原标题：2019年楼市，“稳中有进”是趋势

受到宏观金融政策影响，相比2018年的房地产融资环境，2019年会有很大的改观。

近期，多地释放取消限价、限购信号的消息引发高度关注，一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走，成为当前公众和市场最为关注的话题。

市场普遍预期房地产调控或将再度放松，担心房价再度攀升。不过，无论是“分类调控”还是“分类指导”，只是政策层面的微调，楼市大方向并没有改变。自十九大报告以来，楼市政策就不断向住房的“居住属性”倾斜，最新的中央经济工作会议就是2019年经济工作的总部署，强调“房住不炒”。

总体而言，如今的房地产行业发展正处于“转轨阶段”，弯道减速不仅是“交通规则”，更是“生存规则”。2019年作为楼市弯道后第一个年头，“稳”是基调，“稳中有进”是趋势。

首先，全国楼市基本面呈现“稳中有进”迹象。从土地市场来看，土地供应面积和成交面积均有所上扬，土地出让收入同比增加。据中国研究院数据显示，2018年全国300个城市土地出让金额为41644亿元，同比增加2%。土地供应增加两成，刺激土地成交面积和成交额的上扬。考虑到房地产行业建设周期，这也就意味着，土地市场上的良好表现将反映到未来房地产市场的供给侧。不过需要注意的是，房地产商“顺经济风向”行事会使得其对市场的积极作用释放表现为过程性的特点。

值得一提的是，不同城市土地市场呈现出不同的特点，“差别化调控”政策的影响或将延续。据中国研究院数据显示，北上广深等一线城市土地供需均下滑，二线城市供求上扬，三四线城市异军突起。从土地市场的表现来看，一二线城市土地受政策影响程度较大，但是考虑到人口的流向，需防政策风向转变带来的市场过冷过热的不稳定风险。

需要注意的是，虽然2018年土地市场流拍数量有所增加，但是租赁市场后来居上，可以很好地实现对市场承接。同时，政府方面在政策上也给予了积极的回调，给予了市场很好的政策支撑。此外，国家方面也积极给予购地优惠，放宽购地限制，以刺激拿地积极性，稳定市场预期。

就房地产开发投资市场来看，虽说2018年全国房地产开发景气指数略有回落，但是相比2017年同期依旧是微幅上扬。换句话说，企业的开发投资意愿依旧很强，市场表现不强，缺少的是市场时机。

当然，需求方对房地产市场的支撑最终还要依赖于经济基本面的走向，从总体上来看，2018年经济总体运行平稳，经济增速维持在6.5%-7%之间，货币政策总体持续稳健，供应量略有回落。虽说货币政策略有收紧，但是考虑到房地产市场销售现状，其利于稳定房价预期。国家统计局数据显示，2018年1-10月，全国商品房销售面积达133117万平方米，同比增长2.2%，商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%。考虑到2018年下半年房地产市场严控对市场的冲击，以上数据表明，被压抑的部分需求需要释放的空间将会相当大。

2019年的经济工作会议也明确指出，稳健的货币政策要松紧适度，积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，事实上是对宏观经济的一种积极刺激。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，对房地产市场不再收紧，事实上也是一种松绑。我国楼市受到政策因素影响的程度远远超过市场因素，所以这也是2019年楼市“稳中有进”的根基所在。

事实上，受到宏观金融政策影响，相比2018年的房地产融资环境，2019年会有很大的改观。综上，无论从经济基本面、货币政策以及金融政策，还是从土地市场、租赁市场、开发投资、销售市场来看，放眼2019年，房地产市场会以“稳”为基调，“稳中有进”是趋势。盘和林（经济学者）

1月15日，由新京报举办的第十三届标杆地产颁奖盛典上，业内人士对房地产热点问题进行观点碰撞

过去一年来，在宏观政策趋严、外部竞争激烈的背景下，房地产进入深度调整，市场跌宕起伏、风起云涌，企业们纷纷开启战略调整，有择其擅长者攻之，异军突起，择其弱者守之，收缩战线，更有攻守兼备者，刚柔并济、从容布局。

基于这样的行业形势与发展变化，1月15日，由新京报主办的“2019o攻守道暨新京报第十三届标杆地产颁奖盛典”在北京o丽晶酒店举行，本次活动汇聚相关协会、机构、房企等领域的业内人士，以江湖论道为主要形式，对时下房地产领域的政策、市场、新兴产业等出现的热点问题进行观点碰撞与交流，共同谋求行业的新发展、新机遇。

“一线底火” “二线压仓”

