截至7月31日，据同花顺统计数据显示，按照证监会行业分类，沪深两市共计56家上市房企披露2018年中期业绩预告，包括扭亏企业在内，32家房企业绩预喜，占比高达57%。从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有33家，占比接近六成，剔除数据不确定性房企，仅6家亏损，其中5家是首亏。

值得一提的是，这56家房企大多数是中小房企，但也有销售规模直指千亿元量级的房企。综合来看，2018年上半年，预计房地产板块净利润增幅尚可，但与市场高峰时相比，增幅有所收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2018年上半年，过去三、四线城市楼市的热销项目结算后，给房企扭亏为盈和提升净利润提供了重要助力。但今年下半年，房企压力将普遍增加，包括融资和还债压力，甚至包括销售回款不能达到预期的问题。

近六成房企业绩预喜

在已发布2018年中期业绩预告的56家房企中，仅6家亏损，5家首亏，1家续亏。此外，包括扭亏企业在内，近六成房企中期业绩预告预喜。

从预告净利润下限来看，在已公布具体数据的56家企业中，30家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比54%。而预告净利润变动幅度超过100%的房企达33家，这意味着半数以上房企净利润将翻倍。其中，增幅超过500%以上有5 家，包括阳光股份、海航投资、中交地产、三湘印象和中弘股份；增幅在100%-500%有20家，包括招商蛇口、阳光城、开发股份和银亿股份等。

《证券日报》记者注意到，大型房企和区域性龙头房企盈利总额排位靠前，净利润超过10亿元的房企目前有6家，中交地产、三湘股份等房企在列。

严跃进称，2018年上半年结算的项目多是2016年以来拿地的项目，有些房企在这一期间拿到的便宜地块，结算利润较高，但最近几年内拿地价格较高的房企，利润率水平差，接下来日子可能比较困难。

事实上，《证券日报》在调查采访中获悉，过去三、四线城市的库存几乎拖住了企业发展步伐，严重侵蚀了利润。但2016年以来，三、四线城市房地产市场崛起，此前被拖住的企业均回笼了大量现金，且在有的城市，房价甚至涨了两倍。而从全国房地产新建住房市场来看，三、四线城市成为了近一年多来楼市成交的主力增长区。

今年房企压力大

有多位业内人士认为，2018年，房地产市场已经进入调整期，行业销售额增速将有所降低，整个房地产行业步入降温阶段，规模偏小、能力不足的房企将逐渐退出市场，而标杆性房企竞争优势凸显，销售规模仍将扩张。

事实上，即使2017年销售业绩创下新高，但2018年销售目标仍在要求增长。“今年某龙头房企上半年销售额就超过了4000亿元，处在规模爆发期的中型房企也在快速上位。”有房企高层曾向《证券日报》记者表示，不过，借助三、四线城市销售火爆推高规模的房企，接下来可能较为困难，因为三、四线城市货币化棚改市场正在紧缩，估计后续改善性需求发力空间有限。

目前来看，2018年上半年，房企销售额增长还是主基调，百强房企销售业绩骄人。但在严厉的调控政策下，楼市已经出现下行信号。经过了两年多的扩张，目前许多房企已经感受到了莫大的运营压力。多种因素叠加之下，房企资金状况普遍相对较紧，个别房企已经陷入经营不善的困境。

事实上，鉴于项目结转周期特点，接下来房企销售将不会过于乐观。尤其有些房企近两年通过收购项目增加土地储备，这些项目虽然成本较低，但涉及股权复杂，改造等项目的周转速度将受到一定影响。周转问题其实去年已经有所暴露，接下来房企需谨慎应对。

严跃进表示，总体来看，2018年，房地产行业在延续2017年降温格局的情况下，优势房企销售额及市占率仍将有提升空间，目前来看，百强房企市占率高达55.5%，但预计行业集中度仍将进一步提升，市场分化也将加剧。

2018年行至过半，从统计数据看，上半年我国房地产市场表现总体稳定，但也出现局部投资投机抬头的苗头。眼下，楼市调控正处于向长效机制完善落地的过渡关键期。当此之际，各地应严格把“房住不炒”落到实处，为“接棒”房地产长效机制创造良好市场环境。

据记者初步梳理，上半年各地出台楼市调控政策累计200次左右，实施限售的城市约50个。调控地域不断拓展，一城一策，差别调控，查缺补漏，过热必究，强力度的密集调控彰显“目标不动摇、力度不放松”。

同时，围绕建立租购并举的住房制度和房地产长效机制，许多试点工作正在有条不紊地推进之中。北京、上海开展共有产权住房试点，目前两市都已出台管理办法；广州、深圳等12个人口净流入大中城市正在开展住房租赁试点；在13个城市启动集体土地上建设住房租赁试点。

需求侧与供给侧共同发力的调控“组合拳”为楼市稳定创造了积极条件。国家统计局最新数据显示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，三线城市上涨势头得到抑制。其中，北京二手房同比价格从去年10月份起到今年6月份出现了连续9个月负增长，环比也保持了连续9个月的负增长。

“一线楼市调控效果显现，限价、限购、限贷等调控措施起到了关键性作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，同时，一线城市不断从供给侧探索新路子，使市场预期更加理性，出现了积极变化，为其他地区楼市调控提供了经验和新思路。

然而，不可忽视的是，楼市总体稳定下，部分地方投资投机现象抬头，局部市场出现升温。

据记者近期多地调研，有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对，认为本地房价属于价值洼地，比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”“让房价再飞一会儿”的心态；有些地方出台“人才政策”，由于门槛过低，客观上存在绕开限购政策的漏洞；还有些地方出台购房摇号政策本意体现公平，但一二手房房价倒挂的现实刺激潜在需求提前透支。

