再看看。”……

1,

想起几年前，一有一位名叫扬•兰格（Jan Langer）的捷克摄影师故事：他走访了捷克境内的十几位百岁老人，找出他们年轻时的老照片，为如今的他们再现了旧照里的场景。

在拍照过程中，扬•兰格会与老人们聊他们过往的人生和感悟。当生命走到100年，老人是如何看待自己的生命的？大多数都认为，在这样的垂暮之年，时间好像过得更快了，直到最后，生命将在一瞬间逝去。

扬•兰格在拍下这组照片说， “你能感受到，每个人在自然的生命里，都逃不过时间给的一切”

时间最可怕的不是腐朽你的容貌，而是他从来不给你从头再来的机会。就像米兰•昆德拉在《不能承受的生命之轻》写得那样，人永远都无法知道自己该要什么，因为人只能活一次，既不能拿它跟前世相比，也不能在来生加以修正。

既然人生注定是一个单行道，那么，我们如何不留遗憾的走完这一生呢？

对于这个问题，不同人有不同答案，但在今天，我们很少有机会或者很少有心境去思考，因为，城市变得很快，你要跟上它的节奏。

我们在获得物质上满足的同时，却承受着城市带来的问题，比如交通拥堵和环境的问题、空气质量的问题，人与邻里关系的问题，与自然隔绝的问题，以及与父母的疏远。

记得今年母亲节，网上有个关于母亲对话的问题让不少人扎心：还记得你上次与母亲长谈，是什么时候的事情了？是考大学，争论要不要出省的时候？是临近毕业，决定未来职业方向的时候？还是工作几年后，被催着谈恋爱和结婚的时候？

当你在大城市打拼，父母却日复一日老去，待在那个一生不曾离开的地方，守着家里的空屋，挂念远在千里的你。

带着这些问题，我重新思考“奥伦达”背后的逻辑及本质，奥伦达成为现象级项目，不仅仅是它田园生活、社群文化、康养IP，而是它通过对生命、人本身、人与他人之间需求的哲学思考，即通过改变我们生命的长度与宽度，重新定义我们的人生。

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“打拼这么多年，到我这个年龄，我想要的就是小镇生活。” 刘向阳说。

刘向阳是奥伦达部落的创始人，他给自己起名叫向水，含义是向上、向善，向上就是要对社会做出贡献；向善就是善待自己、善待别人。奥伦达的乡民们都亲切地称呼他“主席”。在媒体人的眼里，刘向阳是个非常不典型的房地产商。

每一个初次踏进奥伦达部落•原乡小镇，都会被这里营造发氛围所震撼：背依燕山余脉，面对官厅水库，在占地5000亩的小镇上，街道两旁排布着西镇酒店、心身健康（医学）博物馆、花友会、足球俱乐部、茶馆、淘宝屋、扒房、红酒博物馆等各具特色的建筑。

多元业态背后，奥伦达之所以能够与传统地产项目有完全不同气质，在于对生活的营造，生活价值取决于房子所承载的生活内容。

在奥伦达，开发商更多地退居幕后，企业的角色转变为专心研究怎么提供健康、幸福的居住系统，将“幸福”这样的词汇变成居民实实在在的生活感受。

奇妙的转化在奥伦达发生：奥伦达的居民以“乡民”自称，律师、教授、高管、企业家，在这里变成了四爷、糊涂老师、金子和老高们……他们共同参与甚至组织发起梦想聚落，邻里之间淳朴友善，花卉共植、果实共享、互相帮助。

带着对小镇本质的理解与成功的运营，自2011年初奥伦达部落品牌被正式创建以来，短短7年间的时间，奥伦达部落迅速发展成为中国幸福生活的引领者，小镇规模及内容也不断丰富。

2017年，奥伦达部落一次性联合发布了包括奥伦达部落•原乡、奥伦达部落•海坨山谷、奥伦达部落卫城文化康养度假小镇、奥伦达部落•国际心身医养度假小镇等在内的、以健康和幸福为标配的十大特色小镇，震撼全球。

