“7·31政策的措词非常严厉，没有放松的意思。从历史对比来看，这次中央也在提构建长效机制，就是尽量不要把房地产作为短期刺激或收缩的工具。现在既然供求大致平衡，进入一个平稳发展阶段，肯定要给这个市场一个稳定的预期。”香港交易所董事总经理、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在博鳌地产论坛上表示。

从全国的趋势看，一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利，但突破口很可能是从城市群建设入手，即中心城市带上周边二三线城市。三四线城市的棚改货币化支撑作用在慢慢减弱，规模、销售占比慢慢降低。增量时代的需求在逐步放缓。

开发投资对宏观经济的拉动作用在减弱

当前，中国的户均套数已经超过1，供求在大致走向一个平衡，这也是为什么现在决策者有这么大的决心，用这么严厉的措施来调控房地产跟以前不一样的地方。作为一个研究者，我也在想，决策总是有一定依据和数据支持，背后的支持可能就是大致判断现在套数够了，调控力度大一点，问题也不大。

所以由此可以推断的就是，开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱。

越来越多城市的二手房交易占主导，这是我们可能也要面对的另一个现实。房地产对经济的带动，从原来的开发投资阶段，越来越多地转到了围绕房屋构建的相关产业，这也是为什么那么多开发商开始改名字的原因。以前，开发商觉得自己主要的利润来自盖新房，现在可能慢慢试图沿着产业链去延伸布局。

但是，房地产的需求还在，只不过这种需求更多的是提升居住品质，所以我们可以看到现在以改善性需求为代表的品质居住上升得比较快，不同年龄阶段的需求特征很明显。

城市圈内部房价的联动性在增强

大家经常说逃离北上广深，但实际上从幼儿园在园人数、常住人口、小学在校人口来看，并没有出现逃离北上广深，而且是在向这些城市群集聚。

流动人口占比跟房价的相关性非常大，现有的房地产市场向几个主要的城市圈集中，这个趋势也非常明显。所谓3+6城市群，三个城市群是：环北京、环上海和环深圳广州，6个城市群是长江中下游城市群，这四个城市的二手交易量占比基本在半数以上。所以，观察房地产市场，基本上从这四个城市群中就能大致知晓。

而且我们也看到，虽然在严厉的调控下，城市圈内部房价的联动性在增强。比如，较典型的是北京和燕郊，与月均成交量对应的价格波动，显示市场确实在进入调整期。

去库存政策、棚改货币化效力减弱

从历史对比来看，长效机制就是尽量不要把房地产市场作为短期的刺激或收缩工具，现在既然供求大致平衡，进入一个平稳发展阶段，就要给这个市场一个稳定的预期。

库存在走低，去化在缩短，这是很现实的特征。从下半年的政策来看，去库存的政策、棚改的货币化政策可能会慢慢减弱，资金面可能会有改善。

从全国的趋势看，一些二线城市，他们还会继续享受城市化加速的相关的红利，但突破口很可能是从城市群的建设，这些城市群内部大中小城市的基础设施建设，很可能会成为下一阶段中国扩大内需的政策重点。现阶段，三四线城市的棚改货币化安置效应在慢慢减弱，规模、销售的占比慢慢降低，这是市场的一个错配。我们把地批到了三四线城市，但把人留在一二线城市；棚改把三四线城市原来的土地消化得很快，而新增的土地下一步如何与之匹配，这是我们需要考虑的。

7月31日，中央定调“坚决遏制房价上涨”，引起了房企的高度关注。8月2日，在博鳌地产论坛接受访谈的招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团等多家房企高管均表示已认真学习研读相关政策，对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎，并表示存在分化下跌的可能。

“如此严格控制房价上涨是第一次。”香港交易所董事总经理、中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示。

巴曙松直言，虽然现在政策在金融方面有所放松，但实际上对房地产政策表述的严厉程度是在上升的。对于下一年房地产市场的变化、房价趋势，诸多业内人士表达了自己的观点。

五矿地产何剑波：房价稳定预期一旦实现，可能出现下跌压力

五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示，房地产行业未来会有一个天花板，一个是人口，一个是政策，房价稳定预期一旦实现，就可能会出现下跌压力。

说到这一次中央对房价上涨的严格措辞，中原集团主席兼总裁施永青直言，抑制房价上涨不容易做到。

在他看来，中央的态度是很明确的，但价格是市场最重要的信息，现在中国的租金回报率才1.5%—2%，因为大家都觉得房价会上升，可以弥补租金低的问题，如果房价不涨，租金回报率会回到合理水平。”施永青同时预计，明年房价可能会有下行趋势。

