近日，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%，而这只是房企融资成本高企的一个缩影。2019年，面对已经迎来的还债高峰，房企不得不高成本“借新还旧”，自寻出路摆脱资金困局。

　　有业内人士认为，2019房企融资成本将保持高位。在还款压力下，房企流动性较弱，有着较高的再融资需求的房企数量不断增加，这将进一步加剧融资难度，融资成本或再度提高。

　　131家房企负债7.89万亿元

　　2018年下半年，房企频频发布融资计划，开卖股权，多渠道进行“补血”。背后原因则是过去几年大规模举债快速扩张。

　　国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15％。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元，四年融资总额高达29531亿元。

　　Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。具体来看，万科地产2018年第三季度负债1.22万亿元，较2017年底的9786亿元，增幅高达24.5%；绿地控股2018三季度负债总额8497亿元，较2017年底上涨12.5%；保利地产负债总额从2017年底的5382亿元，增至2018年第三季度的6845亿元，增幅达27.18%。

　　在此背景下，房企负债率明显上调。Wind数据显示，统计的131家房企中，2018年第三季度较2017年底负债率上调的达76家，上调占比达58%。其中，鲁商置业负债率从2017年的93.96%增至94.09%；*ST天业从2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉宝则分别从56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

　　净负债率方面，喆安投资分析师刘敏表示，在行业集中度加剧的整体背景下，大型房企为进一步扩大规模，中小房企为避免在规模战中落后被收购，纷纷加大财务杠杆，多数房企净负债率超过80%的安全值。

　　2019年6.1万亿债务待还

　　在房企负债大幅提升的背景下，房企有息负债规模不断加剧。

　　“有借就有还”，在连续几年巨量融资后，房企迎来了负债集中还款期。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

　　从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

　　在此背景下，2018年房企频频融资，利率大幅上升。Wind最新统计数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了802只债券，规模高达6807.4亿元。

　　除了发债融资外，房企还通过信托渠道高价“补血”。中国信托业协会发布的数据显示，截至2018年三季度末，从信托资金配置领域来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元仅略增4.37%；投向房地产的信托余额在资金信托中占比13.42%，较二季度末的占比上升1.1个百分点。

　　另外，根据用益信托网最新数据显示，2018年四季度以来，68家信托公司共发行2172.7亿元的集合房地产信托产品，产品平均年收益率高达8.59%，而2017年同期则仅为7.31%。

　　值得一提的是，除信托发行利率提升外，房企海外发债利率也大幅上调。

　　国际评级机构穆迪此前在报告中指出，从2018年11月来看，7家受评房企在境外发行债券，过去1-2年其融资成本总体有所提高但债券期限缩短。预计在融资需求的支撑下，中国房地产业未来12个月开发商平均融资成本将继续上升。

　　警惕房企债务风险加剧

　　2018年12月底，银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。

　　此前，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。时隔半个月，华业资本也发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

　　刘敏指出，所谓的黄金十年，成就了房地产业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下了伏笔，同质化产品所带来的规模化竞争成为今天房企负债高企的根源。对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，关键还在于如何变革自身的商业模式。在现行商业模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。

　　58安居客房产研究院研究员张波表示，预计2019年房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企面临生死考验。中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，状况不好的会离场。

　　有业内人士认为，虽然从现在来看，房企资金风险依然可控，但规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求仍然迫切。因此，随着房企负债到期的规模不断增加，房企的资金压力加大，融资需求上涨，应警惕众多不可控因素加剧房企债务风险。（记者 梁倩 钟源）

1月1日，个人所得税专项附加扣除政策正式实施，子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等六项专项附加扣除成了新年的第一个大礼包。然而，专项附加扣除信息填报功能正式上线使用仅一周、真金白银的获得感还没进袋，不少租房人在填报时就遇到了阻碍。

　　近日，有租客在微博上晒出和房东对话的截图，内容显示，房东因为担心要缴纳高额的住房租赁税，不愿让租客填报自己信息用于住房租金的抵扣，并表示要么退房要么涨房租。帖子底下有上万留言，纷纷表示自己也有类似的遭遇。

