中新经纬客户端11月28日电 (王永乐)在调控政策持续实施下，楼市降温态势更加明显。

中新经纬客户端(微信公众号：jwview)从诸葛找房数据研究中心发布的最新《百城二手住宅均价报告》获悉，上周(11月19日-25日)，百城二手住宅挂牌均价为15341元/平方米，环比下跌0.18%；下跌城市57个，平均跌幅0.55%。

近六成重点城市二手房价下跌

上述报告指出，上周百城二手住宅挂牌均价与前一周均价相比，下跌城市57个，平均跌幅0.55%；上涨城市40个，平均涨幅0.44%；持平城市3个。整体来看，百城二手住宅均价15341元/平方米，环比均价下跌0.18%，跌幅略有收窄。诸葛找房分析师指出，随着调控的持续，市场预期逐渐发生变化，二手住宅市场热度不断下降，目前处于较为稳定的状态。

数据显示，淮安(-1.36%)、北海(-1.34%)、德阳(-1.28%)、厦门(-1.26%)、丹东(-1.13%)、桂林(-1.09%)、中山(-1.08%)、沈阳(-1.08%)、武汉(-1.05%)、宜昌(-0.93%)为环比跌幅TOP10城市。

上饶(1.27%)、嘉兴(1.21%)、泉州(1.09%)、许昌(1.09%)、西宁(1.06%)、临沂(1.06%)、鄂尔多斯(1.02%)、扬州(0.91%)、南宁(0.69%)、呼和浩特(0.63%)为环比涨幅TOP10城市。

厦门跌幅靠前 部分楼盘“面包比面粉还便宜”

中新经纬客户端(微信公众号：jwview)注意到，在上述环比跌幅TOP10城市中，厦门二手房价格持续回落。此外，厦门部分楼盘以低于成本价销售的消息也引发市场关注。

11月15日，国家统计局发布的2018年10月70个大中城市二手住宅销售价格指数数据显示，厦门环比跌幅排在第1位，跌幅为0.9%，且跌幅较9月份扩大。

实际上，不仅二手房价格跌幅靠前，在统计局发布的2018年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数数据中，厦门环比跌幅排在第2位。

据媒体报道，厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万元/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

克而瑞厦门机构分析师胡慧在接受采访时表示，从厦门楼市市场方面来说，今年三季度末，在售项目打折成风，降价潮起。整体来看，厦门楼市受政策调控影响，一、二级市场逐渐回归平淡，进入长期盘整期，特别是2016年左右拍出的地王项目解套难，纷纷进入割肉阵痛阶段，在售项目打折让利成风，但整体去化仍难转好。对于房企而言，一方面土地市场低溢价成常态，拿地成本降低；另一方面新房市场利润空间严重压缩，资金回笼压力大。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，房企对后市预期并不乐观，如果一味死守捂在手里只会增加亏损，而且现金流的压力会非常大。趁现在大幅打折还能吸引购买力的时候尽可能回笼资金，减少亏损。而拖到后面，不但亏损会增加，还输掉时间。

一线城市均价是三四线的5.34倍

从百城二手房挂牌均价情况来看，深圳以65845元/平方米位居榜首，其次为北京和上海，挂牌均价分别为63517元/平方米、58902元/平方米，TOP3城市二手房挂牌均价均超5.8万元/平方米。

分城市等级来看，二线城市跌幅最大。一线城市挂牌均价58092/平方米，环比下跌0.02%；二线城市挂牌均价18697/平方米，环比下跌0.32%；三、四线城市挂牌均价10869元/平方米，环比小幅下跌0.09%。

数据显示，一线城市二手房挂牌均价是二线城市挂牌均价的3.11倍，是三四线城市挂牌均价的5.34倍。

分区域来看，各区域挂牌均价均有下降。东部城市挂牌均价20493元/平方米，环比下跌0.15%；中部城市挂牌均价10642元/平方米，环比下跌0.23%；东北城市挂牌均价9479元/平方米，环比下跌0.37%；西部城市挂牌均价9952元/平方米，环比下跌0.17%。

楼市整体退热或延续

近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布《中国住房市场发展月度分析报告(2018年11月)》(以下简称“分析报告”)。分析报告指出，10月全国房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。

分析报告认为，在定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。

分析报告同时指出，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

分析报告预测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

此外，分析报告还提出五点建议：一是保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩。二是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期。三是建立完善住房租赁市场相关制度。四是加大政府对基本公共服务投入，多渠道扩大基本公共服务供给。五是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。(中新经纬APP)

本报记者 王峥 谢若琳

限购一年多后，环京楼市降至冰点。在燕郊房产中介马峰的记忆里，每个月都有同事离职，就像是每个月都有人来问“如何破除限购”一样，司空见惯。

这是一潭死水，清风吹不起半点漪沦。马峰在北京生活了3年，眼见人潮攒动，随着大潮涌入燕郊后，又见泡沫猝然崩塌。

“有人崩溃，有人唏嘘。更多的人充满希望，你看北京市政府已经入驻副中心了，市场回暖还会远吗？”马峰坚信，环京区域的限购政策终究会放开，日子总能好起来。

楼市火爆时

大批中介涌入燕郊

“我本来想把自己的店开在这儿的。”马峰指着路边的沙县小吃，声调渐渐降了下来，“如果不出意外的话。”相比北京，燕郊的小中介商们更有生存空间。

2017年，廊坊市限购，这场“意外”打断了马峰的生活轨迹，也打破了千千万万个炒房者的暴富梦。

马峰原本是北京一家小型房产公司的中介人员，工作中心在北京市望京地区。2014年，他与同店的薛小翠结婚，“买房”的念头就越来越强烈。直到次年，他们有了第一个孩子，马峰咬咬牙，去燕郊看房。

