中国证券报记者梳理发现，近期多家房地产企业布局物流地产项目，部分公司出资力度较大。《国家物流枢纽布局和建设规划》2018年底发布，明确对物流用地支持。物流地产一度被行业认为是新的风口。对此，业内人士表示，物流地产租金较低，但相比其他地产项目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相对容易且便宜，看好的是与物流地产配套的商业和住宅项目。有的公司则积极盘活物流地产项目。

盘活存量资产

光明地产日前公告，拟申请发行不超过6亿元的冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS)，把间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权作为资产支持，以目标物业产生的现金流作为支撑，通过设立信托计划，并以相应信托受益权作为基础资产发起设立。公司为回售提供流动性支持，承担评级下调及仓储收入不足回购义务。公司表示，通过发行CMBS此类中长期的证券产品，可以适当调整公司的长、中、短期借款，优化公司债务结构。同时，有利于盘活公司仓储物流等存量资产。

中国证券报记者梳理发行，部分房地产企业布局物流地产力度较大。以南山控股为例，2018年三季度，公司完成了对深圳赤湾石油基地股份有限公司(简称“深基地”)的吸收合并，深基地持有的50多个物流项目归入南山控股旗下。根据西南证券研报，截至2017年末，公司运营、在建、签约规划仓库面积约为556万平方米。

有的地产公司通过设立产业基金方式涉水物流地产。2018年12月，万科A发布物流地产投资基金进展情况公告，因政策变化及合伙人之间协商，对基金相关要素进行变更。其中，物流地产投资基金的认缴总额变为29.56亿元。万科产业园作为有限合伙人，拟认缴出资额约10.1亿元，出资比例为34.16%。公司此前公告，基于物流地产业务的发展战略，拟合资设立一支专业物流地产投资基金，认缴出资总额为60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建以及建成的物流地产项目，加快公司在物流地产领域的投资运作。

瞄准配套开发

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，房地产企业布局物流地产主要为了拿地，开发商看中的是物流地产的配套商业和住宅。仅从物流的功能看，其盈利性与房地产企业的其他项目相比不值一提。而物流企业自身有资金和技术，自己就可以做物流地产，不需要借助房地产开发商去做。仅从功能属性看，两者没有合作的必要。主要还是政策支持下拿地更便利，开发商借助物流地产用地的配套去开发获利。

《国家物流枢纽布局和建设规划》明确了国家物流枢纽的重要性，以及对物流用地支持。对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，经国务院及有关部门审批、核准、备案的，允许使用预留国家计划；地方相关部门审批、核准、备案的，由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

针对运营模式的问题，某大型房企旗下投资公司相关负责人对中国证券记者表示，物流公司都有长期租赁仓储设施的需求。地产公司通过锚定物流公司等，同时依托重资产端的优势与属性帮助相关企业获取物流用地，并提供长期回租的附加增值服务。公司已通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了企业。

近日，58同城、安居客发布《2018年中国住房租赁报告》（以下简称报告）显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。专家表示，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升。因此，在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。

据原国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。此外，从我国租房市场需求结构来看，全国普通高校毕业生逐年增长，也是房屋租赁需求的重要群体。

与租赁需求相对应的，是2018年房屋租赁市场房源供应量持续增长。报告显示，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70平方米至90平方米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。

报告显示，从价格段的访问量上看，租赁房源主力需求价格段集中在500元/月至1000元/月和1000元/月至1500元/月，2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。

从重点监测城市的租金水平上看，目前有21座城市的月租金在40元/月/平方米，北京、深圳、上海、杭州4座城市的月租金超过50元/月/平方米。从租金涨幅上看，21座城市的月租金同比涨幅都在5%以内。这说明，随着房地产政策的收紧，房屋租金得到了有效控制，涨幅均有所收窄。

严监管的政策效应还体现在租售比上。报告指出，2018年全国租售比进入2.1时代。2018年8月份之后，租售比降低到2.1%至2.2%。同时，一线城市的租售比均在2%以内。数据表明，部分热点城市租金上涨得到了有效控制，租售比趋于稳定。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，可以明确的是，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升，因此在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。值得关注的是，2018年下半年以来，部分城市纷纷出台相关政策，加强对长租公寓市场的管理，预计2019年对租金上涨以及长租公寓的运营管理还将加强。

