11月27日，华远地产发布公告称，公司成功发行2018年第一期短期融资券产品，募集资金15亿元，发行利率为4.88%。本期短融产品的成功发行，标志着华远地产在资本市场融资的又一次有益尝试。

近年来，华远地产积极优化资产及产品结构，通过高效运营与资产证券化创新相结合，在探索多元化融资渠道方面已硕果累累。在当下房企融资普遍困难的环境下，华远地产一个月内在资本市场连获多笔融资，也充分证明了投资人对其高度认可。

“快速+低利率”发行 15亿短融实现双突破

据华远地产方面透露，本次短期融资券是华远地产首次面向合格投资者公开发行，自2018年8月3日上报中国银行间市场交易商协会，于11月7日即获取协会批文，注册总额度20亿元。在主承销商中信建投证券、联席主承销商中国银行的大力协助下，首期于11月27日成功发行，市场反响良好，投资者认购踊跃，首期计划发行规模不超过15亿元，实际募集总额15亿元，发行利率为4.88%，为2018年度主体评级AA房地产企业发行同类产品最低利率水平。在当前房企普遍资金链条紧张、融资环境整体收紧的形势下，华远地产本期短融产品得以快速获批和成功发行，进一步证明了市场对于华远地产品牌实力及稳健风格的认可。

积极探索金融创新 一个月内连获多笔融资

今年4月，华远地产高层在展望2018年公司融资前景时表示，以2016至2017年融资沉淀为基础，华远将进一步积极拓展多样化融资渠道。年初以来，华远的融资计划一步步变成现实。特别是本月，连获多笔融资，力度空前。

11月初，华远地产宣布成功发行“华远华时代不动产债权计划”，这是华远地产首单在中国保险资产管理业协会注册的不动产债权计划，总规模达10.5亿元。

随即华远地产又首度敲开境外融资大门，于11月9日发布公告,完成2亿美元高级无抵押定息债券的簿记定价工作，这也是今年以来西城区下属国有企业首次在国际资本市场的亮相，对于华远来说具有里程碑式的意义。

随后华远地产再获资本市场青睐：先是完成第二单不动产债权投资计划——“新华-华远石景山不动产债权投资计划(1期)”的注册，计划融资总额20亿元，首期提款7亿元，该笔投资计划以灵活的分期发行、分期还款方式，满足华远石景山大悦城项目开发建设资金需求的同时降低了沉淀资金的融资成本；此次，华远地产又成功发行了2018年第一期短期融资券产品。

一向以稳健著称的华远地产，今年以来在加速异地扩张的同时，也一直充分利用国资企业的背景优势，积极探索金融创新，拓宽融资渠道，以有效规避规模化发展过程中的安全稳患。时近年末，华远地产在一个月内完成多笔融资，可谓在融资渠道层面再获历史性突破。尤为值得称道的是，华远地产融资成本一直处于行业较低水平，近两年融资成本保持在5.85%、5.61%的水平，远低于行业平均7.6%左右的融资成本，在全方位保障公司资金需求的同时，也树立了上市国企创新融资的典范。

2018年11月27-28日，中赫太舞（张家口崇礼）文化旅游有限公司携手北辰会展集团和洲际酒店集团，在北京国家会议中心分别举行了“太子城国际会议中心及会展配套酒店管理合作意向书签订仪式”和“太子城国际会议中心张家口崇礼洲际酒店、张家口崇礼逸衡酒店管理合同签约仪式”。两大具备雄厚实力的国际级合作伙伴加入，为崇礼太子城小镇未来的长期运营奠定了坚实的基础。

崇礼太子城小镇是2022冬奥会的重要配套场地，以京张高铁崇礼支线太子城站为核心枢纽，占地面积2.89平方公里，总建设规模达到120万平方米，小镇内拥有冬奥塔、颁奖广场、太子城国际会议中心等一系列标志性建筑群。在崇礼区未来规划和发展定位中，太子城将作为冬奥核心区、国际冰雪赛事和国家冰雪运动推广基地，成为中国北方山地风貌特色的四季国际度假小镇。

（太子城小镇项目效果图）

其中，太子城国际会议中心在完成冬奥会议会展、酒店招待需求的同时，还将满足后奥运时代崇礼太子城小镇可持续运营需求。

（太子城国际会议中心效果图）

北辰会展集团拥有28年专业会展服务和运营经验，伴随着我国“主场外交”活动日趋频繁，逐渐成为重大外事国事活动接待服务保障的专业企业。在对太子城国际会议中心的未来发展方向上，双方的“不谋而合”是迅速达成共识的基础。对此，北京北辰会展集团总经理、国家会议中心总经理魏明乾在仪式致辞中讲到，“北辰会展将不忘初心，牢记使命，与属地政府、北京冬奥会组委会、业主方齐心合力，共同谱写‘太子城国际会议中心及会展配套酒店’发展新篇章。“

（北京北辰会展集团总经理、国家会议中心总经理 魏明乾）

洲际酒店集团 InterContinental Hotels Group PLC (IHG)作为达沃斯论坛、平昌冬奥会以及北京奥运会的酒店管理运营商，拥有全球最高标准赛事、论坛的酒店接待经验。太子城国际会议中心洲际酒店、逸衡酒店将是张家口崇礼第一家洲际酒店和逸衡酒店。洲际酒店集团大中华区首席执行官周卓瓴（Jolyon Bulley）在签约仪式上表示：“通过本次签约，我们把洲际酒店及度假村和逸衡酒店这两个各具特色的品牌带到了张家口崇礼这片欣欣向荣之地，迈出了洲际酒店集团和中赫集团良好合作的重要一步。”