“在望京待久了，第一次去燕郊感觉房价真便宜。那时候还没有限购政策，买房的人比卖房的人多，而且市场销售主力还是新房房源。我当时就想，应该来燕郊。”马峰盘算着，一家三口在北京的生活成本要比燕郊高出一倍多，尤其是望京地区的房租压得他死死地喘不过气。

2015年夏天，他带着小翠逃离北京，应聘进入某知名二手房平台。“我算是破格进去的，当时人家要求有大学学历，我没有上过大学，可是我经验多。”

马峰离开北京后，北京的房地产市场突然开始升温，看着原来的同事忙着带客户，赚大钱，他说“不后悔。”当时燕郊需求同样旺盛，而且同样是买房，燕郊的购房者大多是投资需求，出手迅速多是全款，即使贷款流程也很快。这些人购房后，往往没有居住需求，大多拜托马峰出租。

2016年上半年，通过马峰成交的房子就有7套，其中有一个客户一出手就买了三套，“这种速度在北京是不可能的，北京购房者考虑的因素太多，与燕郊相比，北京的房子更旧、户型也差。”

下半年，马峰就把房贷挣出来了，最风光的时候，他手底下还带着3个“徒弟”。“都是大学生，”说起这个，马峰很是骄傲，“有一个男孩从河南来的，肯吃苦，就是嘴笨，长得也不讨喜，成交量很少，后来我就让他打配合，干一些后勤方面的工作”。

做房屋买卖的中介底薪很低，员工们完全依靠业绩提成生活，成交房子的数量与薪酬成正比。于是，在一个小小的房屋买卖门店中，总是上演着不同的江湖戏码，尔虞我诈、勾心斗角。“我那3个徒弟就不齐心，最后都回老家了。”

中介们说着说着

自己都信了

黄锦华是马峰在北京工作时认识的同行，“他没干多久就走了，其实我俩以前接触不算多。”自从马峰在朋友圈发出去燕郊卖房的消息后，黄锦华就出现了，“他胆子是真大”。

请马峰吃过一顿饭后，黄锦华开始表态，要在燕郊买房。马峰一听客户上门了，急忙要买单，但是黄锦华紧接着说了一句话，像一盆冷水一样泼了下来。他说，“我没钱”。

“没钱还买房，你听说过吗？”即使如此，马峰仍然不断给黄锦华推荐房源，“碰到性价比高的就发给他，价格低于市场价的也发给他，他看着不错的，居然都能接着。”

黄锦华签约第二份买房协议后，马峰心里都开始忐忑，于是不再给黄锦华推荐房源。但令人意外的是，黄锦华真的拿出了首付款，这两套房子都成功过户了。“他好像是借了钱，还有消费贷，总之凑齐了首付。”

马峰有点懊恼，当初胆子太小，没有多推荐几套给他。更懊恼自己没有领悟杠杆的精妙，借钱也抄两套。

2016年，北京的房地产市场彻底火了起来，坐地起价的案例不在少数。受益于此，北京的房产中介赶赴燕郊投资的不在少数。马峰说，“我就接待过4批或者5批同事，都是在北京赚了钱，又没有北京购房资格，于是就来燕郊了。”

马峰同店铺的同事李燕，工作不久积蓄不多，于是去固安买了套房。“固安还是比燕郊便宜，而且还有新机场的利好。”作为二手房销售，他们每日都在重复着买房的必要性，说着说着自己都信了。

其实，马峰当时也是动心的，他琢磨着也去固安看看，或者干脆在燕郊再买一套。但是由于每天客户接踵不断，他始终没有行动起来。“我这个人没有太大追求，随遇而安，如果没人推我一把，我能一直留在原地。”他不断说，自己没有魄力，“太老实”。

被套住的人

坚信总有一天能回本？

马峰还是后悔了。2017年初，燕郊二手房单价一度触及4万元/平方米，看着黄锦华转手了一套房子就赚了40多万，他好羡慕。

“当时真的有冲动，而且从心底相信燕郊房价可以涨到5万元，买到就是赚到。”但是现实生活中，房贷、养家的压力，让他冷静下来。

直到2017年6月份，廊坊市限购政策发布，本地户籍的家庭在拥有2套以上住房后，禁止购房；而非本地户籍居民无法购房，如果能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的才能购买1套住房。

“政策刚公布时，很多人是不以为然的。总觉得会有漏洞，比如补交社保、注册公司。”马峰没想到，这一次限购手段之严厉，前所未有。“没有任何可以操作的空间，所有人都得按照这个政策执行，如果你想在燕郊买房，现在开始交社保，三年之后就可以买了。”

房价最终还是降下来了。“现在燕郊的均价大约在16000元/平方米至17000元/平方米，我是真想再买一套，”为此，他甚至提出“假离婚”的方法，但是被小翠拒绝了。

马峰懊恼地说，现在想买也买不了。

相比来说，李燕“想卖不能卖”更难过。“我买的时候还是期房，单价已经快2万元了。现在虽然已经交房了，但是毛坯房无法出租。”李燕在纠结，要么花一大笔钱装修，要么就放在那过过眼瘾。