国家统计局数据显示，上半年全国土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%；土地成交价款5265亿元，同比增长20.3%。记者调研发现，一些地方经济发展、产业结构与房地产业高度关联，经济增长、财政增长过度依赖房地产。

房住不炒，攻坚克难。坚持调控目标不动摇，保持政策连续性稳定性，才能有效遏制投机炒房，阻断楼市过热苗头。

对投机和扰乱市场秩序行为，监管层应保持持续高压。住建部等七部委今年下半年将在包括北上广在内的30个城市里集中整治楼市乱象，打击房地产市场违法违规行为，这有助于防范市场风险，从各个环节落实“房住不炒”目标。

地方政府应坚定不移承担调控主体责任，从供需两端精准发力，严格把“房住不炒”落到实处。一方面抓住供需矛盾，拓宽调控思路，调整土地和住房供应结构，坚决遏制投机炒作。增强调控的可预见性，而不仅仅是头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢；另一方面从根本上调整经济发展思路，放弃对土地财政的“饮鸩止渴”。

房住不炒，军令如山。对于热点城市、潜在热点城市、特点周边城市需要重点监管，而对于工作不力、市场波动较大、未能实现调控目标的地方，则应予以坚决约谈问责。

立足当下，着眼长远。严格把“房住不炒”落到实处，在加强和完善宏观调控的同时，加快房地产长效机制的建立，加快推进房地产税相关政策举措，推进财税、土地、金融等方面的配套改革，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是经济实现转型升级和百姓实现住有所居的关键之举。

7月，伴随着高校毕业生离开校园，租房市场迎来一年中最火爆的时候。与此同时，一些黑中介也让很多刚刚踏入社会的毕业生租客叫苦不迭。

6月28日，住建部等七部委发布了《治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。其中特别提出将打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产黑中介，以规范住房租赁市场。

7月6日至7月25日，记者在北京采访了数十名租房者，并以租客身份与中介直接接触，总结出黑中介的几个坑人套路。

套路一：发布虚假房源屡禁不止

刚来北京工作的小安与朋友3人准备在北京天通苑地区租房，其在租房网站上看中一套三居室，便通过网站与中介取得联系。网站上房屋显示的是“简装”，通过中介传来的图片，小安看到房屋基本配置齐全，价格合适，便与中介约定看房。可事实上，小安所见到的房屋，仅仅是毛坯房，水电未通，内部装修与图片所示相差较远，且并不符合网站所标示的地理位置。

小安指责中介图片与实际不符合时，中介却反问小安：“这么点钱，你还想租什么样？”同时因租房未成，他还向小安等人索要“看房费”。

租房过程中遭遇虚假房源的并非小安一人。据中国青年网针对各大房产信息平台服务情况发起的问卷调查显示，约75%的用户曾遭遇过不同情况的假房源欺骗，近50%的用户认为网上真实可信的房源不超过一半。

记者在某租房平台上搜索房源信息，随机定位在北京知春路，排名前15的房源信息，房屋面积大小在20平方米左右，价格在1500元至2100元之间不等。在搜索到的图片中，房屋干净整洁、阳光充足。

不过，当记者在APP上联系房屋经纪人时，有10个经纪人回复记者“该房子已经出租，目前在别处有房源”。不少经纪人向记者推荐的其他房屋均在地铁三四站外，价格翻倍。记者三天后再次打开网页，发现之前看到的房子依然挂在网站上，显示待租状态。针对上述情况，记者拨打了租房平台投诉电话，截至发稿，该电话一直提示忙碌状态无人接听。

记者以租房为由联系了中介郑某。在记者跟随郑某看房过程中，房间实际情况并不如中介所示那般“美好”。记者表示不满，郑某却称这是业内常态，还反问记者“是不是第一次租房不懂行情”。

据郑某讲述，他和同事经常会在网上发布图文不符的房源信息以吸引租户，当客户询问时，“房东不在家”“该房屋已经出租”“已被预定”等是惯用托词。“租房淡季时，为了吸引租客看房，这种手段更为常见。”

郑某直言，他还时常冒充房东，以个人房源直租方式在网站发布信息，并称“如果在网上被举报了，最多封号几天，没太多损失。”

套路二：巧立名目，“陷阱”合同让你签

合同能够为租房者权益提供合法保护。但从租房者提供给记者的合同来看，可谓“形态各异”，有些合同只有一页纸，有些长达10页。有些合同写明租金、水电费、网费等基础费用，有些还添加了卫生费、排污费、垃圾处理费、收视费等，且多数未标明具体收费标准。

大学毕业生小于第一次租房时，就被卫生费坑害不浅。“合同中卫生费一栏为空白，我以为这与我无关，便没有在意。后来连续有三个中介给我打电话，要求我交卫生费，费用从一开始的356元涨到1000多元。”小于说，“中介指着合同中空白的这栏告诉我，这里已经写明要收卫生费，不交卫生费就别想拿回押金。”

还有些合同因程序问题或中介不具备租赁服务资质，本身就不具备法律效力。

今年3月，北京某互联网公司员工卫女士通过租房软件租下北京安河家园一套一居室。中介带卫女士看房当日便签订了租房合同，但该中介表示，因忘带合同公章，后续会为合同补盖公章并提供服务。该中介与卫女士最初在软件上联系的中介李某并非同一人，该中介自称为李某同事，因李某出差才帮忙办理手续。

5月，当卫女士因家中水管漏水联系李某处理时，得到的回复却是“我的义务只是让你来住房，有问题你自己去弄。”随后，李某一直以合同并不是与其本人签订且未盖章生效为由，拒绝提供服务。

