原标题：地方楼市调控严控风险稳字当头 加快培育住房租赁市场成关键

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新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定？中国证券报记者梳理地方“两会”政府工作报告发现，各地2019年将继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展。同时，防范房地产领域风险成为重点表述，并加强住房租赁市场的培育力度，出台具体措施继续鼓励住房租赁市场发展。

业内人士表示，从地方“两会”的政策基调看，坚持“房住不炒”的定位清晰，防范风险屡被提及。因城施策方面，个别库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市或出现政策微调。加快培育住房租赁市场，成为部分地方楼市转型发展的关键。

坚持“房住不炒”

总体看，多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。楼市整体调控力度将依然维持从严态势。地方“两会”再次强调相同的表述，显示了遏制房价上涨的决心。

确保房地产市场平稳健康发展措施方面，部分地区在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。其中，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出让；另有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年，北京将有5万-6万套限竞房入市。依照目前共有产权土地出让情况看，预计入市体量将超过4万套。市场库存较为充足，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减轻房地产依赖的海南省交出了一份满意答卷。海南省住建部门负责人透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少近1000万平方米。“目前房屋均价为14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米水平，遏制了房价进一步上涨的局面。”

2019年，海南省强调继续坚持“房住不炒”定位，同时强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

针对市场不同情况，因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

福建省提出加强房地产市场精准调控。福州、厦门要编制“一城一策”实施方案。浙江省的杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市将做好方案制订工作。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控大方向是落实“一城一策”。“有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策将坚决落实‘房住不炒’目标。有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下可能适度放松。”

防范楼市风险

同时，地方“两会”着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省提出，将高度关注房地产领域金融风险。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。

观察人士表示，房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，房企公布的融资事件超过70宗，合计金额超过1600亿元，刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示，2018年，房地产企业销售刷新历史纪录，但企业销售业绩涨幅放缓。随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“在这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期。”

现金流方面，中金公司研究报告指出，2019年房地产行业资金面趋紧，但无系统性风险。根据该报告，房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量2019年将同比增长逾50%，约9000亿元。开发商现金流压力加大，预计行业整体在手资金将由2019年初约2.7万亿元降至年底约2.1万亿元，净负债率将有所提高，现金流风险整体可控。

近日，中国银保监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。恒大研究院首席研究员夏磊表示，当前的调控成果来之不易，库存降至历史低位，部分城市仍有房价上涨压力，居民杠杆大幅提升引起监管层重视。“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍须放在突出位置。

发展租赁市场

完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场，各地依然着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面，多地提出2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出，2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。福建省提出，完成棚户区改造4.5万套。四川省提出，改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出，新开工保障性安居工程21.45万套，基本建成10.19万套。河南省提出，新开工棚改安置房15万套左右，更好解决群众住房问题。

从棚改数量看，多地2019年将出现一定下调。业内人士表示，结合2015年至2018年的数据看，全国棚改实际完成数量都在600万套以上。经过多年发展，棚改出现一定程度下滑在合理范畴。

多位受访专家表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市指出，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。海南提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示，根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，2017年11月前，北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报，2019年11月前试点城市中期评估，2020年底总结试点工作并形成可推广经验。预计相关城市将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。

上述13个试点城市近日扩围至18个。根据自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

张大伟表示，过去两年住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提及补齐租赁住房短板。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足其中的主体或在2019年继续大幅增加。

原标题：还款期近房企密集发债“补血” 公布融资计划已超1500亿

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房地产企业融资计划集中爆发。中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，截至1月24日，相关房地产企业公布的融资计划近60起，合计融资金额超过1500亿元，刷新近一年多来的融资月度新高。

自2016年四季度以来，为加大楼市调控力度，关闭定增、公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成主旋律。但2018年下半年以来，前期任性负债集中迎来还款期，违约、借新还旧频现，房企发债“热情”再度高涨，甚至一周内就有超过二十家房企发债，更有房企一个月内发债三次。

2019开年密集发债

25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。

24日，广州越秀金融控股集团股份有限公司公告称，已完成2019年度第一期6亿元、期限为270天的超短期融资券发行。

23日，中国恒大集团发布公告称，将增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，与此前票据合并。恒大方面表示，拟动用增发票据发行所得款项主要为其现有债务进行再融资，而剩余部分则用作一般企业用途。

进入2019年1月份以来，房企发债明显密集。中原地产首席分析师张大伟表示，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对还债高峰期。

