本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 深圳、广州报道

房企融资松动

延续了去年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。截至1月16日不完全统计，房企融资已经超过四十多笔，合计融资额度高达1000亿左右，继续大规模扩张，但更多是用于“借新还旧”。

房企的融资环境有了一些松动的迹象，具体表现在，银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放，且利率有向下谈判的空间；房地产信托产品正被部分银行抢着代销。这种“松动”更多也倾向于优质房企，并非行业普遍现象。2019年房企将进入偿债高峰期，真正考验其产品、融资和运营能力的关键时刻正在来临。（林虹）

导读

目前的政策在一定范围之内对房地产企业融资有利，但其前提和目的是稳定房价和稳预期。

融资难让很多房企在2018年感受到了寒意。但到了岁末年初，一股暖流涌向了房地产行业。

1月份，延续去年末的趋势，房企境内外融资继续井喷，融资成本也有所降低。

在2018年，海外融资就已经是很多房企资金来源的倚仗，光大证券报告显示，2018年内房海外发债增长21%，1月份仍大幅增长。

境内融资也明显增长。1月多家房企公告，计划发行中期票据或超短期融资券。

融资好转得益于政策的放松。多家机构报告显示，央行年初的降准动作，给地产行业带来了刺激，个人房贷按揭利率和房企发债利率均有所下降；证监会也于2018年年底放松了再融资。

但这些政策的目的，仍是以提升经济和稳定房价为前提，并不是直接针对房企。龙湖等公司人士接受记者采访时便认为，流动性虽然稍微宽松，但政策的释放和影响需要时间，且并非所有房企都可获得融资，对2019年的市场还是要谨慎乐观。

房企融资持续井喷

延续了2018年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。

1月17日，碧桂园公告，拟发行一笔优先美元票据，以及发行额外美元优先票据。这一额外票据将沿用此前碧桂园于去年9月27日发行的5.5亿美元优先票据的条款及条件，年利率8%，于2024年到期。

碧桂园方面表示，此次美元票据发行所得款项净额，将主要用于现有境外债项的再融资，即为“借新还旧”。

除了碧桂园，近期海外发债的房企屡见不鲜。

1月15日，正荣地产公告，拟按去年6月18日发行的年利率为10.5%、于2020年到期的2.5亿美元优先票据；1月7日，宝龙地产也公告进行优先票据的国际发售，同为现有债务再融资。

中国奥园1月份两次公告，累计发行优先票据集资7.75亿美元，成为海外发债最大的一家。此外还有融创中国、禹州等都在海外发债超过5亿美元。

境内融资也有所放松。1月15日，保利公告计划发行2019年度第一期中期票据，发行金额为人民币15亿元，期限为3年；1月8日，中粮置业下属大悦城地产公告拟发行30亿境内债券，利率最高4.1%。

超短期融资券也成为流行。1月15日，招商蛇口拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天；同日，富力披露2019年度第二期超短期融资券募集说明书，华夏幸福也公告拟发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为10亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年11月房企融资上千亿，在12月时更是达到1600亿的规模。

今年截至1月16日不完全统计，房企融资已经超过40多笔，合计融资额度高达1000亿左右，继续大规模扩张。

不仅富力等之前取消发债的房企都发行了大额企业债，且在融资成本上，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低，特别是龙头房企的公司债融资成本，基本在4%-5%左右，且再次出现了利率不足4%的案例。

2018年，信贷市场的调控持续，房企融资难成为普遍现象；同时中型企业依旧加速拿地，龙头企业转型加速，也加大了房企的融资成本和难度。

中原地产首席分析师张大伟进一步指出，2018年下半年楼市销售逐渐放缓，回款难度加大；加之前期过度投资，一批房企借债到期，纷纷“借新还旧”，房企对资金需求上涨。

但从去年底今年初的楼市调控政策及信贷政策来看，“政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。”张大伟说。

