腾讯智慧房产北京12月28日讯 （雁弘）为增强房地产行业全产业链的凝聚力与创新力，继续推动房地产行业的健康稳步发展，2018年12月28日，全联房地产商会在北京召开主题为“新时代 新形势 新发展”的年度工作会议。

根据大会组委会的部署，本次会议以记录回顾改革开放以来房地产行业的发展历程，展望科技驱动下行业发展趋势及创新路径，深入探讨行业责任、品质建筑、养老产业、长租公寓、城市更新等话题，群策群力、共同推动房地产行业的可持续发展。

全联房地产商会名誉会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生，在会上发表了题为“逆周期调节下房地产的新动能”的主题演讲。她认为宏观政策的变化，出现了一个逆周期调节，在逆周期当中的调节，核心是积极的财政政策和稳健的货币政策。

基于此背景，她认为中国面临五个新机遇：加快经济结构的优化升级、提升科技创新力、深化改革开放、加快绿色发展、参与全球经济治理体系变革。

聂梅生指出，在供给侧改革推进后，面向中国有四大需求：巨大的中等收入群体创造多元化的需求；人口老龄化创造需求；新一轮的科技革命和产业革命创造新的需求，是以生物技术和信息技术相结合为特征的；第四，绿色发展创造需求。

在聂梅生看来，房地产之所以还能持续增长，是源于城市化率还有10个百分点增长。“城市在发展，房地产一定在发展，从更多的城市转到镇，都在支持我们的城市化率。”她进一步指出，新一轮科技革命和产业变革会为房地产发展提供新动能，“尤其是AI技术、5G技术可以带我们走出逆周期”。

聂梅生进一步举例指出，在产品类里面，有智慧房产、智慧养老、智慧税收、区块链在房地产当中的应用，已经静悄悄的全方位的渗透。

腾讯智慧房产北京12月28日讯（陈婷婷）为增强房地产行业全产业链的凝聚力与创新力，继续推动房地产行业的健康稳步发展，2018年12月28日，全联房地产商会在北京召开主题为“新时代 新形势 新发展”的年度工作会议。

根据大会组委会的部署，本次会议以记录回顾改革开放以来房地产行业的发展历程，展望科技驱动下行业发展趋势及创新路径，深入探讨行业责任、品质建筑、养老产业、长租公寓、城市更新等话题，群策群力、共同推动房地产行业的可持续发展。

国务院发展研究中心党组成员、办公厅主任、新闻发言人余斌在会上发表《2019年经济发展展望》的主题演讲。他表示，对明年经济发展形势的判断上，中央经济工作会讲了三句话：第一，经济运行稳中有变，变中有忧。第二，外部环境复杂严峻。第三，经济面临下行的压力。

余斌认为，今年GDP增长6.6%处在预期目标的合理区间，总体经济发展保持了大体稳定。“究竟什么变了？从国内来说，最大的变化就是从高速增长阶段转向高质量发展阶段。所谓高速阶段是指改革开放40年保持了9.5%的经济增长，比同期世界经济增幅要高6个多百分点。高速增长阶段的本质，是以数量扩张为主的阶段。”

余斌提出，目前我们面临产能过剩的问题，供给大于需求、过度竞争、恶性竞争等问题标志着以数量扩张为主的阶段已经结束，今天将转入以质量提升为主的新阶段。

这一转变对我们究竟产生什么样的影响？余斌认为，会在以下四个方面产生重大影响：

第一，高速增长阶段结束转入高质量发展阶段，这说明对很多产业和企业来说，过去40年很难复制，也就是说，未来很难复制你过去的成功。我们希望增量扩能，未来我们迈向产业中高端，要推进高质量发展，这意味着我们抛弃过去40年所积累的经验，形成的思维定式，企业发展模式，这使很多企业感到找不到方向。预期不稳，信心不足它的一个重要来源。传统的竞争优势不断地削弱，我们需要加快培育新的竞争优势。

第二，在过去以数量扩张为主的阶段，我们在低附加值、低科技含量产品上形成了低成本、低价格的优势。凭借这一优势，我国经济总量成为全球第二大经济体，成为全球第一制造业大国。但随着土地、能源、原材料、劳动力、资金成本的大幅度上涨，原有的低成本、低价格的竞争优势不复存在，新的竞争优势从何而来？我们需要在高附加值、高科技含量，产品的生产上逐步形成以品牌、技术、质量、服务为核心的新的竞争优势。

