安 宁

个税房租抵扣中，房东与租客之间的僵持局面终于被打破。1月20日，由国家税务总局开发的个人所得税APP发布了最新版本。与之前相比，新版本最大的变化是六项专项附加扣除的房屋租金一项中，此前要求必须填写的房东姓名与身份证号等房东信息变为选填。由“必填”变为“选填”，仅仅一字之差，却缓解了该项政策实施之后房东和租客的僵局，让这项减税政策能够顺利实施，确实是一件皆大欢喜的事情。

但是，笔者认为，这件事更多的是带给相关部门的思考，为什么会造成这种局面？当前虽然解决了这个问题，但是，后续要做的事情还很多，税收征管需要进一步优化。

此前，由于租客填报租房个税抵扣时，需要征得房东同意，因为必须详细填写租房的相关信息，包括租赁合同编号、房东姓名以及房东的身份证号码。而房东出于身份信息泄露、可能会被追溯缴税等顾虑，提出“涨租避税”“不续约”等要求。一时间，租客和房东之间的关系非常紧张，造成了房东不提供信息，租客不能申报的局面。新版个税APP显然意在解决上述引发房东与租客矛盾的问题。

房东和租客确实都皆大欢喜了，但是，从此件事情中，笔者发现了几个问题。

一是很多出租房屋的人都存在漏税问题。按照我国相关法律，个人出租房屋并取得收入，是需要纳税的，这是法定的，与个税抵扣无关。但是，这么多年来，除了一些需要提取公积金等原因要交税开发票，个人出租房屋很少有纳税的。所以大家也都没有出租房屋纳税的习惯。

二是税务部门对个人出租房屋缴税问题也是睁一只眼闭一只眼。从这次个税房租抵扣的发展来看，一直以来税务部门对于个人出租房屋的纳税问题也很模糊，除了主动申报纳税的，应该都不会去查税。当然，这也与我国当前租房市场现状有关系。

笔者认为，既然问题已经出现了，还是要找到根本的解决办法。虽然个税房租抵扣这个矛盾解决了，但是，如果不解决根本问题，下次还会出现类似的问题，是要减免个人出租房屋的的税收或是进一步优化税收的征管工作都是监管部门下一步要重点考虑的问题。

对于很多商业银行而言，每年1月份不仅有年终奖以及与之“佩奇”（配齐）的诗和远方，还可能有眼前的罚单。

《证券日报》记者注意到，截至昨日，已经有银监局或银监分局共计开具了20张“2019款”罚单（作出行政处罚的时间是在2019年），其中8张是各地的“1号罚单”。从“1号罚单”公示出来的信息来看，楼市信贷路径依赖、乱收费、同业业务违规以及造假等行为依旧是银行业信贷违规的痼疾。

首付贷套路依旧

在个贷环节，由于监管部门对于按揭贷款的杠杆率已经有了明确的上限标准，因此，部分贷款人和中介机构将主意打到首付上，由此催生出“首付贷”的概念。近年来，屡有商业银行的消费贷、经营贷等各种信贷变形为首付贷的消息爆出，而监管部门对此的打击也是毫不手软。从8张“1号罚单”揭示的违规手法来看，该类行为赫然在列。

银保监会阳江监管分局1月4日作出的处罚决定显示，某国有银行的阳江分行因“消费贷款业务严重违反审慎经营规则”被罚款20万元。

虽然从案由来看，这似乎是一起简单的消费贷业务违规行为，但从行政处罚依据来看，违规行为实际还是暗藏了“首付贷”的套路。

罚单公示的处罚依据包括，《个人贷款管理暂行办法》第三十五条，该项条款要求贷款人采取有效方式对贷款资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析；《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》第一条——该项条款要求各商业银行严格贷前交易背景真实性调查，从交易价格、借款人消费需求、消费意愿与动机等维度多方查证贷款用途的真实性和合规性，严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为；《中华人民共和国银行业监督管理法》第二十一条、第四十六条第五项则强调了“银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则”，并对违规行为予以追责。

在8张“1号罚单”中，违反审慎经营的不仅有涉房贷款违规，还有其他业务类型的信贷违规。1月9日，广东某农商行因“贷款业务严重违反审慎经营规则”被罚款30万元，其违规行为被指尽职调查不充分。

