日前，蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。

　　交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为业内迄今为止最大的一桩收购案，受到广泛关注。

　　2016年6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。

　　不过，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。

　　上海市消保委公布的数据显示，2018年，共享单车、长租公寓等成为全年消费投诉“重灾区”。伴随长租公寓市场快速发展，上海市全年共受理该类投诉3167件，同比增长2.2倍。

　　2019年1月15日，合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”遭上交所中止。业内人士指出，借道“长租公寓”进行融资今后将不再那么容易。

　　“目前长租公寓虽受政策扶持，但对于大多数从未有涉足的企业而言仍是具有一定挑战性的领域。”房玲认为，一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。

　　中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖认为，2018年是长租公寓动荡、变革的一年。长租公寓行业当前显露出来的炒高房租、甲醛门、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”。

　　胡景晖说，长租公寓行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内长租公寓依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫长租公寓企业只能哄抬房租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内长租公寓行业问题频出的关键。

　　胡景晖认为，在国家“租购并举”的政策下，长租公寓在快速发展的同时，需要尽快找到融资平台，合理合法地利用融资资金。还需要尽快建立行业标准、行业规范和行业发展监管机制，引导长租公寓健康可持续发展。

易居房地产研究院22日发布的《2018年楼市50强城市排行榜》显示，去年，中国新房成交量排名前50的城市中，新房成交均价最高的城市仍然是深圳、上海和北京，三者房价在全国范围内遥遥领先。

报告数据显示，2018年深圳、上海和北京新建商品住宅成交均价分别为每平方米5.6万元（人民币，下同）、5.3万元和4.9万元。同为一线城市的广州新房均价为每平方米2.1万元，不及其他三个一线城市成交均价的一半，排名全国第7。易居研究院研究员沈昕表示，深沪京房价领先主要因为三个一线城市的经济发展水平在国内处于顶尖水平，并且拥有最好的教育医疗等资源，对人才的吸引力最强，而土地供应却相对紧缺。

从新建商品住宅成交量来看，报告显示，2018年，新建商品住宅成交量排名前50的城市合计成交面积为4.2亿平方米。根据官方数据，2018年中国住宅成交量14.8亿平方米，以此计算，前50城市商品住宅成交量占全国总量的28.4%。其中，成交量排名前三位的城市是重庆、成都和武汉，三城去年新房成交量分别为2739万、1677万和1670万平方米。

对于这三个中西部城市楼市成交活跃的原因，沈昕分析称，大致可以概括为人口数量多，购房需求旺盛，人均可支配收入尚可，都是区域中心城市，房地产市场仍处在增长期。

2017年，成都、武汉和重庆常住人口分别为1604.5万、1089.3万和3075.2万，并且成都和武汉的人口增速在全国排名靠前，从而支撑起庞大的购房需求。至于常住人口达到2000多万的上海和北京，沈昕指出，由于政府严控人口总量，加之这些城市房地产发展阶段步入了成熟期，土地新增供应有限，因此新房交易量并不突出，伴随着存量房市场的进一步扩大，二手房市场将主导这些城市的房地产市场。（完）

虽然2018年商品房销售增速有所回落，但商品房销售面积与销售额均创下历年新高，开发投资额亦保持较快增长。

国家统计局21日发布数据显示，去年全国房地产开发投资120264亿元，同比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171654万平方米，增长1.3%。全国商品房销售额149973亿元，同比增12.2%。

诸葛找房分析指出，热点城市年末为完成供地计划加紧推地，房企的投资热情阶段性被带动，但整体土地购置面积增速有所回落、流拍增多、溢价率下滑，企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。

东北房地产开发投资回升

国家统计局数据显示，分区域看，2018年东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。

在商品房销售方面，2018年东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3%。诸葛找房认为，东北地区受人口外流以及经济增长压力影响，销售面积出现下滑，西部及中部地区销售面积同比上涨。

此外，截至2018年前三季度，从各省数据看，辽宁省房地产开发投资以2169.2亿元领跑东三省。辽宁省房地产研究中心副主任石海均表示，辽宁房地产开发投资能在31省份中排名第17，位居中游，说明辽宁房地产投资的吸引力还是较大，投资环境已经得到很大改善。但他同时表示，今后相当长的一段时间内，辽宁省仍需在改善营商环境、继续提升房地产质量两方面做更多努力。

