每经记者 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤

又一家物业公司将在港交所敲钟上市。11月26日，佳兆业旗下物业集团在香港举行IPO新闻发布会。

佳兆业的资料显示，此次佳兆业物业拟发行总股票数量3500万股，占发行后总股本的25%，发行价格区间在9.0~10.88港元。以此计算，此次IPO预计所得款净额约在2.8亿~3.81亿港元之间。

虽然物业板块一直被视为优质资产，但今年下半年受资本市场低迷影响，在港上市的物业股表现平平。刚刚赴港上市的另一家同样由母公司分拆而来的物业股，更是遭遇认购不足。对此，佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强回应称，对港交所、香港市场充满信心。

高定价与缓扩张

在佳兆业物业之前，已有彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家物业管理服务公司在港上市。这些公司中，有通过社区+互联网故事赢得市场青睐，也有依靠母公司优越资源实现较好成长。

相较之下，佳兆业物业在规模等方面的表现并不突出。招股书显示，截至6月30日，佳兆业物业合约管理面积3000万平方米，在管在建面积2500万平方米。在管101个住宅项目以及23个属于非住宅项目，服务用户数量为16万人。

但佳兆业物业的高定价仍然显示出公司对于这一板块的期许。据《每日经济新闻》记者了解，早期上市的彩生活定价为每股3.78港元，绿城服务定价为每股1.99港元，碧桂园服务和雅生活定价较高，分别为每股12.24港元和每股10港元。

在发布会上，佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿回答定价问题时透露，公司估值考虑到一些对标公司，一方面是有实力强大的战略股东方；另一方面则是服务素质以及鼓舞对象属于中高端水平。

物业公司上市，融资的目的大体相同，无外乎收购扩张以求规模上有更长足进步，佳兆业物业也不例外，其募集的70%资金将用于收购扩张。

招股书显示，本次IPO募集资金的50%或1.4亿港元，将被用于收购或投资其他在市场地位上与公司相当的物业管理公司，20%或5580万港元将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。

但目前佳兆业物业在扩张上，走得还略微蹒跚，其旗下近80%项目仍来自于母公司“输血”。公开数据，其来自佳兆业项目的物业管理服务收益为1.36亿港元，占总收益的76.6%。而来自第三方的该项收益占23.4%，共计4170万港元。

廖传强坦承，在第三方的获取渠道上面，限于上市规则，所以现在收并购还没有展开，但后续肯定会有计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。

寒冬下的融资冲动

佳兆业已经是今年第四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。

在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是最好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。

“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”廖传强指出。

“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了（这个时机）。”一名港股分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时指出。

忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，最为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。

“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。

在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。

至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”

记者 高伟 北京报道

28日，华远地产、金地集团、中国交建等多家房地产企业陆续宣布完成短期债券发行计划。在房企密集融资的同时，今年前10个月的销售数据显示，龙头房企的业绩增速正在集体放缓。

10月份，中国指数研究院监测的10家龙头房企销售额整体较9月下滑5.03%。环比来看，监测的10家房企业绩除绿城中国、万科和碧桂园上升外，其余环比均不同程度下滑，其中金地集团降幅最高，达到26.73%。

当月，这些重点房企融资规模也在继续减少，融资金额前三的融资方式分别是发行公司债、票据和其他，三类融资方式金额均超140亿元。10月重点监测房企发生融资54笔，累计融资金额合计808.04亿元，金额较9月份减少33.05%，降幅持续扩大。

一位业内人士指出，当前，龙头房企有意放缓规模扩张步伐，更重视利润率的提升，并且寻求多元化发展。该人士认为，之所以出现这种现象，一定程度上受了“因城施策”的定向调控影响。数据显示，2018年以来一线城市和三线城市销售金额增速出现不同程度回落，只有二线城市相对平稳。

这种局面下，房企的销售业绩开始分化。尤其是，以一线城市和三线城市为布局重点的企业受到市场冲击影响更为明显。因此，包括龙头房企在内大部分企业在发展思路上，开始从单纯的规模扩张型向“规模与质量”并重转型。