乱收费痼疾犹存

虽然多个监管部门联合打击，但部分商业银行乱收费、存贷挂钩的“痼疾”犹存，在8张“1号罚单”样本中，乱收费也未曾缺席。

六安银保监分局1月4日作出的行政处罚显示，安徽某村镇银行“存在向客户转嫁成本问题”被罚款20万元。根据监管规定，“银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户”。

事实上，2018年的罚单也显示，乱收费违规行为在多地发生。

例如，山西某农商行因“将经营成本以费用形式转嫁给客户，开展信贷业务不审慎，相关高管被警告和罚款。黑龙江某农商行也因“向借款人转嫁成本股东股权管理不合规”被罚款50万元。陕西银监局2018年4月份开出罚单，某城商行西安曲江新区支行因“未按照规定承担抵押物评估和登记费用，转嫁经营成本”被罚款10万元。此外，还有部分银行因为“存贷挂钩”、“提供服务质价不符”等违规行为收到监管罚单。

近年来，监管部门一直要求商业银行降低实体经济融资成本。监管部门提出，银行业要坚决治理“干活不弯腰”、“坐地收钱”现象，引导银行业主动减费。

2018年，有区域监管部门负责人表示，针对不当收费行为将“发现一起、查处一起”，责令清退违规收取的费用，或者没收违法所得，同时对银行业机构处以罚款，对相关责任人员警告并处罚款。

同业违规遭重罚

今年首张“2019款”罚单诞生于1月3日，由大庆银保监分局作出。某农商行人员因对该行违规办理同业业务负直接责任被“禁止从事银行业工作终身”。此外，该行另两位负领导责任和管理责任的员工也分别被“取消董事长、董事任职资格10年”、“取消董事、高级管理人员任职资格10年”。

结合大庆银保监分局去年对该行作出的处罚决定来看，银行自身因为“违规办理同业业务”被罚款1000万元；其3家关联农商行分别被罚700万元、700万元和600万元。

事实上，同业业务违规是2018年以来监管的核查重点之一，之前很多的“潜规则”——例如隐性担保、借同业资管通道违规处置不良资产等行为也浮出水面。

银保监会2018年的第1号“银保监银罚决字”罚单针对的就是某股份制银行“同业投资接受隐性的第三方金融机构信用担保、个人理财资金违规投资、向四证不全的房地产项目提供融资”等12项违规，该行被罚款5870万元。

造假违规铤而走险

对于经营“信用”的商业银行而言，诚信无疑本应该是底线。但是，从2019年“1号罚单”来看，8张罚单中曝光了3家银行造假，其占比不可谓不高。

某国有大行的滁州分行因重要考核节点虚假发放贷款被“没收违法所得，并处违法所得1倍罚款的行政处罚”。

对于商业银行而言，冲时点（重要考核节点）揽储并不鲜见，甚至于最受欢迎的“4+9银行口子”就是指来自于四大国有银行和部分股份制商业银行的短线资金需求。不过，冲时点虚假发放贷款的行为者相对较少。

“这或许是基层银行为了完成内部放贷量考核，虚假发放贷款的造假行为，也可能是银行将贷款资金作为保证金循环开立银行承兑汇票并贴现，虚增存贷款的违规行为”，银行业人士就此对《证券日报》记者分析表示。据了解，为了“冲时点放款”，银行的分支机构最主要的手段是“速借速还”：对于有银行授信而暂时没有资金需求的企业，银行通过营销，促成贷款投放；与关系密切企业合作，创造出“月末放款、月初还款”的超短期贷款；通过在月底集中办理贴现或者买入他行信贷资产等方式，增加贷款数据等等。

还有银行业金融机构直接对报表造假，大同银保监分局今年1月14日作出行政处罚，直指辖区内某信合社提供虚假报表，并对其罚款20万元。此外，某农商行因发放借冒名贷款收到罚单，直接责任人也被罚款和警告。

另外，还有银行员工铤而走险。临夏银保监分局的“1号罚单”显示，有银行员工违法盗取客户资金，并因此被“禁止终身从事银行业工作”。

本报记者 王丽新

昨日，一项涉及数百亿元的存量资产交易浮出水面，这是近年来存量资产交易的大单。

1月21日，泛海控股公告披露称，公司拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元(含冲抵债务)将泛海控股所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创地产。公告还披露，融创地产接手的交易标的公司仍有356.17亿元负债(截至2018年11月30日)。