根据Wind最新统计数据显示，截至1月26日，2019年开年一月不足，除计划外，我国涉房企业在国内外债券市场已成功发行多达1200亿元，其中，国内债券发行110只债券，规模高达700.7亿元。相较于去年同期的35只290.9亿元，发行只数同比上涨214.3%，发行规模同比增长140.9%。海外方面，Wind数据显示，2019年以来，中资房企出海发债21单，总规模高达68.7亿美元。

国金证券研究所分析师周岳表示，2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。他表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。

融资环境现回暖迹象

张大伟表示，近半月来，与2018年四季度相比，房企融资难度已经有所下降，房企海外发债利率呈下行趋势。

以恒大为例，2018年11月前后，恒大分别发行票息为11%、13%、13.5%的美元债。而此次恒大发债公告披露，三期票据分别为增发2020年到期11亿美元、利率7.0%的优先票据，2021年到期8.75亿美元、利率6.25%的优先票据，2022年到期1.025亿美元、利率8.25%的优先票据。

周岳表示，2018年底房企海外发债规模和票面利率均呈上行趋势。2018年12月，海外房企债券发行规模出现回升，共发行86.96亿美元债券，相比2017年同期增长712.75%。但部分企业发行利率高企，甚至达到10%以上，例如花样年控股于2018年12月17日和18日分别发行票面利率为12%和15%的两单海外债券,利率远高于国内存量债15花样年的6.95%。

2018年房企融资迎来利率高峰。1月初当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，2018年12月，弘阳地产分别宣布发行2年期本金总额为1.8亿美元、2亿美元的优先票据，利率13.5%。

而进入1月后半月，房企融资利率明显下调。1月中国奥园发行年利率分别为7.95%及8.5%的7.55亿美元债券。

有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

行业负债率明显上调

尽管整体融资环境回暖，但也有部分企业的融资计划被叫停。1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

除此之外，俊发集团7.9亿资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

这些融资计划被暂停的原因，多是由于房企资金的风险。穆迪相关报告便指出，2019年预计一些B评级的小型开发商将比其他开发商面临更高的再融资风险。其中，穆迪已有两次评级下调行动。其将泰禾集团股份有限公司和绿景(中国)地产投资有限公司的公司家族评级从B2下调至B3。指出上述企业未来12-18个月再融资风险加剧。

房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为被避免在规模战中落后而沦为被收购的对象，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。进入2019年，需要更加注意房企的资金链安全，防范融资风险。（记者 梁倩 钟源）

年末倒计时，北京楼市开启“抢收”模式。据市场消息，近期一些开发商为加紧回款、冲刺销售业绩，相继推出降价、折扣或其他优惠措施来促进成交，其中以限竞房尤为突出。

记者实地调查发现，有楼盘为拼去化量，价格上明显出现松动。在大兴区目前在售的金地悦风华项目售楼处，置业顾问告诉记者，年底（春节前）开发商为了冲回款、完成任务，推出了以往没有的优惠力度，当天马上预定房子的话，可打9.9折，如500万总价的房子直接免掉5万；同时，如果15天内交齐首付40%，还能再加一个9.9折，相当于少付10万左右。

这并非孤例。事实上，一些开发商在接受采访过程中难掩焦虑，基于地块属性，限竞房的产品配置限制较大，无法做高溢价，盈利空间相对低；另一方面，过去一年，北京市场集中供应了不少限竞房产品，尽管在不同区域，但整体配置和价格差并不明显，这对开发商来说，大大增加了销售竞争压力。

值得关注的是，近期，北京南部和北部同时出现了新入市的限价房项目实际销售价大幅低于限售价的现象。其中，大兴区的金悦府，按限价规定，该宗地中商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米，其2018年12月15日首次开盘时，对外开盘价最低仅为4.7万元/ 平方米，在各大电商平台报价则维持在5万元/平方米左右。而顺义区的合景天汇广场，于2018年12月30日一期开盘，该项目限均价55583元/平方米，但在电商平台发布价格最低为42000元/平方米。当记者电话向上述楼盘的售楼处询问时，销售人员表示只能到现场才能告知具体价格。

相关分析认为，按市场规律，收尾季是开发商集中放量的“火拼季节”，部分企业因产品去化不足而寄希望在年关之际通过降价来提振销售成绩；但另一方面，2018年北京楼市的“限竞房元年”，已入市的38个限竞房项目，市场表现并未大热。

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京限竞房整体合计签约只有4967套，网签比例在20%左右。考虑到部分项目入市时间是12月，还在陆续网签中，未能及时体现在数据中，但据中原地产首席分析师张大伟估算，2018年北京限竞房的实际销售平均签约数量可能不足40%。