可是，燕郊房地产市场冷却后，李燕的收入随之骤降，勉强还能维持贷款，要拿出装修的费用几乎是痴人说梦。“即使装修好了再出租，月租金也只有1000多元，少得可怜”。

这一次投资失败，李燕将其总结为“运气不好”，她并不懂杠杆原理，也不会研究宏观经济。她说自己纯粹是“赌徒心理”，就是想倒手赚快钱，从没有想过持续还款的困难。

和马峰一样，李燕坚信环京楼市的限购政策总有一天能放开。固安的房子，总有一天能回本，她只是不知道自己还能坚持多久。(以上马峰等人均为化名)

本报记者 王丽新

上市4个月有余的弘阳地产，正走在加速扩张的路上。随之而来的，是杠杆率的攀升。

事实上，融资难成本高，资金输血受阻，一直是房企今年的难题。不过，近期境内融资渠道紧俏之外，境外融资颇有回温的趋势。加上年底将至，多家房企纷纷发布境外融资计划。

“即使11月份房企融资动作较为频繁，但实际上融资环境还是偏紧的。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向《证券日报》记者表示，总体来看，房企的资金链压力依然很大。

弘阳拟再融资

作为上半年过会的第一家内房股，弘阳地产于今年7月12日登陆H股，为公司募集资金净额约17亿港元，其中六成资金用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本，加速全国化进程。

值得关注的是，为了配合上市，弘阳地产去年在土地市场砸下重金。有公开资料显示，据不完全统计，2017年弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。与之相呼应的是，2017年，弘阳地产总负债同比增长率达34.54%。

《证券日报》记者根据同花顺统计数据获悉，2015年至2018年中期，弘阳地产的资产负债率分别为81.64%、81.2%、79.54%和77.82%。

但上市4个多月后，弘阳地产拟启动新一轮融资。

11月27日，弘阳地产集团有限公司宣布将进行优先票据国际发售，为现有债务进行再融资及一般公司用途，具体金额及利率尚未厘定。

公告称，于2018年1月1日至2018年10月31日期间，弘阳地产累计合约销售额为人民币347亿元，较去年同期增加102%。截至本公告日期，公司总债务较2018年6月30日增加约30%，主要因为就其新开发项目进行项目融资所致。

有公开资料显示，在上市之前，银行贷款是弘阳地产外部融资的主要来源，其2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元。另外，在其债务中，信托及其他融资占比19.9%，该部分借贷集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。而其2015年以来近三年的平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

“房企上市后需要不断解决流动性问题，否则资金压力会很大，从而引起经营方面的困境。实际上，上市本身也提供了较好的融资机会，总体上说，弘阳地产进行再融资符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，当然，当前楼市销售是降温的，企业需要想办法找到输血渠道，否则未来偿债压力会大增。

机构称杠杆率有变差可能

据弘阳地产方面介绍，截至2018年5月31日，公司已开发的90多个项目布局20余个城市，土地储备面积达1154万平方米，目前已经布局华中、华南和西南等多个区域，近50%在二线城市，25%在强三线城市，25%在三、四线城市。

上市之后，弘阳地产完成几笔单笔超过10亿元的投资。8月2日，以11.28亿元在佛山摘得一块商住地块；9月25日，以16.4亿元拿下武汉名流置业55.25%的股权。

这两笔大的投资，无疑都是为了储备土地，加速全国化扩张。据了解，弘阳地产为弘阳集团贡献了90%左右的收入和EBITDA（税息折旧及摊销前利润），并占弘阳集团总资产和债务的70%以上。

标普曾表示，该公司杠杆率略低于弘阳集团，一方面是因为其部分股权资金来自于集团层面的债务，另一方面是因为该公司前不久通过IPO增加了股权资本。

“上市帮助弘阳地产拓宽了融资渠道、改善了公司治理。”标普称，公司延续2018年的快速规模扩张，预计其2018年应占销售额较2017年将增长50%以上。该机构预计，弘阳地产对南京市场的依赖将会继续减弱，其2018年南京市场销售额占总销售额比例将从2016年接近65%的水平下降到不足40%。

标普称，弘阳地产追求合同销售总额的高增长，计划在未来几年将50%到60%的应占销售额用于土地储备的积累。该机构认为其杠杆率有变差的可能，但如果市场情绪反转，该公司能够控制扩张步伐。通过应占比例较小的合联营安排购置土地的偏好，也有助于降低相关风险。

每经记者 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤

又一家物业公司将在港交所敲钟上市。11月26日，佳兆业旗下物业集团在香港举行IPO新闻发布会。

佳兆业的资料显示，此次佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0~10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8亿~3.81亿港元之间。

虽然物业板块一直被视为优质资产，但今年下半年受资本市场低迷影响，在港上市的物业股表现平平。刚刚赴港上市的另一家同样由母公司分拆而来的物业股，更是遭遇认购不足。对此，佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强回应称，对港交所、香港市场充满信心。

高定价与缓扩张

在佳兆业物业之前，已有彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家物业管理服务公司在港上市。这些公司中，有通过社区+互联网故事赢得市场青睐，也有依靠母公司优越资源实现较好成长。

相较之下，佳兆业物业在规模等方面的表现并不突出。招股书显示，截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16万人。

