编者按：
近年来，随着我国旅游业以及文化产业的高速增长，吸引了众多房企进军文旅地产领域。尤其是旅游资源丰富的云南，从6年前便兴起文旅地产的开发热潮，曾一次性出现10余个占地超千亩的文旅项目。昆明、丽江、西双版纳等地更是成为文旅地产进驻的热点区域。
文旅地产代表的不仅是地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者的完美结合。曾经千亩大盘遍地开花的云南文旅地产，如今发展情况如何？近日，《每日经济新闻(博客,微博)》记者实地走访了昆明和丽江的多个文旅地产项目。
蓝天白云、玉龙雪山、客栈古城……这些丽江的代名词正在饱受着文旅“红海”的侵袭。
“丽江的文旅项目不要碰，都有倒闭的风险！”张文（化名）的表达简单而直接。到底是一个怎样的市场，让这位混迹丽江房地产江湖8年的从业人员给出了上述答案？
近日，《每日经济新闻》记者（以购房者身份，下同）实地走访丽江多个文旅项目后发现，丽江楼市库存高企，去化周期位列云南第一。尤其是文旅产品去化缓慢，让部分开发商正在承受着巨大资金压力，徘徊在破产边缘。
现状：文旅地产的“红海”
作为詹姆斯·希尔顿小说《消失的地平线》中的重要一环，丽江无疑是一个令人神往的城市，其轻松愉悦的氛围吸引了一批在城市中迷失、踏上寻找自我征途的年轻人。
与好朋友合伙开客栈，游玩后留下来做房地产销售，一趟旅游之后在丽江成家立业……在丽江，类似的故事太多了，“来了不想走了”，这是“新丽江人”的心声。
有人的地方就有市场需求，丽江得天独厚的旅游资源同时也吸引了诸多开发商进驻。与遍地开花的客栈一样，文旅地产开始在丽江北区布局，抢占北区优越的旅游资源。从单价1.7万~1.8万元的洋房到7万~8万元/平方米的高端别墅，丽江北区已被文旅项目“包围”。
阳光100雪山艺术小镇、丽江金茂谷镇、复华国际度假世界、中国丽江雪山度假基地……文旅地产和客栈一样，逐渐成为丽江的重要组成部分。这无外乎文旅项目拿地便宜，但项目规模通常较大，动辄上百亩、千亩，开发周期也较长。
而一个文旅项目入市，也为当地带来了大量的酒店、公寓、别墅类产品，快速推高了丽江市场的库存。
据云南省房产管理信息网公布的数据显示，截至2016年6月，丽江去化周期为云南省最长，长达50.6个月，是昆明去化周期的5倍。
云南房网报道指出，云南房地产去化缓慢与不断加码的文旅地产存在较大关系。不断引进的旅游地产项目去化缓慢，使得库存积压，去化周期拉长，或将成为丽江楼市的隐忧。
“整体而言，丽江房价多年来都处于不温不火的状态。”在丽江创业8年的咖啡店老板贺军（化名）告诉记者。该说法也得到了丽江一房地产从业人员的证实，丽江在过去几年都在去库存阶段，房地产一直处于低位，价格也没怎么上涨。
贺军告诉《每日经济新闻》记者，丽江的房地产已经严重过剩了，目前还处于扩建当中，加上酒店、客栈在不断扩建入市，高库存的局面无疑将更严峻。
毕业后就来了的四川（楼盘）人张文正经历着在丽江的第10个年头，在丽江房地产市场打拼了8年，他对丽江房地产颇为熟悉。在张文的眼中，丽江的文旅地产已经和客栈一样，成为一片“红海”。
丽江文旅“红海”的说法得到了云南一大型文旅地产负责人的认可。其表示，在云南省多地布局多个文旅项目，考察了多个城市后，决定不进军丽江市场。“进入丽江的人口大多是短暂性的“玩客”，房子多了后，没有那么多的旅居客户去消化。旅居城市房地产要发展，必须要能留下人，和海南（楼盘）一样。”
症结：“留不住人”的隐患
岳父家就是做房地产的，这让张文成为丽江小房地产圈子的“红人”，他在丽江为数不多的楼盘里都有自己的“熟人”。张文认为，丽江文旅市场还需要沉淀5～10年。
文旅地产中，销售占20%，招商30%，后期运营50%，文旅地产成功的核心在于运营，关键在于人才。“丽江作为典型的旅游城市，始终留不住人才，这是症结所在。”张文说。目前丽江留下来的都是年轻人，大部分没有专业的运营经验，凭借一腔热血扎堆客栈，结果造成客栈严重过剩。《每日经济新闻》记者走访时发现，在丽江束河古城周边，仍有部分客栈趁着冬季的淡季时节在破土扩建。
留不住人的症结，与丽江教育和医疗资源匮乏直接相关。年轻人一旦成家有了小孩，就不得不因为小孩教育问题选择离开。“不想让小孩输在起跑线上”，这是刚为人父的张文决定离开的重要原因，而医疗条件的不足也不适合老年人长期居住。
其实，在选择留在丽江的年轻人中，很大一部分人是不愿意买房置业的。工作半年，出去玩半年，没钱了再回来工作，这是他们更偏爱的生活方式和状态。贺军就是其中之一，在他看来，丽江就是一个享受生活的地方，不需要被这些物质的东西所累。
值得玩味的是，贺军一个人留在丽江打拼事业和享受生活，妻子和孩子却留在大城市里生活和接受教育。假期来丽江待一阵子，是贺军的小孩最快乐的童年时光。
