日前，在贝壳研究院2019全流通会议上，贝壳研究院院长杨现领发布并解析了由贝壳研究院出品的《2018年全国房地产市场报告》（简称《报告》）。杨现领表示，2018年中国房地产市场的表现可以概括为“新房增势终止，二手低温运行”。

《报告》显示，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。新房市场达巨量顶峰，且现回落趋势，拐点将至。二手房市场保持低温，2018年下半年以来重点城市均价已开启下跌趋势。全年市场买卖双方预期同步走弱。

下半年跌势明显

《报告》统计，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。

可以看出，下半年跌势明显，《报告》统计显示，今年6月以来，重点城市二手房成交持续走低，11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑，一、二、三线城市土地成交宗数也明显下滑。 成交价格方面，2018年上半年重点城市房价涨跌分化，而到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。

随着房贷利率走高、首付比提升，紧信贷环境下全国居民交易杠杆走低。2018年购房交易杠杆率回落到20.1%，购房杠杆快速上升的势头得到初步遏制。

2019年一线城市或有小幅回升

结合2018年的市场趋势判断，杨现领认为，2019年市场走向，可以用“新房放量，二手触底”来概括。

结合《报告》分析，2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。

杨现领表示，随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。作为房地产底火的一线城市明年市场则有望小幅回升。房价下跌、贷款环境改善会使更多首次置业需求进入市场，带动换房改善链条活跃。

责任编辑：袁晓澜

在2018年的中央经济工作会议上，对2019年重点工作任务安排有七大项，其中在第七项“加强保障和改善民生”中提到，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。将住房列入“加强保障和改善民生”这一重点工作任务，我从中可以解读出四点：

第一，强调房地产行业是民生工程，而不是炒作的工具。将房地产与就业、教育、养老、食品药品安全、安全生产和交通安全等放在一起，说明国家并没有将房地产视为国家发展的支柱产业，而是为了保障民生、服务社会的重点工程。未来的房地产发展将如同其它民生工程一样，其炒作空间将不断被压缩，就如同教育、养老、医疗近年来所覆盖、服务的人群在不断增加一样，能够享受到居住服务的人群也会不断增多。

第二，房地产的发展不会停滞。房住不炒不代表房地产的建设会停滞，在围绕民生工作方面，可以肯定国家未来会为房地产的建设情况做出相应的规划，以此服务更多的民众，来保证这项民生工程可以顺利进行。因此，相信房地产未来的发展会有规划、有步骤、有方向地稳步发展。

第三，房地产未来还将长期保持收紧的状态。由于房地产不动产的特殊资产属性，在没有政策限制的情况下，依然会被市场、资金炒作，只有通过各种政策，在购买、贷款等方面做出限制，一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能将房价控制在合理的范围之中，使得住房无法被炒作。

第四，房地产价格将进行控制，既要控制上涨幅度也要防止恶性下跌。构建房地产市场健康发展，关键在于房地产市场的稳定，这种稳定有多种表现，如稳定的供应量、稳定的价格、稳定的增长等，因此在防止炒作的时候也需要防止房地产价格承压，或将房地产承压情况控制在可令社会情绪稳定的范围里。

2018年中央经济工作会议反映出的内容，可以预计2019年的房地产市场会继续被因政策施压而整体发展缓慢。这种缓慢对房地产表面上看起来是寒冰，实际上是激励，激励房地产企业在立足不动产的基础上，积极拓展相关业务，可结合同属民生保障的就业、教育、养老等重点工程，建设人才交流公寓、养老公寓等项目，并为业主、租户以及周边居民提供相应的服务，在传统的拿地、设计、建造、销售的模式上，逐渐增加运营、增值服务，满足住户的各种合理需求，将房子是用来“住”的这一功能得到最大化的发挥。

如何延伸？如何转型？转型会经历哪些痛？痛过之后是否能站在更高的平台上？这是房地产企业当前必须考虑的问题，房地产市场目前处于冰火两重天的状态，业绩稳定的企业就如成绩拔尖的学霸高喊此次考试“完了”一样，即便寒潮涌来在行业中也是第一集团；弱势企业则是默默无闻，总觉得市场还有不少空间可以挖掘，但最先倒下的往往是他们。

房地产这种两极分化的局面，也出现很多行业之中。领先的企业往往看到的是行业之中的难点和痛点，他们常常急于在问题出现之前就将问题解决，以免这些问题影响到企业的营收；想在行业中分一杯羹、入行晚的企业在尝到甜头之后，常常会误以为市场没有想象的那么困难，他们以为还有巨大的空间在等着他们，结果成为首先倒下的一批。在限购、限贷等一系列政策之下，房地产行业在2016年就开始喊进入寒冬，而相关地产上市公司的业绩数据依然漂亮，尤其是那些喊得凶狠的、令市场胆战心惊的。

站在稳定宏观经济的角度，我国有关收紧房地产的政策还将长期持续下去，以此来防止房地产泡沫的积压，并适当地挤掉泡沫。在政策对房地产收紧的过程中，预计未来一段时间，曾经野蛮生长的房地产行业将继续洗牌，这种情况放在各行业中都是必然，中小型房地产企业、资金流动性不足的地产企业、经验不足的地产企业，极有可能在这洗盘的过程中被收购、兼并、吞没或是关门。在洗牌进行优胜劣汰的过程中，我国房地产市场也会逐渐优化，并变为良性竞争，这有助于我国房地产的健康、稳定发展。

（作者系清晖智库首席经济学家）

对于现阶段的房地产市场来说，“断供潮”三个字杀伤力巨大。当前房价涨幅持续收窄，个别城市甚至微跌、首套房贷利率上浮见顶，未来房价可能继续走低的预期正在变强。正是在这个趋势将显未显的微妙时刻，假想式断供潮的传言，出现了。

12月16日，一位微博名为“苏州玉山闲人0512”的用户发布微博称：今天淘宝司法拍卖全国的房子已经达到1022197套，比十天前的1007752套增加了14445套，平均每天增加1400多套。随后该用户又于12月25日再次发文称，当日淘宝司法拍卖的房子总数是1035477套，比12月20日的1030456套增加了5021套，保持每天增加1000套的水平。