“从目前出让的87宗限竞房地块看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。”张大伟分析表示，“已入市产品中仅有不足5个项目有盈利空间，加上销售周期可能比想象中的长，其他项目的盈亏预期不容乐观。”

限竞房销售冷清，也是北京楼市整体市场降温的一个缩影。据我爱我家集团研究院统计，2018年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签32799套，同比上一年成交29857套增长9.85%。尽管略高于2017年表现，但综合量价成交趋势来看，2018年全年新房网签量显然是2010年以来的低谷值，仅为历年的二分之一或三分之一。

面对部分楼盘已出现用价格调整来促成交的现象，业内人士认为，随着后续的供应量继续上升，同时伴随市场周期波动的影响，有可能价格战会呈升级趋势，而2019年的限竞房竞争或更为激烈。

腾讯智慧房产北京1月30日讯（陈婷婷）沿着京藏高速一路向北，驱车220公里，便抵达崇礼太子城村。在崇礼成为2022年冬奥会赛区之前，这个叫太子城的村子还鲜有人知。

去年9月，李洺震的新工作就从这崇山峻岭的山坳里开启。生于1989年的李洺震，是土生土长的北京人。初次见到他，他还穿了一身正装，逻辑清晰，用词简约，谈吐间不显山不露水，聊起工作时沉稳而专业，脸上写满青春朝气。

他是崇礼太子城小镇的一名结构工程师，自去年项目动工初期就加入了负责开发的中赫太舞团队，时间虽短，如今已是轻车熟路。“这是一份自豪的工作，能参与奥运会项目的建设，一生大概只有这一回。”言语间透着一股不言自明的自豪。

从11月份开始，崇礼太子城小镇的日平均气温降至零下15摄氏度左右，极寒天气接连而至，施工现场陆续进入冬歇期。

作为2022年冬奥会张家口赛区的配套项目，太子城小镇将承担冬奥会期间赛事颁奖、贵宾接待、交通换乘、会议会展等任务。

李洺震所在的便是施工重点区域，包含了冬奥颁奖广场、冬奥塔等重点内容，冬奥会的109枚金牌其中有51枚金牌将会在这个颁奖广场上完成颁奖。

即便只是整个工程中的小小一员，这份工作对他而言“意义重大、责任重大”。

零下三四十度是常态 进度、质量、安全最重要

9月，崇礼迎来第一场雪。“这个项目的可施工时间也就在4月份到10月底，有效施工时间短，这也使得时间更加紧迫。”李洺震加入项目后，每天的主要工作是圆满完成进度目标，除此之外还负责工程上的外部联系。

“进度、质量、安全，这三项可以说是我最大的KPI考核。”李洺震说，尤其是进入冬歇期，防冻胀、防风、防火成了重中之重。作为中赫太舞承接的国家奥运工程项目，高标准成品保护，成了冬季的首要工作。

往常，李洺震凌晨四五点从北京市区出发到达崇礼，便开始了一天的忙碌。“自从来到崇礼，再也不说北京的冬天冷了，在外面一分钟直接手被冻到没知觉。”动辄零下三十四度的极寒天气，为越冬维护带来不小的考验。

李洺震说，进入冬季维护期以来，项目每周都需要巡检，基本每天早上七点左右开始进行日常巡检；每周组织两到三次大的巡检，包括抽、排水，水位高低以及水温是否达到标准。

“每一项工作看似很小，也很寻常，但都很重要，不能出现一点纰漏。”

曾经海外派驻两年没回家 过年就在酒店看春晚

人们常说，激情与汗水成就过去，理性和执着铸就未来。今年是李洺震工作的第七个年头，他说，“刚开始工作时，每个月拿很少的工资，每天工作到凌晨一两点，工作量非常大。遇到项目抢工期，有时候冬天连续两周没回家。”