随着房价快速上涨和二手房市场的活跃，某些中介机构突破道德底线，利用交易双方信息不对等，吃差价，隐瞒交易真实情况。特别是在二手房交易市场，“假谈”已成为不少中介机构促成交易的主要手段，有些机构还专门培训“假谈”技巧。在购房中，黑中介都有哪些惯用套路？消费者如何应对？请看本期主持人一一为您解答。

问：黑中介都有哪些惯用套路？

主持人：近来，房屋买卖合同纠纷案件越来越多。其中，绝大部分是二手房买卖纠纷，超过20%的此类案件是因房屋中介服务不规范所致。例如，拿钱不办事，一些房地产中介机构在签完合同并收取中介费用后，便对交易双方后续履行情况放任不管；巧立名目多收费，一些房地产中介机构在收取中介费后，还会巧立名目额外收取其他费用，如协助过户费、协助贷款费等；隐瞒重要信息，不少房地产中介机构为了尽快让买卖双方签订合同以便赚取中介费用，明知在售房屋存在质量等问题，却故意隐瞒信息继续出售。

问：二手房交易乱象会带来哪些危害？

主持人：首先，变向推高房价。个别中介机构制造恐慌气氛，甚至囤房炒房，是推高房价的原因之一。其次，破坏社会诚信机制。不法中介诱使当事人利用假离婚、假评估等方式避税，触碰了法律底线，破坏了市场经济体系中的诚信机制，挤压了合法中介的生存空间，不利于整个行业的发展。最后，侵犯消费者合法权益。部分中介机构利用消费者的信任，采取虚假宣传、隐瞒重要信息、设置霸王条款等手段，令消费者产生错误判断，蒙受巨大经济损失。

问：如何才能避免掉入黑中介的“陷阱”？

主持人：消费者在挑选中介公司时，一定要擦亮眼睛。要对中介公司有一个全面的了解，包括其具体规模、主要房屋来源、以往的服务案例等，并在接触时多注意分辨其提供信息的真假。

选好靠谱的中介公司还要挑选靠谱的经纪人，对于极力劝说消费者尽快下单的经纪人要慎重考虑，只顾着夸房子好的经纪人在服务中不会太考虑消费者的诉求。那些愿意倾听消费者诉求再介绍房屋的经纪人会更靠谱。 （本期主持人 王轶辰）

每经记者 张晓庆 实习编辑 魏官红

位于厦门海沧区马銮湾南岸的华玺楼盘别墅项目已经过了收房时间，业主张先生（化名）却拒绝收房。他认为，开发商涉嫌欺诈。张先生表示，华玺在拿地时向政府承诺“装修一次到位”（通俗理解为精装修），却与业主签订了毛坯房购房合同。据其提供的资料，华玺项目开发商厦门智慧城置业有限公司（以下简称智慧城置业）于11月6日通知收房，但是约30位左右的业主不愿签字。

公开资料显示，智慧城置业由海尔地产旗下厦门海智房地产开发有限公司与厦门海投房地产有限公司合资成立。厦门华玺规划总建筑面积为15万平方米，产品包括小高层、高层以及合院、联排别墅等，这也是海尔地产进军厦门的首个项目。

日前，海尔地产华南区域相关负责人向《每日经济新闻》记者解释称：“别墅项目首先销售价格是毛坯备案，并且与客户签署的商品房买卖合同以及告知客户的均是毛坯房，也就是备案和销售均是毛坯。华玺的交付标准与备案标准是相符的。”

对“装修一次到位”开发商与业主各执一辞，而这背后牵出了一项发布于16年前，在执行环节中争议频发的文件。

装修工人一句话泄露“玄机”

张先生于2017年以接近800万元的总价（每平方米5.2万元）购置了厦门华玺的一幢联排别墅。在其向记者出示的购房合同中，涉及“内墙、顶棚、地面”等的装修装饰条款中，均注明“以水泥砂桨找平”。

三个月前，张先生便开始张罗装修新房。而当他带着设计公司去现场勘察时，却发现房子里已经有工人在进行装修。张先生对此很疑惑：“我们明明买的是毛坯房，为什么要装修呢？”

