合肥事件回顾：
1月3日，合肥市人民政府网12345政府服务直通车上，合肥市物价局、市国土资源局在答复民众有关问题时表示，商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，政府价格部门不得核定商品房价格。这被一些业内人士解读为，存在放松限价的趋势。
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先讲一个现象，当下我们所处的信息时代，有很多数据分析工具，各类媒体会发布大量资讯，创造大量信息，同时也会带来一些问题。
首先，可能从这些讯息中得到的结论是错误的，你只是被动地跟着它的节奏走。比如有人使用社交媒体去查Jobs这个词，搜出目前失业率的情况，但很多人搜Jobs，只是因为苹果创始人乔布斯。
其次，人生如戏，全靠演技，最近忽然蹦出了几个热爱表演但演技拙劣的城市。吃瓜群众们最好能独立思考，并具备逻辑思维能力。
戏精的诞生
合肥是戏精一号。
现在切入正题，先来说合肥取消限价这个事儿，最激动的不是开发商、购房者，而是各大小媒体，仅仅是官网上一条对民众疑问的回复，不少媒体就得出结论，合肥取消政府限价了。然后，又立马得出另一个结论，合肥房价又要涨了。
合肥事件回顾：
1月3日，合肥市人民政府网12345政府服务直通车上，合肥市物价局、市国土资源局在答复民众有关问题时表示，商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，政府价格部门不得核定商品房价格。这被一些业内人士解读为，存在放松限价的趋势。
原回复内容如上，重要的一句被忽略，2016年11月之后出让的地块限房价、限地价，部分媒体避重就轻、断章取义，为博取眼球和点击量，宣称合肥要涨价了！这是误导，所以此次答复，不代表政策松动，只是对部分楼盘定价的一个解释。
戏精二号：兰州
包括从1月8日起，兰州取消限购这件事，兰州市发文对部分区域取消限购，但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时，对限售进行了升级，需满3年才可交易。有人说，这是房地产调控放松的前兆。
取消限购部分：此次取消限购的区域包括西固区、九州开发区、高坪偏远区域；城关区、七里河区、安宁区范围内仍实行限购，但是不再提供社保证明和纳税证明。
限售措施：个人在部分区域购买的住房，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。
政策出就出了，可是兰州又开始表演了，官方说此次调整是落实国家政策，实施分类调控、提高精准性，真是此地无银三百两。
其实我们都知道，它是怕楼市垮了，地不值钱了，财政亏空更高了，毕竟兰州限购后房子成交缩水20%，库存量大，关键财政负债率遥遥领先。
2
戏精城市还有8个
从17年开始，部分二线城市就开始了“抢人大战”，比如郑州、南京、武汉、西安、成都、重庆、长沙、济南等，基本上35岁以下本科学历即可落户、不限购。
很多人认为这是借着发展的名义变相松动楼市调控，这一点不否认，但也无需过度解读，因为这些政策背后的大逻辑并没有变：保证持续购买力，稳定楼市。
城市演员表：
2017年4月1日，东莞发布限购政策，规定非当地户籍购房者购买首套房需提供2年内在当地逐月连缴1年的社保或个税证明。而对于非本地籍全日制本科以上学历或初级以上职称购首套房者，只需提供2年内连缴半年以上（此前需连续缴满1年）的社保或个税证明。
2017年8月，长沙市住建委发文，规定在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
2017年8月，济南市公安机关出台户口迁移新政，取消购房、投资纳税落户条件限制，实行居住就业落户。
2017年10月，武汉提出，未来五年，武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房，让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房，以低于市场价20%租到租赁房。
2017年10月18日，江苏省昆山市宣布两种不限购住房人才：1、在昆山市企业工作，申请购房时在岗在职，具有本科及以上学历的人才；具有大专学历，本人专业与所在岗位匹配，且专业符合当年度市人社局发布的《昆山市重点产业紧缺人才需求目录》。
2017年11月，郑州市委市政府举行“智汇郑州”人才政策发布会，表示对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生，在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。
