接手了外滩这一块钻石地块的融创，将要如何盘活董家渡这个沉睡了17年的项目，势必成为房地产行业所关注之焦点。

作为上海外滩最后的一块待开发土地，董家渡地块一直成为地产圈的焦点。泛海控股在2002年拿到该项目后，也仅仅完成了不到三分之一的开发。而在这个开发长跑中，泛海控股还是没能坚持住，并把项目土地卖给了融创中国（01918.HK）。

21日早间，融创中国与泛海控股双双发布交易公告，称融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下之武汉（楼盘）中央商务区签订协议，收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权，从而持有北京（楼盘）泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

这个收购，把沉寂17年的董家渡地块又一次拉到了聚光灯下。

2002年，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域，但要承担其拆迁费用。

不过，拆迁工作显然出乎泛海控股的预料，因为拆迁速度过于缓慢，泛海控股的资金链问题曾在过去17年多次被质疑。

“董家渡项目拖了这么久，主要是因为动迁问题。”上海一位地产人士告诉记者。

2010年，泛海控股因为在北京有四幅地块未能按原计划开发建设而被列入一份国土部土地闲置的“黑名单”。

而在上海，泛海控股的上海董家渡首期项目在2010年7月28日才进入规划报批阶段，而该地块距离其最初拿地的时间已长达8年，项目“搁浅”时间较北京地块更长久。

接下来的日子里董家渡项目开始缓慢的拆迁工作。项目漫长的运作周期，也使得泛海损失了极大的周转速度。

2019年的这个大额收购把这个项目重新带回公众视线之际，距离泛海拿地已经是17年的岁月。可是最后也仅完成了10号土地的拆迁，另外两块拆迁依旧在继续。

“旁边还在拆迁，我们买这里纯粹是看到未来的规划和较好的中心位置。”一位泛海国际业主告诉记者。

第一财经记者走访董家渡项目发现，周围依旧处于建设状态，配套并不理想，不过，因为区域位置较好，周围豪宅林立。包括绿城黄浦湾、华润外滩九里都在附近，从单价看，基本超过10万/平方米。

不得不说，董家渡项目的地理位置，足以让所有开发商垂涎。这是上海黄浦区核心位置，为外滩仅剩的未开发地块，处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京（楼盘）路、老码头、董家渡金融城。

而这个板块也是上海城市复兴的核心板块，该区域承担了后续上海互联网金融、创新类金融模式的平台功能。

泛海控股曾表示，上海董家渡项目是公司重点房地产项目之一，地理位置优越，市场前景良好，开发建设工作正在稳步推进。其中12号地块、14号地块已列入黄浦区旧城区改建项目，对地块拆迁工作的推进形成了有力支持和保障。

2016年3月，上海市黄浦区建管会正式发布了上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收约定。根据征收公告，本次征收的地块为12号地块与14号地块的变电站部分，两地块征收费用预估为95.77亿元。

2016年2月，泛海控股便发布公告称与黄浦区建设和管理委员会签署了上述土地的征收协议。以12号地块占地面积3.98万平方米计算，泛海建设彼时需要承担的每平方米住宅的动迁成本在5万。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于泛海控股来说，其这两年的战略聚焦在于金融业务板块，所以地产业务方面或也面临一定的投资方面的压力。抛售项目，且直接抛售了北京和上海核心资产100%的股权，可以看出，其对于此类项目操盘力不从心。

如今，董家渡地块已然易主，新东家融创拿到的项目现状，与17年前的“毛地”没有太大改变，未来融创还将承担未来的拆迁费用，因此，从交易的对价看，公告价格低于市场预期也不难理解。

“一般而言，拆迁时间越长，拆迁难度就越大。”一位从事土地投资的地产人士告诉记者。接手了外滩这一块钻石地块的融创，将要如何盘活董家渡这个沉睡了17年的项目，势必成为房地产行业所关注之焦点。

1月21日，国家统计局发布的《2018年1~12月全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上期回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。12月份，房地产开发景气指数（以下简称国房景气指数）为101.85，比11月份回落0.09点，已是连续第三个月回调。

2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

“全国商品房销售再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月销售也刷新了历史记录。”中原地产首席分析师张大伟表示，“除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市拐点已经出现。”

历史上首次单月销售2万亿

根据国家统计局公布的近四年全国房地产开发投资数据：2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元；2016年，全国商品房销售面积157349万平方米，销售额117627亿元；2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元；2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元。

