■本报记者 王丽新

　　不足1个月时间，数十家房企抛出了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元，这种融资密度和规模在业内并不常见。据中原地产研究中心统计数据显示，这一单月融资规模是近一年以来的新高。

　　有业内分析师表示，不少房企将2019年判定为“调整年”，可能是楼市回暖前难熬的一年。因为市场调整期之外，房地产企业此前发布的公司债将集中在这一年进入还债期，目前能借到钱的房企，几乎都是优先拿新债去还旧债，剩下的则会充当一般运营资金。

　　开年密集发债

　　1月3日，中国奥园按票面价增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场；1月15日，再次按票面价成功发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。两笔融资拟将所得款项用于公司现有境外债务再融资及一般运营资金。

　　1月初，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%。

　　1月25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。远洋集团表示，5.25%的票面利率，实现了自去年12月份以来中资非金融企业境外债券的最低发行成本；充分表达出国际资本市场和投资者对远洋集团信用水平和发展能力的高度认可。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年，大部分企业都在关注经营风险，对资金的渴求非常强烈。不过，去年12月份以来，房企融资难度相对有所降低，再次出现了资金成本在5%上下的现象，包括有些大房企发行大规模企业债也获得批准。整体看，房企看准窗口期，多数都抛出了融资预案。

　　国金证券研究所分析师周岳表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。另有业内人士称，2019年将延续这一情况。

　　张大伟也指出，开发商现在更关注资金安全，为了应对马上到来的还债高峰期，部分房企甚至不惜进行短期融资和高息海外债融资。市场上已经出现因债务逾期造成经营风险的上市企业，甚至股价一路下跌。目前来看，能借到钱的房企都是拥有较好资信的企业。

　　中小房企生存压力大

　　目前来看，想在资本市场获得融资，企业的资信异常重要。从1月份房企的融资动作来看，尽管有些房企顺利拿到资金，但也有部分房企的融资案被中止或者被终止。比如，1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元；俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

　　上述业内分析师表示，对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务盘面负债率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命打击。

　　在《证券日报》记者与某房企一次沟通中获悉，提升杠杆率运营，对房企来说就是“饮鸩止渴”，不提升杠杆率可能导致资金链断裂，借到更多债也不意味着能找到更好的转型方向或者商业模式，若踩不准调控节奏，战略布局错位，依然有很大的经营风险。

　　鉴于此，该人士认为，尤其对2016年前后拿高价地的中小房企来说，2019年的生存将变得更为艰难，若某个高价地项目无法快速周转，将可能直接导致开发商必须割肉转让才能生存。届时，这些中小房企一旦出现债务违约迹象，不但股价大跌，市值大幅缩水，也会沦为大型房企规模战的被收购对象，甚至会被踢出这个市场，导致行业收并购案频发。

　　当2019年进入还债高峰期时，市场上将产生大量收并购机会，有资金储备的房企将能够购得性价比高的土地或者项目。

　　此外，即使是那些资产负债率超过80%红线的大型房企，一样会面临资金困境，金融机构对其财务安全值也将预警，这些企业要想拿到融资，付出的资金成本将进一步提升，对未来利润和资金链安全都将产生重要影响。

2019年伊始，不少人已经嗅到房地产政策微调的变化。

过去一年，青岛的王虎（化名）密切关注着当地房地产市场，挑了一圈，最终并未选择在高新区购房。1月初，青岛市高新区暂停“摇号售房”，虽然早已在别处安家半年有余，他现在仍不时接到楼盘销售电话。“现在营销电话特别多，有付全款打折的，还有交定金的促销活动”。

据新京报记者不完全统计，从去年底至今，除青岛外，山东菏泽、广东广州相继微调房地产政策。记者注意到，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词，其中1月24日，长沙公开表示开展“一城一策”试点。而调整或有意调整楼市调控政策的地区已经达到11个。

对此，华鑫证券研报认为，今年政策难见全面性的放松，但可能出现一城一策的灵活调整。

从众捧到降温，青岛高新区二手房挂牌价下降4.66%

“去年6月份之前，房源大多被开发商控制，各种卖号的中介横行，后来就有了摇号政策。”青岛王虎也曾对高新区楼盘动心，但最终却并未选择在此购房，而是于去年年中在城阳区入手了一套房产。

他对记者称：“2017年有购房者花10万-20万买号，房子1.25万元/平米带装修，到2018年第三季度，摇号买房价格一样。我们的购房群里就有人炫耀过自己花了10万拿到号。”

至于青岛高新区房地产市场如此火热，或许与其区域位置及定位有关。据青岛高新区官网，青岛高新区位于市域地理几何中心，区内分布有多条高速公路、铁路，临近青岛胶东国际机场，是大青岛都市区的空间中枢和交通枢纽。此外，高新区主要突出发展科技服务业，加快推动软件与信息技术、蓝色生物医药、海洋装备研发、高端装备智造、节能环保与新材料五项支柱产业。目前，已有多个产业布局取得了不错的成绩。

青岛人于阳（化名）也告诉新京报记者：“高新区现在比较火，青岛西站离那儿不远，加上交通比以前方便了，很多人都去那儿买房。”