（洲际大中华区首席执行官 Mr. Jolyon Bulley）

当今，在经济全球化的平台上，跨国的顶尖品牌企业之间有更多交流和合作机会，交流合作的前提就是企业要具备：良好的品牌信誉、优质的产品服务、开阔的国际视野以及与世界顶级资源的握手能力。中赫集团始终以开发和运营高端精品地产项目为发展战略，同时也在布局文化体育旅游产业。自5月18日接手北京冬奥会配套项目以来，已经吸引了不少国际顶级资源的关注，此次与北辰会展集团以及洲际酒店集团携手，正是中赫集团的企业格局和品牌实力的最好诠释。

中赫置地联席总裁、中赫太舞文化旅游有限公司联席总裁姚啟怀表示：太子城小镇项目是2022年北京冬奥会的重要配套项目，得到政府的大力支持，吸引国内外的众多关注，对标国际一流度假小镇，国际级会展、酒店需求，邀请国际级知名的设计团队倾力打造。中赫集团非常期待通过与洲际酒店集团和北辰会展集团的合作，以及更多对品质项目具有丰富经验团队的加入，共同将太子城小镇建设成世界级小镇中的中国经典项目之一。

（中赫置地联席总裁、中赫太舞文化旅游有限公司联席总裁 姚啟怀）

三方领导在签约仪式上都表示了对建立长久合作关系的美好愿景，并表达了为太子城小镇项目以及冬奥会赛后长期创造价值，为崇礼体育旅游产业和世界级赛事、论坛举办服务的不断升级而共同努力的坚定目标。

（中赫太舞与北辰会展集团签约仪式）

(中赫太舞与洲际酒店集团签约仪式)

前言：

在地产老大哥喊出“活下去”的时代，当产品被挖掘完所有卖点之后，最后一招好棋已经不是性价比和均好性，这个时候，房企靠什么续命？

这是市场对长期粗放式房企的考验，也是对钻石时代优质房企的加冕。我们对房企生存现状的观察，由此开始，第一家是2018表现抢眼的金科。

正文：

关于房住不炒，曾有人提出这样的解读——让房子回归生活，一个普通人的美好生活就是，不仅是期待一所好房子，更是对美好的一种憧憬。

如今，“美好”已经成为一个泛化词汇，在后产品时代，很多房企都把它当作一张门面，无论提供的是何种生活，都要冠以“美好”之名。

然而，耳听爱情的年代已经过去了，不是么？

01 “美好”，这个不一样

如今，品牌房企的产品系打造都已基本成型，接下来，面临的是如何玩转社区运营。有心的房企不仅要做好产品，还要关心产品之后如何营造一个业主型社区的价值。

一个人在认知模式上的升级比学习具体知识重要的多。大家都知道读唐诗的好处，不必看到美景只会说“我靠”，但怎么才能把读诗变成一种习惯甚至是本能呢？

以进化论的思维来分析，不是从结果看问题，而是从过程和关键点来看问题。比如说，仅仅通过提高产品品质和价格是无法打造出一种奢侈品文化的。它需要一个根本性的转变。说白了，一次基因突变。

早在几年前，金科就提出“美好你的生活”并大力推行，这家经过20年发展的品牌房企，已经不再是一家传统意义上的地产公司，而是转型为“美好生活服务商”。

今年3月，在北京钓鱼台国宾馆举办的发布会上，金科提出年度品牌主张【为你，美好如初】，率先把“美好你的生活”写入企业宣言。

当一些房企还停留在点评自家品牌的姿态是否足够好看时，金科的基因战略已经把双脚踩进泥土，悄然推进。

3月的品牌发布会之后，金科开始出牌。

7月，“金科首届少儿东方文化节”在大半个中国接力展开，于中国古代最高学府国子监举行《国学开蒙礼》，古代拜师礼、朱砂启智、开笔礼等传统仪式重现，金科的小业主们得以经历重要的人生第一课。

当然，以上或也可算是常规动作，但金科居然自己做了一本杂志，而且还在筹备进入书店，免费面向公众，作为媒体人就不得不刮目相看了。

金科推出的生活美学读本《美邻》季刊，集结了一众媒体大咖资源：由《三联生活周刊》副主任李伟出任顾问，由专栏作家张丰、艺术家包晓更、媒体大咖张文豪、自媒体人六神磊磊等人撰写专栏，内容涵盖人文、建筑、东方美学、艺术等多个领域，以探讨美好生活方式为主 ，传承东方美学，并且每季出刊都选在文化古城举办品鉴沙龙。

不飘，不标榜，接地气。是很多人对这本刊物的评价。大家都知道企业做刊物是件费力不讨好的事，大量精力投入，影响力只能靠口碑一点一滴积累，但金科却把它“当个事儿”来做了。

《美邻》的卷首语说：风，从四面八方来，我们只需要叩响，最美好的那一扇窗。

画皮画虎难画骨，至此我们也可管窥一二：为了营造美好生活，金科动真格了。

02 一家引导消费升级的公司

金科会是一家把美好变成行为习惯的引导消费升级的公司。

为什么这么说？先来看，中国财富阶层的居住进化经历过三个阶段。

第一阶段追求享受，讲攀比，房子要豪，要大。

第二阶段追逐名利，重身份，房子里要有字画，有艺术品。

第三阶段贵族气质，有健康的生活，有回馈社会的公益行动。

三代出贵族，三个认知模式上的升华。

从传统文化中，汲取生活的养料，摆脱常规意义上的物质表达，呈现出一种精神内在自足的健康诉求，同时显示出业主的身份、格调品位和常人的不同距离。

如今看，金科的所有行动逻辑，都是直奔第三阶段去的。

11月10日，金科举行的万里城墙跑活动在北京八达岭古长城收官。同样是跑步，金科却在出发点上就和别人区隔开了。

对，不是马拉松，不是彩跑，也不是夜跑。

跑这个话题，运动品牌比地产品牌研究的时间更长，挖的更深。虽然如此寻常，以致很多人对各种跑类活动已经无感。但金科的万里城墙跑却在全国挂起一阵旋风。

为什么金科要“跑”？为何有那么多人一呼百应要“约跑”？

根源就在于，金科从一开始就想明白了自己到底想要什么：“东方“和”美好“。

跑，是生命延续的方式；长城与城墙，是民族与国家的历史和文化象征；在古城墙上奔跑，是追本溯源，是从一而终，是东方之子的写照，是从泱泱历史奔向美好未来。

这样的活动仿佛一块磁石将人牢牢吸住，又叫人如何拒绝？

03 “狙击手”

