2018年上半年，房地产行业集中度进一步提升，“强者恒强”的局面日益稳固。虽然房企总体销售规模保持了较高的增长，但业绩增速较去年同期及全年有所放缓。其中，从地产央企的整体表现来看，一方面企业间业绩分化格局逐渐显现，另一方面重组整合步伐将提速。

据第三方研究机构公开的统计数据显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100上升至69.3%。此外，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿。

其中，21家地产央企在规模增长的同时，分化格局也在持续。保利地产、中海地产、华润置地跻身TOP10。招商蛇口与中国金茂进入TOP20。中国铁建、保利置业则位列TOP50。中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产跨入TOP100。五矿地产及葛洲坝地产等其余8家企业则排在TOP100之外。

据部分地产央企发布的公告显示，大部分企业已完成全年目标过半，也有企业并未达到预期。其中，完成业绩超过年度目标50%的分别是：中国金茂上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元，完成年度目标的71.8%；上半年保利置业及其子公司连同其合营及联营公司实现合约销售额约241亿元，完成年度目标的60.3%；中国铁建的房地产板块上半年签约销售额410.2亿元，完成年度目标的54.7%；保利地产上半年实现签约金额2153.12亿元，完成53.8%的全年目标总额；中海地产上半年销售金额为1217亿元，完成52.5%的全年目标总额。

而完成业绩低于年度目标50%的有：招商蛇口上半年签约销售金额为750.96亿元，完成全年目标的49.7%；五矿地产上半年录得签约销售额约为28.1亿元，仅完成全年目标的18.7%。五矿地产在公告中解释称，公司今年前6个月的签约额与去年同期相若，而根据销售计划，大部分开发项目将集中在下半年开盘预售，有信心完成全年度目标。

“基于市场不断发展和演变的现实，一些地产央企的先天优势开始丧失，当前总体感觉在慢慢掉队。”一位大型房企相关负责人表示，虽然在整体上并没有表现出太多的扩张趋势，但随着部分地产央企逐步完成整合重组任务，其发力的迹象或在下半年有所体现。

日前，国资委就中央企业重组整合工作方面提出了明确要求，下一阶段要充分认识重组的重要意义和整合任务的复杂性、艰巨性，进一步加大工作力度，扎实推进整合融合，确保实现重组预期目标。

据了解，自2016年以来，被国资委允许从事房地产主业的21家央企中，中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。其中，早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成，紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加速重组整合步伐。

2018年7月24日，中粮地产发布公告称，拟收购大悦城地产59.59%股权，重构集团地产资源。收购完成后，公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成，商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强；6月20日，保利置业集团有限公司公告称，与保利地产的整合已经到尾声，保利（香港）控股有限公司股权变更完成交割。双方股权交割完成后，保利地产不会并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表，但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发；中交集团为推进内部房地产板块整合，早在2015年便出资成立了中交地产集团，负责中交集团房地产业务的运营和管理。关于整合工作情况，中交房地产集团副总经理周济透露，中交房地产集团作为中交集团的二级子公司，它的全面改革试点实际上在两年前已经拉开序幕，今年年底重组整合方案就会全面落地和推进；此外，五矿地产和中冶置业的重组至今未有实质性进展，而在业绩表现上，后者也是优于前者。对此，五矿地产副主席兼董事总经理及执行董事何剑波曾表示，尽管还没具体的整合计划，但首先要做的事情就是业务协同。

平安证券综合研究所一份研究报告指出，央企整合大风再起，地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。随着央企做大规模，作为整合方，龙头地产企业有望通过整合和并购，补充土地资源，并促进行业集中度进一步提升，从而对地产板块的估值有正面作用。

“通过内外部整合，企业能够实现优势互补和资源高效利用，减少同业竞争，未来这种重组整合的情况会越来越多。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，对于很多大的品牌房企来讲，更多地是通过央企重组的机会去扩大土储和资产，在接下来的规模化竞争中，争取行业话语权。“尽管目前很多整合重组都在洽谈，但央企本身涉及的业务板块比较复杂，推进速度不一定那么快，还是需要一个过程的。”

今年以来，房地产市场调控政策密集出台，持续政策发力之下，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿，谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

根据国家统计局数据，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

同时，三四线城市土地市场量价齐升。机构数据显示，受监测的300个城市中，三四线城市上半年土地出让金增幅较大，成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

专家分析指出，部分三四线城市房价上涨，除了周期因素，也受到货币、金融、土地、人口等因素的作用。

具体来看，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高；受一二线城市调控政策的挤出效应影响，需求管控比较松的三四线城市，房价攀升；一些三四线城市成为就近城镇化的主要承载地，需求增加但没有及时增加住房供应。

品牌房企布局下沉至三四线城市，同样是推动三四线楼市上行的因素。同策咨询的数据显示，十强房企在三四线城市的销售额集中度，在2015年至2017年期间由13%提升至25%。

针对市场波动，部分三四线城市收紧调控，及时采取针对性措施，阻断不理性升温蔓延。丹东等城市继续上调首付款比例；宜昌、三明、徐州、西双版纳等城市发布“限售”政策；进入7月，佛山、临汾、大理、唐山、枣庄、西昌等三四线城市，出台了调控政策和措施。

对于三四线城市房地产市场，政府调控应加强预期引导、警示风险。专家表示，部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速，整体来看人口仍在流出，其房价上涨从根本上缺乏支撑。

记者调研发现，三四线城市分化正在加剧。一些边远地区、人口外流压力较大的三四线城市仍有部分库存；一些环京、环沪等热点三四线城市在严厉调控下，楼市趋稳；一些三四线城市，多方因素推动楼市升温，但住房有效供给不足，仍然面临上涨压力。

