自2016年9月北京出台楼市调控新政以来，全国楼市进入了新一轮调控周期。从“房住不炒”到“坚决遏制房价上涨”“因城施策”，全国楼市整体上持续保持高压态势。据不完全统计，仅去年一年，全国主要城市楼市调控次数超400次。

在楼市调控持续高压下，虽然行业规模不断增长，但增速已呈下行之势。另一方面，“强者恒强、弱者渐弱”的行业特征愈发明显。

机构数据显示，2018年，TOP100房企全年销售增长35%，千亿房企达到30家，TOP50门槛接近550亿元。集中度方面，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%，集中度分别较上年增加0.7、2.7、5和9.4个百分点。

在调控保持高压的大背景下，部分房企积极谋变。除传统住宅业务外，房企不约而同地开始布局长租公寓、教育、康旅、商业、小镇等创新多元业务，加速向服务商、运营商转型，通过业务创新，实现可持续发展，深耕产业链附加价值。

如碧桂园，2018年半年报显示，报告期内，其有3.8%的收入来自建筑装修、物业投资、物业管理、酒店经营等板块，约50.1亿元。其中，建筑装修等相关业务收入达24.6亿元。

此外，碧桂园还加大了在创新业务领域的布局。2017年底，碧桂园首个长租公寓项目在上海落地。按照规划，到2020年，碧桂园长租公寓规模要达到100万间。2018年初，碧桂园还联合方糖小镇，正式布局联合办公领域。此外，碧桂园在产城、机器人等高科技产业领域也都有不同程度布局。

又如恒大，目前其已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，实现了从“房地产业”向“房地产+服务业”转型。2018年上半年，恒大人寿实现原保费收入281亿元，期交保费收入46亿元；旅游集团实现合约销售195.5亿元。此外，恒大还于2017年8月正式发布主题公园产品恒大童世界，并计划在全国布局15个童世界。此前，恒大还入主新能源汽车公司“法拉第未来”，计划在国内建设5大研发生产基地。2018年3月，恒大与中科院牵手，并将在未来10年以每年100亿元投入生命科学、航天等高科技领域。在体育小镇等领域，恒大也有较广布局。

而万科自2013年提出转型“城市配套服务商”后，各区域公司先后提出“八爪鱼战略”“热带雨林”体系以及“6+X”转型战略。2017年，万科提出转型升级为“美好生活场景师”，在商业、办公、物流、养老、教育、长租公寓等众多领域均有布局发展。

至2018年上半年，万科长租公寓房源超过16万间，其中开业超过4万间；物流项目超过84个，可供租赁面积626万平方米；养老业务布局全国15个城市；教育业务在全国开办超过20个全日制学校。此外，万科还在农业、国企混改、体育等方面也有布局。

显然，不管是长租公寓、小镇，还是康养、科技、冰上滑雪等创新业务，房企每次进入一个新的领域，都跟“美好生活”息息相关，都跟国家的政策导向有着密不可分的关系。

不论是“生活服务商”，还是“城市运营商”，从房企加速向“服务生”转型来看，这是房企转型升级的必然选择，更是顺应政策方向，实现可持续、高质量发展的核心诉求。

“小康不小康，关键看老乡。”改革开放40年来我国脱贫工作取得了巨大成就。2012年底，我国贫困人口有9899万人，经过5年的努力，至2017年底，贫困人口还有3000万左右，5年累计减贫6600万以上，离消除绝对贫困的目标越来越近。

“十三五”时期是全面建成小康社会的决胜阶段，打赢脱贫攻坚战，是全面建设小康社会的重大任务，也是实现乡村振兴、追求美好生活的必然要求。根据规划，我国要到2020年实现“两个确保”，即确保农村人口实现脱贫，确保贫困县脱贫摘帽。

