2019年1月15日，中粮·置地广场客户答谢会暨BREEAM授牌仪式完美落幕。入驻企业、渠道代理、媒体等百余位嘉宾应邀出席，此次答谢会有别于以往，读诗、插花、品茗……到场嘉宾共同度过了诗情画意的午后时光。

再获殊荣 中国首座BREEAM四星办公建筑

在正式进入客户答谢之前，到场嘉宾一同见证了荣誉时刻，中粮·置地广场再获英国绿色建筑评估体系BREEAM四星级“建成阶段”认证，成为中国首座同时荣获BREEAM NC 2016版设计阶段及建成阶段两项四星级认证的办公建筑。BRE全球CEO Niall Trafford先生现场为中粮·置地广场授予奖牌。

BRE全球CEO Niall Trafford先生

中粮·置地广场副总经理赵光明（左）、马佳音（中）领取BREEAM奖牌

BREEAM英国绿色建筑评估体系，是国际公认的描述建筑环境性能权威的绿色标准，被称为绿色建筑界的“奥斯卡”，英国首相官邸曾获BREEAM三星认证。秉持匠心筑造经典，中粮·置地广场此前已相继斩获国内外多项绿色建筑体系认证，包括国内绿色建筑三星、商务楼白金五星，美国绿色建筑评估体系LEED-CS 铂金级认证、RICS Awards 2018年度可持续发展成就冠军等多项荣誉。

今日中粮·置地广场再获BREEAM四星认证，几乎包揽绿色建筑体系内的知名国际奖项。“我们致力于为入驻客户打造绿色智能、健康呼吸的办公空间，也将牢记作为央企的责任与使命，将节能环保落到实处，积极推广节能技术及绿色建筑设计理念，分享技术实践的宝贵经验，引领中国绿色建筑迈向更高的绿建领域。”中粮·置地广场副总经理马佳音在致辞中说道。

圈层互动 引领潮流商务生活方式

对文化和艺术的偏爱是人与生俱来的本能。静下心来听一首诗、给未知的陌生人写一封信，与同伴体验拈花品茶的慢生活，中粮·置地广场深耕楼内客群的情感联结与社交诉求，提供了圈层互动的理想场。

整合楼内品牌资源，引入购物中心会员体系初次试水。中粮·置地广场联合中粮宝库 艺术空间、上德大象肖像馆、时光花田、丁和李朴、牛角村、上海三联书店、无敌家等入驻商户，暖心推出“新年福纸”会员权益，可在合作商户店内享受折扣优惠。新年“领福纸”，亦“领福祉”，承载美好祝愿的“福纸”受到了到场嘉宾的一致好评。

作为未来商务办公方式的引领者，中粮·置地广场立足国际商办需求增长点，引入了第三方保管机构——宝库中国，中粮宝库在答谢会现场分享了品牌艺术美学和新人文理念。在发达国家和地区，保管箱业务已成为大都市金融核心区的标准基础配套；在国内特大型一线城市，保管箱消费需求亦呈现旺盛增长的态势，银行保管箱的供不应求也带动了第三方保管箱业务的蓬勃发展。

中粮宝库作为安全存储空间与文化艺术融合配套的国际领先者，获得了美国白宫及NASA现行安保标准——美国UL认证，成为首家通过该认证的海外第三方保管企业。为答谢用户，活动现场抽取了5名幸运嘉宾，送出了单张价值8150元的中粮宝库半年体验卡作为压轴大奖。24小时自动存取，龙脉上的私人宝库，引领新中产的fancy 商务生活方式。

“做未来品质办公方式提供商”是中粮·置地广场的愿景所在，未来中粮·置地广场也将深耕C端用户需求，以“策展”的思维操盘写字楼运营，打造拥有人情温度、传达艺术审美的物理空间，用真正艺术化的氛围启发大众，激发商务人群潜在的创造性，引领全新的办公生态。

腾讯智慧房产北京1月24日讯今日，北京市基础设施投资有限公司与北京京投置地房地产有限公司联合体以63亿元中标北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目HD00-0700-0001、0002、0003、0004地块A334托幼用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地（以下简称“宗地”）。这是今年以来京投发展在京斩获的第二宗地块，也是继2014年以来京投发展在北京获得的又一块轨交车辆基地综合开发用地。

该宗地位于海淀北部地区苏家坨镇，四至范围为：东至规划军温路；南至规划北安河车辆段南街；西至规划安阳西路、规划北安河车辆段一路；北至现状北清路。总用地面积239378.179平方米，总地上建筑规模302600平方米。