更值得警惕的是，当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间，但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下，一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升，这些城市很可能出现新的风险积聚。

防止三四线城市成为风险聚集地，地方政府应坚持“房住不炒”定位，落实调控主体责任，切实改善住房供求关系，确保市场稳定，兼顾棚改、调控、去库存多重目标。

要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

在供地方面要严格避免短期行为，不能因为市场高涨，就大量供应，要从实际供需平衡出发，长远考虑市场承受力，适时调整住宅用地供应规模和结构。从宏观金融层面，则要建立社会投机资金和楼市健康发展之间的“防火墙”，对短期炒房行为严加限制。

做好三四线城市的楼市调控，使其沿着健康轨道发展，对确保全国楼市的调控成效至关重要。三四线城市要根据各地的产业优势，在新型城镇化进程中科学布局产业与住房建设，在严格遏制投机炒作的同时，支持居民自住和进城人员购房租房需求。

根据七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，住房城乡建设部7月31日公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

该批企业的违法违规行为涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，侵害了人民群众合法权益，严重扰乱了房地产市场秩序，造成了不良的社会影响。

住房城乡建设部要求各地继续深入开展专项行动，通过部门联合执法，严厉打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。

眼下正是应届大学毕业生寻找合适租房房源的时候。在租房过程中，有可能会遭遇各种问题，如房东不靠谱、中介不讲理、房屋租赁合同有陷阱等，毕业生们须多加留心。

捆绑神秘软件

交房租变成还贷款

案例回放

应届毕业生小董找合租房时，中介公司向他推荐了“经济压力小”的“押一付一”付款方式。对方称，这种方式需要绑定一个叫“某某贷”的软件，以后每月通过该软件缴纳房租即可，但并未告知这实际上是贷款。中介帮助小董按软件指示流程操作，上传身份信息、银行卡信息等。随后，小董分别给付了一个月的押金和房租。第二个月时，小董发现“某某贷”平台上显示自己已贷款4万余元，正是余下11个月未交的房租。小董要求退房，中介在一个月后才帮他解除贷款，但已超过最迟还款期，小董还要承担超期还款的利息。

法律提示

在上述案例中，房屋中介未告知小董注册的“某某贷”是贷款软件，反而进行误导，中介的行为是一种民事欺诈行为，根据法律规定，受欺诈而形成的合同关系可以撤销，撤销后合同自始无效，租户可以要求中介赔偿损失。此外，小董也可以根据合同法的规定，主张经营者对消费者提供服务有欺诈行为，依照消费者权益保护法的规定承担损害赔偿责任。

此外，中介要求租户捆绑“某某贷”，其内容应被视为格式条款。中介作为提供格式条款的一方，非但没有提请租户注意关键性条款，反而加以欺瞒，使租户蒙受损失，相关条款可视为无效。对于租户的损失，理应由中介赔偿。

目前，市面上出现许多与中介合作的房屋分期平台，其本质上就是贷款平台，按月交租成了分期还贷。分期的次数越多，利率就越高。很多中介公司会把利息算在房租里，对租户声称“免息”，其实利息还是由租户承担，逾期还款不仅需要交付更多利息，甚至可能影响个人信用。

租赁期满再交易

中介无权强行干预

案例回放

小周通过中介公司租住了房主张先生的一间房屋，每月租金3500元，押一付三，并一次性支付中介费5000元。租期届满后，小周不想再次支付中介费，想直接从张先生处续租并得到同意。但中介公司得知后称，小周租住此房屋是利用了中介提供的信息，如果搬走，将扣除500元作为后续清理费；如果续租，则仍需要缴纳中介费，否则将从押金中扣除。多次沟通未果，小周将中介公司诉至法院。

法律提示

中介服务的实质是居间合同。在房屋租赁中介服务中，房主和租户均属于委托人，中介属于居间人。合同法规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

根据上述规定，如果小周搬走，房屋的清理工作应当由房东或者中介负担，从押金中扣500元的清理费是不符合法律规定的。

此外，租赁合同到期后，租户与房东想要继续交易，是否还应交中介费？根据合同法的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。所以，如果房东不再通过中介出租房屋，是可以直接与租户进行交易的，中介无权干预。如果中介强行干预，甚至出现恐吓等情形，租户可保留好证据及时投诉或起诉。

违约使用房屋

租户被诉支付违约金

案例回放

2014年3月，老郑将房屋出租给林某，双方签订合同，约定租赁期限为2年，租金为每月3000元；期间，若承租人擅自将房屋转租，甲方有权要求乙方支付违约金3000元。2015年5月，林某擅自将房屋转租给校友李某，双方约定租期为一年。2016年1月，老郑发现房屋转租情况，要求解除与林某的合同，并支付违约金。

法律提示

案例中，老郑与林某约定房屋不允许擅自转租，属于双方合意，不违反法律的规定，对双方具有约束力。林某的行为属于违约，应当承担违约责任。

现实中，法律对于转租还有诸多规定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出异议，否则其不能以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的。此外，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定是无效的，但出租人与承租人另有约定的除外。

在此，提醒各位出租人和承租人，在签订房屋租赁合同之前，最好了解房屋产权状况和预计使用情况，如房屋的产权人是否为出租人、出租人是否同意转租、承租人是否有意转租等。在租赁合同中，要尽量明确约定房屋的使用方式，同时也应明确约定违约责任，以防发生纠纷时产生不必要的麻烦。