在全面建成小康社会、追求美好生活的路上，一个都不能少，一个都不能落下。这既是对全国各族人民的庄严承诺，也是以人为本发展理念的体现。

我们看到，在扶贫攻坚的路上，房地产业一直在行动。与此同时，房地产业也早已跳出了传统的捐钱捐物“输血扶贫”的老路子，因地制宜地通过产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、创业扶贫、搬迁扶贫等“造血扶贫”的方式，成为精准扶贫的主力军之一。

如恒大帮扶的贵州省毕节市，2015年底贫困人口达115.45万，脱贫攻坚任务艰巨。自2015年12月决定帮扶毕节市大方县后，3年多来，恒大通过实施产业扶贫、搬迁扶贫、就业扶贫、教育扶贫、特困保障扶贫等综合措施，并捐赠30亿元，带动当地贫困户脱贫致富。2017年5月，恒大将帮扶范围扩大到包括大方县在内的毕节市10个县区，再无偿投入80亿元。至2018年4月，恒大已捐赠到位60亿元扶贫资金、协助毕节市各级政府帮扶30.67万人初步脱贫，帮扶的黔西县成功脱贫摘帽。到2020年底，恒大还要协助毕节市各级政府帮扶72.46万人稳定脱贫。

如万达集团，在2014年底与国家级贫困县贵州省丹寨县签下10亿元（后增资至15亿元）的包县扶贫协议，并成立由集团高级副总裁牵头的扶贫领导小组，组建精干队伍负责帮扶项目具体落实。万达以旅游扶贫为主攻方向，教育、产业、基金并举的方式帮扶丹寨脱贫。其投资兴建的丹寨万达小镇，2018年游客再次超过500万人次，带动丹寨全县旅游收入37亿元，带动12810个贫困人口增收，帮助500户贫困茶农脱贫。

如中交地产，在定点帮扶的云南省怒江州泸水市相关镇村，通过选派干部挂职地方扶贫、产业扶贫、教育扶贫、异地搬迁扶贫、转移就业等方式，改善当地基础设施，扶持贫困户发展火龙果等特色种植业，带动贫困户持续脱贫。

如中天金融集团，定点帮扶的贵州省遵义市平正仡佬族乡团结村，通过开展旅游扶贫、特色产业扶贫、教育扶贫、医疗帮扶等方式，累计投入1.3亿元，帮助该村贫困发生率从建档立卡时的31.6%下降至去年底的5.58%。按照计划，中天金融将力争在今年底实现全村脱贫。

如招商蛇口，定点帮扶的河北省蕲春县，通过建设蕲春健康产业新城，开展大健康产业扶贫；同时出资设立初始规模1亿元的“招商局蕲春蕲艾产业投资基金”，通过开发式扶贫帮助当地精准脱贫。

再如龙湖集团，于2018年4月设立“光彩·龙湖教育扶贫专项基金”，计划投入3亿元，支持我国教育事业等公益慈善项目。

事实上，在脱贫攻坚战的身后，闪现着众多房企的身影。对于房企而言，打赢脱贫攻坚、助力乡村振兴，需要的不仅仅是资金支持，更需要企业将公益慈善与企业文化相结合，因地制宜地开展精准扶贫。

于房企而言，社会责任担当，便是对美好生活的最佳致敬。

国家统计局1月21日公布2018年全年房地产运行情况。数据显示，去年房地产开发投资同比增长9.5%，而房企资金到位、销售情况均出现同比回落。有券商机构表示，2019年房地产行业资金面整体会趋紧，但不会发生系统性风险。

销售整体继续放缓

记者根据统计局数据对比发现，2018年房地产开发投资同比增速有所加快，但销售整体继续放缓。另外，2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比2018年11月末减少214万平方米。而去年全年，商品房待售面积减少了6510万平方米。有分析认为，今年市场有望继续朝着理性的方向发展。

在开发投资方面，2018年1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比2018年1-11月份回落0.2个百分点，但比上年同期提高2.5个百分点。

