本报记者 宋兴国 北京报道

市场向下，房地产投资后劲如何？

近日，国家发改委发布了《2018 年 10 月份全国固定资产投资发展趋势监测报告》，报告显示，1-10 月，全国房地产业新增意向投资额同比增长34.2%，比 1-9 月降低 1.7 个百分点。

21世纪经济报道注意到，报告首次披露了全国主要城市的房地产新增意向投资的增长情况，随着调控效力的进一步发酵，销售市场的低迷开始向投资领域蔓延，不同区域的投资动力强度和意愿开始分化，后续或将影响房地产投资增速。

东部房地产投资动力较低

报告按行业和区域的划分，披露了全国新增意向投资项目和拟建投资项目的发展趋势。

根据全国投资项目在线审批监管平台的解释，意向投资项目是指，监测期内已经获得项目代码的项目。各地区一段时期内的新增意向投资项目数量同比增速，在一定程度上反映了该地区在不同时段的投资动力强度，增速越大，动力越强。

拟建投资项目是指，监测期内已经获得项目代码并已办理完成1个及以上审批手续的项目。拟建投资项目转化率是指，一定时期内拟建投资项目数量与赋码项目总数的比值。该转化率在一定程度上反映了投资环境对项目落地的吸引力，转化率越高，吸引力越强。

11月27日，一位东部省份的房企投资部门人士向21世纪经济报道记者介绍，对于新增意向投资的理解，从流程上看，投资项目都需要获得一个项目代码，有了这个代码，才能真正进入投资方案的审核。这就相当于发放了一个投资的“身份证”，但是否获得通过是要看项目的具体投资方案。而国家统计局发布的房地产开发投资额，其实是以项目资金的支出为考量标准的，是投资形成后的概念。

“新增意向投资可以理解成房地产这个经济发展重要‘引擎’的油料”，该人士表示。

21世纪经济报道注意到，从报告披露的数据来看，“油料”尚且充足，但已有颓势显现。

报告显示，1-10 月，全国房地产业新增意向投资额同比增长34.2%，比 1-9 月降低 1.7 个百分点，连续两个月出现下滑，且已比年内高点下降了约10个百分点。

区域层面，前10月，调控最为严厉的东部地区，在各区城中增速相对最慢，房地产业新增意向投资额同比增长15.3%，比前9月加快1.5个百分点。

东北地区的高速增长还在持续。前10月房地产业新增意向投资额增速达到40.5%，比前9月加快1.4个百分点。

而中西部地区的增速则在持续高位运行后有所回落。其中中部地区前10月增长达到76.1%，回落13.6个百分点。而西部地区达到48%，微幅回落1.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，中西部正凭借低成本土地利用模式，吸引更多投资进入，而东部市场在房屋销售等方面降温，一定程度上影响了企业投资的意愿。

而同策咨询研究中心总监张宏伟则向21世纪经济报道表示，从总体来看，在销售向下和资金链趋紧的背景下在2019年甚至可能出现负增长。

广深两城负增长

从今年6月份开始，国家发改委定期发布这一报告，至今已发布五期。而10月报告则是首次公布40 个主要城市的房地产新增意向投资额同比增速。

城市状况与区域类似，但分化更为明显。中西部的省会城市依然强势，而负增长的城市则以东部一二线城市为主。

其中，北海（楼盘）是唯一增速超过200%的城市，郑州（楼盘）、天津（楼盘）和西宁（楼盘）也实现了翻倍增长，而厦门（楼盘）、西安（楼盘）、青岛（楼盘）、济南（楼盘）、重庆（楼盘）、长春（楼盘）则紧随其后，在40城中增速名列前十。

负增长城市则包括海口、太原（楼盘）、呼和浩特（楼盘）、乌鲁木齐、哈尔滨（楼盘）、南京（楼盘）、宁波（楼盘）、福州（楼盘）、沈阳、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南宁、贵阳、银川（楼盘）和三亚（楼盘）等17个。其中，海口、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三个城市。