吸引全世界目光聚集的这十大特色小镇覆盖了环渤海经济圈、中原经济区、长三角经济圈和粤港澳大湾区四大中国经济发展最具活力的区域，同时在奥伦达部落健康小镇品牌中承担着不同的角色定位，比如：位于北京延庆的奥伦达部落•原乡以心身健康为核心，延伸出运动健康、有机健康、养生保健、艺术文化、特色教育、休闲度假等多元产业，并配以会员文化同创，打造中国的“美国杰克逊镇”。

同时，奥伦达部落的小镇版图还在不断扩张，除了已公布的中国十大特色小镇，还有五大特色小镇正待绽放。未来十年内，奥伦达部落还将通过自主开发、复制输出等模式，在全球运营100个特色小镇，覆盖欧洲、澳洲、北美、亚洲等地，致力为奥伦达会员打造全球化的实践健康与幸福梦想的聚地。随着奥伦达部落•原乡小镇山居康养力作——比弗利•山颂138席珍藏大宅即将全球发售，奥伦达部落将以比肩世界的高度，定义中国山居康养豪宅新格局。

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随着奥伦达部落从一个项目变成一个现象级产品，“奥伦达”成为不少同行心中的精神图腾。但是，聚光灯之下的奥伦达并未停下脚步，而是通过加速迭代，开启从小镇之父到康养专家的转型，也揭开了中国特色小镇迈向康养之路的序幕。

如果说，小镇1.0时代是聚落、2.0时代是同创，那么在3.0时代，小镇要赋予居者的就是获得健康的能力。进入3.0时代的奥伦达部落相信，人生就是一场健康与幸福的传承。在奥伦达部落“百亿健康计划”的护航下，“与100岁的自己握手”的健康梦想将逐步由理念变成现实。

奥伦达部落•原乡小镇作为奥伦达部落100个康养小镇的先行者，依托13年的成熟社区以预防医学、基础检查、基础医疗、专科疗愈为四大大核心板块构成奥伦达部落大健康体系，为会员打造世界级高端康养生活。

刘向阳曾经说过：“我用我的生命历程来做一名心身医学的实践者，希望更多人了解心身医学，实践心身医学，自己成为自己最可靠的医生”。

刘向阳希望为中国乃至全球百亿人口创造的理想生活。以库珀理念为基础，奥伦达部落正在打造符合中国人体质和需求的大健康体系。率先呈现的奥伦达部落里心身健康（医学）博物馆，不仅全面引入了德国MTT（医学训练疗法）、AIRS（国际康复标准促进研究所）、加拿大海文学院、新自然饮食、中医国学等心身医学领域顶尖机构和技术。同时，以家庭医生为服务核心，为会员提供从疾病前期预防到亚健康防治到治疗康复的全时全程全维度生命服务，从而让人少得病或是不得病，让家族的健康与幸福世代相传。

能够让更多的人健康幸福起来，是刘向阳最大的梦想，而奥伦达部落就是承载这个梦想的实践之地。

如今，这个梦想正在照进现实。

日前，2018中国房地产雇主影响力调研华北启动会举行。同时，由地产人网与克而瑞信息集团研究中心联合发布的中国房地产行业薪酬数据报告也同时披露。

报告显示的，拍在薪酬榜单首位的是中国铁建，公司薪酬总额520亿元。紧随其后的是去年销售业绩位列三甲的中国恒大与碧桂园，两者以175亿元和161亿元的薪酬总额分列第二、三名。在15家重点房企上，融创中国和华夏幸福的涨幅最高和次高：华夏幸福薪酬总额涨幅为70%，融创中国则高达181%。此外，从薪酬总额领涨的前十名企业中可以注意到，中小房企的身影颇多。