2018年，房地产行业进入一个全新发展时期，在“房住不炒”的主体思路下，全国发布房地产调控政策多达400余次，成为地产调控最密集的年份。在此背景下，房地产开发市场持续下行，住房租赁市场迎来优胜劣汰，房地产相关企业开启攻防之战。

大会现场，中国房地产业协会会长冯俊，洪泰基金创始人、洪泰资本控股董事长盛希泰等，发表了主题演讲，分析当前和未来房地产发展趋势。

对于2019年以及未来一段时间房地产市场的发展走势，专家现场给出了几个关键趋势：“二线压仓”：2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，无论新房、二手房，2019年都较为稳定，不会变得更差；“一线底火”：一线城市明年市场有望小幅回升；“库存再起”：整个市场都处于库存放量阶段，尤其是三四线，明年开发商的压力相对较大。

作为金融从业者，盛希泰从金融视角对房地产进行研判。盛希泰认为，相比2018年，2019年的“钱”将特别多。“资管新规的出台导致2017年、2018年’钱’过于紧张。随着经济下行，’钱’需要放出来。”

对于当下行业遭遇的问题以及解决之道，盛希泰建议建立更加完善的社会保障制度，减少负债，增加社会资金的流动性，让老百姓与房地产市场“解绑”。对于房地产企业的生存与发展，盛希泰特别指出，“要备足粮草，保持流动性。”

论析攻守之道

迈进2019年，房地产仍有很多问题待解，楼市会继续探底吗？调控政策会松绑吗？房企会迎来并购大年吗？长租公寓进入“红海”了吗？城市更新的投资力度会加码吗？智慧城市等会把房地产作为主要应用场景么？等等。

面对上述问题，在以“地产江湖o攻守道”为主题的论坛上，来自多位房企、机构的人士进行江湖论道与观点碰撞，他们唇枪舌战，激烈交锋，你来我往，不亦乐乎。

在“2019年楼市会继续探底吗？”的问题上，大部分嘉宾认为不会探底。在北京中原总经理任莉看来，2018年上半年，楼市已经触底，2019年继续探底的可能性不大。鸿坤地产集团总裁袁春提出不同观点，他认为，无论从需求还是供应层面来看，2019年上半年楼市继续探底的可能性很大，但是探底与否取决于政策走势，也有可能会触底反弹。

在“长租公寓进入’红海’了吗？”的辩题上，新派公寓创始人王戈宏认为，并非进入长租公寓的企业多了，就叫“红海”。为客户创造最好的现金流和较好的黏性，才是真正’红海’到来的时候，现在根本谈不上’海’。愿景集团董事长陶红兵则认为，对于前两年大规模进入长租公寓的投资商、开发商，就是“红海”。“红海”并非“死海”，“红海也没关系，因为一边是印度洋，一边是地中海，进去还有机会。”

对于2019年的房地产市场，参与论道的嘉宾也提出几大关键词，诸如分化、转型、再造与重塑、稳与变等等。其中“分化”成为被提到次数最多的关键词，部分专家认为，进入2019年，房地产分化将加剧，强者越强，大者越大。“单一高周转模式一去不复返，如果不变可能就是死，无论是商业模式、开发节奏还是运营模式，都需要改变。”

树立行业标杆

事实上，对于新京报来说，过去一年也是攻守相融的一年。新京报传媒执行总裁张学冬表示，不变的是对好新闻的无止境追求，变的是传播形式和渠道。2018年，新京报打造了新媒体转型与媒体融合发展又一成果，新京报APP全面上线，旨在打造立足北京，辐射全国，面向世界，具有全国影响力的原创新闻资讯类平台。

此外，作为《新京报》一年一度推举出对房地产行业有着重要影响的年度标杆人物、标杆企业和标杆产品的颁奖盛典，本次大会也评选出了2018年地产行业“年度影响力人物””年度行业贡献人物”“年度标杆企业”，更以专业标准评选出“年度宜居楼盘” “年度标杆别墅” “年度地标性建筑”“年度典型生活方式楼盘”“年度期待楼盘”等各项大奖。

虽然没有迹象表明不久前的央行降准带来的影响已传导至地产行业，但1月以来，地产行业仍旧延续了去年底融资回暖的局面。截至目前，超过10家房企已发布境内外融资计划，总规模已接近1000亿元。

年初房企密集融资

与去年同期相比，房企融资的闸门无疑已处于开启状态。

1月16日，正荣地产集团有限公司发布公告称，公司额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据；同日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%。

此前的两天里，包括中国奥园、中骏集团、世茂股份、华夏幸福、富力集团、新城控股、力高地产、金科股份、电建地产超过10家上市房企纷纷发布企业发行优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券等各类融资计划。