从交通位置来看，该地块位于地铁16号线北安河车辆基地，该车辆基地主要提供16号线的停车、列检、整备及月临修等功能，地块处于大西山浅山区，是“山后新区高科技产业带”与“大西山风景区休闲产业带”的中间枢纽，具有双重地缘优势。

从区域发展的前景来看，北京“三大科学城”之一的中关村科学城的范围已正式扩大至海淀全域，其“一城四区”产业空间格局中的西部地区则将包括“三山五园”历史文化景区以及阳台山、凤凰岭、鹫峰形成的西部历史文化带纳入，与该地块均咫尺之距。京投发展计划采用TOD模式，统筹考虑区域交通、景观、公共服务设施与居住、商业、办公及产业相结合，通过一体化设计，集约利用土地，提升区域形象，激发城市活力。

近日，自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》指出，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。此前，2017年，国土资源部、住建部就联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，目前来看，租售并举制度给租赁市场的规范化发展提供制度基础，而随着租赁市场的规范化，租赁市场的乱象得到遏制，哄抬租金的情况较少发生。

与此同时，地方两会陆续召开，培育发展租赁市场成为多地房地产调控政策的关键词。例如，北京市政府工作报告指出，出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。福建省政府工作报告指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场。此外，江苏省、天津市等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。专家认为，这意味着未来多地将会出台调控新政。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从租售并举的落实情况看，主要是有三方面的内容：一是供给端积极给予供地支持，尤其是集体建设用地和自持型用地等，实际上有较多的政策动向，扶持内容较多；二是需求端的支持，类似当前的租金可以抵扣个税等政策；三是分配端或中介端，这个主要是租赁平台的搭建等，各地也都在推进。

随着租售并举的发展，随之也延伸出来了一些新的金融创新形式。严跃进表示，从租售并举的金融形式看，主要有两种。对于租金或者说消费端的资金，往往会有租金贷方面的支持，这可以理解为对消费市场的金融支持。而对于供给端的内容，往往会有类似租金证券化的创新。

“但同时需要注意的是，租售并举还存在一些问题需要解决，首先要解决租和售的关系，特别是租赁市场能否形成稳定的机制，保障租客的长期租赁收益，首要解决与住房相关的教育等社会福利，即消除热炒学区房的现象。为此，建议进一步用税收调节机制完善租售并举的制度，真正做到让老百姓住有所居。”刘向东说。

1月22日，中国质量认证中心与自如举办“租住健康可持续发展”研讨会，双方宣布启动战略合作，共同探索租住行业标准化建设。国家市场监督管理总局、中国消费者协会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市房地产中介行业协会、中国标准化研究院、中国质量认证中心等相关部门领导以及自如代表出席会议，就长租行业“健康可持续发展”话题进行了探讨。自如也在会上公布其“深呼吸”企业标准及阶段性研究成果，为行业标准的推进提供借鉴和思考。

中国质量认证中心与自如签署战略合作协议

中国长租房源来自存量市场，“三大错配”改善空间大

自如COO梁占华表示，中国的长租市场存在“三大错配”——产品错配、服务错配，品质错配。数据显示，中国长租房源主要来自分散的存量市场，不同于欧美等国家的租赁房屋建设规划，中国的房屋多为住宅规划，在现有产品上与租赁需求存在错配。此外，当下年轻人不断提升的生活品质需求，对租赁服务的维度及质量，乃至房屋的品质都提出了新的要求，老旧房源已难以满足市场需求。

“三大错配”为长租平台提供了机遇和挑战，巨大的改造需求，要求平台具备强大的资源整合能力、高效运营能力，更要求平台能精准把控产品及服务品质。而长租行业作为民生行业，需要投入巨大的精力和成本，行业的健康可持续发展成为行业的下一个课题。

“长租作为新兴行业，发展大趋势没有变。现阶段确实遇到了一些问题，发展中行业的问题要用发展的眼光看待、解决。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出。

中国质量认证中心陆梅主任表示：“长租公寓是我国房地产行业适应新形势发展的必然方向，承载着广大居住者对美好生活的向往。长租行业应加快标准化服务和规范化管理，以创新开展科技研发，创新转化研究成果，创新推动标准落地为理念，进一步完善企业标准，落实质量认证，提升租住体验，推动行业高质量发展。”

