2019年，“四处找钱”仍是房企的主旋律，不是正在融资，就是在融资的路上。仅上市房企的融资公告中，就可以看到，除了已发行的债券，就是拟发行的债券，还有一些是建议发行的债券。

据中原地产研究中心统计数据显示，继去年11月房企融资规划上千亿、12月融资规划达1600亿后，房企融资数据仍在高位行走。2019年1月以来（截至18日），上市房企已经公布了超过40多笔融资及融资计划，合计融资额度高达1000亿左右。这成为自去年年底之后，房企出现的又一波融资高峰。

1月再现密集融资,不乏大笔融资

2018年11月和12月房企信用债的发行规模增速，一改2017年同期增速下滑趋势。而进入2019年1月以来，房企发布相关融资信息更是超过40条，其中，1月14日至16日尤其密集。而最近两天，相关融资信息仍在不断放出。

1月18日，碧桂园发行10亿美元优先票据。1月17日，富力地产发行的2018年公司债券，该债券的最终实际发行规模为70.2亿元。11月16日，招商蛇口发行了15亿元的2019年度第一期超短期融资券。

从1月已发行的债券来看，不乏大额度融资行为，比如碧桂园发行了10亿美元的优先票据，富力地产发行了70.2亿元的公司债券。

除了实际发行的融资债券外，更多企业则发布了将要执行的融资计划。1月17日，荣盛地产发布公告称，北京金融资产交易所已接受其发行总规模不超过10亿元的债券融资计划。而阳光城拟于1月22日发行15亿元公司债券。中国奥园也拟发行5亿美元优先票据。

值得关注的是，从房企的公告中可见，已发行的融资债券约占近半。这与前两个月计划融资多、实际融资发行少的情况已有很大的不同。

据业内人士介绍，当前，受土地市场供应增加的影响，房企拿地仍在加速，与此同时，楼市销售逐渐放缓，回款难，这些因素都推动了融资需求。

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，从1月楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，房企融资难度有所降低。而几家房企在完成大额度企业债发行之后，最近资金紧张情况有所缓解。

在刚刚过去的2018年，房企融资举步维艰。据业内人士透露，自2017年起，房企发债的口子被收紧了，但在2018年房企发债出现大幅增长，当时包括富力地产、碧桂园等多家房企被陆续中止了公司债的发行。

2019年1月房企已融资及计划融资一览表

数据来源：新京报记者袁秀丽根据中原地产及企业公告数据整理。

多数融资是为还旧债，利息有所降低

从房企融资目的来看，“借新还旧”成为最大需求。

从企业公告获知，阳光城拟于1月22日发行的15亿元公司债券将用于偿还公司债券。合肥城建拟发行20亿元定向债务融资，用于偿还有息债等。富力地产正在发行13亿超短期融资券，其中不低于70%用于偿还金融机构借款。

此外,保利发展拟发行15亿元中期票据用于偿还银行贷款。佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还2月及3月到期借款。

而从多家企业公布的融资成本来看，张大伟认为，均比之前有所降低。世茂股份已发行的20亿元公司债券利率仅为4.65%。

不过,对于美元优先票据仍有不少房企的利率超过10%。但是碧桂园拟发行的10亿美元优先票据在8%以下。

张大伟预计，融资渠道还有可能继续收紧，房企的资金压力仍不小。如果说缓解只是对龙头房企而言，对于中小型高杠杆房企来说，融资的冬天仍没有过去。 “杠杆比例过高，销售放缓，很容易出现债务违约等问题。”

对于近期部分房企出现股价暴跌，张大伟认为大多是因为资金链、融资出现问题，或者是大股东股权质押过高。

对于2019年房地产行业将要面临的资金压力，中金公司这样认为：2019年，房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量将同比增长逾50%，约达9000亿元，开发商现金流压力增加；但经过对全行业销售回款、拿地及建安支出、运营费用、债务发行及偿还等现金流分析，预计行业整体在手资金将由2019年初约2.7万亿降至年底约2.1万亿，净负债率将有所提高，但现金流风险整体可控，尤其是龙头房企资金面压力有限。

新京报记者 袁秀丽

2018年已经过去，历经史上最严调控的房地产行业，依然取得了亮丽的业绩。仅前11个月商品房销售额已达12.95万亿元，为连续第三年破10万亿大关。对于房地产企业来说，这可能是最好的时代，亦可能是最坏的时代。

证券时报·数据宝统计显示，去年排名前200各梯队房企规模持续增长，销售金额、集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度达26.9%，排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点。

2017年，销售破千亿的房企只有17家；去年销售破千亿的房企已经飙升至30家。碧桂园去年流量金额7286.9亿元位居首位，万科地产和中国恒大去年流量金额均超5000亿元，分列第二、第三位。去年房企销售前十名中，新城控股增长最快，流量金额达2204.3亿元，同比增长74.93%；中国恒大增长最慢，仅7.39%。

在过去的一年，房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显，龙头企业市场占有率不断提升；同时严调控下龙头房企具有资金、规模等多重优势，生存空间更大。

销售额前十的房企中，市值最低的是新城控股，为535亿元。以市值除以流量金额来看，最低的是绿地控股，为19.5%。另外，融创中国、新城控股和碧桂园等公司均不足25%。需要说明的是，流量金额不等于实际销售额，有的公司有较多的合作项目。此外，中海地产的市值，取的是母公司中国海外发展市值，可能导致数据有较大出入。

在收入规模背后，还要衡量真实盈利能力，有时候可能卖得多反而赚得少。另外，房企收入结算进度，会影响各财报期盈利水平，对市值影响也不尽相同。

30家房企去年销售破千亿元

综合克而瑞2017年房企总货值排名及去年房企新增货值排名，数据宝计算出去年房企总货值排行榜。数据统计显示，截至去年底，已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元，前十名土储总货值近20万亿元，相当于2018年底A股总市值的近一半。其中，中国恒大以3.44万亿元土储货值位居首位，碧桂园以3.13万亿元土储货值位居次席，融创中国以2.81万亿元位居第三位。

从增长情况来看，土储前十名中的碧桂园、万科、融创中国、新城控股4家企业土储增长均超40%。增速最低的是世茂房地产，为20.42%。从绝对值来看，碧桂园去年新增土地货值达到9987.3亿元居首。

越来越多的土地在向龙头房企集中。证券时报·数据宝统计显示，房企在主要城市耗资1.7万亿元拿地，其中碧桂园、万科、保利地产均花费超千亿资金买地。房企前十买地总金额达9359亿元，占比55.21%，比2017年下降近两个百分点。不过，从近年来看，这个比例增加态势明显，2014年，房企前十买地总金额占比只有48.55%。这意味着，市场上的土地越来越多被龙头房企买走。