有业内媒体人曾说过，“美好生活“是一个昂贵的生意，也是一个10个10万亿的生意。

回过头再看，金科俨然在下一盘大棋。

产品层面，以东方人居为核，构建“琼华”、“博翠”、“集美”三大产品线，

社区方面，金科构建全国首个社区大数据中心天启大数据，拥有深度学习算法，建设智慧社区。

2018年，金科还入选了世界最佳雇主榜。

在默默打磨产品的同时，将传统文化精华吸收发展，甚至不惜成本用最费力气的做纸质刊物的方式进行倡导和弘扬。

看似笨拙，却是脚踏实地。金科就像一名狙击手，在用极强的耐性，出色地完成一个又一个精准的任务。

格局至此，让笔者想起一个词：降维打击。

或许金科还没有展现出过人的天赋，但在企业发展的长赛道上，一个技术过硬的耐力型选手，谁又能小觑呢？

在大多数人眼中，对柬埔寨的印象只停留在吴哥窟这个世界文化遗产上。而今，随着“一带一路”的稳步推进，中柬两国贸易投资正在保持强势增长。

目前，中国已成为柬埔寨最大贸易伙伴和外资来源国，年赴柬埔寨游客将突破200万人次。“一带一路”合作使柬埔寨迎来新的发展契机。

东南亚最后的投资热土——柬埔寨

作为“一带一路”海上丝绸之路的重要节点，柬埔寨位于中南半岛，是东盟成员国，西北部与泰国接壤，东北部与老挝交界，东南部与越南毗邻，南部则面向暹罗湾，地理位置十分优越。

近年来，柬埔寨成为了国际资本青睐的亚洲最佳价值投资洼地，年均7%以上的经济快速稳定增长、8-15%的房产投资回报、海外投资大量涌入、东盟核心地理位置优越、以及与中国经济的深度合作，“一带一路”的政策红利促成其基础设施的不断完善、升级。

不仅如此，未来的发展空间更加值得期待，柬政府采取对外全面开放的投资政策、无外汇管制、享关税优惠、低投资门槛，以及平均年龄不到30岁的黄金人口结构红利等因素。使得柬埔寨已成为世界上经济成功的典范之一，不仅为柬埔寨人民带来了实实在在的利益，也促使了越来越多的中国投资客涌入柬埔寨寻找投资机会。

深耕柬埔寨十余年，七星海·长湾问世

2008年在中柬两国政府的支持推动下，中国优联集团与柬政府签订了柬埔寨国公省七星海旅游度假特区开发协议。

正恒（柬埔寨）有限公司顺势成为最早一批考察和进入柬埔寨市场的专业地产开发、旅游投资管理集团公司。2018年，正恒发展公司正式开建七星海首秀版块七星海·长湾文旅度假小镇，这是在中柬特区七星海之上再一次对“一带一路”战略实施的实质推进，是在全球经济合作发展的基础上，进一步实施中国开发模式复制、探索和升级定制，并实现完美落地。

200公顷恢弘巨制，开启柬埔寨文旅新纪元

七星海·长湾文旅度假小镇位于七星海经济特区的核心位置，项目总占地200公顷。规划八大功能分区：包括智慧产业园、风情商业街、瞰海公寓、浅山别墅、文旅核心区、游船码头、酒店集群、静海浴场。除此还有大量文旅配套及独有IP资源：红树林主题度假区、山地高尔夫球场、生态景观旅游区、商贸与娱乐度假区、野生环境体验、空港自由贸易区，会展中心、免税城、东南亚风情度假村等，均在有条不紊的同期规划、建设中。

构建三维立体交通网，高速接驳全球城市

项目构建三维立体交通网：在建国际等级最高的4F航空机场，2020年通航国内、 东南亚几十个城市直通直航。 5000吨游艇码头运营中，40分钟可直达西哈努克港，2 万吨货运码头在建，5万吨货运码头也在规划中。此外，项目自建已经建成68公里柬埔寨域内级别最高双向4车道路网，接驳柬埔寨48号国道。

高瞻远瞩智能产业园，把握时代投资脉络

首期55公顷智慧产业园区位于200公顷七星海·长湾文旅度假小镇核心区，园区基于互联网、物联网、人联网、大数据分析，构建入驻企业、物业、访客、游客、商铺之间的有机秩序，以先进的科技智能与现代化生活无缝接驳，贯通产业经营、公司注册、公司招聘服务、生活配套、商业消费、康体健身配套等全体系需求，形成一站式综合服务智慧园区。

为保障项目质量和满足入驻企业需求，项目开发运营团队探访了东南亚几十个城市，深度解析周边地区中资企业诉求，充分了解企业痛点，并最终确立以“顶级安全”和“全能配套”两大核心为主的运营理念，全力打造了远超行业标准的七星海·长湾定制智慧园区。

项目首期55公顷智慧产业园区规划设有办公楼、多层精装公寓、商业街、会所、精品酒店、康体运动配套等多个功能片区，真正实现拎包入住的同时，可为所有入园人士提供的顶级安全保障，在特区级营商环境中，享受最宽松最安全的经营环境和特权。3年内，这里将聚集产业人口5万人，并同期实现文旅产业的并线开发，以产业托底、文化如魄、自建文旅IP的世界级一站式旅行目的地！