21世纪经济报道注意到，一线城市在这项数据上整体表现不佳，除广深两地负增长外，北京、上海（楼盘）的增长也在全国平均水平以下。

对此，张宏伟表示，与东部其他地区不同，一线城市的房地产新增意向投资项目数、投资额同比增速相对较低，并不是由于开发企业缺乏投资意愿，而在于前一阶段一线城市土地供应较少，是项目供应量不足导致的数据层面有所下降，“总体来说是供给侧的原因。”

而近期一线城市土地市场的表现似乎也对此观点有所印证。11月26日，北京土地市场成交12宗地块，成交总金额达到316.46亿元，创下北京土地市场单日成交土地数量和单日成交金额两项新高。

而上述房企人士则告诉记者，北京此次土地市场大批量成交有两大特点，一是地块竞拍“冰火两重天”，丰台区两宗限竞房地块竞价分别达到64和46轮，溢价率也达到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢价率水平，而顺义的3宗共有产权住房地块，则一宗流拍，一宗仅以1.5%的溢价成交。二是拿地企业以国企为主，房企“联合拿地”方式较多。

“尽管资金链趋紧、销售市场出现下滑趋势且即将迎来大批供应，但房企虽然仍不缺乏在一线城市拿地的热情，但总体上来说会更加理性”，上述房企人士表示。

经济导报记者获悉，日前，济南（楼盘）市四部门联合发出关于居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理相关文件废止的通知。通知明确，自明年起，济南市禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型。

这一新规预计将对济南公寓市场产生较大影响。

过去配建比例为35%

经济导报记者在济南市城乡建设委员会官网看到，一则“关于废止济建房字[2011]2号文的决定”的文件写道，“各区县城乡建设委、规划局、国土资源局、住房保障和房产管理局，高新区规划建设局，南山管委会规划发展局，有关开发建设单位：经研究，决定于2018年12月31日废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》（济建房字[2011]2号）（下称‘原《通知》’）。”

文件要求：“原《通知》废止前，规划部门已经批准建设的公寓项目（含CBD项目），其建设管理仍按照原《通知》要求执行；原《通知》废止后，禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型，对于住宅用地中不满足日照（楼盘）等居住条件要求的建筑物部分，其类别应根据有关设计规范严格界定。”

该文件的发文日期为11月14日，发布机构为济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市国土资源局、济南市住房保障和房产管理局。

经济导报记者注意到，上述废止的文件是济南市四部门于2011年3月下发的。按照当时的文件，商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”。

有济南房地产业内人士对经济导报记者说，对于配建商务公寓比例，开发商一般都会尽量用满，即按35%的配建比例顶格使用。

此前有收紧信号

目前，在济南多个片区都有一些公寓产品在销售，而在CBD之内及周边，也有多个公寓项目。经济导报记者近日在济南解放东路附近看到，一些建设中的公寓类产品在不断攀升。

济南CBD片区的住宅用地分别由绿地、华润、平安、复星、中信泰富等开发，而平安地块又被万科、仁恒、龙湖、招商4个开发商分别开发住宅产品。不少项目都包括办公、商业、公寓等多种业态。

其中，绿地、华润、万科等开发的公寓产品都早已入市，复星和中信泰富的项目进展相对较慢，目前尚未投放市场。

济南复星项目的置业顾问27日对经济导报记者说，该项目预计12月中上旬开盘。项目一共九个地块，此次首开只有B1地块的住宅和底商，共五栋楼。

据上述置业顾问介绍，该项目的公寓目前还没有规划要开盘，预计明年才能开出来，“公寓一共是10万平方米，共3栋楼，每套面积大约38-70平方米，为平层和loft产品。”

位于CBD片区西南部的复星项目包括4个商业金融地块和5个住宅地块，其中A1地块为260米的超高层建筑。

经济导报记者注意到，该项目B1、B2、B3地块于11月19日进行了建设工程许可批后公示。而商务公寓地块截至目前尚未公示，上述业内人士对经济导报记者表示，如果现在还没有拿到批后公示，那肯定要在年底新规生效前加快节奏了。