在房企年末销售冲刺下，2018年12月也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，并首次单月销售2万亿元（1~11月商品房销售额129508亿元）。从区域看，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。

张大伟认为：“二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然以去库存为主。从全国市场看，虽然分化趋势持续，但上涨依然是主流。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。”

纵观2018年市场走势，已连续多月出现涨幅明显放缓趋势，尽管12月经短期冲刺销售有所上行，但从9~11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。“市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免。”张大伟说。

土地购置数据下调

2018年，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1~11月回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。

其中，住宅投资占房地产开发投资的70.8%，为85192亿元，增长13.4%，比1~11月回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。

分区域来看，中部区域拉低了全国平均数据。中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速比1~11月回落0.5%；东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速回落0.4个百分点；西部地区及东北部地区投资增速继续提高：西部地区为26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。

除中部区域外，全国房地产开发投资依然处于高位，但值得注意的是，全国土地购置量价双双出现下调。

2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1~11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1~11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

“2019年如果政策不变，市场将出现明显调整。”张大伟预测。

销售处高位支撑房企资金链

2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，但增速比1~11月份回落1.2%，比上年回落1.8个百分点。

与1~11月数据相比，房企国内贷款、利用外资等降幅进一步扩大；自筹资金、定金及预收款增幅放缓。房地产开发企业2018年国内贷款24005亿元，同比下降4.9%；利用外资108亿元，同比下降35.8%；自筹资金55831亿元，同比增长9.7%；定金及预收款55418亿元，同比增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，同比下降0.8%。

张大伟认为，销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行，部分市场的非理性购房得到了抑制。

对于房地产开发贷款余额上涨迅速，他分析称，主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企资金压力依然较大。

国家统计局21日发布的“2018年1至12月全国房地产开发投资和销售情况”显示，2018年全国楼市成交呈现分化格局，中西部地区成销售主力；土地交易量价增速双双连续4个月回落，其中土地成交价款总额全年跌三成以上。

数据显示，2018年，全国商品住宅销售面积147929万平方米，同比增长2.2%，增速回落3.1个百分点；销售额126393亿元，同比增长14.7%，增速提升1个百分点。

全国楼市虽整体仍现量价双增，但各地成交呈现分化。数据显示，2018年，东部和东北地区商品房销售面积比上年下降4%以上，销售额增幅均不超过7%；中西部地区商品房销售面积均增长近7%，销售额增幅均超过18%。

中原地产首席分析师张大伟认为，中西部地区楼市销量涨幅远超全国市场平均涨幅，说明2018年不少三四线城市仍在去库存，在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。

易居企业集团CEO丁祖昱表示：“2018年三四线城市住宅销售面积占全国总成交量的67%，但从三季度开始，随着去库存任务的陆续完成，三四线城市楼市开始逐步降温。”

一二线城市则在严厉的市场调控下逐步回归理性。2018年，不少地方楼市调控持续“加码”，据机构统计各地调控政策出台次数累计超过450次。丁祖昱在“丁祖昱评楼市年度发布会”上表示，经过2016年至2017年的房价上涨，一二线城市房价已达高点，前期积累的刚性购房需求基本释放，已然出现阶段性的购买力“瓶颈”，目前在一线城市和部分二线城市，位于远郊的刚需房成交出现大幅下滑，开发商销售难度持续增加。

记者走访上海（楼盘）新房市场发现，由于市场逐步回归理性，近年来高价拿地的开发项目普遍面临去化难。如2016年溢价率高达110%、楼板价超过3.8万元的融创泗泾项目，近期开盘均价近5万元/平方米，受到市场冷遇。

国家统计局数据显示，全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，增速比上年大幅回落31.4个百分点。

克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，不少以往高价项目的“水分”被挤出，让房企对热点城市的地块不再盲目竞买，这是土地市场回归理性的重要信号。

新华网

从近期地方密集召开的两会以及住建部门年度工作会议透露的房地产调控政策看，因城施策、确保当地房地产市场稳定发展仍是各地主要方式和政策目标。

调控力度不一

具体看，各地政策调控力度不一，因地制宜、一城一策、培育发展租赁市场等成为多地房地产调控政策的关键词。

河南省两会提出，2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。

福建省两会指出，2019年要健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期；坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁住房建设，培育租赁市场，完善住房保障体系。

