寒冬之中，万物蛰伏，韬光养晦。直到2019新年伊始，一条长租公寓收并购消息打破了冬日的寂静。

日前，蛋壳公寓宣布，以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个一线、新一线城市。

租购并举等国家顶层设计上的利好支持，流动人口拉动的租赁需求大爆发……风口的来临，让长租公寓的发展一飞冲天。在这个急速膨胀起来的市场中，分散式公寓一直是厮杀最为激烈的战场，争抢蛋糕者络绎不绝，但行业内尚未出现真正的垄断者。

随着蛋壳收购爱上租事件的曝光，长租公寓史上最大一桩收购案尘埃落定，标志着行业进入新的整合发展阶段。

资源互补、合作共赢

多个品牌瞄准收购兼并

迫于运营成本高导致利润比较薄的商业模式，分散式长租公寓纷纷寄希望于规模效益，以规模的铺开来分摊成本。而收并购恰好是一种迅速扩张规模并占领市场，重整行业生态的重要手段。早在2017下半年，成都分散式公寓品牌幸福居与Funx达成合并，合并后，管理房源体量超过5000间。此后不久，魔方完成了对深圳V客青年公寓的战略投资，通过增资扩股的方式，成为V客第一大股东，成功挺进深圳租赁市场。

再把视线移回最近的蛋壳收购爱上租事件，作为分散式长租公寓领域排名前三的企业，二者强强联合、资源互补的意义无疑更为明显。爱上租基于我爱我家丰富的线下门店及中介基因，以杭州为中心，辐射上海、苏州、南京，管理公寓超过8万间，是长三角地区最大的住房租赁机构。蛋壳公寓则以数据驱动为核心，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都9地市场，管理超32万间公寓。值得一提的是，蛋壳公寓截止目前已获得5轮融资，资本青睐度可见一斑。

据悉，未来双方将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

抛开资本的角力和博弈，蛋壳公寓收购爱上租事件不仅是两家头部品牌的整合，对于行业，更是一石激起千层浪。在2018年的公寓爆仓、房租飞涨等负面事件的沉寂后，此次的收购或将拉开行业整合与洗牌的大幕，进入全新的发展阶段。迈点网认为，未来分散式长租公寓将朝着以下三大趋势发展。

趋势一：规模化

以规模撬动盈利 降低成本提高效率

规模效应适用于很多行业，长租公寓也不例外。由于区域分布的分散性，分散式公寓比集中式在产品装修、维护、运营的成本都要更高，盈利能力略弱。此前，有业内人士指出，“分散式公寓在一座城市，如果做不到20万间，实现盈利的可能性就很小。”各类城市的盈利门槛显然不尽相同，20万的数字也有待商榷，但房源数仍然是衡量企业成长的重要指标，优质资源也势必进一步向有规模优势的头部企业集中，这一点是毋庸置疑的。

无论是品牌方自身市场口碑、客源体系的搭建，抑或是来自资本方的压力。分散式公寓注定不会走小而美的路线，房源体量的储备将是运营商的重中之重。

此次，蛋壳通过收购爱上租，将房源扩大到40万间，实现规模扩张的同时，也重构了市场秩序，未来，更为标准化的公寓产品也将促进租赁行业的健康生态。

趋势二：精细化

告别野蛮生长 行业需要精耕细作

最初的长租公寓，做的是拿房、出房，赚取租金差价的生意，过程中毫无“运营”可言。成本的损耗、用户的流失都暴露出粗放式运营的弊端，难以持久。对比传统的“二房东”模式，目前的长租公寓在专业性、规范性上都有所提升。随着行业发展日益深化，公寓产品体系也逐渐健全，从一刀切的白领公寓，到企业公寓、服务式公寓等多个品类百花齐放。围绕各类租房群体的居住需求，未来，也将衍生出更多公寓产品品类。

另一方面，运营商对于消费群体的洞察愈加深入，基于清晰的客户画像，以社群活动的运营增加客户粘性，并引入附加服务成为大多数品牌共同的选择。以蛋壳公寓为例，2018年，蛋壳公寓联手知乎发布了《2019租房青年生活调查报告》，依托大数据分析，披露都市青年的居住习惯与生活方式。此外，蛋壳公寓还策划举办了多场“心动de信号”主题相亲活动，为租客拓展社交圈，搭建寻找真爱的舞台，获得广大租客的一致好评。

