超3成城市二手房价下调

因城施策 2019楼市将平稳调整

警惕各地变相大幅松绑带来不理性入市

在连续近两年的严厉调控下，我国房地产市场热度有所下降，房价涨幅明显趋于平稳。16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2018年我国70大中城市中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均回落。以一线城市为例，2018年1-12月平均同比上涨0.5%，涨幅较上年同期回落9.6个百分点；二手住房方面，同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点。

对此，业内人士表示，从2018年12月来看，22个热点城市二手住房进入调整行列，热点城市房价的拐点已经出现。自2015年底以来的楼市“牛市”已入尾声，预计未来一段时间房地产调控政策仍以微调为主，房地产市场将维持降温态势。

新建住房销售价格涨跌互现

2018年12月，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2018年12月，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。

易居房地产研究院数据显示，根据国家统计局相关数据，对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均得知，2018年12月，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.8%；同比上涨10.6%，较11月相比涨幅扩大0.3个百分点。

具体来看，2018年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有59个，下跌的城市有8个。24个城市涨幅超过1%，较11月减少9个。其中，广州环比上涨3%，石家庄环比上涨2.5%，锦州环比上涨2.3%，丹东、呼和浩特环比上涨1.9%，大理环比上涨1.8%，南宁、秦皇岛环比上涨1.6%，烟台环比上涨1.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，一方面前几月有低估房价的可能性，另一方面，在最近入市项目松绑下，各地释放高端存量集中签约，又放大了市场涨幅。因此，12月官方发布的全国房地产市场数据有所“失真”。

以北京为例，2018年12月网签高端项目井喷，合计签约单价9万以上的高端住宅达到了269套，刷新了调控以来的新高。实际上是因为市场平稳后，北京的限高价盘网签政策出现了调整，以前不能签约的项目开始集中签约导致。与之类似的是广州，2018年10月19日发布政策对网签指导价格优化，调整双合同改为单合同。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，考虑到部分城市限价有所松动,高价地拿证开盘导致的结构性变化的影响，使得统计数据存在“部分失真”的情况，预计未来几个月70城新建商品住宅价格同比涨幅会跟随环比涨幅呈现下行走势。

22城二手住房进入调整行列

二手住宅方面，易居房地产研究院数据显示，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均得知，2018年12月，70个大中城市二手住宅价格环比涨幅为0.3%,目前已经出现连续45个月的上涨，但涨幅持续回落。

张大伟表示，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房成交占比已超市场总成交的80%。他指出，一线城市二手房销售价格下调0.3%，31个二线城市二手房平均上涨0.1%，35个三线城市二手房平均上涨0.3%，均明显回落。

易居房地产研究院报告显示，与2018年11月相比，2018年12月70个大中城市中，二手住宅价格环比下跌的有22个，下跌城市的数量占比达到31.4%。而2018年11月，价格下跌的城市只有17个。其中，厦门环比下调0.6%，跌幅最大，福州、青岛环比下调0.5%。

张大伟说，2018年12月是自2016年以来，一二线城市二手房价格下调数量最多的月份。从预期看，二手房价格下调将是开始。在2018年8月全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，虽然从统计局的数据来看，二手房价的变化幅度仍然较小，但实际相比新房，二手房市场的降温更为明显。以一线城市为例，广州、深圳商品住宅成交翘尾，北京、上海成交价格出现上扬，套数环比略有上浮，但从58安居客线上的挂牌房源量来看，环比2018年11月整体下滑14.5%，其中广州环比下滑幅度最大，达到了13.2%。

中国房地产协会会长冯俊也指出，对市场更敏感的是二手房，开发商由于刚性成本、销售策略等原因，会把新房房价维持在一定价格水平上，而二手房的供应者是个人，提供的市场信息敏感度更高。

后期仍以“稳”为主

王若辰表示，2018年12月，70城房价指数环比涨幅较11月明显收窄，市场继续降温。在此背景下，房价已接近合理区间。目前政策方面并未出现明显变化,预计未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主,房地产市场将维持降温态势。

