1月17日，中国国土勘测规划院城市地价动态监测组公布“2018年第四季度全国主要城市地价监测报告”。报告显示，报告期内，全国受监测的106城市各用途地价环比、同比增速均有所放缓。其中，一线城市住宅地价同比增幅连续8个季度收窄，北京、上海等10个热点城市住宅地价同、环比增幅双双回落。

根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2018年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为4335元/平方米，地价总体水平持续上行，各用途地价环比、同比增速持续放缓。

报告期内，主要监测城市土地供应大幅增加，房地产用地供应面积达到2014年以来单季度最高。2018年第四季度，全国106个主要监测城市土地供应面积611.75万公顷，环比增加102.23%，同比增加40.09%。房地产用地供应面积1.98万公顷，环比增加21.19%，同比增加4.18%。

值得一提的是，2018年四季度，是2014年以来房地产用地供应面积最多的一个季度。期内，保障性住房用地供应面积约为0.40万公顷，环比增加130.47%；同比增加112.53%，增幅达到了历史最高值。

2018年四季度，住宅地价环比上涨的城市85个，较第三季度减少8个，其中，62个城市涨幅收窄，较三季度增加13个。住宅地价环比下降的城市14个，较三季度增加7个。

“经济下行压力加大，结构持续调整，固定资产投资增速继续回升，地价总体温和上涨。”中国国土勘测规划院城市地价动态监测组相关负责人分析指出，2018年四季度，全球经济增长放缓，外部环境变数增多；国内去杠杆深入实施，信用收紧效果明显，主要经济部门债务率明显下降。“在经济形势综合影响下，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价保持温和上行，但地价环、同比增幅均继续收窄”。

与此同时，2018年四季度，财政政策和调控政策保持紧缩，社会融资增速进一步走低，受市场调控、棚改货币化比例降低的综合影响，房地产销售速率回落。不仅如此，房地产开发企业面临较大资金压力，融资渠道保持收紧态势，融资成本整体在高位维持，融资压力较大。

“随着全方位、多层次调控的延续，政策总体稳定，市场向理性回归；政策边际效应递减，精准性要求进一步提升，长效机制构建的预期不断增强”。该负责人分析认为，“预计2019年第一季度，全国城市地价继续温和上行，住宅地价涨幅保持趋稳态势”。

本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 深圳、广州报道

房企融资松动

延续了去年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。截至1月16日不完全统计，房企融资已经超过四十多笔，合计融资额度高达1000亿左右，继续大规模扩张，但更多是用于“借新还旧”。

房企的融资环境有了一些松动的迹象，具体表现在，银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放，且利率有向下谈判的空间；房地产信托产品正被部分银行抢着代销。这种“松动”更多也倾向于优质房企，并非行业普遍现象。2019年房企将进入偿债高峰期，真正考验其产品、融资和运营能力的关键时刻正在来临。（林虹）

导读

目前的政策在一定范围之内对房地产企业融资有利，但其前提和目的是稳定房价和稳预期。

融资难让很多房企在2018年感受到了寒意。但到了岁末年初，一股暖流涌向了房地产行业。

1月份，延续去年末的趋势，房企境内外融资继续井喷，融资成本也有所降低。

在2018年，海外融资就已经是很多房企资金来源的倚仗，光大证券报告显示，2018年内房海外发债增长21%，1月份仍大幅增长。

境内融资也明显增长。1月多家房企公告，计划发行中期票据或超短期融资券。

融资好转得益于政策的放松。多家机构报告显示，央行年初的降准动作，给地产行业带来了刺激，个人房贷按揭利率和房企发债利率均有所下降；证监会也于2018年年底放松了再融资。

但这些政策的目的，仍是以提升经济和稳定房价为前提，并不是直接针对房企。龙湖等公司人士接受记者采访时便认为，流动性虽然稍微宽松，但政策的释放和影响需要时间，且并非所有房企都可获得融资，对2019年的市场还是要谨慎乐观。

房企融资持续井喷

延续了2018年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。

1月17日，碧桂园公告，拟发行一笔优先美元票据，以及发行额外美元优先票据。这一额外票据将沿用此前碧桂园于去年9月27日发行的5.5亿美元优先票据的条款及条件，年利率8%，于2024年到期。

碧桂园方面表示，此次美元票据发行所得款项净额，将主要用于现有境外债项的再融资，即为“借新还旧”。

除了碧桂园，近期海外发债的房企屡见不鲜。

1月15日，正荣地产公告，拟按去年6月18日发行的年利率为10.5%、于2020年到期的2.5亿美元优先票据；1月7日，宝龙地产也公告进行优先票据的国际发售，同为现有债务再融资。