2017年12月，秦皇岛公布的人才办法显示，将确保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住，最低级的D类人才（硕士和本科）也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓，个人仅以保障房价格购买，价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。
2018年1月4日，南京宣布，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
上述8城之所以这么做，也是迫于现实的无奈之举，厚着脸皮表演自己是如何对人才示好的。他们非常明白年轻人口争夺战是一场输不起的战争，这已经不是你想不想的问题，如果你不应战，很可能会被别人抢走的你的人口，如果人口被抢走，那么经济就悲催了，往后楼市的刚性住房需求就悲催了，那么地不值钱了，地方财政就悲剧了。正所谓逆水行舟不进则退。
郑州的戏份更是足，这两天有消息称，吸人的门槛已经降到中专！市政府已经回应确有此事！
照此形势，2018年势必是人口争夺的元年，全国的人口政策是促进人口回流，均衡发展，一线城市在赶人、控制人口，二线城市就担负起承担一线城市人口回流的责任。人口争夺成为各个二线城市的首要任务，楼市调控完全要让位给人口争夺。
这么来看，二线城市是今年楼市的最大变数，一些地方会针对外来人口落户出台政策，变相放松限购，甚至是限贷。背后的资源和资本的流动，堵截疏通楼市已经到了下半场。
2个观点+2个问题
观点1：
无论是兰州限购政策的调整，还是郑州等城市为吸引人才而调整落户或购房政策，都没有越过“房住不炒”的红线，同时，也符合住建部提出的“抓好房地产市场分类调控”、“进一步强化地方政府主体责任”的要求。即便未来有更多城市进行政策调整，也将围绕“房住不炒”红线进行调整。
所谓有条件的限购松绑并不等于限购解除！当前解除限购的条件不具备，什么条件下会解除限购，这个在后面会分析。
观点2：
包括合肥在内的所有热点城市，政府指导价这个调控措施，2018 年不会退出。但这不意味着房价不会上涨。2016、2017年出让的那些高价地很多都是要开盘的。
如果按此前政府划定的指导价，那房企铁定亏本，而商人逐利的本质是不允许亏的，所以指导价就要调高，政府也会睁一只眼闭一只眼，不然你以为郑州北龙湖限价3.2万的豪宅是怎么卖到六万、十万的？
问题1：
2018年会有更多城市加入限购松绑大军吗？
可能会，但更多的是有限度、分步骤的放松。比如像兰州部分区域放松，或者像郑州、南京等人才新政保证持续的购买力。
问题2：
调控松绑的城市，房价会上涨吗？
不会。这个要看清棋局的走势，有限度的松绑是为了小救市，防止大涨大落，避免房地产被调控搞成一潭死水。但立马大幅上涨是不可能的，政府这轮调控的态度很坚决。
人才政策也好，调控措施也罢，都是在“稳定”的前提下执行的。为了经济发展、为了房地产市场稳定，戏精城市可以继续表演，但想恢复2016年的大涨是不切实际的。
什么时候解除限购？郑州先松绑哪？
全国调控继续是毋庸置疑的，2018年也会有更多长效机制在等着出场。解除“限”字不会一蹴而就。
限购解除需要的3个基本条件，现在还不具备：
1、商品住房库存去化周期合理区间为8到12个月。如果库存持续达到20个月以上，会引起政府重视，推出去库存举措；
2、经济下滑严重，GDP大幅下降；
3、百姓对房产的投资意愿降低，投资客大量退场。
兰州和合肥的放松不能算典型，只能算个苗头。2018年郑州一边明调，一边暗松是大概率事件，至于限购，2年内不会解除。当前一季度郑州还很难说政策松绑。预计二季度若成交量不好，那么限购限贷限价、预售证的发放等有放松可能，经济发展速度、市场、土地供应、特别是人口，决定它有松口的可能性。
郑州调控一旦放松，郊区市场的购房政策会先开口，市区房源不多且房价容易炒作，所以政策松绑可能性不太大，郑州最先松绑的会是荥阳、新郑、中牟等片区，再逐步扩大到市区。
对于个别期待楼市震荡的人，恐怕要失望了，2018年出现震荡的可能性几乎为0，郑州目前需求旺盛，库存不足，土地稀缺，还在积极抢人，经济发展平稳向上且后劲很足，未来的房价一定还会继续涨，加上既有放、又有限，这样组合拳的出击，会保证楼市的平稳发展。
最后说几句中肯的建议：
2018年，没购房资格的赶紧交社保、补个税，有机会捡漏不要错过；
刚需不要再想着等房价下降去抄底，在买房这件事上，越犹豫只会让你付出更多；
现在房贷利率上浮，也不要觉得买房之后压力大，以我的经历来看，多还的利息比起房价的涨幅微不足道，而且压力只会变成动力，但不会击垮你！
别再指望房产投资能一夜暴富，房产增值还有机会，但炒房暴富的时代不存在了。