导读

2015年和2016年出现的30宗高价地中，除北京与上海个别项目入市较早外，普遍面临入市难题。有房企人士认为，调控政策的常态化倾向，将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降，加之房企融资难度增大，将使这些高价地项目面临“夹缝中求生”局面。

进入四季度，土地交易明显冷却，但早前成交的高价地，已经进入开工阶段，最快将在明年入市。这些高价地的命运如何，可从此前的项目中找到参照。

近日，中原地产对最近三年产生的50宗高总价地块进行统计，发现有32宗地块产权在拿地后出现变动，多数变动是为引进合作方，分担资金风险。其中，2015年和2016年的30宗高价地，入市部分甚少，销售规模仅相当于总地价款的11%；与潜在货值相比不足一成。

易居克而瑞此前的一份报告也得出类似结论，该机构发现，去年成交的50宗“高价地”，到今年11月中旬有14宗尚未开工、29宗已开工未开盘；已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

虽然“高价地”项目的操作难度本就大于普通地块，但在历史“大年”仍然入市艰难，似乎是一种不好的预示。上述两机构都认为，从目前的政策指向来看，今年新出炉的这批高价地前景难言乐观。

有房企人士认为，调控政策的常态化倾向，将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降，加之房企融资难度增大，将使这些高价地项目面临“夹缝中求生”的局面。

高价地得主“独木难支”

据中原地产统计，最近三年来，单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗。其中有20宗是2017年成交，2016年也成交了20宗，另外有10宗成交在2015年。

高总价地块因体量庞大，往往会给企业带来资金压力，加之热点城市的严厉调控，这种压力尤其明显。对此，企业往往通过引入合作方来缓解。

上述机构分析显示，有32宗地块的产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。其中，引入更多资金分担市场风险成为市场主流，主要表现为，由拿地时的单体操盘变成联合体操盘。

2016年8月，福建房企融信以110亿元的总价拿下上海中兴地块，可售部分实际楼板价达到14.59万元/平方米，刷新全国纪录。就在外界猜测融信如何操作这一天价“高价地”时，万科宣布以54亿元的代价获得项目49%股权，时间是当年12月。

类似的案例，还有信达引入泰禾，共同开发以72.99亿元夺得的上海新江湾城地块。保利和首开以64.83亿获得的北京孙河地块，此后也引入龙湖、平安集团共同开发，“后来者”龙湖还成为最终操盘者。

部分项目的股权经历了多次变更，原得主甚至最终放弃。2015年10月，华侨城、华润、招商以83.4亿元的价格竞得北京丰台区槐房A地块。但华润和招商很快退出，理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。今年8月，华侨城将该项目49%的股权出让给泰禾。11月，华侨城又宣布挂牌出让项目剩余51%股权，意欲全盘退出。

“高价地”项目的操作难度通常大于一般项目，因此部分得主会引入实力强劲的合作方进行开发。近年来，合作开发的现象越来越多，在一线城市，“强强联合”的局面也屡见不鲜。有分析认为，这主要是出于分担资金风险的考量。

华侨城在8月的一则出让公告中道出其中原委：“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。

但即使引入合作方，“高价地”项目的进展仍然难如人意。

中原地产统计显示，过去两年（2015年和2016年）30宗高价地的土地成本为2576.8亿（货值在4000亿以上），截至目前获得的网签销售额仅277.5亿。按照总货值计算，销售规模不足一成。除北京与上海个别项目入市较早外，高总价地块目前普遍面临入市难题。

易居克而瑞统计了2016年的50个典型“高价地”（既有高总价地块，又有高单价地块）。截至今年11月中旬，有14宗尚未开工（其中2宗土地闲置超过一年）、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策，去化表现平平。

去年和今年将是有史以来销售规模最大的年份，为何这些“高价地”项目难以入市？

中原地产表示，一些企业拿地时过度乐观，但此后调控力度明显加强，市场降温，导致“踏空”现象的出现。“2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。”

易居克而瑞认为，“限价令”极大挤压了项目的利润空间，导致企业出现观望心态，从而延缓了入市步伐。部分项目在拿地时，已经出现“面粉贵于面包”现象，入市难度可想而知。

此外，调控政策使得房企资金回笼速度受到影响，尤其对于部分区域性中小企业；而“高价地”项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位也造成工期拖延。

“土地红利已消失”

这种情况也昭示了“高价地”未来的命运。

在采取了多项抑制地价的措施之后，下半年热点城市的土地溢价率已明显降低。但大部分分析人士认为，由于限价政策仍然严厉，且短期内几乎没有放松的可能，因此这些项目的利润空间仍然很小。

“很多地方在土地出让中设置最高限价，但同时又要求竞拍配建保障房面积。一旦出价突破上限，配建保障房面积越大，商品房部分受到的挤压也越大，商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，今年前三季度，高单价的地块仍然大量存在。到第四季度，很多土拍已经触及不到价格上限，土地单价才有所控制。