张大伟预计，未来几个月二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅也将逐渐开始调整。张大伟说，全国多地在2018年10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷、限商、限售多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧。

张大伟预计，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现。“全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮。”他认为，虽然进入2018年12月后，调控明显减少，但从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

贝壳研究院院长杨现领认为，2019年中国大中城市房地产市场或保持弱势回温。去年12月，13个重点城市中11城带看量和新增客源量环比回升，其中深圳、济南及成都等城回升明显。均价的下跌降低入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。“不过，楼市因城施策的基调未变，并且2019年新房供应库存相对较高，不会出现明显上行的动力。”他说。

值得注意的是，有业内人士表示，住房回归居住属性、公共产品属性，让楼市泡沫渐进“软着陆”，是解决经济结构性问题的“总根源”。应避免部分地方政府因楼市下滑对财政、税收、固定资产投资和经济的影响，试探性地放大对楼市政策的松绑力度，带来不理性的资金入市。

根据国家统计局16日公布的70个大中城市房价数据，楼市景气度延续跌势。再加上房贷利率涨幅收窄，市场预期房贷利率短期或大幅走低。此间观察家认为，基于今年银行信贷投向、负债成本、房地产调控等因素，房贷利率难现全面大幅下降。

首先，从房贷利率松动原因看，2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，由此银行可调动的资金量级上升，有利于信贷规模扩大。但当前信用风险不容忽视，优质资产相对稀缺。个人住房贷款是相对安全的资产，银行有动力加大配置力度。需要指出的是，当前定向调控方向不会改变，央行给市场释放流动性的目的是为了加大对民营企业和小微企业的支持力度。随着纾困民企的政策不断出台，商业银行信贷投放的重点仍将放在实体经济和薄弱领域，而非房地产领域。

其次，从负债端看，在流动性合理充裕的背景下，银行负债端压力将有所缓解。但要看到，在利率市场化、银行“存款搬家”的大趋势下，银行吸收存款的压力将长期存在。2018年以来，结构性存款作为银行揽储的主要工具之一，规模增长较大。考虑到一部分“便宜”的负债替换成结构性存款，银行负债端成本有所上升，这就要求资金端收益维持高位。个人按揭贷款因有抵押而相对有保障，但收益相对不高，银行在按揭贷款上的议价能力较强。

再次，房地产市场严调控的态势不变，不支持房贷利率全面大幅下降。国家统计局16日公布的数据显示，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。事实上，房价的稳定意味着前期调控效果不断显现。房地产市场调控如果不稳定，会在一定程度上危害房地产市场的健康稳定发展。在“房住不炒”的政策基调下，调控将持续发力，防止房地产价格大起大落并促使其回归理性。

此外，全面降息在短时间内可能性不大。央行表示，当前货币政策在实体经济中的作用正在逐步发挥，同时对原来的政策也在做动态评估，在此基础上再做进一步研究。因此，全面降息或在近期内不会发生。另外，从人民币汇率、房地产市场调控的角度看，也不宜降息，房贷利率全面下调的可能性不大。

1月17日，中国国土勘测规划院城市地价动态监测组公布“2018年第四季度全国主要城市地价监测报告”。报告显示，报告期内，全国受监测的106城市各用途地价环比、同比增速均有所放缓。其中，一线城市住宅地价同比增幅连续8个季度收窄，北京、上海等10个热点城市住宅地价同、环比增幅双双回落。

根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2018年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为4335元/平方米，地价总体水平持续上行，各用途地价环比、同比增速持续放缓。

报告期内，主要监测城市土地供应大幅增加，房地产用地供应面积达到2014年以来单季度最高。2018年第四季度，全国106个主要监测城市土地供应面积611.75万公顷，环比增加102.23%，同比增加40.09%。房地产用地供应面积1.98万公顷，环比增加21.19%，同比增加4.18%。