行业首次TQM管理体系应用，自如产品标准引关注

面对行业的挑战，自如率先尝试将TQM体系应用于长租行业。自如产品负责人石林分享了TQM (Total Quality Management，即“全面质量管理”)在产品设计上的应用。遵循可持续发展健康居住空间、居住产品设计美学、智能化生活场景的产品设计哲学，在自如产品全生命周期管理（Product Life-Cycle Management）体系下，“深呼吸”产品成为自如产品中心的重点成果。

2018年11月1日，自如首批“深呼吸”房源全面上线，这是自如在租住品质、租住体验、租住环境的一次深度改善升级。从板材、辅料、施工及空气四个方面对租住产品进行系统性升级，做到板材标准优于国标E1级、选用获国家认证的环保材料、完善41道关键施工工序严格把控、实现空气密闭检测等。

自如产品中心总监石林

作为长租公寓的最早入局者，自如已在国内市场经营7年。伴随着自如客需求的不断迭代，在7年的时间里，自如产品也在不断更新。据了解，自如第一批“深呼吸”早于2018年11月上线。“目前，深呼吸2.0项目正在研发中，经过7项功能空间、23项实验测试、49项材质检测、56件家具/家居检测、707个检测点位，我们已经勾绘出家居、墙面空气曲线。在这些大数据基础上，自如将形成包含施工标准、配置标准、家具标准、主材标注、空气健康标准等59项企业标准，我们希望这些标准都严于国家标准。”自如产品中心负责人石林介绍说。

“在企业标准体系保障下，自如产品将朝着健康可持续租住产品、居住美学空间设计、智能科技生活场景化三个方向继续努力，为用户提供美观、舒适、便捷、放心的居住产品。”石林表示。

中国质量认证中心与自如开展课题研究，加速行业标准化建设

资料显示2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿元。据机构预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将达到2.9万亿元。去年9月份，中共中央国务院印发了《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》，文件中明确提出“要大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁，总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育发展住房租赁市场。”在巨大的市场规模以及政策支持下，行业标准的明晰也备受租住人群及行业人士的期待。

北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处胡清福副处长

北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处副处长胡清福表示，在国家租购并举和培育发展住房租赁市场政策的春风之下，住房租赁市场这些年来取得了非常快速的发展。发展过程中，长租公寓企业发挥了非常重要的作用，为市场、为消费者提供了多样化、满足多层次需求的租赁产品，也得到了市场和租客的肯定。“针对行业发展初期面临的问题，自如采取了一系列措施，这是企业应有的责任和担当。”

此次中国质量认证中心与自如以”租住健康标准化“为研究方向，对加速长租行业标准化，健康可持续发展有着重要意义。据悉，此次中国质量认证中心与自如达成战略合作，将从长租公寓品质标准化入手，在产品设计、技术要求、质量监管等领域深入研究和实践，将绿色环保与行业发展理念有效衔接，力求为广大租住者提供健康安全的居住环境。

在推动行业标准化建设上，陆梅主任也表示：“首先，确立质量战略引导行业规范，从而向租住市场传递质量信任。第二，建设标准体系促进质量管理，从而推动租住产品高质量发展。第三，强化技术支撑提升监管能力，从而满足租住环境健康环保需求。”

国家市场监督管理总局袁晓鹏处长

国家市场监督管理总局袁晓鹏处长表示， 中国质量认证中心与自如共同开展“租住健康可持续发展”课题研究，针对行业痛点，以建立高标准推动行业标准化，以企业自律推动行业自律，值得鼓励与支持。 “要鼓励双方以建立‘企业领跑标准’推动行业发展，企业标准领跑制度是质量强国的重要抓手，在领跑标准在推动行业标准化中具有举足轻重的作用，而认证体系建设是推动经济高质量发展的重要手段。希望长租公寓行业发展取得更大成效，双方在建立‘领跑标准’上勇于创新，在推动质量提升上应当不遗余力。”

现场与会专家表示：“中国质量认证中心和自如携手，将发挥积极的引领作用，希望能够带动长租行业的标准变革，激励企业对健康家居理念的重视，带动整个长租行业的绿色发展，共建家居绿色和谐环境，引领大众追求高品质的生活潮流，为促进消费升级，推进供给侧结构性改革贡献力量。”

商业地产的供应是否过剩，成为近年来市场关注的焦点。不过，外资在2018年却悄然席卷中国商业地产市场。

商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币（约合91亿美元），创下自2005年以来的最高水平。其中，上海占据了半壁江山，而黑石集团和新加坡开发商凯德置地成为最大的两个买家。

近日，凯德集团宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易完成后，凯德集团在新加坡和中国的管理资产将分别增长40%和9%，其在中国的资产价值将达到482亿新元，占比集团管理资产的41%。更有消息指出，凯德集团将与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。收购完成后，凯德在中国12个一二线城市将拥有或管理25个办公楼项目。