此外，在CBD片区5栋超高层用地中，拿地最晚的中信泰富项目进展也较慢。不过，经济导报记者注意到，该项目所在地块去年底出让时的挂牌文件曾明确提出，“本批土地内不允许建设公寓。”这在当时就被视为CBD内公寓建设可能收紧的信号。

某开发商济南公司一位中层人士对经济导报记者说，目前CBD片区已开盘的公寓项目，已经卖得差不多了，有的项目一万三四的单价，尽管供应量比较大，但价格相对不高，卖得还可以。此外，唐冶也有很多公寓项目，供应量很大，西客站也开发了一些公寓项目，总体来说，这些公寓项目面积小、总价较低。

“影响还是比较大的”

如今，根据新规，济南市禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明27日对经济导报记者分析说，总体来说，不让在商业金融用地建商务公寓，主要是出于城市产业发展的考虑。因为各个城市的土地资源都是有限的，如果原先就是商务金融用地，再建成公寓这种居住属性偏强的产品的话，对城市产业布局发展是不利的。这是一个出发点。

在许传明看来，这一文件产生的影响还是比较大的。目前公寓主要分为商务公寓和居住公寓两类，商务公寓未来的量会受影响。

不过许传明还表示，未来不是说就不会有公寓产品了，只是说如果土地是商务金融用地，不能建商务公寓，而如果在未来土地出让时就说明某些地块可以建公寓的话，依然可能会有公寓产品。

经济导报记者还注意到，济南市2011年的文件对商务公寓和居住公寓的区分作出了明确要求。居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。

居住公寓的配套公共服务设施按一般住宅标准配置，商务公寓的停车等配套公共服务设施按一般公建标准配置。

商务公寓单套建筑面积一般不超过90平方米，其主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。

值得一提的是，在目前济南的限购政策中，商务公寓不在限购范围之内，居住公寓则在限购之列。

上述房地产业内人士对经济导报记者说，居住公寓其实就是日照时间不足的住宅，济南很多项目都有居住公寓性质的房子。许传明对经济导报记者提到，居住公寓原先就有一套规范，预计这次新规对居住公寓可能影响不大。

“我一直在想我是怎样好日子不过，转身跳了坑的。”刚刚换房的刘晓（化名）最近被贷款压得喘不过气。换房本来是件好事，但首付不够的刘晓用上了流行的“首付贷”，每月不仅要还按揭贷款，还要还三笔信用贷款，四笔贷款加起来每月要还3万多元，本来寄希望于能把手中一套商住房卖掉缓解资金压力，但那套房子挂了三个月了，连看房的人都很少。

像刘晓这样使用首付贷的人不在少数。“我们最近接手办理的首付贷就有10笔左右，你只需挑好项目，选好房，我们这边都可以办。”一位担保机构办理业务的经理这样告诉中国房地产报记者。

“首付贷”是把双刃剑

11月22日，记者随一位中介来到位于大兴亦庄的和悦华锦，在记者咨询一套小三居项目并表示首付不足时，咨询是否可以使用“首付贷”，售楼处销售人员表示可以，但需要通过代理他们项目的中介公司来做。如何操作？以记者询问的总价480万元的三居室为例，按首套40%计算，首付为190万元。在听闻记者手中现金只有120万元尚缺70万元时，中介表示可以通过他们合作的担保机构从银行申请“信用贷”，并且推荐了一位担保机构业务经理为记者详细讲解。

对于购房者来说，“首付贷”是一把“双刃剑”。“市场行情好的时候，可以放大收益，但市场下行的时候，也会放大亏损。不过对于首付款不足但又不想将房产抵押的人来说，‘首付贷’是借款门槛最低的一种方法，不过在银行不叫‘首付贷’，而是信用贷。信用贷不用审核你的工资流水，只需要你的信用记录良好，没有逾期还款记录就可以，一般都可以批下来。”这位业务经理信誓旦旦地表示。