易居克而瑞也表示，虽然今年以来“高价地”已不常见，但三四线城市已经成为新的战场，300城平均地价相比年初增长105%。这既预示着房价存在上涨动力，也暗含了土地入市的风险。

上述房企人士表示，历史上的大部分“高价地”，都很少在短期内解套，相反却经常成为企业的负担。因为“‘高价地’主要在市场高点出现，要想解套，往往需要等到下一个高点。”

实际上，调控政策的常态化倾向，正在从根本上改变这些项目的核算模式。

绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示，在房地产黄金时代，土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1：3。如果是好地，配比关系是1：2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1：1.3或者1：1.4。

他表示，这意味着在地产黄金时代，10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量，10亿元买来的优质土地可以产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市，10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值，“土地红利已经消失”。

即便如此，这并不能阻止房企对土地的热情。其中，优质地块仍然能赢得更为激烈的争抢。

根据国家统计局的数据，2014年至2016年，房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%，连续三年负增长。今年以来，房企购地面积首度转正，前10月该数据增幅为12.9%。机构普遍认为，在经历两个销售“大年”后，房企的补仓需求仍然存在。

上述房企人士还表示，在房地产市场进入优胜劣汰阶段时，企业对规模的追求更甚。规模不仅意味着市场占有率，而且有利于估值的提升和融资成本的下降。

他认为，对于优质地块，企业仍会冒着高负债率的风险来竞争。但在拿地方式上，会更依赖股权并购，因为并购拿地的成本通常要低于招拍挂方式。

今年以来，阳光城因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。针对这一问题，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌上月向21世纪经济报道记者表示，只有拥有了土地才有核心竞争力，买到好的土地才有未来的增长。吴建斌还强调，负债增加的同时，资产规模也在增加。因此，相对资产负债率并没增加多少。

吴建斌表示，阳光城的土地大多集中在一线和二线城市。在这些地方，随时都可以找到合作伙伴，因此，这些地块属于松动资产。“需要的话，明天拿出来卖就可能卖掉，换成现金。”

这或许能反映出房企的普遍心态，也预示着未来趋势。中原地产认为，随着房企融资难度越来越大，过去两年拿地过于激进的企业将可能选择卖股求生。其中，不排除高价地项目纳入股权交易的范围。

导读

业内人士认为，最近热点城市地价确实出现降温，包括南京、苏州、厦门，乃至上海，镇江作为环南京区域城市受影响被传导。这对楼市而言是一个积极信号，地价相对温和，房价也会对应理性。这与“房住不炒”的政策是相匹配的。

长三角土地市场降温信号在逐渐增强。10月26日，南京公开拍卖8幅地块，分布于浦口、九龙湖、方山、燕子矶等热门区域，中海、美的、景枫等房企均有所斩获。不过这8块地的楼面地价都没有超过2万元/平方米；10月31日，南京再出让4幅地块，分别位于秦淮区、江宁区，其中3幅为住宅用地。由于宅地均没有触及最高限价，多名南京业内人士认为，土地市场开始降温。

12月7日，镇江出让11幅土地，其中富力地产以77%的全场最高溢价率拿下一幅商住地。

融信品牌营销中心总经理张文龙认为，最近热点城市地价确实出现降温，包括南京、苏州、厦门，乃至上海，镇江作为环南京区域城市受影响被传导。张文龙指出，这对楼市而言是一个积极信号：一方面政府开始加大供应，缓解供求关系；另一方面地价相对温和，房价也会对应理性。这与“房住不炒”的政策是相匹配的。

寻找新区域

年底长三角区域内城市正加大推地力度。

而在一线城市供应相对少的情况下，品牌房企开始选择进入部分受经济外溢影响的三四线城市参与土地竞拍，如在此次镇江土拍中，碧桂园报名了8幅地块。富力此次所拿商住地楼面价格为8480元/平方米，几乎贴近同区域楼盘在售价格。

据业内人士分析，镇江市场此前经历过一段楼市低迷期，但2016年以来随着周边城市楼市上涨，和外来炒房团势力等多重因素影响，镇江楼市成交量上涨明显。来自同策咨询《江苏城市研究报告》显示，2016年1-12月，镇江市区商品住宅成交以润州区为主，签约量95.52万平方米，占比32.9%；签约均价最高，为8057元/平方米。

同策咨询研究总监张宏伟分析道，这两年核心区域房价大涨后，房企开始关注一线城市周边的市场盈利空间；此外目前核心城市推地偏少，房企也被挤压到三四线城市拿地。值得关注的是，2-3年前品牌房企进镇江是亏损的，去年市场逐渐火起来，品牌房企又开始关注这个区域。已经入驻镇江的房企已经历过市场波澜，再拿地相对谨慎，没有进入的房企则为布局考虑，毕竟是一个土地储备的机会。