中国奥园1月份两次公告，累计发行优先票据集资7.75亿美元，成为海外发债最大的一家。此外还有融创中国、禹州等都在海外发债超过5亿美元。

境内融资也有所放松。1月15日，保利公告计划发行2019年度第一期中期票据，发行金额为人民币15亿元，期限为3年；1月8日，中粮置业下属大悦城地产公告拟发行30亿境内债券，利率最高4.1%。

超短期融资券也成为流行。1月15日，招商蛇口拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天；同日，富力披露2019年度第二期超短期融资券募集说明书，华夏幸福也公告拟发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为10亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年11月房企融资上千亿，在12月时更是达到1600亿的规模。

今年截至1月16日不完全统计，房企融资已经超过40多笔，合计融资额度高达1000亿左右，继续大规模扩张。

不仅富力等之前取消发债的房企都发行了大额企业债，且在融资成本上，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低，特别是龙头房企的公司债融资成本，基本在4%-5%左右，且再次出现了利率不足4%的案例。

2018年，信贷市场的调控持续，房企融资难成为普遍现象；同时中型企业依旧加速拿地，龙头企业转型加速，也加大了房企的融资成本和难度。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，2018年下半年楼市销售逐渐放缓，回款难度加大；加之前期过度投资，一批房企借债到期，纷纷“借新还旧”，房企对资金需求上涨。

但从去年底今年初的楼市调控政策及信贷政策来看，“政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。”张大伟说。

亦有业内人士表示，今年1月，国内房企海外发债利率普遍下降，海外融资难度也有所降低，房企融资环境呈现好转。

宽松是否可持续？

年初央行的全面降准，去年年底证监会对再融资门槛的放松，成为房企融资氛围转换的原因。

“年初最有利于房地产的就是资金成本降低”。1月17日，金融地产分析师祁泽金向21世纪经济报道表示，2019年初央行资金投放力度较大，不仅通过降准这一途径，央行还有可能通过TMLF、降息等途径来加大力度。

除了央行降准等宽松政策，证监会于2018年11月10日松绑再融资，意在缓解民营和小微企业的融资问题，部分房企因此受益。

很快在2018年12月4日，中粮地产重组预案公布，拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集不超过24.26亿元。

中粮方面称，该配套资金主要用于标的公司大悦城地产的商业地产项目，不存在用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务的情形。

这引起了市场对房地产再融资政策松动的关注和猜测。不过截至目前，除了中粮地产重组，并没有其他的房企再融资案例出现。

深圳一家大型房企资金部人士认为，房企再融资短期内不会放开。

对于年初至今流动性的宽松以及房企融资的井喷，龙湖集团副总裁胡若翔持有更为谨慎的态度。

“今年央行降准肯定对房地产有影响，但充满了不确定性”，在他看来，降准流向房地产行业的时间并不确定，政策需要消化的时间；此外，政策的具体走向和变化都存在未知。

“目前的整体经济呈现出下滑趋势，政策不仅仅针对房地产企业，而是针对全行业”，祁泽金告诉21世纪经济报道记者，在维稳的前提下，政策对房地产行业的扶持有限。

祁泽金认为，目前的政策在一定范围之内对房地产企业融资有利，但其前提和目的是稳定房价和提升经济。

在诸多房地产分析人士看来，2019年的房地产市场说不上乐观，房企融资整体偏紧的态势并没有根本改变。

中原地产指出，2018年房企销售业绩涨幅逐渐放缓，以及在规模化竞争格局背景下，房企的资金压力的加大，融资需求上涨；但监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

目前主流房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但随着调控持续，房企的资金压力将越来越大；目前整体压力相比2015-2016年已有较大的收紧，而且从趋势看，2019年依然持续面临资金压力。

更为关键的是，根据中金公司数据，2019年房企将进入偿债高峰期。2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿，相比2018年翻倍有余。

“2019年是真正考验房企的产品、融资和运营能力的时候了”，前述深圳房企人士说，不能寄望于政策的放松，而要向内加强销售、提升管控、自造现金流。

全国楼市继续运行在降温通道。国家统计局最新数据显示，2018年12月，新房价格环比上涨的城市数量明显减少。与此同时，更能反映市场走势的二手房市场，价格下跌城市数量增至22个。分析人士认为，未来部分城市调控政策会有微调，但不会全面松绑。

统计局昨日公布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，当月新房价格环比上涨的城市数量为59个，相比11月份的63个明显减少。