江苏省、北京等地强调满足民生需求以及继续大力推动租赁市场发展。江苏省两会指出，2019年要加大住房保障力度，落实好城市主体责任，因城施策健全市场体系和保障体系，着力解决好城镇中低收入居民和新市民住房问题。

北京两会指出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。

上海近期发布《关于本市保障性住房配建的实施意见的通知》，凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目(租赁住房建设项目除外)，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例配建保障性住房及相应产权车位。

《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》近日发布，规定相关项目权属证书按项目整体核发，并注明仅用于租赁住房建设，不得转租，未经批准不得转让；符合条件的运营主体可通过房地产投资信托基金(REITs)、租赁住房租金收益权质押等方式融资；承租人按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。

住建部近日发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案；促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度。

加强公积金监管成为趋势。江西省近期召开省住房城乡建设工作会议，强调继续保持调控政策的连续性稳定性，加强住房公积金运营监管，强化房地产交易监管，治理房地产市场乱象。

值得注意的是，浙江首个商地使用权续期方案近期出炉。海宁市国土资源局发布公告，龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让，续期20年，按照3137元/平方米的标准补缴土地出让金。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类土地使用权到期的操作具有积极的借鉴意义。地价补缴通过一次性补缴土地出让金，成本可控。基本上满足了此类房产的生产经营用途。

稳仍是主基调

中原地产首席分析师张大伟分析认为，近期多地两会针对房地产的各种定调不断发布。整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。同时，地方政府仍是房地产调控的政策制定主体。在目前房地产市场处于平稳的态势下，调控政策也出现一些变化。

不过，张大伟指出，从过往的房地产政策看，核心政策仍然是限贷和限购。过去的认房不认贷，或普遍性的不约束多套房贷款，使得市场杠杆率过高。而2018年以来，热点城市基本上均执行严格的认房又认贷，且大部分二套房贷款首付都在60%以上。房地产市场出现了降温。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市影响有限。整体看，2019年房地产政策依然是除信贷以外的政策微调，整体政策基本面依然较紧。

记者日前从市规划自然资源委获悉，本市2018年度实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率105%。在2017年完成供地任务的基础上，2018年度再次超额完成供地任务。

作为建立“租售并举”住房体系的一项重要改革，集体建设用地建设租赁住房试点已在全国13个城市展开。2018年8月，丰台区南苑乡成寿寺村集体土地租赁房项目正式开工建设，成为全市首个开工的集体土地租赁房项目。在集体土地上建设租赁住房，可以扩大租赁市场有效供给，增加租赁住房供应，降低租赁房建设成本，进而降低市场租金水平，同时可以推动城镇化建设进程，开辟集体经济组织和农民可持续收入渠道。

市规划自然资源委相关负责人介绍，按照城乡规划和土地利用总体规划要求，本市集体土地租赁住房项目主要位于中心城区、城市副中心和平原地区新城范围内，符合毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城原则，有利于促进区域职住平衡。

据介绍，去年年初，全市已结合各区用地资源情况、职住平衡、人口与就业规模及疏解任务等因素，摸清全市用地资源基数，筛选、梳理出符合集体租赁住房要求的用地资源。同时向各区明确年度供地任务，提前开展工作，确保顺利完成年度供地任务。

此外，在《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》基础上，市规划自然资源委会同市住房城乡建设委印发了《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》，对集体租赁住房项目的合作模式、土地估价、审批程序等配套政策进行了研究完善。意见明确，农村集体经济组织可以土地使用权作价入股、联营的方式与国有企业合作，可以项目经营权出租的方式与社会资本合作。

原标题：集体建设用地建租赁住房试点再扩大 到农村租房或成趋势

近日，自然资源部、住房和城乡建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。自此，集体建设用地建设租赁住房试点再扩大，不仅有助于我国建立多主体供应、城乡统一的用地市场，同时也有利于多渠道保障居民住房需求，促进城乡融合，提高农民获得感。

目前，我国实行的是城乡不同的土地管理制度，城市实行土地国有制，农村实行土地集体所有制。城市建设用地实行招标拍卖、挂牌出让制度，集体建设用地要进入这一市场，必须先由地方政府征收为国有。

专家表示，利用集体建设用地建设租赁住房实际上打破了集体建设用地入市要先征收为国有这一规定。此前，在2017年8月份，我国确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