正因如此，青岛高新区的房地产市场上也流出不少传言。王虎称，“网传市政府搬迁到高新区红岛经济区，虽然市政府辟谣了很多次，没有搬迁的计划，但也没能阻止买房者。另外，还有各种消息说有多条新地铁要落到高新区，再加上高新区的房价目前由于限价等因素，还处于低点，刚需、改善、投资的人都买得多，所以比较火。”

安居客数据显示，目前青岛高新区二手房的房价均价为16194元/平米，远低于市南区、市北区以及李沧区等超2万元/平米的均价。

不过，1月3日，青岛市城阳公证处官方微信公众号发布信息称，接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，这项规则实际上才推出半年。通知显示，该规则的主要目的是“为了维护青岛高新区房地产市场稳定，整治炒房倒号、捆绑销售、价外加价等乱象”。通知表示，“规则实施以来，高新区各类房地产市场乱象得到了有效治理，切实维护了广大购房人的权益，确保了高新区房地产市场运行平稳”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受新京报记者采访时称，高新区暂停摇号政策，其理由是房屋交易没有过去那么拥挤，摇号意义不大，所以从这个角度看，当前政策松绑符合预期。这其实也是和具体的市场供求关系进行的匹配工作。

记者注意到，实际上，早在去年12月22日，青岛市城阳公证处官方微信公众号就发布了“鉴于报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1，所以终止新城红岛湾七号地块15、16、17、18、21、22号楼公证摇号售房”的公告。

此外，根据安居客数据，目前青岛高新区二手房价格环比上月已下跌4.66%，高于全市二手房1.99%的环比跌幅。

“想买房的人比房源少，所以暂停摇号了。”王虎告诉记者，身边去高新区买房的人，大多为普通买家，有的买家是由于旧房改造，选的货币安置，刚好去高新区换套面积大的。“一次性买几套的那种炒房客，我只听销售员说过，但是没见过。毕竟高新区相比市区来说算便宜了，很多人凑凑首付也就买了。”

“一城一策”成关键词，多地房地产政策微调

房地产政策松动青岛并非个例，去年底多地已经拉开调整序幕。

据新京报记者不完全统计，从去年底至今，山东菏泽取消住房限售，广州放开商服类物业的销售对象等政策接连出台。

如今，这两地的住房限售政策已经满月。记者注意到，根据安居客数据，1月份菏泽市的二手房挂牌价位为6502元/平米，环比上月下跌0.32%。广州最新均价为32702元/平米，比上月上涨1.91%。

一直考虑在广州购房的屈康（化名）告诉记者：“广州这项政策对我的购房计划并没有什么影响，前两年大学刚毕业，我就把户口迁到广州，所以有买房的资格。而从长远考虑，公寓之类产业也不打算买，产权时间太短，还怕影响落户，耽误孩子以后上学之类的问题。”

其实，进入2019年，“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。据记者统计，目前已有福建、河南、杭州、宁波等地表示，将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案。此外，长沙等地也均开展“一城一策”试点。

1月24日，长沙市住建局表示，今年市住建局开展“一城一策”试点，努力让刚需人群有房可住、买得起房。

此外，据大河网消息，河南省十三届人大二次会议17日召开记者会，省住建厅副厅长张达称，2019年，将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。由此来看，地方房地产调控的主动性、针对性正在增加。

严跃进认为，近期多城市出台“一城一策”的房地产调控政策，本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。短期内各地政府不会强调政策放松，而会继续强调“一城一策”的导向；在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

此外，他表示，现在强调“一城一策”，含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。

实际上，“房住不炒”一直是房地产市场坚定不移的方向。在2018年底召开的中央经济工作会上，再次明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

■ 解读

如何看待去年楼市严调控？

据悉，本轮房地产调控起源于2016年下半年，为了稳定房地产市场，全国各地纷纷出台限购、限售、限贷等一系列调控措施，调控力度大、覆盖范围广。

经过两年多的调控，全国房地产市场有所降温。国家统计局发布的数据显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，累计增长9.5%，增速较此前有所下降。其中住宅投资达85192亿元，累计增长13.4%，比1-11月份的增速回落0.2个百分点。

此外，我国在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房销售额累计增速已连续下降，从商品房销售面积来看，已连续四个月的累计增速有所下滑，2018年1-12月份，商品房销售面积为171654万平方米，累计增长1.3%。

房地产调控最严时期已过去？

中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示，2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主。

房地产市场从过去十几年的调控历史看，最核心的房地产政策是信贷政策，针对多套房的信贷限贷政策是不是收紧决定了楼市政策的力度。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

当然，最近多个城市的微调对市场也释放了一定的宽松信号。但同时住建部与中央经济工作会议依然强调了房住不炒。整体看，2019年的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

2019年楼市走向如何？

张大伟表示，2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。现在看来，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

严跃进认为，从当前房地产市场的导向看，因城施策方面会有很多细分动作，预计全国很多城市在2019年会有各类政策，类似政策不简单体现为放松，但肯定会有放松的内容。

华鑫证券研报则认为，今年政策难见全面性的放松，但可能出现一城一策的灵活调整。如果需求政策不放松的情况下，库存的回升会给今年部分城市一手房市场带来供给压力，价格波动幅度加大，而地方政府的土地出让收入也会面临较大的挑战，基建补短板的资金来源目前也没有完全脱离土地财政。因此不排除今年房地产政策出现部分松动的可能。