一般来说，土地储备意味着房企可持续发展潜力，意味着市值有更大的增长空间。土储前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底为535亿元。世茂房地产、绿地控股、融创中国市值均不足千亿。

以市值占土地货值比例来看，比值越低或许意味着未来市值空间越大。土储前十名房企中，最低的是融创中国，有28065亿元土地储备，对应市值984亿元，市值土储比只有3.51%。

去年A股港股房地产行业市值下降超8000亿元

在行业持续发展的情况下，众多房地产公司的市值去年却出现了较大降幅。数据宝统计显示，A股房地产公司去年总市值缩水近7000亿元，港股房地产公司去年总市值缩水近1700亿元（剔除存在A股的H股房企）。

具体到个股方面，碧桂园市值去年全年缩水达到843亿元，成为市值缩水最多的房企。万科市值缩水位居第二位，达到741亿元。此外，卓尔智联、新鸿基地产、海航基础等9家房企市值缩水超过200亿元，新湖中宝、ST新光、华侨城A等21家房企市值缩水超过百亿元。14家房企去年市值增长超过百亿元，华润置地增加495亿元居首，中国海外发展增长279亿元位居次席。

从去年底房企市值排名看，新鸿基地产和中国恒大均维持2017年前两名的排位，中国海外发展则由2017年的第四位上升至第三位。排名上升较大的是华润置地，从2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂园，从2017年的第三位下降至第六位。

全球资本市场方面，市值前十房企几乎被中美企业瓜分，均有4家企业进入榜单。新鸿基地产位居全球第五位，中国恒大、万科、中国海外发展也进入前十。美国电塔成为全球房企市值最高企业，去年底市值达到4782亿元。美国的西蒙地产市值3566亿元位居第三位。

每100元财政收入就有29元来自卖地

在房地产行业及房企市值大幅膨胀的过程中，国内经济土地依赖症也愈发严重。以历年商品房销售额与GDP比值计算，2017年该比值将达到16.16%。这一数据从某种程度上意味着，每100元GDP当中，就有16元是房地产创造。以房地产投资额占比看，2017年该比值也超过13%，意味着每100元GDP当中就有13元是房地产投资驱动的。

2009年，国内商品房销售额占GDP比值与房地产开发投资占GDP比值，历史上首次双双突破10%。众所周知的是，2009年为4万亿经济刺激计划启动初年。自此，商品房销售额及房地产投资额开启开挂之路。2008年至2017年间，商品房销售额只在2014年出现了下滑，2017年相比2008年增长超过433%。房地产投资额则从3.12万元飙升至2017年的近11万亿元，增幅达252%。

2018年商品房销售或将延续增长态势。国家统计局数据显示，2018年前11月商品房销售额达12.95万亿元，增长12.1%。假定2018年商品房销售额增速10%，GDP增速6.5%，那么去年商品房销售额与GDP比值将达到创纪录的16.7%。这可能意味着，中国经济对房地产的依赖性愈加严重。公司研究院统计，在市场呈现“二八行情”或“八二行情”时，金融股对上证综指日涨跌幅的贡献率平均在40%至50%上下，即若指数单日上涨或下跌100个点，则其中约有40至50个点是由金融股的变动所引起的。

正因为房地产在经济当中的支柱性太过明显，以至于政府财政对其产生了依赖，土地财政的说法也就此而来。数据宝统计显示，以历年来国有土地使用权出让金对比全国公共财政收入可以发现，近年来该比值持续超过20%，甚至达到34%。以2017年为例，国有土地使用权出让金占当年全国财政收入比达到28.97%。这个数据意味着，政府每100元财政收入就有29元是卖地收入。

腾讯企鹅智家是集“智能家居+智慧社区+智慧商圈“三位一体的生态模型，面向家居、社区、楼宇、商圈、能效管理、安防等多个应用场景，打造一个人与人、人与服务、人与建筑等完全互动、交流、娱乐、互助的线上线下智慧互联社区，以实现业主、开发商、物业、商家多方共赢为最终目标，为用户提供更加智能化、社交化、增值化的服务体验，赋能地产行业，用智慧改变未来人居；智能家居、智慧社区、智慧商圈等智慧业务是更加智能化、定制化、精细化的平台，智能家居致力于便捷、安全、舒适的家庭智能生活，智慧社区把安防照明等系统接入微甄物联系统平台，智能物管，物业平台化管理，硬件与平台的多维联动，提供优质高效的平台和硬件对接、为城市合伙人助力。

石家庄泓云智慧城市科技有限公司作为腾讯企鹅智家石家庄区域合作伙伴，将利用自身优势资源和渠道拓展，更好的将智能家居、智慧社区项目落地，把优质的智慧产品带给石家庄和合作伙伴们，共同实现智慧城市的伟大梦想。

此次活动也作为石家庄泓云智慧城市科技有限公司的正式亮相，活动上泓云科技董事长闫总发表讲话，阐述了他作为改革开放的第一批受益者，感受着时代的变化， 2018年政府工作报告，其中就提到：“发展智能产业，拓展智能生活”，可见智慧城市、智慧社区、智能家居将在未来人民的生活中将起到主导作用，让人民的生活更加美好，所以闫总及其合作伙伴，发挥优质地产渠道资源，让石家庄人民率先享受到高科技产品带来的智能化体验，用户在享受智慧城市、智慧社区、智能家居的幸福生活时将会越来越有获得感。

活动上石家庄泓云智慧城市科技有限公司与青岛青信联合控股集团有限公司、河北大翰堂文化传播有限公司分别达成战略合作，双方均以优秀的企业理念与专业性，本着“互惠、互利、稳定、恒久、高效、优质”的合作精神，将围绕新零售、智能家居、智慧社区展开全面合作，充分发挥多方的技术、产品、渠道等资源优势，共同发展。

2019年1月15日，第八届中国公益节在北京隆重举行。基于积极向善的品牌基因和良好的社会美誉度，以及2018年公司在体育公益、环保公益等领域的突出贡献，经由主流媒体联名推荐，华远地产获评第八届中国公益节“2018年度责任品牌奖”。

（2019年1月，华远地产于第八届中国公益节获评“2018年度责任品牌奖”）

据了解，中国公益节设立于2011年，是首次由大众媒体发起的以“公益”命名的节日，旨在弘扬现代公益精神，诠释完整、正确的公益理念，引导健康的公益文化。目前公益节已成为中国公益慈善领域最具影响力的年度盛会之一，这也是华远地产首次获此殊荣。