值得一提的是，2018年四季度，是2014年以来房地产用地供应面积最多的一个季度。期内，保障性住房用地供应面积约为0.40万公顷，环比增加130.47%；同比增加112.53%，增幅达到了历史最高值。

2018年四季度，住宅地价环比上涨的城市85个，较第三季度减少8个，其中，62个城市涨幅收窄，较三季度增加13个。住宅地价环比下降的城市14个，较三季度增加7个。

“经济下行压力加大，结构持续调整，固定资产投资增速继续回升，地价总体温和上涨。”中国国土勘测规划院城市地价动态监测组相关负责人分析指出，2018年四季度，全球经济增长放缓，外部环境变数增多；国内去杠杆深入实施，信用收紧效果明显，主要经济部门债务率明显下降。“在经济形势综合影响下，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价保持温和上行，但地价环、同比增幅均继续收窄”。

与此同时，2018年四季度，财政政策和调控政策保持紧缩，社会融资增速进一步走低，受市场调控、棚改货币化比例降低的综合影响，房地产销售速率回落。不仅如此，房地产开发企业面临较大资金压力，融资渠道保持收紧态势，融资成本整体在高位维持，融资压力较大。

“随着全方位、多层次调控的延续，政策总体稳定，市场向理性回归；政策边际效应递减，精准性要求进一步提升，长效机制构建的预期不断增强”。该负责人分析认为，“预计2019年第一季度，全国城市地价继续温和上行，住宅地价涨幅保持趋稳态势”。

本报讯（记者 陈雪柠）昨天，大兴两宗“限竞房”地块挂牌上市，商品房建成后最高销售单价分别为每平方米57884元和58500元。

昨天挂牌的第一宗地位于大兴区瀛海镇，东至104国道，南至瀛昌街，西至瀛顺路，北至瀛永街，土地面积约7.92万平方米，建筑控制规模17.7万平方米。按照“限房价、竞地价”的方式，宗地中商品住房销售均价不超过55128元/平方米，且最高销售单价不得超过57884元/平方米。该宗地位于南五环外，距离瀛海镇政府较近，周边有地铁8号线瀛海站。根据挂牌文件，还将配建基础教育用地、公交场站设施、密闭式垃圾分类站等。

第二宗地位于大兴区黄村镇三合庄村，东至兴业大街，南至富华路，西至陈庄子东巷，北至陈庄子巷，土地面积3.49万平方米，建筑控制规模9.4万平方米。这宗地商品住房销售均价不超过55800元/平方米，且最高销售单价不得超过58500元/平方米。该宗地周边有地铁大兴线清源路站和黄村西大街站，交通较为便利。

“限房价、竞地价”即挂牌出让宗地限定商品住房销售价格，并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。同时，本次出让宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

本报记者 曹政

今年北京保障房建多少、怎么建、建在哪？人代会期间，市住建委副主任邹劲松在接受北京日报客户端“两会访谈”视频节目时透露，列入本市2019年首批保障房开工计划的共有116个项目，将提供13.6万套房源。建设量增加的同时，本市今年还将出台集体土地租赁房建设导则，从而提高其品质。

集体租赁房含3种户型

116个项目、13.6万套房源都包括哪些保障房？市住建委首次公布了分类清单。

据统计，其中共有45个政策性租赁房项目、房源约4.6万套；包括了0.8万套公共租赁房，3.5万套集体土地租赁房，0.3万套企业自持租赁房。

同时，还包括约9万套政策性产权房，共涉及71个政策性产权房项目。

“这只是今年开工的首批保障房项目。”邹劲松说，2019年，本市将以利用集体土地新建为主，通过多种方式、多条渠道建设筹集政策租赁房；同时还可通过收购、改建、转化、趸租和货币补贴等方式增加房源供应。

近来，各区正在新建一批集体土地租赁房。未来建成后，哪些人可以住进这类租赁房里？记者获悉，这些房子将综合考虑项目周边就业人群、城市运行服务人员和保障人员及城市中低收入家庭的实际需求。