外资在上海商业地产领域的大宗交易“风生水起”，而在深圳，高力国际公布的数据显示，去年前11月深圳共录得16个大宗交易记录，总交易额200亿元左右。戴德梁行的数据显示，与北京、上海和广州相比，外资在深圳大宗交易的占比较少，2018年外资的占比仅为2.6%。据悉，2018年上半年福田中心区国际商会中心4个楼层的成交，成交额仅为5.2亿元，但此次交易被许多机构视作深圳近年来真正意义上的外资机构投资者进入深圳市场，具有标志性意义。

此外，3年来一直未发生交易的深圳零售商业地产，在2018年首次出现整栋成交。亚洲最大的房地产投资信托基金领展斥资约74亿港元（约合65亿元人民币）购买深圳怡景中心城。公开资料显示，怡景中心城位于深圳市福田中心区，商业面积近12万平方米。按照高力国际的测算，零售物业是收益率最高的物业类型之一，平均可达到5%。

值得注意的是，由于养老基金和主权财富基金追求稳健的收益，不偏好风险且投资标的较大，因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。此前，来自加拿大养老基金投资公司（CPPIB）表示投资中国的资金达到170亿加元，占其全球投资的4%，未来其投资中国的比例还会不断提高。龙湖集团也在去年7月宣布，与CPPIB共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

其实，从全国范围来看商业地产正在出现过剩，存量改造和提升等现象。在去年年底发布的《中国商业地产市场年报》中，中指院指出，2018年的中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年商业地产在投资、新开工和销售面积均出现同比下降，这预示着商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。

有分析人士表示，国内投资者对于商业市场其实也非常活跃，但由于去杠杆的原因，融资杠杆上升以及融资难度加大，外资的优势就体现出来了。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这两年商业地产似乎又有新的市场信号，尤其是大城市的商业地产投资机会依然较大。对于一些外资机构来说，过去几年地产投资力度不大，部分机构还出现抛售项目的做法，所以资金面相对宽裕，加之商业地产证券化的金融政策支持，这样也会带来商业地产投资的上升。

证券时报记者 吴家明

本报记者 宋兴国 北京报道

1月22日，国家统计局公布了2018年四季度和全年国内生产总值（以下简称GDP）初步核算结果。按不变价格计算，2018年四季度和全年房地产行业增加值分别增长2%和3.8%，远远低于全国同期GDP6.4%、6.6%的增长速度。

这一增速与国家统计局此前一天公布的2018年房地产开发和销售情况有所差异。2018年全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%；商品房销售额15万亿元，增长12.2%，投资和销售金额都创下历史新高。

分析人士指出，房地产行业增加值统计的是行业净增加值，是衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标，但更多体现行业内部发展状况。房地产行业增加值增速下滑，代表着行业内部的利润率等指标可能出现了明显的下调，行业整体发展压力正在加大。

增速各行业最低

房地产行业增加值的多项关键增长指标，处在近年来的低位。

根据国家统计局数据，按现价计算，2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元，按不变价计算，比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元，按不变价计算，比上年同期增长2.0%。

横向来看，四季度2.0%的增速为各行业最低。

纵向来看，21世纪经济报道记者对比历史数据发现，2018年以来房地产行业增加值当季同比增速持续下跌，但仍维持在4%左右。四季度增速陡降至2%，也是2015年二季度以来的最低值。从1998年房改以来，2018年全年3.8%的增速，也仅高于2008年、2014年和2015年。

多位受访人士均告诉21世纪经济报道，统计局所统计的数据，是房地产业增加值，指所有从事房地产活动的常住单位在一定时期内新创造的价值。

按照上海市统计局公布的定义解读，房地产业是对房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业的一部分。我国房地产业核算包括四类经济活动：房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动、居民自有住房服务。

在这一口径下，房地产业的增加值，是由房地产开发经营活动增加值、房地产管理活动增加值、房地产经纪与代理活动增加值和居民自有住房虚拟折旧之和组成。其中，房地产业开发经营、管理及经纪代理活动的增加值，是由劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和组成。

“这一口径下的统计范围较小，统计的是行业净增加值，更多反映房地产业发展的内部情况，与房地产投资和销售数据是两个概念。”中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞向21世纪经济报道表示，“从现有数据来看，房地产业发展的内部压力较大。”