（2019年1月第八届中国公益节活动现场）

作为中国改革开放背景下成长壮大的品牌国企，华远在2018年迎来了第35年的征程。秉承华远集团“来源于社会，服务于社会”的企业宗旨，华远地产始终坚持不懈地开展各类公益事业与慈善活动，努力回馈和造福社会。2018年公益道路上的华远，可以用一句话总结——“以持之以恒的态度，用公益连接更多人”。

公益，是不忘初心的坚持

2018年上半年，华远地产完成向北京市桥牌协会的2018年度捐赠，捐赠总额达279万元，助力中国桥牌健将们在国际赛场屡创佳绩；12月，华远地产与北京市桥牌协会再次签约，2019年赞助金额共计313万元，这也是华远地产连续第33年赞助中国桥牌事业。

（2018年12月，华远地产与北京市桥牌协会在京签署2019年度赞助协议）

在华远的大力支持下，北京桥牌女队始终保持中国女子牌坛的领先地位，并于2018年获得全国桥牌锦标赛女子双人冠军、全国桥牌团体赛女子团体亚军、全国桥牌俱乐部女子联赛女子团体亚军、全国桥牌锦标赛女子团体季军。与此同时，北京桥牌女队也向国家队输送了大量优秀牌手，并代表中国多次摘取国际性大赛的冠军。同属国家女子桥牌队的北京华远女队队员卢燕和刘艳，于2017年第43届世界桥牌团体锦标赛女团比赛中获得冠军，时隔8年再度为中国摘得威尼斯杯这项世界最高荣誉，这也是中国桥牌历史上第三个团体世界冠军。

公益，是不断传播正能量

今年以来，华远除了以大额捐赠的形式向阿拉善SEE公益基金捐赠150万元外，还积极发动更多人加入环保公益事业。

2018年4月，华远地产组织媒体团深入阿拉善荒漠腹地，参加“向下一个百万荒漠出发——2018阿拉善SEE一亿棵梭梭春种”，这也是华远地产继2016年、2017年后第三次组织团队深入沙漠开展荒漠治理行动。

(2018年4月，华远地产组织媒体团深入阿拉善荒漠腹地参加梭梭春种公益活动)

9月7-9日，华远地产连续第三年投入“SEE·99”公益日活动，筹得善款共计151.47万元，参与人次达6313人次，无论募集金额还是参与人次都获得历史性突破，参与人次与公众捐赠金额均在“SEE爱心企业榜单”中名列第4位。

9月中旬，华远地产又组织全国范围内的华远业主代表前往阿拉善沙漠腹地收割节水型小米、体验月亮湖的大漠之夜，通过业主代表亲历沙漠，来带动家人、朋友共同参与荒漠化治理……

(2018年9月华远业主赴阿拉善沙漠参与“秋收任小米”公益行)

随着无数次主动投身公益，华远地产也日积月累地树立了勇于担当社会责任、不断传播正能量的品牌形象。获选第八届中国公益节“2018年度责任品牌奖”，是社会对华远地产公益情怀的高度认可。公益事业永无终点，华远地产将在不断为业主营造美好生活的同时，以更加饱满的热情投身到公益事业当中，向社会各界传递企业的责任与力量。

当线上线下从壁垒森严走向竞合共生、新零售异军突起颠覆传统零售模式，坐拥线下入口、手握实体流量的商业空间，如何能在快速更迭的商业周期中保持领先身位？

作为商业地产领跑者的凯德，基于对数字化技术应用、商业迭代和消费演进的深刻洞察，以及对自身业务逻辑的充分审视，培育出商业新物种——凯德中国创新中心，品牌名称定义为

“来探Next-Ten”，代表着对未来十年购物中心零售模式的前瞻性布局。

“来探Next-Ten”全球首店落户北京

1月18日，“来探Next-Ten”全球首店在位于北京东三环的凯德MALL·太阳宫一层亮相。500平米的空间内，酷玩黑科技、AI人机交互、硅谷防弹狂潮、厨房美学盛宴、原创设计买手店、全球猎奇美物等都将一一亮相。依托于凯德“平台即服务”（Retail as a Service）解决方案，呈现令人耳目一新的商业生态。

突围数字化时代零售增长之困 挖潜商业转型新动能

数字经济已成为全球竞争新的制高点。中国的数字经济规模持续扩张，占GDP的比重在2017年超过三分之一，近20年间增速约20%。

在数字化浪潮的推波助澜下，新零售成为商业地产数字化转型的风口。当线上用户增长放缓、流量红利逐渐萎缩，线下物理空间局限和传统粗放式经营导致坪效增长乏力、场内消费数据割裂，线上和线下渠道的新商业模式，成为化解双重困境、实现效益互补的一把钥匙。

凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓表示：“中国现在有36万亿消费市场，八成实体依然具有强劲的后发力，未来也都会逐步数字化。凯德在中国核心城市群集中持有优质商业项目，长足发展既要创造新物种，也要改变旧思路。一方面，从单纯的空间租赁向全场景服务赋能转型，与合作伙伴共建新商业，我们已经在路上；另一方面，真正了解并预判空间中‘人’的核心需求，通过优化场景及服务体验，构建与用户之间更密切、更有温度的连接，也是我们不懈努力的方向。”

时时思变以应万变，是凯德的商业DNA，也是凯德预判趋势、领跑市场的内生动力。早在2015年，搭载着互联网+的风口，涵盖会员忠诚计划和O2O管理平台的凯德星1.0问世，让凯德MALL成为首批自主拥有商业消费数据库和端到端服务的购物中心。2016年，搭载着多元商户服务工具的凯德星2.0帮助凯德旗下购物中心迅速升级为智慧MALL。2017年，人工智能的商业化应用初现端倪，凯德星趁势而为，接入AI+场景，打造智慧综合体，深度串联各板块智慧场景。2018年，作为国内首个获得EDI（电子数据交换）牌照的外资企业，凯德星开启小程序、APP、微信公众号三维触点的社交电商新模式，完成传统商业的自我革新和进化。

进入3.0时代，凯德将在现有数字化资产的基础上，进一步发挥网络协同效应，让合作伙伴与消费客群共同参与，加速生态服务、流量变现和平台服务，共同构建自生长、可持续的新商业体系。通过数字化平台打通跨业态场景，高效整合体系内资源，实现“生态即服务”；通过商业生态圈串联B端8000多家商户和C端670多万会员，实现“流量即收入”；通过多元互通、多触点融合，以消费需求为导向、以智能数据为驱动，实现“平台即服务”。