新京报记者 潘亦纯

原标题：百城房价全年上涨11% 三、四线城市首次止涨

近两年，三、四线城市房地产市场销售火爆，不少房企因未能在三、四线城市及时布局而错失规模大涨的机会。但接下来，房企对三、四线城市则持有保守的投资心态。

1月28日，据上海易居房地产研究院最新《中国百城房价报告》显示，三、四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，2018年12月份首次出现止涨的现象。

据该报告显示，2018年12月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。当前房价继续上涨，相比2018年11月份13297元/平方米上涨了85元/平方米。

上海易居房地产研究院表示，观察历史数据可知，在2010年至2016年上半年，百城房价走势相对还是平缓的，但是2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨的态势。当前百城房价在连续12个月超过1.2万元/平方米均价水平的情况下，2018年9月份首次进入1.3万元/平方米的水平，10月份-12月份房价继续上涨。统计全年数据可知，2017年房价为11541元/平方米，而2018年全年房价为12800元/平方米，上涨了11%。

分城市能级来看，有些城市房地产市场有拐点迹象出现。2018年12月份，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市和三、四线城市分别为46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了21个月，二线城市1.4万元/平方米以上均价水平持续了3个月，三、四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了17个月。

值得注意的是，一线城市在2018年1月份房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势，到了2018年下半年房价则呈现了小幅反弹的态势。而三、四线城市在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年房价总体上保持上涨态势，但这主要和成交结构的因素有关。尤其是到了下半年，各地高价楼盘的预售证管控力度相对小，很多高价楼盘密集入市，进而带来了房价的上涨。而从结构上看，三、四线城市终结了此前持续上涨的过热态势，当前房价是有所降温的。

严跃进进一步称，2019年上半年新房的供应规模比较多，而市场交易短期看也难以反弹。从这个角度看，房企预计依然会坚持以价换量的策略。换而言之，在库存规模没有积极消化、政策没有明显松动的情况下，房企定价依然会比较谨慎，百城房价走势也会相对比较温和。

SOHO中国与中国电信北京公司在丽泽SOHO举行5G战略签约仪式，双方商定，共同向SOHO中国北京旗下丽泽SOHO、望京SOHO、银河SOHO、三里屯SOHO、朝外SOHO以及SOHO尚都共六个楼宇中的入驻用户提供5G网络覆盖和服务保障，联合推进5G业务应用及产业合作落地。

作为新一代信息通信技术，5G网络将给未来打开无限的想象空间。SOHO中国携手北京电信率先铺设5G网络，不仅使SOHO旗下楼宇成为第一批完成5G网络布置的商业楼宇，更具有行业引领意义，将进一步推动商业办公楼宇的5G网络普及化。

据悉，本次战略合作达成后，SOHO中国将为北京电信无偿提供管道桥架、机房空间、施工协助以及电力支撑等通信设施安装的必要条件和环境。北京电信则优先在SOHO楼盘提供5G网络的覆盖部署，为SOHO用户带来更高的速率体验以及更大的网络容量，提供5G通信及信息化服务。主要合作内容包括4/5G移动网络覆盖、光缆宽带资源接入，共同为入驻的企业客户以优惠的价格提供优质高速的无线宽带、专线等通信业务及通信业务集成服务、云计算服务等。同时，北京电信还将为SOHO中国及其项目内的入驻企业提供专属客户服务，快速响应问题处理。

SOHO中国一直以来非常重视网络信号和手机信号，坚持公开、公平、公正的原则，与多家电信运营商展开合作，并每月发布各项目的网络信号及手机信号排名。多年来SOHO中国旗下项目网络信号及手机信号质量不断提升。此次率先试水5G网络，也期待为更多用户带来更好的信息化服务。

北京电信经过春节前的加班加点，截止目前，已经入场了SOHO旗下现有6个楼盘的5G施工建设，其中包括今年即将落成的丽泽SOHO也会成为第一批实现5G网络全覆盖的商业楼宇。

据了解，本次北京电信在丽泽SOHO的5G网络全覆盖，使用了华为公司领先的5G端到端网络商用解决方案，包括室内数字化室分支持的4/5G一体化新型头端在内。华为长期致力于基础科学和技术投入，率先突破5G规模商用的关键技术；以全面领先的5G端到端能力，实现5G的极简网络和极简运维，推动5G大规模商业应用和生态成熟。目前，华为已经获得30个5G商用合同，25,000多个5G基站已发往世界各地。

在活动现场，北京电信副总经理项煌妹介绍了5G应用的三大典型场景，并认为5G将改变社会，北京电信已经展开了相关领域的布局；华为中国区运营商BG副总裁杨涛表示，非常荣幸能够参与5G赋能SOHO智慧楼宇，当前行业数字化正改变着千行百业，5G数字化智慧楼宇在虚拟化办公、远程办公、虚拟现实、室内导航等方面将发挥更大作用；SOHO中国董事长潘石屹现场表态，5G网络的铺设将会成为2019年SOHO中国的工作重点，同时他倡导同行也行动起来，“通信是要所有楼宇都铺设才有意义，联网才有意义。如果别的楼宇不铺设，我们是唯一一家的话就成了通信孤岛，没有任何意义。为此，我倡议，所有房地产商、物业产权人、物业管理人，都能积极提供铺设5G的条件，帮助5G早日在全国铺设、联网是我们房地产商最大的社会责任。”