第三，过去通过大规模的投资，推动基础设施，推动重化工发展，来推动经济增长的方式需要根本性的改变。也就是传统的支撑中国经济高速增长的动力，在不断地衰减，我们需要加快培育新的增长动力。新的增长动力它一方面来自于利用新技术对传统产业，传统动能的改造和提升，另一方面，则来自于我们大力培育新技术、新产业、新业态、新模式，加快新动能的成长，从而实现新旧动能的平稳转化和接续。

第四，这种转变会带来长期积累的风险隐患，也会在目前的阶段，集中地释放。高速增长阶段相当于是涨潮了一样，当潮水涌来的时候，经济运行当中存在的矛盾风险和挑战会被潮水所掩盖。高速增长阶段结束，当我们进入中高速增长阶段，这就相当于是退潮了一样。当潮水退去之后，各种矛盾、风险和挑战则可能集中爆发。

余斌指出，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。意味着中国经济的转型升级，而转型升级处在攻关期，也就是处在爬坡过坎的关键阶段。

各位粉丝：

接近年底，北京的共有产权房供地也在切切实实的发力。

昨天和今天，又有7个共有产权房地块入市，预计可以提供约1万套共有产权房。

有一个非常重要的是，这7个地块中有3个是大兴区瀛海镇集体建设用地，这也是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房。

01

首先说一下这个非常重要的，这可能对于将来北京共有产权房的供应方式都是一个探索和变化。

3宗集体建设用地区级统筹地块均位于大兴区瀛海镇，位置毗邻。

这三个地块位于南五环外，黄亦路和京台高速的交叉口附近，亦庄开发区边上，距离地铁8号线即将开通的瀛海站不远，直线距离1公里左右，交通便利。

三个地块总的建筑规模达到34万多平米，预计一共可以提供约4千套共有产权房。

价格方面，3个项目的销售均价都是29000元/平米（含全装修）。

同时，其中的一个项目为还配套了一处社区级幼儿园，并要求与住宅小区“同步规划、同步建设、同步交付使用”。

另外，还配建了机构养老设施及残疾人托养所。

02

现在来说说，集体土地建设共有产权房的试点为什么是大兴？

是这样的，2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。大兴区也是北京唯一的改革试点区。

最初集体建设用地入市的试点，只能用于产业用地，而后大家都知道，探索到用于建设集体租赁住房，而现在试点探索用于建设共有产权住房。

为什么要试点建设共有产权房？

去年发布的北京新总规对于职住平衡有了更细致的要求，大兴这样的平原多点地区，职住用地比应该是1比2，就是1万平米的产业用地，要配2万平米的住宅用地。

但大家都知道，大兴区尤其是亦庄，是产业比较集中的区域，所以目前的职住用地比是倒挂的，居住用地明显不足。

那么利用集体建设用地建设住宅，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，而且还可以缓解目前倒挂的职住用地比。

为什么在住宅中选择了共有产权房？

这是因为共有产权房是完全为了满足刚需家庭，是惠及民生的。也是解决目前大兴和亦庄开发区工作的人们，能够就地解决居住需求，改善人居环境。而不是只能去其他地区买房，形成潮汐式交通问题。

正因为是集体建设用地，比国有建设用地少了征收、补偿等环节，土地的成本要少了不少。因此这次入市的3个地块，可以看出地价比国有建设用地要低了不少。

此前瀛海镇也曾入市过共有产权房地块，就是国瑞地块，共有产权房售价同样是2.9万元/平，供地时的起始楼面地价则达到了1.9万元/平。而这次集体建设用地入市，3个地块入市的起始楼面地价只有每平米1.5万元到1.55万之间。这样开发商有了利润空间，拿地也会更加有信心，房屋质量也更能得到保障。

据了解，目前已经有多家开发商表现出对这3个地块的强烈意向。

而且，此次试点审批全在区里，流程简化，服务快速，包括将来的项目的前期手续办理等，也会加快。

最后，对于老百姓来说集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房，没有任何区别，同样也是70年产权，同样个人持有部分产权，同样也执行5年内不得买卖等规定。

唯一不同的是，之前是保障房中心代政府持有部分产权，现在是区保障房中心代集体经济组织持有部分产权，而且是区里统一管理。所以从这个角度上来说，和过去的“小产权房”是天壤之别了，没有任何关系。