2018年11月27日，七星海·长湾项目举行了盛大的全球品牌发布及项目奠基仪式，现场云集了国内外100多家媒体、400多位行业精英见证了项目以“只为 超越世界想象”扬帆起航全球品牌发布活动。

柬埔寨王国政府副总理英财利阁下特委派柬埔寨发展委员会理事长Lao Sokharom阁下、正恒（柬埔寨）有限公司董事长Deng PiBing先生、天津优联集团海外董事长李涛先生、正恒（柬埔寨）有限公司执行董事吴建峰先生、正恒（柬埔寨）有限公司品牌副总经理葛川先生，出席了此次发布会并做了精彩演讲。两国领导在柬中战略合作与经济发展上给予了充分肯定，并对【七星海·长湾】作为推动两国深化合作、产城开发建设样板示范及生态环境保护方面充满热忱期待。

七星海长湾文旅度假小镇的问世，迎来了全球行业、产业、文旅业资源的瞩目，相信此后在中柬两国政府的支持下，在持续稳健高品质建设推动中，七星海长湾必将成为中柬合作典范，开启柬埔寨投资新纪元。

现场签约火爆引百家中外媒体聚焦

随着中国“一带一路”战略在柬埔寨王国的深入展开，由柬中两国政府推动、正恒（柬埔寨）有限公司开发建设的柬中经济合作典范、“一带一路”重点项目：柬埔寨七星海旅游度假区首秀板块——【七星海·长湾】全球品牌发布会暨奠基仪式，在柬埔寨国公省七星海充满热带风光的七星海高尔夫酒店隆重举行。本次全球品牌发布活动以“只为 超越世界想象”为主题，邀请多位柬埔寨政府领导、400余位行业精英人士、同时吸引来自柬中两国近百家媒体，汇聚一堂、共襄盛举，共同见证了这一历史性时刻！

作为柬埔寨史上最高规格的文旅项目发布会，柬埔寨王国政府副总理英财利阁下特委派柬埔寨发展委员会理事长Lao Sokharom阁下、正恒（柬埔寨）有限公司董事长Deng PiBing先生、天津优联集团海外董事长李涛先生、正恒（柬埔寨）有限公司执行董事吴建峰先生、正恒（柬埔寨）有限公司品牌副总经理葛川先生，出席了此次发布会并做了精彩演讲。两国领导在柬中战略合作与经济发展上给予了充分肯定，并对【七星海·长湾】作为推动两国深化合作、产城开发建设样板示范及生态环境保护方面充满热忱期待。

（发布会开幕现场）

（柬埔寨王国政府副总理英财利阁下特委派柬埔寨发展委员会理事长Lao Sokharom阁下致词）

发布会中，正恒（柬埔寨）有限公司董事长Deng PiBing先生、天津优联集团海外董事长李涛先生做精彩演讲

（正恒（柬埔寨）有限公司董事长Deng PiBing先生致欢迎词）

（天津优联集团海外董事长李涛先生做精彩演讲）

在国内房地产投资逐渐降温的趋势下，作为东南亚最后一块投资价值洼地，柬埔寨文旅产业投资已经成为引领下个10年的价值风口。在近两年“一带一路”政策大力支持下，七星海旅游度假区首个项目【七星海·长湾】文旅度假小镇已成为柬中合作示范项目的重中之重。同时，本项目以新一轮资本狂潮下的最佳掘金地正在被越来越多的人所认知。

【七星海·长湾】项目介绍

（正恒（柬埔寨）有限公司品牌副总经理葛川对长湾项目产品线进行了全面的论述）

【七星海·长湾】位于七星海旅游度假区核心位置，项目总占地200公顷。依山面海，自拥1.9公里海岸线，不仅有东南亚仅存的原生态自然环境，也有世界第二大天然红树林保护区。正恒（柬埔寨）有限公司以智慧产业园区、商业风情街、文旅区、瞰海公寓、别墅度假区、游艇码头度假区、滨海休闲度假酒店区、静海浴场八大功能区为核心，力求缔造世界级旅行度假新天堂。

【七星海·长湾】首期率先启动的55公顷智慧产业园区，做为行业定制智慧产业园区，开发团队深入了解行业特性，解析行业痛点，以“顶级安全”和“全能配套”两大保障为出发点，规划建设海岸5A级办公楼、拎包入住精装公寓、美食餐厅、商业街区、康体运动场地等，特色三重安保措施，保证为所有入园企业提供宽松、安全、长效的经营环境。项目以产业托底，5年内将引入8万产业及旅游人口，保证产业与旅游协同发展。

正恒（柬埔寨）有限公司执行董事吴建峰先生现场回答中外媒体提问

面对中外媒体记者的提问，吴总表示：“正恒（柬埔寨）有限公司是一家专注于国际化房地产开发和城市发展建设的公司，选择在柬埔寨深耕，积极响应中国提出的“一带一路”政策，助力柬埔寨打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体。我们郑重开启【七星海·长湾】的开发之路。我们非常有信心，这里必将成为“一带一路”的标杆项目，谱写柬埔寨城市发展新篇章，重构世界文化旅游新版图。”

正恒（柬埔寨）有限公司不仅拥有柬中政策优势、自然资源优势以及建设规划优势，同时战略合作伙伴也都是行业领军者。正恒专注国际房地产开发和城市发展建设，团队凭借丰富海外开发经验，从设计到施工，通过强强联合，自身精益求精，来实现品质保障。”