记者随后走访了廊坊一处售楼处，一位置业顾问告诉记者，虽然廊坊目前限购，但是对于外地购房者来说，可以先购房，后补社保办手续，如果首付不足，可以办理分期，甚至可以延长分期还款时间。记者致电了河北涿州的悦澜湾售楼部，置业顾问称，该楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同，2年内还清，不收取利息。该置业顾问还强调，做首付分期不会影响房屋网签、银行抵押贷款等手续，可以一边还银行贷款，一边还首付款。

“首付贷”是如何避开监管操作的？一位担保机构的业务经理对记者解释：“假设你的资金缺口是70万元，我们需要分三家银行来做，因为每家银行信用贷的最高额度是30万元，我们常合作的几家银行是民生银行(600016,股吧)、南京银行(601009,股吧)、江苏银行、招商银行(600036,股吧)，这几家的利率也各有不同，一般年化利率在6%~9%，正常按揭贷款年化利率在5.39%，其实差距不大，一般都可以承受。不过北京（楼盘）这边‘信用贷’的还款年限最多是三年，可以选择等额本息或者等息本金两种方式。”在这位担保机构业务经理看来，“信用贷”的风险并不大，对于购房者来说，可以用最少的资金撬动最大的资产，并且“信用贷”不会占用购房者的任何贷款记录。”

记者算了一笔账，如果首付使用首付“信用贷”+按揭贷款，以总价480万元、首付192万元贷款20年的房子为例，按揭贷款部分月供17000元左右，“信用贷”按中间保守利率7%来计算，三笔信用贷每月还款总额预计在23000元左右，总计每月还款4万元左右。并且使用“信用贷”不能提前还款，如果提前还款，需要支付一定比例的违约金。这样看来，作为购房者而言，虽然首付问题解决了，但是每月的还款压力也不小。

“首付贷”死灰复燃的背后

2018年对于房企来说是难熬的一年。融资方面，在金融降杠杆的大背景下，房企融资难度加大，融资成本升高。从10月社会融资规模增量来看，融资规模严重缩水：10月份社会融资规模增量为7288亿元，创2016年8月份以来27个月新低。较9月份社会融资规模增量21682亿元，环比下跌66.39%，同比下跌39.29%，10月份社会融资规模增量同环比双双下跌，且跌幅较大。除了社会融资规模增量严重缩水以外，表外融资也处于下行趋势，随着房地产市场调控的持续加码，房地产金融市场未来仍不乐观。

销售方面，“金九银十”不再，年底销售回款压力骤增，开发商通过降价促销、首付分期等手段吸引购房者。此时受购房资格和首付比例抬升的双重影响，购房者的资金压力进一步加大。对于消费者来说，有资金的持币观望，着急买房的刚需却卡在上调的首付比例上。为了缓解首付压力，“贴心”的“首付贷”“首付分期”便重现江湖。

根据诸葛找房数据统计显示，受房贷收紧影响，按揭贷款增量连续三月下滑，居民短期贷款却增幅持续扩大。10月末人民币贷款余额133.96万亿元，同比增长13.1%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.1个百分点。当月人民币贷款增加6970亿元，同比多增338亿元，环比接近腰斩。人民币贷款增量主要来源于票据融资与居民短期贷款。

对于此类短期贷款的用途，11月2日，央行发布的《中国金融稳定报告》中则提出了警示：合理管控个人住房贷款增长，加强居民消费贷款管理，防止资金挪用与购房行为，刚性需求得到保护，投机炒房行为被抑制。同时抑制资金过度流向房地产领域，对负债率高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作等行为的房地产企业进行融资限制，房地产企业在融资渠道收紧、还债高峰期下，融资行为也被限制，房企面临严峻的资金困境。