但佳兆业物业的高定价仍然显示出公司对于这一板块的期许。据《每日经济新闻》记者了解，早期上市的彩生活定价为每股3.78港元，绿城服务定价为每股1.99港元，碧桂园服务和雅生活定价较高，分别为每股12.24港元和每股10港元。

在发布会上，佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿回答定价问题时透露，公司估值考虑到一些对标公司，一方面是有实力强大的战略股东方；另一方面则是服务素质以及鼓舞对象属于中高端水平。

物业公司上市，融资的目的大体相同，无外乎收购扩张以求规模上有更长足进步，佳兆业物业也不例外，其募集的70%资金将用于收购扩张。

招股书显示，本次IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司，20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

但目前佳兆业物业在扩张上，走得还略微蹒跚，其旗下近80%项目仍来自于母公司“输血”。公开数据，其来自佳兆业项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%。而来自第三方的该项收益占23.4%，共计4170万港元。

廖传强坦承，在第三方的获取渠道上面，限于上市规则，所以现在收并购还没有展开，但后续肯定会有计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。

寒冬下的融资冲动

佳兆业已经是今年第四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是最好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。

“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”廖传强指出。

“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了（这个时机）。”一名港股分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，最为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。

在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”

11月20日，由贝壳找房主办的“南部沿海经济区房产高峰论坛”在深圳举办。当天，来自广东、广西、福建三省的22个房产经纪品牌发布“价值观联合倡议”，呼吁提高房产交易的服务品质。其中，19个品牌同时宣布合作贝壳找房。

这是贝壳找房成立以来，同时宣布加入该平台品牌数最多的一次。贝壳找房大中华南区COO张海明表示，新经纪时代已经到来，贝壳找房希望依托互联网和大数据优势，直击行业痛点，助力经纪人职业化，提升服务平台价值，建立以消费者为中心的品质正循环。

他还表示，南方比北方区域更为开放，对互联网的接受程度、适应能力更高一些，未来沿海一带发达城市都是贝壳找房重要布局的方向，尤其是江苏、广东、福建等。

成立7个月 连接1.7万家门店

最新数据显示，成立7个月左右的贝壳已进驻全国95个城市和地区，连接1.7万家门店，平台服务经纪人数量超过16.8万。同时，贝壳平台房源数量增长明显，贝壳进驻城市随着店面数量增长近两个月房源数量增长率已超过30%，重点城市覆盖了超过80%以上的二手在售房源，线上商机增长明显，贝壳深圳站线上单量成交占比稳定在50%以上。

为何贝壳找房发展如此迅速？本次论坛上合作品牌方的发言给出了答案。

广州置家集团执行总裁陈超颖表示，首先是双方价值观一致，其次是贝壳为品牌主带来的价值。“对经纪企业来说，最重要的是流量，贝壳在流量上能为我们创造价值，同时作为品牌方，管理、运营需要强大的工具，但中小企业凭一己之力难以做好，最后，在拓展门店过程中，收集房源是很难的，贝壳帮助我们解决了发展的障碍。”

“我是主动拥抱贝壳”，佛山市凯城房地产代理有限公司总经理况斌坦言，之前行业痛点多，房源虚假信息、收费不透明等，消费者体验不好。“我希望能以我的能力，让我们公司的经纪人更专业，赢得更多尊严。贝壳通过赋能提升了我们经纪人的专业度，让我们能做的更好。”

糯家总经理卜海红直言贝壳的真房源、ACN合作网络、流量导入、VR看房、八大赋能等是吸引自己的原因。“相信贝壳能真正建立行业规则，让我们在正确的价值观下，加强彼此合作，最终打破行业发展的‘天花板’”卜海红说。他旗下的糯家，与贝壳找房合作后的短短3个月内，门店已拓展超过80家。

基于ACN 打破行业“零和博弈”

于贝壳找房而言，原因之一则是拥有两个核心理念：“对用户好”、“合作共赢”，致力于聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放合作的行业生态，为消费者提供包括二手房、新房、租赁和家装等全方位的居住服务。

“缺少协作机制是制约行业发展的一大关键问题，所以我们需要加强合作”，张海明表示，贝壳找房视真房源为基本底线，以ACN为基石，以互联网为工具，愿意和平台伙伴一同推动行业品质标准的提升，为用户提供更高效、更具品质的服务与体验。

其次，对于房产经纪行业来说，贝壳找房不仅为其提供了基础设施和“操作系统”，也构建了服务者信用体系，搭建了更为完善的合作竞优机制。

以真房源为例，贝壳找房通过“楼盘字典”，能提供超1亿套海量真房源，涵盖房源历史成交数据、透明房价、户型图等多维度信息，有效提高了交易效率和透明度。通过“楼盘字典”和全生命周期的真房源验真系统，贝壳找房的真房源率已达到95%以上，从根本上遏制了“信息不透明”、“房源不真实”的行业弊病。

同时，贝壳找房打破了行业间的“零和博弈”，通过ACN经纪人合作网络(Agent Cooperate Network) ，有效解决了“房”、“客”和“人”之间的联动难题，打通了跨品牌联卖。

“改变这个行业的一定源于行业出身的企业”

“行业的发展已经被推入一个新的维度，这是新经纪对旧经纪、新大陆对旧大陆的淘汰，是新物种对旧物种的淘汰。”在日前举办的2018贝壳公开课上，贝壳找房董事长左晖曾指出，在新经纪时代整个行业所有参与方的存在，本质上都要为消费者和经纪人创造价值，贝壳找房就是为了推动行业升级而诞生。