张波还认为，完善租购并举，深化租赁市场调控，加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看，除首批开展住房租赁试点的12座城市外，预计2019年租赁政策会在更多城市落地。

忙时一个人在电脑前挑灯夜战，闲时整晚出没于俱乐部或餐厅，平日还不忘在健身房里锻炼身体……无论是通过广告还是影视作品，都能看到单身者自由洒脱的生活。近日，蛋壳公寓联手知乎发布了《2019租房青年生活调查报告》，根据该报告显示，有超过51%的青年租客喜欢独居生活，而这其中90后和95后的青年租客占比最高。

确实，80后基本都已成家立业，稍不留意还可能就被贴上油腻中年大叔的标签，而正值拼搏期的90后和95后反倒成为了整个租房市场的主力军。根据《报告》显示，在租客群体中，90后和95后占比达到了87%，要远超过其他年龄段。

与80后的抱团取暖有所不同，不少90后和95后更喜欢独自租房，他们也是“独居青年”的中坚力量，占比超过80%。独居青年的核心需求在于私生活不被打扰，空间独立和安静不吵闹，占比分别为65.29%，64.72%，53.77%。而且值得玩味的是，学历越高、收入越高，越是愿意选择独居租房生活。

(青年租客基本属性分析)

(青年租客独居生活原因分析)

此外，根据《报告》显示，独居青年虽然是独自租房，但是对于生活品质的追求却毫不含糊。在独居青年眼中，房子虽然是租的，但是生活不是，mini洗衣机、单人火锅电磁炉、mini冰箱被称为“独居家具三件宝”;同时为了不断提升居住的幸福感，独居青年还会采购漂亮的墙纸，单人沙发和精致的地毯，再搭配上鲜花和绿植，让租住的生活格调再提升几个档次。

(青年租客独居生活神器分析)

事实上，独居青年正在成为青年租客中不可忽视的力量。根据蛋壳的报告显示，90后和95后的心目中，选择独居不仅仅是一种状态，更是一种全新的生活方式。虽然随着他们年龄的增长，这样的生活方式或许会结束，但是对于多数人而言依旧会是一段难忘的回忆。

腾讯智慧房产北京1月9日讯（黄小妹）继进一步放宽落户政策后，近期海口市再次加码房地产调控政策。1月8日，海口市人民政府发布了关于进一步稳定房地产市场的通知。

该通知的重点内容有：

1、海口市暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。

2、2018 年 4 月22 日 20:00 后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买 1 套商品住宅（引进人才落户购房除外）。

对此中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年1-11月，海口商品住宅销售面积为81.26万平方米，同比下降76.02%。2018年全年海口楼市在政策影响下，从4月开始进入全面萧条期。政策再次加码，特别是针对企业购买，堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。

张大伟表示，海口升级房地产调控，代表了全海南包括三亚等城市也有继续加码调控的可能性。整体看，全国房地产市场依然执行相对严格的房地产政策，房住不炒依然是原则，特别是海南等区域后续依然有加码房地产调控的可能性。

张大伟分析到，首先从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

其次2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

第三：对于房地产市场的影响主要体现在，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

第四：再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

第五：未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

《海口市人民政府关于严格落实琼办发〔2018〕29 号 文件精神进一步稳定房地产市场的通知》原文如下：

腾讯智慧房产北京1月9日讯 今日，有知情人士透露，贝壳找房架构有重大调整：德祐、贝壳与链家管理团队合并，不再划分南北贝壳和德佑的后台，三条职能线合并，共用一个后台。

腾讯智慧房产就此事向链家求证尚未得到回复。

但该信源被多方证实。业内人士评价，此举是为了集中资源冲上市。另据消息人士透露，贝壳找房融资15亿美元，腾讯等机构领投，不过贝壳找房未正面回复此信息。

有中介从业人士表示，德佑，贝壳，链家三个类型的店面同时存在于一个城市，开店的选址没有做更好的引导，一定程度上就是存在内耗的嫌疑。

2018年4月，贝壳找房问世，随后发展迅速，全国布局。有评论认为，三条职能线合并或迫于资本压力，组织架构过于庞大，需要很多资金。

近日，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，而这只是房企融资成本高企的一个缩影。2019年，面对已经迎来的还债高峰，房企不得不高成本“借新还旧”，自寻出路摆脱资金困局。