亦有业内人士表示，今年1月，国内房企海外发债利率普遍下降，海外融资难度也有所降低，房企融资环境呈现好转。

宽松是否可持续？

年初央行的全面降准，去年年底证监会对再融资门槛的放松，成为房企融资氛围转换的原因。

“年初最有利于房地产的就是资金成本降低”。1月17日，金融地产分析师祁泽金向21世纪经济报道表示，2019年初央行资金投放力度较大，不仅通过降准这一途径，央行还有可能通过TMLF、降息等途径来加大力度。

除了央行降准等宽松政策，证监会于2018年11月10日松绑再融资，意在缓解民营和小微企业的融资问题，部分房企因此受益。

很快在2018年12月4日，中粮地产重组预案公布，拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集不超过24.26亿元。

中粮方面称，该配套资金主要用于标的公司大悦城地产的商业地产项目，不存在用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务的情形。

这引起了市场对房地产再融资政策松动的关注和猜测。不过截至目前，除了中粮地产重组，并没有其他的房企再融资案例出现。

深圳一家大型房企资金部人士认为，房企再融资短期内不会放开。

对于年初至今流动性的宽松以及房企融资的井喷，龙湖集团副总裁胡若翔持有更为谨慎的态度。

“今年央行降准肯定对房地产有影响，但充满了不确定性”，在他看来，降准流向房地产行业的时间并不确定，政策需要消化的时间；此外，政策的具体走向和变化都存在未知。

“目前的整体经济呈现出下滑趋势，政策不仅仅针对房地产企业，而是针对全行业”，祁泽金告诉21世纪经济报道记者，在维稳的前提下，政策对房地产行业的扶持有限。

祁泽金认为，目前的政策在一定范围之内对房地产企业融资有利，但其前提和目的是稳定房价和提升经济。

在诸多房地产分析人士看来，2019年的房地产市场说不上乐观，房企融资整体偏紧的态势并没有根本改变。

中原地产指出，2018年房企销售业绩涨幅逐渐放缓，以及在规模化竞争格局背景下，房企的资金压力的加大，融资需求上涨；但监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

目前主流房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但随着调控持续，房企的资金压力将越来越大；目前整体压力相比2015-2016年已有较大的收紧，而且从趋势看，2019年依然持续面临资金压力。

更为关键的是，根据中金公司数据，2019年房企将进入偿债高峰期。2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿，相比2018年翻倍有余。

“2019年是真正考验房企的产品、融资和运营能力的时候了”，前述深圳房企人士说，不能寄望于政策的放松，而要向内加强销售、提升管控、自造现金流。

原标题：房地产融资现回温迹象：利率议价空间打开 银行积极代销地产信托

本报记者 方海平 上海报道

降准之后，市场资金面如期充裕，2019年开年之后，金融机构即开始在市场上积极寻求资产，对优质资产的需求旺盛。

随着货币政策的进一步打开和宽信用的全面持续推进，市场各方人士亦在猜测，“六稳”基调下释放的流动性将会流向何方？房地产领域是不可避免的关注焦点之一。据21世纪经济报道记者与多位金融机构以及房地产企业人士交流，不少观点认为，房企的资金面会随之好转，今年或再现投资拿地的积极性。

但与此同时，也有多位人士对房地产的再度“辉煌”表示怀疑，从链条传导上看，大环境转向之下，投资会率先复苏，但销售的继续增长才是核心。而销售能否起来，除了政策因素以外，还受其他更多更复杂因素的影响，“现在与之前不同的是，居民的杠杆率已经很高了，很难继续增加”。1月17日，一位资深行业观察人士对记者表示。

目前来看，市场开始对资金宽松有了不同程度的反应，据记者了解，房企的融资环境有了一些松动迹象，具体表现在，银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放，且利率有向下谈判的空间；信托公司称，受限于资管新规的要求，房地产项目的资金并没有明显宽松，不过记者了解到，房地产信托产品正被部分银行抢着代销。

变化最大的是，房企的直接融资渠道即债券发行畅通，当前房地产发行人成功发行的债券利率多比去年下半年下降数十个BP。另据21世纪经济报道记者统计，2019年1月1日以来，房地产发行人成功发行的信用债（口径为：企业债+公司债+短期融资券+中期票据）为359亿元。