从诞生以来，贝壳找房的ACN经纪人合作网络一直被拿来与美国的MLS相比较。在此次论中，张海明第一次向外界解释了两者之间的区别。

张海明表示，美国的MLS是房源联卖，只开放于B端，对经纪公司和经纪人开放，不对C端消费者开放，另一个平台ZILLOW是做C端流量，“贝壳找房所做的模式是MLS和ZILLOW的相结合，目前还没有其他人在做这种模式。”

据介绍，全国二手房行业每年大约有15—20万亿的交易规模，这也是苏宁、京东等企业进入该行业的主要原因。二手房行业是否也会出现“打败你的不是同行，而是外行”的定律？

张海明对此的看法是不可能。“互联网的确改造了很多行业，但迄今为止，房地产经纪服务业改造得还不够。” 张海明认为原因有以下几点，第一行业的非标性，即每套房子业主的想法不一样，装修及价格差异也很大；第二，行业分布极度离散，各个门店分布在大街小巷的门口；第三，第三人员密集但留存时间短，经纪人从业时间平均只有8个月。

“二手房交易链条非常长，涉及到70多个，链家在这个行业扎根了17年，我们的预测是，改变行业的一定是来自这个行业出身的企业，线下优秀的实体产业结合线上线下互联网的状态。”张海明如是说。

“在大众创业、万众创新的时代背景下，产业园区是双创载体和中国经济转型升级的重要根据地，在推动区域经济发展、产业转型升级、促进对外开放、加快体制机制改革创新方面发挥着不可替代的作用。”在京津冀产业协同发展高峰论坛上，北京龙创基业总经理高富强针对产业园区助力区域产业转型升级的重要性发表了自己的看法。

11月23日，区域经济转型升级暨京津冀产业协同发展高峰论坛在燕郊福成大酒店隆重举办，本次论坛由燕郊高新技术产业开发区主办，燕郊高新区双创产业联盟承办，三河市龙创基业企业信息咨询服务有限公司协办，燕郊高新区党工委副书记、管委会副主任梁宝杰，中国开发区协会、京津冀开发区联盟秘书长张克勤出席论坛并致辞，中国产业地产学术专家、京津冀各县域招商局负责人、产业园区开发运营一线精英、知名企业家代表等近500人齐聚一堂，探讨在京津冀协同发展的背景下，环京各县市区产业转型升级的路径，共同绘制区域经济发展的新蓝图。

作为一次多方参与、群策群力的盛会，区域经济转型升级暨京津冀产业协同发展高峰论坛嘉宾阵容强大、内容丰富，既有来自专家的学术理论解析，又有京津冀各县域招商局负责人之间的探讨，更有来自产业园区运营一线精英的精彩分享，论坛全场亮点纷呈。

在学术研究方面，北京长城企业战略研究所合伙人、总监袁硕平围绕“区域经济如何调结构、促发展及当前背景下产业出路在哪里、如何转型升级”进行主题演讲。

区域在承接非首都功能的过程中，如何带动本区域的产业升级转型，来自通州区、蓟州区、曹妃甸区以及燕郊高区的招商局、投促局负责人展开了激烈的探讨。

产业园区运营管理的实际操作，是所有参会人员关注的重点。龙创基业总经理高富强在论坛上就此进行了经验分享，发表了主题为“打造智慧园区 增强区域经济活力”的精彩演讲。

在演讲中，高富强对于产业园促进区域经济发展的重要性进行了阐述。从传统房地产开发的转型到新型城镇化、再具体到京津冀一体化，乃至互联网+，万众创新、大众创业等，都与产业园相结合，产业园既是城市内综合体开发的重要节点，也是产业落地的企业发展载体。

“产业园区的形态、发展模式随着时代的变迁不断自我完善，不断推陈出新。从政府主导的园区1.0，到以科技为中心的园区2.0，再到以产业链打造为核心的园区3.0，最终到现在以智慧园区为代表的园区4.0，是一个持续发展、实现多赢布局的历程。”高富强对产业园区的发展历程进行了详细剖析，并对产业园未来的发展做出了判断：智慧园区是产业园区转型的方向所在，也是国内很多园区正在积极探索的新路径。

对于构建智慧园区，高富强从多年的园区招商运营经验中总结出了自己的建议：一是找准定位，根据园区所处的区域产业特性、经济发展水平和趋势、政府需求，寻找园区定位的最优方案，二是数字化、信息化、智能化融合建设，三是打造建筑生态链和服务生态链，注重产业生态的打造。

“智慧园区建设的重点在于‘智慧’，通过信息技术和各类资源的整合，将‘智慧’渗透到园区建设与运营的每个细节，加强园区业务、服务和管理能力，创新组织架构，围绕企业的发展要求和人才的精神需要，建设智慧型园区，必须协调政府、企业等各方资源，实现管理、工作、生活智慧化，三为一体打造智慧园区。”高富强总结道。

在京津冀协同发展的背景下，环京各县域积极开展产业承接工作，既是对北京非首都功能的疏解，又是对自身区域产业转型升级的强大推动，为了加速区域产业转型升级、助力区域经济发展，龙创基业布局深远。作为运营管理产业园区的专业服务机构，提供产业园区系统的解决方案，经营业务主要包括：孵化服务、不动产租售、智慧园区运营管理、营销策划和咨询服务等。