对于如今新建住宅售价被限的问题，宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为，现在房价的定价权不在开发商了，以前开发商还希望有一天政策会放松，现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳，我判断未来一线城市还能顶住，三四线城市会出现分化，建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

至于卖给谁，余英笑着直言，“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

旭辉控股林中：楼市新政收紧的同时房价会依然平稳

旭辉控股执行董事兼主席林中认为，在中国城市化进程中，房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前，70个大中城市房价大多是上涨的，中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策，但到货币宽松的时候，又有可能进一步刺激房价上涨。

至于政策对旭辉的影响，林中表示，大部分城市到2020年房价都会比较平稳，未来土地市场也会回归理性，开发商的增长回归质量，产品回归生活。

全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为，这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生，又有金融属性，目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业，香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间，而内地房企的负债率能达到70%甚至更高。

事实上，随着房住不炒、租购并举的方针政策落地，房地产已逐渐向民生功能转变，而投资属性正不断弱化，未来就会以租赁住房为主，新房销售总量也会下降，继而促使房地产业的系列调整。

金科地产方明富：调控压力大的城市房价会出现略降，但总趋势是稳中略升

区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展，金科地产联席总裁方明富看来，调控压力大的城市房价会出现略降，但总趋势是稳中略升。

阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为，一旦限价，过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损，所以开发商不卖，房企资金链也会出现问题，容易导致一连串后续问题。

在如何控制房价上涨的问题上，招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说：“大家现在看到的房价是一个平均价格，不代表某一个楼盘的价格，各地政府会根据所掌握的资源情况去做一些平衡。”

就在7月31日，深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

对此，刘伟称，可以说深圳是第一个响应中央号召的，目的是让房价不涨。在他看来，未来房价整体不会上涨，但个别城市、区位会有一些差异。

“我们跟招商局在深圳都有项目，其实从去年起，深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说，“今年上半年三四线城市房价普遍上涨，成交量大，7·31政策出来后，会使一个区域的平均价格稳定，但对周边地区的房价不一定是坏事。

今日，国内联合办公领先企业氪空间宣布，已于近日与与香港地产商九龙仓正式签约，租下地标建筑铜锣湾时代广场写字楼超过50000平方呎（约5000平方米）面积。氪空间方面表示，时代广场有望成为氪空间在香港首个联合办公社区，并将在今年年底开业。

今年5月，氪空间签下湾仔的华懋集团旗下的One Hennessey大楼11层至19层共7层楼，时代广场是氪空间在香港第二个签下的物业，而考虑到One Hennessey大楼要到2019年第二季度才能正式启用，氪空间在香港面世的的第一个联合办公空间或将是时代广场社区。

时代广场是香港最著名的地标性建筑之一，坐落在港岛区商业氛围浓厚的铜锣湾商圈，由面积超过100万平方呎的甲级写字楼和100万平方呎的商场构成，不仅是香港最大型的购物中心之一，也是香港旅游协会所评选的香港十大景点之一，谷歌、苹果、阿里巴巴、京东等科技巨头在香港的办公地点都设在时代广场。

氪空间此次合作的九龙仓是香港四大地产商之一，是一家以商业地产业务为主，业务覆盖酒店、物流、通讯、媒体等多个领域的综合集团。九龙仓旗下的商业地产不仅遍布香港，近年来在中国内地的北京、上海、重庆、深圳、武汉、成都等城市都投资并持有大量高端物业，据悉九龙仓和氪空间未来将进行更为深入的密切合作。

选择时代广场符合氪空间一贯的选址思路：核心城市、核心地段、核心商圈。根据仲量联行5月份研究数据，铜锣湾区域写字楼空置率低至2.3%，仅次于尖沙咀（1.6%）和中环（1.4%），是香港写字楼需求最为旺盛、资源最为稀缺的区域之一。氪空间介绍，联合办公由于租赁方式灵活，满足企业的弹性需求，综合费用低于传统租赁，提升企业效率，将帮助更多中小企业进入香港的优质写字楼办公，这不仅对香港本地中小企业是个好消息，对于中国内地大量希望打入香港市场的公司，也创造了很好的条件。氪空间预计其在香港的客户除了创业公司、小微企业外，也会集中在一些中资机构在港设分点以及部分香港大金融公司的分点。

