原创： 张玉洁

熊市卖房难，A君近期深有体会。

受北京公积金新政影响，好几个有意向的客户贷款额度不够，只能作罢。房子久未成交，A君有些沉不住气了，中介趁机不断试探：“姐，要不再降个10万？”

2018年9月，北京颁布了“史上最严公积金贷款新政”，除“认房又认贷”外，公积金贷款每缴存一年可贷10万元，缴存12年才可以贷到最高的120万元。

A君的故事并非孤例。受公积金贷款新政影响，不少购房者可贷款额度大幅减少，加之市场清淡，索性放弃了购房。看房、购房意向减少，不少房主不得不一再下调挂牌价格以求快速成交。

更多城市正在跟随北京的脚步。近日，长沙、石家庄、汕头、淮北等多地印发公积金新政，调整方向均为收紧。

中原地产首席分析师张大伟指出，近期多地从根据收入计算贷款额度，调整为根据缴存余额计算贷款额度，这是明显的政策收紧。选择公积金贷款的人群大部分是自住需求，这一政策将对当地市场产生影响。

多地收紧公积金贷款

从政策细节来看，公积金贷款额度与实际缴存余额挂钩、提高公积金贷款门槛、优先保障缴存职工本人购房需求、重视贷款申请人信用情况，成为多地政策调整的共同点。

近日，长沙市相关部门下发《关于进一步优化住房公积金贷款和提取政策有关问题的通知》，将于2019年2月1日起施行。要点包括：

公积金贷款资格，从“缴存公积金6个月以上”提高到“12月以上”；公积金可贷资金额度，按夫妻双方账户余额之和12-20倍计算，倍数数值取决于贷款占购房款总比例，只有当比例低于75%时，才能到达20倍；此外，公积金提取条件也明显收紧。

长沙市此前已经两次收紧公积金贷款政策。2018年6月，为配合楼市调控，长沙市取消了公积金贷款最低20万元贷款额度的规定，并将公积金贷款二套首付由45%提高到60%。2018年10月31日，长沙市暂停异地公积金贷款业务。

2018年12月28日，汕头市住房公积金管理中心发布《关于调整汕头市住房公积金提取政策的通知》，将公积金贷款购房使用范围限制在职工公积金缴存地或户籍所在地，同时大幅调低了租房提取公积金的额度。

同日，石家庄市发布新规，停止办理公积金贷款置换个人住房商业贷款业务。

同日，安徽省淮北市发布公积金新政，对公积金贷款使用范围做出限制。其中，暂停办理房屋使用年限在35年（含）以上的住房公积金二手房贷款；直系亲属之间买卖二手房，不予办理住房公积金贷款业务。此外，对于二套房使用公积金贷款的，首付比例也较以往有所提高。

此外，多地公积金管理中心均明确，个人信用情况也将影响申请公积金贷款的结果。

公积金资金面临一定压力

为何要收紧？多位地产研究人士表示，大幅收紧公积金政策的地区，往往是公积金资金面临一定压力的地区。

这一点与近日陕西省安康市住房公积金管理中心发布的《2019安康住房公积金新政解读》透露出的信息相符。

安康市规定，自2019年1月1日起全面停止装修贷款，凡使用过2次（含2次）以上公积金贷款的缴存职工，不得再次申请公积金贷款。

《解读》指出，2018年以来，安康市住房公积金使用需求激增，全年提取近9亿元，发放贷款10.5亿元，导致现金存量不足。2019年公积金使用需求达24亿元，远远超出预期投放规模，全市可承受的资金规模仅为10亿元左右，供需矛盾还比较突出。要使有限的资金精准地投放到刚需人群，确保公积金安全平稳运行，是这次政策调整的原因和目的所在。

《解读》表示，本次政策调整受影响较大的主要是已经享受过两次公积金贷款的职工，这类职工就不能再次申请贷款了。这是住建部在开展风险隐患排查中，要求各地必须整改的事项。安康市住房公积金管理中心对此加以规范。