据测算，去年12月份，70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.8%，较11月份的0.9%有所收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报记者采访时表示，在销售目标等压力下，年底部分城市依然是有一定的降价促销动作。

去年12月二手房市场跌势呈现加剧势头。不仅二手房价格环比下跌的城市数量增加至22个，且这些城市基本都是热点一二线城市。

中原地产分析师张大伟表示，相比新建住宅限价，当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

“预计未来几个月，二手房价格下调的城市数量将增加，下调幅度将继续加大，部分城市新房价格也将逐渐开始调整。”张大伟说。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据时称，去年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二手住宅价格继续下降；二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。

具体来看一线城市表现，去年12月份，四个一线城市新房价格均出现环比上涨，其中，广州涨幅最大，达到3%；其次是北京，环比上涨1%，上海上涨0.6%，深圳上涨0.4%。从二手房市场来看，京沪广深环比下跌幅度均在0.2%到0.4%之间。

为何一线城市新房价格与二手房价格走势出现分化？在严跃进看来，二手房更客观反映市场走势，当前很多房东急于抛售项目，会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，类似预售证的备案价审批等，所以价格相对会坚挺。

张大伟认为当前新房价格上涨不能代表楼市真实情况。他说，去年四季度各地限制签约政策逐渐放松，特别是一线城市，过去多年积压的高端项目逐渐进入网签，这使得房价依然明显上涨。

近期部分城市楼市调控政策出现微调，市场预期未来政策进行微调的城市会更多。但“房住不炒”的总基调下，未来大幅度全面宽松可能性不大。

张大伟强调，今年房地产调控政策取向依然是从严为主，但局部市场会有政策微调的可能性。

本报见习记者 孟 珂

近期，地方“两会”陆续召开。对于备受瞩目的房地产市场，与去年稍有不同的是，今年各地更加强调要完善住房保障体系。

如北京市指出，2019年要更好解决群众住房问题，完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展。完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；再比如福建省指出，要坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系，完成棚户区改造4.5万套。

此外，四川省、江苏省、天津市等地区也纷纷提出，将加强房地产市场监管，健全市场体系和保障体系，增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，由各地政府的表态可以看出，今年在集体建设用地方面将加大投入力度，增加保障性住房供给，这有利于给市场带来更多的机会，使资金有效进去保障房、公租房等领域。

近日，自然资源部发布消息显示，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市增至18个。

东方金城工商企业部技术负责人王璐璐昨日告诉《证券日报》记者，在国内房价较高的背景下，建设多层次住房保障体系，加快保障性住房的建设有助于改善低收入居民的居住条件，是解决民生问题的重要途径之一。同时，当前国内经济增速放缓，棚改货币化安置降温，高房价与低收入矛盾越来越突出，保障性安居工程作为民生工程，不仅有利于提升城乡居民特别是低收入居民的消费能力，在一定程度上也能带动经济发展，还可以带动房地产相关行业的投资需求，拉动地方经济增长。

谈及当前保障性住房建设还有哪些方面需要完善时，王璐璐表示，一是项目建设资金的筹集。由于保障性住房是以地方政府投资为主，而目前很多地方政府财政较为紧张，应统筹安排保障性住房可持续建设的资金筹集；二是项目外部配套设施的建设。部分保障性住房项目位置较为偏远，需注意周边配套设施的同步建设，提升居民居住的便利性。

“在增加住房保障供给的同时要注意市场定价。目前有很多住房保障的公租房存在空置率比较高的问题，因此要在定价方面要更加科学谨慎，让企业在参与住房保障的同时也有盈利的空间。”严跃进指出。

房地产市场，是一个我们既熟悉又陌生的领域，不管做市场研究还是做政策研究，它的难点在于数据多、类别多、链条长，因此很难找到主要矛盾。正所谓“成也萧何败也萧何”，找到“萧何”才是最关键的。对于房地产问题，厘清边际变化或者这一轮调控与过去的不同之处，对预判经济、未来投资将有所帮助。

本轮房地产调控与过去的不同之处

与以往相比，始于2016年9月的本轮房地产市场调控呈现出一些不同特点。过去两年多，全国的房价同比增速是下降的，只是不同区域(如一二三四线城市)的房价下降幅度不一样。由此可见，本轮调控对房价上涨起到了一定的抑制作用。过去，一旦调控房价，房地产投资也会随之下降，但2016年以来的这一轮调控过程中，房地产投资却相当稳健，而且相当有韧性。