附：活动现场SOHO中国董事长潘石屹致辞

尊敬的中国电信北京公司的朋友们、华为公司的朋友们：

您们好！

感谢你们为SOHO中国的所有办公楼提供5G的设备，并加班加点夜以继日的安排和铺设，现在已经完成了北京6个项目的铺设。

2019年我们公司所有的员工、所有楼宇最重要的工作，就是配合你们尽快完成5G的铺设和投入使用。有任何困难和问题，我们一起去克服。我们各个物业同事们要配合好中国电信和华为公司的工作，给他们提供好服务，让他们在我们的楼房里穿墙打洞，任何人不得设置障碍。

今天人们对办公楼的第一位的、最重要的需求是什么？是通信环境、是带宽的质量、是手机信号。这种要求远远高于其它任何的需求。我们要成为现代化办公楼的综合服务商，就是要给在我们办公楼里的40多万人提供最好的服务，而5G就是最重要的服务。

回顾过去，从3G升级到4G，有了智能手机，于是有了微信，有了淘宝，有了手机定位，有了手机支付，有了手机视频。社会大大的进步了，发生了翻天覆地的变化。今天从4G升级到5G，有些技术指标从理论上提高了100倍，带来的变化将远远超出我们的想象。我们今天能做的5G铺设就是先修桥、先铺路。

经过这些年的努力，我们能建造出全球一流的大楼，电信水平终于也走到了全世界的前列。5G技术将会服务于全世界的人们，造福全世界的人们。科技是推动人类进步的重要力量，也是全人类共同的财富。狭隘的观点，一定会视这种进步为洪水猛兽。我们不要受这些干扰，埋头苦干，一份勤劳总会有一份收获。

我们利用全世界最先进的5G技术和设备，来装备我们的办公楼。这是全国的第一批，但通信是要所有楼宇都铺设才有意义，联网才有意义。如果别的楼宇不铺设，我们是唯一一家的话，我们就成了通信孤岛，没有任何意义。为此，我倡议，所有房地产商、物业产权人、物业管理人，能积极提供铺设5G的条件。我知道，有不少楼宇、关系户在把守着物业，不允许电信厂家进入，进入就要收钱。为了5G时代早日到来，摒弃这些的狭隘的观念。常听企业家谈社会责任，我理解，今天帮助5G早日在全国铺设、联网就是我们房地产商最大的社会责任。

谢谢各位朋友们！给各位拜个早年！

你们的朋友：潘石屹

2019年1月29日

“房住不炒”的基调下，房地产正逐渐回归本义。产品质量能否经得起检验，战略是否清晰，团队是否强劲，成为决定企业生存发展的根本。

2018年，鑫苑集团以“新平台、新生态、新赋能”为总体指导原则，以“立足主业、迅速转型”为经营方针，初步奠定了“一主五辅”的业务格局，形成了“主业做强、辅业做大”的崭新气象。这一年，鑫苑对新战略的摸索富有成效，全新的平台生态体系基本成型，各项业务相互促进与融合，走出了一条独具鑫苑特色的发展道路。

鑫苑集团表示，2018年是鑫苑新时期五年战略的第一年，鑫苑要坚定不移地执行既定战略，着力实现各业务板块的价值连接，广泛对接外部产业资源，打造“纵向科技为基石，横向金融为引擎”的一横一纵生态系统。鑫苑要积极拥抱产业科技互联网，实现内部、同业和产业链的三维连接，各业务板块要继续推进运营数字化水平，逐步形成数据洞察能力，积极探索资本运作，取得更大的发展。

品质带来稳健增长

刚刚过去的2018年，中国经济整体面临较大下行压力，楼市调控未见松动，市场压力和不确定性，考验着房企的内功。

作为一家有着20余年历史的房企，鑫苑一直注重产品品质，稳健经营。2018年，在地产主业方面，鑫苑聚焦品质与利润，接连推出高品质精品项目，实现了产品的迭代和升级。这一年，鑫苑品牌知名度进一步提升，溢价能力大幅提升，朝着“做强”迈出了一大步。

2018年是鑫苑的“品质年”，一年来，鑫苑大力推进“品质地产”战略，构建“全生命周期品质管理体系”，推出“鑫苑地产新建造体系1.0”，有效提升了产品品质。

与此同时，清晰的区域战略和强大的营运执行力，让鑫苑有能力抵消市场的不确定性，确保业绩稳健上行。以成都鑫苑城为例，该项目位于城西重点规划打造的高端生态居住区——蜀都新城的核心位置，坐拥郫都区中轴线繁华地带，以“六合达雅，十智名归”为理念，项目自带配套10万平米大型集中商业综合体，未来将成为郫都区中心。

2018年，鑫苑在郑州、成都、济南、武汉等地接连获取土地，目前，鑫苑的地产业务现已覆盖长三角、珠三角、环渤海、中部区域等中国最具活力的经济圈。2019年，鑫苑将对既有市场和重点区域持续深耕，同时进一步精准锁定发展潜力大的城市，大力拓展和储备新项目资源。