可能会加速当地楼市调整

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降准之后，市场资金有所宽裕，但公积金资金池本身变动不大，从开源节流的角度，对一些违规使用公积金的做法需要严格管控。加强征信方面的规定，主要是要求购房者需及时偿付本息，是为了严肃公积金贷款纪律，防范公积金贷款恶化。这都是多地收紧公积金贷款政策的原因。整体来看，公积金政策收紧将对当地市场起到降温作用，但部分准备购房的刚需可能会遭到“误伤”。

张大伟表示，公积金政策是楼市非常重要的信贷政策。2018年9月北京收紧了公积金政策，是导致北京房价2018年年末再次下调的主要原因。使用公积金贷款的大多是刚需人群，公积金政策收紧肯定会对当地购房需求有所打压。各地公积金贷款收紧明显的情况下，部分需求会转移至商业贷款。临近农历新年，银行资金面整体仍较为紧张。公积金贷款政策收紧可能会短期内加速当地楼市的调整。

不过，这项政策的中长期影响，还要看其他政策执行程度，包括商业贷款利率水平，以及市场供应量等等。

■本报记者 王 峥

近日，中指院发布了“2018年中国300城市土地市场交易情报”。去年全年，全国300城市土地供应增加近两成，二、三线城市供应走高，带动成交量上扬，楼面均价同比回落，平均溢价率继续呈下跌态势。

去年一季度，各线城市供求同比走高，收金随之上扬，热点城市坚持调控，低价及底价成交频现；二、三季度供应上涨，选择空间加大助推房企理性拿地，成交楼面均价及溢价率同比走低；四季度以来，全国整体供应量逐季攀升至年内高位，成交量及出让金同比下行，平均溢价率跌至年内低谷，各地方“因城施策”，不断完善各项调控政策，土地市场整体保持稳定。

同时，2018年土地市场流拍情况显著增多。随着土地市场的调控深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；同时，楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部份购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大；再加上房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。土地市场流拍现象加剧。

而在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地，如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台一些回调政策，放宽土地出让条件。今年，部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策，保持房企拿地积极性，稳定市场预期。

分城市来看，一线城市土地供应回落，成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积与上年相比上行，收金及均价同比回落，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领衔，成交量及收金同比走高，溢价率下滑过半。

此外，从各线城市情况看，一线城市租赁用地，限价房用地推出较多，国有企业和品牌房企开发此类地块比较有优势；部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间；人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化，在这轮调控中或将迎来较大发展。

整体看，2018年全国300城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%。受各地调控政策持续深化影响，底价成交频现，住宅类用地出让金占比降至81%，商办类及工业用地合计占比17%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共19个同比走高，中西部城市为主力；杭州以收金2442.9亿元、同比增加11%占据出让金榜单头名。

中指院方面表示，2018年全国重点城市仍延续“房住不炒，差异化调控，坚决遏制房价上涨”的指导思想，全年调控从供需两侧精准发力，调控政策取得阶段性效果。2019年，稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标，各城市将继续因城施策，适度增加土地供应，同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动，以期稳定市场预期，保持房企拿地积极性。

本报记者 张玉洁

融资环境有所改善，房企紧抓机遇密集发布融资计划。1月8日，截至记者发稿时，当日已有7家上市房企及相关方发布债务融资计划，融资规模约达305亿元。融资工具包括公司债、资产支持票据、中票以及美元支持票据等。偿债、补充流动资金成为融资主要目的。地产行业人士指出，目前行业整体面临偿债压力较大。

融资成本分化

金地集团(9.820, -0.06, -0.61%)融资计划规模居前。公司1月8日晚间发布公告，近日董事会表决并通过了公司发行债务融资工具相关议案。金地集团将申请新增加注册发行债务融资工具的总规模不超过200亿元。其中，短期融资券和超短期融资券可在注册额度内循环发行。债务融资工具的期限最长不超过20年。