今年5月，北京的王女士突然接到另一家中介的电话，对方告诉她房租要涨价，且合同需重新签订。王女士本与中介签订了1年的租房合同，签订合同之前也查看过房东与中介的相关手续，并未觉出异常。直到第二家中介公司找上门她才知道，之前与其签约的所谓中介，本身并不具备中介服务资质，工商系统中查询该公司已显示经营异常。而所谓的新中介，仅仅是原先的公司更换公司名而已，还是原班人马。

当王女士表示拒签合同时，该公司有四五个壮汉来到王女士家中。为维护家人安全，王女士只得再签署一份涨价后的租房合同。“明知合同有问题，我却没有办法，只能合同到期赶快搬走，之后再考虑报警或是起诉。”

今年，南京、合肥、上海等多地出台租房合同网签备案，此举将有效规范房屋租赁合同的签订程序，逐步推进租赁住房信用体系建设，充分保障住房租赁各方合法权益。对此，中国人民大学法学院教授刘俊海表示，仅仅网签备案还不够，“国家在保护规范房屋租赁合同方面大有可为，应建立联合惩戒失信制度，提高黑中介违法成本。”

套路三：克扣押金、暴力恐吓强令搬离

当安河家园的卫女士与中介发生第一次正面冲突之后，中介时常会带着三四名壮汉以查看房屋为由半夜来到其家中。因为已经交了1年的房租且无法退回，卫女士只能继续租住。当她自行更换了门锁后，一日下班发现自家门锁被502胶封堵，作案人避开了小区的所有监控，让她查无证据。

不久，卫女士收到了一封上一任租户的来信，信中陈述了自己遭遇到的威胁与恐吓，称中介还欠着他两万元房租没退，只留下一张欠条，他再也联系不上中介了。“你一定要注意安全，他们是黑中介。”信中，上一任租户毫不客气地点明黑中介实质。

英语老师小林也曾有过相同遭遇。小林在与朋友租房期间，总是莫名遭到“扰民”举报。随后中介便以违反合同为由，在半夜11点，安排几名壮汉来到小林住处要求其搬离。第二天，当小林再次回到住处时，其与朋友的行李已被扔出房间。

据网上租房社区“看房狗”对877名租户的调查报告显示， 42.3%租户的押金遭非法扣押，16.42%的租户都曾遭遇黑中介的暴力、威胁和言语辱骂，12.77%的租户更是遭遇黑中介对居住环境的破坏。

北京住建委每月会定期公布被投诉前10名的房地产经纪机构名单，名单中以分支机构在10个以下的中小机构为主，更有无分支机构的“光杆机构”。正如此前王女士的遭遇，黑中介常常同时注册多个光杆机构，一个被查封了，改头换面后还会继续经营。

如果租户真的遭遇黑中介威胁，刘俊海建议租户要懂得保护自己，保存如微信聊天记录、聊天录音等证据，将房屋原貌、签订的合同、缴纳的费用等拍照存证，及时向公安机关报案，切不可以暴制暴。“若是网络平台因审核不严致使租户掉入黑中介陷阱，平台也难逃其咎。”

记者观察

较个劲，说不定能赢回权益

采访结束时，卫女士还住在安河家园忍受黑中介的骚扰，王女士拿着一份无效合同守护家人，小安、小林等人收拾好行李前往下一个住所，小于则乖乖交了卫生费拿回来押金……黑中介令人深恶痛绝，但记者采访中发现，面对黑中介对自身权益的侵害，许多租客选择了忍受或沉默。

记者问小于为何不报警或投诉，她表示“害怕”，“交完钱赶快走人，惹不起还能躲不起么？”

王女士则告诉记者：“暂时的隐忍是为了日后的爆发”。王女士邻居的车就曾被黑中介划伤过，王女士考虑到黑中介“飘忽不定”不好找人，但他们可以随时找到自己，所以当前只能默默搜集证据等待搬离。“一定会用法律手段维护自身权益，但并非现在。”

还有更多像小安一样的租户，权益受到侵犯时，也曾选择报警或是想过维权，但时间一长，维权这事便不了了之。正如小安所说：“不想牵扯过多精力”。

那么，有没有跟黑中介“较上劲”，并且把黑中介“斗赢了”的样本呢？

有。2016年，北京一名网友发帖分享了自己将黑中介告上法庭的成功经验。

该网友将最后一个季度的房租交给中介之后，中介没有交给房东。期间房子停水，还被贴“赶紧搬离”“房租到期”等告示。该网友与中介交涉无果，且中介拒退网友的租金和押金。无奈之下，该网友决定将黑中介诉至法院。

在诉讼过程中，这名网友显然做了充分的准备——他收集了租房合同原件、中介断租证明一份、被张贴的“断租请搬离”告示、微信上的交房租记录等证据。最终，法庭判决，网友胜诉。该网友提醒有相同遭遇的租客，遇到黑中介不要怕，做到“有理、有据、好好准备”。

当然，无论是投诉或是报警，仅仅依靠租户个人的力量，并不能有效遏制黑中介的野蛮生长。如刘俊海教授在采访中说的：“建立严惩机制，提高违法成本，要把黑中介的违法受益归零，甚至是负数。”

在金融危机爆发10年之后，美国房价又回到高位。不过，看似热闹的背后，外国买家却似乎变得谨慎。

据海外媒体报道，美国全国房地产经纪商协会（NAR）近日公布的最新美国住宅市场国际买家报告显示，2017年4月至2018年3月的一年间，美国面向国际买家的房屋销量同比下降21%。在1.6万亿美元的现房销售总额中，外国买家的占比为8%，比一年前的10%有所下降。