所以说，这次大兴区利用集体建设用地建设共有产权房，是一个一举多得，多方共赢的探索。

03

再说一下今天入市的。

北京土地市场今天一共入市7宗地块，均为住宅地块。其中4宗为共有产权房地块，3宗为“限竞房”地块。

4个共有产权房地块分别位于石景山区、门头沟区、通州区。

表扬一下石景山区，其实此前就已经完成了该区的共有产权房供地指标，这次又自己加量，再供应了一宗。

这个地块是石景山区阜石路1603-616（部分）地块，它位于阜石路旁，轨道交通S1线沿线，位置自然不错。

该地块建筑控制规模4.38万平米，预计可以提供约500套共有产权房。

价格方面，该项目销售均价38000元/平米（含全装修）。

门头沟区是今年首次供应共有产权房地块，门头沟区的申请家庭也是“久旱逢甘霖”。

此次入市的是门头沟区龙泉镇门头沟新城05街区MC00-0005-6002、6003、6010、6011、6007、6008、6012地块。

该地块规模很大，建筑控制规模达20.94万平米，预计可以提供2千多套共有产权房。

价格方面，该项目销售均价29500元/平米（含全装修）。

通州区此次一下子就供应了两个共有产权房地块，均位于台湖镇。

其中，第一块是北京市通州区台湖镇YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地块。

该地块规模也很大，建筑控制规模17.31万平米，预计可以提供约2千套共有产权房。

价格方面，该项目销售均价25600元/平米（含全装修）。

另一块是通州区台湖镇TZ09-0100-6016地块、6019地块R2二类居住用地、TZ09-0100-6018地块A33基础教育用地。

该地块建筑控制规模5.44万平米，预计可以提供约600套共有产权房。

价格方面，该项目销售均价30000元/平米（含全装修）。

平心而论，最近几天北京共有产权房的供地确实在加速和发力，算上昨天和今天入市的7宗地块，一共可以提供大约1万套房源，涉及了石景山、大兴、门头沟、通州4个区。

而且【京房字】再给您透露点好消息，这还不算完，年底还会有惊喜的！

04

最后再送上今天入市的3宗“限竞房”地块的信息，因为位置也很好，值得关注哦。

海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目HD00-0700-0001、0002、0003、0004地块A334托幼用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地，位于海淀北部地区苏家坨镇。

该地块规模很大，建筑控制规模有30.26万平米。值得注意的是，该地块住宅部分的容积率仅有1.04，是一个低密度高档的住宅项目。还配建了幼儿园。

该项目未来商品住房销售均价为55188元/平米，最高销售单价57948元/平米。

石景山区西黄村1606-641地块R2二类居住用地、1606-642地块A33基础教育用地，位于石景山区西黄村。

该地块建筑控制规模11.6万平米。未来商品住房销售均价为62766元/平米，最高销售单价65904元/平米。

通州台湖镇YZ00-0405-0094等地块R2二类居住用地、YZ00-0405-0097地块A33基础教育用地，位于通州区台湖镇。

该地块建筑控制规模28万平米，未来商品住房销售均价为51585元/平米，最高销售单价54164元/平米。

腾讯智慧房产北京12月28日讯 （黄小妹）为增强房地产行业全产业链的凝聚力与创新力，继续推动房地产行业的健康稳步发展，2018年12月28日，全联房地产商会在北京召开主题为“新时代 新形势 新发展”的年度工作会议。

根据大会组委会的部署，本次会议以记录回顾改革开放以来房地产行业的发展历程，展望科技驱动下行业发展趋势及创新路径，深入探讨行业责任、品质建筑、养老产业、长租公寓、城市更新等话题，群策群力、共同推动房地产行业的可持续发展。

全联房地产商会秘书长赵正挺

在上午召开的全联房地产商会年度工作会议上，全联房地产商会秘书长赵正挺向大会作《全联房地产商会2018年度工作报告》。他表示，全联房地产商会在政策建言方面研究行业高度关注的热点问题，涵盖了房地产预售制度、限价、金融风险防控、民营企业被拖欠款、装配式建筑产业等各个方面的问题。

赵正挺表示，2018年全联房地产商会在行业研究和标准制定方面取得了重大的突破，研究深入广度在不断加强。今年，全联商会发布了15年的品牌研究REICO报告、反映房企运营的状况的《房地产企业家信心指数》、《中国商业地产2017/2018年度发展报告》，《2018年中国新商业城市研究报告》，中国房企综合实力品牌价值、商业价值等七份深入学习报告，设计专委会编撰完成了《建设设计白皮书》。