　　根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的，可按照一定标准定额扣除。其中，直辖市、省会(首府)城市、计划单列市，以及国务院确定的其他城市每月抵税定额1500元；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元，市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。

　　要享受租金抵扣一项，需要填写相关住房租金信息。但以目前租房市场的情形来看，房主势必转嫁纳税成本，最终租客很可能陷入“个税抵扣几十元、房租却上涨几百元”的尴尬。减税“红包”意外增加了租客和房东之间的博弈，引发了房东的焦虑，也成了可能推涨房租的“暗手”……这一系列问题如何解决、让“红包”真正惠及纳税人，考验的是执政者的智慧和耐心。

　　据中国青年报·中青在线记者了解，目前，针对近期房租抵扣个税引发的问题，有关部门正在研究。

　　羊毛出在羊身上

　　博弈是围绕“缴税”展开的，房屋出租方担心因租客填报了有关信息从而引起税务机关对其出租所得税收的追缴。中汇税务师事务所合伙人邹胜说，“虽然目前有关部门并未明确表态这些填报信息将被运用于对出租方的税收征管，但仅从技术上讲，这种可能性是存在的。”

　　北京大成(兰州)律师事务所律师刘兵详细研究了本次个税“专项扣除”需要提供的各类信息，他告诉中国青年报·中青在线记者，只要租客填报了租赁住房坐落地址、出租人个人信息等，就会被税务机关自动掌握，成为出租人依法纳税的大数据。

　　一直以来，个人出租房屋的税收征管效果都不理想，由于信息缺乏，房主纳税意识淡薄，许多房屋出租交易游离于监管之外。邹胜表示，从长远来看，个人房屋出租缴税规范化是必然的，这不仅仅是由于本次“专项扣除”所带来的信息披露，还包括税务部门对金融、不动产管理等单位越来越多的信息整合。

　　目前，个人出租房屋在税务机关征收税款时被划分为两类，一类是个人出租住房，一类是个人出租非住房。具体到住房出租，主要涉及到增值税、个人所得税以及房产税、城建税等税费。综合各地的实际情况来看，根据收取租金的高低不同，个人出租方应缴的各项税费一般占到租金收入的4%-8%左右。

　　“房东当然是想转嫁这部分支出的，租客是否愿意接受，就看市场的供求关系了。”上海财经大学中国公共财政研究院副院长于洪说，在房源紧张的地区，出租方具有较强的议价能力，税费就会通过涨价的方式进行转嫁，“这是市场博弈的结果。”

　　从0到1难以一蹴而就

　　中央财经大学税收筹划与法律研究中心主任蔡昌对这次的个税改革评价很高，他说，觉得“痛”了，恰恰能证明改革改到了关键点，“你租房收了租金不缴税，肯定不合适！这是涉及税收公平的问题，从这个角度来说，它对社会是有促进作用的。”但他同时承认，短时间内，这给租客也造成了很大压力，需要去和房东博弈。

　　想要避免房东转嫁税负到租客身上，于洪建议税务部门进行澄清，打消房东增加税费的忧虑。过去，我国的个人住房出租市场制度不完善，“不缴税”基本成了租房市场的现状，蔡昌说，这次房东反弹明显就是因为“大家以前没缴过，现在也不愿意缴一点儿。”

　　对于个人出租房屋目前的税率，邹胜认为可以进行合理下调。“我们应当正视目前我国税费征纳中所产生的新矛盾，这个矛盾是：随着信息化不断推进带来的税费基数增长与之前的税收政策间的不匹配。”他说，以往个人出租房屋的缴税情况不理想，因此税率维持在一个相对水平上，随着个人出租房屋缴税的规范化，考虑到税源的增加，原有的税率也应该改变。