诸葛找房分析认为，东北地区房地产开发投资回升明显，主要原因为去年基数较低，年初去库存政策带来的销售面积回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严格的东部区域投资热情亦有回暖迹象，区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下更加保险。

商品房销售保持正增长

商品房销售方面，统计局数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。

2018年调控主基调仍然为“房住不炒”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持正增长，最大的逻辑就在于，新型城镇化的节奏依然是加快的，城镇化背后的购房需求依然强劲。通俗理解是，老百姓还是愿意继续购房的。

诸葛找房分析称，拉动全国销售面积上扬的三四线城市2018年下半年明显降温，全国市场热度下降。重点城市商品房成交规模保持了相对稳定状态，三、四季度房企集中放量，短期供不应求态势有所缓解。全年来看，销售面积小幅上涨、销售额增速大于销售面积增速等主要是由于房价上涨、三四线市场转冷、一二线城市成交放量所致。

但中原地产首席分析师张大伟认为：“从市场走势看，成交面积已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，房企年底虽有冲刺销售的行为，但成交面积仍出现明显下调。如果2019年楼市调控政策不变的话，市场将明显调整，拐点已经出现。

在当前流动性转向的环境下，诸葛找房预计，房企资金面将保持平稳。易居研究院研究员沈昕也表示，2018年，房地产行业多项指标虽出现小幅波动，但整体表现好于预期。进入2019年一季度，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资同比增速将出现回落。（中新经纬APP）

虽然是商办房，但能办贷款；楼盘早已为购房人注册好公司，只等过户——在房山区绿地诺亚方舟悦公馆售楼处，被称为“商办限购令”的“3·26新政”如同一张废纸。

　　2017年3月26日，北京对商办房进行限购：新建项目不得销售给个人，银行方面也暂停办理贷款。这两年，虽然曾出现开发商为逃避限购协助购房人代办公司问题，但伴随住建部门严格执法而基本销声匿迹。然而记者近期连续多日调查发现，如今又有楼盘使出了更隐蔽的招数：不仅提前注册好公司，甚至还可以办贷款解决购房人的资金周转问题。

　　逃避限购

　　办好公司给购房人过户

　　总价125万元能买一套50平方米的房子，紧挨着房山大学城地铁站，旁边将有房山唯一一家三甲医院……绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，销售人员刘峰不断向购房人抛出楼盘优势。

　　条件再诱人，也绕不过这一楼盘的天然“劣势”：50年产权、商办房。此前，商办房被很多开发商包装成“商住”。2017年本市发布3·26新政，出手对高温不降、疯狂炒卖的“商住”祭出限购令。

　　按政策，个人不再能购买新建商办房。但在绿地诺亚方舟悦公馆售楼处里，这条限制已被突破。

　　刘峰介绍，该项目由绿地集团开发，目前由另一资方介入销售，并已经给房子注册好了公司，每套房子都挂在不同的公司名下。“购房人签约后，资方注册的公司直接过户给购房人，再由开发商配合购房人办理正式网签。”他说。

　　表面上绕来绕去的招数，实际上就是为规避限购。记者注意到，商办房限购近两年的时间里，住建部门不断加大执法检查力度加以防范，但开发商依然“上有政策、下有对策”，不断开发出新的规避措施。

　　最早，开发商在销售商办房时往往采取代办公司的方式；这一方式迅速被住建部门制止后，房山区“金隅糖＋”项目去年被发现以“没有税，无需注册公司”等宣传口径对外销售，以股权转让的方式转让公司，同时转让作为公司资产的对应商品房；而今，绿地的招数也是如出一辙，但更为隐蔽。

　　能办贷款

　　质押股权只需3成首付

　　公司过户与转让只是第一步。悦公馆逃避限购的关键还在于能办理贷款，这也是其最大卖点。

　　根据政策，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　既然明令禁止贷款，为何悦公馆可以松开口子？

　　“这和买商品房的房贷不一样。”刘峰解释，公司过户给购房人后，房子也正式挂在了购房人拥有的公司名下，那购房人就可以用公司的名义向银行申请质押股权获得贷款。按照政策，这一贷款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房贷首付还低；贷款年限最长20年，略短于房贷。

　　在北京过去和现在销售的商办项目中，这种贷款方式极为少见。对于贷款方式是否靠谱，刘峰直言：可以放心，已经与某知名银行谈妥贷款事宜。

　　对于购房人来说，这一购房及贷款方式真的靠谱吗？本市一家知名房企负责人向记者解释，这种公司抵押贷款的方式将让购房人面临着更高的贷款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名义购买了房产后，每年相关税费也将近5000元；此外，未来再上市的成本和难度也都会更大。