赵正挺提出，2017年10月全联房地产商会正式成立标委会。标委会正式公告了两个标准的实施，一为《旅居养老基地评价标准》；二为全联房地产商会和当代置业、万科共同主编的《住宅全装修评价标准》。目前这两个标准通过了标准审查和公告，将于明年1月1日起实施。

赵正挺指出，全联房地产商会为商会会员提供了4大方面的特色化专业服务。包括养老服务、金融服务、招商引资、智库服务。

即将步入的2019年，正值新中国成立70周年，是决胜全面建成小康社会第一个一百年奋斗目标的关键之年。赵正挺表示，新的一年商会将在全国工商联领导下，以服务为宗旨，再接再励，继续做好服务会员、服务行业、服务政府的工作，为通过中国房地产行业持续、健康、有序的发展做出新的、更大的贡献。

腾讯智慧房产北京12月28日讯（陈梦琴）为增强房地产行业全产业链的凝聚力与创新力，继续推动房地产行业的健康稳步发展，2018年12月28日，全联房地产商会在北京召开主题为“新时代 新形势 新发展”的年度工作会议。

根据大会组委会的部署，本次会议以记录回顾改革开放以来房地产行业的发展历程，展望科技驱动下行业发展趋势及创新路径，深入探讨行业责任、品质建筑、养老产业、长租公寓、城市更新等话题，群策群力、共同推动房地产行业的可持续发展。

全国工商联副主席、党组成员鲁勇在会上表示，房地产商会是全联直属商会中重要成员，近年来商会按照全国工商联四好商会建设的要求，在自身建设和引领行业转型升级方面开展了大量卓有成效的工作。

鲁勇表示，希望商会进一步充分发挥作用，坚定的贯彻中央决策部署，坚持以人民为中心，努力发挥自身优势，推动广大房地产企业共担责任，共促落实。

当前，关于民营经济、民营企业发展的各项贯彻举措都在加紧制定落实中。鲁勇指出，落实好相关指示与决策，需要外部发力、内部发功相结合，“希望商会组织切实肩负起自身的职责，既要推动营商环境不断优化，也要促进民营企业练好内功。”

鲁勇进一步指出，各方需要推动企业练好内功，提高经营能力、管理水平、完善法人治理结构。要鼓励新一代民营企业家集成和发扬老一辈人艰苦奋斗，敢闯敢干、聚焦实业、做精主业的精神，努力把企业做强做优。

鲁勇提出，要努力发挥商会的特有优势，在促进健康发展、优化行业环境、推动标准建设，搞好商会调解、汇聚发展商机、分享经验启示、发挥典型带动示范等方面，充分展示商会的重要性，为民营企业的发展作出重要贡献。

原标题：今年土地市场降温明显 明年房企拿地将趋理性

　　今年以来，房地产市场降温态势也在土地市场引发连锁反应。虽然供应的持续增加带动了市场整体成交量以及成交价格的上涨，但土地市场溢价率的降低以及土地流拍数量的增多，无不显示出土地市场凉意十足。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至2018年12月26日，全国50个大城市合计卖地金额为3.616万亿元，其中，热点城市卖地金额涨幅明显放缓；从土地溢价情况来看，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外，土地流拍数量再创新高。仅以一线、二线城市为例，截至目前，一线、二线城市住宅土地年内流标369宗，是近6年来最高水平，同比上涨156%。

　　“土地市场溢价率走低叠加流拍数量增多，是市场降温的直接体现。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，究其原因，这主要是受三大因素共同作用。

　　具体来看，一是基于对未来房价预期的判断。今年8月份，住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求，并且此前还明确提出要“坚决遏制房价上涨”，受此影响，房企对未来市场预期表现得较为悲观，在此情绪主导之下，土地市场趋冷属于预料之中。二是受限价政策影响，导致部分城市出现新房、二手房价格倒挂现象，这在一定程度上直接影响到土地溢价率，甚至导致土地流拍现象不断发生。三是开发商资金成本压力大。2019年房企面临的最大压力依然是融资难问题，虽然年内央行多次宣布定向降准，但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管，因此，在拿地方面就会显得捉襟见肘。