“当时满腔热血，就是要把工作做好，即便施工现场遇到极端天气，还是会爬上脚手架，去检查工程质量是否有问题。”这股不服输的韧劲，让李洺震看起来比同龄人更加成熟稳重。

2013年-2014年期间，李洺震曾在某海外项目外派驻场，两年时间没有回家，过年时就在酒店看春晚。而在此之前，李洺震从未离开过父母，离开过北京。

“做工程建设是一项需要吃苦的工作，我父母平时都比较支持，趁年轻就应该多接受锻炼。”作为家中的独生儿子，李洺震身上却没有半点娇奢习气。

“刚刚走上工作岗位时就有春节不回家的经验，现在做奥运项目，即使24小时待命，也不觉得什么。”李洺震淡淡一笑。

“奥运情结”、“国安球迷” 成为工作的源动力

李洺震身上有着深厚的奥运情结，早在2008年北京奥运会时，当时还在读高中的他就做起了奥运志愿者。除此之外，他还是忠实的中赫国安球迷。

李洺震说，“加入太子城小镇项目之前，是纯球迷的心态；而接受了这份工作，就多了一份责任与荣耀。 中赫国安“永远争第一”的球队口号也在工作中时刻鞭策着我前进，让我在做每一件事时都能感到使命感、责任感，发自内心把更多热情投入到工作中来。”

在李洺震看来，奥林匹克的宗旨是“更快、更高、更强”，作为国安球迷，也需要这种努力拼搏的精神。

据了解，太子城小镇总建筑面积约为120万平方米，预计2019年9月30日完成全部主体工程，2020年9月30日正式开放运营。

工期紧、任务重，是摆在面前的巨大考验。即便项目前方进入停工期，后方的工作仍在紧锣密鼓推进。为了达成施工目标，后方装配式配件生产、设计管理及各合作单位统筹协调等工作一刻未停。

在奥运工程背后，像李洺震这样坚守岗位的并不在少数。“春节期间有突发事件，一定是第一时间到达现场，遇到任何情况，严阵以待。”李洺震不无自豪地说。

选择提早向前迈一步，还是选择按部向前走一步，当在人生小事面前的时候，权衡都很容易。但是，当面对职业选择的时候，权衡便不再容易，而是一次命运大考。提早向前一步，再向前一步，她坚定选择了热爱的行业，收获到了丰硕的果实。

眼望星空，脚踏实地

高爽大学主修服装设计，在普遍的认知里，这是一个很潮流、很酷的专业。但高爽很早就意识到，服装设计在未来职场中是要论资排辈的。是一份需要“熬资历”的工作，这与她的自身期望并不符合。

于是，在大学的时候，她就开始准备，辅修了管理。大四实习的时候，就想好要进入地产行业。对于这次选择，她回忆说：我认为管理的本质就是和人打交道，而地产行业可以接触到形形色色的人，这也是对口了专业。

进入地产行业后，最初是从渠道做起，后来做经理助理，再之后转岗成为一名售楼处的置业顾问。短短两年时间，她在行业中已经历练了三个岗位。当问她为何最终会选择置业顾问这个岗位的时候，她说：“这里离客户、市场最近。”

为何一定要离这么近？她放慢语速说：我想了解客户最真实的诉求。初听这句话，我以为是职业培训后，一种官方式的表达。但在深入采访后，我渐渐发现，在这个文文弱弱的女孩身上，有着一种脚踏实地的职业理想和担当。

8000万货值的销售业绩

从入行的那天起，她就认准了地产行业，再之后转为置业顾问，更把销售当做自己的梦想。她说：起初的时候，从电话约访做起，每天要打出几百个电话。再之后，做接访的工作，因为入行的第一个项目是刚需盘，日常的客户量很大，最多的时候，一天要接待一百多个客户。

那个时候，为了安全和节约开销，她申请住在学校的宿舍里，每天要在房山和门头沟进行往返。工作虽然很辛苦，但她感觉自己成长的很快。为了做出好的业绩，她开始努力学习换位思考和有效沟通。

同时，也在努力提升自己的气质，使客户在与她相处的时候，会有愉快和融洽的感觉，仿佛在洗一个热水澡。树立起高标准后，在待人接物方面，虚心请教、勤加练习。晚上回去后，也会反思，梳理自己在白天的工作中，哪些没有做到位，又该如何提升。

有了一些职业积淀之后，她开始转做中高端的度假盘，针对一渡青青小镇这种轻度假类的产品，她认为要想做出好的业绩，需要的就不仅仅是责任，更要真正的热爱。她说，如果不投入、不热爱，很难让客户产生信赖。

“一渡青青小镇的客群，多是临近退休或是已经退休的高知，他们身上有一种“陶渊明式”的文人情怀，向往山水，喜爱有温情的社区。而如何让客户感受到这份温情，就需要我们从最开始的接待，就要真实感知到他们的诉求，要付出真心。”