据悉，此次交易涉及泛海控股旗下北京、上海几乎所有的地产存量资源，其中包括北京东四环朝阳公园旁地块和上海南外滩董家渡地块。从泛海过往披露的信息看，这些地块既有正在进行二级开发的“熟地”，也包括未完成拆迁、或正在进行一级开发的“毛地”、“生地”。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，两宗地块位置非常优越，属于绝版地块，如果能顺利开发，不论是从企业发展角度还是从利润角度都有积极影响，但也要注意拆迁压力。

值得一提的是，转让北京、上海地产项目后，一方面，泛海控股的负债将大幅降低，财务结构将得到进一步优化；另一方面，该笔资产若顺利转让，泛海控股将进一步实现去地产化，房地产业务比重大幅下降，武汉CBD则会成为泛海控股国内地产板块唯一的平台型资产。

事实上，早在2014年前后，泛海控股就提出摒弃房产行业“拿地盖楼”的传统模式，并加强不动产运营，加强金融和地产板块的有机联结，这也是泛海战略转型的重要着力点之一。

据悉，在武汉大平台上，泛海控股的金融、战投板块，具体包括证券、信托、保险和股权投资业务，或许将有机会在武汉CBD寻求更大发展空间。

泛海控股也在近期公告中表示，公司将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉CBD项目，并可依托武汉CBD更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

1月21日，融创中国公告，拟以股权收购方式，拿下泛海控股旗下位于北京和上海的两宗土地，总建筑面积合计约为130万平方米。中国证券报记者统计发现，近期大型房企通过股权收购方式拿地的情况明显增多。中原地产首席分析师张大伟表示，从一线城市看，房企拿地难度越来越大，拿到优质地段的土地有助于提升房企利润率。房企通过股权收购方式拿地只是一种补充，竞标拿地仍是主流。

行业加快整合

根据融创中国发布的公告，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议，拟以125.53亿元收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。其中，北京项目总建筑面积约为66.85万平方米，上海项目约为62.80万平方米。交易标的净资产约89.59亿元(截至2018年11月30日)。此次交易融创将支付总对价为148.87亿元。其中，现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

融创中国表示，北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，属于稀缺的大体量优质项目。该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，进一步巩固在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。

据知情人士透露，早在2017年底，融创就鲜少在公开市场拿地，通过收并购以控制风险，并积极增加现金储备。公司2018年半年报显示，截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与2017年末持平。2018年下半年以来，融创加紧销售步伐并回笼资金。2018年集团实现合约销售金额4649.5亿元，同比增长27%。销售额增长，但融创购买土地依然审慎。

泛海控股则表示，自2014年初以来，逐步确立了由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司转型的发展战略。近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目，特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低，流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。若此次交易顺利实施，受房地产调控政策影响严重的北京、上海项目将剥离出地产板块，既能改善资产负债结构，同时有利于聚焦武汉中央商务区等优质项目。

事实上，相关房企近期收购动作频繁，特别是万科等大型房企收购行为明显增多。1月18日，嘉凯城公告了转让房地产项目资产包进展情况。2018年10月31日，公司及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让5家房地产公司项目的股权，被杭州锦蓝竞得。目前第一期股权转让款共计1.775亿元已经支付，并于近日完成上述股权转让工商变更手续。企查查工商登记信息显示，杭州锦蓝实际控制人为万科系企业。

华夏幸福此前公告，旗下多个环京项目的土地被万科接盘。公告显示，万科拟收购华夏幸福旗下5家公司股权。这5家公司持有涿州、大厂、廊坊和霸州住宅用地共10宗，总用地面积约33.93万平方米，交易对价约为32.34亿元。

拿地意图明显

从公告内容看，上述多数股权受让方的主要目的是为了拿地。以万科接盘华夏幸福为例，上述环京项目土地均价超过1万元/平方米。与当前环京房价相比虽价格较高，但整体看上市公司通过竞标拿到环京项目的数量并不多。而通过竞拍拿到环京土地的企业，不少将采取合作形式共同开发。

以京投发展为例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益达生投资公司组成的联合体收到了三河市国土资源局的成交确认书，以2.55亿元的价格获得位于河北省三河市燕郊高新区地块的使用权。其中，建设用地面积为5万平方米，建筑控制规模为15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，通过股权收购拿地价格通常相对较低。同时，相比竞标拿地，股权拿地的流程更简单，且受让方拥有更多话语权。此外，竞标拿地的项目通常都有配建面积等限制。而通过股权拿地可选范围更大。