从粗放的野蛮生长，到深耕产品与服务，运营上的精耕细作已让运营商尝到甜头。

趋势三：互联网化

大数据赋能长租公寓运营

长租公寓虽已经存在多年，但却是在近年互联网的大潮下才飞速发展起来，对于行业而言，互联网的加入如虎添翼。用互联网思维做公寓也得到了行业内诸多创始人的认同，尤其是分散式公寓，将运营中的各个环节、链条实现线上化能够有效降低成本提高效率。

蛋壳公寓就是以技术驱动为核心的分散式长租公寓，其基于科学精准的大数据BI系统，以电脑代替人脑决策，颠覆了传统住房租赁行业对线下门店、地产中介的依赖。平台化、网络化的业务模式极大提高了蛋壳公寓运营效率，减少人力成本。

集中式长租公寓也将互联网技术作为高效运营的重要手段。V领地青年社区的工单系统就是其重要体现，暗访巡检、租客维修、房态管理均能在该系统实现。不仅提高了公寓内部的协作效率，也能够改善客户体验感。

值得注意的是，互联网终究只是手段，相比于产品本身的品质而言，运营商切不能顾此失彼。

整合之后的长租公寓有了更多看点与期待。成功扩张的蛋壳公寓能否合理“消化”，重构租赁行业生态？运营能力欠佳的小品牌依靠自身突出重围还是等待被收购的命运？一切尚未可知……但行业的整体基调一定是机遇与挑战并存，不仅要稳步扩大规模，更要理性运营，合理利用金融杠杆。2019年的长租公寓依旧道阻且长。

腾讯智慧房产1月23日讯（陈梦琴）网传泰禾集团总裁助理兼品牌部总经理伍小峰将离职加入荣盛发展，担任副总裁一职。就此，伍小峰向腾讯智慧房产表示，“还没正式入职，正在泰禾办离职手续。”至于何时入职，他给了一个模糊的时间，“春节吧”。

资料显示，伍小峰曾任南方周末报社常务副总编、万达集团企业文化中心副总，宏立城集团副总裁（分管品牌），2018年3月被挖至泰禾集团担任总裁助理兼品牌总经理职位。

据《新京报》报道，伍小峰离职后将由余智晟接管泰禾品牌，其2018年加盟泰禾集团，任泰禾集团副总裁，主要负责广深区域地产业务及“泰禾+”板块的外联事务。

本报记者 赵剑影

　　“当初觉得打擦边球捡了便宜，现在卖不掉才知道是吃了亏。”在北京市通州区台湖镇买了商住房的陆鸣辰日前对记者说，他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求买入的，2017年商住房政策出台后，他未能脱手，一直持有至今。

　　北京限购政策出台之后，这类房地产交易几乎停滞。很多商住房的业主颇为无奈，手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬。

　　商业住户混杂，物业维护少

　　“当初为了先满足住房需求购入的，想着先过渡再卖出。”在北京北五环附近购买了一套商住房的牛磊告诉记者，他是2013年从外地来北京工作的，因商住房购房限制少，他又拖家带口租房不方便，于是先买商住房用来过渡。

　　牛磊告诉记者，当初买入这套房的时候价格要比附近商品房单位面积低3000元~7000元。因为户型是loft，所以折算到单位面积价格就更低，只是首付价格略高。

　　记者在该商住房小区走访时发现，小区于2011年建成，商业住户和个人住户混杂，物业管理混乱。

　　“之前来看房的人很多，最近除了租房的，基本上没有人来了。”在该小区底层开超市的陈姓经营者告诉记者，随着北京对于商住房的政策限制，去年商住房限购之后，几乎没有来这里看房的个人业主。“来这边看房的商户业主也基本是来开超市的，开公司是民水民电，加上附近都是居民区，也适合。”