监管难也是“首付贷”死灰复燃的原因之一，据业内人士透露,互联网金融已经成为首付贷款的重要资金渠道，其向购房者发放“首付贷”的形式大致分为三种：一是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融平台合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供贷款资金；三是互联网金融平台独立提供贷款服务。可以说，整个“首付贷”的资金链比较复杂，资金来源和范围较广，加上银行、P2P平台等机构有可能暗地里为“首付贷”提供便利，所以会出现首付来源难以查清的情况。对于房产抵押贷款用作首付款的现象，有业内人士坦言,在实际操作中，一般贷款要有贷款用途说明。比如装修、其他消费等，会有一个形式上的监管，但在实际执行过程中监管难度较大。

美国麻省大学达特茅斯CIE经济研究中心执行主任高连奎在接受记者采访时表示：“从风险上而言，对于刚需人群，首付25%是一个安全边际，如果通过高杠杆仓促入市，并且使用‘信用贷’这种缺乏有效抵押的方式，会使后续商业银行各类贷款风险加剧。而目前金融平台上又缺乏有效的监管措施，可能会使问题扩大。”

11月26日，临安城“久旱逢甘雨”，土拍序幕拉开，融创独中两元。市场从中嗅出端倪：声称不在公开市场拿地的融创中国董事长孙宏斌，早已携款冲在了抢地的最前方。

1

新京报快讯（记者 张建）今日（11月27日）晚间，新世界发展发布公告显示，公司间接全资附属广州新沛投资有限公司同意向卖方广州地铁集团有限公司收购目标公司的65%股权及受让卖方对目标公司享有的65%债权，总代价为47.81亿元，包括收购股权的代价3.03亿元及承担股东贷款的代价44.78亿元。

据公告显示，目标公司为广州耀胜房地产开发有限公司（以下简称耀胜地产），主要从事房地产开发及经营，2017年12月5日至2018年8月31日，总亏损为23848.96元。目标公司持有的项目位于广州汉溪长隆地铁站上盖，总用地面积为70936平方米，可建设用地面积为58027平方米，将包含总建筑面积为290135平方米作销售及投资用途的综合商住项目。公司将充分发挥其多元产业和综合商业运营的优势及丰富资源，与卖方携手将该项目打造成为广州南部智能商住综合体标杆并推动该区域配套设施的升级。

记者 张建 编辑 袁秀丽 校对 李立军

新京报快讯 （记者 曹冉京）11月27日，阳光城集团有限公司发布公告称，阳光城计划将通过集中竞价的方式以自有资金回购公司股份，用做后续员工持股计划的股份来源， 进一步完善公司的长 效激励机制，有效地将股东利益、公司利益和员工个人利益紧密结合在一起。

公告显示，本次回购股份的价格不超过 8.42 元/股(含)，不超过董事局决议前十个交易日或者三十个交易日公司股票平均收盘价的 150%。 本次拟回购股份数量不少于当前公司总股本的 0.6%(2430.04 万股)且不 超过当前公司总股本的 1.2%(4860.09 万股)。按回购数量及价格上限测算，公司预计回购资金总额最高为 4.09 亿元。

据悉，股份回购实施期限为通过本次回购股份方案之日起不超过12个月。

另据公告显示，执行董事长、总裁朱荣斌自 2017年11 月 15 日开始通过二级市场增持公司股票，做出回购股份决议前 6 个月内朱荣斌买入公司股票515.30万股，最后一笔增持日期为 2018 年 5 月 2日。

新京报记者 曹冉京 编辑 袁秀丽 校对 李铭

11月26日，北京产权交易所披露信息，中国东方电气集团拟将四川东电房地产开发有限公司100%股权转让，价格为7185.21万元。记者统计发现，A股市场上，有不少上市公司正纷纷出手房地产项目公司，实现“去地产化”。在地产火热的时候，上市公司都争相布局，但在趋势发生改变时，又纷纷选择退出。还有房企将物业拆分上市，成为业绩的新抓手。有分析预计，到2022年末，物业服务总规模可达到1万亿元。