也有镇江当地业内人士指出，从宏观角度和市场表现而言，镇江暂时不会跟进限购、限售等调控措施，中海、恒大等大型房企在此布局，说明这里仍值得关注。不过，也有业内人士认为，明年很有可能是房地产小年，部分抗跌性较差的板块后期或将出现问题，比如金山板块，配套、教育都相对弱势，出让地块溢价率较低也属意料之中。更有分析指出，估计明年中海、恒大、雅居乐、中南等在部分区域有所布局房企的日子不是特别好，尤其是南徐两块地，早前放风价非常高，现在只能等待开盘。

租赁地加速推出

核心城市鲜见纯宅地推出的另一面是，租赁用地开始大规模推出。自上海首宗“自持不售”纯租赁用地出让以来，全国一些热点城市相继跟进。

张宏伟指出，政策推动下，未来租赁市场必然占有更大市场份额，并将形成商品住宅、租赁住宅、政策性住宅三分天下格局，房子的居住属性正在回归。

当前全国至少48个城市出台租赁住房新政。据同策研究院统计，截至2017年11月，全国挂牌定向用于租赁的住房用地共计26块，官方公布12月将全部出让完毕。其中上海挂牌21宗，成功出让15宗。而后，杭州、广州、深圳、合肥、南京依次推出城市内首宗租赁用地。无论从推地速度和力度来看，上海都首当其冲。

根据此前上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，到2020年，上海要基本形成多主体参与、多品种供应、规划化管理的住房租赁市场体系。而供应结构上也有调整，租赁住房用地的供应比例由“十二五”期间的13%提升至41%，计划新增供应租赁住房70万套。

上海已挂牌的21宗租赁用地，总建筑面积达143.5万平方米，预计供应住房总套数不低于1.8万套。据统计，4个月不到的时间，上海租赁用地供应量已达到2017年前11个月住宅供应量的15%。按照这个节奏推算，到2020年，预计将达到20万套供应，后期会有平缓的可能，但总体趋势每年几万套的供应量已经很明显。

除公开招拍挂，政府还将商办用地、工业用地改造为租赁用地。前述分析师指出，以静安区为例，区内两幅商业用地和一幅工业园区用地，调整为四类住宅用地（租赁用地），三幅地块提供总建筑面积将超20万平方米。且类似工业园区土地用于租赁住宅的方式将会在全市范围内推广，而商办住房改租赁住宅的细则已经在酝酿中，从而进一步加大房源供应。

张宏伟指出，上海已出让的15幅租赁地块均被国企收入囊中。近期，上海15家大型国有企业共梳理出80幅土地，符合条件的土地将转变为租赁住房用地。而未来，国企拿地后怎么消化还需拭目以待。

据分析，上海推广租赁用地力度最大，原因在于，近年来上海对土地财政依赖度逐渐降低，财政局数据显示，2016年末上海土地财政依赖度为25.59%，而2017年前三季度为18.35%；二是上海引进人才的需求与日俱增，而满足人才居住需求是抑制人才流出的一个重要手段。

杭州的供地格局一样有变。9月22日，杭州市委召开会议提出，未来3年，杭州新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。具体措施包括：加大公共租赁住房供应力度；增加租赁住房用地有效供应；盘活存量土地、用房，开展村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新（改）建为租赁住房试点；房地产开发企业竞投自持比例确定的企业自持商品房屋全部用于公开对外租赁；鼓励和规范个人出租闲置房源。

2018年全国购房者中80后占比达47.8%，近年来虽然90后逐渐深入市场，不过80后仍旧占据半壁江山。近日，贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》（以下简称《报告》），数据显示2018年购房者平均年龄为29.5岁，对比全球各地，中国人的买房平均年龄更为年轻化，这也是我国楼市相对活跃的重要原因之一。

“2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。”《报告》显示，首置人群对贷款的依赖性较强，与此同时，他们的杠杆也更高。据统计，2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比也超过其他群体。

由于首置需求多数来自于80后与90后，因此年轻一代的偿债压力尤为凸显。数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%，结合80前的32%来看，初步可以得出年龄越小月供负担越大的结论。值得一提的是，抛开年龄分组，从收入维度来看的话，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。另外，三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市，数值为42.4%。

事实上，偿债压力外，购房者的支付压力也会极大地影响其买房决策。贝壳研究院通过比较2018年购房者所购房屋总价与家庭税前年收入，得出了总体房价收入比在7.1这个数值，即平均一个家庭不产生任何消费，大于7.1年才能购得一套房屋。针对不同年龄段，《报告》显示，80、90后因为资金积累相对较弱，所以更懂得量力而行，所购房屋价格与其收入相适应，房价收入比分别为7.2与6.5。而80前主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测，2019年中国房地产监管将以中温放松为主，在这样的环境下，考虑不同购房者的居住现状、杠杆压力、买房需求等，他认为构建房地产市场的长效机制，政策应支持有房的人换房改善，鼓励卖房买房，特别是鼓励卖二买一，卖三买一。

此外，当前，租赁与购买之间的互动关系紧密，超过一半的购房者来自租赁市场。购房之后，投资性购房者也会将55%的房子用于出租。因此，发展租购并举的市场结构，应鼓励更多的所购房屋用来出租（Buy to let），为大量无房群体提供足够的住房供应，为未来市场的发展培育希望。（长江商报）