　　随后，记者又走访了位于朝阳草房、大兴亦庄、通州台湖的几个商住房小区。发现这些小区多数建成时间均不超过10年，但多数小区由于缺乏相应的物业维护和管理普遍出现商业和个人居住不分、人员杂乱等问题，居住环境并不好。“由于有人开办公司，人车分流管理不好，有孩子的业主特别担心安全问题。”在朝阳区草房附近商住小区居住的柳鸣说。

　　限购加码，成交几乎绝迹

　　“在房地产市场火热那会儿，买商住房的人特别多。买的业主都想着入手之后大赚一笔，哪想着突然出了政策。”在北京一地产公司负责住宅类房屋销售的戴晓告诉记者，她曾经负责台湖镇一家商住房小区的销售工作。她至今还清楚地记得2017年3月26日出台严格的商住房限购政策的那几天，“当时，我已经跟几个业主约好了交押金签约，政策出台之后，那几单生意都泡汤了。”

　　“商住房政策限购后，很多人都在担心未来商住房是否会面临无人接盘的窘境。”戴晓说，事实上也确实如此，那之后我当时负责的楼盘就冷淡下来了，负责代理我们业务的几家中介也结束了合作。“没人买，没有成交，我也跳槽了。”

　　为稳定房地产市场，北京明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，同时规定个人购买存量商住房时，要求名下无房、5年社保或缴税，并且只能全款购买。与此同时，上海、广州、深圳、成都、天津等地也紧随其后，出台措施加强对商住房的限制，商住房随之降温。

　　“实际上，无论从供应端还是需求端来看，北京商办类住房市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后，监管部门严查市场违规行为，多个楼盘涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州区一家住宅销售经理告诉记者，“北京商住楼盘样板间全部关闭，楼盘的推广也都销声匿迹，网签也被暂停。很多刚需及投资客户都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买计划。”

　　商住房是存活于政策夹缝中的产物

　　“实际上，商住房就是存活于政策夹缝中的产物，本身就违规。目前的政策都在给原来政策管理方面补漏洞。”易居研究院副院长杨红旭说，我国土地用地性质中没有“商住”这个种类。一些开发商做出了违规的建筑规划，致使商住房游走在灰色地带。开发商做商业、办公用地利用率和需求没有住宅高，他们宁愿违规也要改成住宅。

　　“住宅和办公的土地差价大约是一倍多，如果改成商住房卖的单价可以拉高一点，这样开发商可以拿走大部分利润。”一位不愿具名的住宅开放项目负责人告诉记者，“利益的驱动势必会触动更多人进行‘商改住’的尝试。”

　　记者查阅相关统计数据发现，从北京2016年以来的市场情况看，普通住宅平均单套总价467万元，商住公寓平均202万元。也就是说，商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出台相关政策的一年时间内，商住房的成交量占了北京房地产交易市场的一半以上。

　　为改变这一情况，2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。然而，这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

　　“实际上，已经购入的业主也有好消息。限购政策出台后，政府部门又出台了关于商办限购政策的补充说明。”北京通州区一家房地产中介销售人员告诉记者，“已购买的商办类房屋，购房者可保持现有；已购买的商办类房屋可出租，且不限定出租对象；可以销售，但购房人应符合政策要求。”

　　有数据显示，近10年时间里，北京市大约成交商办类物业40万套以上，其中包括25万套左右的商住类物业，这部分物业中有90%为个人购买。以此计算，北京市约有22.5万套商住房为存量房。这部分房屋在出售时，只能卖给满足购房条件的个人或者企业，这一限制条件无疑会成为商住房流通上的一大阻碍。

原标题：商办房“放大招”逃避限购

　　能过户、能贷款，二手房中介经纪人“牵线搭桥”

　　虽然是商办房，但能办贷款；楼盘早已为购房人注册好公司，只等过户——在房山区绿地诺亚方舟悦公馆售楼处，被称为“商办限购令”的“3·26新政”如同一张废纸。

　　2017年3月26日，北京对商办房进行限购：新建项目不得销售给个人，银行方面也暂停办理贷款。这两年，虽然曾出现开发商为逃避限购协助购房人代办公司问题，但伴随住建部门严格执法而基本销声匿迹。然而记者近期连续多日调查发现，如今又有楼盘使出了更隐蔽的招数：不仅提前注册好公司，甚至还可以办贷款解决购房人的资金周转问题。