议价空间打开

从银行的房地产贷款情况来看，随着央行释放的流动性不断堆积在银行间市场，21世纪经济报道记者了解到，今年以来，银行的信贷额度和利率都有了明显的宽松。对房地产领域来说，个人按揭贷款利率已经有了实质性降低。

在这种环境下，投向开发商的贷款也随之有了变化。一家房企融资人士对记者透露，其所在企业正在申请一笔开发贷，目前银行提出的利率与去年持平，“不过感觉有谈的空间，以前是基准上浮30%，现在我们希望的成本是上浮20%或者就基准不上浮。”

另一家TOP10房地产企业人士告诉记者，现在房企在融资上的议价空间更大了，其所在集团目前要求的融资利率有所降低。另据了解，有大行并购贷业务的标准与去年相比有所放宽。

多家信托公司人士对记者称，目前还没有明显感觉到房地产项目资金有松动迹象，原因主要是，银行仍然按照新规的规定在进行资管转型，对非标项目还是压缩的态度。

不过，上海地区一位信托公司人士对记者透露，市场资金确实比较充裕了，很多银行在抢房地产信托的代销项目，比如某家股份制银行正在争拿集团旗下信托公司的地产信托产品，其上海分行还欲独立代销。

一位银行相关部门人士向记者证实了这一现象，并表示现在这种情况很普遍，银行都在抢资产，“所以信托一旦有项目就催着他们落地，催着发出来”。

他表示，现在银行缺乏“好资产”。所谓“好资产”即安全，流动性高。从这个意义上说，房地产信托产品在银行看来是好资产，银行配置意愿甚过一些低评级信用债，“毕竟有土地抵押，而且信托自己会做一次风控”。

房企投资热情重燃

据记者从多家房地产企业了解，开年之际，不同房地产对今年房地产市场的态度，以及自身的投资拿地安排并不相同。一些大型国企目前反应较为“淡定”，但也不乏一些民营的小型房地产开发商摩拳擦掌、跃跃欲试。

2018年，在金融监管趋严和资金面紧张的环境下，房地产企业基于稳健的策略，拿地谨慎，投资收敛。据中国指数研究院报告，2018年1-11月，20家代表企业累计拿地26072万平方米，同比下降23.5%；累计拿地金额12012亿元，同比下降29.0%，拿地金额占销售金额的比重为28.0%，较2017年显著下降。

与此同时，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

1月17日，一位民营房地产商投资部门人士对记者说，其所在集团今年加大了投资力度，根据规划，每个区域集团要在一季度完成投资50亿元，“我们十几个区域集团，加起来估计几百亿”。他表示，这一计划规模与往年相比不过持平，在当前形势下，持平就相当于态度很积极了。

上述TOP10房企人士也表示，公司判断今年上半年是拿地窗口，前几年公司发展速度不快，今年可能还是会想着稳住排名或者再冲一冲。

他同时提示，2017-2018年主流开发商都在三四线城市发展，这类城市付款周期长，付一部分土地款可能就能操作销售回款，所以少量资金可以撬动一个盘，但2018年7月以来，很多开发商开始从三四线撤离，如果回到一二线城市，土地付款等流程要求更规范，可能会导致房企资金使用效率比较差，所以如果政策不继续宽松，今年地产投资难度其实也很大。

国家统计局1月16日发布的2018年12月70个大中城市的房价数据显示，新房和二手房，房价下降城市的数量都在增加。其中，新房价格环比下降的城市有8个，数量创2018年5月以来的新高；有22个城市的二手房价格出现环比下跌，这一数量为2016年以来最多。

我们记者就此在报道里提问，房地产市场是否正迎来全面下调的拐点？

虽然政策层面对房地产市场影响巨大，但有个现象我一再提请大家注意，那就是，此轮调控是从2016年10月全面开启的，且严厉程度前所未有，但2017年和2018年上半年，楼市一直在上行。我问过几位开发企业的朋友，都说这个现象超出预判。

有的专家会说，政策有滞后效应，但滞后多久，谁也没有实证研究数据。我个人的理解是，激励性政策对市场的效用往往是立竿见影的，但在推动市场下行方面并没有那么直接，更多的是体现于抑制作用，直白地说，没有调控会涨得很快，调控后涨得慢，甚至滞涨。