此外，牛凤瑞指出，统计局统计口径下的房地产业，与普通人认为的广义房地产业有所区别，尤其是与建筑业在行业划分上有严格的界限。建筑业不仅包括房屋的建造活动，还包括其他建筑活动，如铁路、公路、港口等建筑，是第二产业的一部分；而房地产业则属于第三产业。

多重原因致放缓

在销售规模创下历史新高的背景下，房地产行业增加值增速为何下滑？

21世纪经济报道记者从多方了解到，这其中，既有行业发展的因素，也有统计口径的原因。

牛凤瑞指出，在行业增加值的统计当中，薪资和利润往往占据了增加值中比较大的比重，房地产业增加值增速放缓，与行业内部在压力下的调整加速有关。行业总体利润水平下调、工资支出下降等，都有可能造成增速下滑。

“2017年以来各地加强了调控，限购限贷等‘五限’政策频繁在各地落地，这加大了房地产行业发展的外部压力。同时，行业洗牌加速，一些中小房企获利相对困难。另外，近年来地价上涨，企业购置土地支出较大，对利润空间形成挤压。”一家东部房企的高层人士向21世纪经济报道指出了影响增速的三个原因。

而易居研究院副院长杨红旭则表示，从统计口径而言，房地产业增加值包含了租赁市场的代理服务，但由于租赁合同的登记备案体制尚不完备，国家统计局不能完全掌握这部分数据，我国房地产业租赁市场的增加值被严重低估。

另外，根据Wind数据显示，2018年，房地产业对全国GDP增长的贡献率只有3.8%，这也是2016年以来的新低。

不过，多位受访人士均指出，这一数据仅显示了统计局口径下，房地产业对GDP增长的贡献下降，但房地产业与其相关的上下游产业关联度极强，通过拉动相关行业，房地产业对国民经济的巨大影响仍然存在。

杨红旭认为，考虑到2018年全国房地产开发投资额同比增长高达9.5%，新开工面积增幅高达17.2%，对于原材料和建筑业的拉动明显，所以房地产业对经济发展的综合作用，在2018年仍应是正向的。

国家统计局同日公布的数据显示，四季度建筑业增加值达到2.05万亿，同比增长6.1%。

不过，杨红旭预计，在多重因素的影响下，2019年房地产的各项指标都将可能走弱，房地产的投资和销售数据都将比2018年明显下调，房地产业增加值增速可能比2%更低。

但牛凤瑞则指出，2018年底来，个别城市出现了放松房地产调控的举动，虽然房地产行业稳定宏观经济形势的作用依旧存在，但从过往经验来看，不宜再将其作为调节宏观经济的应急工具而使用。

原标题：房企前20强中9家负债率过高 近期融资高发“借新债还旧债”

在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后，进入2019年以来，房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计，目前为止已有40多笔融资，合计融资额度高达千亿，保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

自去年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，业内人士指出，近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是，国家发改委去年底发文支持企业进一步融资，但一些房企因负债过高而被排除在外。

131家房企负债7.89万亿元 2019年6.1万亿债务待还

去年下半年以来，房企频繁融资，主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

针对近期房企融资潮，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，2018年底很多企业债券到期，偿还压力大，因此近期房企融资力度加大，并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明，所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张。

Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

发改委支持优质企业融资 房企前20强中9家负债率过高

国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到，支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

根据文件要求，资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算，而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

梳理2017年销售排名前20强的房企数据发现，万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等11家房企符合条件，其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外。

其中，万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%，其他几家房企负债率均低于80%，中国海外发展2017年资产负债率57.62%。

业内指出，房地产是高杠杆行业，高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型，但另一方面，如果外部融资不畅，内部销售又放缓，房地产行业的高周转不灵的情况下，尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡，成为横亘在房企面前的一个挑战。

虽然是商办房，但能办贷款；楼盘早已为购房人注册好公司，只等过户——在房山区绿地诺亚方舟悦公馆售楼处，被称为“商办限购令”的“3·26新政”如同一张废纸。

2017年3月26日，北京对商办房进行限购：新建项目不得销售给个人，银行方面也暂停办理贷款。这两年，虽然曾出现开发商为逃避限购协助购房人代办公司问题，但伴随住建部门严格执法而基本销声匿迹。然而记者近期连续多日调查发现，如今又有楼盘使出了更隐蔽的招数：不仅提前注册好公司，甚至还可以办贷款解决购房人的资金周转问题。

逃避限购

办好公司给购房人过户

总价125万元能买一套50平方米的房子，紧挨着房山大学城地铁站，旁边将有房山唯一一家三甲医院……绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，销售人员刘峰不断向购房人抛出楼盘优势。