贺军身边聚集了这样一批“玩咖”，每年花费大量的资金购买旅游装备，买几万元的自行车，买哈雷。每年一次骑行进藏，穿越尼泊尔等地区一直是这群人蠢蠢欲动的能量。
当看到城市人成为“房奴”，为物质所累，贺军表示非常不理解，“人就是应该享受生活的。”
销售：“大改小+反租”也难卖
丽江现在的文旅产品并不好卖，留下来的“新丽江人”一部分不愿意买房，而丽江本地人大部分有地有房有客栈，同样也不是文旅地产客户。“买我们项目的大部分是外地一线城市的客户。”丽江金茂谷镇的销售人员告诉记者。
正如金茂谷镇的销售人员所言，如今的丽江文旅市场，是靠着外地投资者撑起一片天。
在今年4月第一财经·新一线城市研究所发布的《2018中国城市商业魅力排行榜》中，丽江位于四线城市之列，但丽江文旅产品的价格并不低。从单价2万元、4万元、5万元到8万元不等的价格，也让文旅产品成为少数人的游戏。
为了迎合外地投资客的需求，丽江的文旅项目从大户型转变成主打小户型成为比较常见的做法。
比如，阳光100雪山艺术小镇将早前的大户型产品分割成小面积产品出售，50平方米公寓总价百万元左右；包括金茂谷镇、中国丽江雪山度假基地等项目，纷纷将独栋大别墅做成合院、叠院，产品面积在80～135平方米不等，目的就是降低购房门槛。
同样从金茂项目的销售情况看，小户型低总价产品更受市场欢迎。其一期别墅产品为丽江北区少有的70年产权地块，但因为户型大，总价在540万元到800多万元之间，去化情况不如二期小户型别墅。
另外，针对外地投资者，阳光100雪山艺术小镇推出返租业务，前5年每年返还总房款8%的回报，返租租金抵扣房款，一次性支付。以一套100万元公寓为例，抵扣前五年返租款后，总价低至60万元。
返租能大幅降低购房门槛，同时稳定的租金回报能吸引投资者入市，这种返租的模式在丽江文旅市场较为常见。
丽江复华度假世界酒店和别墅等产品同样采取返租形式，每年返还总房款的8%，酒店托管一次性签20年。而别墅则签12年，前6年每年固定返还总房款的8%，后6年按照整体的收益按“客户四成、酒店六成”分成。不过，据丽江当地房地产从业者透露，就目前丽江文旅市场的运营状况，返租形式其实是帮助开发商销售的一种辅助形式，后续也难以为继。
《每日经济新闻》记者在由深圳（楼盘）市桑夏视典房地产开发有限公司开发的中国丽江雪山度假基地发现，尽管对外宣称自己是康养文旅项目，但在107亩的土地上有91亩都是住宅用地，项目内也未呈现出任何康养主题的配套设施。
当记者问到相关康养配套时，项目销售人员说“我们主要依托他们的配套”、“隔壁都有”。因为项目方认为，如果用自己的绿地用来建配套，就缩小了绿化空间。
从中国丽江雪山度假基地项目现场公布的楼盘销控表上可以看到，项目去化情况并不理想，今年开盘以来一期共46个户型仅销售出10套。
事实上，文旅地产与住宅开发的模式相差很大，也因此文旅地产对运营的要求较高。但是，一边是需要专业的运营团队和人才的文旅项目，一边又是丽江留不住优秀人才的窘境，这或将成为丽江文旅地产未来发展的一大隐患。
奇观：北区南区房价差数倍
围绕玉龙雪山的丽江北部片区的文旅项目，大部分为商业用地。《每日经济新闻》记者走访的多个文旅项目，建造的别墅、洋房等产品均为40年产权，70年产权物业反而成为销售的亮点。
“大部分的地都是商业地块，丽江将商业用地做成住宅小区，以这种形式销售住宅。”金茂谷镇销售人员告诉记者。
即便是商业物业，丽江北区的文旅项目定价仍大大高于南区的70年产权住宅物业。北区文旅地产产品售价低的在2万元/平方米左右，3万～5万元/平方米的也不在少数；而南区的住宅物业价格在7000元～8000元/平方米。金茂谷镇销售人员表示，南区空房较多。
丽江城市不大，南区和北区之间驾车不过20分钟车程，又有住宅地块和商业地块之分，南北区房价却存在数倍之差。如今部分北区文旅项目销售情况并不乐观，推出大幅优惠以及以返租形式降低购房门槛，这难免不让人对丽江的文旅项目的定价机制感到疑惑。
品牌开发商存在溢价空间是文旅市场较为普遍的现象，上述文旅地产负责人称，文旅市场与住宅市场没有价格差的标准，品牌和产品的附加值并没有统一的标准去衡定。
市场销售情况则成为检验定价是否合理的一个重要指标。一位资深房企从业人员分析指出，房屋价格受市场供求关系影响，价格反应当前市场行情，如果销售情况不佳，需要考虑是否存在定价超出市场预期的情况。
在丽江多年的客栈老板同样表达了对丽江市场的忧虑：近些年丽江的游客数量其实是在下滑，已经回不到2013年前的火爆态势了。
对于丽江的文旅市场，贺军认为，不温不火这么多年了，一直处于低位，是时候该上涨了。
的确，丽江也遇到了一个房价上涨的契机。贺军认为，昆明、丽江、大理（楼盘）即将开通的动车将大大缩短三个城市之间的交通成本，而丽江房价目前处于三个城市的洼地。
那么动车开通，真的能成为丽江文旅地产开往春天的列车吗？