户型方面，这些房源主要分为职工集体宿舍、公寓及成套租赁住房。邹劲松说，成套租赁住房户型以90平方米中小户型为主，所有项目实施全装修成品交房。“目前，住建部门正在结合实施项目情况，广泛调研收集各方意见，筹划编制集体土地租赁住房建设导则，力争今年编制完成标准并择机出台。”

违建不得改建为租赁房

租赁房源的另一供应渠道是把闲置商业、办公、酒店和厂房改建成职工集体宿舍。这类房源将面向“城市蓝领”。

“这些房源是合法的、经济的、安全适用的。”邹劲松说，按相关规定要求，改建项目必须具有房屋所有权证或不动产登记证；没有此证件的，应有施工许可证和竣工备案证明材料。

值得一提的是，违法建设、居住公共服务设施、公共绿地内建筑等不得改建转化为租赁型住房。与此同时，改建房源还要安全适用，按照《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则（试行）》进行消防设计。

“这一方式有利于稳控房屋租赁市场，多渠道供应租赁住房。”他说。据了解，今年，转化改建项目将持续推进并形成项目清单。

公租房违规转租限制贷款

针对公租房违规转租转借的个别情况，住建部门也在多措并举进行整治，不断加强规范公租房使用监督管理，完善政策和长效机制。

近期，本市已曝光9户家庭违规信息，除了取消其各类保障房资格、退回承租房屋外，还将记入不良信用档案，5年内不允许再次申请公共租赁住房及共有产权住房。

未来，违规转租转借将付出更沉重的代价。记者获悉，市住建委已经与中国人民银行营业管理部达成意向，将违规使用公租房的家庭成员信息纳入征信系统，限制个人或中介机构的贷款等行为。

邹劲松还透露，下一步，住建部门还会将有关转租、转借等违法违规使用公租房的信息抄送其他相关部门和单位，将查实违规使用保障房家庭纳入联合惩戒备忘录名单，实行联合惩戒。

此外，公租房的使用监管也将武装上高科技系统，将全面推进人脸识别、智能门锁等技术。“新纳入保障房建设计划的公租房项目，将全部安装技防设备；在建项目在竣工前完成安装；已竣工项目未达到要求的，要在2019年7月1日前完成改建。”邹劲松说。

1月17日，总资产规模首次跨过万亿门槛的绿地控股召开了一场媒体见面会。绿地控股董事长、总裁张玉良开宗明义，给公司2018年的整体表现打了85分，并预计2019年的房地产市场以稳为主，整体值得期待。

绿地控股2018年业绩快报刚于两天前发布。2018年，公司房地产主业销售业绩实现平稳较快增长，通过狠抓开新盘、去库存、销大单、促回款等，全年累计实现合同销售金额3875亿元，同比增长26%。尽管表现不错，但并未完成公司年初制定的4000亿元销售目标。对此，张玉良表示，去年一年外部环境确实压力比较大，绿地自身也存在不足，公司绝大部分指标都超额完成，只有一小部分指标和目标有些差距，特别是房地产主业板块自去年7月后下滑比较快，所以与年初的目标有一点点差距。但总体上去年各项指标表现良好，如果打分的话至少85分以上。

经过2015年和2016年的深度调整后，绿地在2017年和2018年保持了持续稳健的增长。张玉良认为，之所以能做到这点，主要源于两方面的原因。其一，绿地的既有规模在转型中实现了再增长，而不仅仅是房地产主业；其二，就单一房地产来看，绿地注重经营与开发销售相结合，虽然在销售面积和销售金额上增长会缓慢一些，但公司的产品竞争力和业务结构具有竞争优势。与其他房企不同，绿地把城市功能项目、产业项目和房地产开发项目有机结合，公司业务是在整个城市发展内生需求的基础上开拓的，因此，房地产主业会始终保持比较好的增长态势。