大悦城地产、金科地产集团、中南建设(5.800, -0.07, -1.19%)和华侨城发行规模较大。其中，大悦城地产附属中粮置业投资拟发行不超30亿元境内债券，金科地产集团拟发行2019年度第一期中期票据，核准发行规模为23亿元，主要为偿还到期借款。中南建设拟发行22亿元资产支持票据，用于偿还银行贷款。华侨城集团1月7日已经公告发行2019年第一期20亿元中期票据，此次拟发行270天超短期债券募集20亿元，用于补充旗下上市公司华侨城A(6.120, -0.07, -1.13%)日常流动资金周转。

此外，中骏地产同日发布公告称，拟进行票据发行，拟将票据的所得款项净额主要用于为其若干现有境外债务进行再融资。公司目前尚未公布融资规模。不过，标普指出，截至2018年6月30日，中骏集团的资本结构包含人民币170亿元的有抵押债务和150亿元的无抵押债务。该公司的有抵押债务比率约为53%。

尽管多数企业融资规模接近，但不同企业间融资成本差异很大。整体来看，国资背景的大中型房企资金成本优势明显。大悦城地产相关债券平均年化融资成本仅约4%左右。华侨城集团1月7日成功发行的2019年第一期中期票据，实际发行规模20亿元，票面利率4.57%。而同期宝龙地产拟发行的2亿美元优先票据，年利率高达9.125%。此外，发行美元债务工具还需考虑到汇率变动可能带来的财务成本。

面临债务大考

房企此轮债务压力始于2014年，2015年房企发债规模达到12456亿元，同比增长214.15%，为历史高点。随后因严格监管，规模有所下降。国金证券(7.930, 0.09, 1.15%)研究指出，2014年-2017年四年间房企债务融资总额高达29531亿元。

2018年以来，房企逐步进入偿债高峰。恒大研究院报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年，到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

■安 宁

今年1月1日，新个税法开始实施，对住房贷款利息以及住房租金等六项支出专项扣除，这对老百姓(45.470, -1.05, -2.26%)来说是一件大好事。但是，这件好事，却让很多房东和房客有点闹心。因为在申请住房租金专项扣除时，因为需要填报房东信息，而房东怕给了信息以后成为纳税的依据，由此，也引发了房东和房客的博弈。

虽然税务局已表示，“目前并没有收到加强房租收入征管的通知”，但是，笔者认为，此事应引起有关部门的重视，并且应尽快拿出解决方案。虽然现在不太可能出台具体的政策，但是可以通过房租优惠或是减免的短期政策来解决当前的问题，对于已经发生的事情，模糊处理或是不回应都不是解决之策。

对于很多租房和出租房的人来说都没有想到，这项房租专项抵扣福利会引发这样的问题。因为，这项政策的目的是为了减少租客的个税压力，但由于当前租赁市场上存在的一些问题，导致这一政策的实施有点困难。

根据《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定：“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”但长久以来，租房市场中普遍存在房东出租房屋不缴税，这是因为税源分散且金额小，信息不透明且人力有限，导致地方征税部门很少针对个人出租住房严格征税。

由此也造成了当需要提供房东的详细信息时很多人有点慌。“让我提供信息，那我就给你涨房租”“不管你同不同意，反正我有租房合同，上面有详细信息，直接就申报了”这是当前很多房东和房客存在两种极端现象。虽然多位税务局人士接受媒体采访时表示，目前地方不大可能会通过专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知。

但是， 对这个问题，笔者认为，需要相关部门应尽快拿出解决方案。笔者建议，为解决燃眉之急，可以先出台一个关于房租的优惠减免措施。但这只是权宜之计，从长期来看，最重要的是要完善个税征收体系，今后，不管房东是否主动提供个人租房信息，税收部门都能有据可查，这样也就不存在这个问题了。

1月7日晚，由中国房地产报、凤凰网、中国住交会组委会联合举办的致敬改革开放40周年暨CIHAF中国住交会20周年“时代人物”颁奖盛典在北京凤凰国际传媒中心隆重启幕。