辅业日益做大

当前，鑫苑以“共生共赢，合作分享”为文化机制，以地产开发为主营业务，并构建起了产城运营、融资代建、智慧科技、商业管理、物业管理五大辅业板块。

2018年，作为鑫苑的产城运营平台，鑫创科技加快拓展布局，产业上聚焦科技创新和大健康，进行国内外产业联动，走通“孵化器+”模式，并加速融入全球科技创新网络。

2018年，鑫创科技在武汉、大连、湖州、万宁等地再度落子，同步了对接爱尔兰、英国、以色列等国际先进的产业资源。

作为融资代建平台，鑫岩资产以鑫苑品牌为背书，拥有股权类私募基金牌照，依托集团战略布署，共通信息与资源，共建渠道与平台，共享利益与价值。2018年，鑫岩资产接连在郑州、齐齐哈尔、信阳、周口、新乡、许昌等地获取优质代建项目，以投资基金和银行贷款为金融抓手，为集团主辅业务提供资金助力。

专注于商业地产存量优化的盈怀商业，在2017年原有盈怀商业、星空影城业务基础上，2018年增加了盈怀科技、金融资管、品牌孵化、鑫慈医疗四项业务。2018年，盈怀商业成功挺进宝鸡、株洲、山阳、安阳等地，服务面积及版图大幅提升，“盈怀云智慧平台”和3.0社区商业摩邻天地同步面世，打造科技商业新标杆。

同样在2018年，在中国物业行业百强评比中，鑫苑旗下的鑫苑物业荣膺全国12强，稳步提升2个名次。同时，鑫苑物业以社区经济和存量房产为依托，推动房屋经纪、长租公寓、社区教育等三大产业的落地，在多种经济的业务布局上实现了重要突破。

除了地产主业与上述辅业板块之外，为顺应国家产业结构转型升级的趋势，鑫苑设立了科技集团。2018年，爱接力重磅推出慷宝（Conbow）智能管家机器人，通过连接家居硬件、物业服务、内容娱乐、教育养老等产业，逐渐完成从智慧家庭、智慧社区、到智慧城市的完整生态布局。目前，慷宝已与腾讯、中城联盟、苏宁等行业巨擘达成深度战略合作。

鑫苑集团表示，2019年，在“共生共赢，合作分享”文化机制引领下，鑫苑“一主五辅”业务将迈上新台阶，形成更加清晰的业务格局，呈现更为成熟完善的业务版图。鑫苑的战略创新与转型，也将在未来几年实现质的飞跃。

1月28日，以“财智汇聚，创享未来”为主题的首金资本品牌发布暨首创置业合作金融机构答谢会圆满举行。境内外八十余家金融机构及十余家媒体汇聚北京金融街丽思卡尔顿酒店，共同见证首创置业旗下金融平台——首金资本品牌的发布。

发布会首先由首创置业总裁钟北辰先生、首创置业副总裁/财务总监/首金资本董事长范书斌先生发表致辞，从地产行业的新趋势、首创置业的新发展到千亿战略目标与金融化布局，阐明了活动的主旨和意义。

首创置业助理总裁/首金资本总经理廖洋先生对首金资本的定位、业务方向及愿景进行了综合介绍。首金资本作为首创置业旗下的金融平台，是首创置业“千亿价值生态圈”战略的重要组成部分，将为首创置业引入和联合外部资源，实现地产与金融的深度结合，助力首创置业主业快速发展和战略转型升级，同时构建适应未来行业竞争的新格局。

立足于首创集团和首创置业丰富的资源和专业经验，首金资本业务主要聚焦地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等五大基金方向，深耕“地产×金融”价值链，致力于成为卓越的城市金融营运商。

截至2018年底，首金资本已投资逾10个住宅项目，开发面积超过300万平米，资管项目逾10个，布局覆盖9个城市，累计投资管理规模已超过200亿元。

千亿战略合作：强强联合引关注

本次发布会现场，首创置业及首金资本与多家金融机构签订战略合作协议，与招商银行北京分行、人保控股、平安信托、江苏银行、北京信托、中金公司、IDG资本、首都建设引导基金等8家金融机构在地产金融和财富管理、不动产和资产管理、地产基金、境内外资本市场、存量资产价值增益基金、文创园区和股权投资基金等领域展开全方位战略合作，合计合作规模达到一千亿元。城市地产与各金融领域的强强联手和深度融合成为本次发布会的一大焦点，引发关注。

“地产+金融”双基因强组合，开启城市金融新篇章

记者了解到，首创置业聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈，辐射全国三十个大中型城市，并已成功布局澳大利亚、法国等海外市场，借助资源和资金优势积极布局住宅、综合体、土地一级开发、奥特莱斯四大核心主业和文创、高科技产业地产两大创新业务。首金资本的诞生正是依托于首创集团与首创置业多年来在地产开发、产业地产领域的深厚积累和强大的金融合作资源。

作为一家具备深厚地产基因的城市金融运营商，其核心团队有首创金融、财务、资本体系的专业化人才，也有来自市场顶级金融机构的精英。“地产+金融”的双基因、强组合，加上强大的市属国企背景及政府支持作为资源获取和投融资的坚实后盾，首金资本有望成为推动房地产金融创新的一股强劲力量，与母公司首创置业以及众多金融机构一同构建市场新格局，开启城市金融新篇章，共同助力金融、产业、城市发展的和谐共赢。