由于近年来房地产调控不断深入，不少房企为了生存，纷纷开始着手去地产化。对此，张玉良有自己的见解。他认为，去地产化是围绕整个产业发展的社会综合需要，有些企业真的剥离了房地产业务转型其他产业，那是去地产化，但有些企业只是改变名称，但实际仍然在从事地产开发业务或者相关业务，那就不是真正的去地产化。事实上，房地产市场在中国是一个十几万亿的大市场，还没有哪个行业可以与房地产行业相比，并且行业内销售规模破千亿元的企业有近30家，这在世界上也是绝无仅有的，因此，继续做房地产其实挺好，关键是要把它做精、做好。

展望2019年，张玉良认为，2019年的房地产市场将以稳为主，整体值得期待。张玉良预测，2019年市场行情稳中有降，总量会有些下降，但市场空间仍然很大，关键是结构化区域化的差异会比较大，主要看地方政府的政策，政策微调则市场就有可能会变化。

张玉良表示，为了防止房地产市场出现大涨大跌的情况，2019年可能会做一些以稳为主的调控，在“房住不炒”、房价不上涨的前提下，落实一城一策。在“中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的城镇化模式下，能级较高的省会城市和有溢出效应的成长性地区有望出现结构性机会，部分前期房价地价已快速上涨而又缺乏人口及产业支撑的三、四线城市将面临挑战。

张玉良透露，2019年，绿地的房地产主业一方面要以市场为导向，调整结构，抢抓机遇，精准施策，着力提升业绩表现；另一方面，要坚定不移实现中长期高质量发展。绿地将依照城市群建设和区域协调发展的基本规律，重点聚焦二线省会城市、高能级区域中心城市及有溢出效应的成长性地区，加强投资拓展。对三四线城市，要根据人口、产业、前期价格涨跌、市场后劲等因素，有选择性地拓展。继续围绕城市功能打造、高铁经济发展、特色小镇建设、现代产业园开发等题材推动重大战略性项目，提高拿地质量。

2018年全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比低1.2个百分点

在房地产市场“严控”的背景下，房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出，2018年房地产贷款增速出现平稳回落。

个人住房贷款增速回落

阮健弘介绍，截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年回落0.9个百分点；全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比水平低1.2个百分点，比2016年低4.9个百分点。

她表示，从结构上看，一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末，个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比2017年低3.1个百分点。

此前公布的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比2016年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比2016年末回落14.5个百分点。

新年首次降准实施，楼市影响几何？

1月4日，央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

对于昨日实施的新年首次降准，此前有多位市场人士提及，降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。

此前，国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出，房地产市场核心是看杠杆，也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度，这些现在都没有变化，所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。

展望未来，在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。

将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了（上季度为33.7%），预计下降的有所提高（上季度为9.6%）。

据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”（记者宓迪）

中新社北京1月17日电 (记者 庞无忌)中国国土勘测规划院17日发布的2018年第四季度中国地价数据显示，北上广深四个一线城市住宅地价同比增幅连续8个季度收窄。

数据显示，2018年第四季度，受监测的106个城市中，一线城市住宅地价增速为6.79%，较上一季度收窄0.87个百分点。一线城市住宅地价同比增幅已连续8个季度收窄。一线城市中，广州住宅地价同比增速最高，为12.61%，深圳和北京次之，分别为6.24%和5.79%。

去年第四季度，二线城市住宅地价同比增长7.50%。其中，石家庄、济南、沈阳、大连、长春、哈尔滨等9个城市住宅地价同比增速超过10%；南京、宁波、厦门、成都住宅地价下降，环比、同比均为负增长。

三线城市住宅地价同比增速高于一线和二线城市，去年第四季度涨幅达10.24%。23个三线城市住宅地价同比增速超过10%，其中，烟台市住宅地价涨幅最高，达51.66%。

中国国土勘测规划院分析称，去年第四季度，中国房地产调控政策持续紧缩，融资和销售压力双增，房地产开发投资增速基本平稳，住宅地价增幅回落相对明显。此外，值得注意的是，106个主要监测城市土地供应大幅增加，房地产用地供应面积达到2014年以来单季度最高。