王石、冯仑、黄文仔、潘石屹、何金钢、孟晓苏、杨铿、吴旭、田明、毛大庆、李思廉、孙荫环等数十位改革亲历者出席。

图注：嘉宾合影

为向改革开放致敬，向伟大的新时代致敬，盛典设立了“致敬改革开放40周年中国房地产40年时代人物”颁奖环节，中国葛洲坝地产董事长何金钢作为绿色品质住宅代表入选“时代人物”名单。

图注：何金钢发表获奖感言

何金钢表示，感谢改革开放40年给我们带来的发展机遇，我们有幸见证并经历了这个伟大的时代。生逢这个时代，当不负这个时代，中国房地产人用创造装点美丽城市，用产品致敬美好生活，助力经济和社会的发展。葛洲坝地产全力贯彻新的发展理念，成功研发“5G科技”体系，着力向“绿色、健康、智慧、环保”的方向发展，不断满足人民更美好的生活追求。未来，我们也将继续坚持高价值地产的理念，与各位业界同仁一起，用精美的产品，回馈这个时代。

本报记者 杜雨萌 　　

　　新年首周，央行送出流动性大礼包，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。针对此次降准，资金需求量颇大、敏感度较高的房地产行业，一时间成为各方议论的焦点。

　　有分析认为，历年来，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。

　　“对于房地产行业来说，降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外，对于购房者按揭贷款来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。”在中原地产首席分析师张大伟看来，虽然此次降准目的很明确，即保证市场流动性，尤其是小微企业、民营企业流动性，但不可否认的是，房地产市场最终仍将受益。

　　贝壳找房首席经济学家杨现领却认为，对比历史，目前市场正处于宏观层面流动性边际改善阶段，因此，本次降准对房地产市场的作用，主要体现在预期改善阶段，实质影响相对有限。再者，在当前楼市政策总体依然偏紧的情况下，房地产市场并不具备大幅反弹条件。

　　事实上，此次央行宣布全面降准，完全符合之前的市场预期。去年年底召开的中央经济工作会议对货币政策的定调为“松紧适度”，就已透露出未来会有适度宽松的空间。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从本次降准对外透出的信息来看，依然维持“三不变”原则：一是稳健的货币政策方向不变。虽然本次降准幅度不小，但主要目的还是在于保证整体市场流动性合理充裕；二是定向调控的方向不变。从释放的流动性来看，目标和前几次相同，都是针对小微企业和民营企业；三是楼市调控主基调不变。本次降准依然没有明确的支持房地产市场，换言之，本次降准并未对楼市形成直接利好。但值得关注的是，流动性加速释放确实会对楼市形成两方面利好，即房企资金压力存在变相缓解的可能性，以及房贷利率有可能再次出现下调，尤其是针对首套自住型住房的利率下调空间，或进一步增大。

“我的房子卖不掉了，因为它叫‘商住房’。”中原地产研究中心统计数据显示， 2015年8月~2017年3月，北京商住房成交套数为89690套，在楼市严控20个月后，2017年4月~2018年11月，北京商住房成交仅5409套，成交量同比暴跌了94%。不仅成交量大幅萎缩，单位成交房价也几近拦腰折断。北京知名商住房中弘北京像素，房屋报价已经从接近7万元/平方米降到4万元/平方米左右。

　　事到如今，最苦不堪言的是前两年刚买过商住房，如今有改善型住房需求的业主。政策环境的变化，使得自己的商住房突然由“香饽饽”变成了“烫手山芋”。业主本认为手里握的是珍珠能升值，到头来却发现不被市场承认。

　　“商住房”是很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。对于商住房的解释有两种，一种是既可以作为店面，也可以作为住房，另一种解释是楼下是店面，楼上是住房。从法律上来说，商业用地改为住宅的行为是违法的，2017年国家更是明确规定“商业、办公项目，不得擅自改变为居住用途”。

　　但是，由于土地供给量下降，住房需求旺盛，加之政策也没有对商住房购买资格严格限制，商住房发展一度火热。

　　当然，商住房发展火热的另一个重要原因是此前商业房地产销售困难，为了规避风险实现资金的迅速回笼，开发商会将囤积的商业用地转为住宅项目，并以酒店式公寓或者商务公寓的形式销售。