据悉，报告将样本企业从2017年的130家增至135家。其中96家是A股房企，39家为H股房企。2017年，它们给付的薪酬总额共计2094.26亿元，平均薪酬总额为15.51亿元，均比去年同期上涨24%，其中15家重点房企的薪酬总额平均涨幅达40%，整体呈持续上涨趋势。

报告年度期内薪酬总额TOP 20排行的上榜门槛为22亿元，同比抬升40%，创历史新高。仅榜上有名的这20家企业的薪酬总额，就占135家样本企业薪酬总额的74%，较2016年微降2个百分点。这从侧面反映出行业薪酬水平已经普遍性提升，同时大型房企在薪酬支出增长上的手笔有所收缓。

据悉，2018中国房地产雇主影响力调研已启动，今年底测评成果将发布。

博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会7月21－24日在三亚举行，“租购并举”“长租公寓”成了本届论坛的开场白。与会嘉宾认为，长租公寓需要各方来试错，但对未来盈利不应该太担心。

“我认为现在依然是住宅市场的最好时代，新城控股只是试水长租公寓，依然会深耕住宅市场。”7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷如是说道。

在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，龙湖、佳兆业、中骏置业、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商开始介入长租公寓市场。对此，欧阳捷称，“好像大家都在焦虑，从而谋求转型，而我们并没有。”

据欧阳捷透露，新城控股目前已经进军租赁市场，成立长租公寓管理中心，但短期不会成为集团主营业务。

“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，目前行业正处于第二曲线中，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。从单一交易型业务向租赁、装修等多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。

杨现领表示，地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代。“未来市场肯定是80％来自个人，10％来自机构，10％来自政府提供。”

“目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进来，长租公寓各方需要试错，我不认为现在到了风口。”蛋壳公寓创始人崔岩做出如此论断。

欧阳捷认为，综合种种因素考量，租赁市场很难产生真正的投资，现在租赁市场依然看不到盈利模式。

保利公寓管理有限公司总经理方琳也认为，房企做长租公寓的难点是收入覆盖利息，核心问题是怎么通过运营让规模加速，民企要加大合作，争取1＋1>2，未来优秀的企业会出现在渠道为王的企业中，运营是内功。

杨现领举例说，“自如”还是分散式模式，与集中式不一样。分散式难度要高很多。蛋壳数量达到15万间，因为有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。

中国REITS联盟秘书长王刚认为，在长租公寓这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均收益率对得上，不能因为是长租和养老就没有收益率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。

与会人士认为，从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓产品应该也可以胜出。“这主要是因为资本还是趋利的。”王刚表示。

王刚指出，现在房地产流动性比较差，REITS实施之后会让价格更为公开，更利于资产配置。“中国现在需要的是股权类的REITS，真正REITS是靠本身资产产生现金流及增值。”王刚认为，就目前现状来看，我国与国外的REITS还有很大的差距。

事实上，在贯彻落实中央“房住不炒”“购租并举”的定位之时，多地开始探索长租领域内的新模式。特别是，今年4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。

王刚认为，住房租赁市场证券化的意义在于，第一，财务融资目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。第二，资产证券化是房企规模化扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金不仅可以用来维持项目运营，还可以为快速发展的租赁行业增加扩张“弹药”来源。第三，资产证券化为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但对于整个市场的发展是不可或缺的一种尝试。第四，可以使风险与收益重新划分。

自去年以来，诸如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企长租公寓运营主体开始频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITS等不同模式实施了租赁产品证券化，获得重要的金融支持。

王刚认为，实际上养老基金、社保都期望REITS出来，现在市场上提供的产品多数是2、3年的产品，养老基金和社保都是按照10年的维度来看的。由此，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营、关注物业的长期价值考虑。

自2016年9月开启本轮调控开始，已持续22个月有余，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移，对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，2018年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。

上半年房地产市场量价齐升

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示，以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已有37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

而从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月的最高值。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般，投资和投机人群双双蜂拥而来，甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍已不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示，2017年，全国典型83个城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