文艺点说，最年长的90后已近而立之年。直白点说，90后“奔三”了。

“早就过了该独立的年龄，却没有独立的能力买房。”90后的北京土著肖楠（化名）如是说。“高昂的生活成本耗尽了我的工资，存钱买房简直是不可能完成的任务。”同样身为90后的“北漂”林丽（化名）也发出了这样的感叹。

在“房住不炒”的大环境下，尽管房价涨幅有所回落，但是对于90后普通上班族而言，凭一己之力在北京置业依旧是可望不可即的目标。而肖楠和林丽在父母的资助下，成为90后买房大军中的幸运儿，他们历经了犹豫、纠结、看房、决断，终于在2018年买到了属于自己的房子。

北京土著买房，父母资助卖小买大

1990年出生的肖楠在一家互联网公司担任视频编导。肖楠调侃说：“我算是个媒体人，工作没白天没黑夜。一周里可能有一半时间都是睡在公司宿舍的。”正是因为这个原因，肖楠原本对住房的要求并不高。

2016年初，肖楠与女友相识、相恋。一年后，感情深厚的二人步入了婚姻的殿堂。婚后，小两口和肖楠的父母一起挤在使用面积54平方米的旧房子里。

肖楠父母是普通的工薪阶层，而女方来自于一个小城市，家庭并不富裕。小两口本打算攒些钱，等房价稍微降了再考虑买房。可是房价一直居高不下，买房的事就这样一直拖着。

2018年6月，肖楠的儿子出生了。妻子辞去工作，专心在家带孩子。本就不大的居住空间在家里多了一个成员后显得越发局促。肖楠不规律的作息和婴儿连日不绝的哭闹搅得肖楠父母不得安睡。老房子隔音效果不好，婴儿的啼哭声甚至惹得邻居几次找上门来理论。更何况，小区附近没有相应的教育配套，孩子日后上学也是个问题。肖楠与家人再三考虑后，决定买房。

那一阵，肖楠的内心无比纠结。“我每月收入大约13000元，在同龄人中其实不算少。但是我的存款与高企的房价相比，真是九牛一毛。看了几处房子，心凉了半截。” 肖楠说。肖楠想到要动用父母辛苦攒下的养老钱为自己买房，心里更加不是滋味儿。

要想买大房子，除了动用存款，还得把父母名下的旧房子卖掉。肖楠的父母理解他的难处，同意把老房子卖掉。肖楠父母的旧房子位于南三环附近，建筑面积70多平方米，经过中介机构估价为350万元。

自从旧房子在中介挂出后，陆陆续续有十几个人来看房，但是价格始终没有达到一家人的预期。直到三个月后，旧房子才被一对来京打拼的小夫妻买走。

工作之余，肖楠和家人加快了看房的脚步。转了十多个楼盘，最后都因为价格过高被“劝退”了。一筹莫展之际，正巧肖楠祖父母居住的小区有一名业主急需用钱，欲降价20万卖出自己的房子。肖楠一家果断出手，买下了这套120平方米的住宅。谈起买这套房子的原因，肖楠说：“除了价格合适之外，也方便照顾同在一个小区的祖父祖母。”肖楠还表示，小区附近就有双语幼儿园和小学，孩子以后上学也有保障。

肖楠给新京报记者算了一笔账，此次买房总共花费近720万元，除了350万元的卖房款，父母拿出多年积攒的270万元积蓄，自己还要贷款100万元。“没有父母的支持，我可能到50岁都住不上属于自己的房子。”肖楠自嘲地笑了笑说，与很多想买房但是却没有能力买房的90后同龄人相比，自己很幸运。

“北漂”不易，靠“六个钱包”买房

91年的林丽一直有个梦想，在北京打拼出自己的一方天地。

大学毕业后林丽不顾父母的反对毅然决定留在北京。父母纵然想把女儿留在身边，但是适应了大城市生活节奏的林丽早已经有了稳定的工作和固定的交际圈。

林丽毕业后就一直在国贸附近的一家银行工作，朝九晚六的规律作息搭配上万元的工资， 除了租房带给她的不安定感外，林丽在北京的生活还算顺利。

24岁时，林丽结了婚。婚后的林丽更是坚定了和丈夫一同在北京打拼的决心

林丽和丈夫的家乡在一个沿海城市，林丽的父母经营服装生意，公公婆婆在一所学校任教。两家人虽不是大富大贵，但生活比较富足。

一开始，林丽与丈夫先是合租了一套租金相对较低的小两居室。还没住多久，房东就要求涨租金，涨到第三次时，小两口终于忍无可忍地搬了家。第二次租房时二人长了个心眼，找了正规的中介机构，可到期之后房东却说不租了。没办法，小两口只好又搬了家。折腾几次之后，心力交瘁的林丽和丈夫都觉得这样下去不是办法，两家人一商量，决定在北京买房。