而其后的点评截图，则有“说明断供潮已经来临……”的夸张表述。一时间围观者众多。

《证券日报》记者昨日从司法拍卖·阿里拍卖上了解的数据显示，目前，该平台上正在进行拍卖的全国住宅用房仅有4351套，即将开始拍卖的住房也才只有23219套，远远不及上述所说的超10万套住房。

即使上述数据为真，其跟“断供潮”的距离，也隔着一条扭曲的逻辑线。

《证券日报》记者就此向一位接近住建部的权威人士进行求证。当记者说明致电理由后，该人士对记者回应的第一句话便是“没听说过出现断供潮现象，也不可能出现断供潮。”

该人士进一步指出，首先需要明确的是，通过司法拍卖的住宅房产，其来源有很多种。比如依据判决书，债权人申请强制执行的财产；或者是依法没收的财产。除此之外，便是在民事执行过程中查封、扣押的财产。

“假设刚刚说到的数据是真实的，也不能由此就断言断供潮来了。”该人士语气略严厉地对记者称，这样的言论既没有逻辑性，又没有责任心，甚至可以说是凭空想象的，是极为荒谬的。更何况数据的真实性还有待进一步核实。

极为巧合的是，就在同一天，记者在朋友圈中又看到了这样一个故事。简单来说，就是一位购房者在深圳房价最高位时，通过加杠杆的方式买了房，首付款仅为20万元，按揭贷款金额却高达320万元。由于其从事的是金融服务行业，在市场行情不算特别景气的现在，该购房者的月收入较买房时期明显缩水超六成，叠加目前房价的下跌，正在考虑放弃该住房。

极低的首付、极高的杠杆，可以说是诱发断供潮出现的一个重要原因。但要注意的是，从目前我国房地产市场的实际情况来看，我国的购房首付比例还是很高的，并且在银行贷款审查过程中，更是全面排查购房者的信贷偿还能力，与此同时，尽管早前市场中出现了一些违规操作，诸如首付贷等方式，但也被监管部门紧急叫停且一直从严管控。

在记者看来，即便市场中真的出现了一些断供潮的个例，多数情况下也是由于炒房客难以承受通过加杠杆这种方式大量买房，进而造成所要面临的囤房压力，而出现断供现象。所以，对于普通购房者来说，其实完全不用担心市场会出现断供潮现象。在这里，还需要提醒大家的是，切莫让假想式断供潮的传言，加剧市场恐慌情绪的蔓延。

2018年注定是中国房地产史上浓墨重彩的一年。

这一年既是中国改革开放的40年，也是房地产市场化的20年。这一年，房地产进入“调控深水区”，年内全国各地出台调控政策多达400余次，刷新历史记录；各大热点城市房价继续降温，部分热点城市也已经出现降价现象。这一年，也是创新与转型之年，房企纷纷布局美好生活，房地产市场集中度进一步提升，强者恒强的马太效应愈发凸显。

为总结行业现状，研判市场走向，启迪企业发展，12月30日，诸葛找房基于大数据视角，重磅推出2018年全国10城房企&项目销售排行榜。榜单全面总结2018年全国各城市的房地产市场形势，弘扬市场榜样，助力行业前行！

专题链接：http://newhouse.zhuge.com/topic/tongyong?topic=160

北京：冬天仍在，春天还远？

2018年北京坚持调控目标不动摇，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策准备，强化金融监管，严防各路资金违规进入房地产市场。同时，大力推进住房租赁市场发展，建立健全长效机制，保障北京房地产市场健康发展。

2018年在京完成百亿销售额的房企达9家。“京城一哥”首开以264.46亿销售额再次蝉联冠军，中海地产、万科分别以237亿、201.15亿位居第二、第三，保利发展、九龙仓集团、华润置地、北京城建、金地集团、中国金茂、龙湖进入前10 。在项目榜单中，排名第一的中海寰宇天下以103.18亿的销售额摘得桂冠，而亦庄金茂府、景粼原著分别以66.04亿和45.97亿的销售额取得第二、第三名佳绩。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

数据口径：企业销售数据统计是以2018年1月1日-12月29日期间的商品房销售签约数据为统计口径，主要依据诸葛找房数据研究中心监测数据、企业公开信息、以及企业向诸葛找房提交并经过审核的销售数据说明

广州：2018年的楼市却不像2018年的夏天漫长而火热

在落实贯彻“房住不炒”的大前提下，广州楼市相比其他城市则平静得多，仅在年底迎来3大楼市新政：“正式取消双合同，购房月供或少4成”、“正式放开公寓个人限购，330前出让土地不限销售对象”和“公积金提取新规，广州人在毗邻城市购首套房可用公积金”。 2018广州楼市这出戏虽然没有跌宕起伏，但也不乏有开发商“打骨折”促销，购房者维权大战……但从政策上看，不难看出广州楼市正在向放宽的边缘试探。

2018年在广州完成百亿销售额的房企共7家。越秀地产作为粤系房企以187.68亿销售额摘得冠军，中海地产、保利发展分别以174.28亿、135.59亿位居第二、第三，碧桂园、万科、世茂、雅居乐集团、金地集团、绿地、金融街控股进入前10 。在项目榜单中，排名第一的亚运城销售金额达到84.12亿，而中海花湾壹号、越秀·星汇海珠湾分别以78.38亿和63.32亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

数据口径：企业销售数据统计是以2018年1月1日-12月29日期间的商品房销售签约数据为统计口径，主要依据诸葛找房数据研究中心监测数据、企业公开信息、以及企业向诸葛找房提交并经过审核的销售数据说明

苏州：“三好学生”打造稳稳的幸福

在全国收紧性调控政策不断加码、稍显动荡不安的情势下，2018的苏州楼市，可以用优秀的“三好学生”来形容。对比其他一二线城市，苏州市场显得稳定许多，房价走势基本没有出现大涨大跌。整个2018年，苏州出台的调控政策多以规范市场秩序、打击楼市乱象为主。

2018年在苏州完成50亿销售额的房企共7家。苏高新以97.54亿销售额取得冠军，碧桂园以75.46亿位居第二，而旭辉仅以3亿之差败给碧桂园以72.61亿排第三，华润、绿地、融创中国、新城、建发、世茂、万科进入前10 。在项目榜单中，仁恒公园世纪以32.69亿的销售额摘得桂冠，而旭辉铂悦犀湖跟海胥澜庭分别以32亿和26.6亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