数据显示，2018年第四季度，106个主要监测城市土地供应面积11.75万公顷，同比增加40.09%。其中，房地产用地供应面积1.98万公顷。

中国国土勘测规划院指出，随着减费降税、定向降准深入实施，逆周期调控政策的托底效应将逐步显现，2019年中国宏观经济持续调整、向好。房地产政策方面，全国性、系统性政策放松的可能性较小，因地制宜的政策微调在多地出现的可能性增加，调控政策保持相对稳定的概率较大。预计2019年第一季度，全国城市地价继续温和上行，住宅地价涨幅保持趋稳态势。(完)

本报记者 张敏 北京报道

房价拐点临近？

1月16日，国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。值得注意的是，被看作“市场风向标”的二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨。其中，有22个城市二手房价格下跌。本次数据引起市场热议，有声音表示“热点城市房价的拐点已经出现”。亦有观点认为刚需群体入市及业主上调报价等先行指标意味着价格下调空间有限。

而政策对房价的影响亦不容忽视，从2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。因此从宏观层面看，2019年房地产调控依然是从严为主，从微观层面看，一些城市根据自身情况的微调或将密集出现。（包芳鸣）

尽管有所分化，但总体来看，无论新房还是二手房，价格涨幅都在收窄。去年12月，70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的最低；二手房价格平均环比涨幅为0.3%，为去年3月以来的最低。

经过长达两年多的楼市调控，房价真正感受到了“泰山压顶”。

1月16日，国家统计局发布2018年12月70个大中城市的房价数据。无论环比还是同比，无论新房还是二手房，房价下降城市的数量都在增加。其中，新房价格环比下降的城市有8个，数量创2018年5月以来的新高。

被视为市场风向标的二手房价格，更加值得关注。2018年12月，有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来的最多。

与新房市场相比，二手房受到的价格管制相对宽松，且在很多热点城市，二手房交易已占据市场半数以上。业界普遍认为，二手房价格变化更能反映出市场趋势。

有机构认为，22个城市二手房价下跌的现实，说明房价正在走向下行的拐点。但这一观点存在争议。贝壳研究院指出，对价格更敏感的刚需群体，正在价格回稳后择机入市，越来越多的业主也选择上调报价。这些先行指标都意味着，未来价格继续下跌的空间有限。

房价出现两种“分化”

由于调控政策出台的时序和力度不同，不同层级城市之间的分化依然存在。

2018年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比11月扩大1.0个百分点。其中，广州以3.0%的涨幅位居70大中城市之首。

相比之下，31个二线城市和35个三线城市的新房价格环比均上涨0.7%，涨幅有所回落。其中，厦门的新房价格环比下跌0.4%，同比下跌0.4%，是70个城市中跌幅最大的一个。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此的解读为，2018年12月份，各地继续坚持因城施策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。“一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，一线城市出台调控政策的时间最早，如今，政策边际效应出现下降，需求也有所释放。其中，广州的政策出现调整，房价变化也最为明显。

相比之下，新房和二手房价格的分化更为引人注目。

2018年12月，新房价格环比下降的城市有8个，二手房价格下降的城市则达到22个。在很多城市，新房和二手房价格出现相反的走势。比如，广州的新房价格环比上涨3.0%，二手房价格则下跌0.4%；北京新房价格环比上涨1.0%，二手房价格下跌0.2%。

据21世纪经济报道了解，新房价格一直受到政府部门的管控。2018年年末，部分热点城市在新房项目预售中，对价格的审核有所放松，一批高价项目得以放行，这些城市的新房交易均价也被拉升。

与之相比，二手房价格所受限制较少，被认为更能代表市场水平。中原地产认为，“二手房市场的价格更代表市场真实价格”。在一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京、上海二手房成交占比已经超过80%。