销售的一大半在于“老带新”，而取得“老带新”的秘诀就是温情。她印象最深的是，之前接待的一个大姐，自己买房后，又带着弟弟、妹妹、弟弟的同事，过来买房。还有一个客户，是一个老奶奶，带着孙女在这边住，也会很信任的邀请他们，到家里，陪着小孙女一起玩。

对于这份业主们亲人般的信任，当我们询问背后的缘由时，她说：得益于日常不间断的用心和真心。每天，她都会给客户发送天气预报和一些问候的话语，也会把拍到的拒马河的风景照片，发送给业主。

“当业主每天都能看到自家房子前，迷人的风景以及一年四季的变化，就感觉京郊的房子，不是遥不可及，而是像每天侍弄的花草一样，会清晰感知到它的变化和传递出的那份感情。”

与此同时，她拓展客户的过程中，也会勤于回访，仔细询问客户，不买房的原因，是市场的原因，项目本身的原因，资金的原因，还是服务不到位的原因……因为对这份工作的喜爱与点滴付出，她2018年的业绩做到了8000万，是总货值排名前三的。

不回家有遗憾，但却藏着一份惊喜

2018年的春节，是高爽第一次，没有回家过年。也不是不能走，而是她想为自己热爱的工作，尽一份职责。她说：“我刚到小镇不算久，赶上过年，轻度假类项目，也会有客户到访，我就想坚守岗位，趁着年轻脚踏实地，多历练历练。”

当问到，选择不回家，是不是会觉得有些亏欠父母？她说：是会有，也会有想念，不过我每天都会和父母视频，等到忙完春节，把父母接过来团聚。未来，我计划，趁着年轻，多赚钱，在一渡青青小镇买一套100㎡左右的三居，送给父母养老度假。

最后，当问到她在2018年里的最大收获时，她说，进入销售案场，生活也发生了巨大的变化，尤其是入职一渡青青小镇这个项目后，感受越发明显。就是只要以真心换真心，只要真正投入了，既能有很好的业绩，也能成为业主真正值得信赖的朋友、亲人。

对于未来的规划，她说，我会坚守在这里，把一渡青青小镇这个项目做完。虽然今后的工作中，还会遇到困难，会有压力，也会有情绪低落的时候，但是沿着社区的漫步道，看一看周边美丽的山景，所以的阴霾，在拒马河的光影里，也都会散去。

原标题：佳源国际股价闪崩后停牌超一周 兄弟公司佳源创盛获百亿元授信

　　■本报记者 王 峥

　　自1月22日午后临时停牌，股价遭遇闪崩的佳源国际，停牌时间已长达一周。

　　而佳源国际此前曾公告称，已向联交所申请公司股票及票据自1月23日上午九时起恢复买卖。但截至1月29日收盘，佳源国际仍未在联交所复牌，公司也并未对此做进一步解释。

　　据悉，在佳源国际停牌的这段时间里，公司还遭遇了融资受阻以及穆迪下调其评级等事件，唯一的好消息是，其兄弟公司佳源创盛（实际控制人均为沈天晴）获得100亿元的金融授信。

　　对此，佳源创盛相关人士在接受《证券日报》记者采访时表示，100亿元的金融授信是按公司正常的经营节奏操作的，和近期的诸多事件关系不大。

　　不过，业内人士则指出，佳源系公司近期麻烦不断，负面消息缠身，急需利好消息对冲，以安抚市场情绪，但最终事件结果如何，还要看佳源系的内功是否过硬。

　　佳源国际大股东增持

　　确保持股比例过半

　　1月17日股价闪崩后，佳源国际当晚曾表示，未知悉股价下跌及成交量异动原因，董事会并未获悉任何事宜可能对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景构成不利影响。

　　对此，佳源国际主席沈天晴回应称：“初步推断是做空机构利用舆论发布不实消息，误导投资者以便浑水摸鱼所致。做空机构无中生有地指控公司有两笔合共3.5亿美元的优先票据未能在到期日偿还，其次又利用自媒体引用错误榜单，捏造虚假新闻以损害公司声誉。”

　　第二天，佳源国际股价大幅反弹74.6%，盘中一度上涨近100%。

　　不过，港交所随后披露的文件显示，沈天晴及其妻王新妹于1月17日以平均每股2.7611港元的价格出售了9362万股公司股票，两人在佳源国际控股的持股比例也从57.65%降至53.92%。

　　佳源国际的公告也显示，由于公司股份的交易价格于2019年1月17日出现不寻常波动及急跌，若干证券经纪人就明源投资所持的若干股份强制执行部分股份押记及或孖展融资，导致于2019年1月17日在联交所强制出售明源投资所持合共9362万股公司股份；由于上述强制出售，于2019年1月17日，明源投资（连同沈天晴）所持本公司股权由约55.65%削减至约51.92%。