数据口径：企业销售数据统计是以2018年1月1日-12月29日期间的商品房销售签约数据为统计口径，主要依据诸葛找房数据研究中心监测数据、企业公开信息、以及企业向诸葛找房提交并经过审核的销售数据说明

南京：动荡不安的2018

2018年的南京楼市动荡不安，维权成了南京楼市不朽的话题。市场一度流传着这样的段子：“以前朋友见面说，吃饭了吗。现在见面打招呼的方式是，你维权了吗。”虽然只是个段子，却足以表明楼市不安。另一方面，南京不断有神盘入市，中签率一再刷低，“锦鲤盘”成为南京楼市热词。

2018年在南京完成百亿销售额的房企共5家。高喊“活下去”的万科以237.01亿销售额摘得冠军，绿地控股、招商蛇口分别以178.31亿、148.1亿位居第二、第三，保利发展、弘阳地产、华侨城、明发集团、新城发展控股、世茂、正茂地产进入前10 。在项目榜单中，排名第一的海珀滨江销售额达到72.55亿，遥遥领先；而华润国际社区跟桃园世纪分别以49.63亿和47.21亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

数据口径：企业销售数据统计是以2018年1月1日-12月29日期间的商品房销售签约数据为统计口径，主要依据诸葛找房数据研究中心监测数据、企业公开信息、以及企业向诸葛找房提交并经过审核的销售数据说明

郑州：本地龙头继续霸占行业前列位置，外来企业前十抢占五席破格局

2018年郑州出台楼市政策多达10次，主要集中于前三季度，从住房、商品房销售等多方面维护市场秩序，稳定房价。在土地方面，郑州全年共计推出1107块地，全国20城中推地量最高，建筑面积共计4159.47万平方米，拿地金额超1533亿元。

2018年在郑州完成百亿销售额的房企仅正商集团一家，以100.84亿销售额高居第一名，建业集团、鑫苑中国分别以62亿、49.45亿位居第二、第三；绿地控股、万科、康桥国际、绿都地产、融创中国、广州富力、金科地产进入前10 。在项目榜单中，排名第一的鑫苑城以40.35亿的销售额摘得桂冠，而名门翠园跟汇泉西悦城分别以36.41亿和31.2亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

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三亚：暴击和“糖果”并存的海南记忆

2018年对于海南房地产市场是不平静的一年。一边是针对房地产市场乱象的暴击，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”；一边是制造减少经济对房地产依赖的“糖果”，加入全国抢人大战，引进百万人才，建设自由贸易区，开展百日大招商。双管齐下，重拳出击，海南楼市逐渐走向平稳健康的发展状态。

2018年在三亚，鲁能集团以26.88亿销售额排名第一，碧桂园跟万科分别以24.56亿、16.31亿位居第二、第三，海南兰海实业集团、翠屏国际控股、华盈置地集团、绿地、三亚天宝盛投、海南中海三邦友、南海京粮控进入前10 。在项目榜单中，排名第一的鲁能三亚湾以26.87亿的销售额摘得桂冠，而君和君泰跟碧桂园·三亚海分别以17.79亿和16.07亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

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无锡：变化诡谲、大起大伏的2018

2018年即将谢幕，这一年的无锡楼市变化诡谲，经历了从大热到渐冷“大起大伏”，都离不开不断更新出台的政策：“公积金新政”、“棚户改造”、“不动产登记”、“安置房土地收益调整”……这一年，在调控不放松与市场下行的双重压力下，无锡楼市艰难前行。

2018年在无锡，融创中国和万科的总成绩明显跟其他房企拉开了差距。融创中国以97.04亿销售取得冠军，万科、中海地产分别以94.36亿、37.38亿位居第二、第三，大连万达、绿地、华润置地、广州富力、美的地产、绿城中国、四川蓝光发展进入前10 。在项目榜单中，排名第一的无锡万达城以32.46亿的销售额摘得桂冠，而融创·运河壹号府跟蓝光·雍锦里分别以17.34亿和15.6亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

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贵阳：2018不值得，2019再见！

2018年，贵阳市坚决响应国家“房住不炒”的原则，从年初就陆续出台了相关调控政策，维护房地产市场稳定。从5月份出台的限售政策，规定购买的新建商品住房“3年内不得转让”，一直到后续出台的一系列严厉查处哄抬房价等行为的政策措施，都足以表明贵阳在治理房地产市场乱象方面还是下了“狠手”的。

2018年在贵阳完成百亿销售额的房企仅有一家。中国恒大以109.9亿销售额取得第一名，碧桂园、万科分别以78.38亿、70.91亿位居第二、第三，融创中国、中天金融集团、中铁置业、华润置业、贵州宏立城、首钢集团进入前10 。在项目榜单中，排名第一的贵阳恒大文化旅游城以69.64亿的销售额摘得桂冠，而融创九樾府跟华润悦府分别以43.65亿和36.12亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

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兰州：稳定平静 无风无浪的一年

2018年即将落下帷幕。回顾这一年的兰州楼市，早在年初便打响了取消限购第一枪，在兰州部分区域取消限购，进一步推动了区域城市更新的脚步。2018年兰州楼市，稳定，平静占据了主基调。在全国楼市调控与严查的双重压力下，兰州楼市举步维艰。

2018年在兰州中国恒大以30.9亿销售额再夺桂冠，保利发展、碧桂园分别以27.6亿、26.58亿位居第二、第三，上海大名城企业、绿地、中海地产、华远地产、万科、兰州天正房地产进入前10 。在项目榜单中，排名第一的东部科技新城·大名城销售额达到22.69亿，而兰州碧桂园跟保利·领秀山分别以20.83亿和19.45亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

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石家庄：匍匐前进 艰难前行

石家庄2018年楼市，这几大关键词想必是绕不开的：“抢人大战”、“被动式建筑”、“严查”、“四限”以及“活下去”……石家庄2018年房地产市场平稳、冷静，购房人淡定、慎重。调控不放松的主基调不变，在调控与严查的双重压力下，石家庄楼市艰难前行。