　　中介“帮忙”

　　我爱我家经纪人暗中代理

　　商办房在推销给无资质购房人的过程中，还有一方悄悄发挥力量。记者调查发现，在售楼处和购房人之间牵线搭桥的，正是知名中介“我爱我家”。

　　有过看房经历的陈先生说，最初把绿地诺亚方舟悦公馆项目推荐给他的，就是我爱我家的经纪人。记者以购房人身份向我爱我家另一位经纪人咨询房产项目时，也被推荐了同一个项目。该经纪人声称，这是我爱我家代理销售的项目。

　　无论是开发商还是中介机构，在销售中都不能宣传居住用途或逃避限购。拥有商办最大存量的房山区曾启动过为期一个月的专项整治行动，要求开发商和代理公司签署承诺书，其中一条便是：不在售楼场所和其他媒介宣传带有“不限购、可注册、豪装、LOFT、买一层送一层”等敏感字样，不以任何方式宣传商办类房屋可以用于居住，不为个人规避商办限购代办工商注册登记。

　　无独有偶。近几日，陈先生还接到了我爱我家经纪人张乐的推销电话。这次也是推销了一处低总价的商办楼盘，位于顺义南法信地铁站旁，楼盘名为空港七号。

　　“总价100万元就可以买一套，4.2米层高。”对于空港七号逃避限购的措施，张乐介绍，开发商帮助购房代办公司，1.2万元的代办费用中，开发商可以负责承担1万元；该楼盘虽然无法办理贷款，但开发商还支持分期付款，购房时先付50%房款，之后再付50%房款。

　　在调查过程中，我爱我家经纪人向本报记者证实，绿地诺亚方舟悦公馆、空港七号等商住项目在我爱我家的对外网站上看不到，但经纪人可以在内网上看到。

　　“现在不称呼这种房子为‘商住房’，都叫‘商办’。”我爱我家经纪人张乐向记者坦言，经纪人表面上不会跟购房人说“商办房可用于居住”，但房子买回去谁又能管得了住不住。于是，限购令、承诺书也就成了表面文章。（文中中介经纪人姓名均为化名）

“你是谁？从哪里来？到哪里去？”访客进入办公楼，总免不了受到保安的问询。如今借助新技术，访客再来拜访就不用那么麻烦了，“受访者给访客发一个邀请链接，客人接受邀请就在后台自动登记。到访时扫描二维码就可以进入楼宇，不用再查验身份，省时省事”，某楼宇物业人员告诉记者。

一场“以人为本”的颠覆性革命

这样的场景正在通过梦想加的智效办公体系逐渐变得普遍。业内人士表示，传统的办公物联网基本上是“以物为本”，通过在办公场所布置各种高科技设备，更多的是强调“物”本身的属性，而忽略了使用者的实际体验。而梦想加独立研发的智效办公体系则是“以人为本”，关注的是使用者的办公体验、办公效率的提升。这在整个办公服务领域，不啻为一次颠覆行业的创新性技术革命，也必将成为办公物联网未来发展的新趋势和核心。

以人为本的科技办公体验

据公开资料显示，梦想加成立于联合办公最火热爆发的2015年，然而，与其他品牌快速拓展规模不同的是，梦想加成立之初，是从基础硬件、软件平台入手，通过科技手段优化办公体验相关的诸多细节、功能、场景。从而将空间与人通过智能形成互动，构建了“用户体验为本”、“应需而动”的服务体系。

梦想加创始人王晓鲁曾在一次发布会上表示，“智能不是为了炫技或者吸引用户而使用的门槛，梦想加的目标是让所有的智能产品都可以在用户无感的情况下提高使用效率、优化体验。我们做到了让用户通过‘一个ID掌握所有办公资源’。”