为什么这一轮调控使房价回落，而房地产投资总体却保有韧性？客观上而言，并不是建安投资有韧性，建安投资随着房屋销售面积的下滑也在持续回落，而是与土地购置有很大的关系。最近一年多，房地产商的土地购置量迅猛增长，这也可能是一个拐点。过去，房地产商的土地购置迅猛发展，与因城施策和去库存有一定的关系。去库存对房地产商的土地购置有很强的吸引力，从历史数据来看，商品房库存去化和房地产购地行为非常相关。

由此可以看出，一方面房地产商很悲观，因为销售持续下滑；另一方面房地产商又看到商品房库存处于低位，物以稀为贵、奇货可居，所以房地产商就会加大土地购置。

过去的情况是，房地产市场销售下滑，库存被动累积；而这一轮的情况是，销售下滑过程中，库存实现了完美地去化。在这样的矛盾信息下，房地产商的投资行为和过去相比有很明显的变化。过去的几轮房地产调控没有去库存政策，只是“踩刹车”，而现在是“既踩刹车，又踩油门”。在这样的情况下，房地产商对市场短期悲观，但是对中期或许不那么悲观。

上半年房地产市场寒意明显，下半年将企稳

当前，去库存政策已经发生了非常明显的变化，包括央行和国开行对棚改货币化的态度也发生了变化，未来一段时间棚改货币化安置将明显下降。这使去库存可能会往相反的方向发展，即库存被动累积。如果库存出现被动累积，会打压房地产商购地的积极性。现在我们已经看到全国范围内库存累积的趋势，在2018年高基数的情况下，2019年房地产开发商的土地购置热情可能会较快降温，房地产动能下降会很显著。

但另一方面，建安投资反而没有那么悲观。因为影响房地产销售和建安更重要的因素是房贷利率，而房贷利率具有前瞻性，可以领先于房屋销售和建安投资情况。2018年春节后，银行间市场利率就持续下行，银行间市场宽松没有很好地传导到实体经济里面，社融还处于低位没有企稳，但从资金价格角度来看，这种利率传导正在发生作用。从这一轮调控大概看得出来，银行间市场利率大概领先房贷利率七个月左右。

最近，有一些省份的房贷利率边际下滑增多。央行近期货币政策报告也显示贷款加权平均利率已经开始下降，这种下降具有拐点性质。过去两年贷款加权平均利率都持续上升，房贷利率也持续上升，现在出现了非常关键的拐点性变化。

如果房贷利率出现调整，或者说出现了拐点，意味着什么？利率跟销售相关，销售跟建安相关，这对未来一段时间的房地产销售会起到非常积极的作用。

对2019年而言，上半年房地产投资下行的幅度可能比较大，因为土地投资急剧下降，但随着房贷利率发生变化及销售与建安投资的企稳，全年房地产投资同比增速估算大概在5%-7%的范围。虽然与2018年相比有所下降，但是和历史上最严峻时期相比，其实也不是那么严峻。现在房地产市场已经进入冬天，只不过上半年这个冬意会很显著，但到下半年会有所减缓。

房地产政策要因城施策调整，但是如何因城施策很关键。客观上，我们既想适当放松调控，又不想让房价上涨。但房价坚决不上涨，开发商就没有动力去投资。作为房地产市场的真正供给者，房地产商非常关键，熨平房价的前提是，房地产商能够很好地提供供给。我认为，因城施策可能要提高对于部分人口流入城市房价的容忍度。虽然大家都觉得房价过高，但对于人口持续流入的城市，对于有刚性需求的城市，应酌情考虑市场供求之间的动态变化，房价的容忍度还需要适当提升，但要严格禁止投机炒作。

新华网北京1月18日电（袁雅锦）年末倒计时，北京楼市开启“抢收”模式。据市场消息，近期一些开发商为加紧回款、冲刺销售业绩，相继推出降价、折扣或其他优惠措施来促进成交，其中以限竞房尤为突出。

记者实地调查发现，有楼盘为拼去化量，价格上明显出现松动。在大兴区目前在售的金地悦风华项目售楼处，置业顾问告诉记者，年底（春节前）开发商为了冲回款、完成任务，推出了以往没有的优惠力度，当天马上预定房子的话，可打9.9折，如500万总价的房子直接免掉5万；同时，如果15天内交齐首付40%，还能再加一个9.9折，相当于少付10万左右。