陈雷强调，企业通过股权收购方式拿地只是一种手段。整体看，竞标拿地仍是房企拿地主流。除非经营困难、面临较大的资金流动性压力或不看好出售地段未来发展前景，否则项目出让方很少会主动卖地。

易居研究院首席分析师严跃进则表示，从当前房地产市场情况看，不少“地王”项目面临较大经营压力，无论是单价“地王”还是总价“地王”。这类项目对一些开发商而言心有余而力不足。在这种背景下，催生了很多股权转让或合作开发的案例。一方面有利于土地项目的开发进度，加速周转；另一方面，可以使资源得以更合理地利用。受让方可以强化规模优势，出让方可以缓解资金压力。

集中度提升

值得注意的是，上述现象使得房地产行业集中度进一步提升，业绩加速分化明显。这从2018年房地产上市公司业绩预告中可见一斑。

从部分预亏的公司情况看，转让土地、逐步剥离房地产业务的情况增多。以中房股份为例，由于主营房地产业务可销售房屋减少，预计2018年全年业绩首亏。公司表示，2008年以来，公司房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。目前，中房股份的收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。因此，公司决定置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势突出、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

与之相对是一线龙头房企业绩保持良好，销售业绩和市场份额进一步提升。根据克尔瑞地产研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，2018年TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。在前三位企业中，碧桂园全年实现销售额7286.9亿元，同比增长32.3%；万科和恒大同比增幅分别为14.5%和10%，增长稳定。土地储备方面，26家房企新增土地货值超过千亿元，22家房企新增土地建筑面积超过千万平方米。其中，碧桂园、融创中国、中国恒大、万科地产、保利发展5家房企新增货值超过4000亿元。

本报记者 赵剑影

“当初觉得打擦边球捡了便宜，现在卖不掉才知道是吃了亏。”在北京市通州区台湖镇买了商住房的陆鸣辰日前对记者说，他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求买入的，2017年商住房政策出台后，他未能脱手，一直持有至今。

北京限购政策出台之后，这类房地产交易几乎停滞。很多商住房的业主颇为无奈，手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬。

商业住户混杂，物业维护少

“当初为了先满足住房需求购入的，想着先过渡再卖出。”在北京北五环附近购买了一套商住房的牛磊告诉记者，他是2013年从外地来北京工作的，因商住房购房限制少，他又拖家带口租房不方便，于是先买商住房用来过渡。

牛磊告诉记者，当初买入这套房的时候价格要比附近商品房单位面积低3000元~7000元。因为户型是loft，所以折算到单位面积价格就更低，只是首付价格略高。

记者在该商住房小区走访时发现，小区于2011年建成，商业住户和个人住户混杂，物业管理混乱。

“之前来看房的人很多，最近除了租房的，基本上没有人来了。”在该小区底层开超市的陈姓经营者告诉记者，随着北京对于商住房的政策限制，去年商住房限购之后，几乎没有来这里看房的个人业主。“来这边看房的商户业主也基本是来开超市的，开公司是民水民电，加上附近都是居民区，也适合。”

随后，记者又走访了位于朝阳草房、大兴亦庄、通州台湖的几个商住房小区。发现这些小区多数建成时间均不超过10年，但多数小区由于缺乏相应的物业维护和管理普遍出现商业和个人居住不分、人员杂乱等问题，居住环境并不好。“由于有人开办公司，人车分流管理不好，有孩子的业主特别担心安全问题。”在朝阳区草房附近商住小区居住的柳鸣说。

限购加码，成交几乎绝迹

“在房地产市场火热那会儿，买商住房的人特别多。买的业主都想着入手之后大赚一笔，哪想着突然出了政策。”在北京一地产公司负责住宅类房屋销售的戴晓告诉记者，她曾经负责台湖镇一家商住房小区的销售工作。她至今还清楚地记得2017年3月26日出台严格的商住房限购政策的那几天，“当时，我已经跟几个业主约好了交押金签约，政策出台之后，那几单生意都泡汤了。”

“商住房政策限购后，很多人都在担心未来商住房是否会面临无人接盘的窘境。”戴晓说，事实上也确实如此，那之后我当时负责的楼盘就冷淡下来了，负责代理我们业务的几家中介也结束了合作。“没人买，没有成交，我也跳槽了。”