引领“平台即服务”（Retail as a Service）模式 解锁新商业密码

在零售趋势变革带来的冲击下，实体零售纷纷试水新打法。纵观目前市场上主流的新方式，多是采用“Retail+”的简单叠加模式，例如引入智能穿衣镜、互动大屏等硬件，或是无人零售、快闪店等新零售品牌店，再或是打造主题街区、会员俱乐部等优化场内要素的组织和互动方式。

凯德中国创新中心——“来探Next-Ten”，是凯德星数字化平台赋能3.0时代的进阶之路，携手合作伙伴共同改变存量市场的产业格局。基于对消费智能化、空间内容化、服务个性化、互动多元化的趋势观察，依托凯德专业的资管能力和精细化的运营能力，打造“平台即服务”（Retail as a Service）的赋能模式，让商业地产的价值链，从空间租赁上移到数字化资产与智能解决方案的输出；让商业地产运营从一个个数据孤岛转型为全域数据化运营；让商业模式的创新从简单的“空间+科技叠加”的线性增长，升维成“赋能+共创”的指数型增长。

凯德在挖掘自身数字化资产赋能潜力的同时，战略性地携手微软，在商业及技术层面延展出更多可能。微软在助力客户数字化转型方面树立了很多经典案例，基于对凯德新零售创新思路的极大共识，微软借助其领先的人工智能及智能云平台，携手行业合作伙伴、行业生态以及微软加速器，通过O2O多渠道会员整合、大数据、人工智能等手段，与凯德一同赋能线上线下全场景，构建RaaS模式的核心竞争力。

“来探Next-Ten”智能支付屏

凯德集团中国区数码与创新董事总经理李琤洁女士表示：“凯德中国创新中心全套智能设备、凯德星数字化运营工具和资源网络均与合作伙伴共享。通过三大服务系统——场地入驻服务（空间、基础装修、机电、WIFI、物业管理）、凯德星智慧零售解决方案（智能硬件、销售系统、店铺运营系统、精准营销系统）、运营配套服务（消防报批、市场推广、培训服务、咨询服务、联合运营），全方位助力品牌商户实现运营流程线上化、交互信息数据化、服务体验智能化，进一步提升空间坪效、会员忠诚度和销售转化。对于潜力新零售品牌，我们也将开放凯德体系内的场景资源和资本资源，给予运营+资本的双效孵化，加速其全方位成长与规模化发展。”

首店试水凯德MALL·太阳宫 与多元品牌共建商业新生态

1月18日，凯德中国创新中心“来探Next-Ten”1号店在北京凯德MALL·太阳宫一层正式亮相，500多平米的开放式空间、极具科技感和现代美学风格的店面装修，诠释着未来商业概念店的独特质感。作为凯德的商业新物种，首店落户北京，看中的是这里作为全国科技创新中心的双创氛围和成熟的受众基础。“来探Next-Ten”2号店据悉拟落户上海。

凯德MALL·太阳宫一直以创新求变的姿态引领周边客群，在硬件设施和品牌业态上不断升级焕新，作为承载周边社区家庭生活方式的综合场景，凯德MALL·太阳宫与“来探Next-Ten”打造生活方式集合店的定位相得益彰，这也促成了此次的珠联璧合。

首次入驻“来探Next-Ten”的品牌伙伴，既有零售行业的“翘楚”，也不乏新零售“网红”。这里有微软中国首家黑科技旗舰店、“下厨房”首个厨房美学实体店“好室好得”、国际彩妆全球直采“东点西点”的新零售体验店、原创设计师“Ra’s Friends”买手店、明星跨界配饰品牌“SLASH”、风靡硅谷和好莱坞的网红防弹咖啡“闪狐”、以专注做珍珠而走红的奶茶新秀“丸榨”，还有凯德星精品电商的线下体验店“凯德星市集”。

顾客与微软小冰智能机器人互动

微软大中华区副总裁、消费及设备事业部负责人张永利表示：“微软作为一家平台和生产力公司，正在同像凯德这样的专业购物中心运营者一起，助力中国智能零售转型。微软智能云Azure与人工智能打造的RaaS解决方案和产品，从零售行业的真正需求出发，打造现代化零售环境的同时，为顾客提供数字与现实无缝衔接的个性化体验。凯德中国创新中心提出 的RaaS 理念与我们不谋而和，我们希望透过数据洞察和品牌运营，提升整体坪效。这种创新的业务模式，基于双方在寻求数字化转型的变革创新的共识，离不开凯德在商业地产行业深耕细作的长期积累，也离不开微软在AI、云、大数据和物联网等方面的综合技术优势。”

“好室好得”首家线下实体店

好室好得联合创始人Bryan表示：“好室好得选择将线下首家店落户在凯德MALL·太阳宫，除了相信凯德在商场运营的专业外，更看重RaaS（平台即服务）能帮助我们在线下也实现数据运营。凯德在数字化方面的前瞻性探索令我们感到惊喜，当线下场景也开始重视数字运营，我们相信这会对坪效拉升起到积极的作用。”

无论是广为熟知的知名品牌，还是走红线上的新秀，都在“来探Next-Ten”融合共生。在微软黑科技首发店和集中体验店，人工智能微软小冰、Surface家族产品、Xbox和炫酷游戏等最新产品都将各显神通，为用户带来线下零售新体验。微软小冰将还能作为人工智能导购与顾客交谈 ；“好室好得”用厨房美器买手文化营造生活仪式感；“东点西点”利用黑科技为顾客提供皮肤识别&AI皮肤解决方案；引爆味蕾的“闪狐”防弹咖啡带着神秘的科技因子；“Slash”的设计配饰和“Ra’s Friends”的原创买手文化带来有趣的灵感碰撞；从社交电商走到线下的“凯德星市集”携手新锐网红“Kira&Yanng”和“Myflair”带来女性时尚甄选。

微软中国首家黑科技旗舰店

“东点西点”新零售体验店

风靡硅谷的网红防弹咖啡“闪狐”

正如“来探Next-Ten”的启幕语——来，探索未知的你。未来商业3.0，因你而来，与你共筑！

2019年1月16日，由一点资讯联合主办的“‘智敬美好人居生活’一点资讯年度楼市盛典”在北京达美艺术中心隆重举行。本次楼市盛典凝聚了经济学界、房地产行业以及传媒行业的精英力量，剖析大势，梳理政策，回顾2018，展望2019，深度把脉房地产行业未来走势。