截止目前，龙创基业总体招商引资投资额约计30多亿，项目租售建筑面积超过300万平米，盘活土地资源20000余亩；解决就业人口3000多人，为来燕郊及环京区域投资企业提供咨询服务达5000余次，极大地提高了企业的异地生存发展能力，助力区域产业的转型升级，加速京津冀产业协同发展步伐。

随着人工智能与物联网等前沿科技逐渐走入生活，城市迭代更新进程愈发加快。城市建设融入了越来越多的科技元素，“智慧城市”成为城市构建的最佳选择方案。日前，国际会计师事务所德勤最新发布的《超级智慧城市报告》显示，目前全球已启动或在建的智慧城市有1000多个，中国在建500个，远超排名第二的欧洲(90个)。

智慧城市的风潮席卷而来。对于地产行业而言，加速赋能智慧化已然成为一种行业共识。在新技术的驱动下，智慧房产成为推动行业发展的一剂良药。但随着智慧化时代来临，如何推动房产智慧化运营，重构行业新生态成为一项新的发展命题。

11月27日，58集团高级副总裁&安居客COO叶兵现身36氪WISE2018未来城市峰会，发表以“智造·美好生活”为主题的演讲。叶兵指出，58同城、安居客作为技术和产品驱动型公司，希望通过以临感VR看房为代表的人工智能3.0核心技术和以智能挑房助手X博士、智能客服帮帮、微聊等智能服务和产品连接，赋能房地产行业，为广大看房用户提供高质量看房体验，不断探索行业发展新业态。

以技术重塑产品认知 人工智能3.0 优化房产智慧信息

“58同城、安居客从诞生之初，就是一家以技术、算法、产品研究驱动的互联网公司，十多年来凝聚出强大的产品、技术研发团队。在产品、技术不停迭代升级的过程中，58同城、安居客基于数据、科技、人工智能的发展，为行业提供更多创新型基础服务产品。在“无创新不产品”的演讲环节中，叶兵如此表示。

以房地产经纪行业线上展示房源的看房产品变革为例，在早期互联网时代，房地产VR看房经历了人工智能的1.0和2.0时代，但由于技术不成熟，VR看房存在着一系列遗留问题，如建模及操作复杂、造价高、数据处理复杂不易存储等问题。

基于对行业的细致观察和对技术的持续升级，58同城、安居客技术团队历时两年多，研发并推出临感VR看房服务，全面革新升级VR看房人工智能3.0，深度触及“选房难”痛点，以技术重塑人们对挑房环节的认知。

叶兵指出，58集团目前使用的临感VR看房是真正意义上的人工智能第三代技术，更好地解决了系统自动深度学习，批量处理场景和规模化推广等问题，更利于经纪人和用户使用和体验，提升房产交易效率。

“58同城、安居客投入了大量的时间和技术人员去研究、开发、打磨临感VR看房这个产品，不断降低这个产品的应用门槛。让行业更多公司、城市中的每一个挑房用户都可以享受科技的便捷和红利。”

据了解，临感VR看房是基于与击败所有人类围棋高手的AlphaGo同样技术，研发出的一套能对照片数据进行自动处理并完成三维空间模型重建的人工智能系统。而且，临感VR看房的硬件成本不足千元，仅用时10分钟拍摄完成的全景看房效果，就可以达到1:1全真复刻，3D户型无破损。这套系统可以处理大量的场景，便于大规模推广，进而快速达成规模化效应。

数据显示，临感VR看房自2017年11月在上海试点上线以来，目前已覆盖了上海、重庆、武汉、杭州等全国50余城，近5万家经纪门店和20万经纪人正在使用。房均浏览量上涨350%，房均停留时长上涨130%，远高于同行水平，且保持着稳定的增长。

智能算法加持产品创新服务 构筑美好房产生态体系

“每天有超过3000万人次的找房用户活跃在58同城、安居客等平台上，怎么更好得提升这些用户的服务体验，延伸平台的服务价值，考验的是平台背后的技术能力，比如对用户的识别、信息展示的算法、用户画像和智能化的匹配。在这过程中58同城、安居客不断开拓基于技术、智能化应用的服务场景，这里就包括智能挑房助手X博士和人工智能客服的应用”，叶兵指出。

在如今信息爆炸的时代，用户想要在海量房源中筛选出自己心仪的房屋并非易事，往往会出现费时费力依然找不到合适房源的情况。针对挑房中的“人肉搜索”痛点，58同城、安居客推出智能挑房助手X博士，基于百万房源信息与每天实时生成的3000万用户画像，只需3毫秒运算时间，就可为用户提供心仪房屋信息，显著提高找房效率。

作为58同城、安居客的产品IP，X博士具备的“专业化、智能化、定制化”属性可高效帮助用户找到心仪房源。基于大数据和用户精准画像，X博士能够实现房源信息和用户个性化需求的高度匹配，比用户自身更了解其找房需求，快速精准的实现房源信息对接，提升用户看房效率。

58同城、安居客还将技术优势进一步拓展至智能客服领域，推出全新产品“智能客服帮帮”，破除以往用户咨询问题、办理业务只能依靠传统的客服热线或“站内信”方式的局限。作为一款真正的AI客服，“智能客服帮帮”运用深度学习、自然语言理解等前沿技术为用户提供自动问答对话。