而装修工人的一句——“装修是为了验收”更是让张先生困惑不已。“开发商在屋内的所谓装修，就是铺设塑料地板革，像纸一样，薄薄的一层贴在地上。”张先生摇了摇头。

《每日经济新闻》记者探访厦门华玺，在其中一幢联排别墅内看到，目前屋内均铺设了地板革，房内各个卫生间也配备了马桶和水池，厨房则放置了一个简易木柜。

带着疑问，张先生向当地政府部门申请了信息公开。海沧建设局审批处向业主提供的一份由厦门上城建筑设计有限公司出具的《建筑装修工程施工图复核承诺书》的开头写道：“我单位承接的海沧H2014P05（华玺）项目A1-A6，B1-B10精装修工程项目，未涉及主体承重结构变动……”

公开资料显示，A1-A6，B1-B10即为华玺项目的别墅区。

此外，海沧建设局审批处在向张先生发送的邮件中注明，华玺精装工程：合同价429.95万元，面积16999.95平方米（即253元/平方米）。这一数据，令张先生更加无法接受。

记者获得了一份H2014P05地块（即厦门华玺）的土地出让合同，其中对于土地开发建设与利用中有一条为：本项目商品住宅应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按《建设部关于印发的通知》（建住房[2002]190号）要求执行（以下简称《实施导则》）。

张先生对此表示：“我们签的是毛坯，为什么要给我们装修？这样的装修怎么称得上精装修？我们拆掉这些装修会不会造成二次浪费？”

开发商：装修标准符合交付要求

厦门华玺（海沧H2014P05）商住地块土地面积58650.734平方米，建筑面积149720平方米，于2014年10月30日由海尔地产和厦门绿苑商城房地产有限公司（厦门海投房地产有限公司子公司）以22.8亿元联合竞得该地块，楼面价15228.43元/平方米，溢价率为79.53%，彼时被称为岛外新地王。

2016年4月开盘的厦门华玺，正遇厦门房价大热。彼时，《海尔华玺：引爆马銮湾开盘55分钟狂销5亿》，这“千人抢一房”的盛况，被当地媒体用醒目的标题渲染。

厦门华玺位于厦门海沧区马銮湾的南岸，这里正是厦门市正在打造的马銮湾新城的核心区域，其周边不乏海沧万科城、融侨观邸等实力大盘。根据《厦门市马銮湾新城控制性详细规划》，该片区将建成一个拥有40万人的生态新城。

另一位业主黄先生告诉《每日经济新闻》记者：“去年华玺别墅产品开盘时，我一下班就立马赶来了。当时考虑华玺的位置比较好，无论是自住还是投资，其实都比较有价值，也没太仔细看各种文件。”

那为何与业主签订了毛坯房合同，开发商却要再作装修？这一举动看上去似乎有点“多此一举”。智慧城置业总经理李安彬表示：“我们现场做的所有东西和在建设局备案的图纸是一模一样的。这也是参考周边市场标准后，我们免费提供的相关装修。如果业主不想要现有装修，既可以自行处理，也可以和我们协商，由我们帮助处置。”

据张先生反映，其也向厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门国土房产局）进行了信访。

记者获得的一份厦门市国土房产局关于华玺业主信访事项处理答复意见书显示，智慧城置业向厦门市国土房产局反馈称：“因考虑别墅产品业主个性化需求，与别墅业主所签购房合同确是毛坯交付标准；后了解别墅产品也需按合同文件标准进行装修和施工，为使产品达到交付要求，对别墅产品进行了装修升级。”

厦门市国土房产局表示，开发商已就信访事项作出承诺：项目将严格按照建设局备案图纸施工交付，对个别业主的不同要求，会积极沟通协调，妥善处理。我局将配合建设局监督该项目的竣工验收工作。

上述开发商所谓的“合同文件标准”究竟是什么？业主们至今也没有得到有说服力的回应。但他们打听到，同一楼盘的高层部分，精装修的标准为每平方米至少4000元。可以肯定的是，别墅部分的装修标准远远低于高层部分。