不过，在销售方面，2018年整体增速放缓，全年商品房销售面积17.17亿平方米，比上年增长1.3%，增速比2017年回落6.4个百分点。销售额接近15万亿元，同比增长12.2%，增速同比也回落1.5个百分点。

到位资金增速回落

国家统计局数据显示，去年房企施工面积同比增幅加快了2.2个百分点，而资金到位情况回落了1.8个百分点。有专业机构指出，2019年房企资金面或将继续趋紧，不过不会出现系统性风险。

2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比2018年1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。而房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比2018年1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。

中金公司行业分析师张宇称，预计行业整体净负债率将有所提高，但2019年行业现金流风险整体可控，无系统性风险，龙头公司资金面压力相对较小。

国家统计局21日数据显示，2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%；商品房销售额149973亿元，增长12.2%。

自2016年商品房销售面积迅猛增长后，房地产销售规模屡创新高。国家统计局数据显示，2015年商品房销售面积为128495万平方米，销售额87281亿元。2016年，商品房销售面积157349万平方米，销售额达117627亿元。2017年商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。2018年从全国市场看，二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流。特别是中西部地区，销售面积和销售额上涨幅度均远超市场平均涨幅。

数据显示，一向是销售主力的东部地区，房地产销售面积有所下降，2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，销售额79258亿元，增长6.5%。而中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，销售额33848亿元，增长18.1%。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，销售额31127亿元，增长23.4%。

“2018年12月，房地产企业冲刺业绩，刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，第一次单月销售达到2万亿元，但这种增长势头难以持续。”张大伟说。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年房地产行业多项指标整体表现好于预期。2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比上年提高4个百分点。

数据还显示，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，比上年提高2.2百分点。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比上年提高10.2个百分点。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，比上年扩大3.4个百分点。土地购置方面，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比上年回落31.4个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，2019年，整体房地产开发投资将进入新一轮“换挡期”，将分别表现在销售回落、增速回落、土地趋稳、信心趋稳。

张波预计，2019年房企投资将由快速扩张变得更为理性，无论在拿地节奏还是开发速度上都会有所优化，部分房企关注点将从规模转向质量。2018年商品房销售面积和金额双双增长的现象在2019年将很难再次出现。

“预计2019年一季度全国多项指标增速回落。”沈昕认为，短期内调控政策不会放松，全国楼市还将持续降温，预计未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速有所回落。

据报道，国家税务总局个人所得税APP日前做出微调，不再强制要求填写房屋出租人姓名、身份证号等信息，但仍需填写租赁房屋的详细地址。

有网民认为，此举打消了公众疑虑，体现了政策初心，使租房抵扣个税政策得以有效落地。

“这样可以消除房东和房客的双重疑虑，让纳税人真正能从减税政策中受益。”网民“小婧”说。据报道，此前租客与房东住房租赁信息申报上存在疑虑。一方面，租客担忧填报后，房东因此涨房租，不敢填报个税房租专项扣除；另一方面，房东担忧被填报后，个人信息泄露，税务部门要求补缴税费。

有网民表示，此次个人所得税APP更新把“必填”修改为“选填”，虽然并非一种“表态式回应”，却也同样有力，让人放心。通过技术迭代，从信息采集源头就彻底打消公众的疑虑，表现出抵扣政策的诚意，这样的更新体现了相关部门的务实精神，值得肯定。

网民“淮安”指出，个人所得税专项附加扣除政策涉及面广，具体情况十分复杂，对税收征管、纳税遵从、社会治理水平都提出了新的挑战。在目前社会配套条件下，让人民群众切实享受到个人所得税专项附加扣除政策带来的改革红利，需要全社会共同努力。一方面需要纳税人诚实守信、据实申报；另一方面需要扣缴义务人尽职尽责、及时办理扣缴，共同推动个税改革红利惠及每个纳税人。每一个申报者要有依法纳税和享受红利的意识。