（活动现场图）

本次楼市盛典出席的重要嘉宾包括：中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云；著名经济学家、经济学博士、产业经济学博士后，现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员马光远先生；著名经济学家、房地产专家、中国房地产学科的主要搭建者和带头人董藩教授；国家工商联智能家居专委会副会长、紫光物联CEO叶龙；一点资讯高级副总裁金治；一点资讯副总裁王元元；一点资讯本地化总经理赵志勇；一点资讯房产事业部负责人邢彪。同时莅临的还有众多知名房企高层和媒体精英，可谓盛况空前。

领导致辞

（一点资讯高级副总裁——金治）

楼市盛典伊始，一点资讯高级副总裁金治对信息平台和房地产行业的合作进行了解读，并介绍了一点资讯作为私人订制的新闻客户端，在精准探测用户兴趣的同时，重新塑造价值内容体系，让价值阅读的营销更加有效。

金治表示，一点资讯与房地产行业的结合有着重要的意义。近些年互联网行业发展得非常迅速，但是通常的信息流产品，算法存在着无法筛选信息质量的弊端。一点资讯在创立之初，就坚持“有价值观的算法”，实现了既能为用户提供娱乐性信息的同时，又能为用户推送高质量内容。

（一点资讯房产事业部负责人——邢彪）

一点资讯房产事业部负责人邢彪为大家分享了一点资讯房产事业部在2018年的收获和喜悦。他表示，核心竞争力是对“价值主张”及“共生思想”的高度理解及执行力，如何做好传播营销，让广告传媒“活”起来，是一点资讯房产事业部一直思考的问题，也是追求不断完善、不断进步的动力！如今的房地产市场，交易日渐理性，市场需要一个健康、长效的机制，房地产企业逐步走向更为精细化的运营阶段，而资本的力量正成为改变历史的决定性力量，行业发展进入了新的格局。在2019年，一点资讯房产事业部将开展百日百城战略，进一步增强核心竞争力。

专家论道

董藩—解读中国房地产经济舆论冲突的成因

（著名经济学家——董藩）

在主旨演讲环节，著名经济学家、房地产专家、中国房地产学科的主要搭建者和带头人董藩教授指出中国房地产经济领域几个重大错误观点：不能再把房地产业作为支柱产业了；房地产是虚拟经济不是实体经济；中国房地产价格过高；买房自己住，是消费，不是投资；地价推升了房价，地价高房价就高；而中国过高的房价如何调控还得从供需角度来考虑和计算等精彩内容。

王元元——人工智能时代的内容与广告

（一点资讯副总裁——王元元）

一点资讯副总裁王元元透过大数据为嘉宾们阐述了智能科技的未来发展方向和趋势，从搜索广告到智能信息流，用户体验不断完善，机器算法更加智能，一点资讯的核心竞争力不光是品质的内容，更是核心的技术分发能力。

叶龙——智能生活新发展新走向

（紫光物联董事长CEO——叶龙）

同时，一点资讯战略合作伙伴——国家工商联智能家居专委会副会长、紫光物联CEO叶龙为嘉宾们分析了智能家居的最新市场形势，分享了最前端的技术，以及未来智能生活、科技发展的新走向。

马光远——解码当下中国经济形式

（著名经济学家——马光远）

著名经济学家马光远站在经济大周期的背景下，深入剖析了2018年经济现象后的动因，并对2019年中国经济的可能走向进行了展望。他认为，对于中国经济的过度悲观是不准确的，中国经济正在进入新的“发展三峡”，迎来关键的转折点。2019年的困难，也同时意味着机遇和挑战。正如中央经济工作会议所强调的，要看到经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。中国正经受着百年未有之大变局。为应对这种变局，企业思路要变，老百姓思路要变，政府思路要变。这种变局如果我们应对的好，就能够转危为安。

战略签约仪式

（签约仪式现场图）

主旨演讲环节之后，现场隆重举办了“《文旅地产综合评价标准》战略媒体合作签约仪式”，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云和一点资讯本地化总经理赵志勇，共同签署了战略媒体合作书。蔡云表示，房地产企业面临着转型发展的问题，目前市场上有多个文旅产业项目处于开发建设阶段，希望通过《文旅地产综合评价标准》，给行业提供指导性的专业意见，帮助企业做好文旅地产，这是《标准》出台的重要目标。赵志勇表示一点资讯未来在地产方面，会通过链接、大数据给房地产提供精准的用户画像，再通过一些算法把人群和房地产进行匹配。并会将大文旅内容放到资讯内容里，让资讯和数字还有房地产有效结合，这是我们这个平台要做的事情。

颁奖现场——大奖揭晓

（奖项图）

本次楼市盛典同时首次隆重颁发了一点资讯针对房地产行业的一系列重量级奖项，包括：行业榜样·影响力标杆房企；2018年度行业领军人物；2018年度品牌房企创新人物；2018年度金牌操盘手；2019年度最具期待楼盘；2018年度最具影响力楼盘；2018年度最具品质楼盘；2018 年度热销楼盘；2018年度最具创新楼盘；2018年度文旅特色楼盘；2018年度最具潜力商业综合体；2018年度最佳绿色宜居楼盘。此外针对一点号的优秀房地产内容作者，现场颁发了“一点资讯房产最具影响力一点号”奖项。这些奖项是对2018年辛勤付出并取得巨大成绩的房企、房地产从业者以及媒体人最好的褒奖！

作为房地产行业的年度盛会，本次楼市盛典得到了诸多跨行业知名品牌的关注与支持，为本次活动赞助了礼品，其中包括：故宫文化在皮艺领域唯一战略合作品牌——【瑞葩】艺术生活皮艺品牌赞助的高端腰带；圣菲国际软装设计，设计师严选助力美好生活，提供的精美随手礼；紫光物联提供的具备指纹、密码、刷卡及手机APP远程操控的高级智能锁；威哥看房特别赞助的除甲醛除雾霾、价值4000元的空气净化器等。

至此，一场见证社会变迁、顺应时代发展、献礼中国新时代房地产、智敬美好人居生活的楼市盛典完美落下帷幕，感谢各行业人士对一点资讯的鼎力支持！

2019年1月8日，由亿翰智库主办的第十二届亿翰总裁会和2019中国房地产行业年度策略会 · 华北区域在北京隆重举行。和昌集团、金融街控股、金隅地产、康桥集团、鲁能集团、五矿地产、正弘置业（以上顺序按拼音首字母排序）的领导出席第十二届亿翰总裁会并参与讨论，下午的策略会解析了亿翰智库地产战略观，同众知名房企、金融机构一齐探讨当前行业形势、分享企业运营策略，并展望2019年中国房地产业的发展。