与此同时，2017年4月至2018年3月中国买家在美国的购房金额同比减少4%，这是中国买家在美国购房金额自2011年来第二次出现同比下降，前一次是在2016年。

尽管如此，中国买家的购房金额连续第6年位于所有国际买家之首，占国际买家总销售额的15%。此外，中国买家购房平均价也最高，为43.91万美元。加拿大买家位列国际买家排行榜的第二位，占国际销售总额的10%，但该国买家的购买额同比大降45%。除了购买金额大幅减少，加拿大买家购买的房价中位数也下降至29.2万美元。

值得注意的是，半数以上的中国、加拿大和英国买家为全现金购房。中国买家购房用途近半为自住，购房目的多为子女教育。居外网董事CEO罗雪欣表示，今年上半年中国买家对美国房源询盘量持续回暖，6月的询盘量比去年12月高出48.1%。对冲人民币贬值是中国买家海外购房的原因之一。总体来看，中国的公司与个人买家对海外房产的兴趣将缓慢回升。

除了美国住宅地产，包括中资在内的外国投资者对美国商业地产的兴趣似乎也在下降。RealCapitalAnalytics的最新报告指出，中资房地产投资者10年来首次开始抛售美国商业房地产。报告提到，中资企业在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的1.262亿美元美国商业地产，净卖出11.64亿美元，这也意味着自2008年以来中资企业首次成为美国商业地产的“净卖方”。

2008年金融危机后美国商业地产经历了为期数年的复苏时期，价格大幅上涨。而在今年6月，研究机构GreenStreet商业地产价格指数显示，在过去18个月中，美国商业地产价格一直停滞不前。随着中国投资者转向净出售方，该指数可能面临进一步的压力。

有分析人士表示，高房价与房源短缺是造成外国买家对美国房地产市场投资减少的重要原因。此外，美国目前的政策环境在影响外国买家投资方面的作用也不容忽视。

全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，6月美国成屋销售年化为538万户，预期为545万户。6月美国成屋销售总数年化量环比下降0.6%，预期为增长0.2%。成屋销量下降的同时房价却进一步高涨。数据显示，6月成屋售价中位值同比增长5.2%至27.69万美元，刷新了5月创造的最高纪录，为连续76个月出现同比上涨。另外，按揭贷款利率持续回升增加了购房成本。房地美的数据显示，30年固定利率的平均按揭贷款利率在6月升至4.57%，今年1月为4.03%，去年6月为3.9%。据悉，美国市场上的房屋供应严重短缺阻碍了销售，加之建材成本攀升，土地和劳动力供应短缺，使得建筑商无法填补库存缺口，从而推高房价。据悉，美国成屋约占美国房屋销售总量的90%。成屋销售连续下滑显示出美国房地产市场面临的挑战越来越大。

今年以来，房地产市场调控政策密集出台，持续政策发力之下，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿，谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

根据国家统计局数据，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

须谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

同时，三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示，受监测的300个城市中，三四线城市上半年土地出让金增幅较大，成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

专家分析指出，部分三四线城市房价上涨，除了周期因素，也受到货币、金融、土地、人口等因素的作用。

具体来看，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高；受一二线城市调控政策的挤出效应影响，需求管控比较松的三四线城市，房价攀升；一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地，需求增加但没有及时增加住房供应。

品牌房企布局下沉至三四线城市，同样是推动三四线楼市上行的因素。同策咨询的数据显示，十强房企在三四线城市的销售额集中度，在2015年至2017年期间由13%提升至25%。

针对市场波动，部分三四线城市收紧调控，及时采取针对性措施，阻断不理性升温蔓延。丹东等城市继续上调首付款比例；宜昌、三明、徐州、西双版纳等城市发布“限售”政策；进入7月，佛山、临汾、大理、唐山、枣庄、西昌等三四线城市，出台了调控政策和措施。

对于三四线城市房地产市场，政府调控应加强预期引导、警示风险。专家表示，部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速，整体来看人口仍在流出，其房价上涨从根本上缺乏支撑。

记者调研发现，三四线城市分化正在加剧。一些边远地区、人口外流压力较大的三四线城市仍有部分库存；一些环京、环沪等热点三四线城市在严厉调控下，楼市趋稳；一些三四线城市，多方因素推动楼市升温，但住房有效供给不足，仍然面临上涨压力。

更值得警惕的是，当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间，但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下，一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升，这些城市很可能出现新的风险积聚。

防止三四线城市成为风险聚集地，地方政府应坚持“房住不炒”定位，落实调控主体责任，切实改善住房供求关系，确保市场稳定，兼顾棚改、调控、去库存多重目标。

要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

在供地方面要严格避免短期行为，不能因为市场高涨，就大量供应，要从实际供需平衡出发，长远考虑市场承受力，适时调整住宅用地供应规模和结构。从宏观金融层面，则要建立社会投机资金和楼市健康发展之间的“防火墙”，对短期炒房行为严加限制。

做好三四线城市的楼市调控，使其沿着健康轨道发展，对确保全国楼市的调控成效至关重要。三四线城市要根据各地的产业优势，在新型城镇化进程中科学布局产业与住房建设，在严格遏制投机炒作的同时，支持居民自住和进城人员购房租房需求。

2018年上半年，房地产行业集中度进一步提升，“强者恒强”的局面日益稳固。虽然房企总体销售规模保持了较高的增长，但业绩增速较去年同期及全年有所放缓。其中，从地产央企的整体表现来看，一方面企业间业绩分化格局逐渐显现，另一方面重组整合步伐将提速。

据第三方研究机构公开的统计数据显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100上升至69.3%。此外，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿。

其中，21家地产央企在规模增长的同时，分化格局也在持续。保利地产、中海地产、华润置地跻身TOP10。招商蛇口与中国金茂进入TOP20。中国铁建、保利置业则位列TOP50。中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产跨入TOP100。五矿地产及葛洲坝地产等其余8家企业则排在TOP100之外。