11月21日，记者也来到了厦门市国土房产局进一步了解情况，相关工作人员表示，会作了解后进行回复。截至发稿，记者未收到回复。

谁误读了“190号文”？

可见，业主与开发商的矛盾点是对土地出让合同上“装修一次到位”的理解。而这一要求，出于16年前由住房和城乡建设部发布的《实施导则》（又称190号文）。

记者注意到，上述《实施导则》的初衷是“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。

《实施导则》指出：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”

厦门华玺的部分业主的理解是，根据该项目地块出让合同规定的“本项目商品住宅应装修一次到位”，应涵盖项目内的多层、高层和别墅。

海尔地产华南区域相关负责人解释称，事实上，根据《实施导则》，商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。而集合式住宅更确切的是指，在一幢建筑内，有多个居住单元，供多户居住的住宅，多户住宅内住户一般使用公共走廊和楼梯、电梯。别墅项目其实并不属于这一类产品，作为一种个性化产品，目前全国很少有别墅项目带装修。

对于业主与开发商的纠纷，厦门新景祥公司总经理张建告诉《每日经济新闻》记者，大部分别墅项目都是没有要求精装的，因为很难令消费者满意。但是因为相关政策，一些开发商也会做简易装修以通过验收。但整体来看，这类情况属于个案，不是普遍现象。实际上，“装修一次到位”在厦门主要是针对高层住宅，对于一些综合楼盘，在实际执行过程中，相关部门也了解可能产生的浪费情况，会适度宽松处理。

张建认为，从业主的角度来说，一方面，开发商没有经过业主同意，就做了这些装修；另一方面，这部分装修如何处理，费用谁承担，业主可能会有意见，这也是政策僵化执行过程中可能出现的情况。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，双方合同是关键。如果开发商确实是毛坯备案出售，且按双方合同约定交付，那么问题不大。至于因装修标准比较低，业主在收房后仍需拆除开发商提供的装修，这一定程度违背了《实施导则》减少浪费的目的。

（特约记者檀越对本文亦有贡献）

罗韬

根据中原地产研究中心统计数据，11月房企合计融资数额已经超过500亿，较10月份的不足400亿显著增长。

11月28日，弘阳地产集团有限公司（01996.HK，下称“弘阳”）发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。

按照计划，弘阳拟将该笔款项用于为现有债务再融资，并用于一般企业用途。不排除或根据市场状况、政府政策变更或其他因素调整其计划。本次票据的发售价将为优先票据本金额的100%。利息每半年期，即每年6月3日及12月3日支付，自2019年6月3日开始。

公告显示，中国国际金融、国泰君安(15.880, 0.37, 2.39%)国际、农银国际、建银国际金融及海通国际已获委任为票据发行的联席全球协调人、联席牵头经办人及联席账簿管理人，而交银国际、招银国际、招商证券(13.940, 0.25, 1.83%)（香港）及山证国际证券已获委任为票据发行的联席牵头经办人及联席账簿管理人。

这是弘阳上市后首次境外融资。对于登陆香港资本市场的房企来说，境外融资渠道的打通是其赴港上市的目的之一。

“从金额看，弘阳的融资金额在同类房企属于较大的境外融资。不过从利率看，其13.5%的利率偏高。”易居智库研究总监严跃进告诉记者。

弘阳方面认为，此次发行主要针对友好的境外投资者，作为首次发行，利率尚在可以接受的区间。

“我们认为四季度是土地市场低点，准备筹集资金拿地。”一位弘阳内部人士告诉记者。

作为一家中型房企，弘阳正在通过抓住周期，进而实现自己的发展需求。数据显示，2018年1月1日至2018年10月31日期间，弘阳地产累计合约销售额为人民币347亿元，较去年同期（人民币172亿元）增加102%。2018年10月，弘阳地产合约销售额为人民币34亿元，较去年同期（人民币28亿元）增加21%。