因为看好亦庄未来的发展前景，林丽和丈夫选择把家安在亦庄。他们认为，亦庄区域交通网络日趋完善，知名企业陆续进驻，房子有很大的“升值”空间。

“我们首先看了一些二手房，贵一点的房子总价700多万元，便宜一些的房子总价650多万元。不管怎么样，对只工作了几年的我们来说都是天文数字。”林丽说。决定买房之后林丽连周末的朋友邀约都推掉了，一天看3个至4个楼盘，看完之后累倒了。

林丽还补充说，“现在年轻人大多有父母做后盾，工资花完之后，父母不会不管，这就导致很多像我一样的年轻人没有存钱与理财的观念。加上北京高昂的生活成本，每个月能攒下的钱实在不多。”

2018年下半年，在二手房市场到处“碰壁”的林丽在看房的过程中接触到了限房价项目。林丽认为，虽然不能立刻入住，但是相比于部分二手房，近90㎡的限房价项目总价在450万元-480万元左右，这样的价格显然亲民了许多。经过反复地比较、询问、考量之后，林丽终于选中了自己心仪的房子，一套价值450万元的小三居。

“交房的时候地铁17号线也通车了，乘坐地铁17号线换乘10号线，35分钟就能到达国贸。” 林丽高兴地表示，小区周边有相应的教育、医疗、生活配套。今后有了孩子，上学问题也能得到解决。”

最终，双方父母决定各出资一半，付全款买下房子，省去了子女还贷压力的同时，能让儿女更安心地在北京拼搏。

“父母用自己的积蓄圆了我的买房梦。”说到此处，林丽的眼眶有些红了。她表示自己以后一定更加努力工作，孝顺老人。（新京报）

观点地产网讯：1月31日，华润置地有限公司发布公告称，已向港交所申请批准39亿美元中期票据计划上市。

公告披露，计划的上市预期将于2019年1月31日或前后生效。华润置地计划将于2019年1月30日起计12个月内以债务发行方式，仅向专业投资者发行。

观点地产新媒体从公告了解，该期中期票据规模为39亿美元，汇丰银行作为安排行，建银国际、星展银行有限公司、中国银行、农银国际、美银美林、汇丰银行将作为交易商。

另据早前报道，华润置地在2018年实现总合同销售金额约人民币2106.75亿元，总合同销售建筑面积约1198.93万平方米，同比分别增长38.46%及25.24%。

观点地产网讯：1月31日，华润置地有限公司发布公告称，已向港交所申请批准39亿美元中期票据计划上市。

公告披露，计划的上市预期将于2019年1月31日或前后生效。华润置地计划将于2019年1月30日起计12个月内以债务发行方式，仅向专业投资者发行。

观点地产新媒体从公告了解，该期中期票据规模为39亿美元，汇丰银行作为安排行，建银国际、星展银行有限公司、中国银行、农银国际、美银美林、汇丰银行将作为交易商。

另据早前报道，华润置地在2018年实现总合同销售金额约人民币2106.75亿元，总合同销售建筑面积约1198.93万平方米，同比分别增长38.46%及25.24%。

■本报记者 乔川川

上市公司年报业绩预告“暴雷”肆虐A股，大盘呈现三连阴。《证券日报》市场研究中心根据同花顺数据统计发现，近3日，共有477家上市公司披露了2018年年报业绩预告，年报预计首亏公司数达到76家，从预计年报净利润绝对额来看，有34家公司预计年报亏损额在5亿元以上。

尽管大盘表现羸弱，但仍有部分个股逆市走出独立行情，统计发现，有56只个股实现了连续三个交易日及以上上涨，从连涨幅度来看，新乳业（33.12%）、武汉中商（32.96%）、梅轮电梯（25.71%）、东方日升（24.07%）、嘉澳环保（13.95%）、中交地产（12.87%）、天宸股份（11.58%）和爱朋医疗（11.49%）等个股累计涨幅居前，均超10%。

在业绩地雷股跌停频现的背景下，上述56只个股中，年报预喜股或更容易走出续涨行情。在已披露2018年年报业绩预告的32只连涨股中，有21只个股预计年报净利润实现不同程度增长，中华企业（663.42%）、创维数字（281.62%）、攀钢钒钛（271.00%）、东方电气（95.00%）、新城控股（74.00%）、浙江龙盛（69.78%）、捷昌驱动（63.48%）、通策医疗（55.00%）和榕基软件（50.00%）等个股预计年报净利润同比增幅均在50%及以上，闰土股份、荣盛发展、视源股份、华宇软件、大冶特钢、爱朋医疗、劲嘉股份和宝鹰股份等个股预计年报净利润同比增幅也在30%以上。

从机构评级来看，上述21只个股中，劲嘉股份（12家）、新城控股（11家）、通策医疗（9家）、荣盛发展（9家）、浙江龙盛（8家）、华宇软件（8家）、攀钢钒钛（7家）和视源股份（5家）等8只个股被机构扎堆看好，近30日内机构给予的“买入”或“增持”等看好评级家数均在5家及以上。其中荣盛发展（5.92倍）、浙江龙盛（8.48倍）和新城控股（9.08倍）等3只个股估值处于相对低位，最新动态市盈率均在10倍以下。