据不完全统计，1月前半段，上市房企已公布近40笔融资计划，合计融资额度接近1000亿元。1月也有望成为继去年11月来房企年末出现一波融资高峰后的又一个小高潮。

据相关机构不完全统计，2018年85家典型房企融资总额为11920亿元，同比下降11.09%。其中，去年11月，2018年几乎持续收紧的融资渠道有所放松，房企融资规模也首次攀升至久违的千亿级台阶。之后，2018年12月，地产行业出现了一个1600亿元规模的融资高潮。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，与去年11-12月类似，房企融资渠道正在打开。从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低，房地产业最近几个月资金情况出现了缓解。对房企而言，当前楼市销售逐渐放缓，回款难度加大。再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力，房企对融资的诉求明显上涨。

融资成本下降

与2018年底房企集中融资时成本大幅上升不同，今年1月，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。甚至还出现了企业债利率不足4%的融资。同时，包括富力等企业完成了大额度企业债。

以正荣地产1月16日发布的融资公告为例，该公司发行1.5亿美元的优先票据的年息为10.5%。而2018年10月25日，正荣地产发行的0.7亿美元的优先票据年息已达12.5%。年息虽然仍相对处于高位，但前后相比也降低了2个点。

厦门建发1月14日发布公告称，已成功发行2019年度第二期超短期融资券，资金均已到账，规模为6亿元，期限260日，利率3.68%；同时，电建地产公告显示，公司拟发10亿元超短期债券，利率3.5%-4.5%；金科股份拟发12亿元短期融资券，利率最高6.9%。同时，金科还披露公司拟发最高10亿元中期票据，利率6.5%-7.3%。

业内人士分析，虽然去年后两个月融资规模上升明显，但融资成本则显著提高。而当前房企融资利率有下降趋势。

资料显示，去年11月，房企与金融机构合作开始频繁，但随之房企融资利率水平大幅上涨。例如华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%；华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%；时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%；恒大发行的3笔共18亿美元优先票据，融资利率分别为11%、13%、13.75%。

易居智库市场研究总监严跃进分析，融资利率水平能体现房企融资成本和难度大小。房企融资压力也有所缓解，反映出各界对地产行业的整体预期有所调整。总体而言，2018年是房企最近几年资金压力最大的一年，2019年企业依然持续面临资金压力。

克而瑞研究中心认为，即便近期房企融资回暖，融资成本有所下滑，但行业总体融资成本仍处高位。

融资闸门开启

“不排除降准对市场的心理预期有所影响”，一位楼市观察者表示，无论是从融资规模还是利率水平来看，房企融资环境已经有所宽松，虽然本轮降准的定向目标是中小企业和实体行业，但货币政策的整体宽松对地产行业仍然会有间接正向的影响。

合硕机构首席分析师郭毅认为，降准对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一二线城市的土地市场将逐步升温。

需要注意的是，央行降准并不会对购房需求产生迅速的向上拉动。毕竟制约购房消费的关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，因而降准难以直接降低购房成本，对开发商回笼资金的影响也有限。

现在判断房企融资渠道就此开启恐怕为时尚早。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析，此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济，初衷并不是为了房地产，地产企业必须有清醒的认识。

监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。加上当前房企普遍进入前期债务兑付高峰期，一些企业再叠加业绩下滑，都让企业面临偿债风险。

随着央行降准的“放水”，北京地区一些银行又做起了“首付贷”生意。北京商报记者近日调查发现，有多家贷款中介都在推荐“首付贷”业务，不过，与以往借道消费贷的渠道不同，如今的“首付贷”则披上了公司经营贷款的“马甲”。在分析人士看来，无论“首付贷”还是“经营贷”，都在变相地回避国家对于信贷政策的监管，银行应该严守底线，加强贷前审核和贷后检查，确保信贷资金流向正规。

“买照、包装、套现”一条龙服务

北京商报记者调查发现，在政策调控高压、土地市场流拍率增加、楼市成交持续低迷的情况下，为了吸引购房者，有不少贷款中介机构开始违规推出“首付贷”、“经营贷”购房措施来降低首付。

不久前，在北京工作的张先生看上了一处位于丰台区六里桥附近的新开楼盘。据张先生介绍，因为涉及二套房交易，该楼盘要求的首付比例为80%。安居客数据显示，目前，该楼盘每平方米单价在77800元左右，在售户型主要为84平方米、85平方米两居，89平方米三居以及173平方米四居户型。也就是说每套房子市场成交价约为653万元、661万元、692万元以及1345万元不等。

以张先生看中的89平方米三居户型为例，该户型的总价约为692万元，如果以二套房首付比例80%计算，那么张先生就要一次性付清553万元首付。正当张先生为了首付缺口犯愁时，该楼盘销售为他推荐了一家贷款中介。