我重申的观点是，2018年下半年楼市转为下行，政策效应固然不可忽视，但它主要是市场力量自身调整的结果。除了算命先生，没有人能准确预测市场走势，就目前情况来说，一季度整体上将大概率维持震荡下行的趋势。但其中，少数政策有所微调的城市，成交和价格将趋于活跃。至于楼市进入全面下调的拐点，尚难得出这个结论。

关于2019年房地产工作，去年底召开的中央经济工作会议已经定调：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

虽然中央经济工作会议没有直接提及房地产调控，但随后住建部召开的年度工作会议明确提出，继续保持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制投机炒房。如果我没记错的话，住建部是房地产调控部际联席会议牵头部门。

房地产调控将继续，城市政府在承担主体责任时不排除进行微调的可能，一季度房地产市场将维持震荡下行但全年基本保持稳定——如果这个判断能成为多数人的共识的话，那在这种背景下，住房租赁建设要不要以原有的力度持续推进？

之所以有此发问，是因为，有业内人士认为，包括租赁住房、共有产权住房等在内，将分流相当一部分住房刚性需求，从而对房地产市场的供求形成一定影响。如你所知，少数城市限竞房、共有产权房，不再是“不愁卖”了，去化率并不理想。

还有一个现象是，2016-2017年是住房租赁政策力度最大的一年，而2017年是政策落地实施和长租公寓发展最迅速的一年，但到了2018年，长租公寓推进步伐突然慢下来了，有些企业和机构承诺的计划远远没有完成。2019年住房租赁将会怎样？

还得研读中央文件。中央经济工作会议重申“构建房地产市场健康发展长效机制”，房住不炒，与十九大报告提出的“租购并举”，是一致的。也就是说，发展住房租赁市场，是构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。这样的制度建设，并不会因为市场的短期波动而停下来，相反，租购并举，住房租赁建设，正是熨平市场波动的重要举措。

中央政府主管部门对此也作出了回答。1月16日，自然资源部网站挂出了《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

此前的2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京、上海等13个城市开展试点。

主管部门决定扩大集体建设用地建设租赁住房试点，发出了继续大力推进租赁住房建设的明确信号。事实上，这几年我一直在呼吁，包括公租房在内的租赁住房建设，地方政府应将其作为重要的民生工程来抓，要舍得投入，在实操层面要加快。

至于市场化的长租公寓，还是要算大账。在长租公寓税收政策短期内难以实质突破的情况下，制约长租公寓回报最重要的因素还是资金成本。这方面，龙湖集团的做法值得借鉴。去年7月12日，龙湖集团与加拿大养老基金投资公司共同设立长租公寓投资平台，用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。双方首期投资额高达8.17亿美元。而养老基金是相当便宜的资金。

发展住房租赁市场，还有一个不可忽视的领域是二手房。前段时间，因为个税专项抵扣涉及住房租金，曾引发二手房出租业主和承租人的疑惑。事后表明，这是市场主体误读了政策设计的初衷。不过，目前二手房仍是住房租赁市场的主力军，如何在保持稳定的基础上盘活二手房租赁市场，需要有关部门花点工夫研究。我个人建议将其纳入构建房地产长效机制的大范畴来统筹考虑。

新京报讯 （记者侯润芳）1月16日，国家统计局发布的70城市房价数据显示，去年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大。一线城市新房价格环比逆势而上主要源于广州表现抢眼，广州以3%的环比涨幅领跑全国。

从新房和二手房市场看，新房价格和二手房价格出现了明显分化。去年12月有22个城市的二手房价格出现环比下跌，而仅有8城新房价格出现下跌。

如何看待2019年的楼市政策及市场表现？多位业内人士表示，政策依然从严为主，但会出现微调。

广州新房环比涨3%，领涨全国

2018年12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.8%。其中，广州、石家庄、锦州三城的新房价格指数领涨全国，环比分别上涨3%、2.5%、2.3%。

从城市分类来，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二手住宅价格继续下降。

具体来看，北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%；二手住宅销售价格环比下降0.3%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