梦想加所谓的“一个ID掌握所有办公资源’，是指通过软硬件搭建强大的统一后台，用户只需通过微信ID即可使用办公空间内所有相关资源。如何更好的优化用户的办公体验和办公效率一直是其更新迭代的动力。梦想加的市场总监李峥以门禁为例对此进行了深入解析，她表示，“梦想加所有的用户都可以将自己的公交卡、银行卡以及带有 NFC 功能的手机和智能手环等绑定在一个个人ID上，这样用户除了通过手机扫描二维码以外，还可以通过不同便利的方式实现访客登记、上下班打卡等全线流程，于空间运营人员乃至楼宇物业方来说，可以节省不必要的前台工作人员，节约成本并提高效率；而于企业管理者而言，其智能门禁系统，以及所推出的云端集中授权管理方式，也可以对员工的出入数据进行追踪，并作为考勤的凭证”。梦想加正在通过技术手段为办公服务提供最“极致”的体验。

智能门禁支持多种身份识别方式，并具备丰富权限管理功能

而智能门禁，仅仅只是梦想加智能布局的最基础的一步。以一个梦想加用户的实际经历为例可以看到，传统电影里的场景在梦想加的办公场所里逐渐变为现实：通过手机微信一键预订办公室和会议室，专享云投影、云打印，并且还能定制你的专属咖啡…会议时间到了，你捧着咖啡进入会议室，灯光骤然亮起，空调、远程设备也同时开启，接着，会议室的透明玻璃墙瞬间变为不透明的隐私模式，于是你们的会议内容也并不会被泄露出去。会议开完，所有的设备又都自动进入了最佳的节能模式，困扰你的其他一切因素均不复存在，智慧办公真切地成为了触手可感的现实。

技术支撑是根本

联合办公发展以来，整个行业看似并没有鲜明的行业壁垒，这也是这个行业爆发式出现的根本原因，直到现在，虽然很多品牌以不同形式选择”退场”，头部品牌也逐渐明朗化，然而还是有新的小品牌在不断的涌入，归根到底，还是基本没有任何进场”门槛”。

从某种角度来看，技术将成为联合办公品牌长远发展的根本因素，或也将成为未来各品牌未来较量的决定性因素。

据公开资料显示，整个联合办公行业内，只有一家品牌在自始至终专注于科技办公体验，并且也是行业内唯一一家打造出完整的智能办公产品体系，这就是梦想加。创办伊始，梦想加就锁定智能化办公服务，搭建软硬件技术研发团队，投入上亿元资金进行研发，铸就了竞争壁垒。曾有业内人士称，相对于其他品牌扎根商办地产，梦想加更像一个地产界的科技企业。“智效”智能办公体系，不仅从本质上将梦想加和其他联合办公品牌区隔开来。更为梦想加的发展开辟出了一个新的方向。

办公服务市场上的智能设备供应商不少，然而，这些设备在推向市场之前大多未经广泛验证。而梦想加的智效智能办公体系，则经过了数十万平米、数十个空间的实地验证，并且持进行迭代更新，给用户提供更好的办公体验。据悉，在梦想加的产品团队内部，遵循着“两周一次小迭代，一月一次大迭代”的产品更新周期。同时，对一个问题，梦想加会提供多种的备选方案，以便更好地满足用户需求。例如，在智效体系的会议场景中，不仅有不同的远程会议设备方案，还同时单声道、多声道等不同的音频解决方案，为用户提供了更多选择。

“智慧前瞻”

强大的技术引擎驱动下，智效智能办公体系的成熟发展，为梦想加对未来延伸出更多的设想。在一次采访中，其创始人王晓鲁这样表示：“智能科技的确具有很大的延展空间，从最初的智能门禁再到后来的整体智能输入，我们在联合办公空间里验证了很多综合场景将‘以物为本’的传统办公服务向‘以人为本’的未来办公服务升级变革，我们相信这是办公IoT（物联网）真正的未来。”

仲量联行的研究数据也验证了梦想加判断的准确性。它们预计，到2020年前亚太地区的房地产科技行业的年度总投资将达到45亿美元，目前的房地产和科技行业正在以令人惊喜的方式与速度进行融合，数据分析、人工智能、物联网、虚拟现实和区块链等技术，正在改变未来房地产的投资和租赁方式上发挥惊人的潜力。

BAT的入局或许为这个前沿发展趋势提供了更多的实证，譬如阿里旗下的钉钉、腾讯的企业微信等产品，也在布局基于IoT的智能办公领域。他们对产品的极度重视和巨额投入也从侧面证实了这个领域的发展潜力。或许梦想加会和这些互联网巨头未来在某一个市场展开角逐也未可知。