（正恒（柬埔寨）有限公司执行董事吴建峰先生现场答记者问）

（柬中媒体合影）

来宾热情高涨，现场签约火爆

现场来宾对项目报以高涨的投资热情，发布会结束后，在柬埔寨国家领导、正恒（柬埔寨）有限公司负责人与众多柬中媒体的联合见证下，现场举行了盛大的入园投资签约仪式。

（柬中领导共同完成项目启动仪式）

奠基仪式启幕，工程全力开工

（项目奠基仪式）

（项目规划图）

2018年11月28日凌晨寅时，在【七星海·长湾】地块上，正恒（柬埔寨）有限公司大生产副总经理阳凯旋先生致词，随后本项目的总包方：中铁十一局柬埔寨分公司、华西三建的领导分别发表了开工演讲，表达了对于施工质量及进度的承诺。在具有柬埔寨特色的舞狮表演欢腾气氛中，正恒（柬埔寨）有限公司的多位领导以及嘉宾代表，共同手持金铲一起为项目奠基培土，将本次奠基仪式推向了高潮，七星海·长湾奠基仪式盛大启幕。

自此，【七星海·长湾】荣耀启航，预示着正恒（柬埔寨）有限公司深耕柬埔寨、发力七星海的信心与决心！

近日，包括泰禾集团、福晟集团、正荣地产在内的三家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达400亿元人民币（下同）。

《每日经济新闻》记者注意到，近期房企再融资不仅数量攀升，利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。而近期国家统计局数据和城市高频数据均显示，新房销售有趋冷迹象：销售、投资、开工、拿地增速全线回落。

天风证券研报指出，若新房销售市场2019年持续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰。

三房企签约400亿信托协议

仅仅4天内，三家房企便签约规模达400亿元的信托合作协议。

11月21日，正荣地产与兴业国际信托有限公司签署战略合作协议，兴业信托将为正荣地产提供100亿元授信额度。而日前，正荣刚与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔结了200亿元全方面资本市场金融业务合作协议。

11月23日，泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司在兰州市签署战略合作框架协议，建立全面业务合作关系，总规模200亿元。

11月24日上午，福晟集团与光大信托签署了100亿元战略合作协议。根据协议，双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作。

用益信托首席研究员李旸向《每日经济新闻》记者表示，上述信托主要是为房企提供金融支持，在当前环境下房地产对融资需求还是很大的。

亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

近期多家房企也进行了密集发债，上市房企的融资规模平均每周已超百亿元。而且利率也水涨船高，最高年化利率接近14%。在房地产常见的融资渠道如银行贷款、公司债、股权融资等被收紧后，高负债房企的融资需求缺口更大。在此背景下，尽管成本高,但用途较为灵活的信托资金仍成为房企青睐的融资方式。

而随着房地产调控进入深水区，整体上信托贷款的规模亦明显缩量，同时房地产信托的收益率也不断抬升。最新统计显示，今年前三季度，集合信托市场上成立的房地产信托产品的平均收益率分别为7.71%、7.88%和 8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

但也有分析认为，今年是融资渠道断裂导致企业融资成本抬升，比如信贷、非标利率。而如果融资需求萎缩，企业融资利率将开始见顶回落，比如房地产信托等。

房地产资金或面临三期叠加

从克而瑞百强房企销售数据看，今年10月份销售金额增速继续回落，绝对值也在走低。总体而言，销售降温的趋势非常明显。

天风证券相关研报则指出，若新房销售市场2019年持续低迷，则房企资金面或将面临三期叠加：占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑；2019年上半年仍是债券到期高峰，房企借新还旧压力较大；同时，2019年也是非标到期高峰。

市场降温导致回款难度加大，利用多渠道融资、强调现金高周转成为房企共识。11月16日，正荣地产集团有限公司发布公告：公司控股股东RoYue将其已发行股本中5.75亿股普通股抵押予以一家资产管理公司，占公司已发行股本比例约13.95％，该资产管理公司独立于本公司及其关连人士；截止公告披露日止，RoYue实益拥有本公司已发行股本中的22.79亿股股份，相当于本公司已发行股本的约55.26％。

10月底，福晟国际的一项融资公告引起市场关注。福晟国际发布公告称，大业信托与全资子公司湖南正昊订立融资安排补充协议，主要是大业信托贷款本金额5亿元人民币之还款日期延长。随后，福晟国际发布公告作出解释，融资安排期限为48个月（4年）内，故该项补充协议是在该融资安排的存续期内，不存在任何融资款项延期或违约情形。同时公告显示，延期融资款项于上述延长期限內须按11%的年利率计息。

而对于本次福晟集团与光大信托的合作，福晟集团内某品牌管理中心人士表示，此次合作协议的融资利率是根据福晟集团的信用评级还有其他因素综合考量后决定的，具体的合作形式和利率约定目前还没有定论。

而融资难、回款难导致企业投资意愿发生转变，早在三季度中报业绩会上，多数企业已经表达了要谨慎拿地的态度。据克而瑞统计，今年1~10月，泰禾集团新增建筑面积165.6万平方米，新增货值达171亿元。在房企新增货值TOP100中排名第92位，与其去年全年的销售业绩相比拿地速度大幅放缓。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，除了利用融资渠道“输血”外，保证销售回款也将是房企2019年的共同目标。在当前的市场周期下，为保证资金回笼,不排除会有房企继续打折促销销售楼房。

主打“深呼吸，放心住”的自如深呼吸房源，已经陆续上架。从装修到出租，自如的深呼吸房源背后有着怎样的品质标准和把关流程，也备公众关注。

继10月底自如开放空检团队，向大众介绍了其“空检五重体系”后，11月27日，自如再度开放其供应链及家装配置环节，披露“深呼吸”项目上线后涉及到的各业务线的协同情况，并首次对外公布其TQM（Total Quality Management，全面质量管理体系）。

TQM首次应用于长租领域，品质升级由点到面

TQM是对一个组织以产品质量为核心，以全员参与为基础，通过建立起一套科学严密高效的质量体系，目标是提供满足高品质标准的产品。资料显示，TQM最早是由美国质量管理大师威廉·戴明提出——“品质从来不是检验出来的”。在此基础上，日本质量管理大师田口玄一提出了“品质首先是设计出来的，其次是制造出来的”新理念。目前，TQM被欧美、日本广泛应用于制造行业，是改善企业运营效率的一种重要方法。自如将TQM的理念运用到企业全流程管理也是行业首次。