北京、上海由于租金高昂，试点备受关注。2018年4月份，北京通过协议出让方式，向4家企业出让集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房。10月份，上海以公开挂牌方式出让集体建设用地使用权建设租赁住房。

最近，改革也在法律层面得到了保障。2018年12月份，全国人大常委会第七次会议决定，提交审议的《土地管理法》修正案草案中，删去了“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。

自然资源部要求，此次试点要严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作。建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。

利用农村集体建设用地建设租赁住房，位置会不会很偏远？对此，自然资源部要求项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。同时，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。

利用农村集体建设用地建设租赁住房，会不会出现一些地方借机让“小产权房”合法化？对此，各地的试点方案中都有规避。各地普遍要求，项目宗地只能办理整体产权，不得分割登记。比如，福州市的试点方案要求，各职能部门应依职责分工严格落实监管责任，保障集体经济组织权益，防止出现“小产权房”或“以租代售”等现象。方案同时规定，住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租人不得转租。合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款。不得违规使用租金贷。

腾讯智慧房产北京1月21日讯 今早，融创中国（01918.HK）公告称，集团全资附属公司融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议，以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。

公告指出，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

其中，北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，在泛海国际一期北侧；紧邻朝阳公园，拥有优质的景观资源；周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈，区位条件十分优越；教育、医疗等配套非常成熟。项目总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米，截至目前项目刚启动建设，尚未开售。

上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城，区位条件十分优越；教育、医疗等配套非常成熟。总占地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发，截至本公告日期项目大部分尚未建设。

上述交易完成后，融创房地产将获得目标公司100%股权，收购事项完成后，目标公司将成为融创中国的间接全资附属公司。

融创中国认为，其地产板块业务坚持“全国优势布局和高端精品发展战略”，已经布局中国一二线及环一线城市，北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，交通便利、配套设施成熟，且紧邻城市景观资源，是十分稀缺的大体量优质项目。该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，并进一步巩固其在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。

原标题：个税抵扣不用填房东信息了！近期租价平稳 小伙伴们是不是能放心申报了？

正文：

今天下午，中证君打开新版个税APP发现，原先的租房信息中需要填写的出租人信息不再强制填写了！

大小伙伴们，可以安心享用房租扣除啦！

出租人信息无需再填

先来对比一下更新前后的界面：

更新前：

更新后：

当出租方类型选择为“自然人”时，出租人姓名和出租人身份证号码变为“选填”状态；当出租方类型选择为“组织”时，出租单位名称为“请填写”。

享受扣除的同时，再次提醒大家，要注意留存住房租赁合同或协议等。有更多问题，可以咨询12366热线解答。

中证君已经问过好几次了，客服小哥哥小姐姐每次回答都很精准。之前有留言提问，租房合同写多人名字是否可以享受抵扣，答案是，只要您是承租人，都可以按规定享受抵扣。

消除房租抵扣个税“杂音”

事实上，从今年元旦起，个税专项附加扣除开始实行，这是为工薪族送红包的好事。对于在北上广深等一线城市工作租房的年轻人来说，在个税专项附加扣除六项中，父母很多不到60岁，又尚未有子女，房租专项附加扣除无疑是适用最广的一项。

不过其中房租抵扣个税却引发了一些“杂音”。

而此前，想要享受房租扣除项，租客需要填报与之签订合同的房东姓名及纳税人识别号。由于个人房东纳税的情况并不普遍，如果房东担心因此要交税而拒不提供信息，或者有其他方面的顾虑，租客也只能与房东协商。租赁双方中，刚需的租客总是弱势群体，担忧房租因此上涨也是情理之中。

此前，已有媒体报道深圳税务部门并未收到加强房东纳税监管的通知，海南省税务局相关工作人员也表示，目前并无追缴房东房租税费的说法。不过中证君以为，还是此次APP填报直接改为“选填”更能体现税务部门的诚意。减税降费大背景下，税务部门出台专项附加扣除政策本就是为了更有针对性地减轻纳税人负担、促进消费、稳定经济，不会是出于增加纳税人负担的初衷。

此外，要消除这些“杂音”，税收优惠之外，发展、规范住房租赁市场方是长远之道。而要发展住房租赁市场，需要落实“房住不炒”的定位，去除住房市场的投机炒作功能，让房地产市场转型为消费市场，才会防止租赁供给越来越少。另外，政府可能也需要较大的财政投入安排来解决中低收入者的基本居住问题，并以法律制度确立住房市场企业和业主的利润水平，保护住房租赁者的权益。