因为佳源国际（02768.HK）股价风波而备受牵连的关联企业佳源集团（又称“佳源创盛”），接二连三遭遇融资困局。

1月28日，上证所披露信息显示，南京新浩宁房地产开发有限公司申请审核发行的一宗“东兴-佳源物业资产支持专项计划”被上证所中止审核。该债券计划发行规模为9.2亿元，由东兴证券做为主承销商。

公开资料显示，南京新宁浩房地产开发有限公司，实际控制人为佳源集团。佳源集团总部位于浙江嘉兴的企业，主营业务为房地产。根据第三方提供的数据，其2018年销售金额（按流量计）875.5亿，位列行业35名，后来该集团解释称，该销售数据中，关联企业佳源国际贡献了大约200亿。

1月17日午后，港股上市公司佳源国际股价直线跳水跌幅达70%，随后不久股价跌幅下探至88%。彼时，市场传闻佳源国际出现美元债违约，因此导致股价大幅度下跌。

当日晚间，佳源国际否认了美元债违约，公告称集团确认已全数偿还集团分别于2018年1月19日及4月26日发行的共计3.5亿美元票息8.125厘的优先票据，同时强调目前财务状况健康，业务运作正常。

但资本市场没有放过这家房企，其股价在1月18日短暂反弹后，经历一个周末后的1月22日再度遭遇市场押单，盘中最高跌落超过20%点，随后，公司紧急停牌，至28日仍未恢复交易。

佳源国际的股价风波未果，其同属于一个实际控制人的关联公司佳源集团的融资已然受到了影响。

日前，佳源集团公告因近期融资需求出现变化，原2019年度第一期超短期融资券的发行计划暂停。此前，佳源集团原发行计划为发行金额2.5亿元，发行金额上限为5亿元。发行期限为270天，主承销商为渤海银行，采用无担保形式发行。

而28日的ABS被中止，是短短一周内，该集团第二次放弃再融资。

过去一年，各大开发商都热衷于发行ABS进行融资，佳源系公司也曾经采用该方式为公司运营获取短期资金周转。

不久前的佳源集团媒体会上，管理层曾表示，今年佳源集团约有25亿元债务到期，再加上行权的，总计约有50亿元，大部分在7~10月间到期。对于债务还款的资金来源，佳源集团执行总经理代礼平表示，主要通过发新债还旧债和销售回款两方面来应对债务兑付，其认为不会有太大的资金压力。

据了解，佳源集团今年约有50亿元的新债发行计划。

但从接连两笔融资取消的情况来看，金融机构对于佳源国际暴露出来的危机，似乎仍然存在疑虑，这或许为整个佳源系的再融资带来挑战。

1月23日，穆迪宣布，将佳源国际的公司家族评级从B2下调至Caa1，同时将佳源国际发行的美元债券的高级无抵押债务评级从B3下调至Caa2，评级展望均为负面。

穆迪高级副总裁曾启贤表示：“评级下调反映了我们担心公司的融资渠道将可能受到公司股票价格大幅下跌以及公司控制权变更风险增加的影响。”

穆迪认为，若停牌持续下去，公司获得新融资以支持业务运营的能力可能转弱。此外，控股公司缺乏足够的缓解结构性从属风险的因素。因此，控股公司层面债权的预期回收率将较低。

目前，佳源国际股票仍旧处于停牌状态。该公司一位独立董事曾向第一财经透露：“执行董事正根据董事长和大家意见，进行复牌公告的准备，很快就会恢复买卖。会在公告中，对公司资金情况进行详细说明，让投资者对公司的财务状况放心。”

值得关注的是，这个事件过后，佳源系也开始调整了自己的业绩目标。佳源集团高管曾表示，集团主动调降了今年的增长目标，2018年佳源集团全产业板块的销售额为1056亿元，2019年的业绩目标是在此基础上增长12%，同时集团将不再提及房地产板块的千亿目标。

继日前蛋壳宣布，以2亿美元全资收购杭州爱上租后，1月23日，又传出世联行红璞公寓高层离职、亏损增加的消息。

新京报记者获悉，1月22日，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟正式离开世联行，入职广州建方长租担任总经理。作为世联行18年老兵，甘伟于2000年进入世联行，2015年主创红璞公寓。目前接替甘伟的是世联行老臣史剑华。史剑华曾作为中层管理人员及核心骨干，出现在世联行股票期权激励计划激励对象名单中。天眼查显示，史剑华还在世联行旗下宁波、苏州地区公司担任高管职位。

史剑华统管整合公寓、空间、商业板块

在持续的政策红利下，前两年，长租公寓从小众行业到全民参与，成为各路资本追捧的投资标的。在此背景下，世联行2014年开始试水公寓，2015年以“红璞”为品牌发力长租公寓。

作为A股唯一一家房地产中介公司世联行经营长租公寓的平台。数据显示，截至2018年，红璞品牌下三大产品系列已经在30个城市落地，全国签约量超10万间，上线运营超过3万间，覆盖核心一二线城市。