梦想加智效智能办公体系的对外输出可以说是既在意料之外，却也在情理之中。据李峥介绍，很多基于不同需求的企业初次来到梦想加，便被梦想加智能产品吸引，并提出购买意向。比如龙湖集团，最开始是梦想加与北京龙湖在其长楹天街“一展空间”的项目中达成了合作。在这个项目里，梦想加的智能门禁系统在整个空间里都得到了广泛应用。之后，因为认可这套系统的智能化和便捷性，龙湖集团又将梦想加的智效智能办公体系推广到全国 30 多家子公司中，仅管理门禁数量就超过 500 个。如今，在梦想加尚未推广的情况下，智效智能办公体系已先后向华润集团、铂涛集团、万科集团、中信集团、玖富集团、光⼤安⽯资产管理公司等进行了输出。

刚刚过去的2018年恰值资本寒冬，而梦想加却逆势获得两轮重量级融资。值得一提的是，其C轮融资领投方之一的美国泛⼤⻄洋投资集团General Atlantic。作为全球首屈一指的私募基金，GA这样的投资机构资金大多来自家族基金，更看重投资项目的核心竞争力，不急于短期回报，更多是长线投资。在投资联合办公领域中，梦想加的核心竞争力和健康运营能力，成为资方迅速决断投资的原因。这样看来，也就可以理解，为什么在市面上个别品牌在不断提出在准备IPO，尽快进入二级市场时，梦想加并没有太多声音，依旧按照自己既定的发展策略稳步前进。

办公IoT的新篇章已经被掀开，未来发展充满各种机遇与挑战，对BAT如是，对梦想加也是同样，不可否认的是，这一领域确实极具发展潜力，或将成为未来的又一个风口行业，我们拭目以待。

2019年1月18日，由COMIN中国（中国建筑运营管理研究院）、中国写字楼网共同主办的”智慧管理与精准运营”2019中国写字楼行业发展峰会，在北京国贸的中国大饭店圆满举行。

来自北京、上海、深圳、广州、武汉、成都、重庆、厦门、西安、郑州、沈阳等一线以及准一线城市的写字楼领域的业主、物业管理机构、服务机构、跨国优质租户等领军人物大约1200多名专业人士共聚研讨。

感谢中国国贸、中信和业、平安不动产、森大厦、CBRE、武汉光谷、SpacesForce空间原力、亿达置业、中粮、华润置地、天安人寿不动产项目、中科云谷园、创元汇资本、天润控股、远翔置业、前海人寿、国锐资管、德必北京城市公司、北辰写字楼经营管理公司、锐创集团、华为、左邻、甲骨文、高通、达实德润、旷视、云网天成、美国卓尔、武汉腾云慧城、明源软件城、北京云客隆商业地产投资管理有限公司等企业对于本次峰会的大力支持（全部使用简称）。

在中国的经济发展及写字楼行业发展极具拐点的紧要关头，特从写字楼深度运营、智慧管理、资产管理、未来办公的热点与趋势等角度，用务实解惑的姿态开启了一场写字楼智慧管理与精准运营的专业观点碰撞与机会切磋的盛会。

同时，两份具有行业实践指导意义的手册在现场进行了首发，分别为中国写字楼营销租赁指导内参——《写字楼营销租赁指导手册》；写字楼、购物中心物业运营管理人员的石材养护内参——《石材养护及流程指导手册》。

精准运营—— 新专业形态

不断迭代变化的企业需求，不断增多的写字楼供给，让各大物业、商业地产集团一直在寻求破局之路，如何通过精准运营带来资产保值与升值？带来效率提升与成本降低？带给租户安全、舒适与安心成为与会嘉宾一致关心的话题。

目前市场上已涌现出一批运营实践效果突出的优秀写字楼项目，它们通过数字化、智慧化的手段实现降本增效、提升租户满意度，比如北京的地标建筑国贸、中国尊等，上海的环球金融中心、平安国际金融中心、中国香港的中银大厦等。

中国国贸中心，通过超30年的高品质运营获得了业内的高度认可，国贸物业酒店管理有限公司董事总经理魏凯先生，总结出运营的四个关键词——环保、高端、安全、智慧管理。并指出楼宇智慧管理，需要自上而下的管理体制，以及行业共享的格局。

图为：国贸物业酒店管理有限公司董事总经理魏凯

北京的另一地标项目中国尊，如期完成工程开发建设，进入到开发建设质量整改和运维试运行并行阶段。据中信和业投资有限公司副总经理罗能钧先生介绍，中国尊采取了规划、设计、建造、采购、运营一体化全生命周期工程管理模式。