这并非孤例。事实上，一些开发商在接受采访过程中难掩焦虑，基于地块属性，限竞房的产品配置限制较大，无法做高溢价，盈利空间相对低；另一方面，过去一年，北京市场集中供应了不少限竞房产品，尽管在不同区域，但整体配置和价格差并不明显，这对开发商来说，大大增加了销售竞争压力。

值得关注的是，近期，北京南部和北部同时出现了新入市的限价房项目实际销售价大幅低于限售价的现象。其中，大兴区的金悦府，按限价规定，该宗地中商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米，其2018年12月15日首次开盘时，对外开盘价最低仅为4.7万元/ 平方米，在各大电商平台报价则维持在5万元/平方米左右。而顺义区的合景天汇广场，于2018年12月30日一期开盘，该项目限均价55583元/平方米，但在电商平台发布价格最低为42000元/平方米。当记者电话向上述楼盘的售楼处询问时，销售人员表示只能到现场才能告知具体价格。

相关分析认为，按市场规律，收尾季是开发商集中放量的“火拼季节”，部分企业因产品去化不足而寄希望在年关之际通过降价来提振销售成绩；但另一方面，2018年北京楼市的“限竞房元年”，已入市的38个限竞房项目，市场表现并未大热。

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京限竞房整体合计签约只有4967套，网签比例在20%左右。考虑到部分项目入市时间是12月，还在陆续网签中，未能及时体现在数据中，但据中原地产首席分析师张大伟估算，2018年北京限竞房的实际销售平均签约数量可能不足40%。

“从目前出让的87宗限竞房地块看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。”张大伟分析表示，“已入市产品中仅有不足5个项目有盈利空间，加上销售周期可能比想象中的长，其他项目的盈亏预期不容乐观。”

限竞房销售冷清，也是北京楼市整体市场降温的一个缩影。据我爱我家集团研究院统计，2018年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签32799套，同比上一年成交29857套增长9.85%。尽管略高于2017年表现，但综合量价成交趋势来看，2018年全年新房网签量显然是2010年以来的低谷值，仅为历年的二分之一或三分之一。

面对部分楼盘已出现用价格调整来促成交的现象，业内人士认为，随着后续的供应量继续上升，同时伴随市场周期波动的影响，有可能价格战会呈升级趋势，而2019年的限竞房竞争或更为激烈。

中新网客户端北京1月19日电 (记者 邱宇)一个月前，山东菏泽取消住房限售，由此拉开了多地放松楼市调控政策的序幕。与此同时，一些城市住房公积金提取条件有所放宽，房贷利率也开始回落。很多人关心，2019年调控会全面松绑吗？

多地放松楼市调控

2018年12月18日，山东菏泽突然宣布取消住房限售政策。当时，全国楼市降温已经持续数月，有关调控是否会松绑的猜测一直不断，菏泽这一极具信号意义的动作立即引发舆论强烈关注。

在随后的半个月时间里，多地出台新规，政策集中在放松限售、放松限购以及放松限价三种类型。

广州调整“商住房”政策，原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人；珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降至1个月、3个月、1年不等。

湖南衡阳取消“限价”，但仅一天，就又在舆论压力下收回了上述政策；青岛高新区暂停摇号售房，有关摇号的规定从实施到取消只有半年。

上述政策出台的大背景是多地楼市在成交量和价格上出现下跌。

国家统计局数据显示，2018年10月、11月、12月，连续三个月有超过10个热点城市二手房价下跌。尤其是12月，二手房价下跌城市进一步扩大到22个。

另据中原地产研究中心统计数据，市场基本面出现变化，很多城市出现了房源多于购房者的现象。

公积金政策有所调整

与购房直接相关的住房公积金政策也备受关注。

近来，北京、广州、南京、汕头、长沙、银川、福州、哈尔滨、绵阳等城市调整了公积金提取政策。

一些城市公积金的提取更加便利。其中，北京、银川、哈尔滨、南京、秦皇岛等地简化了公积金提取手续。

提取公积金的条件也有所放宽。例如，福州将提取额度调高，广州则放宽了异地购房提取。

不过，在调控尚未全面松绑的情况下，也有城市收紧了住房公积金提取政策。比如，长沙、汕头在个人征信和异地提取方面有较为严格的规定。

房贷利率回落

多地楼市调控政策出现松动的同时，房贷利率也开始回落。

融360大数据研究院数据显示，2018年12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。

北上广深一线城市的首套利率均出现回落，杭州、南京、武汉部分银行的首套房贷利率虽然仍在高位，但也有所下调。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2019年房贷利率出现多地集体下调的概率很大。不过，如果2019年没有降息的话，房贷利率下调的幅度不会太大。