有业内人士认为，2019房企融资成本将保持高位。在还款压力下，房企流动性较弱，有着较高的再融资需求的房企数量不断增加，这将进一步加剧融资难度，融资成本或再度提高。

131家房企负债7.89万亿元

2018年下半年，房企频频发布融资计划，开卖股权，多渠道进行“补血”。背后原因则是过去几年大规模举债快速扩张。

国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15％。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元，四年融资总额高达29531亿元。

Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

在此背景下，房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

净负债率方面，喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为避免在规模战中落后被收购，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。

2019年6.1万亿债务待还

在房企负债大幅提升的背景下，房企有息负债规模不断加剧。

“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

除了发债融资外，房企还通过信托渠道高价“补血”。中国信托业协会发布的数据显示，截至2018年三季度末，从信托资金配置领域来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元仅略增4.37%；投向房地产的信托余额在资金信托中占比13.42%，较二季度末的占比上升1.1个百分点。

另外，根据用益信托网最新数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31%。

值得一提的是，除信托发行利率提升外，房企海外发债利率也大幅上调。

国际评级机构穆迪此前在报告中指出，从2018年11月来看，7家受评房企在境外发行债券，过去1-2年其融资成本总体有所提高但债券期限缩短。预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

警惕房企债务风险加剧

2018年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。

此前，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。时隔半个月，华业资本也发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

刘敏指出，所谓的黄金十年，成就了房地产业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下了伏笔，同质化产品所带来的规模化竞争成为今天房企负债高企的根源。对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，关键还在于如何变革自身的商业模式。在现行商业模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。

58安居客房产研究院研究员张波表示，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，状况不好的会离场。

有业内人士认为，虽然从现在来看，房企资金风险依然可控，但规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。因此，随着房企负债到期的规模不断增加，房企的资金压力加大，融资需求上涨，应警惕众多不可控因素加剧房企债务风险。（记者 梁倩 钟源）

近日，58同城、安居客发布《2018年中国住房租赁报告》（以下简称报告）显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。专家表示，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升。因此，在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。

据原国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。此外，从我国租房市场需求结构来看，全国普通高校毕业生逐年增长，也是房屋租赁需求的重要群体。

与租赁需求相对应的，是2018年房屋租赁市场房源供应量持续增长。报告显示，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70平方米至90平方米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。

报告显示，从价格段的访问量上看，租赁房源主力需求价格段集中在500元/月至1000元/月和1000元/月至1500元/月，2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。

从重点监测城市的租金水平上看，目前有21座城市的月租金在40元/月/平方米，北京、深圳、上海、杭州4座城市的月租金超过50元/月/平方米。从租金涨幅上看，21座城市的月租金同比涨幅都在5%以内。这说明，随着房地产政策的收紧，房屋租金得到了有效控制，涨幅均有所收窄。

严监管的政策效应还体现在租售比上。报告指出，2018年全国租售比进入2.1时代。2018年8月份之后，租售比降低到2.1%至2.2%。同时，一线城市的租售比均在2%以内。数据表明，部分热点城市租金上涨得到了有效控制，租售比趋于稳定。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，可以明确的是，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升，因此在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。值得关注的是，2018年下半年以来，部分城市纷纷出台相关政策，加强对长租公寓市场的管理，预计2019年对租金上涨以及长租公寓的运营管理还将加强。

张波还认为，完善租购并举，深化租赁市场调控，加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看，除首批开展住房租赁试点的12座城市外，预计2019年租赁政策会在更多城市落地。（经济日报记者 王轶辰）

2018年，在“房住不炒”和“租购并举”总基调下，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。全年，龙头房企销售额保持稳步增长，市场份额进一步提升。

中国指数研究院近日公布的统计数据显示，2018年，156家房企跻身百亿军团，销售额共计11.4万亿元，市场份额超过75%，同时万科、碧桂园、保利优势延续，拿地金额超千亿。