为稳定房地产市场，北京明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，同时规定个人购买存量商住房时，要求名下无房、5年社保或缴税，并且只能全款购买。与此同时，上海、广州、深圳、成都、天津等地也紧随其后，出台措施加强对商住房的限制，商住房随之降温。

“实际上，无论从供应端还是需求端来看，北京商办类住房市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后，监管部门严查市场违规行为，多个楼盘涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州区一家住宅销售经理告诉记者，“北京商住楼盘样板间全部关闭，楼盘的推广也都销声匿迹，网签也被暂停。很多刚需及投资客户都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买计划。”

商住房是存活于政策夹缝中的产物

“实际上，商住房就是存活于政策夹缝中的产物，本身就违规。目前的政策都在给原来政策管理方面补漏洞。”易居研究院副院长杨红旭说，我国土地用地性质中没有“商住”这个种类。一些开发商做出了违规的建筑规划，致使商住房游走在灰色地带。开发商做商业、办公用地利用率和需求没有住宅高，他们宁愿违规也要改成住宅。

“住宅和办公的土地差价大约是一倍多，如果改成商住房卖的单价可以拉高一点，这样开发商可以拿走大部分利润。”一位不愿具名的住宅开放项目负责人告诉记者，“利益的驱动势必会触动更多人进行‘商改住’的尝试。”

记者查阅相关统计数据发现，从北京2016年以来的市场情况看，普通住宅平均单套总价467万元，商住公寓平均202万元。也就是说，商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出台相关政策的一年时间内，商住房的成交量占了北京房地产交易市场的一半以上。

为改变这一情况，2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。然而，这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

“实际上，已经购入的业主也有好消息。限购政策出台后，政府部门又出台了关于商办限购政策的补充说明。”北京通州区一家房地产中介销售人员告诉记者，“已购买的商办类房屋，购房者可保持现有；已购买的商办类房屋可出租，且不限定出租对象；可以销售，但购房人应符合政策要求。”

有数据显示，近10年时间里，北京市大约成交商办类物业40万套以上，其中包括25万套左右的商住类物业，这部分物业中有90%为个人购买。以此计算，北京市约有22.5万套商住房为存量房。这部分房屋在出售时，只能卖给满足购房条件的个人或者企业，这一限制条件无疑会成为商住房流通上的一大阻碍。

新年伊始，香港楼市出现回暖的迹象。

“今年开局很好，外围市场出现很多积极因素，比如中美双方不断释出善意，而且美联储表示将放缓加息步伐，因此近期楼市成交有所反弹。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰接受21世纪经济报道记者采访时表示。

他透露，截至1月20日，香港一手住宅成交宗数已达到1470宗，由于不少新盘赶在农历新年前加推，预料本月一手成交可以达到2200宗，二手市场成交也将有3500宗，相比2018年平均每月3100宗的水平明显增加。“这显示楼价已找到支撑位，小阳春提前出现。”他说。

在一手楼市的带动下，二手成交也有所升温。根据中原地产的统计数据，香港10大蓝筹屋苑在上周末（1月19-20日）共录得11宗成交，环比增加37.5%，成交量创下7周以来的新高。

自2018年8月以来，香港楼市出现调整。回顾2018年，香港一手住宅成交宗数15485宗，同比下跌16.4%。然而，2018年全年二手住宅成交金额仍创下了3290亿港元的八年新高；成交宗数为38782宗，同比微跌2.4%。

一手市场销情再燃

刚刚过去的周末（1月19-20日），香港三大新盘齐齐开盘抢客。其中，香港最大的新鸿基地产旗下土瓜湾Downtown 38项目在1月20日推出155个单位，在两个多小时内已全部沽清，套现超过10亿港元。

鉴于销情如此火爆，新鸿基地产副董事总经理雷霆表示，将加推46个一房及20个两房单位，折实售价565.38万港元至793.79万港元，相比前一批出售的单位价格上涨6.3%。2018年新鸿基地产以543.09亿港元的销售业绩位列第一。

“按照2018年8月的高位计算，开发商最近推出新盘时提供了大约20%的减价，在这个价位上市场仍有很好的承接力。买家并不是不想买楼，市场购买力仍然强劲，他们大都是持币观望，不希望高位接盘而已。只要定价合理，这些新盘的销售都十分理想。”陈永杰坦言。