据部分地产央企发布的公告显示，大部分企业已完成全年目标过半，也有企业并未达到预期。其中，完成业绩超过年度目标50%的分别是：中国金茂上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元，完成年度目标的71.8%；上半年保利置业及其子公司连同其合营及联营公司实现合约销售额约241亿元，完成年度目标的60.3%；中国铁建的房地产板块上半年签约销售额410.2亿元，完成年度目标的54.7%；保利地产上半年实现签约金额2153.12亿元，完成53.8%的全年目标总额；中海地产上半年销售金额为1217亿元，完成52.5%的全年目标总额。

而完成业绩低于年度目标50%的有：招商蛇口上半年签约销售金额为750.96亿元，完成全年目标的49.7%；五矿地产上半年录得签约销售额约为28.1亿元，仅完成全年目标的18.7%。五矿地产在公告中解释称，公司今年前6个月的签约额与去年同期相若，而根据销售计划，大部分开发项目将集中在下半年开盘预售，有信心完成全年度目标。

“基于市场不断发展和演变的现实，一些地产央企的先天优势开始丧失，当前总体感觉在慢慢掉队。”一位大型房企相关负责人表示，虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务，其发力的迹象或在下半年有所体现。

日前，国资委就中央企业重组整合工作方面提出了明确要求，下一阶段要充分认识重组的重要意义和整合任务的复杂性、艰巨性，进一步加大工作力度，扎实推进整合融合，确保实现重组预期目标。

据了解，自2016年以来，被国资委允许从事房地产主业的21家央企中，中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。其中，早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成，紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加速重组整合步伐。

2018年7月24日，中粮地产发布公告称，拟收购大悦城地产59.59%股权，重构集团地产资源。收购完成后，公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成，商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强；6月20日，保利置业集团有限公司公告称，与保利地产的整合已经到尾声，保利（香港）控股有限公司股权变更完成交割。双方股权交割完成后，保利地产不会并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表，但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发；中交集团为推进内部房地产板块整合，早在2015年便出资成立了中交地产集团，负责中交集团房地产业务的运营和管理。关于整合工作情况，中交房地产集团副总经理周济透露，中交房地产集团作为中交集团的二级子公司，它的全面改革试点实际上在两年前已经拉开序幕，今年年底重组整合方案就会全面落地和推进；此外，五矿地产和中冶置业的重组至今未有实质性进展，而在业绩表现上，后者也是优于前者。对此，五矿地产副主席兼董事总经理及执行董事何剑波曾表示，尽管还没具体的整合计划，但首先要做的事情就是业务协同。

平安证券综合研究所一份研究报告指出，央企整合大风再起，地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。随着央企做大规模，作为整合方，龙头地产企业有望通过整合和并购，补充土地资源，并促进行业集中度进一步提升，从而对地产板块的估值有正面作用。

“通过内外部整合，企业能够实现优势互补和资源高效利用，减少同业竞争，未来这种重组整合的情况会越来越多。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，对于很多大的品牌房企来讲，更多地是通过央企重组的机会去扩大土储和资产，在接下来的规模化竞争中，争取行业话语权。“尽管目前很多整合重组都在洽谈，但央企本身涉及的业务板块比较复杂，推进速度不一定那么快，还是需要一个过程的。”

近日，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，引发诸多网民热议。在房价居高不下、调控政策层出不穷的形势下，不少网友质疑：房价把“公摊面积”计算在内到底合不合理？取消“公摊面积”会不会推高房价？本期主持人为您一一解答。

问：“公摊面积”是怎么来的？

主持人：公用建筑面积是指由整栋楼产权人共同所有整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

改革开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是慢慢形成商品房制度，根据瞭望智库数据显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度，根据瞭望智库的资料，“公摊面积”也可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年，香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是，这种已经被香港明令调整的“公摊面积”，却在内地延续使用至今。

问：“公摊面积”到底有多“坑”？

主持人：“公摊面积”的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了很多不良开发商在计算公摊面积时不以公允规则来计价，而是有意无意地想方设法增加公摊面积，从而达到自己赚钱更多的目的。

虽然从房价的角度来说，用什么面积计算影响不大，但实际上，未来的费用差距却非常大。比如，北方地区的房子冬季往往都会收取供暖费，其收取标准就是按照房子的建筑面积来计算的，但是实际上大家真正能使用暖气的面积只有使用面积，这导致业主每个月都要为公摊面积的供暖费“买单”。此外，上海等房产税试点城市的房产税都是按照面积征收，如果国家开始征收房产税，就意味着业主要为很多不属于自己的面积付出额外的税收。

问：取消“公摊面积”会不会推高房价？

主持人：有人辩称，降低或取消“公摊面积”，可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了赢得市场，开发商会更理性地选择，根据客户需要造出更好的房子。

至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之说，更是无稽之谈。因为压缩“公摊面积”或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

伴随着租购并举政策影响及行业发展积累，国内住房租赁行业逐渐迈入快速发展期，租房消费端的升级效应也随之开始发酵。

2018年，被业内视为租赁行业超速增长的一年。据贝壳研究院与21世纪产业研究院近日联合发布的《2018年住房租赁白皮书》显示，在机构渗透率方面，住房租赁行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%；从政策端观察，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设；供给方面，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。

贝壳研究院院长杨现领认为，以租住为核心的产业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链条的完整性。

行业加速的背后，是消费端对租房体验与居家品质的要求不断提升。在业内看来，消费升级带给了行业更多市场机会，尤其是90后成为白领公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良好的生活品质。除了年轻白领的品质租赁需求外，全人群、全生命周期的品质租赁需求也在不断释放，这就亟需市场变革升级，提供更多元化的租赁产品及品质服务。