　　逃避限购

　　办好公司给购房人过户

　　总价125万元能买一套50平方米的房子，紧挨着房山大学城地铁站，旁边将有房山唯一一家三甲医院……绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，销售人员刘峰不断向购房人抛出楼盘优势。

　　条件再诱人，也绕不过这一楼盘的天然“劣势”：50年产权、商办房。此前，商办房被很多开发商包装成“商住”。2017年本市发布3·26新政，出手对高温不降、疯狂炒卖的“商住”祭出限购令。

　　按政策，个人不再能购买新建商办房。但在绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，这条限制已被突破。

　　刘峰介绍，该项目由绿地集团开发，目前由另一资方介入销售，并已经给房子注册好了公司，每套房子都挂在不同的公司名下。“购房人签约后，资方注册的公司直接过户给购房人，再由开发商配合购房人办理正式网签。”他说。

　　表面上绕来绕去的招数，实际上就是为规避限购。记者注意到，商办房限购近两年的时间里，住建部门不断加大执法检查力度加以防范，但开发商依然“上有政策、下有对策”，不断开发出新的规避措施。

　　最早，开发商在销售商办房时往往采取代办公司的方式；这一方式迅速被住建部门制止后，房山区“金隅糖＋”项目去年被发现以“没有税，无需注册公司”等宣传口径对外销售,以股权转让的方式转让公司,同时转让作为公司资产的对应商品房；而今，绿地的招数也是如出一辙，但更为隐蔽。

　　能办贷款

　　质押股权只需3成首付

　　公司过户与转让只是第一步。悦公馆逃避限购的关键还在于能办理贷款，这也是其最大卖点。

　　根据政策，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　既然明令禁止贷款，为何悦公馆可以松开口子？

　　“这和买商品房的房贷不一样。”刘峰解释，公司过户给购房人后，房子也正式挂在了购房人拥有的公司名下，那购房人就可以用公司的名义向银行申请质押股权获得贷款。按照政策，这一贷款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房贷首付还低；贷款年限最长20年，略短于房贷。

　　在北京过去和现在销售的商办项目中，这种贷款方式极为少见。对于贷款方式是否靠谱，刘峰直言：可以放心，已经与某知名银行谈妥贷款事宜。

　　对于购房人来说，这一购房及贷款方式真的靠谱吗？本市一家知名房企负责人向记者解释，这种公司抵押贷款的方式将让购房人面临着更高的贷款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名义购买了房产后，每年相关税费也将近5000元；此外，未来再上市的成本和难度也都会更大。

　　中介“帮忙”

　　我爱我家经纪人暗中代理

　　商办房在推销给无资质购房人的过程中，还有一方悄悄发挥力量。记者调查发现，在售楼处和购房人之间牵线搭桥的，正是知名中介“我爱我家”。

　　有过看房经历的陈先生说，最初把绿地诺亚方舟悦公馆项目推荐给他的，就是我爱我家的经纪人。记者以购房人身份向我爱我家另一位经纪人咨询房产项目时，也被推荐了同一个项目。该经纪人声称，这是我爱我家代理销售的项目。

　　无论是开发商还是中介机构，在销售中都不能宣传居住用途或逃避限购。拥有商办最大存量的房山区曾启动过为期一个月的专项整治行动，要求开发商和代理公司签署承诺书，其中一条便是：不在售楼场所和其他媒介宣传带有“不限购、可注册、豪装、LOFT、买一层送一层”等敏感字样，不以任何方式宣传商办类房屋可以用于居住，不为个人规避商办限购代办工商注册登记。

　　无独有偶。近几日，陈先生还接到了我爱我家经纪人张乐的推销电话。这次也是推销了一处低总价的商办楼盘，位于顺义南法信地铁站旁，楼盘名为空港七号。

　　“总价100万元就可以买一套，4.2米层高。”对于空港七号逃避限购的措施，张乐介绍，开发商帮助购房代办公司，1.2万元的代办费用中，开发商可以负责承担1万元；该楼盘虽然无法办理贷款，但开发商还支持分期付款，购房时先付50%房款，之后再付50%房款。