根据该贷款中介员工的介绍，可以从银行申请经营贷款，充当首付资金。他表示，如今消费贷审查非常严格，如果贷款金额在100万元以上，就建议申请“经营贷”，只需要买一个公司证照做“包装”即可申请贷款，1000万元估值的房屋基本可以贷出600万-650万元。

随后，北京商报记者以购房者身份对多个贷款中介进行了调查咨询。多数贷款中介听到贷款用途是为了购房时，都没有表现出诧异的态度。一位贷款平台人士告诉记者称，“消费贷现在查得比较严，目前主要在做的业务就是经营贷。只需要身份证、户口本、房产证、结婚证以及购房客户个人半年的银行流水即可。公司证可以购房者自己去中介购买，经营范围一般是文化传媒、贸易、科技类行业，费用也就1万元左右”。

另外一家贷款中介则提供“一条龙”服务，帮助申请人买公司证进行包装，从贷款申请到放款套现，总费用在贷款金额的3%-4%左右。

那么，这些贷款中介是与哪家银行开展合作？在北京商报记者的调查中，多家中介公司都提供了合作银行的名称，均为股份制银行。其中，一家总部在南方地区的股份制银行更是被多家中介机构提及。据贷款中介的介绍，该银行经营贷的利率基本在6.1%-6.8%，而且可以每个月只还利息，年底还贷款本金的5%，还款压力相对较小。

银行贷款“违规”进入楼市

业内人士分析认为，“首付贷”重出江湖的原因与楼市成交量低迷有关。从2018年的数据来看，北京新建期房的成交数下滑趋势明显，据诸葛找房数据研究中心发布的最新数据显示，截至2018年12月28日，北京市新建期房成交套数25151套，2017年成交26677套，北京新建商品房住宅年成交已连续两年不足3万套。2017年北京楼市入市的商品住宅套数仅有27169套，处于近年来的最低点，而2018年这一数字高达41983套，是近三年的最高点。因此，在2018年供应量井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。目前北京楼市商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近三年的最高点。

“首付贷”或“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，因此，“首付贷”也被业内视为房地产市场房价高涨的推波助澜者。2018年6月底，住建部等七部委就联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市把打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙作为重点治理对象。2017年，住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

银监会在《2018年整治银行业市场乱象工作要点》中将违反房地产行业政策作为整治工作要点之一，包括发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡套现等资金用于购房等均被作为重点查处对象。

目前监管对购房首付款的资金来源审查非常严格，此操作不会被发现吗？对于北京商报记者的这一疑惑，上述贷款机构中介人员笃定地说，“我们其实就是和银行合作的贷款公司，既然说银行有这个政策，那就不会去查，其他银行也查不到。只要在银行抽查时把流水做出高回报率就可以，目前最快的时候15天就能放款”。

另有一位贷款中介说，目前很多银行都对贷款审查很严格，能通过经营贷充当购房首付的银行不多，上述这家股份制银行算是为数不多的一家。据他透露，去年该贷款中介依靠这种方式，为这家银行北京分行推介了数十亿的贷款。

对于多家中介公司的说法，北京商报记者也采访了这家股份制银行。该行北京分行人士回应称，从未开办过任何首付贷或类首付贷的产品。根据国家深化小微企业服务，支持实体经济发展的精神及相关要求，积极解决小微企业融资问题，加大小微企业贷款投放力度，该行开展个人经营贷款业务。用于补充小微企业经营性资金需求，业务办理均严格按照央行相关政策执行，认真履行受托支付的规定，贷款发放均有明确用途资料。

该人士同时表示，贷款发放后，银行也会按要求开展贷后管理工作，重点核查贷款资金流向情况，如发现有资金流向异动的，则采取收回贷款等相应措施。

加剧多重风险

那么，为何“首付贷”这种违规操作屡禁不止？易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时分析认为，无论“首付贷”还是“经营贷”，都在变相地回避国家对于信贷政策的监管，一旦首付都涉及到贷款，那么后续房贷的风险就会传导，进而影响很多市场问题。从管控风险的角度来讲，银行也需要进行风险内容的提示。

对商业银行来说，“首付贷”产生的金融风险也不言而喻。在中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英看来，对商业银行来说，“首付贷”的第一个风险就是合规风险。国家一直倡导的是让金融去支持实体产业，同时对房地产贷款有严格的限制，这些行为都违背了银监会和国家的有关政策。其次，房价过高，就会导致购房者债务负担加重。再加上购房者本身又利用首付贷这种高杠杆，实际上就是在放大贷款的风险。银行应该严守底线，严格控制风险，合规经营。保证整个银行资产的流动性和安全性，严格按照银监会的要求来进行贷款业务。