自如品质管理中心负责人刘秋实阐释了自如全面质量管理体系——TQM，涉及从研发质量管理、供应商质量管理、物料质量管理、施工质量管理、成品质量管理、售后服务管理、质量改进管理等所有环节，通过自如内部各部门的协调实现全链条的升级，保障租客“深呼吸，放心住”。

“自如家装配置中心、品质部门、采购部门等多个部门经过近三个月的努力和实践，实现自如品质管理体系由QC（Quality Control）到TQM的升级。我们会在品质重点节点严格把控，而这次我们希望能够做到由点到面的管理。 TQM是全企业、全资源、全面投入的管理体系，全公司每个人都是质量管理的参与者。”刘秋实说。

从产品设计开始，每一套房源需经多重把关

在TQM大体系的指导下，自如采购中心、家装配置中心、品质管理中心多个部门配合协作，经过重重把控来保障产品品质。

自如采购中心负责人宗培透露，经过严密的产品设计，所需物料的品质需求维度确认后，才会进入供应商寻源入围阶段。除了考核其综合资质，更要考核售后服务及落地能力。入围后，采购部门会对提其提供的材料进行抽检。目前，自如九城都配备专门抽检团队。抽检不会提前通知，真实记录现场情况，共同确定抽检样本后，将样品会寄送相关机构检测。

在供应商的上游，例如板材生产厂商，自如会直接到板材的加工基地去审厂，从资质到生产流程，生产安全管理，质量管理水平等进行全方位考核。而在供应商试用及服务周期内，采购检核工作也会持续，建立供应商评级制度，对不达标的供应商进行扣罚处理。

自如家装配置中心负责人令羽也表示，自如对施工质量管理的“配置五步法”，包括量房、确认方案、施工管理、交付验收、信息提交，进行进一步的提升。“在配置五步法的基础上，通过TQM把整个生产线拉长，从产品设计来源，到和客户的接触点，参与到整个路径中，最终让自如每一个部门都为品质服务负责。”令羽说。

令羽也表示，“为了保证过程的公正，施工完成后，管家、配置专员与供应商需进行三方到场验收。对不符合自如标准的项目进行返工，直至达标为止。”

验收通过后，房源会进入库存，经过专业空气治理，待空气质量检测合格后，才允许上架出租。“在出租前，品质中心有专门的品质检测团队，对房源进行品质抽检。对不符合品质要求的房源进行处理，并对负责该房源家装的相关人员进行扣罚。”自如品质管理中心刘秋实表示，“即便房源已经出租，依据该房源出租后的30天报修率及客诉反馈，我们依旧会对家装问题追责到人，以此来规范每个环节的标准作业。”

“深呼吸，放心住”，行业品质标准新一步

第一批自如深呼吸房源陆续上架，着力从四大方面实现“深呼吸，放心住”。

首先，将家具板材从国标E1级，升级为“E0”级。甲醛释放标准从小于1.5mg/L提升至小于0.5mg/L。

其次，采用具有十环标志（中国环境标志）的装修材料，在选材、设计、生产等各个环节均实行了严格的质量及环保管理，如墙漆、粘接剂、灰浆等重要辅料采用十环认证品牌，可以让游离甲醛由国标100mg/kg降到10mg/kg以内。

而在房源装修方面，自如将施工拆分为8大阶段、41道工序。从看不见的闭水试验、基层处理、隐蔽工程，到看的见的墙顶地面造型、成品安装、家具家电布艺安装等，每个节点层层把关。工序的关键节点实时上传系统，系统后台逐一审核，进行合格验收；隐蔽工程由监理现场检核。

从原料到施工层层把关后，房屋还必须通过空气检测才可上架。除了CMA资质机构及SGS等第三方检测方法，自如还引进了国际领先的专业空气检测仪器与方法，对首次出租房源进行严格的空气质量把控。据悉，自如也正在引进日本、新加坡、美国、英国、瑞士等国家的先进方法，并持续探索更多的解决方案。

国家家具及室内环境质量监督检验中心副主任孙书东表示，长租行业供应链条复杂，服务场景多元且周期长。伴随着租住群体不断升级的租住需求，作为长租公寓领导企业，自如除了严把最终环节的空检质量关，从源头和供应链上也在努力，不断提升内部各个部门之间的协同性，提升产品质量。自如的举措具有示范效应，长租行业从业者需要稳扎稳打，将品质管控落实到每一小步，为消费者提供更高品质的产品与服务，让长租公寓真正实现“成行，树业”。

（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）

11月26日，“聚焦高质发展 致敬美好生活——2018大悦城品牌推介会”在北京举行。

包括中粮集团董事长吕军，中粮集团总裁于旭波，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政率领大悦城核心管理团队在内的共计700位嘉宾莅临现场，共同探讨消费升级下的商业发展，为存量时代商业地产的未来发展出谋划策。

中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政在主题演讲中表示，存量时代下的高质量发展与消费升级是大悦城在发展过程中面对的两大命题。大悦城坚持品牌驱动、智能驱动和内容驱动，不断促进大悦城商业的高质量发展。大悦城已经步入到产品3.0时代，将牢牢把握住城市更新的机遇，保持大悦城与大悦春风里两条产品线健康发展，打造美好生活供应商。

有数据显示，在市场宏观调控整体趋紧的压力下，大悦城2018年前10月的销售额达152.6亿元，同比增长11%，客流突破1.5亿人次，同比提升9.7%。未来，大悦城将坚持双线发展战略，以实现“百年老店·基业长青”为目标，不断创新发展理念，引领城市新型生活方式。