　　在调查过程中，我爱我家经纪人向本报记者证实，绿地诺亚方舟悦公馆、空港七号等商住项目在我爱我家的对外网站上看不到，但经纪人可以在内网上看到。

　　“现在不称呼这种房子为‘商住房’，都叫‘商办’。”我爱我家经纪人张乐向记者坦言，经纪人表面上不会跟购房人说“商办房可用于居住”，但房子买回去谁又能管得了住不住。于是，限购令、承诺书也就成了表面文章。（文中中介经纪人姓名均为化名）(记者 曹政)

　　近期，一系列与房地产相关的经济数据相继落地。国家统计局公布2018年第四季度和全年GDP初步核算结果显示，房地产业第四季度绝对额为1.62万亿元，虽然仍同比增长2%，但在所有行业中增速最低。从全年来看，2018年房地产行业绝对额为5.98万亿元，同比增长3.8%，增速在所有行业中为倒数第二。

　　昨日，如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时表示，2018年房地产行业增速同比放缓，主要由两方面原因引起：一是上一年基数偏高，使得2018年同比增速乏力；二是受房企融资趋严和房地产市场调控政策升级影响，在供需两端承压的背景下，市场降温明显。

　　“事实上，自2016年第四季度开始的本轮房地产调控以来，房地产行业GDP同比增速即开始转入下行通道。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，这显示出政策变化仍是房地产业周期波动的决定性因素。

　　然而不可忽视的是，近年来房地产行业的高杠杆发展模式与房价过快上涨依旧并存，尽管政策面仍从严、从紧，且关于房价过高的预警不断出现，但社会上仍存在房价“只涨不跌”预期。由此，一旦房价出现大幅下跌，就有可能形成“灰犀牛”风险效应。

　　贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，2019年房地产市场面临的风险主要来自三个方面：一是三四线城市与部分二线城市再次去库存风险；二是高房价的泡沫风险；三是与房地产相关的潜在金融风险。

　　基于此，近日召开的省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班，将楼市列入经济安全的防风险事项，同时提出“各地区各部门要平衡好稳增长和防风险的关系，把握好节奏和力度。”

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，房地产行业增速的不断放缓正是改革发展面临新情况、新问题的深层次表现。房地产行业经过近二十年的高速发展，正在进入下一个“换挡期”，与此同时，中国经济也面临着来自内外部各类风险挑战，在此大背景下，房地产稳定发展可谓重中之重，这就要求我们既不可无视风险搞“一刀切”，也不可失去底线思维。只有把防风险摆在突出位置，才能保障房地产行业健康发展，同时在新形势下更好保持稳增长，打好化险为夷、转危为机的战略主动战。

　　王青在接受《证券日报》记者采访时表示，2019年平衡好房地产行业稳增长和防风险关系的要点在于：如果此前的房地产调控主要是针对房价“大起”，那么，下一步就要有意识地将防范房价“大落”纳入政策储备，并着重防范房地产市场异常波动和引发金融体系共振。为此，首先要保持货币政策松紧适度，避免房地产市场融资环境过度紧缩，造成流入资金大幅下滑；其次，落实“因城施策”，对部分房地产市场明显下滑的区域，要在调控政策方面适度放宽，维持供需基本平衡；再者，鉴于棚改政策对三四线城市房地产市场的巨大支撑作用，未来政策退出的节奏、幅度，包括货币化安置比例等，均要依据市场变化做灵活调整；最后，切实推进包括租售并举在内的房地产市场长效机制建设，加强市场沟通，着力消除通过大规模刺激房地产市场来稳增长的市场预期，避免高房价风险进一步累积。

近日，自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》指出，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。此前，2017年，国土资源部、住建部就联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，目前来看，租售并举制度给租赁市场的规范化发展提供制度基础，而随着租赁市场的规范化，租赁市场的乱象得到遏制，哄抬租金的情况较少发生。