条件再诱人，也绕不过这一楼盘的天然“劣势”：50年产权、商办房。此前，商办房被很多开发商包装成“商住”。2017年本市发布3·26新政，出手对高温不降、疯狂炒卖的“商住”祭出限购令。

按政策，个人不再能购买新建商办房。但在绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，这条限制已被突破。

刘峰介绍，该项目由绿地集团开发，目前由另一资方介入销售，并已经给房子注册好了公司，每套房子都挂在不同的公司名下。“购房人签约后，资方注册的公司直接过户给购房人，再由开发商配合购房人办理正式网签。”他说。

表面上绕来绕去的招数，实际上就是为规避限购。记者注意到，商办房限购近两年的时间里，住建部门不断加大执法检查力度加以防范，但开发商依然“上有政策、下有对策”，不断开发出新的规避措施。

最早，开发商在销售商办房时往往采取代办公司的方式；这一方式迅速被住建部门制止后，房山区“金隅糖＋”项目去年被发现以“没有税，无需注册公司”等宣传口径对外销售,以股权转让的方式转让公司,同时转让作为公司资产的对应商品房；而今，绿地的招数也是如出一辙，但更为隐蔽。

能办贷款

质押股权只需3成首付

公司过户与转让只是第一步。悦公馆逃避限购的关键还在于能办理贷款，这也是其最大卖点。

根据政策，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

既然明令禁止贷款，为何悦公馆可以松开口子？

“这和买商品房的房贷不一样。”刘峰解释，公司过户给购房人后，房子也正式挂在了购房人拥有的公司名下，那购房人就可以用公司的名义向银行申请质押股权获得贷款。按照政策，这一贷款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房贷首付还低；贷款年限最长20年，略短于房贷。

在北京过去和现在销售的商办项目中，这种贷款方式极为少见。对于贷款方式是否靠谱，刘峰直言：可以放心，已经与某知名银行谈妥贷款事宜。

对于购房人来说，这一购房及贷款方式真的靠谱吗？本市一家知名房企负责人向记者解释，这种公司抵押贷款的方式将让购房人面临着更高的贷款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名义购买了房产后，每年相关税费也将近5000元；此外，未来再上市的成本和难度也都会更大。

中介“帮忙”

我爱我家经纪人暗中代理

商办房在推销给无资质购房人的过程中，还有一方悄悄发挥力量。记者调查发现，在售楼处和购房人之间牵线搭桥的，正是知名中介“我爱我家”。

有过看房经历的陈先生说，最初把绿地诺亚方舟悦公馆项目推荐给他的，就是我爱我家的经纪人。记者以购房人身份向我爱我家另一位经纪人咨询房产项目时，也被推荐了同一个项目。该经纪人声称，这是我爱我家代理销售的项目。

无论是开发商还是中介机构，在销售中都不能宣传居住用途或逃避限购。拥有商办最大存量的房山区曾启动过为期一个月的专项整治行动，要求开发商和代理公司签署承诺书，其中一条便是：不在售楼场所和其他媒介宣传带有“不限购、可注册、豪装、LOFT、买一层送一层”等敏感字样，不以任何方式宣传商办类房屋可以用于居住，不为个人规避商办限购代办工商注册登记。

无独有偶。近几日，陈先生还接到了我爱我家经纪人张乐的推销电话。这次也是推销了一处低总价的商办楼盘，位于顺义南法信地铁站旁，楼盘名为空港七号。

“总价100万元就可以买一套，4.2米层高。”对于空港七号逃避限购的措施，张乐介绍，开发商帮助购房代办公司，1.2万元的代办费用中，开发商可以负责承担1万元；该楼盘虽然无法办理贷款，但开发商还支持分期付款，购房时先付50%房款，之后再付50%房款。

在调查过程中，我爱我家经纪人向本报记者证实，绿地诺亚方舟悦公馆、空港七号等商住项目在我爱我家的对外网站上看不到，但经纪人可以在内网上看到。

“现在不称呼这种房子为‘商住房’，都叫‘商办’。”我爱我家经纪人张乐向记者坦言，经纪人表面上不会跟购房人说“商办房可用于居住”，但房子买回去谁又能管得了住不住。于是，限购令、承诺书也就成了表面文章。（文中中介经纪人姓名均为化名）

商业地产的供应是否过剩，成为近年来市场关注的焦点。不过，外资在2018年却悄然席卷中国商业地产市场。

商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币（约合91亿美元），创下自2005年以来的最高水平。其中，上海占据了半壁江山，而黑石集团和新加坡开发商凯德置地成为最大的两个买家。