一线城市新房价格环比逆势而上主要源于广州表现抢眼。

“广州一直被认为是一线城市中楼市‘稳扎稳打’、居住成本相对较低的城市，临近年末，广州接连出台了几项边际放松的措施，包括‘330新政’前土地出让成交的商服类物业可面向个人销售，更改‘一刀切限价’政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价。此后荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签单价提高的情况。”交通银行金融研究中心高级分析师夏丹说。

数据显示，2018年12月，广州房地产市场交易活跃度明显回升，商品住宅成交1.5万套，成交面积超过150万平方米，环比增幅高达170%。

从15个热点城市来看，南京、无锡、厦门三个城市新房价格环比下降，厦门降幅最大，环比下跌0.4%；上涨的城市有12个，广州依然以3%的涨幅领涨热点城市。从同比看，15个热点城市中只有厦门新房价格下降，跌幅为0.4%；上涨城市有14个，济南涨幅最高，达到15.9%。

与一线城市环比涨幅扩大正相反，二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

厦门福州青岛二手房价格领跌

国家统计局的数据也显示，新房价格和二手房价格出现了明显分化。

其中，各线城市二手房价格环比增速全线降低，一线、二线和三线代表城市房价环比增速分别为-0.3%、0.1%和0.3%。

据国家统计局数据，去年12月有22个城市的二手房价格出现环比下跌。而在去年10月、11月，二手房环比下跌的城市均超过10个，12月二手房下跌城市数量进一步扩大。其中，厦门、福州、青岛三个城市的二手房价格领跌全国，环比分别下跌0.6%、0.5%、0.5%。此外，二手房价格下跌的城市还有泉州、广州、宁波、金华、上海、深圳、无锡、西安、北京、郑州、海口等城市。

为何二手房价格走势和新房价格走势出现明显的分化？

“在过去几年，一些城市针对新房实行严格的限价政策，所以新房价格表现失真。最典型的比如广州，二手房价格已经明显下调。”中原地产首席分析师张大伟说，相比限价的新建住宅，当下二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房成交占比已经超过市场总成交的80%。

夏丹也表示，二手房市场的表现符合当前量价继续降温、市场更加理性的客观情况。

■ 延展

2019年楼市政策怎么走？

近期，银保监会副主席王兆星在谈到2019年中国经济的挑战时提出，应注意三点：金融市场的稳定、房地产市场和全球市场的影响。

王兆星在接受新京报采访时表示，“（2019年的房地产市场）既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。因为无论房地产市场过热还是过冷，都会对经济和金融带来很大的负面影响。”

截至目前，本轮房地产调控已是我国房地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控——已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。从政策手段看，限商、限购、限价、限贷等多重政策持续加码，市场从高温逐渐退烧。

结合当前宏观经济和房地产市场形势，如何看待2019年房地产市场的政策及走势？

“2019年调控全面退出的可能性较小，否则极有可能导致调控成果半途而废。‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则将坚持，客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。”夏丹表示。

张大伟持有类似的看法。“2019年各地房地产政策取向依然以严为主，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。”

不过，上述两位业内人士同时表示，2019年房地产政策可能适度结构性调整。

实际上，在近期，多地释放出政策微调的信号。夏丹说，房地产政策具有适度调整的现实需求，2019年第二季度前后政策可能适度放松。

张大伟认为，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。预计在2019年会出现超30城房地产调控政策的微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底。

张大伟补充，从信贷政策看，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜是2019年最有可能发生的政策变化。“房住不炒代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护，未来微调的政策也有利于刚需。”

夏丹持有类似看法，她认为，一二线城市行政管制适度松动。“以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。”

日前，福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获得自然资源部、住建部审核同意。自然资源部和住建部在意见函中强调，坚持“房住不炒”定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度；严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营管理等各环节监管落到实处。

意见函要求，尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。户型以90平方米以下中小户型为主。租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。同时，在试点过程中研究加强公共服务配套，建立承租人基本公共服务保障机制，支持其依法享受教育、医疗卫生以及养老服务等基本公共服务权利，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理，落实住房租赁企业备案管理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此前北京、上海等13个城市已经开展第一批试点，这些城市流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。此次又增加了5个城市，体现了改革试点扩容的态势。这几个城市也属于城市规模大、流动人口多的城市。另外更为关键的是，这几个城市在2018年房价上涨比较快。预计未纳入试点的省会城市，在2019年下半年也会有试点工作。