与此同时，地方两会陆续召开，培育发展租赁市场成为多地房地产调控政策的关键词。例如，北京市政府工作报告指出，出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。福建省政府工作报告指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场。此外，江苏省、天津市等多个省市也提出，2019年将增加长期租赁住房供应，坚持租购并举，大力培育和发展住房租赁市场。专家认为，这意味着未来多地将会出台调控新政。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从租售并举的落实情况看，主要是有三方面的内容：一是供给端积极给予供地支持，尤其是集体建设用地和自持型用地等，实际上有较多的政策动向，扶持内容较多；二是需求端的支持，类似当前的租金可以抵扣个税等政策；三是分配端或中介端，这个主要是租赁平台的搭建等，各地也都在推进。

随着租售并举的发展，随之也延伸出来了一些新的金融创新形式。严跃进表示，从租售并举的金融形式看，主要有两种。对于租金或者说消费端的资金，往往会有租金贷方面的支持，这可以理解为对消费市场的金融支持。而对于供给端的内容，往往会有类似租金证券化的创新。

“但同时需要注意的是，租售并举还存在一些问题需要解决，首先要解决租和售的关系，特别是租赁市场能否形成稳定的机制，保障租客的长期租赁收益，首要解决与住房相关的教育等社会福利，即消除热炒学区房的现象。为此，建议进一步用税收调节机制完善租售并举的制度，真正做到让老百姓住有所居。”刘向东说。

“稳妥实施的核心在于落实‘一城一策’，只有‘一城一策’才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。”1月22日，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示。

在中央的“房住不炒”的大逻辑下，“一城一策”已经成为核心政策逻辑。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从近期各地政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，主要包括河南、福建、杭州和宁波等地。这充分说明市场的定调比较清晰，即未来会在“一城一策”上会有较多动作。

严跃进分析称，对于“一城一策”来说，本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过很显然对于此类政策来说，在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。如短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向；在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

2018年12月召开的中央经济工作会议强调，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

随后召开的全国住房和城乡建设工作会议就明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

多位业内人士向《证券日报》记者表示，“加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”，这一表述体现了政策的两面性和灵活性，既满足合理自住需求，同时也遏制投资炒房，地方政府在政策范围内进行调整，但必须坚持“房住不炒”这一前提。

杨现领认为，2019年房地产调控有三大特点，即调控主体由中央转向地方、调控方式由调控交易转向调控供给结构、政府职能回归到住房保障。历史证明，调控市场交易往往只影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

在上述政策逻辑预判下，杨现领认为，2019年，一线城市市场有望回升，二线城市市场逐渐见底。二线城市将成为2019年房地产市场主力。2019年增量市场供应放量，二手房市场在经历2018 年回落后将在 2019年触底，增量及存量格局有所改变。

　　近日，国务院办公厅印发《“无废城市”建设试点工作方案》（以下简称《方案》）。《方案》指出，“无废城市”是以创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念为引领，通过推动形成绿色发展方式和生活方式，持续推进固体废物源头减量和资源化利用，最大限度减少填埋量，将固体废物环境影响降至最低的城市发展模式，也是一种先进的城市管理理念。

　　《方案》还提出，在全国范围内选择10个左右有条件、有基础、规模适当的城市，在全市域范围内开展“无废城市”建设试点。到2020年，系统构建“无废城市”建设指标体系，探索建立“无废城市”建设综合管理制度和技术体系，形成一批可复制、可推广的“无废城市”建设示范模式。

　　对此，业内人士表示：固废处理涉及的细分行业较多，包括垃圾填埋、堆肥、焚烧、再生资源、危废处理等多个领域。在全球范围内，固废已成为仅次于水务的第二大环保产业。随着“无废城市”这一新理念的提出以及推广建设，固废处理类上市公司将进入新的发展阶段。

　　行业内龙头上市公司优异的年报业绩预告，展现出固废处理行业较高的景气度。其中，高能环境预计2018年归属于上市公司股东的净利润为：30711.33万元至34550.24万元，较上年同期相比变动幅度：60%至80%。公司表示：2018年主营业务发展情况良好；公司运营类项目中，部分危险废弃物处理处置公司于2018年改建或扩建生产线，产能提升，相应收入及利润增长，且运营收入在公司整体主营业务收入中占比进一步提升；另外，公司年内实施在手订单较多，确认收入及实现利润均有较大幅度增长。