图为：中信和业投资有限公司副总经理 罗能钧

创造过两项世界纪录的上海环球金融中心，由日本森大厦株式会社缔造。原森大厦（上海）有限公司、上海环球金融中心总经理吉村明郎，在总结楼宇的智慧管理、精准运营时说：“人工智能、物联网、机器人的出现只是手段，但手段和目的不一样，公司在进行大厦设计和管理技术的最终目的，是给客户提供舒适的办公环境，以及给大厦所有者带来节能、节力、节钱的利好”。

图为：原森大厦（上海）有限公司、上海环球金融中心总经理吉村明郎

平安不动产资产管理部总经理张栋认为，要用智慧写字楼形成迭代竞争优势，稳固并抢夺市场份额，资方会保持增值。但将各种技术放在写字楼里并不是智慧化的写字楼，而是要解决客户需要，用需求搭建场景架构，从而决定需要采取何种技术。

张栋总给出的数据还显示，一栋智慧写字楼和一栋自动化写字楼相比，租金优势在8-10%以上，运营费可以节省5%，并且得到的数据是无价的。

图为：平安不动产资产管理部总经理张栋

智慧管理——新探索蓝海

SpacesForce空间原力联合创始人、CEO都东来，更从科技与数据的角度来分析未来办公的趋势与变化，并提出系统的、有针对性的数据智能运营服务与资产管理解决方案，给行业朋友带来诸多启发。

图为：SpacesForce空间原力联合创始人、CEO都东来

华为中国区大企业业务部智慧园区解决方案总监赵博与左邻副总裁周荟荣，向行业人士展示用科技的手段重新定义园区的运营管理创新实践。通过智慧平台的管控，实现业主、客户、合作伙伴等资源的衔接与循环生态运营，让园区成为一个能生长有生命的智能体。

图左为：华为中国区大企业业务部智慧园区解决方案总监赵博

图右为：左邻副总裁 周荟荣

对此，武汉光谷资产管理总经理黄砺威、天安人寿不动产负责人刘晓天、亿达置业副总裁呂沙、以及北京创元汇资本管理有限公司副总经理 张焕涛先生，在ECO信息化咨询创始人孙林的引导下，与在座各位精彩分享，智慧楼宇实践再思考与资产管理的焕新未来 。

从左往右，依次为孙林、黄砺威、刘晓天、呂沙、张焕涛。

招商运营“以人为本”

在楼宇运营和管理的同时，招商去化任重而道远，谁最了解租户需求，谁最了解未来办公趋势，就能更好的吸引和抓住客户、服务于客户。

在“与500强跨国租户谈谈未来办公”的主题论坛中。国际设施管理协会北京分会副主席张明洁、甲骨文房地产设备设施北亚区高级总监莫力原、高通房地产部亚太区高级总监马琳琳、华润置地华北大区写字楼管理部招商管理总监孙晓文、德必集团北京城市公司执行董事陈斌、北京中粮广场写字楼发展部总监李迪新，就未来办公需求趋势、高端租户如何选址、如何招商运营等内容展开深度讨论。

从左到右，依次为张明洁、莫力原、马琳琳、孙晓文、陈斌、李迪新。

中城投资执行副总裁王珊，则站在投融资的角度，向大家深度分析，如何从当前中国经济大势看未来写字楼市场的挑战与机遇 。

CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚，也为大家解读了2019年写字楼行业发展趋势，为大家制定2019年策略提供了相当多的数据与分析依据。

树立行业标杆，推动品质发展

峰会中，COMIN中国正式推出最佳运营管理公益“BP”奖项，BP意即“BEST PRACTICE”。评选本着公益、公正、公平的立场，除提交十大类管理文件外，还必须有专家团成员实地考察，现场打分，最终通过专家评审团一致通过，方可获得最佳实践大奖。本次评选有近20个项目提出申请，最终仅6家获得最佳实践BP大奖。他们分别是国贸中心、华贸中心、朝林广场、凯晨世贸中心、大连期货大厦、深圳平安国际金融中心。

中国写字楼网，结合写字楼项目本身的实力，以及行业的影响力状况，评选出“2018年度中国写字楼行业推动力先锋奖”，评选项目达到30余家。

同时，为积极促进中国写字楼行业的招商租赁、鼓励经纪顾问公司的客户渠道嫁接、提升行业公平竞争与健康发展的和谐氛围，中国写字楼网成功颁发“中国写字楼行业十大成交”奖项，并恭喜戴德梁行获得第一名。