该机构指出，二手房价格下降的22个城市，大多为热点一二线城市，这是因为，严厉的信贷政策限制了改善型需求的释放，并使得交易双方的预期下滑。这也说明，“热点城市房价的拐点已经出现”。

对此，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领称之为“从‘虚假繁荣’回归理性”。

尽管有所分化，但总体来看，无论新房还是二手房，价格涨幅都在收窄。2018年12月，70城市新房价格平均环比涨幅为0.8%，为去年6月以来的最低；二手房价格平均环比涨幅为0.3%，为去年3月以来的最低。

多数受访者认为，长期的楼市调控效果正在显现。在新房市场，多数开发商都感受到了资金压力，2018年下半年以来，做出价格调整的项目越来越多；在二手房市场，价格谈判的空间也明显增大。

政策因素值得关注

70大中城市价格涨幅放缓，是否意味着房地产价格已经出现拐点？

北京某房企人士向21世纪经济报道表示，12月通常是销售规模较大的月份，很多房企会以价换量，冲击年度业绩。到2019年，虽然政策压力仍大，但房企是否会继续推行价格策略，目前尚存未知。

他认为，与房企策略相比，最大的未知因素在于政策走势。

2018年12月以来，菏泽、广州、珠海、青岛等城市先后调整调控政策。虽然调整幅度不大，但在其示范意义的影响下，更多城市加入微调政策的行列。同时，其对市场预期的影响也不容忽视。

“开发商并不期望政策出现大幅松绑，但即使有微调，也可能对房价形成支撑。”他表示。

第一太平戴维斯认为，在宏观经济下行压力加大的情况下，房地产政策微调的概率在增加。中央层面的核心框架（长效机制、房住不炒、租售并举）仍不会动摇，但会适度放权给地方，强调因城施策。该机构预计，2019年房企的资金面会有所改善，因此新房价格没有大幅下滑的动力。

事实上，2018年年末，信贷政策也已经出现细微的调整。

融360大数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%（相当于基准利率1.159倍），环比11月份下降0.53%，这是全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。分城市来看，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。

券商普遍认为，行业调控从“一城一策”转为“一城多策”，地方政府调控的空间较大。

二手房市场的变化也在发生。根据贝壳研究院的监测，2018年12月，13个重点城市的二手房成交量环比增长16.5%。其中，11城的带看量和新增客源量环比回升，深圳、济南及成都等城回升明显。

杨现领向21世纪经济报道记者表示，均价的下跌，降低了入市门槛，对价格更敏感的刚需群体成为带动这些城市市场回温的重要力量。随着需求回温，业主预期也出现转变，业主挂牌价跌幅收窄，涨价情况有所增多，这些先行指标意味着价格继续下跌的空间有限。

他同时指出，政策的中温放松不意味着转向刺激，并且2019年新房供应的库存相对较高，购房者选择空间大，市场将保持平稳运行的态势，不会出现明显上行的动力。

本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道

自山东菏泽取消一二手房限售政策以来，全国多城市对房地产调控政策进行了微调。房地产调控将要走向何方，再次成为各方关注的焦点。进入2019年以来，各地方两会召开，房地产调控政策出现松绑与加码并存的局面。

1月14日，福建省十三届人大二次会议举行，会上福建省省长作工作报告时指出，为健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，稳地价、稳房价、稳预期。坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁房建设，培育住房租赁市场，完善住房保障体系；同日，北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。在北京市发布的政府工作报告中提到，北京在2019年要更好解决群众住房问题。完善住房市场体系和住房保障体系，进一步出台规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定。

“总体来看，无论从中央经济工作会议的政策方向，还是从地方政府的具体政策来看，在坚持长效机制的基础上，因城施策特点非常明显。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

松绑与加码并存

2018年可以说是中国房地产历史上调控政策出台最频繁的年度。中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。