此外，有网民指出，房东本就应该缴税，只是目前对个人房源出租的监管存在漏洞，许多房东该缴的税没有缴。

网民“人神畅”表示，这次软件更新后，相关信息变更为选填内容，有助于缓解房东和房客之间的矛盾。但是这个问题仍然存在，有两对矛盾需要直面和解决：一个是税务机制的规则和房屋使用机制之间如何进行对接协调，另一个是房东和房客之间由于租赁关系而产生的税务最终由谁承担。从长远来看，需要尽早着手准备，出台一个更为合理完善的规则机制。

1月23日，本版刊发《商办房“放大招”逃避限购》一文，独家报道了房山区绿地诺亚方舟悦公馆等商办房项目逃避限购一事。昨天，市区两级住建执法部门迅速行动，对房山区绿地诺亚方舟悦公馆项目和顺义区空港七号项目进行了突击检查。

执法检查中发现，位于房山区卓秀北街的绿地诺亚方舟悦公馆项目营销中心实为北京星原共创资产管理有限公司擅自设置，并非该项目开发企业绿地集团北京京永置业有限公司设立的备案销售场所。执法人员当场关停该营销中心，并要求星原共创资产公司撤除宣传资料、拆除营销标牌。

调查发现，2016年3月星原共创资产公司购买绿地诺亚方舟悦公馆231套房屋作为内部员工使用，后其私设销售场所，涉嫌以转让公司股权形式对外销售其所购房屋。

市住建委相关负责人说，住建执法部门将会同市场监管部门对其存在的违法违规问题进一步调查处理。此外，执法人员对位于房山区原香路的绿地诺亚方舟悦公馆备案销售场所进行了执法检查，发现销售现场存在公示资料不全的问题，住建执法部门将立案处罚，对其网上签约进行限制。

空港七号项目实为北京达成光远置业有限公司开发销售的位于顺义区顺义新城的凯盛时代中心项目，执法人员对该项目销售场所进行检查时未发现销售现场设有空港七号宣传信息，现场销售人员表示对于空港七号项目不清楚、不了解。随即执法人员对该销售场所进行了执法检查，检查中发现该项目存在现场公示销控信息不全、现场公示资料不全等违法违规问题，涉嫌捂盘惜售，住建执法部门将立案处罚，对其网上签约进行限制，并将对空港七号违规宣传销售问题进一步调查处理。

对于媒体报道我爱我家中介公司经纪人代理销售上述两项目的情况，市住建委披露，将约谈我爱我家中介公司，并对报道中涉及的经纪人及其所在门店进一步检查，如发现存在违规宣传商办类房屋或违规代理商办类房屋销售的问题，将予以从重处罚。

市住建委这位负责人表示，下一步，住建部门将继续深入调取房山区诺亚方舟悦公馆项目及顺义区空港七号项目相关销售资料，一经发现存在违规宣传销售商办项目的问题，将依法严肃处理。

在供应量井喷的情况下，2018年北京新建商品住宅成交为24971套，连续2年不足3万套。成交萎缩带来库存上涨，截至目前，北京商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近3年的最高点。

对此，在业内分析人士看来，2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。在楼市基本面不变情况下，购房者对于市场下行的预期已形成，楼市预计将维持2018年水平。

改善型 需求仍占主流

2018年房企项目排行榜前10强成交均价都在5万元/平方米以上，在前30强中超6万元/平方米的项目有18个，中高端项目撑起了2018年的北京楼市。

改善型需求在当前市场情况下购买力更为坚挺。改善型购房人对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品表现出刚性需求，许多限竞房纯粹的“价格优势”未能打动市场。

中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成价格倒挂的局面，其性价比也是购房者愿意买单的重要原因。

限竞房 高供应≠高成交

2018年，占据北京楼市新增住宅供应半壁的限竞房，在成交上却未能形成压倒性优势。

数据显示，2018年北京楼市，限竞房供应26322套，共307.23万平方米，占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看，限竞房2018年成交4530套，共46.14万平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。