　　面对持股比例的下滑，1月23日，佳源国际宣布以每股作价13.73港元，配发股份予沈天晴全资持有的明源投资，配发价格较佳源国际当前股价高出271.1%，沈天晴的持股比例也由51.92%增加至约52.86%。

　　佳源国际表示，“自2016年3月8日公司股份上市及开始买卖起，明源投资（连同沈天晴）始终持有公司已发行股本50%以上。同时，董事会提出要求，沈天晴为其本身及代表明源投资，已同意于切实可行的情况下，尽快提供有关对明源投资（连同沈天晴）所持本公司股权而订立的抵押权益的详情”。

　　不过截至1月29日晚，佳源国际并未公布明源投资所持上市公司股权的抵押情况。

　　此外，有分析人士指出，佳源国际在1月17日的公告中，并未提及沈天晴持有佳源国际的股份遭斩仓，沈天晴或有意隐瞒其股份遭斩仓的内幕消息，导致公司向市场发表虚假及误导的通告。而据港交所现时规则，若控股股东质押股份是出于个人财务原因而非为其上市公司获得贷款、担保或其他责任上支持的保证，则毋须作出披露。

　　股价去年飙升125%

　　估值过高埋隐忧

　　实际上，佳源国际之所以遭遇股价闪崩，一方面确实和不实消息有关，但其自身运营以及过高的估值也被认为是重要原因。

　　据悉，彼时沈天晴将其旗下位于江苏省的房地产项目进行重组，装入佳源国际，公司随后于2016年在香港上市。截至2017年底，公司拥有土储约700万平方米，主要位处于江苏南面城市如苏州、泰州、扬州等，按安信证券的估算，其权益货值约780亿元。

　　对此，安信证券房地产分析师黄焯伟表示，以700万平方米的土地储备，佳源国际市值约370亿港元（股价闪崩前）的估值高于同业。“加上2018上半年取得约280万平方米的新获取土储，我们估计其总权益货值约1000亿元，假设15%的核心净利率及截至2017年底的资产净值约68亿元，未计贴现影响下的总调整资产净值估计约220亿元，与现时市值还有一段距离。公司核心静态市盈率为23倍亦高于同业，表示公司估值已超过上市体系中资产的价值，我们认为佳源未来须维持进取发展策略及大股东资产注入以填充估值差额。”

　　此前，据佳源国际透露，在上市公司体系以外，沈天晴持有的地产项目规模约是上市公司的五倍。近2年的销售数据也大体证实了上述情况，佳源集团2017年销售额为508.25亿元，2018年销售额为875.5亿元（含佳源国际数据）；佳源国际2017年合约销售额为103.7亿元，2018年合约销售额为201.8亿元。

　　不过，佳源国际只是在去年6月份以约7亿港元收购了大股东位于上海的三个项目，总建面约12万平方米，近期并未有大规模的资产注入。

　　融资受阻

　　评级遭下调

　　而除了估值过高的问题外，佳源国际的短期资金风险也不容忽视。

　　黄焯伟此前便指出，佳源国际2017年底的总负债约150亿元，从中长线看，考虑到2018年目标销售150亿元及80%的资金回笼，扣除80亿元土地款项、30亿元建安开支、30亿元行政、销售、利息及税金等费用现金流勉强平衡。但公司净债务比率（2017年底）达126%，未来融资压力不容忽视。

　　同时，根据佳源国际2018年中报显示，截至2018年6月30日，公司现金及现金等价物为85.86亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分则为101.27亿元。

　　雪上加霜的是，穆迪1月24日宣布将佳源国际的公司家族评级从B2下调至Caa1。同时，穆迪将佳源国际发行的美元债券高级无抵押债务评级从B3下调至Caa2，上述评级展望均为负面。

　　穆迪高级副总裁曾启贤表示，“评级下调反映了我们担心公司的融资渠道可能受到公司股票价格大幅下跌以及公司控制权变更风险增加的影响。上述变化将提高佳源国际到期债务的再融资风险，包括将于2019年10月份可供回售的4亿美元票据”。

　　穆迪方面认为，若停牌持续下去，公司获得新融资以支持业务运营的能力可能转弱。同时，若股票质押融资未能结清或佳源国际的股价进一步走低，贷款提供方持有的质押股权可能被清算，并由此触发美元票据的控制权变更条款的风险仍然存在。