　　数据显示，在过去的10年，北京商住房成交量约为40万套，其中商改住占25万套。2016年以前，商住房产品成交占比不到30%，但2016年竟达到59%，商住房火热程度可见一斑。不过，也正是这样的火爆场面，使得商住房规模盲目扩大，纯住宅供应不足，商住房库存却迅速增加。虽然从某种程度上来说，商住房满足了部分住房需求，缓解了市场供需紧张，但它也是房价上涨的重要幕后推手。

　　从政策层面看，2011年国家开始实施限购政策，2016年~2017年国家对房地产市场也是采取逐步收紧的政策。反观商住房的房价可以发现，纯住宅市场的政策收紧，反而给商住房创造出了利好，使商住房灰色利润空间不断扩张。

　　商住房的存在，一度对于解决个人住房问题确实有所裨益。但是，其不利于整个市场的稳定和房价调控政策的实施。而要想建立个人住房的长效机制，最终还要依赖于市场的稳定和合理的房价，对于商住房的“热衷”，最后结果是损失最优选择。如今商住房难以脱手，就是个人理性与集体理性对峙的代价。

　　客观地说，依法依规规范商住房是必须的，其本身并没有太多需要指责的地方。不过，公共政策需要平衡各方利益，尤其由于历史原因，商住房购买者已经形成了一个庞大的群体，很多城市大量存在商住房的情况，要兼顾购买者的合理利益，考虑他们改善居住的合理需求。

　　“法不溯及既往”是一项基本的法治原则。在我国，“法无溯及力”同样适用于民法、刑法、行政法等方面。通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为，这有利于维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。解决“商住房”等历史遗留问题，或许可以参考这种通行的法治思维，给原有“商住房”更多一些出口。

　　盘和林 来源：中国青年报

中国经济网编者按：刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年，在多城多轮累计450次调控下，“房住不炒”深入人心，房地产行业逐步趋稳。这一年，上半年“抢人大战”“摇号抢房”热热闹闹，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租购并举在这一年逐步落地，随之而来的是亟待破解的行业症结。2018年留给我们很多问题，随着房地产市场健康发展长效机制的构建，“房主不炒”“因城施策”“分类指导”的贯彻执行，我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。

　　新年伊始，中国经济网策划推出2018“中国时间”年度经济盘点系列,对一年来中国经济发展做一系统回顾。本期推出十大房产行业新闻。

　　1、二三线城市上演“抢人大战”致房价上涨

　　2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地接连出现放宽人才落户的政策。据中原地产研究院统计，自2017年到2018年6月，全国已有超50个城市发布了“人才落户”政策。一方面，北京、上海等一线城市向高精尖产业的高端人才抛出“橄榄枝”；另一方面，山东临沂等三四线城市人才政策也全面开花。

　　“抢人”大战的背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，但短时间内大量的迁入人口也导致了当地楼市供给紧张、房价水涨船高。随后，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。

　　2、多个一二线城市开启“摇号买房”模式

　　2018年以来，上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等城市进入“摇号买房”模式。买房摇号政策主要是在一些房产销售比较热门的一线二线城市实施的，也并不是所有的房子都需要摇号才能购买，买房摇号政策的目的是缓解新房与可售房源，及开盘销售房源供应不平衡的状态。

　　“摇号买房”在一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。但也产生了一些不良影响，如深圳出现缴纳500万诚意金才能摇号，杭州出现万人摇号抢购百余套房，西安爆出“融创天朗61南长安街壹号”为关系户内定房源，后相关人员被依法处理。

　　3、海南实施全域限购抑制投机

　　2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等6部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，政策规定新购买的住房，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。4月22日，海南宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购。

　　在2018年4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，出台稳定楼市的政策措施具有极强的信号意义。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。

　　4、棚改货币化安置政策全面收紧

　　2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

　　2015年4季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。随着库存减少，取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例，有助于稳定房价。