有国内租房平台创始人称，租房消费升级应从需求端出发，目前市场上应该存在多样化的房源以满足不同的租客需求，品质高、价格低廉、位置便利等每一类特征都应该有相当规模的房源供租客选择。

然而，从目前的住房租赁市场的产品类型来看，主要包括个人房源、长租公寓及中介机构存量房源等，房源品质与服务水平存在较大差异，后续的软性居住配套也因“房”而异，显然离品质租赁仍有一定差距。

一位正在寻租的大学毕业生在采访中说，“想租到价格便宜一些的房子就得找个人房东碰运气，但不能对居住服务要求太高；如果找中介，房租一般就会偏高还有可能被骗。要租一间性价比高服务好还合适的房子并不容易。”

业内认为，新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级乃大势所趋。“在行业市场快速发展的今天，需要理智、客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。”杨现领说。

在“唯规模论”的年代，中国房地产行业飞驰电掣站在时代的风口。自2015年中国房地产市场步入有史以来最疯狂的一轮上涨，此轮牛市已然在一二三四线城市之间轮动着涨了整整三个年头。

三年狂欢，已然让人们习惯了歌舞升平而忘记了海平面下潜藏的冰山，直到它露出峥嵘的一角。

“我们要求每年的增速是100%，所有人都在迎着压力追求规模。”一位房企高管告诉第一财经记者。的确，在过去的两三年时间内，规模成为地产大佬们较劲的角斗场，“DOUBLE”成为他们的口头禅——谁无法做到翻倍，就不足以在行业里占据一席之地。这使得翻倍增长这种原本常见于小企业身上的戏码，却在中国巨无霸房企身上频繁上演。

但是，真正的车手都明白一个道理：过快的速度之下，再可靠的赛车都有可能暴露于失控的风险之中。同理，对于速度的迷恋也曾让无数企业家和商业帝国轰然倒塌。

“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期，是时候对过往的疯狂进行一番反思。

施工进度赶不上销售速度

若说过去三年最让开发商们称道的数据是什么，那必然是“销售金额”无疑，因为在它的光环之下，其他数据都显得黯然失色。

以亿翰智库的统计数据为例，2017年TOP100房企总销售金额74390亿元，较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元，同比上涨16%，且增速较2016年的28%明显下降。（虽然TOP100房企的统计样本有所不同，但考虑到国内100强房企中多数为上市公司，数据的对比具有较强的参考意义。）

鉴于房地产行业的预售制度，已售商品房中唯有交付使用部分才可以计入营收。按照一般逻辑，营收增长幅度应与销售增长幅度存在高度相关性和一致性，但过去两三年中，房地产企业营业收入增长幅度明显滞后于销售增长幅度，在很大程度上显示出工程施工跟不上销售的节奏。

“对于地产商发展而言，通常有两个杠杆。一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，在财务杠杆达到一定程度以后，地产商都开始通过增加经营杠杆来进一步发展自己的规模。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹告诉记者。

对于经营杠杆而言，很重要的就是加快周转，即提升施工进度以与销售进度相匹配，以实现资金的更快回流。因此，许多房子都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。

过去，万科曾经是以周转取胜的代表，而如今，这方面的标杆当数碧桂园。在碧桂园的项目管理体系内，要求三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”原则进行操作，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。

快速周转给碧桂园带来了业绩的激增。2017年碧桂园合约销售额5508亿，一跃成为国内最大的地产开发企业。不过，随着该公司规模的扩大，局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题。

7月27日，安徽省六安市人民政府官方微博称，7月26日23时至24时，六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。23时40分许，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

在此之前的6月24日，该公司上海奉贤项目发生的坍塌事故造成多名人员伤亡，并被安监部门认定为生产安全责任事故。根据安监部门报告，该项目“存在任意压缩工期，隐瞒危险性较大的工程不上报”等违规行为，对事故发生负有责任，建议给予行政处罚。

曾经，依托于工程进度的高周转是碧桂园傲视行业的核心竞争力，但随着潜藏的问题浮出水面，该公司已开启了内部整改和反思。日前，碧桂园发布通告称，正要求全国数百个在建项目停工整顿。

对于发生事故的上海区域，碧桂园也作出了“上海区域内项目全部主动停工整顿，全面排查，完善安全管控措施；上海区域及项目管理团队深刻反思，积极配合政府调查事故原因，协助后续处理；暂停该项目总承包单位中天三公司、监理单位相关投标资格，责令总包、监理单位立即更换该项目负责人，并对相关责任人作严肃处理”等整改和处罚措施，以防范事故的再次发生。

如果说事故是高周转扩张负面影响中的极致案例，那么快速扩张所带来的房屋质量低劣引发的维权事件，则是房地产行业当下的普遍现象。

在北京，龙湖长城源著因为精装修问题同样引发业主维权，曾经的“豪宅专家”，在今年以来陷入多次维权困局。

“最近两年地产的规模扩张让很多地产商都忽视了产品打造，很多新产品质量甚至没有之前好，其他行业的产品是一代一代升级，可是地产行业的产品却出现很多降级。”一位地产高管告诉记者。

事实上，在房地产企业内部最担心的时刻便是楼盘交付阶段，因为销售口的同事天花乱坠一番承诺后，到交付环节许多细节无从兑现，从而引发房企在业主中间的信任危机。

如果说，房屋质量和房企规模构成一对隐喻，那它体现了这个行业极致的两面性。在悲观者看来，规模的发展出现巨大的泡沫，无论多么膨胀都无法掩饰产品的空虚。而在乐观者看来，发展过后总是脆弱，这是高速发展必然的代价。