值得注意的是，在规模增长、公寓持续投入的同时，世联行红璞公寓则面临净利润下滑的局面。公告显示，2017年世联行营业总收入82.12亿元，同比增长30.97%；归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。经营活动产生的现金流量净额-30.26亿元，同比下降231.89%。具体到公寓业务，截至2017年，世联行红璞公寓全国累计签约10万多间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。不过，值得注意的是，因拓展公寓管理业务，拓展成本和前期运营成本、租赁成本的增加，2017年，世联行资产服务业务（公寓所在的业务分部）毛利亏损1.84亿元，同比下降554.51%。

然而，到了2018年第三季度，由于2017年下半年以来运营规模持续扩大，新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加，导致公寓管理业务亏损增加，进一步导致世联行归属于上市公司股东的净利润下滑为3.75亿元，同比减少29.47%。

在此背景下，有消息称，世联行目前已将公司重点转移至办公空间上，对红璞公寓的投入正在减少。对此，在接受新京报记者采访时，世联行相关人士表示，并非对红璞投入减少，而是空间、公寓、商业都在做一体化调整，之前都是分业务单独在做，对于项目拓展、经营效益最大化，肯定不如整合起来一起做。现在，这部分内容都将由史剑华统管，目的在于，更利于公寓、空间、商业的发展。

“世联行在2019年初通过了公寓和空间业务的部署规划、组织与人事任命，公寓和空间两个业务的整合，将有助于进一步提升公司资产运营类业务的经济效能和运营效率，公司对资产运营类业务的长期发展，保持坚定的信心。”世联行相关人士称。

世联行称高管离职与暂缓对红璞实缴出资无关

值得玩味的是，就在上个月22日，世联行发布关于子公司增资扩股的进展公告称，虽已完成工商变更登记手续，而后基于市场情况的变化，及公司对所属资产管理服务业务板块（长租公寓、商业物业管理等）的战略发展规划，有意向推进资产管理服务业务板块的对外合作，探索更适合长租公寓业务发展的股权融资，目前，世联行已与世联集房、深圳世联云贷柒号签订《合作谅解备忘录》，决定暂缓对世联红璞实缴出资事宜。

而在2017年12月，世联行发布公告称，世联红璞与世联集房、深圳世联云贷柒号签署了《关于深圳红璞公寓科技管理有限公司增资扩股协议》，云贷柒号出资人民币2000万元认购世联红璞新增注册资本2000万元，世联集房出资人民币7700万元认购世联红璞新增注册资本7700万元。增资完成后，世联红璞的注册资本，将从300万元增加至10000万元。

当时，世联行表示，世联红璞实施增资扩股，有利于健全世联红璞激励机制，更有效地稳定和吸引人才，增强企业核心竞争力，同时符合公司战略发展规划和业务发展需求，有利于增强世联红璞的资金实力及综合竞争力，同时符合公司的长期利益。

“类似高管离职和暂缓出资，其实都和项目经营有关。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，长租公寓是个长周期投资模式，受租赁效益等因素影响。从资金、投资方来说，有很多保守考虑，不会盲目追加资本。而对高管来说，在业绩提振意义不大的情况下，自然也会选择跳槽或回避职场压力。

那么，高管离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间有何关系？高管离职是否会对红璞公寓的日常经营活动产生影响？

对此，世联行相关人士告诉新京报记者，甘伟离职与暂缓对世联红璞实缴出资之间没有关系。领导的替换，完全不会影响日常经营问题，“接替的史总也是世联老员工，之前是苏、宁地区总经理，对地区公司都非常熟，而且都做了无缝交接。”

红璞公寓顶层架构存在失误？

在业内看来，世联行在红璞公寓的顶层架构上，存在一定问题。房东东公寓学院创办人全雳表示，世联行作为代理机构，懂一手代理，但没有做长租公寓的基因，“红璞应该作为世联行的参与投资，而非主要投资，这样就可以在体外先孵化，单独自己融资。现在红璞绝对大股东为世联行，只有世联行给红璞输血，对外融资受限，这是最大的问题。”

在2017年业绩会上，据世联行介绍，红璞公寓的钱都是自有资金，截至2017年底，世联行大力布局的长租公寓投入已超过10亿元，其中一部分用于装修，平均下来一间房投入约4万元；此外还有抵租、押金与IT系统投入等等。

全雳还指出，长租公寓租赁人群主要在一、二线城市，而红璞公寓主要布局在偏弱的二线、三线城市，由农村包围城市的概念，但租赁市场跟卖楼盘是完全颠倒的理念。

一位不愿意透露姓名的业内人士指出，中介系长租公寓，只能从散户中收集住房，经装修改造后出租，赚取利差有限、利润空间不大；另一方面，规模扩张势必导致业务下沉至非主流一二线城市，盈利水平降低，而且管控城市数量多、管控半径长，也会导致管理精细化程度和利润水平双降。

“经历了长租公寓的市场争夺大战，集中式长租公寓的获房机会大幅减少，获取房源成本大幅提高，规模发展的机遇期已失去。而没有规模，就无法降低管理成本和财务成本。因此，集中式长租公寓的市场规模和利润空间都很难再有大幅提升。”上述业内人士如是说。