然而，进入2019年后，在因城施策调控大方针指导之下，房地产调控政策反而呈现松绑与加码并存局面。

1月9日，北京市规划和自然资源委员会发布的建设用地出让预申请公告显示，朝阳区孙河乡预出让两宗商品住房不设定住宅销售限价的地块。据了解，这已经是北京第三批推出不限价土地。这似乎意味着全国房地产调控最严的城市也开始试图调整政策。

1月14日，北京召开北京市第十五届人民代表大会第二次会议。陈吉宁在作政府工作报告时表示，预计2019年的财政收入将明显放缓，同期各方面资金需求旺盛，会成为近年来财力最“紧”的一年。由此，北京市政府提出，要树立过紧日子的思想，一般性支出压缩幅度不低于5%。

一边是北京市政府打算过“紧日子”，一边是放松限价土地，松绑与加码并存或将成为2019年调控常态。

不仅是北京，其他城市同样松绑与加码各异。自菏泽打响了政策微调的“第一枪”，广州适度调整“限商”力度、青岛暂停执行摇号售房，到最新的北京推出不限价土地、天津将自持租赁住宅改为可售，因城施策的迹象开始显现。与之对应，一些城市的房地产调控政策继续从紧。继苏州的相城区和河北承德限购升级之后，1月9日，海南省发改委发布《关于切实做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，要求扎实做好商品住宅销售价格备案管理工作，严格落实商品房销售明码标价规定，指导督促房地产企业实行备案价格公示制度。1月10日，为进一步稳定房地产市场，海口市政府下发《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅（引进人才落户购房除外）。

“无论从中央经济工作会议的政策方向，还是从地方政府的具体政策来看，在坚持长效机制的基础上，因城施策特点非常明显。”张波对21世纪经济报道记者分析，“比如，海南对房地产严控的态势很难减弱，并促使海南对房地产的依赖度不断降低，把海南的发展聚焦到全岛建设自由贸易试验区。”

不仅如此，调控的精准性也在增强。张波认为：“不同城市在调控角度变化，调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点，更有着精准化要求，例如广州近期调控直指‘限商’，政策调整的目标选择以及松紧度的精准度体现明显，商办类地产的高库存随即得到了明显缓解，更好保障了区域房地产的健康发展。”

2019年调控走向何方

为什么会出现有松绑有加码？

麦田房产分析师张叶松表示：“综合来看，各地2019年年初的调控表态和2018年底中央经济工作会议传达出的2019年政策方向是一脉相承的。在这样的宏观政策指导下，‘分城施策’或将是2019年政策的一大特征。”

张波也认为，无论地方采取何种调整措施，都是为了“趋势的稳定性”，也就是在重点把脉当地城市未来房地产发展趋势走向。在坚持长效机制落实的基础上，结合当前实际情况，通过政策适当调整来保障楼市的稳定。因此，一方面整体来看调控会既有放松又有加码，另一方面同一城市在不同时间段也将出现政策调控的松紧度变化。

在这种调控趋势下，2019年的楼市又会走向何方？中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮， 但这并不意味着宽松会成为今年楼市的主题。

张大伟分析说，从过去十几年的调控历史看，房地产调控最核心的是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策松紧程度决定了楼市调控走向。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市影响非常有限。

那么，未来房地产市场又将呈现何种局面？张波认为，2019年房地产量价整体趋稳是大概率事件，商品房成交量相较2018年可能会有所下滑。在整体趋稳的背景下，不同城市间分化还将加剧。一线城市房价稳定同时成交量同比2018年将持续减少，尤其是二手房成交量的下滑表现更为明显，但房价继续下探的空间相对有限。二线城市则呈现出地区性差异，中西部热点城市降温或更为明显，不排除部分城市房价出现较为明显的波动，整体来看二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，尤其是“去库存”任务完成的城市，在因城施策的指引下量价下跌的驱动力将更为明显。

国内前十房企的一位高管告诉21世纪经济报道记者，房企发展速度将整体放缓，但行业集中度还会继续提升，房企从重视规模转向更重视品质，以适应高质量发展时代的改善型需求和企业品牌形象。