杠杆扩张埋下财务安全隐患

作为最典型的资金密集型行业，房地产在高速扩张的进程中，离不开资金方的支持和匹配。因此，在极致的经营杠杆之外，房企的财务杠杆往往也会用到极致，其资产负债率在行业规模扩张的同时不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。

Wind数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。

即便扣除房地产企业流动负债中包含预收账款这一科目的因素，行业的实际负债水平仍然处于较高的状态之中。亿翰智库采用“净负债率”这一指标度量上市房企的债务水平，显示“2017年，上市房企整体平均净负债率达到79.43%，较2016年同比上涨19.42个百分点”。

比如7月6日晚间，金科地产披露其2018年度累计新增借款情况，显示截至 2018年6月末，公司合并口径下（下同）借款余额为781.49亿元，较2017年末借款余额 677.16亿元增加104.33亿元，增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的 46.65%。激增的债务，让金科负债率不断提高，截至2018年3月31日，金科负债率86.22%。

负债比率上升，房地产行业整体债务总额也水涨船高，偿债压力逐渐显现。据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，到期量分别高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

偿债高峰到来，然而新的融资却略显青黄不接。同策研究院数据显示，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（2017年5月至今）来最低，情况实在不容乐观。

外部融资环境收紧和市场下行的双重压力下，开发商手头宽裕的局面开始发生改变，很多企业都开始加速自己的周转和回款，现金流成为房企最大的痛点。“我们项目要求保现金流和回款，即便最后测算项目收益为负，我们都会考虑先销售。”一位TOP10地产商高管在一次闭门会议上告诉记者。

恒大是打响降价促销第一弹的房企，早在今年3月，恒大就宣布将开始最高8.8折优惠的卖房活动。为了保证销售，恒大当时在内部实行“全民营销”，各个区域要求员工带自己的亲戚朋友参与看房。“这是恒大一贯的做法，一般资金吃紧就会选择降价促销，开始走量。”一位地产城市总评价。

在周期的调控下，无论是大企业，还是小企业，都在面临暴风雨的考验。不久前，一家TOP30房企被曝出旗下投资公司针对在职员工以基金购买形式推出一个投资产品。最低100万，每次增加50万，利率18%。而购买300万以上，利率20%，每季度结息一次。

“即便外部融资，房企的信托成本也会超过15%，这家房企我们尝试帮他们融资，但是资方还是很谨慎，不愿意出钱。”一位金融人士告诉记者。

资金链的危机正悄然逼近，留在资金压力大的房企手中的牌已然不多。7月，华夏幸福公告，与平安资管于2018年7月10日签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让58,212.45万股公司股份，占公司总股本的19.7%。转让价格确定为23.655元/股，较上一日收盘价24.9元折让5个点，转让价款共计137.7亿元。

本次权益变动前，华夏控股与一致行动人鼎基资本合计持有华夏幸福184289.31万股，持股比例为62.37%。权益变动后，华夏控股及鼎基资本持股比例为42.67%，平安资管持股比例为19.88%。从交易价格看，23.655元的成交价，虽然仅比上一日收盘价折让5%，但相对于华夏幸福年内高达近45元/股的价格而言，显得十分便宜。

这意味着，华夏幸福的大股东失去绝对控股权。此前，平安入股碧桂园、旭辉，占比均为10%左右，且均是房企通过增发新股方式让平安入场。华夏幸福的股权直接转让，被市场解读为其资金紧张的表现之一。

“平安的资管计划有退出时间，我们一段时间股价下跌，就是因为平安的资金退出。”绿地控股董事长、总裁张玉良此前同记者交流时曾提到。

杜丽虹也表示，资金从来不雪中送炭，只有锦上添花。“我们统计发现地产公司有58%的债务需要续借。”但当下的宏观金融环境下，房企续借债务并不容易。多位金融人士告诉记者，上述地产商因为较高负债，目前资方均持有谨慎态度，对于上述地产商而言再融资难度进一步增加。

高增长背后潜藏的管理失控

房地产企业扩张的负面影响中，还有一个因素是容易被外界所忽略的，那便是企业内部管理问题。事实上，当市场急速狂奔之际，许多公司根本无暇在内部管理上下功夫，从而导致乱象丛生。

“我们公司招人门槛越来越低，快速发展很多项目总根本没有足够经验，明显让项目管理出现失调。”一位TOP30房企中层告诉记者。

据悉，规模扩张过后，行业人才缺口巨大。每个地产商进入一个新城市，就开始疯狂招聘同行，可是目前主流房企合适的职业经理人有限，因此让招聘越来越难。

一家房地产企业城市负责人表示，自己作为城市公司董事长被委派到所负责的城市之时，包括他一共去了两个人，另一人是财务。“连办公室扫地都是自己上阵。”

尴尬的并非高管，人力资源负责人的压力更大。“挖人都要升两级，不到一年人就走了。”一位人力总告诉记者。

专业人才青黄不接，使得房地产企业只能到处挖人，人力成本大幅攀升。地产人网发布的《中国房地产行业薪酬数据报告》显示，薪酬总额领涨的前十名中，以中小房企的身影居多。而若将维度聚焦在15家重点房企上，融创中国和华夏幸福的涨幅最高和次高：华夏幸福薪酬总额涨幅为70%，融创中国则高达181%。其中，华夏幸福的薪酬涨幅已连续三年保持50%左右。

专业人才不足必然导致公司许多环节业务水平的直线下降，但更让公司头痛的是，营销、投资条线人才流动巨大，进一步带来管理难度的增加，因为这两条线的寻租和贪腐空间最大。

据了解，许多房企的内审部门都会查出营销条线侵吞公司财产，而且屡禁不止。“一个项目营销总直接贪了6000万，我们的项目土地价格只有隔壁项目一半，利润率至少有60%，但是最后测算只有正常的利润水平。因为那个营销总贪污太多，我们直接报案。”一位地产总裁透露。