近日，凯德集团宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易完成后，凯德集团在新加坡和中国的管理资产将分别增长40%和9%，其在中国的资产价值将达到482亿新元，占比集团管理资产的41%。更有消息指出，凯德集团将与一家非关联第三方公司成立合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积，涉及建面约4.2万平方米。收购完成后，凯德在中国12个一二线城市将拥有或管理25个办公楼项目。

外资在上海商业地产领域的大宗交易“风生水起”，而在深圳，高力国际公布的数据显示，去年前11月深圳共录得16个大宗交易记录，总交易额200亿元左右。戴德梁行的数据显示，与北京、上海和广州相比，外资在深圳大宗交易的占比较少，2018年外资的占比仅为2.6%。据悉，2018年上半年福田中心区国际商会中心4个楼层的成交，成交额仅为5.2亿元，但此次交易被许多机构视作深圳近年来真正意义上的外资机构投资者进入深圳市场，具有标志性意义。

此外，3年来一直未发生交易的深圳零售商业地产，在2018年首次出现整栋成交。亚洲最大的房地产投资信托基金领展斥资约74亿港元（约合65亿元人民币）购买深圳怡景中心城。公开资料显示，怡景中心城位于深圳市福田中心区，商业面积近12万平方米。按照高力国际的测算，零售物业是收益率最高的物业类型之一，平均可达到5%。

值得注意的是，由于养老基金和主权财富基金追求稳健的收益，不偏好风险且投资标的较大，因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。此前，来自加拿大养老基金投资公司（CPPIB）表示投资中国的资金达到170亿加元，占其全球投资的4%，未来其投资中国的比例还会不断提高。龙湖集团也在去年7月宣布，与CPPIB共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。

其实，从全国范围来看商业地产正在出现过剩，存量改造和提升等现象。在去年年底发布的《中国商业地产市场年报》中，中指院指出，2018年的中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年商业地产在投资、新开工和销售面积均出现同比下降，这预示着商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。

有分析人士表示，国内投资者对于商业市场其实也非常活跃，但由于去杠杆的原因，融资杠杆上升以及融资难度加大，外资的优势就体现出来了。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这两年商业地产似乎又有新的市场信号，尤其是大城市的商业地产投资机会依然较大。对于一些外资机构来说，过去几年地产投资力度不大，部分机构还出现抛售项目的做法，所以资金面相对宽裕，加之商业地产证券化的金融政策支持，这样也会带来商业地产投资的上升。

证券时报记者 吴家明

荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所房地产金融中心主任 尹中立

荣盛发展研究院研究员 齐心

近十年来，我国房地产行业集中度日益提升。2019年初，多家研究机构先后发布房地产企业销售排名榜单，虽然具体排名和销售数据略有差异，但各家数据都显示出房地产行业集中度快速提升。1月17日，在香港上市的某房地产股遭清仓式抛售，暴跌逾80%，综合市场各种分析，导致该股下跌的原因之一是“销售业绩注水”传闻，由此还引发业界对“销售排名造假”及行业集中度真实性的讨论。笔者认为，从行业发展规律以及企业内生需求等角度来看，我国房地产业集中度整体依然有提升空间。

从成长期进入成熟期的特征体现

近十年来，房地产行业集中度日益提升。销售额排行前5名房企的市场占有率由2009年的5.3%提升至2018年的18.3%，销售额排行前10名房企的市场占有率由2009年的8.1%提升至2018年的26.9%，销售额排行前20名房企的市场占有率由2009年的11.8%提升至2018年的37.4%。从产业生命周期理论看，行业集中度急速提升是产业发展进入成熟期的重要特征之一。结合我国房地产业发展现状，从G-K产业生命周期理论阶段划分各因素判断，我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段，行业集中度将持续提升。

从时间序列看，最近十年的市场集中度提高主要集中在2010年、2014年和2017年三个年度，以前20名的占有率为例，2010年度的市场集中度比2009年提升2.4个百分点，2014年度的市场集中度比2013年度提高近3.9个百分点，2017年度的市场集中度比2016年提升7.3个百分点。

行业集中度与市场周期密切相关。从行业集中度年度变化看，2010年、2014年和2017年房企市场集中度提升幅度最大。与市场销售数据对比分析发现，这三个年度市场共同的特点是销售增速明显放缓。从市场周期的角度看，都是市场从快速上升周期结束后的转折年份，前一个年度都是房地产市场的阶段性顶峰。