不过，弘阳也因此提高了自己的债务水平，截至本公告日期，弘阳地产总债务较2018年6月30日增加约30%，主要是因为新开发项目进行项目融资所致。

不只是弘阳，包括时代中国、福晟集团、龙湖集团均在近期进行了债务融资。

根据中原地产研究中心统计数据，11月房企合计融资数额已经超过500亿，较10月份的不足400亿显著增长。

11月19日消息，福建福晟集团有限公司2018年公司债券（第一期）发行完成，发行总额10亿元，票面利率7.90%，期限3年。

今年9月，福晟就取得中国证券监督管理委员会《关于核准福建福晟集团有限公司面向合格投资者公开发行公司债券的批复》（“证监许可[2018]1470号”）的同意，获准面向合格投资者公开发行不超过45亿元的公司债券。

1月19日，据上证所最新披露消息，华夏幸福(25.790, 0.07, 0.27%)基业控股股份公司的2018年非公开发行短期公司债券项目状态更新为“已受理”，该笔债券发行规模为40亿元。

2018年11月19日，正荣集团与中山证券举行战略合作协议签约仪式，双方缔结了200亿元全方位的资本市场金融业务合作。

11月15日上证所消息，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的第三期公司债券，以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

中原地产首席分析师张大伟分析认为从融资难度看，最近大部分房企融资成本稳定在一定水平，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨，对于这些企业来说，算是积极的信号。

“四季度融资相对比较顺畅，企业也在积极发债，行业面上可以赢得更多空间。”一位房企负责融资人士告诉记者。

从土地端口看，包括融创、新城等房企都开始拿地，仅26日一天，全国土地出让金额超过400亿。

严跃进判断，融资渠道相对放松，土地市场将逐渐活跃，目前资金压力较小的房企将开始拿地。

本报记者 张晓玲 实 习 生 孙艺萌 林诗苑 深圳、广州报道

房企过冬

时值年末，土地市场持续升温。数据显示，11月一二线城市合计供应土地已近1500宗。在这背后：部分资金充裕的房企正积极拿地备货。而资金链紧绷的房企则收缩战线、出售资产，转型求生存。房企间的实力分化也越来越明显，“50强”已成为房企融资过程中的关键门槛。另外，房地产融资渠道正持续收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资受限，由此信托融资也变得愈发重要。（包芳鸣）

导读

从整体看，房企拿地意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对总价较高的地块相对谨慎。

临近年底，土地市场迎来久违的成交高峰。

11月26日，北京出让的13宗地块中成交12宗，成交总金额高达316.46亿元，单日成交数量与金额均为史上最高；当天，北京、上海、杭州等多个城市，合计成交土地金额达428.2亿元。

一二线城市土地市场似乎正在回暖。据21世纪经济报道记者统计，整个11月，一二线城市合计供应土地已近1500宗，往日供应稀缺的深圳加入推地大军；12月，热点城市厦门、南京也都将迎来年底的出让热潮，合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。

多位业内人士表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于部分资金充裕的房企来说，依然会集中拿地。而土地供应大幅增加，意味着在未来将上市大量的房源。

这使得供需结构缓解，未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加，会在一两年后形成供应量，市场整体来说将保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。

值得关注的是，在部分城市，供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力，比如北京的限竞房在短期内供应大增，在很大程度上平抑了整体房价。

年底抢地潮

中国房地产在2018年进入下行周期，土地市场亦是如此。

过去的10个月，土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计，前三季度土地流拍数量已达到888宗，10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

年内，大部分城市卖地金额涨幅放缓，截至11月26日，全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿，同比上涨7.3%，是多年来的最低涨幅。

到了年底，地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市，开始明显增加土地供应；部分城市修改土地出让规则，包括减少保证金、共用保证金等，减低土地成交门槛，导致年末土地成交高峰出现。

例如，11月7日，广州集中挂牌了18宗地块，总起拍价约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录；同日，济南一口气推出12宗土地，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元。

土地稀缺的深圳，也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示，截至目前，11月共计有11宗地块出让，其中包括居住用地4宗，商业办公地5宗，物流用地和工业用地各1宗。

据统计，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，创年内新高。

这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门，随着中止地块的恢复出让及新增供应，12月将有8宗地块陆续入市交易，新增供应77.86万平方米，总起拍价达137亿元；南京（不含溧水、高淳）也将在11月29日至12月18日出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。