　　5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动

　　2018年6月底，住建部、公安部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。

　　2018年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。

　　6、万科高喊“活下去” 房企谋求多元化发展

　　2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示，3年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　龙头房企们也有着同样的认识，多元化发展已经成为了他们的必选项。碧桂园12月份管理会议上，集团董事会主席杨国强曾做了一番讲话，关于机器人的内容就占了1/3。2018年年初，许家印也提出了“新恒大”战略，以形成一基两翼一龙头的产业格局，即民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的发展策略。天风证券的研究报告便指出，国内30强房企在长租公寓、特色小镇、联合办公等空间类产品的介入度已经非常高。

　　7、多家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道

　　在资金吃紧的大环境下，通过上市拓宽融资途径成为不少房企的发展之道。据不完全统计，2018年已有12家内地房企先后赴港IPO。其中，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已先行完成上市，银城国际、德信中国、万城控股、万创国际、海伦堡、中梁地产、奥山控股尚在排队中。其中，除正荣地产、中梁地产及美的置业外，其他多为区域型房企，布局城市有限且销售规模较小。

　　负债率高或是这些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股书中坦言，上市筹得资金将用于清偿借款。然而，融资情况并不尽如人意，许多上市房企已经出现认购不足或股价在上市当天破发的情况。

　　8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎

　　2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至2018年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。

　　2018年3季度以来，房市快速降温，房企对后市预期转差，金融监管趋严，偿债高峰期来临，热点城市限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策带来房企盈利、周转压力等，都是造成土地流拍情况更加严重的原因。

　　9、长租公寓频“爆雷”敲响警钟

　　长租公寓是房企拓展自身业务的一个重要领域，但2018年长租公寓市场“潮起潮落”。在租购并举机制下，长租领域出台不少利好政策，万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。2018年8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同月，“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款，长租公寓背后风险受到业界关注。据不完全统计，2018年已有至少10家初具规模的长租公寓商因资金链断裂宣告破产。

　　一批“暴雷”事件过后，长租公寓行业得到洗牌，许多中小型的长租公寓平台黯然离场。长租公寓这个此前被普遍看好的“红海”市场显现出的风险，得到相关部门的重视，行业逐渐走向更加规范的发展路径。

　　10、开发商规模增速不减 “千亿军团”扩容加速

　　据克而瑞统计，2018年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿元。这个数字超过以往任何一个年份，2015年仅有7家房企实现千亿元销售规模。2010年，万科率先跨入“千亿聚乐部”，那天在此之前，万科用了数十年时间都未完成“千亿梦想”。但近几年来，中型房企跨越“千亿门槛”，仅用3年时间的却不少。

　　“千亿军团”成员不断扩容，与近年来增量市场蛋糕扩大有关。2010年，全国商品房销售额为1万亿元，到2017年已达到13万亿元，7年时间增长了13倍。

　1月6日，香港特区政府财政司司长陈茂波在社交媒体上发表文章称，过去几年因楼市过热，港府先后推出多轮市场称为“楼市辣招”的调控措施。近期市场聚焦土地和楼宇供应，也关注港府此前推出的“楼市辣招”是否会“减辣”。陈茂波明确表示，这些措施政策目标不尽相同，应将其按照性质区分。目前就额外印花税(SSD)、双倍印花税(DSD)和买家印花税(BSD)三项措施来说，港府无意放宽管制。

　　陈茂波也表示，鉴于香港本地市民置业仍存在困难，虽然针对香港房地产市场的一系列税收政策不会放松，但港府在不令楼市“火上加油”、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的购房者寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。

　　陈茂波称，港府会综合考虑包括楼价下跌的幅度与速度(包括同地区一手与二手之间的楼价差距变化)、成交量(包括一手及二手楼市的销售情况)、未来住宅楼的供应量(包括落成量、发展商可随时开售单位的数量以及短中期的潜在供应量)和整体经济情况与展望(包括香港本地经济及就业情况、利率走势、市场资金量以及外围经济环境)这四个具体因素而做出持续的动态评估，寻求合适的时机制定相关方案，但不会定出硬性时限或指标。