　　中国银行国际金融研究所研究员李赫认为，造成土地溢价率走低的原因，除了受限价政策影响外，各地配建的保障性住房、竞拍自持面积等限制性政策，也是造成市场迅速降温的原因。从土地市场流拍数量来看，除了政策、预期、资金链等方面影响外，现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺，也是造成流拍数量增长的因素之一。

　　仅以12月24日北京底价成交的一宗怀柔地块为例。据悉，该地块为怀柔区庙城HR00-0014-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地、U22环卫设施用地。从上述介绍中不难看出，该地块不仅属性相对复杂，包括大量的商业用地，从地理位置来看，更是处于北京的远郊区，因此，房企竞拍积极性较低。

　　虽然土地流拍数量明显增多，但从供应角度来看，数量也同步上升。

　　中原地产研究中心的数据显示，今年以来，各城市土地供应数量明显增多，尤以一线城市最为亮眼。具体来看，11月份四个一线城市土地供应数量为87宗，而12月份以来截至27日，四个一线城市土地供应累计达到59宗。从全年情况来看，一线城市土地供应数量累计达到677宗。

　　合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，从目前情况来看，一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市基本面相对保持稳健，无论是从土地出让数量还是房价，有望在企稳之后于明年出现小幅上涨，预计明年三线、四线城市的房地产市场增量需求将有所减少，房价难以维持此前的增速，土地出让规模也将相应收缩。

　　“总的来看，明年土地市场将继续呈现分化局面。”郭毅分析称，一些调控政策有所放松、同时经济层面有相应的产业支撑、能够对外来人口形成吸聚效应或积极采取人口引进措施的城市，将会成为未来房企重点布局的城市；而产业薄弱，楼市库存高企、去化缓慢，地方政府也未能拿出有力手段提振楼市的城市，土地市场将延续冷清局面。

　　李赫表示，从2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍，可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期，预计在房地产市场“三稳”的背景下，2019年土地市场将进一步回归理性。

　　张波对记者表示，由于目前“去库存”接近尾声，预计2019年房企在三线、四线城市拿地会变得更为谨慎且理性，同时，房企在拿地策略上或更重视城市群的进入战略。

人民网北京12月28日电 （王子侯）日前，中国社科院财经战略研究院发布了2018年12月《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称“报告”）。报告指出，11月全国房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。在房价下跌城市增多、跌幅增大的同时，重点城市二手住房成交量有所放大，表明住房市场处于良性调整状态。

房价下跌城市较快增加 重点城市住房成交量回升

2018年11月全国房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房。大数据房价指数监测显示，2018年11月142个样本城市房价平均环比下跌0.802%，跌幅比上月扩大0.5个百分点。房价环比下跌的城市为113个，比上月增加29个，占样本数的80%。环比持平城市1个。

在房价下跌城市增多、跌幅增大的同时，重点城市二手住房成交量有所放大。在价跌量增的背景下，不仅市场整体风险可控，而且居民购房负担有所减轻，房地产调控取得了预定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指数比上月增长13.9%。重点城市住房成交量随着价格下降而放大，表明房地产市场并没有因价格下调而丧失流动性。

重点城市成交量的放大表明住房市场处于良性调整状态，这也为进一步完善住房市场体系和住房保障体系、构建房地产市场健康发展长效机制提供了有利条件。

各级城市房价均以下降为主 市场调整的背景有所不同

2018年11月，不仅一二线城市房价继续调整，三四线城市也总体进入房价下调阶段。大数据房价指数监测显示，2018年11月一线城市房价环比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。其中11月深圳环比下跌1.39%，北京环比下跌1.64%，广州环比下跌1.51%，上海环比下跌1.43%。与上年同期相比，2018年11月一线城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，广州仍同比上涨8.19%。

2018年11月二线城市房价环比下跌1.306%，跌幅比上月进一步扩大0.193个百分点。除了大连、沈阳环比微涨外，其余二线城市房价均不同程度下跌。其中西安、青岛、成都、武汉等曾经的热点二线城市房价下跌相对较快。

2018年11月，三四线城市房价环比下跌0.678%，跌幅比上月扩大0.572个百分点。118个样本城市中，下跌的城市达91个，下跌城市占比77%。温州、湖州、西双版纳、上饶、嘉兴等三四线城市房价下跌速度相对较快。