50家房企拿地破万亿

2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示，他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企合计拿地金额破万亿，达10940亿元。

具体来看，碧桂园拿地数达366宗，权益拿地总价1086.03亿元，万科拿地124宗，权益拿地总额838.7亿元，保利71宗土地，拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”张大伟说，热点城市成交量环比出现了明显的上行，成交量有所恢复。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，最高的是杭州，卖地金额达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆943亿元，同比上涨27%，此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

“50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市，刷新历史纪录。”张大伟说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，受各路资金的限制，众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目，部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，7月份以来，地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块，南星地块此次成交楼面价36086元/平方米，而在此之前，保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块，温州时代以楼面价32638元/平方米拿下，且无配建要求。但两周之前，绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米，需配建一个18班幼儿园。

除了资金的紧缩，作为房地产去库存工具的棚改资金，也将减缓。业内人士表示，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外，调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示，房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

对官方的表态，有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此，在内外多重环境的不确定因素的影响下，2018年下半年，房地产市场不确定性再度增加。

为防止提取住房公积金用于炒房投机，近日，广东、内蒙古、广西等省份和一些地级市相继调整公积金提取政策，收紧了异地购房、离婚购房提取公积金等操作，但多地也都强调，支持提取公积金用于购买首套住房或二套改善型住房。

此外，由于房价普遍上涨，多地的公积金贷款上限已经明显偏低，难以满足购房者的资金需求。专家建议，各地应上调公积金贷款额度。

异地购房、离婚购房提取公积金受限

早在今年5月，住建部等4部委就发布了关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知，称一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，甚至形成骗提套取住房公积金的“黑色产业链”，扰乱了住房公积金管理秩序，要求从多方面规范改进公积金提取政策。

之后，多地根据上述通知，对住房公积金提取政策进行调整，而重点基本都落在了非户籍地非缴存地购房、多次变更婚姻关系购房等行为上。

7月17日，广东省住建厅、财政厅等部门要求，对于同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房等情况，不允许其申请提取住房公积金。

对于异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的情况，广东省规定，各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策；继续实施该类型提取政策的地方，要严格审核申请提取住房公积金的资格。

杭州住房公积金管理中心要求，职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

内蒙古6月底出台规定，不再支持非缴存地及非户籍地购房提取住房公积金，取消装修住房、购买车库、车位和缴纳购房维修基金、契税、办证费提取使用公积金。

“这是从信贷角度对炒房者的一个封堵，但由于绝大多人的公积金账户没有多少钱，对市场的影响不大。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说。

超8成公积金贷款流向首套房

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，住房公积金政策的收紧，在对炒房者适当设限的同时，也让刚需购房者更容易使用公积金。

事实上，多地明确，支持提取住房公积金用于购买首套住房或二套改善型住房，支持提取公积金支付房租。

广东提出，提取政策要向首次置业、购买普通商品住房和在户籍地或缴存地购房等情况倾斜。加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。广西表示，优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和二套改善型住房。

数据也表明，住房公积金贷款主要用于首套房贷款的发放。《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年全国发放住房公积金个人住房贷款9534.85亿元，其中，首套房贷款占贷款总额的85.63%。

租房方面，上述报告称，2017年，住房租赁提取金额444.76亿元，同比增长22.21%；住房租赁提取人数495.52万人，人均提取金额0.9万元。

由于住房公积金贷款的利率相对较低，自然也成为许多购房者首选的贷款途径。根据前述报告，公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65—2个百分点，2017年发放的住房公积金个人住房贷款，可为贷款职工节约利息支出1944.70亿元，平均每笔贷款可节约利息支出7.63万元。

但严跃进称，由于公积金贷款办理流程慢，可能会增加交易中的不确定性风险，导致房地产开发商对公积金贷款有一定的抵触。

对此，住建部等7部委在北京、上海等30个城市开展的治理房地产市场乱象专项行动中就提出，打击限制阻挠使用公积金的房地产开发企业。

个人贷款上限明显不足

经过本轮房价调整，许多一二线城市住宅售价已经出现明显上涨，对于需要通过住房公积金贷款买房的人来说，公积金的贷款上限已经偏低，难以满足动辄上百万甚至数百万的资金需求。