值得一提的是，上述56只个股从行业分布来看，主要集中在化工、房地产、电气设备三类行业，行业内连涨个股数量均在5只以上，分别为9只、8只和6只。连涨股的行业特征与整个板块走势相吻合。本周前3个交易日中，房地产板块累计上涨1.24%，在28类申万一级行业中排名第一。化工、电气设备分别下跌1.01%、1.28%，在28类申万一级行业中，分别排名第九、第十二位。

房地产板块中，新城控股、荣盛发展等两只个股年报业绩预告、机构评级、市场表现均处于前列。新城控股秉持着“住宅+商业”地产双轮驱动的运营模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局。

对于该股，华泰证券表示：公司销售和拿地高增长，商业板块发展态势良好，双轮驱动下业绩高增长有望延续；高管增持和回购彰显成长信心，维持“买入”评级。

对于荣盛发展，东北证券指出：踞京津冀重点城市群，销售首破千亿元但估值仍处于低位；华创证券也指出：公司业绩高增长、股票低估值、高股息，综合研判，给予“买入”评级。

连涨股扎堆的房地产板块也受到了公募基金的看好。银河证券表示：2018年四季度，基金对房地产板块的配置力度大幅提升，较三季度提升两个百分点。从2015年二季度以来，房地产板块一直处于低配格局，直到去年三季度回升到超配状态，四季度超配比例提升较大，公募基金对房地产板块配置积极。

“燕郊目前价格还能接受，小户型总价不高。比密云、昌平一些京郊地区都低。等地铁开了后，以及通州副中心的带动，对燕郊房价还是看好的。”近期，在北二环工作的小李准备在燕郊下手。中国证券报记者近日实地走访燕郊楼市，在2017年6月实施限购后，历经一年多的低迷，燕郊楼市近期触底反弹现象明显，部分新楼盘销售火爆，甚至出现开发商垫资买房的现象。业内人士认为，燕郊楼市经过近两年调控后，库存去化明显，底部趋于稳定，受近期北京副中心系列政策出台、北三县与副中心或统一规划等利好消息刺激下，回暖预期较为强烈。

部分新盘销售火爆

记者走访发现，燕郊多处楼盘报价相比2018年10月份上涨超2000元/平方米，涨幅高达10%。贝壳研究院Real Data数据库显示，一手房方面，目前均价普遍超过2万元/平方米。二手房方面，2018年10月成交均价为16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均价为18805元/平方米。

燕郊房产经纪人小王介绍，最近带看和成交的数量都明显增加。“2018年10月和11月是低点，那个时候虽然看房的人不少，但以观望为主。最近两个月，新楼盘报价每天都在变，同一个楼盘，一天每平方米涨两三百很普遍。”

小王向记者展示了部分代理销售新楼盘的促销活动，其中“燕郊新房，首付八万，分期付款”等标语尤其显眼。

在中介人员的带领下，记者来到位于规划中的燕顺路地铁附近的某处新楼盘售楼处，虽是工作日，但从四面八方赶来看房买房的人却站满了整个楼层。甫一进门，记者就被中介交接给了售楼处销售人员，同时被要求登记个人信息和购房意向。

“在售项目是LOFT房型，一层楼有30多户，南北朝向多是大户型，小户型总价低非常好卖，只剩几套了。”楼盘销售人员介绍，“目前小户型按照朝向，价格在2万/平方米到2.3万元/平方米不等。虽然是商住房，但是可以上学，周围也有医院。这两天来看房的人特别多，明天就不一定是这个价格了。”

垫资行为重出江湖

当问及“首付八万，分期付款”的活动时，销售人员显得不容余地。“可以先看下样板房，马上放假这个活动年后不一定有了。如果真的买再谈分期的事情吧。”中介销售人员则称，如果买房，直接和开发商签合同。

记者随即跟销售人员来到一处临时搭建的LOFT样板房，销售人员称，在售项目已拿到预售许可证。如果确定要，先交2万元定金，一周之内交剩下6万，作为第一笔首付。剩下的首付款开发商帮忙找自然人出借，买房人和自然人签借款合同，把钱打到买房人的卡上。然后把这笔钱汇到开发商的账上就能去银行做贷款了。然后每半年往借款人账户上打8万元，直到还清为止。

据了解，燕郊当地的银行要求，商住房首付为房款总价的50%，分10年付清，贷款利率普遍超过6.5%。“70万的小户型，每个月还贷款大概在3500元左右。在燕郊的商住房贷款不占用住宅的贷款资质，如果在北京或者其他城市买，只算负债，不算贷款资质。”该销售人员极力推荐道。