　　值得注意的是，由于近期佳源国际股价震荡，沈天晴旗下的另一家公司佳源创盛主动取消了2019年度第一期超短期融资券的发行，这笔被中止的债券总规模约为5亿元，首期发债2.5亿元。而佳源创盛在其超短期融资券募集说明书中表示，公司存在较大短期偿债压力。

　　大公国际资信评估对佳源创盛出具的评估报告还显示，截至2018年9月末，公司总负债为689.84亿元，较2017年末增长26.26%，公司一年以内到期的有息债务为164.6亿元，占总有息债务的比重为45.86%，存在一定短期偿付压力。

　　而据佳源创盛相关负责人透露，今年佳源创盛约有25亿元债务到期，加上行权的合计有50亿元左右，大部分集中在7月份至9月份之间。而佳源创盛今年还有约50亿元的新债发行计划。“主要通过发新债还旧债和销售回款两方面来应对债务兑付，公司不会有太大的资金压力。”佳源集团执行总经理代礼平表示。

　　此外，佳源创盛相关人士向《证券日报》记者确认，1月28日佳源创盛已与爱建信托、大连银行上海分行分别签署了战略合作协议，获得两家金融机构授信额度合计100亿元。对于沈天晴来说，这或许是近期为数不多的好消息。

原标题：西安拆除秦岭北麓违建别墅1185栋

　　本报讯(记者毛浓曦)1月27日上午，陕西省十三届人大二次会议开幕，省政府工作报告中特别提到了全面彻底整治秦岭北麓西安境内违建别墅问题。

　　报告中说，“在省委领导下，全面彻底整治秦岭北麓西安境内违建别墅问题，依法依规做好撤销立项、违建拆除、资金追缴、土地收回、覆土复绿等工作，拆除违建别墅1185栋，没收9栋，回收国有土地4557亩，退还集体土地3257亩，复绿2646亩，举一反三督促涉秦岭各市开展全面整治，实现了政治上查清、整治上彻底、长远上规范的目标。”报告还说，“自觉从中接受教育警醒、汲取深刻教训，正在认真开展‘讲政治、敢担当、改作风’专题教育。”

原标题：报告：中国买房者平均年龄不到30岁，80、90后杠杆最高

　　近日，贝壳研究院发布了《2018年全国购房者调查报告》，数据显示，2018年购房者平均年龄为29.5岁，对比全球各地，中国人的买房平均年龄更为年轻化，这也是我国楼市相对活跃的重要原因之一。

　　购房者人均购房面积不到28㎡

　　报告通过对2018年购房业主进行问卷调查，统计出2018年购房者人均居住面积为27.8平方米，其中24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米。

　　资料图。 中新经纬摄

　　从年龄划分来看的话，报告称，相较于资金积累薄弱的90后，80后的居住空间更狭小些。数据显示，家里普遍有“红领巾”的他们人均居住面积为27平方米，在各年龄段中居住条件属于最差。

　　报告指出，当前中国房地产市场已进入存量时代，二手房的购房需求某种程度上可以极为接近地反映出楼市购房者的整体需求。在二手房市场里购房需求以两居室为主，目前单身家庭住房条件宽裕，2口之家人均卧室数达到一间，不过据完整统计，60%的家庭人均卧室不到1间，比如3口之家为0.8间，4口及以上家庭人均卧室为0.6间，即家庭规模越大住的会越拥挤。

　　首置人群更依赖贷款买房

　　《报告》显示，首置人群对贷款的依赖性较强，“2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。”

　　与此同时，他们的杠杆也更高。据报告统计，2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比也超过其他群体。

　　报告指出，由于首置需求多数来自于80后与90后，因此年轻一代的偿债压力尤为凸显。数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%，结合80前的32%来看，初步可以得出年龄越小月供负担越大的结论。值得一提的是，抛开年龄分组，从收入维度来看的话，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。另外，三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市，数值为42.4%。

　　报告称中国购房市场现不平衡特征

　　报告分析，在持续调控下，2018年中国房地产发生了很大转变，市场波动与价格上涨的逻辑在不同人群之间裂变与分化。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：“我国购房出现了明显的不平衡特征，而这个问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。”

　　许小乐预测，2019年中国房地产监管将以中温放松为主，在这样的环境下，考虑不同购房者的居住现状、杠杆压力、买房需求等，他认为构建房地产市场的长效机制，政策应支持有房的人换房改善，鼓励卖房买房，特别是鼓励卖二买一，卖三买一。