全国楼市继续运行在降温通道。国家统计局最新数据显示，2018年12月，新房价格环比上涨的城市数量明显减少。与此同时，更能反映市场走势的二手房市场，价格下跌城市数量增至22个。分析人士认为，未来部分城市调控政策会有微调，但不会全面松绑。

统计局昨日公布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，当月新房价格环比上涨的城市数量为59个，相比11月份的63个明显减少。

据测算，去年12月份，70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.8%，较11月份的0.9%有所收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报记者采访时表示，在销售目标等压力下，年底部分城市依然是有一定的降价促销动作。

去年12月二手房市场跌势呈现加剧势头。不仅二手房价格环比下跌的城市数量增加至22个，且这些城市基本都是热点一二线城市。

中原地产分析师张大伟表示，相比新建住宅限价，当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

“预计未来几个月，二手房价格下调的城市数量将增加，下调幅度将继续加大，部分城市新房价格也将逐渐开始调整。”张大伟说。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据时称，去年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二手住宅价格继续下降；二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。

具体来看一线城市表现，去年12月份，四个一线城市新房价格均出现环比上涨，其中，广州涨幅最大，达到3%；其次是北京，环比上涨1%，上海上涨0.6%，深圳上涨0.4%。从二手房市场来看，京沪广深环比下跌幅度均在0.2%到0.4%之间。

为何一线城市新房价格与二手房价格走势出现分化？在严跃进看来，二手房更客观反映市场走势，当前很多房东急于抛售项目，会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，类似预售证的备案价审批等，所以价格相对会坚挺。

张大伟认为当前新房价格上涨不能代表楼市真实情况。他说，去年四季度各地限制签约政策逐渐放松，特别是一线城市，过去多年积压的高端项目逐渐进入网签，这使得房价依然明显上涨。

近期部分城市楼市调控政策出现微调，市场预期未来政策进行微调的城市会更多。但“房住不炒”的总基调下，未来大幅度全面宽松可能性不大。

张大伟强调，今年房地产调控政策取向依然是从严为主，但局部市场会有政策微调的可能性。

1月17日，佳源国际控股（HK2768）午后遭遇暴跌，资本市场清仓式抛售，导致跌幅逾80%，单日市值增发近300亿。

佳源国际是佳源集团控股的一家物业开发商。业务布局是以南京为中心，辐射江苏各地，近几年又将业务扩展到了珠三角、港澳以及东南亚。2016年3月8日在港交所主板上市。

这家房企受到业内关注，起因是1月初，某机构发布的“2018中国百强房企销售增速排行榜”中，佳源集团以1005.43%的销售增幅，成为排行榜的“增速王”。

该榜单显示，佳源集团2017年的销售额为79.2亿，2018年的销售额为875.5亿元，销售额涨幅10倍有余。

另据2017年业绩公告显示，截止2017年12月31日，佳源国际录得收入69.49亿人民币，较2016年上涨87.7%；毛利为23.99亿，较2016年上涨89.9%；核心业务毛利率为34%，较2016年上涨0.4个百分点。

从2016年到2017年的增速表现，判断佳源国际2018年超强的销售业绩，1005.43%销售增速引发业内质疑，被指在榜单中造假。随后，在1月14日，该公司发布声明，佳源集团与佳源国际主体完全不一致，实际情况是佳源集团2017年销售额为508.25亿，2018年销售额为875.5亿，实际增幅72.2%。

针对佳源国际的股价奔盘，我们咨询了业内人士，给出的评论是：“将集团销售额，安放在下属控股公司的业绩中，以此来偷换概念，由此引发的负面效应，也直接体现在了资本市场的表现中。作为一家区域型房企，在【活下去】的行业背景下，想要借助榜单，来美化业绩和品牌，显然是要被资本市场“打脸”。”