在过去的上半年，受限于去杠杆的方式、方法，诸多问题集中爆发，在房地产领域资产价格开始出现下跌，企业经营整体绩效不佳，裁员、高息举债等负面新闻频出，极大的打击了房地产企业信心。虽然去年下半年开始稳杠杆，并且中央出面几经修复，但短期内仍然积重难返。在此背景下中美贸易战不期而遇，对市场形成双杀格局。亿翰智库愿以一己绵薄之力，同众房企一道分享亿翰视角下2019年地产行业发展趋势及战略考量。

本次亿翰华北区域策略会由七大部分组成：

(一)主题演讲：亿翰地产战略观与2019年中国房地产业发展趋势

(二)主题演讲：经济向下，政策向上

(三)主题演讲：萧瑟秋风今又是，换了人间

(四)主题演讲：当代置业绿色科技进化之道

(五)主题演讲：2019年华北区域市场研判及企业策略

(六)主题演讲：蜕变之际，聚焦模式创新

(七)主题论坛：如何通过投融销战略统筹对抗行业周期

《2019房企战略回归核心》

——亿翰智库 董事长 陈啸天

2015-2018年，我国房地产市场连续增长，而在2019年房企将面对波动的市场考验，在此提出“识别风险、审视发展、回归核心、企业思维”的战略观。

在2019年迎来地产全面震荡的周期中，房企分化将愈发明显。大型房企要规避系统性风险，中型房企要解决经营性风险而小型房企需要面对资源性风险，在行业降维下，如何“回归核心”是制胜的关键。

每家企业都要形成自己独立的市场观点和管理逻辑。例如，祥生立足中国经济高地，充分挖掘区域的价值；中梁组建类阿米巴机制，激活人才源动力；新力聚焦深耕，提高团队产能；东原把握自身节奏，稳健发展兼顾品质。这些构建属于企业的自我语言体系，正是地产企业“识别核心”的体现。

《经济向下，政策向上》

——华泰证券 董事总经理 张继强

1.2018年，主动去杠杆叠加中美贸易战，是本轮经济下行的逻辑起点。

2.2019年可预见的应对措施包括：货币和财政政策的逆周期调节、实体补短板和加强基础投资建设、区域协调发展、加强制度建设以及提振民营经济信心。

3.2019年全球经济整体出现放缓压力，美国经济大幅下滑概率不大，美联储继续加息的次数降低，使得我国汇率压力反而可能减小。

4.失业率将是这一轮政策转变的底线。基建投资将是这一轮经济托底的压舱石，预计2019年中央财政适度发力，地方专项债、信贷将是19年补充资金缺口的主力军。

5.预计2019年我国CPI保持稳定但PPI中枢下移。但在现有金融体系下，宽信用将面临诸多掣肘。

6.地产政策可能出现边际宽松，但不可能一蹴而就，城市间政策会存在差异，总体向宽松的方向走。

7.地产行业龙头发债主体有望从边际宽松中受益。但是，需要警惕主要土地储备均处于三四线、短债进入偿付高峰的企业以及近两年盲目扩张拿地王的发行人。

《萧瑟秋风今又是，换了人间》

——东方证券 地产行业首席分析师 竺劲

经济下行压力大，货币政策和财政政策将更加积极的托底经济，2019年可能会出现宽财政和中性货币的政策组合。

城市间分化加剧，调控政策维持因城施策。全国一盘棋的趋势自2014年起不断分化。

房地产市场回归基本面， “三好城市”有望迎来春天。经济实力较好、产业资源丰富和人口持续流入的城市将持续保持市场健康。通过城市布局与资本效率重新审视开发商，布局“三好城市”的房企和内部管理得力的公司值得重点关注。

《蜕变之际，聚焦模式创新》

——当代置业 副总裁 研发设计院总经理 韩飞宇

当代置业的核心竞争力是绿色能源建筑。绿色能源建筑是以能源、环境、舒适度为核心关注点的创新型建筑。目前建筑能耗占社会总能耗的1/2，我国建筑能耗是发达国家的三倍。当代置业以绿色科技布局，在文化、办公、AI社区领域不断创新，以净零能耗建筑构筑美好生活。城市升级需要解决环境和能源问题，绿色建筑所包含的空气净化和能源解决方案可以为城市生活提供更好的环境。传统建筑存在建筑使用生命周期较短，内部空间格局固定，运行能耗大等缺点，而绿色能源建筑可以解决这一系列的问题。

《2019年华北区域市场研判及企业策略》

——亿翰智库 华北区域总经理 张化东

政策端：2019年政策基调将围绕“房住不炒，因城施策”的原则自主把控。同时政策调整的逻辑按照“试点先行、由外向内、由轻及重”的方式演进，房地产市场明显转冷的城市政策将有所调整。

市场端：2019年将是刚需刚改需求主导型市场，需要特别关注人口基数大、城镇化率不断提高的城市，预计2019年市场走势“前低后平”，在市场预期稳定，反弹较难的情况下会有一定的需求解绑。目前京津冀一体化尚未完成，随着交通带的建设完成市场潜力将进一步释放。2019年北方市场化因素减弱和南方实现需求大消耗的背景下，泛黄河流域经济带将会兴起，北方区域大有机会。

企业端：2019年的企业年度策略有两部分，一部分以投融销统筹为核心，通过投、融、销三位一体的管理，最大化激活企业战斗力。另一部分是产品打造，在市场向下、客户有限的大环境下，产品力过硬的房企可以获得最多的客户，赢得企业发展的机会。

《蜕变之际，聚焦模式创新》

——亿翰智库 执行总裁 邱明华

政策篇：集约规“控”，注重因城施策。在产业升级时代，资源集约、效率至上，调控过程中需要因城施策，以“千人千面”的模式打造符合原有区域的产业集群，构建活力新城。

行业篇：后来居“上”，模式全面创新。机制创新是产城短期的发展趋势，模式之争是中长期的主旋律。特色小镇迎来政策曙光，中长期模式尚待探索。

展望篇：平台升“维” ，逻辑回归产业。以产业为核心，谋求发展；以地产为核心，挖掘土地价值。通过逻辑回归产业的模式，打造标杆，谋求多方力量形成合力

主题论坛：如何通过投融资战略对抗行业周期

主持人：冯 伟 地产中国

徐 言 浩创地产

于大燕 当代置业

祝宏毅 中交地产

何 慧 亿翰智库

话题一：怎么看2019年的市场及企业拿地策略

于大燕：从当代置业的视角来看长期城镇化率还有上升空间，短期内2019年开始存在三年偿债高峰，市场将开始分化，一线城市增量难，存量机会变多，但对三四线前景担忧。当代置业的拿地策略有两个方面，一方面结合企业自身产品和财务基本情况拿地，另一方面围绕现金流情况拿地，目前倾向于优质二线城市的优质地段，更关注刚需产品。