2018年在石家庄的房企排行中。荣盛房地产发展股份有限公司以38.3亿销售额取得冠军，河北中宏置业、保利发展分别以33.19亿、13.02亿位居第二、第三，河北润德控股、河北宏峻地产、石家庄荣远地产、万科、远洋、中国恒大、融创中国进入前10 。在项目榜单中，排名第一的荣盛华府以34.77亿的销售额摘得桂冠，而东南智汇城跟盛世御城分别以33.18亿和12.38亿的销售额取得第二、第三名。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

数据口径：企业销售数据统计是以2018年1月1日-12月29日期间的商品房销售签约数据为统计口径，主要依据诸葛找房数据研究中心监测数据、企业公开信息、以及企业向诸葛找房提交并经过审核的销售数据说明

回望2018，中国房地产市场风云激荡。新经济、新科技、新需求、新变化带来新浪潮，二十万亿的房地产市场也面临着复杂的内外形势。当传统增量市场肆意增长的黄金年代逐渐逝去时，各大房企纷纷深化转型，寻求多元化发展之路，谋求新的生存之道。所有的这些，都牵动着每一位地产人的思绪，以求背后所折射的深刻含义。

展望2019，站在中国迎来改革开放40周年的历史十字路口上时，我们也看到中国的房地产行业革故鼎新之势蔚然大观。从长期来看，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。

楼市追踪

不得不说的是，不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易，都属于供给方的试探性动作。

近日，国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。但从二手住房来看，二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看，北、上、广、深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

二手房房价的下跌事实上是对一二线以及热点城市，支付能力相对较高的消费者的一种刺激，这种刺激一方面是对压抑几个月的需求的一种释放，另一方面是市场对房地产市场需求的一种谨慎性试探。

从以上数据可以发现，二手房住宅出现下调的17个城市，其房价下调幅度均没有超过1%，这也就意味着即使是一套400万的房子，房价下调事实上只为其节省下16000元的购置成本。

从目前对房价微幅调整的市场反应来看，我们可以得出两种结论，首先，一二线城市以及热点城市住房需求弹性较中西部大，房价对需求的刺激效果明显。其次，不同的市场主体由于知识背景、收入水平、家庭状况和年龄结构的不同，对市场释放的信息所产生的预期是有偏误的或者说是有差异的，经济学上称之为预期的主体性特征。

因此，作为销售市场的主要补充，二手房市场房价的下调，会让部分消费者有“房价见底”的心理暗示，因而导致目前一、二线热点城市出现二手房成交量占市场成交量过半的状况。不过这里需要指出的是，二手房成交比例的迅速扩张，是依赖于房地产市场总体成交量下滑的，经过两轮调控后，如今房地产市场没有了金九银十的支撑，用“惨淡经营”似乎也并不为过。

所以即使从相对量上来看，二手房正在抢占市场，但是这样“压倒性”的占领，是建立在消费者主体预期之上的。但是正如菲利普斯在研究失业与通货膨胀之间替代关系中所提到的那样，消费者会根据实际情况不断调整预期，以保证自身的利益不受改变，也就是说在现实经济活动中，经济主体总是趋向理性的，但即使是预期趋于理性也具有很强的不可预测性，若是企业以此为其市场战略基础，“根基”未免太过薄弱。

值得一提的是，虽然在房地产目前的发展阶段，二手房的交易意味着住宅对房屋持有者财富效应积累的终结，但是其变现产生的替代效应有利于盘活个人资产，增加资产的流动性，同时为资本市场注入活力。

事实上二手房市场的存量的消化，对平衡房地产市场供求的作用不容小觑，虽说目前我国新建住房速度有所放缓，但是待销售的新房和二手房依旧具有相当规模。对于开发商来说保留一定的空置房有利于灵活地应对市场的变化，但是其持有成本以及对市场造成的效率的损失，都最终转嫁给了需求方和社会，而产生这样的经济效率损失的经济根源在外部性。

即企业生产或者说企业的某种行为产生的个人成本小于个人收益时，企业就会选择生产而不论其所产生的社会成本，因而在自身利益最大化的考虑下，企业生产的水平往往是高于社会所需要的水平的。

房地产市场非均衡具有常态性，此次二手房成交量大规模地增加，只能说是当前时点供求双方的均衡。事实上，11月底深圳楼市多家楼盘秒光也是属于局部市场的均衡，对于房地产市场的整体走势并没有代表性的意义。

不得不说的是，不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易，都属于供给方的试探性动作，我们需要注意到的是，房地产企业背后依旧是“毫无收敛”的拿地，而从目前市场的现实反应来看，虽然消费者需求的释放具有个体性特征，但是总体上看，需求已经蓄“量”待发，给予市场的是一个积极的信号。

□盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

李一戈

年末召开的中央经济工作会议，都是来年经济工作的指南。与2016年、2017年不同，今年中央经济工作会议对2019年重点工作的部署，房地产和住房部分没有单列一条，而是放在第七条“加强保障和改善民生”这个部分。

我个人的理解是，房地产问题，尤其是住房问题，中央是将其视为民生问题的一部分，与“房住不炒”的原则相一致。我们再不能将房地产作为拉动投资、促进消费的重要工具来看，从而，那些总是动不动就期待以房地产来救市的专家们要失望了。

在研读中央经济工作会议公报时，有人说，关于房地产，没有提到“调控”，然后与菏泽调整限售政策联系起来，解读为房地产调控要放松了。这当然是误读或曲解。

紧接着在12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，要继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

关于明年房地产工作，一定要完整地研读中央经济工作会议这几句话：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，表明中央对房地产尤其是住房的定位一以贯之，如前所述，回归本义，它是民生问题的一部分。

既然要坚持房住不炒的定位，那么，短期内以限购限贷为标志的限制性调控措施就不会轻易退出。这就是住建部提出的，“继续保持调控政策的连续性稳定性”。有些专家一再嚷嚷说，行政性限制措施要退出，但过去多年投机投资色彩严重的房地产市场，如果放任市场自行调节，它的畸形一面就会继续放大，资产泡沫累积金融风险，从而对经济运行形成更大干扰。