2019年会全面松绑吗？

很多人关心，2019年楼市调控是否会松绑，房价会如何变动？

“一线城市的房地产市场或将率先缓慢复苏，二三四线城市仍将继续调整。”中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华说。

邹琳华说，从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，开发市场的波动和商品房库存的影响比较小，市场变动主要是取决于政策的变动，特别是融资条件的变动。未来，政策进一步趋紧的可能性不大。

他认为，二三四线城市仍处于增量房市场的阶段。当销售不畅的时候，库存量就会再度迅速增加，去库存的压力就会反过来进一步增加房价下降的压力。

在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产政策最严格的时期已经过去。

张大伟预计，2019年，全国或出现一轮楼市“微调潮”，可能有30余城有房地产调控政策的变动。

“只要房价不涨的城市，房地产政策都有松动的可能性。”他说。(完)

中新网1月18日电 据台湾“中央社”报道，台湾“九合一”选举过后，高雄楼市备受市场关注。一家房屋比价平台调查发现，不论高雄本地或外地人，最喜爱的购房区域前三名均为高雄美术馆、高雄巨蛋、卫武营艺术文化中心周边。

据报道，该问卷调查自2018年12月28日至2019年1月17日，有效问卷数2133份，在95%的信心水平下，样本抽样误差为正负2.12%。

房屋比价平台2019年1月18日发布调查结果。调查显示，第4名到第6名有兴趣的购房地点，本地人和外地人就有差异了。本地人偏好澄清湖(占12%)、高雄图书馆(占12%)、大东文化艺术中心(占11%)等具有景观特色、艺术文化气息的区域；外地人则想布局驳二艺术特区(占8.2%)、爱河风景区(占7.6%)、高雄85大楼(占7.6%)等周边楼盘。

该房屋比价平台创办人表示，很多购房者对于高雄楼市有高度兴趣，但外地人不熟悉高雄楼市，往往只凭印象与直觉买房，将会面临极大的风险，长期来讲若无本地人买房支撑，恐怕将面临很难易手的窘境。例如以7.6%外地人喜好的“高雄85大楼”周边来说，高雄本地人只有0.5%的购屋者有兴趣，建议民众在高雄购房一定要有当地专业中介协助，并先做功课，才能降低买房风险。

谨防房价“借力”逆周期调节再反弹 应该坚决遏制房价上涨，并对房价合理下行保持容忍态度

本报评论员 欧阳觅剑

近日中国指数研究院发布的数据显示，2018年全国300城市土地出让金总额为4.2万亿元，同比增加2%。2018年土地出让的流拍情况显著增多，溢价率也大幅下降，但整体上还是维持了增长。分城市看，则是冷热不均，一些城市土地出让金仍然是高增长，也有一些城市出现了负增长。在四个一线城市中，上海和广州的涨幅较高，而北京和深圳则同比减少了40%多。在土地出让收入最多的20个城市中，有10个是同比下降的。

土地市场分化的状况，在2019年还可能持续，这可能促使一些城市在“因城施策”的条件下放松房地产调控，以维持土地出让收入的增长。

2019年宏观政策要强化逆周期调节，货币政策会在边际上偏宽松，再实施多次降准，维持社会融资规模较快增长；财政政策方面，则要实施更大规模的减税降费，还要地方政府增加基建方面的支出。地方政府会被允许较大幅度地增加专项债券发行以筹集资金，但一些地方政府对土地出让收入的需求也会更为迫切。土地出让收入不但是基建支出的主要资金来源，也是发行和偿还专项债券的资金保障。如果土地出让收入低增长甚至负增长，一些地方政府将缺乏增加基建支出和专项债券发行的底气。2018年1-11月累计，土地出让收入相关支出55677亿元，同比增长42.1%，这是积极财政的重要体现；土地出让收入相关收入53362亿元，同比增长28.9%，增速也很高，但已跟不上支出的速度。

因此，我们可以预计，一些城市将采取措施推动房价上涨，以增加土地出让收入。在房住不炒的原则下，他们不会直接采取刺激措施，但很有可能会放松限购、限价、限售等调控措施，实际上，目前已经有一些城市蠢蠢欲动了。另外，还可能有一些拉抬房价的措施出台，类似于这几年流行的人才引进，以增加房地产市场的购买力。

另一方面，随着货币政策在边际上偏宽松，限贷的效果会打折扣，而房贷利率可能走低。货币政策逆周期调节的本意是支持实体经济，但根据以往经验，将有相当一部分资金流向房地产市场。