　　东江环保预计2018年归属于上市公司股东的净利润为：49704.48万元至59172万元，与上年同期相比变动幅度：5%至25%。业绩变动原因说明：在整体经济下行、环保政策趋严及监管力度加强的环境下，公司坚持聚焦危废主业的发展战略，积极拓展工业危废市场，加快推进产能建设；同时控制成本费用的增长，保障营业收入及利润稳步增长。

　　对于固废处理产业的发展趋势及龙头股布局，国信证券指出：与国际成熟市场相比，我国环卫固废处理市场处在起步阶段，大有可为。我国固废产业链上、中、下游都有比较具有代表性的公司，产业链整合度不高。总体上看，我国环卫产业市场化率不高，机械化率低下，还停留在人力时代，单位员工创造的产值与国外企业相比差距巨大，整体盈利能力不强，还有很大的发展空间。看好全产业布局的固废环卫企业的广阔发展前景。启迪桑德作为国内老牌的环保公司，积极打造环卫一体化创新模式，借助互联网+环卫，以再生资源回收和生活垃圾分类业务为依托，以期建立固废大循环新模式。除启迪桑德外，瀚蓝环境、中国天楹和旺能环境等3家固废公司纷纷进军环卫市场，从原来的垃圾焚烧领域向前端进行延伸，后市发现值得关注。

　　上述4只机构看好的个股中，瀚蓝环境市场表现较为突出，尽管2018年以来累计下跌12.37%，但仍跑赢同期大盘（沪指期间下跌22%），机构评级方面，近30日内机构给予该股的“买入”或“增持”等看好评级家数达到7家。其中，招商证券表示：公司已形成固废、水务、燃气三大业务板块，危废领域蓄势待发，业务的业绩保障性强，现金流充沛；国投电力入股为第三大股东也对公司未来融资、项目获取和落地带来促进作用；预计公司2018年至2020年归属于母公司的净利润分别为8.0亿元、9.1亿元、10.5亿元，维持“买入”评级。

　　上周股价“闪崩”的佳源国际，昨日午市收盘再度重挫逾22%，迫使公司午后发布停牌公告，最终全天报收于3.7港元/股。

　　同日，佳源国际实际控制人沈天晴(又名沈玉兴）旗下的佳源集团，也公开发布声明称，沈天晴所持有公司股权均不存在任何质押情形。

　　此前，有消息称，沈天晴持有的佳源集团98.83%的股权已经被质押，佳源国际股价大幅下挫与佳源集团资金紧张有关。

　　据悉，佳源国际与佳源集团并无直接的股权关系，但实际控制人均为沈天晴。佳源集团持有深交所上市公司美丽生态15.54%股权，为该公司第一大股东。

　　而针对近期佳源国际、阳光100等内房股股价的大幅下跌，广发证券分析师廖凌表示，中小型高负债港股公司股价的“闪崩”，背后折射的是债券到期量骤增和不断加剧的违约风险。港股上市公司债券将在2019年集中到期，尤以地产公司债券到期规模最大（剔除银行类）。

　　股价闪崩

　　1月17日，佳源国际的股价出现闪崩，最低跌至1.4港元/股，最终以2.52港元/股收盘，下跌80.62%。公司市值蒸发260多亿港元。

　　据悉，当日为佳源国际3.5亿美元债到期日，市场传闻该笔美元债出现违约，引发投资者抛售。

　　佳源国际随即在当日晚间表示，有关集团分别于2018年1月19日及4月26日发行共值3.5亿美元票息8.125厘的优先票据，集团确认已偿还全数款项。同时公司还强调其目前的财务状况健康，业务运作正常，管理层对公司未来发展充满信心。

　　同时，对于股价的异常表现，沈天晴在1月21日的投资者交流会上进一步透露，初步推断是做空机构利用舆论发布不实消息，误导投资者以便混水摸鱼所致。做空机构无中生有地指控公司有两笔合共3.5亿美元的优先票据未能在到期日偿还，其次又利用自媒体引用新浪乐居财经《2018百强房企销售增幅排行榜》错误的榜单，捏造虚假新闻以损害公司声誉。