但这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间。中央强调“因城施策、分类指导”，就是将调控的权力下放到城市一级政府，但主管部门保留指导和监督的权力。

此轮所谓“史上最严”的楼市调控，已持续两年。客观上，部分城市尤其是三四线城市，需要根据当地的市场情况对政策实施效果进行研判，该微调的微调，目的仍然是让调控更加精准、有效。在我个人看来，一些城市政府因应当前市场实际情况所作的微调，不值得大惊小怪。

不排除后续还会有一些城市对调控政策措施进行微调。但请注意，权力同时伴随着责任。如果哪个城市敢全面放松调控，导致当地房地产市场大起大落，比如，房价大幅反弹，也可能被上级部门问责。这也是中央提出“夯实城市政府主体责任”的应有之义。

因此，无论是三四线城市还是一二线城市，若无充分把握，没有哪个城市敢全面放松房地产调控。那么，城市政府在发展和管理房地产市场方面，有哪些重点工作？

2018年中央经济工作会议讲了，完善住房市场体系和住房保障体系。这句话，呼应了十九大报告提出的要求：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

我个人的理解是，各地政府要一手抓市场，一手抓保障。房价上涨压力比较大的城市，要加快住宅用地供应；并非所有人都买得起市场化商品房，所以还要提供更多的共有产权房、租赁住房。尤其是，按照住建部的要求，补齐租赁住房的短板。

关于增加租赁住房供应，去年8月，全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点已经推开，但进展未如公众预期。十三届全国人大常委会第七次会议正在审议的《土地管理法修正案（草案）》，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这为全面利用集体建设用地建设租赁住房，提供了法律保障。我个人建议这方面的工作可以也应该加快。

回应文章的标题，也是很多地产界朋友关注的问题：房地产调控何时可以退出？一句话，房地产市场健康发展长效机制建立之后。什么样的长效机制，专家们此前讨论很多，我个人的理解是，包括三方面：土地制度；房地产税收制度；多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如你所知，这几个方面因为涉及多个市场主体复杂而多元的重大利益，不可能一蹴而就，但大方向是明确的，几不可逆。

可以展望，房地产市场健康发展长效机制建立后，投资投机需求知难而退，合理自住需求有支撑，租赁需求有保障，房价基本稳定，各地就不需要时刻紧张盯着楼市动态，调控二字也就可以从房地产文件里移走了。那个时候，房地产与土地财政、与GDP也可以真正脱钩了；你也将不再热切地打听，可不可以买房（投资），哪里最值得买。是的，放下执念，常常需要外力的作用。（编辑 祝乃娟）

本报记者 宋兴国 北京报道

年关将近，在中学班级微信群里，姜安川和几个老同学的联系多了起来。

不过，这个28岁的重庆籍北漂青年发现，和往年聊天主题多半是英雄联盟、欧冠英超或者NBA不同，最近几个月，“龙门阵”多半围绕着房子展开。

让姜安川更没想到的是，通过聊天才发现，自己和两位中学好友，天南地北，工作也完全不同的三个人，在2018年都遭遇了房子带来的困扰。

“新北京人”姜安川

“2018年，我的变动挺大的。”姜安川一边翻看聊天记录，一边告诉21世纪经济报道记者。

姜安川说的变动，主要指他自己。这一年他换了工作，从一家评级机构，跳到了某信托公司。6月时，他在微信群里对曾宇和梁丰描述自己的工作说：“出差比之前少了，现在主要做城投，但公司地产项目做得多，（我）也跟着梳理梳理地产行业。”

另外，年初春节，姜安川去女友家见了家长，婚事基本定下了，买房自然而然提上了议程。他没有北京户口，但已在北京工作三年，还办了工作居住证，“快有（购房）资格了。”

和大多数普通家庭一样，姜安川想在北京买房，需要掏空“六个钱包”，作为一个标准的“新北京人”，他开始研究和关注北京2017年开始力推的共有产权住房。

8月，姜安川饶有兴致地在群里说，他通过贴吧，在微信上加了一位据说“上面有人”，共有产权房、公租房可以帮摇号帮中签的“咨询人士”小王。

所谓共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房的价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。2018年，作为北京建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系的主要抓手，共有产权房在土地供应、政策支持上得到了大力倾斜，其供应迎来井喷。

不过，姜安川也不乏抱怨。9月，他在群里说：“又是公积金年限挂钩，又是涨租金，（北京）还要不要年轻人呆了？”

姜安川向记者解释，9月他和女朋友合租的一间客厅改装的卧室，被中介告知后举报了，过几天住建部门和警察就会过来拆掉，无奈之下他选择了换房，却发现周边小区的房子普遍比自己之前的房子贵了800到1000元一个月。

所谓的公积金年限挂钩，是指北京在9月颁布的一项对公积金施行缴存额度与缴存年限挂钩的政策，每缴一年可贷10万元，最高可贷120万元。

官方对此的解释是“主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’、‘先租后买’”。而姜安川则听熟悉的分析师说，是因为这几年北京公积金提取额和贷款额大幅增加，资金池水位不足。

姜安川在群里最新的发言是关于小王的，“是不是北京最近查得严，那个帮摇号的在朋友圈开始卖保险了。”

“房奴”曾宇

和姜安川不一样，曾宇在微信群里发言的状态跌宕起伏多了。

曾宇家境是三人中最好的，在重庆本地一所一本高校毕业后，进了一家股份制银行做对私客户经理。

“你们还不回来买？现在特别不好买，我家前年买的房子涨到快两万了。”3月，曾宇在群里说，他父母在2016年以1万元出头的单价，在重庆市中心北滨路买了房子，两年后周边小户型价格涨到接近两万元。

尝到甜头的曾宇，6月又在重庆渝北区以套内面积每平16000元的价格，购买了一套住房。

此前，重庆以土地海量供应著称，再加上周边区县拉低均价，一直被认为是二线城市的房价洼地。不过，2017年到2018年上半年，重庆土地供应明显减少，再加上部分外来投资需求和企业炒作因素，预期明显变化，房价涨幅较快。CREIS中指数据显示，重庆市的新建商品住宅价格，已经从2016年9月的7164元每平方米，上涨至10298元每平方米。