而对于涉足“首付贷”或“首付分期”的购房者而言，更是面临巨大风险。严跃进强调，购房者如果被查出信贷挪用问题，就会涉嫌违法行为，对个人信用记录会产生一定影响。如果无法偿还，房产也会被银行扣押。因此，购房者不能过于急躁，盲目使用贷款，而且，从还贷压力的角度来讲，经营贷的利率上浮幅度通常比较高，后续的偿债压力较大。

近年来，随着中国社会老龄化程度的加剧，“银发”市场得以迅速扩张。其中，养老地产更是被地产商们称为“夕阳下的朝阳银发市场”。

然而，在养老地产概念被炒得火热的同时，由于回报周期长、盈利难等原因，让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地。一些购买了新建“养老小区”“老年公寓”房子的老人们慨叹，“养老”只是噱头，卖房才是本质。

养老地产“钱景”可期

“随着我国老龄化程度的加深，未来养老产业将大有可为。”日前，多家在渝房企的相关负责人向《工人日报》记者透露，他们所在的企业今后的房开工程，很大程度上将着眼于“养老”，抢占重庆的“银发”市场，争取摸索出一条能回笼资金、持续盈利的模式。

记者了解到，重庆是西部地区第一个进入老龄化社会的城市。根据重庆统计年鉴显示，预计到2020年，重庆60岁以上总人口将超过800万人，即全市户籍人口的23%均为老龄人口。因此，重庆的养老地产市场将是一块规模庞大的“蛋糕”。

全国老龄办《中国养老产业规划》报告披露，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。未来10~15年将是养老产业发展的黄金时期。

“养老地产其实不算特别新潮，其概念的诞生可以追溯到10多年前，只是以前有点不温不火。”重庆一地产企业的销售部负责人余骅告诉记者，2008年，保利就曾派出高层奔赴国外考察养老地产，到2013年初，保利首个养老地产试点项目——和熹会老龄公寓顺利落地并展开运营。期间，大大小小的地产企业纷纷开始“试水”，近年来，伴随国家政策的支持，养老地产又取得了较大规模的发展。

据不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为养老地产领域中的重要构成。

“从2017年开始，很多做得好的养老公寓已经是一房难求。所以这种情况下，它的资产证券化的一些项目，基本是可期待的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生曾表示，随着老龄人口的急剧上升，养老产业一定会成为下一步的朝阳产业。

还有业内人士分析称，我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企、保险公司等涉足养老地产，实际上是布局了一个万亿级经济蓝海。

“养老”是噱头，“卖房”是本质

尽管当前养老地产大火，各地以“养老”为宣传口号的项目遍地开花，但对于一些受此吸引的老人们来说，养老地产有点名不副实。

今年67岁的傅明东（化名），是重钢集团的退休职工。因为他和老伴年龄都大了，不能长时间吹空调，但重庆的夏季又特别炎热，退休后，每年夏季就会到贵州或湖北等地去避暑。

两年前，傅明东的儿子给他在湖北利川买了一套小户型公寓，并告诉他，该公寓有很成熟的配套设施，还有专门考虑到老年人养老的需求，设有一些针对老人的服务。

“去年夏季，我和老伴到了那里后，发现一点都不方便，之前承诺的配套设施也不见踪迹，更别提针对老人的医疗、家政等服务，买点菜还要坐十几分钟的车。”傅明东称，该公寓对外一直打的旗号都是“避暑圣地，养老的不二选择”，“所谓的养老地产，其实就是卖房子，养老只不过是个噱头罢了。”

采访中，记者发现，不少人对养老地产颇有微词。他们认为，地产公司自己都可能没弄清什么是养老地产，也没有把老人真正的需求放在心上，只要房子卖出去了，就万事大吉了。

事实上，这些年，房企打着“养老”名义卖房子的做法已是屡见不鲜。在业界专家看来，养老没错，地产没错，养老地产也没错，错的是开发商打着养老的名义借助政策的支持来大搞圈地活动，完全不知养老地产该怎么做，只知道拿地盖房子卖房子。

北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

对此，重庆一本土房企的相关负责人则表示，对从事养老地产开发的企业来说，不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷，房企也处在两难的境地。“面对这么大一块‘蛋糕’，地产企业不可能不动心，但又苦于国内没有真正成功的商业模式可以借鉴，传统房企做养老地产也是在‘摸着石头过河’，起码还需要5年以上的成长期。”

需转变为“养老服务”

当前，虽然众多房企纷纷抢滩打造养老产品线，但养老服务的投资回报率远低于传统房地产投资。养老地产的概念虽产生已久，却尚无明确的成功商业模式。

据了解，一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，达到盈利平衡点需要3~4年，实现盈利需要5~6年。有业内人士指出，在房企多元化的业务中，养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。