新京报记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对 李立军

原标题：八省市棚改目标下调超两成 房价出现过度反应可能性低

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随着近期多个省市陆续召开地方“两会”，各地的棚改完成情况及计划情况备受瞩目。记者注意到，部分省市新公布的2019年棚改目标较2018年出现明显下滑。

如河南省在2018年提出，要持续推进棚户区改造，力争新开工棚改安置房50万套，但2019年却将目标下调至15万套；再比如四川省2018年提出，开工改造危旧房棚户区25.3万套，但今年也将目标下调至15万套。总的来看，在目前已经公布的19个省市2019年棚改开工目标中，广西、辽宁、陕西、重庆、甘肃和江苏等6个省市2019年计划开工量同比增长，江西持平，其余包括湖北、福建、海南、安徽等12个省市计划开工量有所下滑。其中，8个省市计划开工量较2018年跌幅在20%以上。

“首先可以明确的是，棚改目标大幅缩减是正常现象。根据我国棚改计划，将在2020年全部完成4200万套的存量，全面兑现改造1亿人居住棚户区和城中村的承诺，部分省市在前几年推进的速度较快，因此不排除已提前完成棚改任务。”昨日，上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受《证券日报》记者采访时表示，当前我国住宅去库存任务基本完成，未来棚改对于房地产市场的影响将进一步减弱，且2020年后会逐步退出历史舞台。

纵观近几年棚改的规划总量，从2015年至2017年的1800万套，到2018年至2020年的1500万套，的确在收缩。再从分割的年度计划来看，2018年计划580万套，2019年、2020年均保持460万套。

“从数据上看，2019年棚改开工量下降是符合客观发展规律以及市场发展结果的。棚户区改造规划是有上限的，理应越改越少，不可能越改越多。”中国银行国际金融研究所研究员李赫对《证券日报》记者表示，始于2015年的房地产市场去库存政策，从效果上看较为明显，当前房地产库存已处于低位。叠加三、四线城市房价在2018年上半年上涨速度较快，这些因素都决定了2019年棚改开工量势必会有所缩减。所以，从全国范围来看，今年各地棚改计划开工量的变化是符合之前预定量的。

李赫认为，从对市场影响上看，只要政府采取相应的对冲措施，基本不会导致房价出现过度反应现象。而具体到省市来看，山西和河南两地由于之前棚改实际开工量远远超过计划量，导致2019年计划开工量大幅缩减，预计今年房价会有所承压。

原标题：海南房地产用地供给明显下降 鼓励存量商品住宅用地转型

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海南省自然资源和规划厅厅长丁式江28日在海南省六届人大二次会议记者会上说，海南省房地产用地供给明显下降、除房地产以外的其他产业项目用地供给稳步增长，产业转型升级不断深入推进。

丁式江说，海南优先保障以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业以及重点产业园区项目用地。2018年供应住宅用地88公顷，均用于符合海南省房地产调控政策的住宅项目建设。从住宅用地供地面积上看，比2015年的住宅用地面积下降了88%；从住宅用地供地占比上看，住宅用地面积在全部经营性用地中的占比，从2015年的54%，下降到2018年的19%，而住宅项目以外的产业项目等经营性项目占比从46%上升到81%。

他说，海南在用地政策方面，支持产业转型升级、土地效益提升和经济高质量发展。建立用地效益标准，将项目投入、产出、税收标准作为土地供应准入条件，把好的土地交给好的企业和好的项目，提高土地利用效益和水平；实行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供地方式，调整优化产业用地基准地价，降低产业项目用地成本，支持产业项目落地发展。此外，还积极支持租赁住房建设，争取国家支持海口市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

丁式江表示，海南鼓励和引导存量商品住宅用地转型利用。受规划调整、生态保护要求和房地产调控政策等影响，海南省确实存在一定数量存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发，大概有3.1万亩的闲置土地，也有2474亩是在开发边界外的商品住宅用地。

他说，海南省委省政府对此非常重视，海南省自然资源和规划厅正在研究相关政策。一方面鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业以及高新技术产业为主导，符合自贸区(港)发展定位的产业项目；另一方面将位于生态保护红线范围内和开发边界外等区域的存量商品住宅用地调出建设用地范围。具体措施政策初步有以下几个方面：

一是促进土地用途改变。通过依法增加容积率、调整土地使用年限、退还土地差价、降低商业或办公等经营性房地产项目预售门槛等方式，鼓励和引导土地使用权人将存量商品住宅改变用途用于产业项目建设。

二是有序开展土地置换。通过将存量商品住宅用地与其他用途的建设用地进行置换，引导土地使用权人转型发展产业项目。

三是支持土地转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设，土地使用年限可按照改变用途后的法定最高年限确定。

四是依法实施土地收储。政府对存量商品住宅用地有偿收回，土地收回价格可依据收回时的市场评估价值给予补偿，保障土地使用权人的合法权益。

五是妥善处置招商引资项目配套商品住宅用地遗留问题。海南省将从尊重历史、实事求是的角度，将这部分历史遗留问题纳入规划和用地计划管理，积极引导土地使用权人依法取得配套用地后，转型用于发展住宅项目以外的产业项目；对符合海南省房地产调控政策要求，用于保障本地居民的商品住房和租赁住房等住宅项目建设的，可适当予以安排。(完)