据透露，氪空间目前还在香港寻觅其他更多的优质写字楼，根据此前规划，未来三年氪空间将在香港开设超过百万平方呎的联合办公社区，覆盖香港主要的商业区。

作为国内联合办公的标杆企业，氪空间2014年在北京成立，截至今年6月，氪空间在中国内地11个城市运营40多个联合办公社区，管理面积超过27万平方米，入驻企业超过3000家，是国内联合办公行业自营模式的第一名，预计今年底，氪空间运营面积将达到50万平方米。

8月2日观点地产主办的2018博鳌房地产论坛上，绿城管理集团董事长、总经理李军透露了一组数据：截至2018年7月30日，绿城受管理项目达到260个，今年上半年新签约项目97个，超越历年全年获得的项目。但上半年绿城也主动解约了17个项目。

李军对“解约”项目解释道，受限购、限售、限价影响，很多轻资产服务的行业产生冲击尤其对绿城这样以品质为主打核心能力的企业产生了挑战，“很多企业越来越强调快周转，降低成本，这个过程中，我们是守住底线，理念不认同，所以启动解约。”

李军表示，绿城代建的项目规模相当于一家很大的房地产开发公司，“这家公司没有一分钱的负债，不靠杠杆驱动，是靠品牌和服务驱动的公司。”

他进一步用数据证明，“在这个细分领域，绿城管理在面基方面占到了40%多的份额，在销售方面占到了30%多的份额。”此外，绿城管理集团还在从事着中国最大的保障房业务板块，目前已交付1800多万方，现在在建的还有1000多万方，为接近8万户做原住民做保障房物业。

受宏观环境的影响，李军认为，接下来的半年甚至一年的时间，将是房地产行业较为动荡的阶段。“随着市场的变化，随着预期的变化，随着高周转带来的一些不想情况体现，接下来的一段时间有可能会是中国房地产行业里头客诉和群体性事件最多发的时候。”

李军表示，“做好产品、做好服务，而且形成统一的语言体系，构建一套信用体系，这是最要紧的，我们希望通过这种方式达到共赢，而不是一方的盈利。”

“房地产公司都在改名，把名字里的“地产”、“置业”去掉，原来有某某置业、某某地产，直接改成某某集团。这背后反映增量时代告一段落的趋势。”香港交易所董事总经理、首席中国经济学家，中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标看，伴随着中国快速的城镇化所推动的增量房时代正在远去，需求逐步放缓。

增量房需求正逐渐放缓的同时，供给趋于平衡。巴曙松提到，从户均套数看，中国已经超过1，基本上就是供求大致平衡的增量房的增长达到峰值的阶段。这也是为什么当前严厉房地产调控的原因所在。

巴曙松强调，库存在走低，去化在缩短，这是很现实的特征。居民总体的杠杆有所改善，但是局部市场还比较高。从下半年的政策来看，去库存的政策、棚改的货币化的政策可能会慢慢减弱，资金面可能会有改善，但是目前看还是强调控制性的进入房地产市场。

此外，巴曙松认为“逃离北上广是个伪命题”。 但实际上从幼儿园的在园人数、常住人口、小学在校人口来看，实际上并没有逃离北上广，而且还是在向北上广深这些城市群集聚。

巴曙松补充道，这一轮的房价上涨，和幼儿园在园人数、小学在校人数正相关。幼儿园在园人数上升的比较多的，城市的房价上升的压力就比较大，这是很有趣的指标。选地段的时候，看附近的幼儿园入园人数怎么样，它的背后的含义还是吸引年轻人集聚。

对于未来房地产发展，巴曙松表示，从全国的趋势看，一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关的红利，人口在流入，中国这个阶段的城镇化，或者包括下一阶段扩大内需，它的突破口很可能是城市群的建设，中心城市带上周边的二三线城市，以及连接这些城市群内部大中小城市的基础设施的建设。

8月2日，观点地产主办的博鳌房地产论坛上，自称房地产“半外围人”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗给房地产商提出了一个忠告：“希望大家一个长命的房地产商，做一个长命的企业家。”

他在回顾中国房地产发展十年的历程表示，这段发展史可以说前无古人也绝对是后无来者，因为体谅之大简直不可思议。“过去40年，是中国房地产最佳的机遇，在那个年代，房地产商基本上一个思维，就是一个量的比较，越大越好。”