广州日报讯 （全媒体记者张忠安）“前几年，房地产利润空间大，很多上市公司涉足，合资开发房地产业务。但这两年，行情变了，大家就纷纷退出来。这是上市公司典型的追逐热点。”一位长期跟踪房地产行业的券商分析师对广州日报全媒体记者表示。根据北京和上海产权交易所数据，最近出售房地产项目的上市公司明显增加，其中，仅北京产权交易所10月份以来出售的房产就达到32起。多家非地产类上市公司也纷纷去地产化。

非地产主业类企业

纷纷“去地产化”

11月23日，神火股份发布公告称，为调整、优化资产结构，聚焦主业，提升公司核心竞争力，该公司拟以协议转让方式向神火集团转让所持光明房产100%股权。截至目前，神火集团持有神火股份24.21%的股权，为上市公司控股股东。同时，惠天热电也表示，拟公开挂牌转让惠天房地产51%的股权，挂牌转让价不低于9138万元。此外，宁波富达拟39.67亿元转让城投置业100%股权、宁房公司74.87%股权和赛格特60%股权；新疆天业4689万元向控股股东转让房产子公司。

记者发现，这些上市公司中，不少是在过去几年房地产行情高涨中涉足地产业务，而如今转让地产公司或项目的理由基本面都是为了“推进主业”。其中，神火股份表示，2013年，为抓住国家推进城镇化建设的机遇，出资2.28亿元受让神火集团所持光明房产100%股权。而目前为优化资产结构、聚焦主业，又将光明房产100%股权以4.15亿元价格转让给神火集团。惠天热电也解释称，出售房地产公司，目的是剥离非主业板块，集中资源全力推进主业。

“这些上市公司参与或设立的房地产开发公司规模都比较小，在行业上升周期中，往往能为公司带来不错的回报。但如果在行情调整周期中，又很容易成为主业的拖累。这也是上市公司近期纷纷出售房地产业务的重要原因。主要还是赚钱效应没有以前那么好了。”上述券商分析师认为。在上述房地产项目中，光明房产归属于母公司所有者净资产为负1.37亿元，今年前三季度实现归属于母公司股东净利润亏损2647.14万元。

房企分拆旗下物业稳定业绩

11月26日，佳兆业物业集团开始公开招股，并计划于2018年12月6日在港交所挂牌交易。值得注意的是，当前环境下，非房地产主业公司通过出售项目股权去地产化。而以房地产为主业的企业也通过各种途径去地产化，除了更名之外，纷纷将旗下物业拆分上市，成为新的稳定业绩来源。

根据佳兆业公告，其物业集团本次准备发行共计3500万股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权，每股发行价区间为9.08港元至10.88港元。按照将全球发售的股份数目及发售价范围计算，佳兆业物业的市值将达12.71亿港元至15.23亿港元。预计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。

数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业物业已成立146家办事处，覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，为住宅小区内约16万个物业单位提供物业管理服务。

而佳兆业物业也是继碧桂园、雅居乐、新城集团后，成为今年第四家分拆物业板块赴港上市的房企。目前在香港上市的物业公司还有彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国等。

“拆分物业上市，也是房企寻求另一种融资的途径。而且收入稳定，有望成为未来房企收入的一个亮点。”广州一位不愿透露身份的房企人士认为。他认为，特别在大城市，居民对物业管理的要求越来越高，专业化的物业管理公司受到欢迎，无论是稳定性，还是增长空间，物业领域都具有一定的想象空间。因此，不排除包括万科、保利、招商等在内的A股龙头房企未来也将物业资产重新上市。

根据中信证券分析师的数据，今年上半年，万科物业营业收入超过45亿元，毛利率为17.3%。保利物业同期营业收入接近20亿元，毛利率为21.9%。海通证券行业分析师涂力磊指出，随着城镇化的进一步推进，物业服务行业的整体市场空间逐步扩大，预计到2022年末总规模可达到1万亿元。目前还正处在扩张期。