“滞销”并非个案。据统计，2018年仅有瑞悦府、和悦华锦、华润理想国3个限竞房项目进入年度项目排行榜前30强。

据北京市住建委的统计数据显示，部分项目刚取得预售证和网签滞后性的原因，令限竞房合计网签偏低，但即便如此，网签销售率仅有18.5%。

在地产营销人韩乐看来，“低总价、小面积的限竞房产品，在大多数房企眼中是快速去化的产品。然而，大部分项目入市后，并没有换来意料之中的短平快，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。”

区域 昌平成交量最高

各区域共有产权房、限竞房成交的情况来看，共有产权住房的成交主要分布在平谷区、昌平区、顺义区、怀柔区、通州区、朝阳区、门头沟区等较偏远区域，其中，昌平区成交的共有产权房规模最大，共23.5万平方米。

作为2018年成交规模最高的区域，昌平限竞房成交规模也位居首位。2018年，昌平共成交规划建筑面积116.6万平方米；其次为丰台区，成交的规划建筑面积为70.4万平方米，其住宅用地的成交方式全部为“限房价、竞地价、竞自持”。

纯商品住宅 再出新地

1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告，公告提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

对于此次孙河两地块取消销售限价，北京中原地产首席分析师张大伟认为：首先：这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

一位不愿透露姓名的业内人士称，“不限价土地供应，对市场来说，影响并不明显，大量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。”

共有产权房 集体建设用地成供应新渠道

2018年12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地，出让公告显示，上述三宗地块将用于建设共有产权房。

这在北京甚至全国均属首次。出让文件显示，本次挂牌出让的地块，与国有建设用地同责同权。

三宗集体性建设用地的入市预示着北京的土地供应方式将迎来重大革新，不但可以探索集体建设用地入市的试点改革，对于将来北京共有产权房的供应方式也是一个探索，甚至在全国都具有较强的示范效应。

近日，自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》指出，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。此前，2017年，国土资源部、住建部就联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，目前来看，租售并举制度给租赁市场的规范化发展提供制度基础，而随着租赁市场的规范化，租赁市场的乱象得到遏制，哄抬租金的情况较少发生。

与此同时，地方两会陆续召开，培育发展租赁市场成为多地房地产调控政策的关键词。例如，北京市政府工作报告指出，出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。福建省政府工作报告指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场。此外，江苏省、天津市等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。专家认为，这意味着未来多地将会出台调控新政。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从租售并举的落实情况看，主要是有三方面的内容：一是供给端积极给予供地支持，尤其是集体建设用地和自持型用地等，实际上有较多的政策动向，扶持内容较多；二是需求端的支持，类似当前的租金可以抵扣个税等政策；三是分配端或中介端，这个主要是租赁平台的搭建等，各地也都在推进。

随着租售并举的发展，随之也延伸出来了一些新的金融创新形式。严跃进表示，从租售并举的金融形式看，主要有两种。对于租金或者说消费端的资金，往往会有租金贷方面的支持，这可以理解为对消费市场的金融支持。而对于供给端的内容，往往会有类似租金证券化的创新。

“但同时需要注意的是，租售并举还存在一些问题需要解决，首先要解决租和售的关系，特别是租赁市场能否形成稳定的机制，保障租客的长期租赁收益，首要解决与住房相关的教育等社会福利，即消除热炒学区房的现象。为此，建议进一步用税收调节机制完善租售并举的制度，真正做到让老百姓住有所居。”刘向东说。

“稳妥实施的核心在于落实‘一城一策’，只有‘一城一策’才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”1月22日，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示。

在中央的“房住不炒”的大逻辑下，“一城一策”已经成为核心政策逻辑。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从近期各地政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，主要包括河南、福建、杭州和宁波等地。这充分说明市场的定调比较清晰，即未来会在“一城一策”上会有较多动作。

严跃进分析称，对于“一城一策”来说，本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过很显然对于此类政策来说，在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。如短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向；在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