具体来看，2010年、2014年和2017年全国房地产销售金额增速较上年分别回落64.5个百分点、32.6个百分点、21.1个百分点。因此，行业集中度提升，可以看作是行业在经历快速增长期后出现的优胜劣汰。销售增速放缓意味着行业景气下降，在这一时期往往叠加政策干扰，更加体现出对企业综合实力的考验，加剧市场竞争。这一时期中小房企普遍面临生存环境恶化，发展的可持续性减弱，有些小型房企在此过程中被淘汰。规模较大的房企凭借自身的综合实力，往往能通过逆势拿地，或通过并购扩张，进一步提升综合实力。强者愈强，行业集中度因此实现较快提升。

并购交易是提升行业集中度的重要途径之一。由于并购交易从开始操作到并表有一定时滞，因此从数据上看，连续两年并购交易大幅增长与行业集中度大幅提升基本同步。2013年和2014年，房地产并购交易金额分别增长136%和47.3%，对应2014年TOP20房企市场占有率提升3.9个百分点；2016年和2017年，房地产并购交易金额分别增长40.9%和30.6%；对应2017年TOP20房企市场占有率提升7.2个百分点。

行业实际集中度被高估

除了产业发展规律外，规模越大的房企融资成本越低，促使房企追求规模扩张。最近两年，政府启动了宏观审慎管理，对房地产进行逆周期调节，其中主要的手段就是控制房地产信贷增长，此举加速行业优胜劣汰，进一步推升行业集中度。

商业银行在进行信贷资源配置时，首选国有控股的房地产企业，其次是排名前十位的龙头房企。近两年来的金融去杠杆进一步抑制了金融机构的风险偏好，中小房地产企业的生存能力受到考验。2018年上半年，销售榜排名前10房企的平均融资成本只有5.06%，部分有国企、央企背景的公司融资成本较低，而中小房企通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间，有些房地产企业的融资成本甚至更高。

不仅银行偏向大型房企，地方政府同样偏好大型龙头房企。由于房地产具有较强外部性，一旦房地产开发出现资金链断裂或工程事故，地方政府往往需要承担重要责任。因此，地方政府偏好引进资金实力较强、规模较大的房企参与开发建设。从土地财政的角度考虑，大型房企的资金实力强，对区域房价的控制能力强，大型房企的引入往往成为刺激本地房价、地价的重要因素，使得大型房企在土地获得方面具有较大优势。

随着行业马太效应愈发明显，企业都有做大做强的需求和冲动，对房地产企业销售排行榜上的名次更加看重，也因此引发业界对企业公布销售数据的真实性的质疑。销售数据虚增情况，可以从财务报表的真实性、合约销售与权益销售数据差异等方面进行判断。

近年来，在项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。部分房企在公布销售金额是没有剔除权益因素，导致合约销售金额偏高。相关研究显示，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。从2018年销售权益排行榜看，由于有较强项目获取和独立操盘能力，恒大以5241亿元稳居榜首；而碧桂园销售权益金额为5204亿元，较合约销售金额减少2083亿元。

由于权益销售额是销售业绩最真实的反映，能更客观地显示房企实力。现用权益销售额级排名还原行业集中度真实水平。2018年中国恒大、碧桂园和万科三家龙头企业权益销售额占全国商品房销售额比重约为9.8%，低于用合约销售额计算比重2.8个百分点，权益销售额排名前20房企市场占有率接近30%，低于用合约销售额计算比重8.1个百分点。如果再考虑到财务报表被粉饰等因素，行业实际集中度应该进一步被下调。

同时，与较为成熟的房地产市场相比，我国房地产业集中度依然有一定提升空间。2009-2016年，美国市场销售TOP5企业市场占有率持续在15%以上；2016年美国市场销售TOP5企业和TOP10企业市场占有率分别达到20.8%和30%；而同期，合约销售榜口径计算下，我国TOP5企业和TOP10企业的市场占有率分别为12.9%和18.7%，权益销售榜口径计算下，我国TOP5企业和TOP10企业的市场占有率分别为10.9%和15.9%，仍有较大上升空间。

综上所述，从行业发展规律看，行业集中度持续提升是我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段性特征。从助推因素看，金融机构差别化政策、行业景气波动等都在一定程度上加剧了行业马太效应。从企业内生需求看，做大做强的需求和冲动，考虑到房企销售金额权益比逐年下降等因素判断，以合约销售面积计算的行业集中度被高估，建议用权益销售金额进行修正。而且，与美国、中国香港等地区较为成熟的房地产市场相比，我国房地产业集中度整体依然有提升空间。