陈启宗甚至用“房地产行业里面出现了很多’疯子’”来形容那段野蛮发展的历程。“拿地、拿钱都有很多不正规的地方，作为住宅房地产商完全是量与速度的发展。”陈启宗打趣地说，“有朋友问我，香港过去几十年的疯子，现在都倒哪里去了？我回答说，绝大部分破产了，疯子的前途大半就是这两个，一个是进监牢，一个是破产。”

过往的发展模式能否持续？陈启宗表示，量与速度的比较都是过去的事，“要是你今天还是保持这种态度，恐怕在未来你不容易致胜。”陈启宗认为，开发商心态不调整过来，模式则很难改。

观点地产发布的《中国房地产行业发展白皮书》提到，不少开发商也在发展商业地产、文旅地产、产业地产、养老地产等，针对这一现象，陈启宗提到，这是一个好的风向，但新的业务能否赚与以往一样多的钱，这又是一个问题。

临近发言结尾时，陈启宗再次强调，有内地开发商向恒隆学习，但是他们绝对学不来，因为他们的心态调整不过来。他警示道，“希望大家做一个长命的房地产商”，环境的改变，市场倒逼着房地产商调整经营模式，调整心态，调整不过来的，“恐怕将成为市场的牺牲品。”

8月2日，2018博鳌房地产论坛上，由观点指数研究院和58集团联合发布的《2018中国房地产行业发展白皮书》（以下简称白皮书）正式发布，报告显示，长租公寓大幕已经拉起，未来租赁市场将呈现机构化，房企将成为长租公寓的主力军。同时，长租公寓金融创新不断上演。如类REITs，CMBS,ABS,ABN及其他证券化产品让企业融资效率提高，降低大众投资地产的门槛。

据白皮书内容显示，国内租赁市场可谓一片蓝海。对比国外，国内的租赁市场不掌握在机构手中，更多的是个人房东。而在欧美日等发达国家的情况正好相反，租赁机构在其国家的住房租赁市场占有重要的地位。

数据显示，2016年美国机构化渗透率在30%左右，日本的渗透率处于80%以上，而国内机构化渗透率最高的城市，如北京不到5%，全国层面不足2%。可见，国内的租赁市场机构化才刚刚起步，未来还将会有巨大的发展空间。

瞄准万亿级租赁市场，多主体纷纷抢滩长租市场。当前长租市场上主要有四种类型的参与主体，分别为地产开发商、酒店类、中介类和创业品牌类。但当前长租市场尚未出现垄断式龙头的运营商，参与者都在加快速度抢占市场份额。

此外，拥有更多自持地块的房企将更具竞争优势。数据显示，在土地方面，房企在各大城市新增的自持地块不断增长。截至2018年5月，北京、广州等城市累计供应的自持地块超过80宗，未来还将产生360完平米的租赁住房自持地块。上述自持地块，主要为万科、龙湖等大房企获得。毫无疑问，长租公寓将会成为拥有强大开发、品牌、运营和资本运作能力房企的天下。

风雨四十年，从零到五千亿，数十年间的天翻地覆，中国房地产走过了一条无法被复制的崛起之路。中国经济在腾飞，房地产业也在冲向万亿时代。回顾中国房地产发展的这数十年，中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一用两个问题三个机遇进行了总结。

朱中一表示，改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国的房地产业快速发展，基本解决了住房短缺问题，城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，还支撑了经济社会的发展，明显改变了城镇建设的面貌，成绩是很大的。

但也存在两个问题，同时，也存在着两个方面的问题。一是从行业内部看，不少地方程度不同的存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。二是从社会角度看，对房地产业的定位摇摆，经济和财政增长过度依懒房地产，再加上大量货币流入楼市，推高了房价地价，提高了城镇化的门槛，不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

不过，朱中一认为，中国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进，其次二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放；再则，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。

朱中一总结道，未来十几年，房地产发展的空间仍然很大。“至于2030年以后，既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目，累计数量肯定不小，所以我们不必为市场的前景担心。”

明年，施永青将迎来耄耋之年。届时，中原地产的指挥棒会否交入到二代施俊嵘手中？回答这个问题，对于施永青来说，大概得看行业生态环境如何，换句话说，得看此刻最大的竞争对手链家会否消停。

8月1日，在观点地产主办的2018届博鳌地产论坛上，施永青携儿子施俊嵘一起出现在众多媒体面前。两个人都身着花衬衣，一个生于1949年，一个生于1988年，往那一坐，两人都是温婉儒雅之气质。

