“喂，到哪了？”“商都路堵着，还没上中州大道呢，你们先开始吧，不用等我了”毫无疑问今晚的小聚这哥们儿依然又是迟到。飞哥，大学宿舍同学，2014年，白沙片区商都路沿线被新东润带火的时候，这哥们儿情迷那一块儿，非得说怎么着也算是郑州东区。自此以后，飞哥就奔波在白沙与市区的路上，现如今，虽然房子价格已翻倍，但这位多年的老司机在奔波的路上已是叫苦不迭。
1、我们先来弄明白一个问题，什么是郊区，怎么才算是郊区盘。
根据度娘的综合定义，郊区是城市辖区范围内，受城区经济辐射、社会意识形态渗透和城市生态效应的影响，与城区经济发展、生活方式和生态系统密切联系的城市建成区以外一定范围内的区域。
这个定义对于房地产来说似乎不太适用。以郑州来说，郑州市城市建成区规模包括6个行政区、经开区、高新区、航空港区以及新郑、登封等周边县、市。如果说除了这些地方的建成区外都算郊区的话，这个郊区的范围太广。
楼市中的郊区或郊区项目，我们一般认为是距离市中心核心区较远，区域内商业、医疗、教育等配套相对不足的区域，换言之，远离市中心配套不够完善的项目我们一般都认为是郊区盘。
在城市化发展迅速的今天，一个城市郊区的范围是在不断变动的。90年代，京广路以西就是西郊了，05年之前，东区也可称为郊区，曾经的高新区、经开区不都是很多人眼中的郊区么？
目前，较之郑州的市区，哪些才算郊区呢？
按照郑州市市区的城市辐射来看，三环附近已经基本成熟，郊区范围基本算是从四环开始，东到中牟白沙、绿博片区，西到荥阳，南到新郑，北到平原新区，再远基本算是卫星城的概念了。
2、根据我们对郊区的定义，很明显完善的资源配套是郊区盘所没有的，那么郊区盘有什么呢？郊区盘何以吸引众多的购房者呢？
在回答这个问题之前，我们先看看郊区项目的特点：大盘居多，项目容积率相对较低，产品类型多，别墅、洋房、高层均有。
根据以上特点我们把郊区盘分为改善型豪宅和刚需型住宅两种，当然两种产品可以是同一个项目。
别墅、洋房等多层项目布局郊区，一方面是郊区土地的容积率所决定，另一方面是环境的因素，地广人稀，环境优美用来形容郊区实不为过，以郑州来看，东边有象湖、绿博园及众多的绿地公园，西边有洞林湖、西流湖及众多水库，南边南龙湖、罗垌水库、南水北调公园等，北边的贾鲁河、索须河、黄河湿地等。别墅、洋房客户所追求的已经不再是居住的需求，更多的是品质、品位的需求，郊区项目的周边自然环境及项目本身的内部品质成为吸引高端客群选择郊区项目的主要因素。
对于刚需来说，最重要的因素莫过于价格，首先从品质上来看，郊区大盘一般搭配别墅、洋房、高层等产品，总体品质不会太差，其次对于刚需所需求的高层产品价格总体不会太高，超高的性价比让无数刚需动心。当然，目前来看，白沙、绿博片区的高层已经不是普通刚需能够触手可及的价格了，即使融创领衔走低，但是全款或高额首付也不是刚需能够承担的起的。
3、昔日的鬼城已不复存在，如今的郑东新区引领着郑州的国际化、时尚化，更引领着郑州的房价。
郑东新区今日的辉煌早些年又有多少人能够预测的到呢？也不是所有的郊区都能幸运的成为郑东新区。
对于豪宅客户来说，选择在郑东、郑北、郑南、郑西或许只是居住习惯与环境好坏的问题，毕竟交通、配套、房价涨幅对他们来说并不是首要因素。
但是，对于刚需来说，对于郊区的选择应该有着复杂的情感，一方面是郊区较低的房价，另一方面是交通、生活的不便，且不论看不到城市的繁华，有时候连一些城市基础设施都难以享受。
那么置业郊区，该如何选择呢？
终极置业的豪宅需求者，看环境、看产品。我们且看一下郑州周边目前的一些郊区豪宅项目，无一例外都占据着相当优越的自然资源与优美环境。东边象湖、绿博园附近的名门紫园、美景东望、兰乔圣菲等，西边洞林湖片区的新田城、恒大山水城、碧桂园等，南边的南龙湖周边的林溪湾、龙泊圣地等，北边的黄河湿地附近思念果岭。
豪宅占据优越的自然环境，但是还要看项目本身的产品品质，这就包括户型的设计、社区内部资源配套、物业服务，虽然郊区豪宅一般不是第一居所，但是以上都影响着居住的舒适度，毕竟郊区豪宅是对生活品位的提升。
刚需客户在如何选择郊区盘呢？既然选择了郊区盘，肯定是要在交通便捷度、生活便捷度等方面做出牺牲，项目价格必须要有优势！怎么才算价格优势呢？这里讲一个方法，用你选择的郊区项目和市区你看中的一个同质项目做对标，如果是同样面积，首付差别不到10万，完全可以选择市区盘。当然，如果说郊区盘配套有知名学校除外。
除了价格之外，首先要看政策、看规划。政府的政策指向在哪个区域，城市规划的方向在哪个区域。虽然伴随着城市框架的不断拉大，郊区终究会繁荣起来，但时间的长短谁会料得到呢？我们只能选择政策支撑力强的区域，因为那个区域发展会更快，比如郑东区域、常西湖区域、航空港区域。
7月19日批前公示的郑州市城市总体规划
城市规划中重要的一个就是地铁的规划，纵观地铁沿线楼盘，因为交通的带动效应，价格均高于周边同质项目。当然除了地铁，还有项目周边主干道路的规划，公交的通达情况，这都影响着你的居住便捷度。
郑州市地铁规划
其次要看项目本身，是不是品牌开发商？是不是大盘？是不是配套有幼儿园、学校？品牌开发商算是项目的一个保障，出现问题的几率比较小，基本不会跑路，不会资金断裂，延迟交房，小开发商则容易出现问题。郊区盘还有一个问题是人气不足，如果项目的体量大，就能很好的解决人气问题，大盘品质会有一定保障，开发商一般不会因为前期的品质营销后期的销售。因为是郊区，你的楼盘交房，周边未必能够发展成熟，幼儿园、学校的配套就显得格外重要，大盘相当于造城，其配套相对会好。
最后，你要看看周边的配套规划，未来周边是不是有医院、学校、大型商业等配套的落地？特别是中小学校，对于项目的增值起着决定性的作用，目前来看，很多项目都在以配建知名学校为卖点。
当然，无论是政策指向，还是规划所至，或是项目品质都对你选择的项目未来增值有着决定性的影响。所以，从投资角度来说，选择郊区项目也可以参照刚需客户的标准。
4、我们看过高新区、经开区、郑东新区等郊区从落寞到繁华，我们也相信未来会有更多的郊野变新城。
在城市框架不断拉大的今天，郊区盘承担着分散居住压力的重任，支持着今日之刚需，拓展着城市的未来。
选择市中心是享受城市的现在，选择郊区是预期城市的未来，只是郊区的发展是一个过程，或长，或短，熬过郊区的发展期，生活或是另一种美好。多少人能料到当年东区3千的房子能涨到3万呢！
言语间，飞哥的心里已在矛盾，是否把现在的房子卖了，换一套市区的房子，方便孩子上学，也方便老人生活购物。
最后想说的是，坑，还是漏，都是相对而言，参照上文选择最适合自己的最重要，守得云开见月明，郊区盘也有春天。