保利地产董事长宋广菊曾言，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

除了缺乏成功的商业模式外，不少从业者认为，养老地产虽然概念诞生已久，但落地的项目仍是新生事物，还有很多地方不完善，其中，项目获取是养老产业的行业痛点。

“由于相关法律法规尚不成熟，缺乏有效的市场监管，养老机构资质良莠不齐，社会目前对养老产业存在信任危机……”重庆大渡口区一街道工作人员坦言，人们对地产企业存有成见，因为确有房企给业主的承诺未兑现的情况发生，因此，很多养老项目及政策难以落地。

针对养老地产如今面临的困局，地产界人士认为，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下的基础上，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。

“养老地产回归养老需求的实质是房企如何提供养老服务。”在重庆资深地产人许波看来，养老地产核心也在于服务运营上，但中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同，因此，选择适配产品与运营模式，将决定项目落地，而如何提供人们真正需要的养老服务将决定项目能否走得长久。

去年中国楼市出现调整，尤其是下半年调整力度较大，近段时间，部分城市也出现了政策松动和微调。专家预计，2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。

多地松绑房地产调控政策

近一个多月来，多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中，最为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。

1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台最新规定，可异地提取公积金进行购房；几乎同时，佛山市取消了购房最低准入条件。

回顾2018年，房地产调控政策由紧到松。相对应的是，地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是明确提出取消限售条件。

2018年12月，社科院发布的《中国住房发展报告（2018-2019）》指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，进入2018年下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

业内人士分析认为，2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。基于此，未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。

联系到近期菏泽取消限售，有分析认为本轮调控政策预期将出现转变，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。

新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，当前，市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。”

在他看来，限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。”

部分城市存在政策回调动力

至于政策放松的边界在哪里？欧阳捷认为，“限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上，比如农民进城买房即可落户，本科落户降为中专可落户，社保年限可以降为半年甚至更低。”

“房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的预调微调。”欧阳捷表示，地方政府适度放松调控，吸引房企买地，金融机构下调利率，都在助推市场回温。“不过，‘房住不炒’仍是长期定位，从这个意义上来说，放松不等于放开，调控也不会退出。”

在业内看来，局部市场住宅销售持续遇冷是政策松绑的主要原因。2018年，全年商品住宅成交规模较2017年微增，城市市场格局也发生了明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，从2018全年成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降。该机构认为，考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期全国部分城市出现了政策调整，“这说明政策放松会考虑很多内容，目前是试探阶段，比较谨慎。”严跃进认为，“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策的松绑相对会谨慎，不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念，政策上相对会有所放松，体现了‘政策分类指导’的导向。”

预计不同城市间表现仍将出现分化

克而瑞地产研究中心相关人士分析认为，考虑到当前市场已经转冷，项目去化率已经有明显的下调，而菏泽、珠海等局部政策放松后，调控放松预期被进一步强化。但是，购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，预计2019全年不同城市间表现仍将出现分化。

易居房地产研究院分析预测，2019年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右，在持续四年增长后再次转降。因此，易居方面在《2018-2019年全国房地产市场研究报告》中预测指出，2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程，全国多数地区的楼市都处于过冬状态。

该机构据此分析指出，“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度，转变调控思路，由之前两年多的紧缩型调控，慢慢过渡到扩张型调控；政策重心由防房价大起，转向防大落。以确保全国房地产市场实现‘软着陆’，朝着平稳健康的发展方向推进。”

针对2019年的政策走势，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不变的情况下，相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力，进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看，对于一些楼市下行压力大的城市，将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。

“房地产需求端的政策将进一步宽松。其中房屋买卖市场上将对限购、限售等政策做进一步调整，尤其是一些房价上涨幅度有效控制、市场交易下行力度大的城市，预计放宽的可能性较大。”易居研究院在报告中进一步指出。

值得一提的是，社科院在2018年12月发布的报告中也同样指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

社科院的报告由此预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

数据显示，2018年全国土地流拍数达1808块，同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年记录；三四线城市流拍数量远超一二线总和。业内人士认为，三四线城市土地供应加大，而调控力度不减以及企业融资情况恶化成为流拍走高的主要因素。

流拍率创新高

诸葛找房数据显示，2018年全国土地流拍率创历史新高。全国范围全年共流拍土地1808块，相比去年的936块增长93.16%。

中国指数研究院数据显示，部分城市流拍现象突出。以北京地区为例，2018年流拍7宗，流拍率达到10%。而2013年-2017年，北京宅地总流拍数量仅为6宗。2018年12月，深圳市宝安区西乡铁岗地区地块因无企业报价而流拍，为深圳近十年来首次流拍的住宅用地。