此外，业内人士也指出：“佳源国际“崩盘式”暴跌，对于意图美化业绩，来借助资本市场“找钱”的企业，无疑也是一次警示。”而新的一年，对于谋求上市的房企，在冲规模的赛道上，资本市场是利空还是利好，我们也将持续关注。

腾讯智慧房产北京1月17日讯 今日，北京土地市场有两宗共有产权地块迎来拍卖。

朝阳区东坝乡1108-006地块被华润+天恒+建工联合体以20.6亿元，溢价率37%拿下。该地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格37000元/平方米（含全装修费用）。

密云区李各庄路0602、0603地块路劲以4.08亿元拿下，溢价率25.5%。该地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格18000元/平方米（含全装修费用）。

根据《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》的规定，城六区新建项目套型总建筑面积最大90平方米。朝阳区、密云区的两宗共有产权房用地，合计建筑规模约14.8万平方米，将能建设1600多套共有产权房。

1、朝阳区东坝乡1108-006地块

今日土拍的焦点无疑是朝阳区东坝乡1108-006共有产权房地块。该地块引来17家房企及联合体，共19家房企参与竞拍。该地块在正式竞拍前，已经累计有17轮报价。

19家房企齐上阵，抢拍一宗共有产权的盛况已经许久未曾在北京土地市场出现。

腾讯智慧房产了解到，参与竞拍该地块的房企及联合体分别有：1路劲、2中海、3金融街、4城建、5鑫苑、6金隅、7保利、8招商、9旭辉、10华润+天恒+建工、11禹洲、12中铁建、13金科、14卓越、15世茂、16雅居乐、17金地。

最终，经过32轮后，朝阳区东坝乡地块被华润+天恒+建工联合体以20.6亿元，溢价率37%摘得。

那朝阳区东坝乡1108-006共有产权房地块缘何引来众房企“角逐”？

思源地产首席分析师郭毅表示，原因有7点。

1、地段。东坝的大规划有第四使馆区、东坝国际商贸区，小环境临近白家庄小学汇景园校区、94中朝阳新城学校，以及东坝唯一一个已运营的购物中心——金隅嘉品mall，区域成熟、生活便捷，申购前景较为乐观。

2、交通。东坝地块西邻东五环，南接姚家园路和机场二高速，规划中的地铁3号线和12号线均已开工，预计2021年通车。现状公路交通发达，东坝共有产交房入住时，两条轨道交通线路也已开通，是项目的一大利好。

3、地块起始价为15亿元，开发商的总投入可控。

4、规划建面8.7万方，规模适中，约可开发1000套左右共有产权房，虽有一定压力，但考虑到朝阳东风乡、金盏乡正在进行全面的城市更新，东坝良好的配套及交通状况，足以承接来自周边区域的安置需求，因此去化难度并不大。

5、限定均价3.7万，起始楼面价1.7万，利润空间较高。

6、周边商品房售价在8万+，共有产的限价不足商品房的一半，且东坝没有限竞房，不会对共有产形成分流。

7、地块干净，无任何配建。

综上，地块好、位置优、条件佳，这样一笔划算的好生意，引得19家心明眼亮的房企竞相追逐也就不意外了。

从另一个层面来看，北京购房客群的基数大、支付能力强，依然是众多房企重金布局的重点城市，但在限竞房供量巨大去化艰难，商品房管控严格的背景下，房企对土地价值的判断也在投资回报率的基础上，更为注重资金的周转效率，因此，东坝共有产地块的综合性优势得以凸显。

2、密云区李各庄路 0602、0603 地块

密云区李各庄路 0602、0603 地块，位于密云区李各庄路，将以“三通一平”形式供地。地块建设用地33062.865平方米，建筑控制规模61047平方米。

地块的位置和配套条件一般。地块位于密云区李各庄路，西起铁西路，东至白河西路，北起站西路，南至白云街；地块周围公交站牌较多但并无轨道交通，公共交通有待完善；主干道密关路、京密路都距离本次出让地块较近，自驾出行方便快捷。