供应的提升带动着开发商的拿地热情。

据东方证券监测，11月19日至11月23日一周内，26大城市在土地出让金上升的情况下，成交土地数依然达到26块。

热情从成交价也得以体现，中原地产数据显示，11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米，环比上涨33.33%。

成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例，除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外，大部分依然处于平稳中，基本溢价率集中在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，少数土地溢价率为1.56%，甚至0.5%。

中原地产首席分析师张大伟认为，从近期土地市场报价与最后竞价情况看，土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷，房企依然积极拿地，特别是优质地块，争抢依然激烈。

但从整体看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对地块总价较高的地块相对谨慎。

张大伟指出，资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势，未来一二线城市地价超过30亿的地块，民企将很难参与或者单独竞争。

供应影响房价

大量的土地供应，在未来将转化成房源入市，“2019年市场供应量将明显上涨”，张大伟表示。

以北京为例，据中原统计，北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块，限竞房住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算，将形成超过7万套限竞房。

前期的土地已转化为房源。数据显示，11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套，10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。

然而，市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期，供应限竞房套数为18580套，面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套，签约比例仅18.3%。

据此测算，入市项目的平均去化只有3成多。

张大伟分析，北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显，使得供大于求开始出现。

他预计，按照最近入市的节奏看，未来2个多月，还将有1-2万套限竞房入市，年底限竞房将积压库存超过1000亿。

巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一家华南房企在北京的限竞房项目销售负责人表示，今年市场本来就在下滑，商品房的新房和二手房也在降价，限竞房又这么多，项目的去化压力很大。他认为，低价限竞房的大量存在，在整体上已经改变了北京楼市的供求结构，平抑了房价。

北京的限竞房可说是一个特例。全国来看，知名土地专家邹晓云认为，市场供求机制已经失调，单方面增加土地和房屋，很难产生大的影响。加之土地到房屋的链条很长，很难预测到未来会有什么变化。

邹晓云进一步指出，楼市是政策市，只要政策是稳定的，市场就不会有太多的变化。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，土地供应增加并不意味着供过于求的局面会立即出现，今年底拿的地，要后年底才能在住房市场上显示出来；维稳依然是基本原则和目标。

价格方面，宋丁认为，上半年以来，深圳供地以及企业拿地的积极性都不是太高，下半年不将缺口补起来的话，明年房价将呈现出上涨压力。

张大伟则表示，北京开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战；另外厦门等地房价也明显下行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，土地供应虽对补库存有积极导向，但若要对房价产生影响，房企仍需加快新项目开工、新房源入市，真正变成有效供应。

（编辑：包芳鸣）

本报记者 张敏 北京报道

11月27日，华侨城发布公告称，拟经由北京产权交易所，挂牌出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，价值为人民币6.7亿元（相当于约7.61亿港元）。

对于频繁出售资产的华侨城来说，这种行为并不意外。但放眼整个市场，近期，类似出售资产的行为十分常见。

业内分析人士认为，这反映出房地产市场的一个侧面：在市场下行期，部分企业正以收缩战线、出售资产，乃至战略转型等方式求生。

另一些小型房企选择“逆流而上”。这些企业借助最近几年的市场大势，在今年冲击最后的IPO机会。而在行业的顶端，大中型房企仍然是土地市场的活跃分子。借助于地价低迷的契机，这些企业在今年频繁出手，获取大量土地，为下一步的发展积蓄力量。

告别博傻时代，曾经随着市场变化共进或共退的房地产企业，正在加速“断裂”。

“50强”分界线

今年10月以来，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿。

这些项目大多位于核心一二线城市，部分项目地段颇佳。对于自2015年就启动转型，并刻意淡化房地产商形象的华侨城来说，出售房地产项目的做法并不意外。

近期，房企出售项目股权的做法频繁出现。9月28日，嘉凯城公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。贵为十强房企的华夏幸福，也在10月9日宣布，以32亿元将河北多宗项目的部分股权售予北京万科。