在宏观政策调整中，房价可能“借力”逆周期调节呈现反弹，这是我们需要密切关注的情况。如果出现这种情况，不但会削弱逆周期调节的效果，而且可能吹大房地产泡沫并引发相关风险。在目前的房地产市场形势下，如果泡沫膨胀并破灭的风险是很大的。应该防患于未然。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据，我们可以判断，目前房价缺乏持续上涨的动力。房价在2018年3月以后有反弹的迹象，环比下降的城市个数逐渐减少，环比上涨的城市个数逐渐增多。但反弹的势头并不是非常强，9月之后又开始变得低迷，环比下降的城市个数逐渐增多，环比上涨的城市个数逐渐减少。到2018年12月，新房价格环比下降的城市有8个，而二手房价格环比下降的城市更是多达22个。反弹乏力这个事实说明，房价已经太高了，目前的市场需求难以将它推到更高的水平。多数首次置业者基本上已经放弃购房的希望，房地产市场需求以再次置业者的换房为主。这意味着，房价走势可能发生逆转，进入下降通道。在人们的印象里，中国房价是一直上涨的，但实际上，过去已经发生过几次周期性调整，例如2014年就是下降的走势。

尽管房价已经缺乏持续上涨的动力，但也没有真正进入下降通道，并且有很多人还在等待反弹，这很大一部分原因是由于“房价不会跌”的神话，使房价上涨的预期仍然比较强，而且流入市场的资金还比较多，例如土地出让金、商品房销售额还能维持增长，但势头已经弱了很多。

房地产市场有调整的需要，但房价上涨的预期仍然较强，于是，多空之间形成了脆弱的平衡，使房价整体上呈现难涨也难跌的态势，一些城市上涨而另一些城市下降，一些时期上涨而另一些时期下降，处于分化和波动的状态中。在这样的形势下，如果地方政府借逆周期调节之机放松调控，同时资金流入房地产市场的速度加快，就会打破多空之间的脆弱平衡，刺激房价再次反弹（之所以说“再次”，是因为这种反弹在2018年3月之后发生过一次）。这会将房价推到更高的水平。目前的房价水平已经难以维持，更高的水平意味着泡沫风险和更高的杠杆，因为房价在反弹一段时间之后就会下滑，并形成连锁反应。

为了避免这种情况的发生，在逆周期调节中，应该坚决遏制房价上涨，并对房价合理下行保持容忍态度。房价从目前的水平下行，风险基本上是可以控制的，应该允许房地产市场进入周期性的调整。

本报记者 祁三连 实习生 王凡 北京报道

导读

尽管两家闪崩股于1月18日已经出现反弹，但其背后引发的资金安全却成为行业关注焦点。

1月17日，小型港股内房股一轮快闪暴跌引起业界高度关注。以阳光100中国（02608.HK）和佳源国际控股（02768.HK）两家为代表的港股内房股遭遇大跌，分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘，均收于历史最低价。

“这两家只是给市场一个预警而已。有很多我所知道的房企，包括股权质押都已经出现实际违约，并且在酝酿了几个月之后才真正爆出来，内地就拖得更久了，根本就捂着不会说。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对21世纪经济报道说。

同日，除了佳源国际控股、阳光100中国以外，包括国瑞置业（2329.HK）、力高集团（1622.HK）、嘉年华国际（996.HK）、雅居投资控股（8426.HK）均出现下跌。其中，国瑞置业下跌21.63%，力高集团下跌16.46%，嘉年华国际下跌9.85%，雅居投资控股下跌约10%。小型内房股市值一日蒸发逾372亿港元。1月18日，尽管多只闪崩股早盘集体反弹，但仍引发了业界对中小房企资金安全的担忧。

闪崩股样本

闪崩股之一佳源国际控股近期尤为引人注目。

根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房企销售额TOP200排行榜》，2018年佳源集团销售额高达875.5亿元。而2017年，同样的销售排行榜中却没有佳源集团的名字，而是“佳源国际”，但其销售额仅仅为79.2亿，排名在155名。

随后，佳源集团销售排行榜突然跃升引发市场关注，其销售额真实性也遭受质疑。1月14日，佳源集团官网发布声明称，出现数据上的偏差在于统计对象不同，新浪乐居财经发布的“佳源集团2017年销售额79.2亿”的数据，只是克而瑞自行监测的佳源国际2017年的销售额，佳源集团与佳源国际主体完全不一致。