教育方面，地块周边分布有密云区第七中学、北京广播电视大学密云分销、密云区妇幼保健院、北京密云世济医院等，配套设施较市中心区域有一定差距。

自然环境方面，地块周围白河、白河公园、长城公园等景点较多，周围绿植、树木环绕，自然环境优美。

竞拍现场，密云区李各庄路0602、0603地块开拍前获得3次报价，共有3家竞买主体参与现场竞价，分别是路劲，房地，住总金第。最终，路劲在40轮报价4.08亿元将本地块收入囊中。

近日，海口市政府下发通知，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。同时，进一步加强商业、办公类建设项目管理，严格按照土地用途和规划性质审批，严禁房地产开发企业变相改变建筑用途，不能按住宅户型设计改造。

　　海南曾于2018年出台全域限购政策，但限购政策只是针对居民家庭，不限制企业购房。可以看出，此次暂停企业购房，为此前的政策“打补丁”，杜绝了以企业名义购房炒房现象。

　　此前，已经有一些城市出台了禁止或者限制向企业售房的政策。有些城市明确不再允许企事业单位购房，如深圳2018年7月底明确，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；西安2018年6月份明确，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房；杭州2018年6月份明确暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)；长沙于2018年6月份暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让；上海则对企事业单位购房作出了一些限制性规定——购买商品住房企业必须同时符合设立年限已满5年，在上海累计缴纳税款金额已达100万元；企业职工人数10名及以上等条件。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋表示，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。限制企业购房，一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策炒房；二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。

　　中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　2018年，各地坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。当前，经济形势复杂多变，不少人认为房地产调控政策可能会松懈。实际上，无论从中央经济工作会议的内容来看，还是从地方政府的行动来看，坚持调控不放松的方向是明确的。

　　同时，应该明确，2019年将更加夯实相关城市主体责任。房地产市场调控主体责任在地方，不同城市面临不同情况，房地产产业链长，地方政府有必要根据市场情况及地方经济社会发展的情况适时调整政策。

　　对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，地方政府要结合当地实际情况，通过完善住房发展规划，确定城市住房发展和市场稳定目标。同时，还应赋予地方政府更多调控自主权，把房地产市场稳定的主体责任真正地落实到地方，有效避免调控政策“一刀切”现象，实现地方政府从被动调控到主动调控的转变。(经济日报记者 亢 舒)

随着2018年末融资政策有所放宽，2019开年以来各大房企融资动作开始密集进行。1月14日，新城发展控股有限公司发布公告称，公司拟发行美元计价优先票据，票据发行的金额、条款及条件尚待厘定。

1月13日，世茂股份披露2019年公司债券(第一期)发行规模不超20亿元(含20亿元)，最终票面利率为4.65%。11日，融创中国公告称拟发行本金总额为6亿美元的票据。10日，富力地产宣布，公司于1月8日发行2019年度第一期超短期融资券，实际发行总额15亿元，票面利率5.5%。

根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。短短十几天内，除了世茂股份、融创中国、新城控股等企业以外，还有金科股份、力高集团、电建地产等不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划，合计超过30起，总规模超过800亿元。

同为14日，惠誉发布中国房地产行业2019年信用展望。在报告中，惠誉评级认为，中国房地产行业2019年的展望为负面，市场情绪恶化将导致2019年住房销售出现温和下降。惠誉预计，低线城市可能面临负面的价格压力。

“开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场。当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同”。惠誉方面认为，市场下滑对不同规模的房企造成的影响不同。对大型开发商，尤其是排名前20位的开发商而言，销售和土地储备补充仍将保持适度增长。

“继2018年11月、12月以后，2019初多家企业公布了大额融资计划,这是新年以来，房企出现的一波融资高峰。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，从1月份来看，楼市调控政策最严格的时期已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。“特别是融资成本，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低”。

张大伟指出，从房企近期的融资活动来看，再次出现了企业债利率不足4%的融资，另外包括富力等企业完成了大额度企业债的成功发行。“整体来看，再持续紧张数月过后，当前房地产企业资金情况开始有所缓解”。

克而瑞也认为，房企融资有回暖迹象，2018年11月以来发债获批较多，近阶段房企通过公司债等方式融得较多资金。尤其是，部分优势房企受益于近期的政策，可以通过发行企业债券增加现金流。（记者 高伟）