徐言：浩创地产本身是一个百亿级别的房企，在投资方面主要是通过市场研究来规避风险。例如浩创地产2016年进入昆明市场，现在有4个项目，当时浩创认为宜居城市一定有爆发点，基于这个逻辑布局了昆明也获得了很好的收益。在核心城市圈浩创地产是不考虑布局的，因为浩创地产的投资要做综合性的判断，做价值的发现者。

何慧：关于市场：2019年市场的观点是，地产政策以稳定市场为主。分城市来看，对于结构性的城市是不一样的， 一线城市的稳是政策压制的，反而在政策的逻辑下部分二线城有一些机会，比如类一线城市，或者有独立行情的二线城市。

关于企业：对投资来说，并不是市场走下坡路就不投资了，更多的是投资的门当户对，每个企业都有它自身的特别之处，怎么把握自己的优势，发挥优势才是投资的重点。

话题二：企业的核心优势是什么？如何发挥企业的核心优势？

祝宏毅：中交地产是中交集团下属的房地产资源平台，依托一带一路机制，基于大量的基建项目，服务于国家，同时分享城市发展的红利。中交地产一直以来，积极回馈社会，例如在延庆和昆明积极参与政策性住房的建设。

于大燕：当代置业不只是做的地产，更多的是将海外业务的经验带回到国内，在上市板块执行平稳的杠杆运营策略。目前当代置业加大已进入城市的投资力度，以存量房为主，同时加大合作，在绿色科技建筑领域孜孜不倦的提升自有的产品体系，以此来巩固和提升当代置业的核心优势。

徐言：浩创地产用产品线来倒推投资模型，通过客户需求推出产品模型，然后得出拿地地点及拿地方式。目前企业以刚需盘为主，未来三年将做好浩创地产未来五年的土地储备工作。

1月18日，58同城公布了最新组织架构调整，为加强新房整体管理和进一步提升公司新房平台化运营能力，晋升赵彤阳为副总裁，全面负责HBG新房事业部整体运营管理工作，仍向58同城高级副总裁&安居客COO叶兵汇报。赵彤阳于2016年3月加入58同城新房事业部，带领新房团队承接集团战略，布局全国，迭代产品，优化组织，大幅提升新房整体业绩，为58同城新房平台化运营打下坚实基础。

同时，58同城、安居客宣布，2018年新房业务互联网广告收入逆市同比大涨超50%，58同城、安居客、赶集三平台房产总月活超过2亿，峰值近3亿，58同城、安居客新房业务已远超同行业内其他企业，成为中国新房信息服务最大平台。

2018年，58同城、安居客全方位打通平台服务能力，通过“N+，全开放服务平台”加强一二手联动，连接行业内130万的经纪人，与9万开发商项目公司、5万个经纪品牌、20万置业顾问紧密合作，消化全行业楼盘库存房源。从而推动新房事业部服务客户品牌同比增加100%。

另一方面，58同城、安居客希望在两年内能在开发商、经纪公司业务打通层面上，深度服务1.5万亿规模的房地产一二手联动交易市场。通过开发商盘源导入二手房经纪公司服务体系，开放新房联动交易服务业务支持行业发展。如今，58同城、安居客与全国前100强房地产开发企业建立了紧密合作关系，成为恒大、碧桂园、万科、绿地、融创、华夏幸福、新城、中海等众多企业的核心战略合作伙伴。

三全战略“从0到1” 打造新房高效在线服务生态

此次赵彤阳的内部晋升，一方面来自于58同城、安居客对新房市场的信心和发展决心，另一方面也将进一步优化新房的营收模式，提升用户体验和客户端效率。近期，58同城、安居客对外宣布了“N+，全开放服务平台”房产发展战略，在“全信息、全连接、全服务”升级版房产服务体系下，充分连接多维合作方，为二手房经纪、新房营销等各类商家提供多样化的增值服务。

58同城、安居客新房业务采用”从0到1“建立新房置业顾问自主营销获客的模式，全面打造新房健康高效的在线找房互动生态。“全信息”作为安居客行业首创模式，通过赋能新房开发商群体，由置业顾问生产楼盘短视频内容，推动楼盘SKU裂变和可视化信息的丰富度。据了解，自2018年5月，由置业顾问自主创造新房楼盘内容100万条。

内容产生连接的“全连接”正悄然改变行业营销模式。58同城、安居客让置业顾问从“在售楼处坐等客户到访”改为“主动发布信息，自主营销获客”，促进找房用户微聊连接效率提升400%。而“全服务”则通过始终坚持商户强则平台强，贯彻赋能B端服务C端的平台路线，让更优质的置业顾问长久稳定地为找房用户输出线上信息和找房服务。

云聚客、品牌广告投放、大内容、升级新房服务保障

58同城、安居客新房在2018年取得了领先于市场的优异成绩，也证明了其服务市场的雄厚实力。2018年58同城、安居客实行城市下沉战略发展超过100城，上下半年环比增速300%，整体发展速度迅猛。2019年在加速布局广度的基础上，58同城、安居客将通过云聚客、大内容、广告流量投放等多种形式加速服务精度的布局。

针对新房营销无法精准触达用户的痛点，58同城、安居客在整合行业资源，助力房产营销方面也进行了升级。云聚客是目前市场上效率最高的连接产品形态，它依托于平台的大数据及流量优势，可实现千人千面精准分发，在缩减选客营销成本的同时，提升服务效率和转化率。

58同城、安居客的新房大内容体系经过两年左右的发展，由单一OGC到PGC、UGC 三者共存，由全人工到AI结合，积极引导商家贡献内容，走出了一条具有高壁垒的“新赛道”。除了云聚客、大内容等核心技术与运营能力赋能，58同城、安居客在品牌广告投放与流量上也持续加大行业服务力度。也通过线上线下多渠道大幅投放，升级站内算法，优化用户体验、协同运营效果更显著，助力开发商项目公司和置业顾问获得更优质的广告和业务效果。

2019年对于中国房地产市场是挑战同时也是机遇，58同城、安居客将坚持新房市场的开放平台定位，与行业共建找房、看房、选房、买房的信息全矩阵，高效连接多元角色，并不断提升系统化服务能力，持续输出好的机制、流程、技术手段推升服务能效。