　　截至2018年8月，香港的房地产市场走牛近15年。而根据香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示，香港住宅销售自2018年11月遭遇腰斩之后，2018年12月销售量再度暴跌，全港住宅销售总额仅为241亿港元，而2017年同期为520亿港元，同比下降53.7%。中原城市领先指数显示，截至2018年12月28日，当月香港房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%；而2018年11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

原标题：新个税法下 租客能少缴几多？

　　2019年1月1日起，新个税法实施，房租等6项支出可以抵扣个税。根据规定，纳税人在广州没有自有住房而发生的租金支出，每月可扣除1500元的计税额。

　　记者走访发现，不少租客在向房东索要申请信息时，都被拒绝。通过租赁机构租房的租客，则大部分可以选择向组织租房的形式申请减税。而公租房租客申请减税时最为顺利。

　　此外，按照广州目前的出租房屋税收政策，假设每个月租客交付3000元租金，那么房东要缴的税费为171.43元，没有网传的那么夸张。

　　租房者：想申请减税 房东不乐意

　　纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时，必须填写出租方的相关信息。如果出租方是自然人，系统要求填写房东的姓名和身份证号码。

　　记者走访发现，不少租房者在向房东或中介索取相关信息用于填报时，被对方以各种理由拒绝。

　　市民小张按照新税法算了算，自己租房能省150元。但是房东却说填报了申请，税务机关就会向自己征税。租客省一点钱，但是自己每个月要多交几百元税，所以不想让小张申报。房东说，如果申报的话，租房合同就得重新签。

　　郑先生在共和西路租了一套2房1厅的楼梯楼，租金3300元。他说，自己根本没想过申报。原来，早在去年5月份跟房东签租赁合同的时候，房东就明确表示，如果需要房屋备案或者其他可能产生税费之类的事情，房东是肯定不配合的，房东说，如果自己要交税，这个税钱肯定也要租客来出。

　　租房机构：支持租客提交减税申请

　　租住租房机构的房客，是否能顺利减税呢？

　　记者发现，如果租住长租公寓等租房机构的房子，在“个人所得税”APP上，则要填写出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

　　去年开始，张小姐就搬进了一家位于中山大学附近的长租公寓，当很多她的同事朋友为如何申请租房减税苦恼时，她已经早早地填报了租房减税的资料。她告诉记者，自己属于跟租房机构签的合同，申报的时候，直接选了“组织”，填了租房公司的名字，税号什么的都有，所以还是挺方便的。

　　广州某公寓负责人刘昕告诉记者，这次减税申请可能对没有报税的房东、二房东有一定影响，而很多长租公寓，其实一直都通过正规渠道交税，不会受到影响，也欢迎租客提交减税申请。

　　公租房:租客申请减税最省心

　　相对于房东和租赁机构，其实最省心的是广州市公共租赁住房的租客。广州市住保办的工作人员说，只要是属于租房范围的，都可以申请减税。

　　去年7月，小赵住进了位于金沙洲的某公租房，今年个税新方案一出台，她就下载了APP进行申请。记者了解到，单位整租的新就业职工公租房，出租方就是填写自己单位，而其他相关信息合同上也都有，直接填写就好，比起很多还在与房东“斗智斗勇”的租客来说，小赵就轻松多了。

　　“60多平方米的电梯房2房1厅，租金1200多元，再扣掉税费减免的100多元，花1000出头能租一套房，真的很划算。”小赵说。

　　住建委：房东出租房屋应进行备案

　　在实际的租赁关系中，不少房东仅与租客签订了租房合同，但并未将出租房备案。广州市住建委租赁所相关负责人表示，建议房东进行备案。

　　根据现行规定，出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，将被责令限期补办手续，自然人逾期不补办登记备案手续的，处以50元的罚款；法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上1万元以下的罚款。(全媒体记者 贾政、何颖思)