　　据悉，此前乐居财经发布《2018百强房企销售增幅排行榜》，由于数据采集主体出现错误，将佳源国际和佳源集团两个独立的主体混淆，即2017年的数据用的是佳源国际的数据，2018年又采用了佳源集团的数据。从而造成了佳源集团2018年的销售增幅逾1000%，排名榜首。

　　实际情况是佳源集团2017年销售额为508.25亿元，2018年销售额为875.5亿元，实际增幅72.2%。佳源国际2017年合约销售额为103.7亿元，2018年合约销售额为201.8亿元，同比增幅为94.6%。而榜单发布当晚，乐居方面已将榜单更正过来，并做了简短说明，将佳源集团的排位从第1位降至25位。

　　交流会后再度大跌

　　值得注意的是，根据香港交易所文件显示，沈天晴及其一致行动人在佳源国际的持股比例已从57.65%降至53.92%。

　　对此，佳源国际行政总裁卓晓楠表示，因为2019年1月17日佳源国际的股票遭沽空机构的恶意做空而股价大跌，沈天晴有部分股票因市况变化太大及太快而未赶及补仓，以至当天有9362万股被强制平仓。经过这次事件后，沈天晴目前持有的佳源国际股票没有再被强制平仓的风险。

　　沈天晴也指出，截至1月18日收盘，其控股股东地位没有动摇，仍是控股股东，且未来不排除还会继续通过优质资产注入、二级市场增持以及行使回购公司股票等措施提升持股比例的可能性，以体现对佳源国际未来发展的坚定信心。

　　不过，1月21日佳源国际管理层与投资者的交流，似乎效果并不显著，第二天公司股价再度下跌22.59%。有业内人士也指出，若非午后停牌，公司股价的下跌幅度恐将进一步加重。

随着2017年两度在香港土地市场拿地，合景泰富谋求规模化扩张的欲望不断增强。2018年年初，合景泰富董事局主席孔健岷曾在“2018年经营规划会”上发表宣言：“忘掉过往辉煌，重新出发，让市场知道，合景泰富回来了！”

而据克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年合景泰富新增土地货值835.9亿元，在TOP100排行榜中位列第29名。从销售业绩来看，2018年全年，合景泰富集团及其合营公司及联营公司的预售总额为655.02亿元，达成了650亿元的销售目标。

为了向“千亿规模”发起冲击，合景泰富2017年四处买地，当年土地支出超过300亿元，香港地块也是在这一年摘得。

在香港拿地一年多至今，一直未有项目入市消息传出。近期，招银国际的一份报告显示，最近考察了公司的建筑工地，合景泰富香港的两个地盘现阶段正进行地基工作，预计项目最早可在2019下半年推出市场。启德项目(与龙湖各占50%投资)的目标是中端市场，计划2019年和2020年共推售约900个单位，预测平均售价为每平方米28万元人民币。另一个鸭脷洲项目(与龙光各占50%投资)则针对高端市场，计划2019年及2020年共推售200个单位。鸭脷洲项目每个单位的面积为180平方米至200平方米，预测平均售价为每平方米38万元人民币。

值得关注的是，随着合景泰富拿地支出逐年增加，对资金渴求程度也逐渐加深。据《证券日报》记者查阅获悉，自2015年以来，公司近三年权益土地成本分别为60.4亿元、235.7亿元和266.7亿元；近三年的长期借款分别为240.15亿元、381.96亿元和559.05亿元。2018年则仅半年时间就达到了558.09亿元。不难看出，以公司的规模来看，若未来房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变换，较大的有息负债将使公司面临一定偿债压力。

适逢2018年市场进入调整期，合景泰富虽顺利完成销售目标，但截至2018年中期，其资产负债率也由2015年的71.94%一路上升至80.71%。实际上，房企缺钱是普遍现象，通过销售快速回笼资金的同时，需要开拓更多能拿到低成本融资的渠道。

但从合景泰富2018年年末发行的一笔美元债来看，成本并不低。该笔债券为2020年到期本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率9.85%，高于行业平均水平。

更重要的是，近日合景泰富的一笔融资遭到了中止。1月18日，据深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

有业内人士称，若无法降低财务成本，合景泰富应该加快销售速度，提高周转率，快速变现手中的资产，多管齐下度过市场调整期。