新华社记者郑钧天

16日，国家统计局公布的“2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，虽然一线城市新房价格年底有所上涨，但二三线城市房价保持稳定。从2018年全年数据来看，房地产市场逐渐回归理性。

一线城市新房价格环比上涨，二三线城市房价环比涨幅均回落

从环比来看，2018年12月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到59个，较上月少4个，最高增幅为广州的3.0%；下跌的城市有8个，比上个月多4个，最大跌幅为厦门的0.4%；3个城市持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。12月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点；二手住宅销售价格则持续下跌。二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽略有上涨，但涨幅均比上月有所回落。

仲量联行上海项目销售部总监周静表示，北上广深的二手房市场需求持续疲软，经历了2018年量价齐跌的理性回归，更多房东愿意降价以吸引买家。二三线城市楼市则继续保持稳定，楼市成交冲高回落致使房价涨幅收窄。

厦门成为唯一一个新房价格同、环比均下跌的城市，且跌幅最大。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年厦门挤房价泡沫效果最为明显。

刘建伟认为，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。

一二三线城市新房价格同比涨幅扩大

从同比来看，2018年12月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，比上个月多1个，只有厦门以0.4%跌幅同比下降。其中，西安、海口和呼和浩特分别以22.4%、22.1%和21.0%的同比涨幅领涨全国。

国家统计局数据显示，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.8%，涨幅比上年同月扩大2.2个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.3%和10.8%，涨幅比上年同月分别扩大6.2和3.9个百分点。

业内人士认为，高价楼盘密集入市，让房价同比涨幅数据出现反弹。“影响了成交结构，”周静说，开发商四季度加快推盘以缓解现金流压力，推动了新房价格年末“翘尾”。

以上海为例，2018年第四季度高端住宅迎来一波集中入市，成交量环比三季度上涨37.4%至805套。仲量联行监测显示，当季上海高端住宅新增供应量创2016年三季度以来的新高，1324套住宅取证入市，占全年供应总量近50%。

中原地产首席分析师张大伟认为，房价上涨较快的区域仍集中于二三线城市。在同比涨幅位居全国前列的城市中，西安、海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南、三亚和石家庄等二三线城市自2018年9月以来轮流领涨。其中，海口连续5个月成为全国房价“领头羊”，12月份西安成为全国涨幅最高的城市。

坚持“房住不炒”定位不变

据中原地产统计，2018年各地出台房地产调控政策合计450次，同比2017年上涨75%，刷新历史记录。各地在2018年10月前频繁升级调控政策，房地产市场逐渐回归理性。

国家统计局数据显示，2018年1至12月，一线城市新建商品住宅销售价格平均同比上涨0.5%，涨幅比上年同期回落9.6个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点。

数据同时显示，二线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格有所回落：2018年1至12月平均，二线城市新建商品住宅价格同比上涨7.6%，涨幅比上年同期回落1.5个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.8%，比上年同期回落2.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格1至12月平均同比涨幅7.8%，与2017年持平；二手住宅销售价格同比上涨5.9%，比上年同期扩大0.5个百分点。

2018年底，住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。业内人士认为，2019年楼市调控将继续保持连续性稳定性，同时支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

2019年以来，房地产企业密集发布融资计划，融资需求持续井喷，公告的拟融资总额超过1000亿元。偿还借款、补充流动资金等成为企业融资的主要用途。值得注意的是，房企境内和境外融资成本差异较大，部分房企境内融资利率低于4%，境外融资利率超过10%。

融资规模逾1000亿元

中原地产数据显示，截至1月16日，2019年以来，房地产企业新增融资规模超过1000亿元，部分房企融资规模超过100亿元。

从融资用途看，偿还借款、补充流动资金是最重要的两个方面。招商蛇口1月15日晚间公告，拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天，主要用于偿还2019年1月到期的一宗10亿元规模债券，以及偿还银行贷款。公告显示，公司已发行尚未兑付债券及债务融资工具共13笔，合计225亿元。其中，境内存续期间超短期融资券40亿元、中期票据72亿元、公司债94亿元、优先债券19亿元。

不少“借新债补旧债”的房企本身债务种类较多。以保利发展为例，公司1月15日公告，拟发行15亿元中期票据，发行年限为3年，其中10.5亿元拟用于长春、成都等多个地区开发项目银行贷款，4.5亿元拟用于补充流动资金。三季报显示，截至2018年9月30日，保利地产待偿还直接债务融资余额为13.98亿美元和365亿元。其中，13.98亿美元为在境外发行的固息债券，365亿元人民币为在境内发行的150亿元中期票据、65亿元长期限含权中期票据、150亿元公司债券。

不少公司新增融资利率较低。以电建地产为例，公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，该融资券核准发行规模为45亿元，本次发行规模为10亿元，申购利率区间为3.50%-4.50%，发行期限为270天。主要用于偿还2019年1月到期的一笔借款。该借款金额为10亿元，利率为4.80%。

诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企采用“借新债补旧债”的方式只有在市场好的情况下才可以使用。市场下行时，很容易造成资金链断裂，造成严重后果。目前M2增速放缓，不适合采用“借新债补旧债”。

部分房企创新融资模式，以应收账款做抵押进行融资。以阳光城为例，其拟以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元。

境内境外利率差别大

值得注意的是，房地产企业境内和境外融资成本差异较大。不少企业境内融资利率不足4%。以上海临港为例，公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)分两个品种，品种一为4年期固定利率债券，在债券存续期第2年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二为5年期固定利率债券，在债券存续期第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。其中，品种一的票面利率为3.74%，实际发行规模为3亿元；品种二的票面利率为3.85%，实际发行规模为5亿元。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从目前情况看，房企融资难度有所降低。多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。

境外融资方面，近期案例融资利率多在10%左右。以正荣地产为例，公司将额外发行1.5亿美元的优先票据，2020年到期，年利息为10.5%。此外，公司2亿美元于2020年到期的优先票据将于香港联交所发行上市，年利息为8.6%。

不乏超大型房企选择境外高成本融资。以融创中国为例，公司拟发行2021年1月15日到期的票据，票据规模为6亿美元，年利率为8.375%。票据将自2019年1月15日起按年利率8.375%计息，利息将由2019年7月15日起，每半年支付一次。发行票据所得款项将主要用于集团现有债务再融资。诸葛找房首席分析师陈雷表示，房企一般会优先选择境内融资，只有境内融资难的情况下才选择境外融资。境外融资本身就利率高，尤其对于国内的房企评级较低利率更高。