虽然房价都处于回落调整状态，但各级城市房价调整的背景有所不同。2017年下半年以来，一线城市已经经历了一波房价调整，北京房价较2017年4月高点的最大跌幅曾接近20%。只要外部经济环境有所改善，市场随时有可能重新复苏。三四线城市上半年正经历了一波较快上涨，多数城市房价同比涨幅仍较高。由于目前才刚进入阶段性调整，距离再次复苏仍需时日。二线城市的市场状况则居于一线及三四线之间。

二三四线城市仍将继续调整

对于当前房地产市场的形势分析与预测。报告认为，一线城市或将率先缓慢复苏。从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。另一方面，经历了2017年以来的持续调整，一线城市房价风险已经得到一定释放。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先缓慢复苏。

二三四线城市仍将继续调整。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。2017-2018年，二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅，客观上也有调整的需要。

对此报告建议，继续抑制住房投资投机，坚持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾长期存在，“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提；对于一二线城市而言，限购、限贷等行之有效的需求管控政策，仍有必要继续实施。住房总量不足仍然是一二线城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件；继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。通过对市场利率的调节，抑制首套房贷利率的大幅上浮，切实降低居民首次购房的还款负担。

楼市追踪

　　不得不说的是，不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易，都属于供给方的试探性动作。

　　近日，国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。但从二手住房来看，二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看，北、上、广、深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

　　二手房房价的下跌事实上是对一二线以及热点城市，支付能力相对较高的消费者的一种刺激，这种刺激一方面是对压抑几个月的需求的一种释放，另一方面是市场对房地产市场需求的一种谨慎性试探。

　　从以上数据可以发现，二手房住宅出现下调的17个城市，其房价下调幅度均没有超过1%，这也就意味着即使是一套400万的房子，房价下调事实上只为其节省下16000元的购置成本。

　　从目前对房价微幅调整的市场反应来看，我们可以得出两种结论，首先，一二线城市以及热点城市住房需求弹性较中西部大，房价对需求的刺激效果明显。其次，不同的市场主体由于知识背景、收入水平、家庭状况和年龄结构的不同，对市场释放的信息所产生的预期是有偏误的或者说是有差异的，经济学上称之为预期的主体性特征。

　　因此，作为销售市场的主要补充，二手房市场房价的下调，会让部分消费者有“房价见底”的心理暗示，因而导致目前一、二线热点城市出现二手房成交量占市场成交量过半的状况。不过这里需要指出的是，二手房成交比例的迅速扩张，是依赖于房地产市场总体成交量下滑的，经过两轮调控后，如今房地产市场没有了金九银十的支撑，用“惨淡经营”似乎也并不为过。

　　所以即使从相对量上来看，二手房正在抢占市场，但是这样“压倒性”的占领，是建立在消费者主体预期之上的。但是正如菲利普斯在研究失业与通货膨胀之间替代关系中所提到的那样，消费者会根据实际情况不断调整预期，以保证自身的利益不受改变，也就是说在现实经济活动中，经济主体总是趋向理性的，但即使是预期趋于理性也具有很强的不可预测性，若是企业以此为其市场战略基础，“根基”未免太过薄弱。

　　值得一提的是，虽然在房地产目前的发展阶段，二手房的交易意味着住宅对房屋持有者财富效应积累的终结，但是其变现产生的替代效应有利于盘活个人资产，增加资产的流动性，同时为资本市场注入活力。

　　事实上二手房市场的存量的消化，对平衡房地产市场供求的作用不容小觑，虽说目前我国新建住房速度有所放缓，但是待销售的新房和二手房依旧具有相当规模。对于开发商来说保留一定的空置房有利于灵活地应对市场的变化，但是其持有成本以及对市场造成的效率的损失，都最终转嫁给了需求方和社会，而产生这样的经济效率损失的经济根源在外部性。

　　即企业生产或者说企业的某种行为产生的个人成本小于个人收益时，企业就会选择生产而不论其所产生的社会成本，因而在自身利益最大化的考虑下，企业生产的水平往往是高于社会所需要的水平的。

　　房地产市场非均衡具有常态性，此次二手房成交量大规模地增加，只能说是当前时点供求双方的均衡。事实上，11月底深圳楼市多家楼盘秒光也是属于局部市场的均衡，对于房地产市场的整体走势并没有代表性的意义。

　　不得不说的是，不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易，都属于供给方的试探性动作，我们需要注意到的是，房地产企业背后依旧是“毫无收敛”的拿地，而从目前市场的现实反应来看，虽然消费者需求的释放具有个体性特征，但是总体上看，需求已经蓄“量”待发，给予市场的是一个积极的信号。