而姜安川则告诉记者，由于统计机构对重庆的口径较大，包含了多个下属区县，而实际主城九区的涨幅，要远远高于这个数字。

不过，从六月底开始，曾宇在群里的发言开始转向低落。

一方面，重庆发布《进一步加强房地产市场调控工作的通知》，限购、限贷、限售政策全面收紧，市场迅速降温。另一方面，住建部等七部门决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动，主要包括严打投机炒房、稳定市场秩序等，此前在重庆引起广泛关注的茶水费、全款优先逐渐销声匿迹。

10月，曾宇说：“感觉我渝北那套房子买在了高点，一个月还6000元房贷扛不住呀，麻将不敢打，车也不敢买，要成房奴了。”

临近年底，曾宇在微信上告诉姜安川，自己明年想换工作，或者是转做中后台业务。现在做销售累死累活，算下来2018年的收入可能比前几年少三分之一。

问到原因，曾宇的回答很意外，却很有说服力，“感觉这两年对私业务做不下去，客户都把钱投进房子里了，是真没钱买理财。”

“老板”梁丰

在三人中，梁丰的工作和房地产关联最大。

高考报考军校未果后，梁丰去湖南读大学。毕业去了湖南衡阳，在一位大学师姐的创业家装公司做销售。

梁丰平时在群里发言少，但他在10月的一次说话，却“炸”出了群里所有人，他说自己可能要回老家打工了。

在姜安川的印象中，梁丰这几年混得不错。之前有位在广州工作的中学同学告诉姜安川，他在广州买房，找老同学们借钱，家在农村的梁丰是答应得最爽快也借得最多的老同学之一。

老同学们细细追问之下，梁丰道出了这几年的经历。

梁丰说，学姐的公司不大，一人多用，让他学到了不少东西。最开始是做材料销售，后来是项目经理，最后还能当设计师。干了几年后，梁丰感觉自己对整个业态已经比较熟悉，便决定出来单干。

恰逢2016年、2017年，衡阳在棚改和三四线去库存等政策利好下，楼市分外火爆。据易居研究院的数据显示，衡阳2015年、2016年、2017年的楼市成交面积分别为243万、311万和442万平米，后两年的成交面积分别比前一年上涨了28%和42%。

梁丰解释说，装修行业门槛低，再加上当地买房装修需求暴涨，“谈一下材料供应商，找一帮师傅就能开公司，当地人说搞装修就是‘提篮子’，这两年新增的装修公司至少翻倍。”而他自己也挣了不少，够在重庆买套婚房了。

然而，好景不长。

2018年初，衡阳发布《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》，楼市开始限价，市场趋于冷静，装修行业的供求关系顿时逆转。梁丰说，为了抢生意，装修公司开始了“价格战”。2018年5月，衡阳苹果装饰卷走大量预付款跑路被立案，让客户对装修公司更不信任。

梁丰在群里说，自己当时正从家装向利润更高的工装领域转型，但由于没经验，工程报价压得太低，再加上出了一点工程问题，最后赔了不少。“婚房的钱没了，还欠了一屁股债。”

无奈之下，梁丰选择回到重庆打工。当时，梁丰在群里说了最后两句话。

“曾宇你的房子要是没装修的话，可以让我来。我先找个装饰公司打工熟悉这边的情况，以后还是准备自己干。”

“靠打工挣不回来那么多钱。”

（以上人物均为化名。）

本报记者 唐韶葵 上海报道

12月28日上午，绿地控股集团有限公司（简称“绿地”，600606.SH）以底价摘得宝山桃浦租赁地块。这是上海市场第一块非政府平台和原产权人摘取的租赁住宅用地，也是绿地在公开市场上获取的第一个长租公寓项目。

进军长租公寓领域，是绿地董事长、总裁张玉良“地产+”战略2.0版本中的一个缩影。绿地计划将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。这其中，绿地刚刚起步的长租公寓业务正在加速。就在12月初，绿地位于上海徐汇区的首个智能化长租公寓正式启动。

据悉，绿地业务体系渐趋庞杂，正逐步确立基建、金融、消费、科创、康养产业集群格局，同时还开始筹划教育产业集团。

“地产+”升级

随着房地产行业的变化，大部分企业面临“活下去”的问题，而绿地更直面“怎么改善盈利能力”的问题。业内人士指出，明年大概率会出现行业分化、市场波动之下，正是彰显企业综合竞争优势的时候。

21世纪经济报道记者获取的一份绿地最新的 “地产+”落地规划显示，绿地将“以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”。这相当于绿地此前“地产+”战略的升级版。

对于“地产+”升级版战略的推进，张玉良多次提及绿地房地产主业的战略就是深耕以上海为代表的一二线核心城市及其周边辐射区域，择机布局重大战略性优质项目。一个时期内在一个区域内的相关投资，会因该区域的市场、土地、政策等综合因素影响而调整，但并不会改变战略重点区域的中长期策略。这也是绿地强调产业协同的原因所在。只有持续的资源整合能力，才有机会获取更多资源。

为此，绿地也呈现出开放的心态，合作、参股均是其多元布局的路径。以科创产业为例，绿地与高校成立合资公司，打造科技创新平台。今年内，绿地分别与复旦、上海交大和同济成立合资公司，各自持不同比例的股份。

以交大绿地科创为例，科创的盈利模式分三个阶段：初期，主打园区综合服务业务板块，以创业区(园)、创业城为载体，通过商务、金融、技术等上下游服务配套，获取园区运营综合收益；中期，根据交大现有产业平台已有的前端金融服务，瞄准创新企业中、后期金融需求，重点打造风险投资、私募股权投资、股权投资并购等中、后端金融服务，获取金融投资收益；远期，以“大信息”、“大健康”、“大环保”等新兴领域为重点，通过并购控股，发展一批拥有自有核心技术的高科技产业集群。这样一个过程，可大大减缓房地产市场的变化带来的风险。

此外，绿地在2017年将特色小镇作为战略布局重点，在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备了20多个特色小镇大盘项目。绿地相关人士透露，已有接近20幅地块在洽谈当中。

但政府对于特色小镇的打造更在乎实质——落地实实在在的税收及产业。绿地除了要拿出切实可行的“产业兴城”方案，还需要整合资源，引入实体产业，这也是绿地“地产+”的目的。