2018年12月召开的中央经济工作会议强调，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

随后召开的全国住房和城乡建设工作会议就明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

多位业内人士向《证券日报》记者表示，“加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”，这一表述体现了政策的两面性和灵活性，既满足合理自住需求，同时也遏制投资炒房，地方政府在政策范围内进行调整，但必须坚持“房住不炒”这一前提。

杨现领认为，2019年房地产调控有三大特点，即调控主体由中央转向地方、调控方式由调控交易转向调控供给结构、政府职能回归到住房保障。历史证明，调控市场交易往往只影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

在上述政策逻辑预判下，杨现领认为，2019年，一线城市市场有望回升，二线城市市场逐渐见底。二线城市将成为2019年房地产市场主力。2019年增量市场供应放量，二手房市场在经历2018 年回落后将在 2019年触底，增量及存量格局有所改变。

包括首席执行官邵明晓在内的高管和创始人吴亚军前夫蔡奎的接连减持，让龙湖集团（00960.HK）在吴亚军回归、架构调整后，于2019年开年再一次成为关注的焦点。而女儿蔡馨仪的同步增持更是被看作是龙湖调整未完的标志。

减持与增持

龙湖的此轮减持，始于首席执行官邵明晓在内的高管。

公告显示，龙湖集团执行董事、首席执行官邵明晓于1月10日及16日分别以23.5179港元/股减持160万股、23.7528港元/股减持100万股；另据港交所权益资料，龙湖集团首席财务官兼执行董事赵轶于1月7日、8日及9日在场内以每股平均价23.0087港元、23.2665港元及23.2港元分别减持10.3万股、59.7万股及5万股，三日合共减持75万股，涉资约1742万港元。

邵明晓等人的操作尚未消化，吴亚军前夫蔡奎与女儿蔡馨仪的一减一增，再度让龙湖成为资本市场考量的对象。

1月17日龙湖集团发布公告，公司主要股东佳辰通过股份配售方式，按每股股份22.7港元的价格出售1.5亿股公司股份；公司另一主要股东Charm Talent以22.7港元的价格收购880万股配售股份。

根据公告，此次配售事项完成后，佳辰所持龙湖集团的股份将由15.45亿股减少至13.95亿股，相应持股比例将由约25.99%减少至约23.47%；紧随收购事项后，Charm Talent持有龙湖集团股份将由26.09亿股增至26.18亿股，相应持股比例则将由43.9%增至44.05%。

资料显示，佳辰的全部已发行股本由Silverland Assets Limited全资拥有，而Silverland AssetsLimited则由HSBC International Trustee以蔡氏家族信托的受托人身份全资拥有。蔡氏家族信托是由蔡奎作为设立人与HSBC International Trustee作为受托人于2008年6月11日成立的全权信托。

而另一主要股东Charm Talent 全部已发行股本由Silver Sea Assets Limited全资拥有，Silver Sea全部已发行股本则由HSBC International Trustee Limited以XTH信托的受托人身份全资拥有。 XTH信托是由蔡馨仪作为设立人及HSBC International Trustee Limited作为受托人于2018年11月21日设立的全权信托。

蔡奎此次通过佳辰减持的股份售价较前一交易日收盘价“折价”约8.1%，据测算套现超34亿港元。

在刚刚过去不久的2018年11月21日，吴亚军以家族信托分派股权作为实现财富传承的工具，将其持有的43.98%龙湖股权交付到了蔡馨仪手上。现如今，经过“父亲当日减持1.5亿股，女儿同日近半数接手”，Charm Talent即蔡馨仪持有的龙湖股权已经由43.9%升至44.05%。

见顶还是看空

据了解，公司大股东减持的目的包括资本获利推出、不看好企业未来发展以及通过股权转让改变公司控制人或引进战略投资者等几种常见情况，不过大股东减持也不一定全是负面影响，一定层面上来看会增加减持公司的流动性，盘活A股市场的筹码，对于公司开拓业务会有所帮助。而龙湖内部就股份“增与减”的较量，除了以股价波动的形式直接表现出来以外，还伴随着外界对于单一企业甚至于整个房地产行业发展的审视。