在北京，使用住房公积金贷款，首套房的最高贷款额度为120万元。以首付最低35%计算，购房者如果只使用公积金贷款，房屋总价最高不能超过184万元。如今，在北京想买到总价款不足200万、且满足一个家庭居住需求的商品住宅，几乎很难做到。

张大伟表示，现在的公积金贷款上限太低，很难满足正常的购房需求，建议各地上调贷款额度。他说：“由于贷款额度偏低等原因，购房者想使用公积金贷款，就需要付出更高的首付，而这将很多低收入群体拒之门外。公积金贷款的低利率，反倒被有钱人享受了，这违背了公积金的互助性。”

面对上限不足，无锡市6月底就发布通知，将提高职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房的最高贷款额度，借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度可从现在的60万元调整为80万元。

张大伟称，贷款额度的上调，要把握一个度，太高容易放大风险，可以以城市的保障性住房价格作为参考，“在北京，购买一套共有产权住房大概需要200—250万左右，那北京的公积金贷款上限就应该上调至180万元，保证一个中低收入家庭能够购得一套房子。”

棚户区改造走势如同阴云笼罩在房地产行业。

7月12日下午，住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示，将因地制宜推进棚改货币化安置，不搞“一刀切”。住建部明确表示，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

作为曾深刻影响三四线楼市的棚改政策，住建部这一则表态随即便引发了业界巨大关注。7月20日，恒大研究院副院长夏磊对外发布一则预判称，“当前，政策已释放出明确信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低。”夏磊进一步推断称，“2018年，如果三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。”

夏磊对21世纪经济报道记者表示，以上结论是基于多年对政策的理解以及经验判断。而他的结论是，“棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，三四线房地产将深刻改变。”那么，棚改政策变化将会使三四线楼市产生哪些变化？

微妙的棚改变化

7月20日，一则广为传播的消息称：《财富》世界500强榜单发布。值得关注的是，去年首次上榜的碧桂园表现突出，成为榜单中排名跃升得最多的第10名企业。该公司以收入335.7亿美元（人民币2269亿元）排在353位，较2017年跃升了114位。

在这则广为传播的文稿中，有句非常值得玩味的表述：“有分析认为，《财富》世界500强榜单堪称一个时代的缩影。作为全球领先房企，碧桂园的成功一方面是得益于诞生在中国经济飞速发展的伟大时代。”

作为一家主战场在三四线城市的房企，碧桂园的高度跃升或许恰好得益于棚改政策。2014年3月，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中，并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。2014年4月央行推出低利率PSL支持棚改，政府可以获得足够资金进行货币化安置后，货币化安置比例迅速抬升，从2014年的9%攀升至2016年的48.5%，且棚改开工套数显著增加，从2013年的304万套到2015年的601万套。

夏磊认为，棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出，肩负三四线去库存的历史重任。而据恒大研究院测算，2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

棚改货币化政策并非一路通行。21世纪经济报道记者梳理历年政策表态发现，自2014年棚改货币化安置政策提出以来，其表态就在依据市场变化发生微妙变化。2015年8月，住建部、国开行发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》提出，国家开发银行对商品住宅库存量大、消化周期长的市、县，将从严控制对新建棚改安置住房项目的贷款支持；对实行货币化安置的棚改项目，国家开发银行将加大贷款支持力度；2016年2月，国务院发布《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中对于棚改货币化的提法是，“创新棚户区改造体制机制，推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜确定住房保障标准，健全准入退出机制。”

棚改货币化安置态度改变始于2017年8月。当时，住房城乡建设部会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》（建办保函〔2017〕551号）明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；2017年11月，住房城乡建设部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》（建保〔2017〕226号）进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