针对这一行为，北京市京师律师事务所创始合伙人王光英表示。“其他自然人为购房人垫资缴纳首付款，如果开发商直接提供自然人(出借人)资源或进行牵线搭桥，开发商此举目的也很明显，即为了促销商品房。从法律看，合同上的借贷双方都是自然人，开发商不是借款合同主体，只是帮忙介绍借款人，开发商在法律上并没有直接进行垫资。从法律上讲，对开发商进行处罚没有直接法律依据。如果确定是开发商垫资，那么肯定是法律禁止的，主要由于垫资相当于违反国家限购政策，变相骗取银行贷款。本来购房者没有能力交足首付拿到银行贷款，开发商用垫资行为加大杠杆，致使不具备购买能力的人加大负债购买了商品房，埋下了隐患，一旦购房者还款出现问题，会出现连锁反应，影响很大。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于此类垫资的做法，在市场下行的压力下，估计各地管控会比较少。因为类似做法非常模糊。从银行贷款政策角度看，这部分资金是开发商支付的，本身是违背银行贷款精神的。严格定性都属于违法的。但是实际情况是，在楼市交易不好的时候，各地管控会比较少。这也不能说有绝对的风险。但是若是出现风险的话，购房者自己维权的难度是很大的。

去库存明显

火爆的新盘销售背后是燕郊区域去库存速度明显。中国百城住宅库存数据显示，燕郊2018年12月底库存量为75万平方米，环比下降4%，同比下降23%。同期，香河库存量为138万平方米，廊坊为115万平方米，固安为130万平方米，大厂为63万平方米。燕郊去库存速度为上述环京城市之首。

此外，长期观察燕郊楼市的资深人士陈鹏(化名)表示，燕郊楼市近两年长期处于遇冷，近期回温不排除是受到副中心规划等政策影响，长期影响尚待观察。中国指数研究院数据显示，2018年11月，燕郊楼市成交量几近冰点，商品房成交套数仅29套，销售面积不足0.31万平方米。10月份成交套数为145套，成交面积为1.23万平方米。12月份成交套数为146套，成交面积为1.04万平方米。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，燕郊近三月成交量较2017年调控后回升，但不及2017年一季度月均成交的一半；量增的同时均价止跌，但在更长段时间来看，较2017年3月水平仍下跌40%。

与此同时，燕郊土地成交量也出现了明显回暖。中国指数研究院数据显示，2018年10月份无土地出让记录，11月出让8块，建设用地面积为29.95万平方米，成交均价为4375元/平方米。12月出让4块，建设用地面积为26.21万平方米。

值得注意的是，此前，燕郊地区开发商由燕达、汇福、福成等清一色本土开发商包揽。近期，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用权。以京投发展为例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益达生投资公司组成的联合体收到了三河市国土资源局的成交确认书，以2.55亿元的价格获得位于河北省三河市燕郊高新区地块的使用权。其中，建设用地面积为5万平方米，建筑控制规模为15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

对此，诸葛找房首席分析师陈雷表示，燕郊楼市经过两年多的调控，市场已经稳定，反弹欲望较为强烈。近期受北京城市副中心利好政策影响回暖。北京城市副中心的发展仍然处于高峰期，因此对于燕郊来说，未来仍然有较大的发展空间，随着本轮调控的进行，燕郊的投资行为得到抑制，市场恢复理性。未来升值潜力较大。随着产业转移，燕郊市场的居住属性提升，投资属性相应下降。

2019年以来，房企的发债动作仍然持续不断。机构数据显示，2019年房企融资需求井喷，公布融资计划已超1600亿元。不过有业内人士指出，房企新年以来的密集发债并不意味着“融资难”局面已经破局，当前国内对于房地产的调控实质上并没有放松。

房企密集发债

房企的“找钱”行动仍在进行中。

最新的融资计划披露于1月30日，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”）发布公告称，拟发行1亿美元的优先永续票据。并表示，发行优先永续票据的预计所得款项净额将约为9900万美元。拟将发行优先永续票据的所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

值得一提的是，1月25日当天迎来了一波“融资小高潮”，多家房企选择了同日对外披露融资计划。当日，远洋集团控股有限公司公告宣布，公司全资附属公司远洋地产宝财IV有限公司（发行人）拟发行于2022年到期的5亿美元有担保票据，年利率5.25%；绿城中国公告称，该公司建议通过发行人进行一项由该公司担保的美元优先票据的国际发售；福晟集团则以海报的形式披露，东亚前海-招商创融-福晟集团应收账款资产支持专项计划发行成功，发行规模8.3亿元；华远地产股份有限公司发布的公告显示，该公司完成发行2019年非公开发行公司债券（第一期），发行规模为15亿元，最终票面利率为6.65%。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来（截至1月28日），统计区间内房地产企业公布的融资计划已达70多起，合计金额超过1600亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。据了解，2018年11月房企融资规划上千亿元，12月融资规划达1600亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于房企而言，当前楼市销售逐渐放缓，回款难度加大，再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力，房企对融资的诉求明显上涨。

“2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史纪录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓，而随着资金压力的加大，其融资需求也随之上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。此外，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。”张大伟说。