申万宏源指出，龙湖集团优秀的基本面，来自于平衡的物业组合（开发和租赁）以及自律的加杠杆。认为未来两年中国房地产行业将重新进入去库存和去杠杆阶段，这样的环境下龙湖具备足够的防御性。“但我们也注意到公司股价过去3个月的大幅反弹，而管理层以及二股东则在近期陆续减持了一些股份。公司目前的股价相当于2018年9.2倍市盈率、1.4倍市净率，以及大约4.4%股息率和略超20%的净资产值折价，超出了多数同业的估值水平，基本面优势已经大部分被反映。我们微调公司目标价至24.65港元，将评级从此前的增持下调至中性。我们认为目前市场基于政策放松预期而对地产股的追捧无法持续太长时间，我们建议投资者等待3月下旬年报前夕重新回到优质地产股。”

美银美林发表报告称，随着内地政府对房地产行业进行政策放松，预计内房股于今年可望跑赢大市，但该行仍认为宜做选择性。该行称，内房股近3个月股价已回升20%，相信已一定程度反映货币政策潜在放松因素。该行预计，内地楼市今年可望软着陆，估计新屋销售量会跌3.5%（预计一二线城市新屋销售量升7%、偏远城市新屋销售量跌8%），预计今年新屋销售价值会跌5%-7%，主要是预计偏远城市单位售价回落影响，但预计一二线城市住宅楼价会持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，龙湖集团此类增减持变动现象，实际上说明不同参与主体对于股价的走势是持不同看法的。“女儿增持，其实也是为了表现出对股价持有的信心，防范外部过度恐慌。同时后续也要警惕各类高管离职等问题，这对于企业稳健运作肯定是有利空的。”

调整未完

2018年可以视为龙湖的“调整年”，其间伴随着掌舵人吴亚军长达9个月的隐匿与回归、销售业绩的波动、组织架构的调整以及人事方面的接连变动。以上诸多片段，构成了龙湖2018年龙湖发展的“大事记”。

有分析人士指出，2018年以来，龙湖内部的组织和人事调整频繁，除了“平台+端”的组织变革持续在开展之外，城市公司的整合也于7月提上日程，人员的岗位调整也依组织的调整和业绩的要求在开展。

资料显示，在龙湖2018年1月的集团经营会上，CEO邵明晓发布了公司未来五年的发展目标和路径，提出新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略，即未来三年，要出现1-3个500亿元级地区公司，3-5个300亿元级地区公司，5-8个200亿元级地区公司，8-15个100亿元级地区公司，消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。新房开发销售业务进入行业规模前十（签约、租金），营销力进入前三。

上述分析人士认为，龙湖上海公司与苏州公司正式合并为“龙湖集团沪苏公司”，便是因为这两家公司在2018年上半年有项目在售的城市公司中，业绩表现欠佳；而2018年新设立的南昌公司和赣州公司则由于土地储备都不多，为整合利用资源、提高人均效能，合并为“龙湖集团江西公司”。

此外值得一提的是，龙湖地产于2018年3月正式更名为“龙湖集团”，其核心业务也梳理为四类：新房开发销售、商业运营、物业服务、长租公寓。自此以后，龙湖城市高管的轮换以及对城市公司的合并消息接连不断。据北京商报记者不完全统计，龙湖集团至少有10个城市公司的高管出现变动。

援引其他媒体的报道，吴亚军曾就公司高管相继出走一事解释称，“人才流失在每个公司都是正常现象，一个好的公司，不光是产出经济效益，还能产出人才，成为行业挖角脚对象，产出人才是龙湖的使命，我很开心”。

另有业内人士分析认为，从吴亚军去年5月重归公众视线，再到贯穿2018年全年的架构调整，以及现在的减持与增持来看，龙湖的调整似乎仍未结束。