　　□盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)

预计明年将有更多城市微调，但调控基调不变，市场仍不乐观。

紧绷了一年的房地产调控，在年底之时，悄悄开始了放松。

从山东菏泽试探性地取消限售开始，中原地产数据显示，截至目前已多个城市或明或暗对房地产调控政策措施微幅调整，取消了部分限制性措施。

中原认为，房地产调控政策的底部已经来临。

叠加近期流动性相对宽松，房企融资大增、房贷利率微降等利好，房地产业界一股暖意也似乎开始流淌。不少开发商乐观表示，最困难的日子已经过去了。

包括中原在内的机构人士预测，在接下来的几个月，可能会有更多城市出台不同力度的微调政策。

不过，这种微调并不意味着房地产调控有了重大转向，“房住不炒”政策思路没有改变，政策的具体措施则更多指向了长效机制。

在这一主线下，2019年楼市很难有颠覆性的变化。

“微调”是因城施策

12月26日，湖南衡阳传出取消限价的消息。一份《关于暂停执行的通知》的文件在网上流传。

仅仅一日后，12月27日晚间，衡阳市政府撤销了上述文件并表示，该文件“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分。”

中原地产首席分析师张大伟表示，衡阳是一个典型的三四线城市，楼市均价只有6000多元，且从2018年9月开始有所回落。因此，对当下市场继续维持限价的意义不大。

虽然当地政府最新又撤回了“取消限价”的文件，但购房者的预期在发生变化，开始对房地产政策宽松抱有期待。

在衡阳之前，全国多地已出台相关楼市微调政策。

12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消新购住房限制转让措施，并降低了市区商品房预售资金监管额度，打响了取消限售的第一枪。

菏泽取消限售的背后，是其突出的楼市供需压力。

2018年以来，菏泽继续推进棚改。一方面，菏泽楼市的二手房源已被这批棚改征迁居民购买殆尽。另一方面，征迁居民手中滞留的众多安置房，受限售政策影响无法入市销售。

菏泽此次微调，正是为了解决征迁居民的安置问题和开发企业的资金压力问题。

合富研究院（山东）认为，此次菏泽楼市调控政策调整出台时间，恰逢全国楼市筑底、政策转向的特殊时期，具有全局性意义。

目前，包括兰州、广州、珠海、合肥等多个城市已发出“微调”信号，通过小幅调整限购、限售、限价以及下调首套房利率等方法，以促进楼市健康发展。

为何近期频频出现调控微调？中原地产认为，2018年全国房地产各种调控政策在450次左右，刷新历史调控记录；如此频密的调控，部分城市楼市经过一段时间后，出现了明显的局部市场调整，因此会有政策微调的动力。

整体来看，全国房地产市场出现涨幅明显回落，相应地房地产调控政策也具有了微幅调整的可能。

中原、合富辉煌认为，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

机构预计，2019年，全国可能出现一轮房地产调控政策的微调现象，标志着本轮楼市调控全面见底。

市场仍不容乐观

从目前已经出现政策微调的城市看，被取消的都不是最影响市场的关键性政策，因此只能称之为微调。

而从一线和重点城市仍在执行的政策内容看，“2019年的房地产调控取向依然是从严为主，稳地价、稳房价、稳预期。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。”中原地产认为。

具体执行调控的则由各城市主导，住建部与中央进行指导，这也与2018年的各地出台政策，住建部巡视吻合。

未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年的楼市关键还是要看信贷，最主要看首套房贷的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整，楼市很难有明显的方向性变化。

他预计，2019年信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策仍严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

更进一步地，2019年的房地产调控长效机制将加快落地。包括土地制度、租赁相关法律法规、房地产税、保障房体系等。

有深圳开发商对21世纪经济报道表示，最新的农村集体经营性建设用地入市，就是一个很大的变化，标志着土地管理制度的变革，农地流转再次得以突破。

日前，中央经济工作会议也强调，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

中国指数研究院指出，在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势。

而对于2019年的房地产调控政策建议，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举、协同推进，转变调控手段由行政转交市场。

对于市场主体之一的开发商而言，2019年的市场仍然充满了不确定性。万科董事会主席郁亮表示，万科从来不去预测政策和市场，面对多变的政策，能做的就是把自己的业务和产品做到极致。