债务压力紧逼

密集发债背后是步步紧逼的偿付压力。从1月内众多披露融资计划的房企来看，其融资用途主要是为了“借新还旧”。

Wind数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元、企业债到期规模183亿元、非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元、资产支持证券到期规模628亿元、海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

此外，中金公司研报也指出，2019年房企将进入偿债高峰期，2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿元，相比2018年翻倍有余，今年房企债务压力并不比2018年有所缓解。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者表示，债务压力之于房企而言，可谓“负重前行”，在助力企业规模化发展的同时，也对企业安全稳定发展形成了一定阻力，应当予以重视。“首先从宏观角度来讲，就是一个风险问题。中央不断提及要防范风险，债务兑付风险肯定是房企接下来要着力化解的；第二个从企业经营角度来讲，如果不处理好自身的债务问题，房企的股价会因此波动，企业未来的投资也会受到影响。”

张大伟指出，与去年11-12月类似，房企融资渠道正在打开。从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低，房地产业最近几个月资金情况出现了缓解。越来越多的房企正抓紧窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰期。

融资政策未放松

尽管新年伊始房企的发债动作稍显密集，但业内多专家及机构认为，2019年房企融资形势仍然较为严峻，当前融资政策并未在实质上得到放松。

“整体看，房地产企业最近几个月资金情况确实有所缓解，不过监管层仍然在严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度实际上依然比较大。” 张大伟如是说道。

频繁融资下多企业的融资计划被叫停，被视为融资政策未放松的有力佐证。

1月23日早间，上交所公告称，奥园集团非公开发行2018年住房租赁专项公司债券被终止审核，该公司债券计划发行规模为10亿元；1月18日，深交所披露信息显示，合景泰富计划发行的一宗200亿元规模资产支持计划被中止审核。据悉，该债券名称为“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”，合景泰富此前申请发行的“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”也于1月15日被上交所中止。而在此之前的2018年下半年，俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请，也相继被上交所终止。

同策研究院研究总监张宏伟认为，2019年楼市调控仍是大基调，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张。

诸葛找房数据研究中心报告显示，综合12月央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

“2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企在这种情况下更加关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。”张大伟补充道。

近来，法拍房成为房地产市场关注的焦点，因其价格一般只有市场价的七成左右，吸引了不少购房者的目光。各地甚至还不时传出断供房源增多，法院折价甩卖的消息。到底什么是法拍房？

据介绍，法拍房是法院拍卖房产的简称。通常有以下几种情况可能产生法拍房，一是商业贷款产生，购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款。二是民间借贷产生，如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，李四不能直接取得抵押房产，只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。三是司法没收产生，如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法拍卖，变现后的钱款收归国库。四是无主财产，即无人认领的房产。

家住四川成都的刘先生和几个有买房意向的亲朋好友组了一个微信群，这两天热议的话题就是法拍房。“法拍房比周边同等品质的房子便宜不少，值得买。”“但是，购买法拍房可能存在很多风险。”在微信群里刘先生和好友一起讨论着购买法拍房的好处和风险。

购买法拍房到底有哪些风险需要防范？对此，记者采访了专业律师。广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示，购买法拍房，首先要看房屋是否属于“交吉拍卖”。所谓交吉，是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离，不搬离的，由法院负责腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后，买受人无法收房使用的风险。

其次，房屋过户税费的问题。法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。

同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

此外，落户问题。对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是，在执行限购的城市，还要符合限购政策。

1月28日，北京土地市场推出2宗住宅用地。截至当日，2019年新年以来北京土地收入累计达到187亿元。不仅仅是北京市，1月份以来多个一二线城市陆续公布了推地计划，在被称为房地产“淡季市场”的春节期间，全国范围大量土地等待入市。

回顾2018年，一方面各线城市普遍增加土地供应力度，推出各类保障性住房用地，例如北京、上海分部试点集体土地建设“共有产权住房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台了一些宽松性政策，放宽土地出让条件，以稳定市场预期。

中国指数研究院公布的数据显示，2018年全国300城市土地出让金额合计4.16万亿元，同比增加2%。其中，杭州市全年土地收入突破2000亿元，位居全国各线城市之首。此外，上海、北京、广州、武汉、天津等6城市均突破千亿规模。

尽管上述一二线城市全年土地收入整体走高，但是由于土地溢价率普遍降低，大部分土地市场都表现出“量增价减”的局面。2018年全年，一线城市、二线城市和三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%、1%，北京、深圳、天津、杭州等热点城市土地均价也相应出现不同程度下滑。

“土地分化严重，热点城市土地市场退烧明显。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。溢价率的大幅回落有政策调控的因素，也是市场各方力量博弈所带来的有益表现。

业内人士认为，在当前房地产调控整体基调不变的情况下，预期未来土地市场将更加强调优化供地结构。

易居研究院研究员沈昕分析认为，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。“按过去短周期规律来看，预计2019年未来几个月溢价率下滑趋势将会趋缓”。

沈昕表示，当前一线城市和部分热点二线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌。“预计短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。