值得注意的是，一线城市2018年共推出土地620块，而2017年推出土地640块。

诸葛找房首席分析师陈雷对记者表示，流拍的土地一般具有三点共性。第一，位置偏僻，未来营销压力大；第二，地价较贵，盈利空间有限；第三，出让条件较为严格。

针对土地流拍率走高的原因，陈雷表示，房地产市场下行，房企现金流压力大，拿地更为谨慎。同时，地价越来越高，能拿地的房企较少，而供地规模不减。

三四线城市突出

诸葛找房数据显示，2018年，一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。三四线城市流拍数量远超一二线城市。

具体看，一线城市流拍土地建设用地面积合计88.08万平方米，起始价合计364.1亿元。二线城市流拍土地建设用地面积合计2599.99万平方米，起始价合计1526.99亿元。三四线城市流拍土地建设用地面积5849.87万平方米，起始价合计1712.98亿元。2018年，三四线城市推出土地20015块，2017年则推出土地17876块。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，三四线城市流拍现象严重，主要因为三四线城市整体进入补库存阶段，供地增多。同时，房地产政策整体收紧，影响了部分房企拿地节奏。目前房地产市场基调整体有所转变，预计三四线城市土地流拍数据阶段性的。

陈雷表示预计，2019年房地产市场整体平稳，房企现金流压力会有所缓解。由于2018年流拍率走高，预计地方政府的土地出让节奏会更加谨慎。中国指数研究院则认为，根据多个城市的土地供应计划，2019年土地供应仍将维持增长。

（原题为《去年全国土地流拍1808块》）

新京报讯 （记者 宓迪）在房地产市场“严控”的背景下，房地产信贷情况是市场的焦点之一。中国人民银行调查统计司司长阮健弘在15日的2018年金融统计数据发布会上回应新京报记者提问时指出，2018年房地产贷款增速出现平稳回落。

个人住房贷款增速回落

阮健弘介绍，截至2018年末，人民币房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速比2017年回落0.9个百分点；全年房地产贷款增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年占比水平低1.2个百分点，比2016年低4.9个百分点。

她表示，从结构上看，一是个人住房贷款增速比2017年低。2018年末，个人住房贷款余额为25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比2017年回落4.4个百分点。二是房地产开发贷款增速比2017年高。2018年末，房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2017年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比2017年低3.1个百分点。

此前公布的数据显示，2017年12月末，人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比2016年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点，其中，个人住房贷款余额为21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比2016年末回落14.5个百分点。

新年首次降准实施，楼市影响几何？

1月4日，央行宣布决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

对于15日实施的新年首次降准，此前有多位市场人士提及，降准或有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市老路的可能性不大。

此前，国内部分地区房贷利率松动的新闻已受到市场普遍关注。中原地产首席分析师张大伟对新京报记者指出，房地产市场核心是看杠杆，也就是首套房资格的认定和首套、二套房贷款的额度，这些现在都没有变化，所以市场利率的轻微波动对于市场影响很小。

展望未来，在严控的大基调下，市场对房价的预期也有所变化。央行此前发布的2018年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，对下季房价，27.4%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，11.8%的居民预期“下降”，11.1%的居民“看不准”。

将这份季度调查较前几次结果对比着看，预期“上涨”的下降了（上季度为33.7%），预计下降的有所提高（上季度为9.6%）。

据新华社，2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

新京报讯（记者 侯润芳）国家统计局今日发布的2018年12月70城市房价数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格环比下降0.3%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二手住宅价格继续下降；二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。“一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。

据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

此外，15个热点城市在2018年12月表现如何？

据国家统计局数据显示，去年12月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，与上月相同，最大降幅为0.4%；上涨的有12个，增加1个，最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有1个，比上月减少1个，最大降幅为0.4%；上涨的有14个，增加1个，最高涨幅为15.9%。

从一线城市的同比表现看，去年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.8%，涨幅比上年同月扩大2.2个百分点；去年1-12月平均，同比上涨0.5%，涨幅比上年同期回落9.6个百分点。

去年12月份，二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上年同月回落1.9个百分点；去年1-12月平均，同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点。

二三线城市的同比看，去年12月二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.3%和10.8%，涨幅比上年同月分别扩大6.2和3.9个百分点；去年1-12月平均，同比分别上涨7.6%和7.8%，其中二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点，三线城市涨幅与上年同期相同。

去年12月份，二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.9%和8.2%，涨幅比上年同月均扩大2.9个百分点；去年1-12月平均，同比分别上涨5.8%和5.9%，其中二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点，三线城市涨幅比上年同期扩大0.5个百分点。