“我们商业地产总经理离职的原因就是因为贪污，他向每个品牌要回扣，才可以入驻商场。”一位TOP30地产高管告诉记者。

不过，鉴于人才匮乏，即便是很多有污点的职业经理人，依旧可以换一家公司接着干。“我们知道这位营销总之前的贪污，但是用人要辨证，这个阶段我们就需要狼性的人。”一位地产总裁显得颇为无奈。因为行业人才缺口大，即便是出现不良记录的职业经理人，很多地产商依旧睁一只眼闭一只眼抢着录用。

越是浮华的所在，越是光怪陆离。房地产犹如一片燃烧的荒原，在集体的理性被击穿后，在这个由金钱主导的名利场里，每天都在发生让人匪夷所思的事件，质量问题、茶水费现象屡禁不止。没有做不到，只有想不到。

马克思曾说：“如果能获得300%的利润，资本家就敢冒被杀头的危险。”

对于这个行业的一些人而言，就希望在规模扩张的爆发期捞上一笔，然后上岸。无论是审计多么严格，依旧无法阻止房企内部寻租的发生。

“房企不应该只看当年销售情况，而是要关注可持续发展，保证规模、效率、财务等多方面的协同，才能保障未来的可持续性。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹说。

不久之前，一家TOP3房企旗下二级子公司在独立运营并快速扩张后，最终面临管理失控的困局，而不得不把其中一半的项目划到其他平级的子公司名下。

在行业过冬之际，企业会变得更加注重内功的修炼。也许，“唯规模论”已经畅行三载之后，终于走到了需要被修正的时间当口。

今年以来，土地市场流拍不断。

中指院数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

《每日经济新闻》记者注意到，今年以来，调控严厉的一线城市流拍地块有13宗，就连此前房企必争之地的上海，也出现了流拍情况。而7月至今拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块也均以底价成交，5宗地块被叫停出让，其中包括位于杨浦内环以内的纯宅地。

半年多时间，全国流拍地块就近800宗！是各地的密集调控政策所致？还是房企资金受困？抑或是房企在高周转过程中遇到了问题？

融资难+限价严 房企无奈“减粮”

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变，但政府依旧老模式卖地，宁可流拍，也要不断提高拍卖底价。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，过去半年，开发商大部分融资难是个不争的事实，即使是经历央行几次降准，依然无法有效缓解房企对资金的饥渴，资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

今年以来，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧，银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大，而中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

资金之外，张波认为，“面粉或无法支撑未来面包价格”，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

第三方面，则是楼市的变化，这也导致房企更为“谨慎”。

“限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期；楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。”张波认为。

欧阳捷对此表示认同，他向《每日经济新闻》记者表示，原先房企可以通过各种融资渠道拿地，如今房企拿地的资金基本都是自有资金，从今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下，房企拿地越发谨慎。

在欧阳捷看来，其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应，如果企业被迫高价拿地、低价卖房，那才是最不堪的。

因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金，只能按进度提取，账上不能动用的钱越来越多，越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。

“因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花了，火爆的土拍溢价率也就下来了。”

这也意味着，市场上的流拍和低溢价，不代表着房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市不断提升谨慎度。

张波表示，品牌房企在不断追求市场规模的同时，增强了对未来风险的认识。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

房企调整拿地策略 算盘打得更精了

银行收紧房企融资，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要拿地，该怎么办？

同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，房企在拿地策略上会变化，肯定会拿没有瑕疵的地，不拿贵的地，从策略上讲不会拿高溢价地。

具体情况来看，资金链紧张的企业不想拿高价地，因为账算不过来。张大伟表示。“在限价政策下，2万元/平方米的地价，政府限价3.5万元/平方米，拿了就是亏。因而如果限价政策没有松动，资金就会沉淀下来，两者权衡之下，房企只能放弃拿地。”

与此同时，房企会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高，以前成本投入还能转换到销售溢价上，但在限价背景下，开发商只能忍痛割爱。“除非能借到更多的钱，撑过这个周期。但金融机构对大企业支持力度很高，对小企业非常谨慎。”张大伟表示。

但谨慎不代表固步自封。对于房企尤其是中小房企而言，在此背景下该如何拿地？

欧阳捷表示，聪明的房企已经不再盲目，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。

他认为，土地总是要拿的，要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高，没有利润空间，就暂时缓缓，等着地方政府期望值降低。

旭辉方面就告诉《每日经济新闻》记者，现在公司拿地遵循三个投资“漏斗”：战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。

战略漏斗，是先在战略上决定会进哪些城市，衡量指标主要有经济参数、人口导入、产业发展。只有实体经济才能带来居住需求，进而是产生购买力。一些经济指标好的三四线城市以及百强县级市也可以重点关注。

财务漏斗，则是看土地是否划算。这需要一系列成本测算，算出土地大概的货值，预判在现在的市场价格之下能否有合理的利润率。

市场漏斗，就是预估未来市场走势。可能一个城市库存已经达到36个月，即便土地市场很划算，有利可图，但库存周期过长，开盘后的竞争也会很激烈，所以慎进。

“每拿一块地，前期要看100块地。”旭辉公关负责人吴懿告诉《每日经济新闻》记者，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一块地，就不是好的窗口期。而当市场变冷，土地出现流拍的城市，可能就会出现拿地窗口期。

“上市公司有保证净利润率的要求，如果达不到内部测算要求，宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营，而不是短期内的快速扩张，进而出现隐患。”吴懿认为。