图为：中国写字楼行业十大成交

新京报快讯（记者 徐倩）在经历了股价过山车式的下跌后，佳源国际首次发声回应股价下跌的原因。

1月21日，距离佳源国际股价闪崩已有4天，佳源国际管理层在香港半岛酒店召集投资者进行说明。

关于股票价格下跌的原因，佳源国际主席沈天晴首次发声称：“初步推断是做空机构利用舆论发布不实消息，误导投资者以便混水摸鱼所致”。

沈天晴认为做空机构实属无中生有。除了指控佳源国际有两笔合计3.5亿美元的优先票据未能在到期日偿还不实外，沈天晴进步一解释称，这些做空机构利用自媒体引用新浪乐居财经《2018百强房企销售增幅排行榜》错误的榜单，捏造虚假新闻以损害本公司声誉。

1月17日，佳源国际暴跌80.62%，截至当日收盘，股价从每股13.26港元跌至2.52港元。截至今日收盘，佳源国际股价回升至每股4.78港元。

在股价闪崩后，有业内人士分析指出：“佳源国际此前发行过一笔价值3.5亿美元的高息美元债于1月17日到期，很有可能是因为美元债到期而债务违约，所以才出现股价暴跌。”

但是，对于此猜测，佳源国际于1月17日在官网发布公告称，佳源国际分别于2018年1月19日及4月26日发行，共值3.5亿美元票息8.125厘的优先票据，确认已偿还全数款项。

佳源国际强调称，目前财务状况健康，业务运作正常，管理层对公司未来发展充满信心。

此前，佳源国际于1月8日披露了2018年销售额。据其公告显示，佳源国际2018年累计合同销售额达201.8亿元，较2017年的103.7亿元上升94.6％；2018年合同销售面积约178.7万平方米，较去年上升51.9％。

新京报记者 徐倩 编辑 武新 校对 卢茜 图片来源 佳源国际官网截图

新京报讯（记者 袁秀丽）1月21日，新京报记者从业内知情人士处获悉，位于大兴黄村商圈的火神庙商业中心E、F座已转让给大悦城，目前已完成物业交割。大悦城将在此打造大悦春风里项目，项目改造也即将启动，预计2020年开业。

两座物业完成物业交割，将建大悦春风里

火神庙国际商业中心位于大兴黄村，是集购物、公寓、酒店等于一体的综合体建筑。

在业内人士看来，大兴黄村区域住宅密集，拥有良好的商业基础和价值潜力。

据业内知情人士透露，大悦城收购的火神庙商业中心E、F座将建成大悦春风里（大兴项目）。原先，火神庙商业中心的F座是原业主租给了王府井百货，已于去年关闭。而项目其他商业中有一部分是散售。位于E座的儿童城也于日前关闭。项目改造即将启动。

早在2017年，大悦城推出了第二条产品线——大悦春风里，从产品定位、客群范围、品牌选择等方面，对大悦城进行了补充和拓展。不过，直到去年年底，大悦城才对外透露，大悦春风里在北京、苏州、青岛等地实现4个项目的布局。事实上，这四个项目中，就包括将火神庙商业中心E、F座改造成的大悦春风里（大兴项目）。

按照大悦春风里（大兴项目）规划，建筑面积10.6万平方米，是两栋主体结构连通的建筑，地上6层，局部7层，地下1层。打造3首层概念，形成2个花园，项目东侧打造1条下沉景观大道。项目内部形成B1-6层超大挑空。建筑空间上营造出自然交互、轻松舒适的逛街购物体验。

存量改造、大宗收购成商业市场新特征

据上述知情人士介绍，大悦城一直在做城市改造项目，原因是这类改造项目的位置优越。典型的项目如西单大悦城，还有去年开业的上海长风大悦城、 西安大悦城都是改造项目。

据悉，上海长风大悦城经过一年半的改造之后，由上海的“长风景畔广场”变成了“长风大悦城”，成为继静安大悦城之后，在上海的第二个商业综合体。

而在去年底的品牌推介会上，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政也曾表示， 除了上海长风大悦城、西安大悦城以外，昆明大悦城、天津和平大悦城也是旧楼改造升级的产品，其中有并购的物业，也有合作的物业，通过重新定位、规划，实现“腾笼换鸟”。