　　此外，当前，租赁与购买之间的互动关系紧密，超过一半的购房者来自租赁市场。购房之后，投资性购房者也会将55%的房子用于出租。因此，发展租购并举的市场结构，应鼓励更多的所购房屋用来出租，为大量无房群体提供足够的住房供应，为未来市场的发展培育希望。

原标题：集体土地建租赁房再获政策加持 未来试点或增至50城

　　■本报记者 杜雨萌

　　集体土地建设租赁住房再获政策加持。1月29日，国家发改委等10部门联合发布《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，明确将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

　　昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，将集体土地用于建设租赁住房，这既是“房住不炒”的要求，又是提高乡村居民收入的重要手段。另外，集体土地相对成本较低，有利于降低租赁住房的建设成本，进而降低租房成本。

　　值得关注的是，在2018年底召开的住建部会议上，就提出要补齐租赁住房短板、增加租赁供应量的要求，并明确会继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。稍早前，自然资源部发布消息称，原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体土地建设租赁住房试点实施方案，至此，集体土地建设租房试点增至18城。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，当前，租赁住房建设来源更多聚焦在集体土地的原因主要出于以下几个方面：一是可以在增加租赁住房的供应量基础上，盘活集体土地；二是可以快速增租赁房源的有效供给；目前从租赁房源的供给端来看，单依靠土地出让的方式，很难使得房源增长速度和覆盖面提升完全满足市场需求，集体土地进入租赁市场可以很好地填补供应空挡；三是集体用地大量进入租赁市场，将推动投资性购房预期大幅降温。在需求端“去投资”可以促进土价稳定、房价稳定以及未来预期稳定。

　　“总体来看，集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给，加速住房租赁市场有序发展具有重要作用，同时也兼顾了社会公平，保障了农民合法收入。”张波如是说。

　　其实对于集体用地建设租赁住房，外界始终疑惑，此举是否会造成新的小产权房问题?

　　对此，张波认为，虽然小产权房和集体土地建设租赁房从表面上看，都表现在农村集体土地上建设的房屋，差别似乎只是一个出售、一个出租，但其实两者本质完全不同。小产权房并未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，因此不受法律保护，而试点城市集体土地上的租赁房则是有政策支持，并受相关法规保护。通过试点方式在集体土地上建租赁房，其实是保障了开发集体土地有法可依，杜绝出现“以租代售”、“小产权房”等潜在问题。

　　当前，随着第一批13个城市和第二批5个城市相继获批利用集体土地建设租赁住房试点，上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从人口净流入规模较大、房价过快上涨以及住房租赁市场发展相对不发达这三个角度进行综合考虑的话，预计未来试点城市数量有望增至50个。

■本报记者 王丽新

　　基于资金和库存压力，开发商正在加快项目入市速度，争取快速回笼资金。

　　据易居研究院监测数据显示，截至 2018 年 12 月底，全国 100城新建商品住宅库存总量为 45734 万平方米，环比增长 2.1%，同比增长 1.6%，市场消化完这些库存需要 9.7 个月。

　　观察历史数据，2015 年 1 月份以来全国 100 城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了 2018 年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是 9 月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势，10月份-12 月份继续保持增长。

　　横向对比看，2018 年三、四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据，2014 年下半年三、四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著到持续下滑，即从 2014 年 7 月份的需消化25 个月的历史高位水平下滑到 2018年 8 月份的需消化 9 个月的历史底部水平。而后受市场降温、推盘节奏加快等因素影响，三、四线城市存销比开始反弹。目前来看，三、四线城市的存销比探底已基本完成。

　　总体上，百城住宅库存环比连续增长4个月，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018 年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极降价。当然对于购房者来说，恰形成了一个相对好的购房窗口期。

　　事实上，多数房企在2018年四季度开始加快项目入市量，降价促销也较为常见。据易居研究院监测，2018 年 12 月份，100 个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为 6183 万平方米，环比增长 4.3%，同比增长 19.8%。观察历史数据，12 月份推盘规模创下了历史最高水平，次高水平则出现在 11 月份。

　　观察 2018 年月度推盘数据，可以看出，总体上呈现了逐月增加的态势。这也说明房企推盘的意愿是比较强烈的。而且各地管控力度也明显放松，所以这都会使得新增供应不断放量，尤其是部分高端楼盘。但当楼盘密集入市时，房企也会因为营销压力而主动降价。

　　严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存。2019 年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。