据中国房价行情网统计，从北京住房租金的情况来看，近两月还是比较平稳的，各位害怕因为个税填报导致房东涨房租的担忧也算可以放下了。

2019年以来，在美国场外交易系统挂牌的美国住房抵押贷款巨头房利美、房地美股价连续掀起上涨狂潮：房利美股价累计上涨127.36%，房地美股价累计上涨124.53%。据媒体报道，美国联邦住房金融局高层透露，美国政府计划在近期发布住房融资改革计划，“两房”被政府托管的状态有望彻底结束，这成为“两房”股价大幅上涨的直接动力。

在美国场外交易系统(OTCBB)挂牌的美国住房抵押贷款巨头房利美(联邦国民按揭贷款协会 Fannie mae)、房地美(联邦住房按揭贷款公司 Freddie Mac)股价在进入2019年后连续掀起上涨狂潮。

1月18日，房利美股价大涨33.89%，收报2.41美元，创2017年12月以来最高水平；2019年以来该股累计上涨127.36%。房地美18日上涨31.49%，收报2.38美元，同样创2017年12月以来最高水平；2019年以来该股累计上涨124.53%。

据媒体报道，美国联邦住房金融局(FHFA)高层透露，美国政府计划在近期发布住房融资改革计划，“两房”被政府托管的状态有望彻底结束。“松绑”在即，是“两房”股价大幅上涨的直接动力。

政府接管状态或终结

早在2018年12月中旬，“两房”股价就已出现异动。美国财长努姆钦暗示，特朗普政府希望与国会合作，终止政府对房利美和房地美的接管状态。他在接受采访时表示：“我想让它们脱离监管，我倾向于做一些有立法支持的事情。”

据报道，作为“两房”的直接监管部门，美国联邦住房金融局代理局长约瑟夫·奥汀(Joseph Otting)上周在内部会议中表示，住房融资改革计划可能在“未来数周”发布，该计划包括“建议彻底结束”房利美和房地美被政府接管的状态。联邦住房金融局新闻发言人表示，该机构确实讨论了结束政府接管“两房”事宜，但否认就此存在任何时间安排或细节。

分析人士表示，“两房”若要“松绑”，关键在于联邦住房金融局尽快推出相关措施。特朗普总统目前已提名副总统彭斯的首席经济学家马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)出任联邦住房金融局局长，但尚未获得国会参议院批准。阿尔法资本分析师表示，目前奥汀能够做出“他本人、财政部或白宫渴望做出的任何早期准备举措”，但在卡拉布里亚的提名获得批准之前，“任何的大胆改革举措似乎都可能被搁置”。各种迹象表明，卡拉布里亚的提名可能在一两个月内获得批准。

“松绑”后或迎来重组

房利美设立于1938年，属于由私人投资者控股，但受到美国政府支持的特殊金融机构。该公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。其主要目的是盘活银行资产的流动性，后来市场各方觉得只有一家公司从事该业务，缺乏竞争，于是在1970年房地美又“应运而生”，其主要业务跟房利美几乎完全一样。

美国次贷危机爆发后，“两房”面临破产困境，于2008年9月被美国政府成立的联邦住房金融局接管，美国财政部通过购买“两房”优先股的形式向其注资，总共投入救助资金近1900亿美元，“两房”则需要向财政部支付10%的利息。2010年6月下旬，“两房”双双在纽交所退市，转入场外交易系统。2012年，“两房”重新开始盈利，美国政府又变更分红条款，两家公司的绝大部分利润必须以股息形式交给财政部。

随着美国房地产市场复苏的东风，美国政府当初的救助获得了可观的回报。2017年，美国财政部同意“两房”保有30亿美元资金，但余下所有利润上交。由于“两房”早已还清了当初的救援资金，还让政府净赚了800多亿美元，并仍在源源不断地向后者输送现金，引发“两房”原有股东的强烈不满，并持续要求尽快为两房“松绑”。