“智能化的客服、系统算法和对问题精准化的识别，可以帮助经纪人更专业、精准回答一些标准化问题，通过智能深度化的学习提升平台经纪人服务精准度。”叶兵表示，目前，“智能客服帮帮”已接入58集团旗下58同城、安居客、赶集网等品牌的40余个业务场景，日均问答数已超10万次，且保持着高达85%的准确率。

以科技服务美好生活，助力行业发展，推动智慧城市建设，58集团正在努力为城市中的居民打造智慧、健康的居住生态体系。对此，叶兵表示，大数据时代到来的今天，作为中国最大的生活服务平台，58集团旗下58同城、安居客、赶集网等平台将持续推动招聘、房产、汽车及本地服务的创新发展，在生活服务领域市场中，以开放、共赢的心态引入更多优质服务，通过大数据和领先科技手段的深度融合，为房产行业不断带来新惊喜，为城市中的人们智造更美好的生活。

建筑史上有两句名言：建筑是石头的史书；建筑是凝固的音乐。简单的话语中，不仅反映出建筑的实用性，更是其艺术价值、历史价值的展现。梁思成先生说，建筑是文化的记录、是历史，它反映时代的步伐。所以，何时、何地、何人在何种建筑中居住，已经不单纯反映一个人、一个家庭的经济状况，更是一个家族审美、文化底蕴和社会地位的反映。

尤其在北京这样的千年古都，其城市在建设之初就有一定的规制，即便后来经过多次的城市变迁更新，区域圈层文化仍然存在。二环就是内城、皇城的象征，记录着北京的历史，代表着北京的发展步伐。能在二环拥有一套别墅是一种怎么样的体验？11月21日下午，由凤凰网房产主办、佑安府协办的“墅的大境界”论坛活动成功举办。

国家发改委中国城市发展研究院城乡院总规划师高毅存，中国豪宅研究院院长朱晓红， 资深媒体人刘素京，独立经济学家、楼市春天派掌门人陈宝存，金茂北京营销总监赵伟，凤凰网房产总编辑周翔宇等多位重量级嘉宾莅临此次论坛。现场，嘉宾就二环印象、二环墅生活等话题展开讨论，深入剖析二环发展。

印象二环 见证历史演进

二环内包裹着北京的“四九城”，也包裹着北京的过往和老北京人的根，在来过这座城市、生活在这座城市里的人们脑海中，留下抹不去的烙印。

尽管祖籍在山东，高毅存却生在北京、长在北京，胡同里的泥巴和弹球伴随他走过童年。小时候的他感觉出了西直门就已经是郊外，是孩子们草丛里捉蛐蛐的良选。二环是城里、城外的分界线。

对于老北京人刘素京来说，对二环有明确的认识来源自己的媒体生涯。90年代初，建设中的二环占据多个第一，是一个颇具神秘性和新闻性的地方。当时还是记者的刘素京，跟踪报道了二环路建设的新闻。那时候，对二环的报道还集中在城市规划、基础设施建设等方面。

在江苏人朱晓红的印象中，七八十年代的“二环”如果要用一个词来形容，那就是“祥和”。那时候，“二环”最先进的跑车是马车，胡同里孩子到处乱窜，老人们在墙根聊天、抽烟。一根糖葫芦，就能品尝到地道的“北京味”。

接触到二环概念时，陈宝存还在关注交通、旅游方面的知识。在他的印象中，八九十年代在老百姓的眼中，二环以内才是北京，从燕云十六州到明清，二环内才是皇城。

作为80后，金茂北京营销总监赵伟对二环的印象则更为立体。他说，二环是“最像”他想象中北京的地方，里面住着很多牛人，从古至今都是富商和官员的聚居地。

成长二环 解读“核心”要义

都说时间是最好的见证者、最好的答案，如今的二环在时光的打磨中，呈现出别有风味的样貌。城镇化加速，作为全国政治、经济、文化中心，北京城已经建设到六环外，甚至跨约省级行政单位的“大七环”都已通车。二环的概念已经不是一条环城快速路，成长为了全国政务核心区、金融核心区、传统文化重点保护区。二环有了成熟的风韵。

然而随着北京的发展，不要说二环，就是三环土地的稀缺性也更加明显。自2015年起，在北京住宅用地出让50宗里，三环内仅占2宗；而到了2016年，全年三环内无一宗用地出让；再看2017年，在52宗住宅用地中，三环内仅占2宗。叠加大城市的人口虹吸效应，二环住宅的珍贵地位凸显。时值2018年，《北京市新增产业的禁止和限制目录》的出台，“东西城禁建住宅”、“全市范围内禁建房地产开发经营中容积率小于1.0的住宅项目”。

二环出现别墅的机会，进一步压缩。短时间内，二环住宅难有新增。然而右安门外佑安府的出现，再次给予了想要在二环完成生活进阶的人们一次置业的机会。佑安府位于号称“中国华尔街”的金融街和丽泽商务区交汇处。二环、三环、右安门外大街等多条城市交通纵横交错，使得佑安府能够转瞬即抵达各大商圈，帷幄内城繁华。

生活二环 典藏一生之宅

二环核心区位需要经典作品，为其价值画上点睛之笔。佑安府以皇城文化、宣南文化、隐市文化、世家文化、邻里文化、福佑文化等六大文化为背书，用内城纯墅，复兴当代中国文化之仪。

佑安府“府门—园门—归家巷道”三进仪制，于内城繁华中远离城市喧嚣，于层次进深中生活品味逐步晋升。门外，二环繁华川流不息；门内，墅境园囿和洽相宜，层层掩进间，私密内城墅境，匹配气质人生。