事实上，2018年12月底，由信和置业及香港市重建局等合作的项目凯汇，在短短11天内就创下了147亿港元的销售纪录，这无疑为当时仍在风雨飘摇中的香港楼市注入了一针强心剂。乘胜追击，信和营业部联席董事田兆源表示，旗下大埔白石角逸珑湾8近期推售228个单位，目前该项目已累计收到约900个订单，超额认购近3倍。

2018年9月底，香港银行12年来首次启动加息周期，但加息幅度仅为0.125%，对楼市的影响尚未明显体现。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆接受采访时表示：“目前普遍按揭新客户一般可做到最新的实际利率大约为2.35%。未来加息进程可能减慢，有助业主把握低供款利率，相信2019年的实际按揭利率将维持在3%以下，对业主影响轻微。”

“利率直接影响业主的供款负担，因此对楼市有十分直接的影响。目前香港住宅的租金收益率约为2.5%-3%，即使今年加息1-2次，但按揭利率仍将低于3%，这意味着买楼仍然比租楼便宜。”陈永杰指出。

在他看来，香港楼市最坏的时机已经过去，今年第一季度楼价向下调整5%后有望企稳，“我对今年楼市看法偏向乐观，在英国脱欧前景不明的情况下，资金预计继续由欧洲流向亚洲，而香港则是亚洲首选的投资市场。”

高力国际香港估价及咨询服务高级董事郑亥延则认为，近期一手新盘纷纷以低价开售，新盘价格将向下调整15%，而二手市场也将受到波及而下跌10%，但她指出2018年下半年500平方呎以下的小型住宅售价有望快速反弹。

土地供应或将现断层

一直以来，土地短缺问题是助推香港楼价持续攀升的因素之一。中原测量师行执行董事张竞达表示，今年新盘供应主要来自2016年所推出的地皮，发展商可能担心楼市向下，预售楼花速度加快，而2017和2018年政府卖地的楼面面积大幅下降，因此担忧中短期住宅供应将在2021至2022年供不应求而出现断层。

数据显示，2018年度2019年度的私人房屋土地供应总共可提供13850个单位，相比上一年度锐减46%，创下近8年以来的新低。张竞达认为，政府在公布《长远房屋策略2018年周年进度报告》时，宣布调整公私营房屋的新供应比例，将公营房屋的比例将由60%提升至70%，私人住宅土地的年度供应目标则由原有的1.8万个单位下调至1.35万个单位，未来数年私人住宅土地的供应量都将维持在这个水平。

他坦言：“尽管私人住宅未来几年不至于出现无楼可卖的局面，但是最早在2020年可能出现供应断层的问题。从目前政府卖地表以及已知的铁路项目及市建局项目来看，可供出售的单位数目仅为2万个，仅能勉强满足未来两年的私人住宅土地需求。”

此外，中资地产商在香港“跑马圈地“的热情已大为消退。根据仲量联行的统计数据，2018年11幅公开招标的住宅地中，仅3幅由中资夺得。中资成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中资机构成功中标的三幅地皮，包括由保利置业投得的油塘住宅地皮，以及高银集团及中国海外发展分别投得的旧启德机场跑道的两幅地皮，其中两幅地皮中标价为市场估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型发展商投得。

21日，房地产行业龙头碧桂园举行2019年集团年会。在集团董事会主席杨国强3个多小时的讲话里，“竞争力”成为高频词，被他反复提及。

“中国城镇化还有很长一段路，相信未来十多年城镇化还会有比较快的增长速度。房地产每年起码会有10万亿左右的市场，问题是我们有没有竞争力。”

“大家要重新努力去思考，怎样提升我们的竞争力？”

“行业的波动是正常的，波动会淘汰掉竞争力不强的企业，但对于有竞争力的企业来说则少了更多对手。”

“现在机器人技术已经比较成熟，如果我们有足够优秀的人把做出来，我们会成为最先进的房地产公司，我们现在要朝着一个高科技企业去做。”

“我们要迎接‘机器人建房子’的到来，只是时间的问题，绝对要做出来，这是我们未来强大竞争力的源泉。”

“一定要追求有质量的发展，一定要科学地去谋划，提升全周期竞争力，精准地投入，实现长期效益和短期效益的有机结合。”

“如果全世界有10家公司做这个行业，因为各种原因要关门倒闭，我期望我们是最后一个倒下的。我相信这个行业永远都会有的，而世界会给最具竞争力的企业开绿灯。”