生存之本

张玉良因此认为，对比其他公司，绿地的优势有几个：一是核心主业优势；二是多元发展优势；三是国际化优势；四是产融结合优势；五是混合所有制的体制机制优势。

今年以来，面对新环境，绿地进一步体现出融资题材多样化的优势。集团各产业通过挖掘融资潜力，加强现金流管理，达到“抱团取暖”的效果。因此，对绿地而言，当前和今后一段时间又是一个可以取得快成长的难得“窗口期”。

张玉良认为，集团既有’国有的牌子’，又有’市场的机制’，在’做政府所想、为市场所需’的理念引领下，在全国范围内构建了良好的政企合作关系，通过运用领先的综合开发能力、资源配置能力和品牌影响力，能够低成本、大批量获取重大战略性项目。在他看来，未来三年我国房地产市场总体仍将保持“高位趋稳、区域分化、企业分化”的基本格局，推动房地产主业高质量发展仍然具备相应的市场基础和条件。

当下，绿地面临的市场挑战主要是外部环境的挑战，房地产市场调控将继续实施。可以预见，在长效机制建立以前，严厉的房地产市场调控还将持续相当长的一段时间，对市场格局和消费者预期都将产生较大的影响。“金融监管政策持续从严从紧，也是一方面。未来三年恰好是中央打好‘三大攻坚战’的重要时间窗口。在这种金融环境下，房地产企业需要改变过去一些行之有效的习惯性做法，推动企业转型升级。”（编辑：黄锴）

原标题：楼市年度“大败局”终章：逾期债务114亿 中弘告别资本市场

正文：

本报记者 张敏 北京报道

2018年12月28日，周五，这是2018年倒数第二个工作日。当日早间，股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份，被深交所摘牌。上市8年的中弘股份，正式告别资本市场。不光彩的是，这是A股史上首个因股价连续20个交易日低于面值而退市的上市公司。

当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

过去几年来，中国房地产市场迎来史上最火爆的上升期。中弘股份非但未能借机做大，反而深陷债务泥潭。2018年，中弘三次尝试重组、转让股份等方式进行自救，但一直未果。这也影响到公司的股价表现。9月13日至10月18日，中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元），满足了退市条件。

2018年11月8日，深交所决定对中弘股份终止上市，并自2018年11月16日起进入退市整理期，12月27日将是中弘的最后一个交易日。

中弘积弊甚深，早在数年前就已埋下伏笔。炒作股价套现、贸然进军文旅、押宝商住市场，都使得中弘股份饱受业界和投资者差评，中弘也因此被视为中国房地产业的“大败局”案例。分析人士认为，随着房地产调控继续施压，楼市下行，类似的剧情很可能还会上演。

连续踩错“车道”

以房地产为主业的中弘股份，于2010年借壳登陆A股，初期在资本市场顺风顺水。这在很大程度上得益于其首个项目“北京像素”带来的业绩支撑。

项目位于北京市朝阳区，属于商住类（商业立项，以住宅的形态设计，并向个人进行散售），总体量达70万平方米。中弘在2004年获得该地块，2009年开始销售。当时北京楼市进入上升期，又恰逢地铁6号线规划获批，项目不仅销售顺利，房价也得以快速上涨。到2014年清盘时，项目均价已经从最初的1.7万元上涨到接近4万元。

借助这笔“启动资金”，以及公司在2010年、2014年两次增发所募集的款项，中弘在北京、济南、吉林、浙江、海南、云南等地不断获取项目，开始全国化布局。其中，北京项目仍以商住为主，外埠项目多为综合体业态，由于体量较大，区域内旅游资源丰富，中弘拟打造成文旅项目。

这也奠定了其后来“地产+文旅”双主业的基础。其具体模式在于：通过商住项目销售现金流，带动投资周期长的文旅项目发展。年报显示，过去几年，北京市场的销售和回款规模一直占中弘的半数以上。

2017年3月，北京先后出台调控楼市的“3·17新政”和“3·26新政”。市场大受影响，商住市场更是跌入冰点。中弘在北京的项目不仅未能获得销售现金流，而且陷入退房风波。

缺乏现金流的支持，文旅项目也进展不畅。从2017年下半年开始，中弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅项目尤其严重，涉及多个资管计划违约。

同时，中弘于2017年获取的海南文旅项目“半山半岛”很快陷入产权漩涡，不仅令中弘陷入司法纠纷，而且未能对业绩带来贡献，尾大不掉。

年报显示，2014年至2017年，中弘股份的经营活动现金流一直为负。

兰德咨询总裁宋延庆向21世纪经济报道表示，文旅项目具有前期投入大、回款周期长的特征，不仅难以快速产生业绩，而且对开发商的运营能力和资金实力有着较高的要求。一旦出现资金链问题，公司将承受巨大压力。“这几年调控压力大，像中信、万达等布局文旅的企业，日子都不好过。”宋延庆说。

债务问题最终成为压倒中弘的最后一根稻草。在今年11月8日被终止上市时，中弘的逾期债务规模已达到78.2亿元。进入退市整理期后，中弘的违约债务继续攀升，短短8天内就增加了20亿。

此前，中弘还曾炒作公司股价，并借机套现，引发股民不满。

2012年，中弘宣布投资矿业市场，2013年创业板“手游风”兴起，中弘于当年7月宣布进军手游行业。2014年，国内电影院线行情火热，中弘又宣布联合上影集团在浙江安吉投资建设影视产业园。

尽管上述规划无一兑现，中弘的股价却因为这些消息而出现上涨，大股东则借此机会不断套现。仅2013年8月，中弘大股东中弘卓业就曾借助手游行情疯狂减持，累计套现20亿。

这种行为终于招来祸端。正是在手游概念的炒作中，中弘成为徐翔案涉及的13家上市公司之一。2016年8月，中弘股份董事长王永红辞任，中弘股份法人由其胞兄王继红接任。

顽疾积重难返

今年以来，积重难返的中弘多次尝试引入“外援”求救，但过程并不顺利。

2月，大股东中弘卓业、实际控制人王永红与深圳港桥基金共同签署了重组协议，深圳港桥将联合其他主要合伙人发起设立一只不超过200亿元人民币的私募基金，用于重组中弘集团旗下的所有资产。但因“未能与相关债权人就偿债安排及该重组事项达成一致，并取得债权人同意意见”，该重组宣布终止。