与此同时，为了确保不再重蹈次贷危机的覆辙，美国上下呼吁废除或改革“两房”的呼声也不绝于耳。奥巴马政府执政时期曾向国会提交“逐步削减‘两房’规模”的草案，希望让私人资本在房贷市场中扮演更大的角色，但国会一直对此进行搁置。“亲商业”特征明显的特朗普政府上台后，“两房”结束政府接管状态的呼声再度高涨。外界预计，“两房”在“松绑”后将进行重组，可能会剥离一部分原先的特权，但保留大部分业务，同时将整个市场向新的竞争者开放。“两房”仍将受到美国政府的掌控，直到由私人资本支持的竞争者赢得住房抵押贷款市场的份额，但这个过程可能历经多年。

原标题：富力地产3000亿负债压顶：跌出一线梯队 回A遥遥无期

正文：

逼死房企的从来就不是拿地慢或者建楼慢，而是借不到钱。“华南五虎”之首——富力地产 （02777.HK ）正在经历它的艰难时刻。

长江商报记者粗略计算发现，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，13个月融资近800亿元解资金之渴。然而，借钱并不顺利，长江商报记者据公开消息不完全统计，2018年2月-8月，富力取消4笔融资，总额达140亿元。

与此同时，2018年全年，富力地产的总合约销售金额共约人民币1423.4亿元，销售面积达约1093.98万平方米，未达到1600亿的销售目标。

富力地产近年来资金链危机日益凸显，业绩颓势难遏，逐步跌出一线房企梯队，成为三线房企“没落贵族”。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于富力的类似融资，一方面说明资金方面压力大，另一方面也是从历史股价的走势来决定新的策略。

严跃进还表示，当前增发的成本不高，对于富力来说有较好的性价比。另外也不排除富力当前收购酒店等产业后，资金方面也有一定的压力，这个时候会积极增发。目的也是为了降低负债数据。

13个月融资近800亿“补血”

公开资料显示，2018年上半年，富力地产相继取消或终止了10亿元中期票据发行计划、10亿元超短融资发行计划、60亿元的住房租赁专项公司债券。

进入218年下半年，富力地产加大了融资马力。9月7日和12日，富力地产共有两期ABS项目获受理，拟发行总金额为86.62亿元；9月20日，富力地产公告称，子公司怡略有限公司拟发行一笔2亿美元8.875%的优先票据；10月8日，富力地产欣然宣告其公开发行不超过130亿元公司债券计划已获得批准；11月5日，富力地产发布了自2005年上市以来的首次增股融资公告，计划发行不超过8.06亿股。以当日收盘价12.14港元计算，融资额近100亿港元。

进入2019年也“马不停歇”，1月4日，富力发布了新的发债公告，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%；1月7日，富力地产公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行，实际发行10亿元；1月18日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元，利率9.125%，期限为2022年到期。

对此，严跃进认为，政府对发债审批放松，企业积极发债也是正常的。发债资金主要偿还以前的债务，补充现有项目资金，短期看还不能说资金出现很大问题。

然而，囿于政策导向及市场波动风险，找钱并不容易，富力地产多个融资计划受阻。2018年就有多笔融资受阻。

2018年2月9日，富力地产公告表示，鉴于近期市场波动较大，公司取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力宣布，取消公司10亿元超短融发行计划，另择时机重新发行；5月29日，富力地产非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿；8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券被终止。

发债受阻，富力地产回归A股的IPO也不顺利。

2018年10月份，富力地产的IPO之路就终止了审查。这已是十年内的第五次回A失败。在这次中止IPO后，富力回归A股之路又成了遥遥无期。

业内认为，未来一两年，房企将进入资金兑付压力的窗口期，如果负债问题不能及时优化，资金断裂的风险会越来越大。

加码高周转，频频出现违规案例

富力地产急需资金输血，加码高周转以此缓解财务压力。

在调控持续的市场大环境下，富力地产的高周转后遗症正在集中爆发。2018年以来，富力地产也连连被爆出违法违规等事件。

2018年6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查；8月，菏泽“富力城”项目在未取得许可证的情况下，向买受人收取购房订金；9月，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

业内认为，富力地产这一系列违规事件，决非偶然。这是富力近年来为了重返房企一线阵营，高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下，高周转后遗症集中爆发，表现为各地项目频频违规。

严跃进指出，富力应该说这两年战略扩张比较明显，但此类投诉多，也容易影响各类发展，尤其是品牌影响力。实际上当前此类维权，也说明企业强调了高周转的概念，但是忽视了质量的管控。类似企业后续收购项目比较多，还是需要注重资金的平衡，尤其是做好产品的质量。另外在收购项目后，也需要平衡各种关系，进而促进企业稳健发展。