以往，房地产调控更多运用的是行政手段，未来将会更多地综合运用金融、市场等方式来调控房地产价格，要防快涨也要防快跌。房地产价格过快升高或降低，对于经济发展和百姓利益都是有害的。城市发展必然会对房地产价格产生向上的推力，要在控制房价和城市发展之间找到新的平衡点，就必须回到住房的根本属性，即居住属性上来。未来房地产市场的发展方向应该是产品供应多元化，对于住房消费升级市场，应尽可能地交给市场调控，少用行政手段干预。（黄建海 中国发展研究院不动产金融研究中心主任）

近日，我国共享住宿领域首个标准性文件《共享住宿服务规范》发布，旨在提升共享住宿服务的标准化和品质化。民宿走向合法化的一个重要问题是到底谁来担当监管中最重要的主体，哪些部门配合监管。当前，一些地方在民宿的监管中要么没有主体，要么是多主体，比如有些地方的乡村民宿是农业部门主管，有些是旅游部门主管。监管主体的不确定性，导致多头管理，出了问题没有责任主体，相互推诿，这在一定程度上影响了民宿的规范和合法化推进。（王兴斌 原国家旅游局规划专家）

2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。随着棚改的推进，棚户区居民共享了改革发展成果，促进了社会公平，维护了社会和谐稳定，同时，有效拉动了消费需求，带动了相关产业发展

今年是新的棚改三年攻坚计划头一年。来自住房城乡建设部的消息显示，今年1至10月，全国棚户区改造已开工577万套，占年度目标任务的99%，完成投资1.5万多亿元。

同时，记者从住房城乡建设部获悉，2008年至2017年的10年间，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。过去10年，对众多住房困难群众而言，是改善居住条件、走出棚户区、住进楼房、走向新生活的10年。

共圆安居梦迎来新生活

城市的发展日新月异，当一些城市居民住进崭新明亮的新居时，还有很多困难群众的居住条件难以改善，住在低矮破旧的棚户区。

棚改10年，“出棚进楼”的居民们笑逐颜开，棚户区改造不仅让棚户区居民告别了低矮破旧的小平房，他们更因居住条件的改善迎来新生活。

张淑珍大妈曾居住在吉林省通化市五道江镇一处破旧工矿棚户区中，她曾一筹莫展地对记者说：“我最怕过夏天，一下雨，外面下大雨，屋里下小雨。”张淑珍大妈家所在的棚户区，房屋低矮破旧，道路大多没有经过硬化，路面泥泞。很多居民家中都没有独立卫生间，在寒冷的冬日需要到屋外使用公共厕所。再见张淑珍大妈，已是两年之后，她搬进了位于通化市二道江区的棚改安置小区康源小区。住进新楼房，一改初识时的眉头紧锁，张大妈脸上绽放出笑容：“我做梦都没想到还能住上这么好的房子！”心情好了，张大妈还特意去烫了头发，看起来年轻了不少！

内蒙古自治区包头市的北梁地区曾是自治区乃至全国最大的集中连片棚户区，占地13平方公里，有居民4.7万户12.4万人。2013年，一场棚改攻坚战在北梁打响，到2015年底，包括新建安置房2.1万套，回购安置房1.2万套，共3.3万套安置房工程建设全面完成并交付使用，搬迁居民全部得到妥善安置，历时3年的北梁棚改任务宣告完成。

在北梁新区，一幢幢楼房整齐排列，小区环境整洁，居民们悠闲地享受着搬进新居后的美好生活。过去在北梁棚户区阴冷小屋中弹奏古筝的高中女孩终于有了宽敞明亮的屋子摆放心爱的乐器了；一直无业的老大姐参与到北梁社区工作中，有了稳定的收入；在老北梁开餐馆的夫妻俩把生意带到了北梁新区，还通过社区申请到了创业贷款。

棚户区不仅在城市中有，还分布在不少林区、垦区、国有工矿。截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套，促进了林区、垦区、国有工矿的可持续发展。