短期利空？

夏磊认为，当前，三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。

夏磊的判断依据是，据他们测算，2016年-2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低，房价上涨压力大：当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低；2015年1月至今，58城商品住宅均价上涨49%，其中2017年1月至今上涨30%。

7月20日，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“据我们了解的三四线城市中，大多数城市棚改的量平均为两万到三万套，有的城市为四万到五万套，还有个别三四线城市甚至有十万套左右的量，如果城市短期内货币化安置比例比较大的话，会导致整个市场量价表现和开发环境比较活跃，会导致短期内市场的价格出现快速上涨，我们了解到全国确实有这样的案例。所以，原则上三四线城市中人口绝对量和棚改量都比较大的一些城市，市场仍然会看好，人口持续流出、棚改量也不大的城市，这类城市短期内不是那么看好。”

当前，决策层对于棚改货币化的态度已经非常明确。即“棚改货币化不搞一刀切，房价上涨城市推进安置房”。近期，国开行相关部门负责人接受新华社采访时也表示，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。

正是因为棚改政策的巨大作用，棚改货币化政策调整对于房地产市场多个层面预期产生了巨大影响。据统计，17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，蒸发259.3亿元。而在市值缩水前10房企中，9家三四线城市有项目；截至7月6日，沪深两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“货降实升”是个趋势，在历经数次降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，实物化安置比例增加。当然，这并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用。货币化安置的减少将直接影响到棚改区域的商品房去化节奏，对于三四线城市房价的上涨将起到一定抑制作用。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时也认为，棚改货币化安置比例降低短期来讲对于需求是一个利空影响。短期来看，全国楼市预计从下半年开始降温，明年会明显降温。“棚改货币化安置比例下滑会影响新房市场。棚改的推进依然保持着一定的力度，对于拉动GDP和房地产行业的开发投资规模不会造成太大影响，但对房价会造成影响，因为货币化安置比例下降，拆迁户到手的钱少了，会降低他们买房的需求。”

不过，杨红旭认为，长期走势来看，棚改政策调整对楼市影响不大，因为到2020年，基本上全国大部分地区的棚改都完成了，棚改完成之后，房屋的老化和更新就会保持一个正常的频率，比如我国的建筑一般都是二十年三十年就面临老化，按照三十年计算，也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。

在长租公寓成为风口之后，关于市场消化的问题开始被关注。数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间，包括贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领等在内的市场专家近日公开示警，通过增量的开发完成租赁供应的形式并不应该是常态，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，成为了资本与资源迅速进入这个市场的主因，面对人口迁移、供应配套不健全等问题，市场需要警惕租赁泡沫。

租赁崛起

58集团发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，四季度租房需求较2016年同比增长71%。近年来，新一线城市经济的繁荣、政策的倾斜和城市的发展吸引更多人群在此安家，带动外来人口净流入快速增长且仍将持续。

数据显示，新一线城市租房需求量占全国需求量的20%，一线城市租房需求量占全国总需求量的13%。 预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场成长空间广阔。此外，租赁蓝皮书还指出，在新一线城市租房需求增速之下，品牌公寓已经成为租房客的新宠。报告显示，全国租房人群对于房源来源倾向的选择中，倾向选择个人房源的占比接近总量一半，达到49%，对近两年晋升行业热门产品的品牌公寓，用户选择倾向达到了32%。

租赁需求产生在前，政策扶持紧随其后。在租赁日渐被市场认同之时，国家政策也开始向其倾斜，自2015年将公寓纳入生活服务业后，利好政策接连不断。

具体来看，2015年11月，国务院办公厅发布《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；2016年3月，财政部《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；2016年4-5月，国家发改委及国务院相继发布《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，成为上述意见的亮点所在；到了2016年11月，国家税务总局发布的第69号营改增公告，更进一步对相应的个人住房、非住房出租税进行了规定。