见惯过大风大浪的施永青，依旧是在谈任何问题都保持着暖暖的微笑，2017年才浮现大众视野中的施俊嵘像学生一样，坐在父亲旁边聆听，而当他回答问题时，神情略带生涩，但条理清晰，他用了“更前卫”三个字将自己与其他管理者区别开。

2017年11月，中原集团主席兼总裁施永青第一次对外公开，将工作逐步交棒给儿子施俊嵘，表示自己会退下来做一些想做的事情。当时，施俊嵘已升为主席助理，以股东身份协助公司做出决策。但目前施永青还积极参与在公司前线，因为“行业生态不好，竞争激烈”。

在近40年的房地产中介行业生涯中，施永青可以说是看到了这个行业沧海桑田式的变化，从原本“两个兄弟、一部车、一个电话”就可创业、逐鹿中原的行业，到直接变成了人民币玩家，动辄以数十亿计算的资金投入。

“我入行的头30年从来没有见过这么多的钱一下子流入这个行业。”有些同行的财大气粗让施永青觉得中介行业原有的生态环境受到很大的破坏，链家、58、我爱我家、易居中国，在他看来都是人民币玩家。“互联网看中了这个行业，以为能颠覆，它们的特色就是烧钱，我们讲究的是用盈利的钱去发展，它们则是拿社会的钱、资源去投资。”

昔日中原地产可以说是部分区域的老大，但随着链家凶猛扩张，中原霸主地位受到冲击，这让原本已经位居二线4年的施永青于2015年不得不再次出山。“链家虽然是号称互联网，但却用最原始的战术，规模效应，它们在上海收购德佑，用人海战术、铺网战术把别人压下去。”

不过，今年2月链家宣布升级，推出贝壳找房平台，主攻领域有二手房买卖、租房、新房销售、海外、装修和社区服务等。它以共享真实房源信息与链家管理模式为号召，吸引经纪人与经纪公司入驻。链家、自如都将是其品牌之一。

施永青对于链家的这一变化的评论相比以往变得温和很多。在2017年的观点博鳌论坛上，曾有媒体问如果有机会和左晖一起聊天，会与他聊什么？施永青直言：“我会告诉他，我还没死。”这一次访谈，施永青开始接受链家，他说，“如果左晖说不做链家，只做贝壳找房，那么中原就会加入贝壳找房。我们是很乐意看到各类平台的崛起。”

但目前贝壳找房仍有自相矛盾的地方，又是裁判员又是运动员。此外，房源归属性也是问题，“如果这个房源是独家，成交了链家也要分成；对于小中介而言，有一定的房源，但（按照贝壳找房的机制）你承不承认这个房。”

施永青对被贝壳找房的评价是，链家做平台另一方面反应了他在否定自己此前的道路，链家作为强管控的公司，管理直营比管理加盟容易，这个能否做成还有待观察。“中原暂时加入的机会很低，我们有自己的官网，链家的技术不是很高级，只是资源、资金比我们充分。”

上市是融资的方式之一，施永青此前有将中原上市的想法，但与大股东意见不一上市被搁浅。此次被媒体再问到上市事宜，施永青变了口径，“没有太想上市。”他再次提到行业处于恶劣的竞争环境中，“自己还没跑出来，很难向投资者交代，如果这个环境平稳了，我们证明了有生存能力、盈利能力，才会去上市。”

“我用自己的钱亏了压力不大，用别人的钱亏了就睡不着觉。”

40年中介行业风云，从揣着几千块钱创业起家到行业内呼风唤雨，施永青被誉为行业教父。如今被互联网“侵蚀”的中介行业正迎来一个新的时代，施俊嵘此刻走向前台正当时。“我很认同中原的核心理念无为而治，它让每个员工卖力工作赚取更多的佣金，但我们也在尝试从IT维度出发，强调注重客户体验，比如我们的网站，APP.”

与父亲穿着同款花衬衣的施俊嵘说：“我是管理层最年轻的一位，在互联网的运用上会比其他人更前卫吧。”

“中国租房租赁相当于桑塔纳时代，美国是宝马奔驰时代。”近日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，在谈及租赁话题时，中国REITS联盟秘书长王刚如此表示。

在同一场合，新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于资产回报率低，做长租公寓不利于企业的高周转，企业很难将精力投入租赁市场。

这种表态道出了中国长租公寓领域一个颇为尴尬的现实。一方面，政策层面的支持力度空前强大，各路资本进入这一领域，试图一展身手；另一方面，投资回报率低、融资成本高，导致长租公寓面临较大的盈利难题。