住得上还要住得好

棚户区改造，棚改居民不仅要住得上新房子，还要住得好。棚改是一项民心工程，工程的实施更应规范和完善。

在河北省廊坊市，一个保障性住房小区建设工地的大型信息牌上，公示了各个项目负责人的信息。项目负责人介绍，小区建成之后也将在显著位置设立永久标志牌，公示各个负责人的信息。这不免让人感叹，房子建得好，标志牌是“光荣榜”，房子质量出了问题，标志牌就可能是个“耻辱柱”。

住房城乡建设部有关负责人介绍，这些年，各地区、各有关部门在强化棚改安置房等保障房质量安全管理方面，形成了一套行之有效的做法。从这些年监督检查的结果看，各类保障房工程质量总体是好的、可控的，与同地段、同类型商品住房工程质量基本相当。

各地也积极探索管理措施，积极推进公平有效分配和优化入住的后续管理。黑龙江省伊春市采取了一些行之有效的分配安置措施。比如，设计多种户型以适应不同回迁群体需求；为无劳动能力、行动有障碍的残疾人、老年人提供低层房源；回迁分房时，采取随机摇号、抽签等方式，确保公平公正公开。同时，每个棚改小区都明确物业管理单位，提供保洁、维护等基本服务，保证居民住得上、住得好。

棚改实行实物安置与货币补偿相结合，给棚户区居民自愿选择的机会。2015年以来，各地因地制宜实施棚改货币化安置，商品住房库存量大、消化周期长的市、县完善政策措施，引导棚改居民选择货币化安置方式，既促进房地产去库存，也避免重复建设。

云南省文山市规定，选择回迁安置的被征收户可享受低于市场价的回迁安置房，避免了“先拆后建人等房”的局面；选择货币化安置的被征收户可自主购房，根据自身情况选择不同区位、户型的住房，使被征收人有了“我的房子我做主”的选择权，可以尽快入住新房，生活环境和生活状态都有了很大改善。实施棚改以来，文山市共有5000余户棚户区居民享受了购房税收优惠政策，共减免税款7000余万元，有1400余户享受了700余万元的政府家电补贴。

民生工程也是发展工程

棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，不仅可以帮助城镇住房困难家庭改善居住条件，还可以有效拉动消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，提升城市功能和综合承载能力。通过实施棚改，既改善了老城区人居环境，也引导部分人口向城市外围转移，促进新区发展。

住房城乡建设部有关负责人介绍，棚改带动有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。

各地也积极将棚户区改造与城市发展相结合。云南省文山市佛寿街棚户区改造片区内留有文物古迹佛寿寺。在对佛寿街片区进行棚户区改造的同时，当地结合对文物的保护及其文化价值的开发完善项目规划，做好佛寿寺的修缮改造，创办了“佛寿街庙会”品牌，对征收用地进行商业开发建设，将佛寿街打造为集历史文化、旅游、商业为一体的都市文旅综合体。棚改项目的实施，改善了群众居住条件，提升了城市面貌，也带动了投资消费和经济增长。

江苏省徐州市将棚改搬迁腾出的空间，用于规划建设农贸市场、社区医疗机构、公交首末站等基础性项目，以及建设轨道交通等功能性项目，为市民的生产、生活、休闲提供最大限度的便利；从改造户部山、回龙窝、潘安湖等历史文化片区及风景名胜区，到打造泉山森林公园、龟山公园等风景旅游区，真正让城市与自然相互融合。通过实施棚改，徐州市实现了“城市功能由弱变强、生态环境由灰变绿、人民生活由安居到宜居”的转变。

2018年，我国启动新的棚改3年攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，其中2018年开工580万套。

住房城乡建设部有关负责人表示，未来将切实抓好棚改项目建设。加大棚改配套基础设施建设力度，努力让配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”。将依法依规控制棚改成本，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款；将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子；将因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。（经济日报·中国经济网记者 亢 舒）