综合全年来看，房地产行业稳中趋缓，企业投资节奏放缓，全国商品房成交量增速有所放缓，但市场集中度持续提升，品牌房企销售额仍处在快速增长通道。其中，碧桂园、万科、恒大销售额突破5000亿规模，销售额前10企业全部超过2000亿规模。

2018年底至2019年初，房企为了加快回笼资金，打折促销阵营不断扩大，开始以价换量冲刺业绩。从全国范围来看，不少楼盘为了“抢收”，开始放弃利润，纵然预售价格明显低于预期，依然选择拿证销售。

从房企目标完成情况来看，克而瑞地产研究中心的统计数据显示，2018年百强房企中有近半数的房企制定了年度销售目标。整体来看，虽然2018年房地产市场受调控政策持续影响，企业销售增速放缓，但仍有近9成的房企超额完成了2018年的业绩目标。

克而瑞研究中心相关分析人士指出，从百强房企全年业绩来看，强者恒强的格局更加明显。

该分析人士预计，2019年国内房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，千亿规模房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

记者 孙韶华 北京报道

国家税务总局8日消息，国家税务总局12366北京纳税服务中心近期接到纳税人来电咨询个税专项附加扣除相关问题，中心负责人就有关问题回答了记者提问。

其中，专项附加扣除自2019年1月1日起就可以享受，有的纳税人不确定本人房贷是否符合扣除条件。纳税人担心如果报送专项扣除信息，万一不符合会影响本人信用。如果不报送，又享受不到个税改革红利。

对此，中心负责人表示，如果纳税人对本人或配偶的房贷是否符合条件还不太确定，可以抓紧查阅合同或者咨询有关部门，尽快确定是否符合条件。如果确实在单位发工资前来不及报送，也没关系，可以在相关事项确定后，再填报扣除信息。对2019年1月1日之后符合条件应当享受而未享受的扣除，可在向单位报送相关信息后的年内剩余月份补充享受；也可在次年3月1日至6月30日内，通过向税务机关办理综合所得汇算清缴申报时享受扣除。

此外，近日，各省市税务部门在开展个人所得税相关政策培训辅导时，有部分纳税人反映，在登录个人所得税APP时，发现“任职受雇信息”中出现自己从未任职的单位信息。

上述负责人回应称，遇到这种情况，可能是纳税人的身份信息被冒用了。一方面纳税人可以在APP上点击该单位名称，并通过右上角的“申诉”按键发起“申诉”，此时，不会影响办理涉税事项，也不会增加纳税人税收负担。另一方面，税务部门将尽快核实处理涉税信息冒用问题，如情况属实，税务部门将对冒用单位或个人的涉税违法问题依法进行处理。

■本报记者 王 峥

2019年伊始，品牌房企们也陆续公布了其2018年的销售业绩，绝大部分企业都完成了此前制定的目标。

同时，随着市场变化，龙头房企们也主动进行战略调整，销售增速出现放缓，尤其是排名靠前的几家房企，但这并未影响市场集中度的再度提升。

平安证券分析师杨侃还指出，2019年楼市进一步调整的背景下，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。“未来楼市趋势下行将更加考验各大开发商的应对能力，融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企更具优势”。

数据显示，2018年，各梯队房企销售金额门槛进一步提升，集中度较上年同期均有较大幅度的提升。2018年，TOP3房企门槛虽然已超5500亿元，但门槛增幅较前两年大幅降低。TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿元。

首创证券的研究报告显示，房企销售TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。2018年，TOP10市场占有率为26.9%，同比上升2.7个百分点，TOP20市场占有率为37.5%，同比上升5个百分点，TOP30市场占有率为45.2%，同比上升6.9个百分点。TOP100房企集中度升幅最大，市场占有率同比提升11.3个百分点至66.7%。“我们认为2019年在房地产市场进一步调整背景下，龙头房企在拿地及融资方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升”。

不过，在龙头房企市场占有率提升的同时，TOP100公司的权益比例降至80%，行业整体项目合作情况增多。

对此，首创证券分析师张炬华表示，除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。

平安证券的研究报告也指出，收购兼并、合作开发仍是房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企提升规模的强大助推器。2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。“凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，利于维持较高ROE（净资产收益率）水平，万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升”。