同策研究院首席分析师张宏伟也指出，一旦国家政策在短时间内给予大力支持，无论租赁还是买卖，都意味着行业内面临着相对较大的发展空间。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，影响租赁发展的因素可以形容为“四位一体”，即政策为首、租赁房源供给为体、法律法规和金融为两翼。首先，需要通过各类地方性政策更好保障租赁市场健康发展；其次多主体共建、多渠道保障租赁房源的供应，是需要花大力气建设的；最后通过法律法规和金融两者共同保障租赁的有序化发展，包括通过法律提升承租人的“安全感”，以及大力发展资产证券化REITs等。

资本与资源涌入

在政策引导扶持和市场需求增长的双重助力下，住房租赁市场愈发火热。目前，包括地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有布局长租公寓。

值得注意的是，在国家明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下，众多房企摇身一变成为“包租公”，做起了长租公寓的买卖。据不完全统计，目前已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，并在长租公寓领域动作频频。有分析人士认为，预计接下来将会有更多房企转战长租市场。

以万科为例，该公司于2014年率先试水长租公寓领域，相关业务自2015年进入扩张阶段。公开资料显示，万科在2015年单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。进入2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等，并统一为“泊寓”品牌。

万科集团副总裁、董事会秘书朱旭在今年博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示，万科在2014年开始进入长租领域，现已在全国开发长租公寓16万间，目前已经开业的公寓有4万间。

“房企在长租公寓领域布局，可以形容为不得不为之。”张波分析称，租赁作为房企下一个十年竞争的第二跑道，各大品牌房企没有任何理由放弃“参赛权”，房企布局长租公寓多是为长远发展考量，并非着眼于眼前的盈利空间。

“从布局长租公寓领域的企业来看，开发商动作更为猛烈一些。除开发商以外的参与主体大多以轻资产为主，而开发商则是轻重资产结合、重资产为主。此外，开发企业在租赁市场中争夺自己的市场份额，对于企业转型而言也是一个非常重要的方向。”张宏伟如是分析。

此外，盈利能力问题是长租公寓绕不过的话题。

“在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。” 张波对北京商报记者说道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，目前租赁业务的发展，其实主要是供给端的概念，而需求端其实还没有真正跟上来。

“所以从这个角度看，对于供给端来说，各类优惠政策和资本投资，往往会刺激增加供应，但是未来是否可以持续，其实也是有疑问的。”严跃进补充道。

张波分析认为，未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。不过，从目前来看，长租公寓市场的回报率的确不太如人意，尤其是近两年运营方获取的房源成本往往较高，房企拿到租赁地块的成本也较高，这些因素对于长租行业的长期发展的确不利，需要在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。

警惕租赁泡沫

在长租公寓发展得风生水起之时，业界对于住房租赁市场的风险预测——“租赁泡沫”论，也越来越多被提及。

“当下的市场绝对不可能通过增量的开发完成租赁供应，但目前市场就是这样做的。另外，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，都是租赁市场的误区。” 在杨现领看来，随着潜在住房供应越来越少，租赁人口往城市里面迁移，租赁作为一个强刚需，取决于周边配套和交通便利性等，导致今天租赁需求结构和供应结构正在发生很大的错配。他担心，在政策的激励下，大量企业短时间内集中涌入住房租赁市场。而需求端问题未能解决，一些租赁企业的房屋空置率较高，租赁崛起到租赁泡沫也就一两年时间。

值得一提的是，大部分专家对“租赁泡沫是租赁市场发展必由”的观点持肯定态度，但在租赁泡沫何时来临的时间问题上，与杨现领的观点存在一定出入。

张波分析称，国内租赁房源目前还远未到所谓的房源过剩，所谓的空置率较高情况的重要原因无非两个，一类是产品不对路，另一类是租金不对路。这里面很大情况可能是对于用户需求调查不够深入所致，例如在北京、上海等一线城市，大量用户租赁需求是以小户独居为主，如果市场上大量出现大面积户型则可能较难迎合用户需求。