事实上，碧桂园2018年业绩不俗，竞争力不容小觑。克而瑞研究中心数据显示，继2017年夺冠后， 2018年碧桂园再度蝉联房地产行业销售冠军。2018年，碧桂园还再度入选《财富》世界500强，排名大幅上升至第353位。

杨国强历来以“忧患意识”闻名业内，还曾送给碧桂园集团总裁莫斌一幅字：“生于忧患”。

虽然2018年全国房地产开发投资继续保持高速增长态势，但销售情况却较上年有所放缓。昨日，国家统计局发布的数据显示，2018年全国房地产开发投资比上年增长9.5%，同比提高2.5个百分点；商品房销售面积比上年增长1.3%，同比回落6.4个百分点，商品房销售额增长12.2%，同比回落1.5个百分点。

2018年全国房地产开发投资与销售数据背离，究其原因，中国银行(601988,股吧)国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，受去库存政策影响，房地产企业的库存情况处于较低水平，导致房地产开发投资增速虽然在近几月有所下滑，但依然处于高位；而随着棚改货币化安置政策的逐步退出，商品房销售面积和销售额下降较快。事实上，从全年商品房数据可以看出，在去年7月份会议提出“坚决遏制房价上涨”后，自8月份开始，房地产市场迅速降温，商品房开发投资、销售面积、销售额等数据均有所下降。

上海（楼盘）易居研究院智库研究中心总监严跃进分析称，从2018年全国房地产开发投资数据来看，这与当前房地产市场调控以及调整出现了明显背离，从侧面说明供给端依然亢奋。所以，从这一角度来看，企业心态依然积极，虽然数据上已呈现降温态势，但房地产开发投资这一指标依然表现出积极的信号。

虽然去年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比去年前11个月回落0.2个百分点。对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，投资增速放缓主要受两方面因素影响：一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力；二是房企融资持续承压。虽然在2018年第四季度市场流行性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，这直接导致了房企投资“捉襟见肘”。

展望2019年，张波认为，房地产开发投资将进入新一轮“换挡期”，可以用“两个回落、两个趋稳”来形容，即销售回落、增速回落，土地趋稳、信心趋稳。与此同时，2019年在因城施策、分类指导的调控要求下，以及保持“房住不炒”、强化舆论引导和预期管理的背景下，房企开发投资进入“换挡期”的具体表现将呈现三方面特点：首先，房企将由快速扩张变得更为理性，无论在拿地节奏还是开发速度上都会有所优化；其次，部分房企的关注点将从规模进一步转向提质增效；最后，预计2018年商品房销售面积和金额双双增长的现象在2019年将很难再次出现，也就是说，2019年销售面积同比2018年将出现回落。

2018年四季度以来，我国楼市寒意渐起，热点楼市正运行在降温的通道内，出现了基本面、资金面、政策面的边际变化。这些边际变化，已经作用于市场供求的两端，推动房地产市场微妙再平衡的进程，同时也逐渐影响楼市预期，最终将朝“房住不炒”目标行进。

当前我国楼市出现了基本面、资金面和政策面的边际变化，主要表现在：

一是基本面出现了边际变化。从人口发展看，我国人口增长态势接近拐点，老龄化社会可能正在形成。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化将很大程度决定我国房地产市场未来发展空间。从增长中枢看，我国经济运行已转向高质量发展阶段，增长中枢回落，房地产市场无法脱离经济发展基础独立运行。从住房配置看，据国家统计局数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，住房供不应求矛盾已基本缓解，更多表现为收入和区域结构性矛盾。从终端需求看，热点城市房价高位运行与终端需求人群收入增长空间有限的矛盾日益激化，潜在住房需求人群支付能力难以支撑房价继续高位上涨。综合来看，基本面已不支持房价快速上涨。

二是资金面出现了边际变化。从货币总量看，2018年12月末我国广义货币(M2)余额同比增长8.1%，增速与上年同期持平。其中，人民币存款余额同比增长8.2%，比上年同期低0.8个百分点，接近于历史低位。从房贷利率看，近期部分城市的房贷利率向下调整，这虽有助于降低按揭购房人群还贷压力，但仍不足以刺激房价上涨。从开发商资金面看，房地产开发企业融资渠道收窄，信托融资成本接近两位数，海外发债成本上升。2018年1-11月，全国房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，比1-10月份回落0.1个百分点；其中，国内贷款同比下降3.7%，利用外资下降30.4%，自筹资金增长10.0%。考虑到当前房地产开发企业资金链条趋紧，未来不排除降价促销加快资金回笼的可能性，同时房贷利率回落也一定程度刺激需求，与供应形成较好衔接，满足社会基本住房需求。