租售并举是构建住房制度的一个重要方面，其现实需求和市场前景都堪称庞大。虽然不同背景的运营商都在这一领域投入了重金，但从业者普遍认为，提高运营能力、探索出合适的盈利模式，仍是未来长期的主题。

多路资本竞逐“风口”

自2015年开始，中央政府就不断出台相关政策，支持并规范租赁市场的发展。其间，租赁政策出现的频率之高前所未有。除租赁市场的专项政策外，监管层还在城镇化、消费升级等相关政策中提及租赁市场。此外，有关租赁市场的表态，还出现在2015年至2017年的中央经济工作会议，2016年至2018年的两会政府工作报告中。

党的十九大报告更是提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，将租购并举作为住房制度的一个重要方面。

在中央政策的指导下，截至2018年6月底，全国超过40城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。

地方政策从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则。

政策不断出台背后，是行业不断扩大的现实。根据贝壳研究院的测算，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。由于婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大，预计2025年租金GMV将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿；2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。

欧阳捷也表示，未来一线城市的租赁市场占比会达到50%以上，二线城市会达到30%以上。未来租赁市场的规模会达到26亿平方米，其中机构占到50%，私人住房占到50%。

机构对租赁市场的介入，从2010年以后便大规模出现。根据贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》），目前市场共有5类长租公寓运营商，按运营商背景划分，为创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。

以优家、魔方公寓为代表的创业系介入市场较早，有着较强的运营能力，且很多品牌已融资多轮；房企系介入市场较晚，但资金实力和房源能力不可小觑；中介系品牌以自如、相寓、红璞公寓为主，分别脱胎于链家、我爱我家、世联行等经纪公司，运营和获客能力同样强大。其中，自如管理的房屋规模达到60万间，成为目前国内规模最大的长租公寓运营商。

《白皮书》指出，活跃在这一市场中的资金共有六类，分别是风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、互联网金融、租金收益权等债权ABS、类REITs。

由于行业盈利模式的困境，风险投资曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融资渠道。而行业一直“千呼万唤”的REITs，至今尚未真正实现。

盈利模式难题待破

前述两个融资渠道的困境，恰恰折射出行业盈利模式的难题。“现在长租公寓的收益率（净资金/资产价格），一线城市是1%，二线城市2%，太低了。但借贷成本是6%到7%，完全是倒挂的。”王刚表示。

“目前看不到长租公寓的盈利模式。”欧阳捷直言。

根据他的测算，按照租赁的方式运营，上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话，投资回报率也仅为3%到4%，无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。保利公寓管理有限公司总经理方琳也指出，租赁行业是“典型的微利行业”。

这一观点与《白皮书》不谋而合。根据白皮书的结论，当前国内无风险利率定价接近2%，而住宅REITs在扣除运营成本后，租金回报率仅为2%-3%。这种低回报，使持有机构及投资者普遍缺乏热情。

欧阳捷表示，作为开发商，新城在长租公寓方面只是试水，“（长租公寓）不是我们的战略机会点，目前还不是”。他指出，房企布局长租公寓领域，一方面是提前布局这一蓝海领域，另一方面，住宅用地配建的自持型地块较多，企业必须整体拿下。

与房企不同，机构运营商对这一行业的盈利前景相对乐观。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，集中式长租公寓的盈利周期在6到7年，分散式的平均盈利点是4.2年。他指出，产品和服务是盈利的核心，规模效应和网络效应则会助力。

但这一观点仅限于理论层面。到目前为止，尚未有长租公寓品牌宣布整体盈利。相反，根据《白皮书》的统计，截至目前全国公寓门店关店率达到3.6%。

近期，21世纪产业研究院发布《2018中国长租公寓TOP10》，通过对2017年以来“阵亡”的11家知名长租公寓品牌的研究发现，有9家是由于资金链断裂、经营不善而造成，这一方面反映出运营能力对于长租公寓运营商的重要性，另一方面也说明，在盈利能力不足、难以形成稳定现金流的情况下，很多长租公寓品牌仍然高度依赖融资。

对于租赁市场的盈利模式，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，提高租金收益率并不意味着提高租金。她表示，就中国的现实而言，应该降低土地价格，从而使运营商的成本得以下降。“企业的利益必须要考虑，原来有一大批招拍挂的土地，改成长租公寓是无法改的。”

长租公寓同时也需要金融支持，她表示，“资产证券化，REITs和消费金融、租赁贷款这块要有强有力的政策支持，否则很难实现十几万亿的市场规模。”