6月29日，中弘卓业与新疆佳龙旅游发展股份有限公司签署协议，拟将其持有的中弘股份26.55%的股份转让，后者接手后将成为中弘股份的控股股东。但按照规定，上市公司因涉嫌证券期货违法犯罪，在被中国证监会立案调查期间，大股东不得减持股份。因此，此次股份转让于8月27日遭遇搁浅。

8月，中弘股份、中弘卓业与加多宝集团及前海银谊资本签署托管协议，约定由加多宝及银谊资本对公司及集团进行债务重组。但由于加多宝集团经营情况和财务数据的描述与实际情况严重不符，引发分歧，各方于10月9日正式宣告结束合作。

10月9日，最终的“接盘侠”出现。当日，中弘与宿州国厚、中泰创展签署托管协议。由宿州国厚进行托管经营，由中泰创展酌情给予流动性支持。

但为时已晚，接盘方不可能在短期内真正解决中弘的债务问题，甚至无法挽救公司的股价。9月13日至10月18日，中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元），满足了退市条件。

11月，深交所决定对中弘股份终止上市，公司也成为A股史上首个因股价连续低于面值而退市的上市公司。

在此期间，中弘麻烦不断。5月29日，大公国际将中弘股份的公司主体信用等级调整为B，评级展望维持为负面。大公国际认为，“中弘股份经营获现能力下降，资产可变现能力及债务融资能力减弱，获得股东支持难度较大，加之大额资金外流，偿债来源匮乏。”中弘的相关债务评级也被下调。

8月14日，因涉嫌在2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告有虚假记载，中弘被证监会立案调查。

其前，中弘曾有机会“断臂求生”。据21世纪经济报道了解，早在中弘四处求救之前，包括融创在内的部分房企曾与中弘商谈项目收购事项，但因价格等原因，最终未能谈拢。

中弘的“遭遇”，令其成为房地产界的“大败局”案例。宋延庆认为，如果当时中弘选择“断臂求生”，或许不会落到今天这步田地。“这反映了中小房企的一种典型心态，他们心有不甘，总觉得市场会变好，所以不舍得低价出手。”宋延庆说，在调控政策持续施压的背景下，这种侥幸心理只会害了自己。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，中弘是“特例”，但并非“孤例”。随着房地产调控政策的深入，中小房企的生存空间逐渐被压缩，销售、融资端的不畅，会使得行业的“弱者”处于十分不利的境地。预计未来还将有房企出现资金链和债务问题，随之而来的，行业将出现并购重组的热潮。

公开信息显示，就在中弘股份进入退市通道时，五洲国际、粤泰股份、银亿股份均出现债务违约。

（编辑：黄锴）

本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道

自1998年启动房改以来，中国房地产市场已经发展20年。20岁，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年华，但房地产却已步入下半场。房地产市场整体表现出发展不平衡、不充分，高房价争议不断。

作为影响中国经济发展的重要支柱之一， 20年间，房地产市场曾高歌猛进，也曾曲折向前。回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。1999年-2014年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年，短短四年间，房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到“因城施策”，而在历经频次最高力度最强调控年份之后，在2018年末，已经至少有十余城市蠢蠢欲动，发布“微松”调控措施。

暴利时代无疑已经远去，摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而历史总是轮回，对于整个房地产市场而言，建立健全长效机制显然迫在眉睫。

450次调控措施

2018年依然是明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视“租购并举”、“房住不炒”长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边打，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。在“因城施策”大方针指导之下，截止到目前，2018年全国累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。

房价则在上下半年呈现泾渭分明的格局，7月，政府会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”转为“下跌”。

根据中国指数研究院监测显示，今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。

在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。

市场的实质降温发生在2018年三季度。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示，前三季度全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿 。同时房企的“融资难”在2018年体现得更为明显，除了对银行本身加强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行也同步加强管理，房企整体的融资难度普遍偏高。

“调控年”亦是市场洗牌之年。这一年，中小房企生存困境愈发凸显，而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看，规模化趋势在加快，不少中型房企都已经突破千亿大关，2018年前11个月，过千亿门槛的房企数量已达26家，而2017年全年流水金额过千亿的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机，今年上半年房企的商品房销售面积同比增长3.3%，其中住宅销售面积同比增长了14.8%，其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。

2019年会历史重演吗？

回顾历史以明鉴。

恒大研究院首席经济学家任泽平、恒大研究院首席分析师夏磊于2018年曾发布一份报告，针对2014-2018 年的调控措施进行了总结。报告认为，2014年-2018年是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激(2014年3·30起)和紧急收紧(2016年9·30起)两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。而回顾本轮调控周期，总体而言，历经5个阶段：4次刺激，1次收紧，2个调控目标。

在稳增长和去库存的诉求之下，2014年6月起，非一线城市陆续取消限购措施，但市场反应平淡；9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。2015年初，市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点之下。2015年3月30日，五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。

与宽松政策相伴的是房地产市场再度疯狂，房价迎来新一轮猛涨。于是，2016年9月30日，本轮房地产调控收紧政策再度开启。当时，热点城市房价上涨引起警惕，2016年9月30日之后，北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。行至2018年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。

如上所述，房地产市场是从2018年三季度出现实质降温。历史再次重现，部分三四线城市松绑调控意愿再次蠢蠢欲动。根据中原地产数据统计显示，截止到目前，已经有十余城市正在试图微调调控措施，但尚未触及关键性政策。不过，不少业内人士认为，这可能预示了2019年房地产政策走向。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年，全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向之下，分类指导将面临监管压力。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019年，理想化的趋势是，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。2019年，在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求限制政策有望出现松动，总体依然会体现”房住不炒“，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

对于房地产市场未来，恰如富力集团董事长兼总裁张力在“全联房地产商会2018年会”所言，房地产行业是改革开放红利的最大受益者，未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下，房地产市场未来不必悲观。

不悲观不乐观。（编辑 黄锴）