自我变革 大悦城3.0专注平台赋能

随着消费市场的不断变化和购物中心行业的快速发展，大悦城经历了1.0-3.0的升级。

在1.0时代，依靠全新的商业思维和强大的招商能力，大悦城将国际快时尚品牌、影院、餐饮、娱乐与综合业态引入购物中心。

大悦城2.0时代，突出每个商场的主题，打造十余条主题化街区产品，为细分客群带来全然不同的环境感受和产品体验；在“场景化”和“体验感”两个维度上突围传统营销，每年200余场的营销活动，体现着自身的文化属性。

2018年8月杭州大悦城开业，标志着大悦城3.0时代的横空出世。大悦城3.0时代以“平台赋能”为核心，着力打造内容平台、智慧平台和资本平台，为四座新开业大悦城深度赋能。

具体而言，在内容平台上，大悦城想要做内容生产和贩售者，终极目标是打造“超级IP”，比如，2018年6月，朝阳大悦城与德吃托克合作青年空间“伍台Woodstage”，把街头美食、潮牌零售、现场娱乐、艺术展览、青年社交引入大悦城，打造混搭“新青年生态”与“理想生活方式”的未来青年消费场。

此外，塑造自己的品牌IP（JOY24小时品牌活动、大悦疯抢节）、关注货品和品牌本身，也是大悦城内容平台的重要组成部分。

在智慧平台层面，大悦城将IT系统与大数据结合，通过实现数字化、云端化和智能化，提升购物中心客户管理、资源整合和运营管理三大能力。资本平台层面，以品牌效应实现资本闭环，即以资产管理、基金平台为“左右手”，打造大悦城风格的商业不动产投资生态。

两条产品线相辅相成

随着商业地产进入存量开发时代，商业地产土地放量趋缓，新增土地供应量持续下降，一、二线城市优质地段机会减少。城市核心区域之外的地段，单一的产品线已经无法满足不同区域能级的要求和周边客群的需求。

2017年，大悦城首次向行业发布了第二条产品线——大悦春风里。两条产品线在产品标准、定位、客群、建筑上相互区隔。目标客群上相互承接，大悦城聚焦18-35岁新兴中产阶级，大悦春风里则关注25-45岁年轻及成熟中产阶级；定位方面，二者相互补充，大悦城是时尚潮流中心，大悦春风里是区域生活中心；布局方面，大悦城侧重一、二线城市核心商圈，大悦春风里产品线在一线城市非核心商圈和二线城市核心商圈；业态方面，大悦城偏向潮流、时尚品牌等强目的性消费，迎合第二生活志趣；大悦春风里主打生活及延伸为主的高性价比、高频次消费业态，包涵餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活方式类业态、体验式业态和零售类业态。满足第一生活需求。

作为城市布局中的两条产品线，大悦城与大悦春风里将是纯粹和竞合的关系，大悦春风里产品线清楚定义“生活”并驱动大悦城将“潮流”做得更纯粹，进而强化大悦城本身的品牌价值；同时，大悦春风里将传承大悦城核心内涵进行延展，并在业务层面上形成交集和互补，进而打造竞合关系的地域性战略部署。

总体而言，两条产品线在业务层面上形成交集和互补，在地域布局上各有侧重，但两者有着共同的目标，就是致力于为消费者提供品质美好生活。未来大悦城和大悦春风里发展也绝对不是割裂的，二者将在集团支持、资源互通等方面，相互协同，共同发展。

在全国布局层面，除了已有运营筹建项目城市之外，大悦城开始进驻华中、华南的战略区域。此外，在以华北为代表的商业龙头区域，继续支持密集布局，做到强者恒强。对于发展潜力较高、品牌影响力具备一定基础的华东、西南区域，加强战略投入，重点关注核心城市优质项目的外溢效应。就布局速度而言，将在大悦城地产整体战略基础上，结合市场进入的具体机会和条件，把握进入节奏，实现大悦城地产在全国的合理布局。

八大商业区构建全国化布局

随着大悦城、大悦春风里项目在全国布局快速展开，已开业和筹建中项目数量越来越多，不同项目所在地域市场现状、发展环境的差异也逐渐显现。一直以来实行的总部—项目二级管理模式已经无法适应大悦城地产高质量发展的实际需求。

为此，大悦城借鉴行业经验，结合自身实际情况，大悦城商管在全国设立华北、华东、东北、山东、华中、华南、西南、西北八个商业大区，建立商业大区管理模式。

大悦城商业华北大区将立足已开业的5个商业项目，巩固竞争优势，实现“米字形”城市商业版图，打造城市商业领头羊地位。旗下未来新开项目有大兴和丰台两家大悦春风里项目，和北京京西一家大悦城。同时，华北大区将携大悦城、大悦春风里全产品系列，全线进入郑州、石家庄等华北区域核心城市。

大悦城商业华东大区拥有上海静安、长风、杭州三家开业大悦城。位于苏州相城区苏州大悦春风里将于2021年开业。未来，华东大区将立足上海，拓展浙江、江苏、安徽、江西等省份的重点城市。

大悦城商业西南大区致力于打造西南潮玩时尚、“生态绿色”标签的大悦城商业品牌。旗下拥有成都、昆明、重庆三家大悦城及天府芙蓉园、鸿云悦街特色产业。

大悦城商业山东大区旗下拥有烟台大悦城、青岛大悦春风里等核心项目，山东大区未来将着力于济南、青岛、烟台等核心城市的商业运营及开发，打造山东区域商业旗舰品牌。

大悦城商业华中大区和华南大区，深耕深圳、广州、武汉、长沙、厦门等城市，旗下拥有武汉光谷、深圳宝安两家筹备中大悦城。华中华南大区也将加快拓展步伐，实现多条商业产品线布局。