新京报讯 （记者侯润芳）1月16日，国家统计局发布的70城市房价数据显示，去年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大。一线城市新房价格环比逆势而上主要源于广州表现抢眼，广州以3%的环比涨幅领跑全国。

从新房和二手房市场看，新房价格和二手房价格出现了明显分化。去年12月有22个城市的二手房价格出现环比下跌，而仅有8城新房价格出现下跌。

如何看待2019年的楼市政策及市场表现？多位业内人士表示，政策依然从严为主，但会出现微调。

广州新房环比涨3%，领涨全国

2018年12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.8%。其中，广州、石家庄、锦州三城的新房价格指数领涨全国，环比分别上涨3%、2.5%、2.3%。

从城市分类来，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二手住宅价格继续下降。

具体来看，北上广深四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%；二手住宅销售价格环比下降0.3%。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

一线城市新房价格环比逆势而上主要源于广州表现抢眼。

“广州一直被认为是一线城市中楼市‘稳扎稳打’、居住成本相对较低的城市，临近年末，广州接连出台了几项边际放松的措施，包括‘330新政’前土地出让成交的商服类物业可面向个人销售，更改‘一刀切限价’政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价。此后荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签单价提高的情况。”交通银行金融研究中心高级分析师夏丹说。

数据显示，2018年12月，广州房地产市场交易活跃度明显回升，商品住宅成交1.5万套，成交面积超过150万平方米，环比增幅高达170%。

从15个热点城市来看，南京、无锡、厦门三个城市新房价格环比下降，厦门降幅最大，环比下跌0.4%；上涨的城市有12个，广州依然以3%的涨幅领涨热点城市。从同比看，15个热点城市中只有厦门新房价格下降，跌幅为0.4%；上涨城市有14个，济南涨幅最高，达到15.9%。

与一线城市环比涨幅扩大正相反，二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均回落。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

厦门福州青岛二手房价格领跌

国家统计局的数据也显示，新房价格和二手房价格出现了明显分化。

其中，各线城市二手房价格环比增速全线降低，一线、二线和三线代表城市房价环比增速分别为-0.3%、0.1%和0.3%。

据国家统计局数据，去年12月有22个城市的二手房价格出现环比下跌。而在去年10月、11月，二手房环比下跌的城市均超过10个，12月二手房下跌城市数量进一步扩大。其中，厦门、福州、青岛三个城市的二手房价格领跌全国，环比分别下跌0.6%、0.5%、0.5%。此外，二手房价格下跌的城市还有泉州、广州、宁波、金华、上海、深圳、无锡、西安、北京、郑州、海口等城市。

为何二手房价格走势和新房价格走势出现明显的分化？

“在过去几年，一些城市针对新房实行严格的限价政策，所以新房价格表现失真。最典型的比如广州，二手房价格已经明显下调。”中原地产首席分析师张大伟说，相比限价的新建住宅，当下二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房成交占比已经超过市场总成交的80%。

夏丹也表示，二手房市场的表现符合当前量价继续降温、市场更加理性的客观情况。

■ 延展

2019年楼市政策怎么走？

近期，银保监会副主席王兆星在谈到2019年中国经济的挑战时提出，应注意三点：金融市场的稳定、房地产市场和全球市场的影响。

王兆星在接受新京报采访时表示，“（2019年的房地产市场）既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。因为无论房地产市场过热还是过冷，都会对经济和金融带来很大的负面影响。”

截至目前，本轮房地产调控已是我国房地产调控史上力度最大、持续最长的一次调控——已持续28个月，原本三年左右的房地产市场小周期也被拉长。从政策手段看，限购、限价、限贷等多重政策持续加码，市场从高温逐渐退烧。

结合当前宏观经济和房地产市场形势，如何看待2019年房地产市场的政策及走势？

年调控全面退出的可能性较小，否则极有可能导致调控成果半途而废。‘房住不炒’和‘因城施策’两个原则将坚持，客观上住房租赁市场局面打开也要求将稳定房价一以贯之。”夏丹表示。

张大伟持有类似的看法。“2019年各地房地产政策取向依然以严为主，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。”

不过，上述两位业内人士同时表示，2019年房地产政策可能适度结构性调整。

实际上，在近期，多地释放出政策微调的信号。夏丹说，房地产政策具有适度调整的现实需求，2019年第二季度前后政策可能适度放松。

张大伟认为，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。预计在2019年会出现超30城房地产调控政策的微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底。

张大伟补充，从信贷政策看，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜是2019年最有可能发生的政策变化。“房住不炒代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护，未来微调的政策也有利于刚需。”

夏丹持有类似看法，她认为，一二线城市行政管制适度松动。“以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。”