三是政策面出现了边际变化。从政策基调看，中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”这标志着我国房地产市场将从短期差别化调控进入构建楼市健康发展长效机制的轨道。从政策实施看，近期部分城市正结合地方实际进行房地产调控政策微调，这将有助于发挥市场机制的作用，减少行政干预对市场交易的影响。近期中央银行实施了降准，银行间市场流动性合理充裕，在满足实体经济资金需求同时，也对房地产业融资存在边际改善作用。综合来看，政策面边际变化目标仍是“房住不炒”。

房地产市场进入了理性回归轨道。过去近两年的房地产市场分类调控，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，热点城市投机炒作动能基本消退，楼市迈出回归居住属性的坚实一步，坚挺的房价出现了松动。国家统计局数据显示，2018年12月，全国70个大中城市中，当月新房价格环比上涨的城市数量为59个，相比11月份的63个明显减少；据测算，新建商品住宅价格指数环比上涨0.8%，较11月份的0.9%有所收窄。此外，受到资金面压力趋紧影响，房地产开发企业以价换量动力明显增强，二手房市场漫天要价情况也显著减少，市场成交渐趋理性。更能反映市场走势的二手房市场，价格下跌城市数量增至22个；且这些城市基本都是热点一、二线城市。特别是一、二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，如北京（楼盘）、上海（楼盘）二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。还有，未来我国住房供求关系正趋向改善。2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，较上年同期提高2.2个百分点，整体保持平稳。房地产开发企业土地购置面积同比增长14.3%，年内增速逐月持续回升，按照一年的建设周期来估算，未来全国住房供求规模将会明显增加，供求关系将更为匹配。

楼市边际变化正趋向房住不炒目标。当前楼市基本面、资金面、政策面的边际变化，已经不支持楼市稳增长的边际作用。这些边际变化均指向房住不炒的目标。在稳定房地产市场预期同时，各地要加快构建楼市长效机制，在保障合理住房需求同时，有效抑制住房投资需求，严厉打击投机炒作行为，保持房地产市场的平稳运行。在因城施策、分类指导的政策框架内，城市政府居于构建房地产市场健康发展长效机制的中心地位,既是政策实施主体，也要切实承担落实房住不炒的责任，做好科学谋划、谨慎决策、有效执行。房地产金融政策要发挥引导住宅理性建设和理性消费的重要作用，以服务全社会基本住房需求为目标，支持保障性住房建设，严禁资金违规流入房地产市场，严禁首付贷，严禁为不具备加杠杆条件和空间的个人提供加杠杆通道，切实防范房地产市场和房地产金融风险。在当前复杂多变的市场环境里，只有遵从房地产市场运行规律，防范各种道德风险，抵制羊群效应，才能促进房地产市场健康稳健运行。

从目前全国各地的政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，这充分说明政策比较清晰，即未来会在“一城一策”上有较多动作。

近期地方两会陆续召开，各地房地产调控政策也进一步明朗。记者梳理各地政策发现，“一城一策”是2019年各地房地产调控的一大关键词。

目前福建、河南、杭州（楼盘）、宁波（楼盘）等地均表示，将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向上证报记者表示，从目前全国各地的政府工作报告可以看出，“一城一策”的提法明显增加，这充分说明政策比较清晰，即未来会在“一城一策”上有较多动作。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼市预期已变，房地产政策最严时期已经过去，微调将不可避免。在他预测看来，2019年或有超过30座城市的楼市政策将微调。

华泰证券(601688,股吧)地产分析师韩笑等人预计，2019年房地产行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，在因城施策的调控思路之下，2019年政策边际宽松仍可期待。张大伟甚至认为，2019年只要房价不涨的城市，房地产政策都有松动的可能性。

当然，“这不意味着”政策会放水”，从各地政策内容看，2019年房地产调控政策取向依然从严为主，只是较之前过于严厉有所缓和，政策微调也是这样。”张大伟说，“房住不炒”的基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。因此，2019年楼市政策将依然打击投机，保护真实居住需求。

江苏提出，2019年要加大住房保障力度，落实好城市主体责任，因城施策健全市场体系和保障体系。河南提出，2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。福建提出，2019年要夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州（楼盘）、厦门（楼盘）编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。