大悦城商业西北大区在国家“一带一路”战略背景下，以西安为核心，不断增强集聚力、辐射力和国际影响力。旗下西安大悦城也将于12月正式开门迎客。未来将加大在西安乃至西北的扩张规模，为西北各城市带来大悦城和大悦春风里的优质产品和品质服务。

大悦城商业东北大区，在沈阳持有大悦城项目及祥云小镇项目。自2014年以来通过不断调整，连年突破业绩指标，现已进入快速发展阶段，未来东北大区将立足沈阳，拓展大连、长春、哈尔滨等城市，做实项目，引领东北商业发展。

本报记者 张敏 北京报道

11月27日，华侨城发布公告称，拟经由北京产权交易所，挂牌出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，价值为人民币6.7亿元（相当于约7.61亿港元）。

对于频繁出售资产的华侨城来说，这种行为并不意外。但放眼整个市场，近期，类似出售资产的行为十分常见。

业内分析人士认为，这反映出房地产市场的一个侧面：在市场下行期，部分企业正以收缩战线、出售资产，乃至战略转型等方式求生。

另一些小型房企选择“逆流而上”。这些企业借助最近几年的市场大势，在今年冲击最后的IPO机会。而在行业的顶端，大中型房企仍然是土地市场的活跃分子。借助于地价低迷的契机，这些企业在今年频繁出手，获取大量土地，为下一步的发展积蓄力量。

告别博傻时代，曾经随着市场变化共进或共退的房地产企业，正在加速“断裂”。

“50强”分界线

今年10月以来，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿。

这些项目大多位于核心一二线城市，部分项目地段颇佳。对于自2015年就启动转型，并刻意淡化房地产商形象的华侨城来说，出售房地产项目的做法并不意外。

近期，房企出售项目股权的做法频繁出现。9月28日，嘉凯城公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。贵为十强房企的华夏幸福，也在10月9日宣布，以32亿元将河北多宗项目的部分股权售予北京万科。

易居克而瑞的统计显示，2017全年房地产企业项目股权出售相关动态为387条，2018年1-10月以来房企累计项目股权出售动态就达到了473条。

该机构指出，融资环境持续收紧，偿债高峰来临双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。就房企个案来看，出售项目股权有各自不同的考量，如加速产业地产布局（华夏幸福）、实现去地产化转型（嘉凯城）、剥离不良资产、盈利等。

11月20日，海航地产宣布，公司名称由海航地产集团有限公司变更为海南海岛临空产业集团有限公司，同时启用新的品牌名称“海航临空”。这一更名的背后，是海航从传统地产向产业地产过渡的战略转型。

值得注意的是，在近期出售项目股权的房企中，除华夏幸福外，其余均为中小型房企。华侨城虽属央企背景，但房地产业务营收规模始终不高。2017年，公司房地产业务实现营业收入233.59亿元，在国内房企中排名50名开外。

事实上，“50强”已经成为房企融资中的一道关键门槛。某信托机构相关负责人近日向21世纪经济报道记者表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。

据了解，很多银行早就实施同样的原则。

相比“断臂求生”，另一些房企就没那么幸运了。近期，江苏、河北、云南等地都有当地房企申请破产的案例，其中不乏资产规模在数百亿的企业。

本月，深陷债务漩涡的中弘股份正式进入退市程序，成为A股首家因股价连续低于面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的债务违约金额超过50亿元，公司资产被冻结，实际控制人王永红被列为失信被执行人。

最后的IPO机会？

同样是小型房企，也一些企业正抓住机会“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表现。

据不完全统计，2018年初至今，已经有超过10家与房地产行业相关的内资公司赴港上市，IPO数量创下近年来的新高。其中既有传统房地产企业，也有分拆出来的企业公司。

11月26日，佳兆业物业正式挂牌，继碧桂园、雅居乐、新城集团后，佳兆业成为今年第四家分拆物业板块赴港上市的房企。传统房企方面，仅10月以来，就有大发、美的、恒达三家企业登陆港股，万创国际也已向港交所提交了招股书。

在这波上市热潮中，一些规模不大的区域性房企也趁机“登船”。比如，万创国际是一家总部位于安徽省淮南市的开发商，主要专注于住宅物业。目前，该公司业务范围最主要为淮南市和六安市。过去几年，万创国际的营收规模不足8亿元，净利润不足亿元，虽然今年刚刚破亿，但在房地产业仍显微不足道。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股审核严格，港股条件相对宽松的原因。同时也要看到的是，过去几年房地产市场升温，对企业上市起到了一定的助推作用。

根据美的置业的招股书披露，公司2015年合约销售额为111亿元，2016年206亿元，2017年507亿元，2018年1-8月销售金额全口径已达560亿元，超出去年全年的销售额。这种增长势头必然深得资本市场认可。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示，随着房地产市场进入下行周期，未来小型房企的业绩很难有连续增长的情况。因此，近期是房企最后的上市机会，如果不能抓住，不仅业绩很难增长，登陆资本市场的机会更加渺茫。

相比之下，既无生存之困、又无业绩之忧的大中型房企，正借助这一时机攻城略地，谋求长远发展。

易居克而瑞的数据显示，今年以来，大中型房企普遍积极拿地备货。1-10月，销售TOP10房企新增拿地货值占百强房企52%，其中TOP3企业碧桂园、恒大、万科三家的新增土储就占到百强的四分之一，规模效应得到充分体现。

虽然中梁、中骏、蓝光、滨江等中型房企拿地规模攀升，大有加速赶超之意。但总体来看，分化的趋势愈演愈烈。克而瑞表示，前10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42，相比2017年0.6差距颇大。其中TOP30以后房企下降力度更大，且显著低于行业平均。

前述房企人士表示，在市场下行期，房地产业的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了规模赶超的机会，只能往“小而美”的方向发展。即使是50强房企，也有可能因为战略的失策而掉队。大型房企“强者恒强”的局面则逐渐确立。

（编辑：包芳鸣）