易居克而瑞的统计显示，2017全年房地产企业项目股权出售相关动态为387条，2018年1-10月以来房企累计项目股权出售动态就达到了473条。

该机构指出，融资环境持续收紧，偿债高峰来临双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。就房企个案来看，出售项目股权有各自不同的考量，如加速产业地产布局（华夏幸福）、实现去地产化转型（嘉凯城）、剥离不良资产、盈利等。

11月20日，海航地产宣布，公司名称由海航地产集团有限公司变更为海南海岛临空产业集团有限公司，同时启用新的品牌名称“海航临空”。这一更名的背后，是海航从传统地产向产业地产过渡的战略转型。

值得注意的是，在近期出售项目股权的房企中，除华夏幸福外，其余均为中小型房企。华侨城虽属央企背景，但房地产业务营收规模始终不高。2017年，公司房地产业务实现营业收入233.59亿元，在国内房企中排名50名开外。

事实上，“50强”已经成为房企融资中的一道关键门槛。某信托机构相关负责人近日向21世纪经济报道记者表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。

据了解，很多银行早就实施同样的原则。

相比“断臂求生”，另一些房企就没那么幸运了。近期，江苏、河北、云南等地都有当地房企申请破产的案例，其中不乏资产规模在数百亿的企业。

本月，深陷债务漩涡的中弘股份正式进入退市程序，成为A股首家因股价连续低于面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的债务违约金额超过50亿元，公司资产被冻结，实际控制人王永红被列为失信被执行人。

最后的IPO机会？

同样是小型房企，也一些企业正抓住机会“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表现。

据不完全统计，2018年初至今，已经有超过10家与房地产行业相关的内资公司赴港上市，IPO数量创下近年来的新高。其中既有传统房地产企业，也有分拆出来的企业公司。

11月26日，佳兆业物业正式挂牌，继碧桂园、雅居乐、新城集团后，佳兆业成为今年第四家分拆物业板块赴港上市的房企。传统房企方面，仅10月以来，就有大发、美的、恒达三家企业登陆港股，万创国际也已向港交所提交了招股书。

在这波上市热潮中，一些规模不大的区域性房企也趁机“登船”。比如，万创国际是一家总部位于安徽省淮南市的开发商，主要专注于住宅物业。目前，该公司业务范围最主要为淮南市和六安市。过去几年，万创国际的营收规模不足8亿元，净利润不足亿元，虽然今年刚刚破亿，但在房地产业仍显微不足道。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股审核严格，港股条件相对宽松的原因。同时也要看到的是，过去几年房地产市场升温，对企业上市起到了一定的助推作用。

根据美的置业的招股书披露，公司2015年合约销售额为111亿元，2016年206亿元，2017年507亿元，2018年1-8月销售金额全口径已达560亿元，超出去年全年的销售额。这种增长势头必然深得资本市场认可。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示，随着房地产市场进入下行周期，未来小型房企的业绩很难有连续增长的情况。因此，近期是房企最后的上市机会，如果不能抓住，不仅业绩很难增长，登陆资本市场的机会更加渺茫。

相比之下，既无生存之困、又无业绩之忧的大中型房企，正借助这一时机攻城略地，谋求长远发展。

易居克而瑞的数据显示，今年以来，大中型房企普遍积极拿地备货。1-10月，销售TOP10房企新增拿地货值占百强房企52%，其中TOP3企业碧桂园、恒大、万科三家的新增土储就占到百强的四分之一，规模效应得到充分体现。

虽然中梁、中骏、蓝光、滨江等中型房企拿地规模攀升，大有加速赶超之意。但总体来看，分化的趋势愈演愈烈。克而瑞表示，前10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42，相比2017年0.6差距颇大。其中TOP30以后房企下降力度更大，且显著低于行业平均。

前述房企人士表示，在市场下行期，房地产业的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了规模赶超的机会，只能往“小而美”的方向发展。即使是50强房企，也有可能因为战略的失策而掉队。大型房企“强者恒强”的局面则逐渐确立。