但令人意外的是，1月17日，以佳源国际为代表的港股内房股出现一轮闪崩，跌幅令人惊呆。暴跌发生后，市场立即传出各种说法：强庄股的庄家离场；股价雪崩是因为机构做空；资金出现问题，大股东爆仓或是债务违约等。

“佳源集团为什么会出现斩仓，细节我不知道。但是佳源的股价暴跌的主要是因为有一个3.5亿的美元债延迟了还款，在处理过程当中有一些技术性的问题。到位的时间比原定时间稍微晚了一点，导致一个所谓技术性的违约，给市场放出了错误信息。因为股权质押一般都有个标准，我们叫做交叉违约条款，就是股权质押，也就是说只要公司有任何一笔债务违约，这个股权就立刻到期，所以就导致先有一些股权质押被砍仓，砍了以后导致连环砍仓。所有的券商都在股价突然之间下跌的情况下，有一个风险管控机制，它会自动砍仓。这个是佳源暴跌主要的原因。”黄立冲解释。

1月17日，有相关媒体报道，佳源国际控股确实有一笔3.5亿美元的短期债券到期，该笔债券票息高达8.125%。而该公司本金额4亿美元、票息12%的N2020债券现价也跌了三成，创新低。当日晚间，佳源国际在官网上挂出了声明，称该3.5亿美元的优先票据集团确认已偿还全数款项，目前财务状况稳健，并强调了一句“管理层对公司未来发展充满信心”，侧面对债务违约一事进行否定。

同日深夜，阳光100也发布公告，称集团运营正常，财务状况良好，有能力回购股份，并表示不知道什么原因导致价格和成交量发生波动。不过，黄立冲认为，同样闪崩的阳光100可能也存在股权出现问题的状况。

“目前来看，有两三只股票出现波动，更多的还是与短期资金压力有关，比如可能有债务到期了。但某种程度上，境外的一些资本在利用这个事件做一些文章。 这几个企业很快辟谣说已经还清了，也说明反弹是基于短期的一个表现。”同策咨询总监张宏伟解释。

上市公司爆雷年

尽管两家闪崩股于1月18日已经出现反弹，但其背后引发的资金安全却成为行业关注焦点。

佳源国际相关数据显示，2012年-2015年，佳源国际的净借贷率分别高达183%﹑357%﹑304%、380.5%。2016年佳源国际的净借贷率为150.2%，而到2017年中期已经下降至86.3%；2018年中期报告显示，截至6月30日，公司的净资本负债比率大为改善，比率由2017年12月31日的126%大幅下降至85%。

阳光100的财务数据也不乐观。公开数据显示，截至2018年6月30日，阳光100的长期贷款及借款达139.3亿元，短期贷款及借款达45.28亿元，而阳光100的在手现金及现金等价物仅为33.66亿元。此外，阳光100还面临着高负债率，由此而衍生出的高负债的利息也吞掉了其大部分的净利润。2018年上半年，阳光100的净负债率高达234.1%，而同期的溢利仅为4.47亿元，较2017年同期减少1.8%。

“我不对这两家企业进行评论，但是我想讲讲房地产公司的债务的共性：房地产公司如果它的债务已经到85%以上，只要有一笔债务违约，它整个公司就有全面崩溃的风险，这是房地产公司的特点。”黄立冲表示。

他进一步解释，房地产公司的资产包括在建工程、存货、土地储备，投资性物业等等，投资性物业往往又经过了重估，所以它并不是原始的会计账，往往重估的过程当中又会比公平市场价格会进取一点，但也不会离得太远。也就是说房地产的所谓的账面上的资产值需要给予它正常的环境，没有债务违约的情况之下慢慢套现，才能套现出净资产。但一旦有债务违约，从债权端它既有罚息又有增加的利息，也会触动其他售房协议和买地协议以及国内发债的违约，因此它是全面崩溃的状况。所以市场上任何一家房地产公司，如果它的债务在85%以上，出现债务违约又没有人及时给它救助的话，这家公司就必然成为一个负资产公司。

此外，债券交叉保护条款的设置可能进一步加剧发行人短期集中兑付压力，进而加大发生大面积实质性违约的概率。“佳源集团就是因为出现了技术性违约问题，才对市场释放出了错误信息，但估计它不久就能缓过来。”黄立冲解释。

中原地产首席分析师张大伟也认为，大部分股价暴跌房企都是因为资金链安全问题，或者是因为融资出现问题，或者是因为大股东质押过高。从目前房企融资环境来看，中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高，在销售放缓之下，很容易出现债务违约等问题。现在看，2017-2018年在排行榜突然上升的企业，都面临非常大的资金链压力。