岁月赋予建筑鲜活的灵魂，时空沉淀生活温暖的记忆。通过时空的艺术，佑安府在预留全家交流、互动空间的基础上，为不同年龄、不同需求层次的家庭成员定制了个性化的空间，满足全家庭成员的多彩生活。

面对如此二环墅，活动中嘉宾们纷纷给出自己的评价。高毅存说，二环带给北京城很多历史荣光，有着辉光的历史印记和深厚的文化底蕴，佑安府能在二环低密、平坦开阔处有一席之地，难能可贵。除了二环、低密等条件，专注于豪宅研究的朱晓红认为“中国豪宅教父”世茂、匠心地产国瑞、“城市运营商引领者”中国金茂三大品牌商联合巨制，亦是给佑安府加分。刘素京老师则希望佑安府能够打造成护佑家族美好生活的别墅空间。

在嘉宾们对佑安府的点评声中，“墅的大境界”论坛落下帷幕，但佑安府对二环墅生活的升华之旅仍在继续。二环之中，一处能够典藏一生的文化大宅的轮廓，已经显现在置业者面前。

尽管人形机器人的出现吸引了人们的目光，但真正的机器人革命发生在制造和装配车间中。

快速发展的机器人助手领域（有时亦被称为协作机器人），正在使机器人成为一种更加廉价、灵活和安全的工具，帮助人们处理寻常任务。慕尼黑的Franka Emika希望凭借自己的机器人手臂Panda能抓住这个机会。

“我们平时了解过的机器人都很昂贵，只有那些熟练的技术专家才能使用，而且这些机器的运动位置都是通过编程提前预定好的。我们创造、设计、开发和制造了第一代具备人工智能、学习能力和互动能力的机器人助手，不论是在价格方面还是使用性方面，它都很亲民。”

在过去几十年里，大型的机械臂和机器助手在大型的装配线上十分常见，它能将笨重的零部件组装在一起。除了价格昂贵，这种机器通常只能重复一种任务。除非对整个机器系统重新编程，否则很难更换它的任务。

如今随着材料、设计和人工智能的突破，一类新型的协作机器人进入了中小型企业。它们能从事喷漆、包装等重复性的任务，节约人力资源。更重要的是，它们非常安全，员工在它旁边工作也完全没问题。

有相关研究预测，未来几年，协作机器人销售额的平均年增长率将达到47%，相比去年4.2亿美元的销售额，2025年时全球销售额将达到90亿美元。

但这个领域的竞争也很激烈。今年十月初，波士顿协作机器人创企Rethink Robotics 倒闭。德国的Hahn集团收购了Rethink Robotics的专利和商标。丹麦的Universal Robots雇佣了20位Rethink的员工，让它们加入其波士顿分部。

Franka Emika希望能加快这个进程。在慕尼黑Bits & Pretzels大会上，一台Panda机械臂展示了自己的绝技——将一块蝴蝶脆饼递给别人。这个过程还体现了Panda的安装过程十分简单。

如果你要“教”Panda学会一个动作，只需按下机械臂上的几个按钮，接着手动指导它完成每个动作，让机器进行记忆。只需要几分钟，Panda就能学会一个任务，并开始重复。这不需要工程师学会复杂的编程软件。

公司还表示模块化的设计，让Panda的部件可以被替换，从而进行其他任务。同时它能敏锐地感知到周围的人或物体。

公司还打造了一个应用生态系统来增加Panda的功能。同时1.7万美元的价格，让小型制造商也能接受，这将帮助这些公司保持竞争力。

隆-马斯克（Elon Musk）在接受HBO电视网Axios 节目采访时谈到了自己的人工智能公司Neuralink。该公司正在开发让人类和人工智能可以共生的技术，以防止人工智能威胁到人类的生存。

Neuralink公司是马斯克的神经科学公司，负责开发让人工智能技术与人类大脑连接的界面。马斯克将它描述为“微观层面的电极-神经元界面”，或者用通俗的话来说，就是在你的大脑中安装“一个芯片和一些电线”。

马斯克称，该公司的长远目标是实现“人类与人工智能的共生关系”。他还希望能够阻止某些政府和企业垄断人工智能技术。

他补充说，人工智能不可避免地会超过人类智力。“随着算法和硬件不断完善，人工智能将会大大超过人类智力。”他说。

他甚至还表示，如果处理不当，那么通用人工智能（即达到或超过人类智能的人工智能）的到来将会把人类变成濒危物种。他甚至用被人类赶到地球一隅的灵长类动物做比方。

“当一种灵长类动物，例如智人，变得比其他灵长类动物智慧很多的时候，它就会把其他所有灵长类动物逼到一个很小的栖息地。因此，现在的山地大猩猩、猩猩和黑猩猩就很少。”他说。

2017年的一份报告显示，全世界超过一半的灵长类动物都面临着灭绝的危险。专家警告称，农业和工业导致了灵长类动物的“大规模灭绝”。

马斯克称，既然这些动物被智力更高的人类逼到了更小的栖息地（包括动物园），人类也可能被智力更高的人工智能逼入绝境。“对于我们人类来说，这是一种可能的结局。”他说。

马斯克此前也预测过AI的潜在威胁。但是，其他一些科技领导者并没有这么悲观。业内一些专家也对马斯克的Neuralink公司表示质疑，声称该公司的目标“不现实”。