（编辑：包芳鸣）

本报记者 张奇 北京报道

近日，多家房企与信托公司签署战略合作协议。据21世纪经济报道记者不完全梳理，目前签约规模达500亿。

一位信托公司负责人称，签署战略协议有多方面考虑。一是响应政策支持民营企业；二是当前房企融资压力大，资金需求较强。

不过也有业内人士称，战略合作规模并非实际贷款规模，签订这类协议从某种程度上反映了企业融资困难。据悉，今年以来，房地产融资渠道持续收紧，信托融资变得愈发重要。“从集合地产信托融资规模来看，依旧维持较大规模，并且融资成本呈上升趋势。”用益信托研究员帅国让称。

目前，部分房地产信托融资成本已经超过13%。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，目前部分房企融资审批在加快，这有助于企业获得更多成本可控的融资，提振业绩。

“信托公司应该关注宏观政策调控走势，如果调控一直高压，后续部分房地产公司信用风险是会显现的。”资深信托研究员袁吉伟认为，“应该注重房企整体资金链的健康程度，诸如融资缺口、后续资金安排等；同时应该关注项目地段、规划、市场销售等情况，注重融资项目本身的质量。”

战略协议500亿

11月23日，泰禾集团与光大信托、招商银行福州分行签署三方战略合作协议。其中，光大信托为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。

除此之外，光大信托还与花样年集团、福晟集团分别签署了100亿合作协议。不仅光大信托，11月21日，兴业信托与正荣地产签署《战略合作协议》，为正荣地产提供100亿授信额度。仅上述协议额度合计便达500亿。

“各自都有需求，对地产公司而言，今年以来房企融资压力不断增大，开发贷、发债、股权融资及海外融资受限，信托成为房企重要融资方式，此外，对提振市场信心也有积极作用；对信托公司而言，在当前信托业深度转型中，尚未形成新的业务盈利来源，房地产领域是信托公司的重要投资标的。”用益信托研究员帅国让称。

前述信托公司负责人直言，信托不允许放流动资金，必须要有项目，有项目才能放，所以房企与信托公司签协议更多是信用规划。“战略合作协议相对较虚，落地下来可能并没有这么多，比如可能有50亿授信，只放款10个亿。”一位信托公司财富部门负责人称，“从过往情况来看，发布这种战略合作恰恰也反映了企业融资比较难。”

融资成本攀升

节节攀升的融资成本足以反映目前房地产企业的融资现状。10月，恒大全资附属公司景程有限公司发行总额18亿美元的优先票据，其中便包括年利率13.75%的5.9亿美元票据，这样高的融资成本一度引起市场关注。

“现在房地产信托融资成本在13%以上，这是上个月的价，到12月份可能还得继续涨。”前述财富部门负责人称。与之匹配，房地产集合信托收益率也在上涨。用益信托网数据显示，今年初房地产集合信托平均收益率为7.61%，至10月已攀升至8.71%。

分析人士将房企融资成本攀升归因于今年房地产融资渠道受限。包括银行开发贷有收缩趋势，债券发行增速缓慢，以及房地产严控下，部分房企销售资金回流放缓。“以往房企融资渠道除了银行还有四大AMC，今年华融出事以后，AMC的融资也有所收紧。”前述财富部门负责人补充道。

不过，持续上升的融资成本并没有影响到房企对信托渠道的需求。数据显示，月度房地产集合信托规模一直位居500亿左右的高位。信托业协会披露数据显示，二季度虽然信托资产总规模连续下滑，但房地产信托规模持续增长，二季度房地产信托规模约2.5万亿元，比一季度增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。

尽管当前房地产行政调控与房贷政策正处于最严厉的阶段，但中诚信托战略研究部邹文军认为，在当前市场背景和监管背景下，具有逆周期特性的股权投资（含并购）具有合理性，符合房地产行业的周期性特点，收益较债性融资信托报酬具有更大的弹性。

“我国的房地产政策调控与房地产信贷决定了我国的房地产行业具有长周期向上，短周期波段运行的特点，在未来房地产行业稳中下行的周期阶段，是逆周期股权投资的良机。”邹文军认为。（编辑：包芳鸣）