目前，对存量商业进行优质化改造，已成为商业地产投资与发展最佳的选择。全联房地产商会商业地产研究会会长王永平认为，盘活存量资产，成本相对更高，由于这些项目区位更优，但是“老瓶”怎么装“新酒”，就需要从开发转向运营，这是一个行业重大的改变。

值得关注的是，2018年，大悦城的大宗商业物业收购看似个案，但事实上，一份来自CBRE世邦魏理仕的数据显示，2018年北京大宗物业交易总额达到565亿，同比上升47%，创造历史峰值。具体来看，大宗交易物业类型主要包括写字楼、商业、酒店、服务式公寓等。对于2019年，有业内人士认为商办大宗并购市场依然会很活跃。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 卢茜 摄影 袁秀丽

广州日报讯（全媒体记者 张忠安）国家统计局1月21日公布2018年全年房地产运行情况。数据显示，去年房地产开发投资同比增长9.5%，而房企资金到位、销售情况均出现同比回落。有券商机构表示，2019年房地产行业资金面整体会趋紧，但不会发生系统性风险。

销售整体继续放缓

记者根据统计局数据对比发现，2018年房地产开发投资同比增速有所加快，但销售整体继续放缓。另外，2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比2018年11月末减少214万平方米。而去年全年，商品房待售面积减少了6510万平方米。有分析认为，今年市场有望继续朝着理性的方向发展。

在开发投资方面，2018年1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比2018年1-11月份回落0.2个百分点，但比上年同期提高2.5个百分点。

不过，在销售方面，2018年整体增速放缓，全年商品房销售面积17.17亿平方米，比上年增长1.3%，增速比2017年回落6.4个百分点。销售额接近15万亿元，同比增长12.2%，增速同比也回落1.5个百分点。

到位资金增速回落

国家统计局数据显示，去年房企施工面积同比增幅加快了2.2个百分点，而资金到位情况回落了1.8个百分点。有专业机构指出，2019年房企资金面或将继续趋紧，不过不会出现系统性风险。

2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比2018年1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。而房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比2018年1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。

中金公司行业分析师张宇称，预计行业整体净负债率将有所提高，但2019年行业现金流风险整体可控，无系统性风险，龙头公司资金面压力相对较小。

经济日报-中国经济网北京1月22日讯 在继2018年11月房企融资千亿、12月融资1600亿后，进入2019年以来，房企融资继续保持大规模扩张。据不完全统计，目前为止已有40多笔融资，合计融资额度高达千亿，保利、招商局、华夏幸福、世贸股份、金科、电建、阳光城等房企均公布了大额融资。

自去年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期，业内人士指出，近期房企融资力度加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是，国家发改委去年底发文支持企业进一步融资，但一些房企因负债过高而被排除在外。

131家房企负债7.89万亿元 2019年6.1万亿债务待还

去年下半年以来，房企频繁融资，主要是前期过度投资对资金需求有所上涨。国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

针对近期房企融资潮，诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷表示，2018年底很多企业债券到期，偿还压力大，因此近期房企融资力度加大，并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明，所得款项将用于“借新债还旧债”，预计2019年房企现金流会更加紧张。

Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

发改委支持优质企业融资 房企前20强中9家负债率过高

国家发改委在2018年12月12日发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到，支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

根据文件要求，资产总额、营业收入可按照企业最近一年经审计财务数据或最近三年经审计财务数据的平均数进行计算，而资产负债率按照企业最近一年经审计财务数据计算。

梳理2017年销售排名前20强的房企数据发现，万科、华夏幸福、绿城中国、旭辉集团、保利地产、金地集团、招商蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸房地产、中国海外发展等11家房企符合条件，其他一些知名房企则因负债率过高而被排除在外。

其中，万科、华夏幸福、绿城中国2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%，其他几家房企负债率均低于80%，中国海外发展2017年资产负债率57.62%。

业内指出，房地产是高杠杆行业，高杠杆一方面决定了房企是否能做大规模，业内著名的闽系、粤系房企都是通过加杠杆做大的典型，但另一方面，如果外部融资不畅，内部销售又放缓，房地产行业的高周转不灵的情况下，尤须警惕债务偿还高峰对地产企业带来的资金压力。能否把握规模与负债之间的利润平衡，成为横亘在房企面前的一个挑战。