　　此外，在从0到1的过程中，邹胜建议，应当考虑出租方税收增加与承租方税收扣除的政策对冲效应，妥善处理衔接问题。在坚持税法原则性的同时，要灵活执行政策，留有缓冲空间，正确认识之前存在的客观事实，在积极推动个人出租房屋缴税规范化的前提下不能激进执法，不搞“运动式清算”。

　　“个人所得税体系的完善是一个大方向，不管是从征收还是抵扣的角度，都是朝着综合征缴的方向不断改进，但短期内有可能会引起不同纳税主体的不同反应。”于洪说，希望税务部门考虑一些过渡性措施，以保证这种抵扣能够比较平稳地进行，使纳税人、尤其是中低收入群体能够有切实的获得感。（记者 张均斌）

2017年，位于河北省三河市的燕郊经济技术开发区，财政收入79.88亿元，工业总产值636.43亿元。燕郊，这个由县级三河市下辖两镇两街道组成的开发区，财政收入甚至高于代管该县级市的廊坊市市政府所在地广阳区。换言之，这个与北京城市副中心仅一河之隔的“镇”，已经是“大身体小衣服”了。

　　在河对岸的人们看来，燕郊只是个睡城，每天爆满的公交车载着寻梦者，穿梭于528米高的中国尊之下，北京CBD与燕郊镇的距离，与首都机场大体相当。而在河这边的燕郊新“镇民”眼中，这里是现有条件下的容身之所，不论好坏。正因如此，两种不同的视角之下，任何房产政策都足以让燕郊的房价天翻地覆，拉锯的房价背后，是人们矛盾的心理，想追的梦和安不下心的家。

　　没有充足的产业，睡城的人只能去更大的城市寻找机会，如果社会民生投入不足，睡城的人只能是过客心态。期待京津冀一体化发展，会在不远的将来，让这样的城镇成为寻梦者真正的家园，而不再是投资客的乐园。

　　面积仅有105平方公里的河北廊坊三河市燕郊镇，因跟北京隔河相望，距离北京市区仅30公里，涌入了大量来自北京的外来客，因此，这里也被外界称为“睡城”“北京的后花园”。

　　旺盛的购房居住需求，让这里成了炒房客的“赌坊”。过去10多年，燕郊的房价如过山车一般。最近一年多更为明显：2017年3月之前，燕郊的房价曾被炒到接近4万多元每平方米，如今已经跌至不到2万元每平方米。《工人日报》记者前往实地走访，一探究竟。

　　“楼市火的时候，我不会跟他这么耗”

　　通过102国道，从北京进入燕郊，会经过一道跟北京长安街上很像的彩虹门，这是燕郊的一个地标。穿过这道门，就是燕郊著名的“售楼一条街”，这个小镇以最直接的方式迎接着来自北京的客人。记者在这条大街走访发现，一些售楼广告有着明确的目标群体指向，比如 “为北京的你致敬”等。

　　一年多前，这条街被一些媒体描述成：道路拥堵，购房者络绎不绝。然而，记者看到大街上行人并不多，只有零星几个“销使”人员站立在寒风中，不少店面已经闭门。

　　所谓“销使”，是销售使者的意思，主要任务是帮开发商带顾客到售楼处以及销售房源，除开发商发的保底工资外，还有带客户去售楼处产生的“带看费”和最终成交的销售抽成。

　　这是燕郊楼市与其它城镇不太一样的地方，许多购房人并非冲着某个地段某个楼盘而来，他们看中的只是“燕郊”两个字，或者说，是广告商的“北京东”三个字。因此，在进入燕郊的主干道上，会有这样的“销使”存在。

　　“带顾客到售楼处，如果顾客待满半小时，我会拿到90元。”在燕郊做了5年“销使”的王丽芳说，2016年和2017年初，楼市火的时候，她一个月能收入过万元。如今，来看房的寥寥无几，收入也少了很多。“带顾客到售楼处，端茶倒水陪着聊天，生怕他提前走了。”

　　当天，王丽芳看到一位刚从一个售楼处走出来的年轻小伙，一路跟随他半个多小时，劝说其到实地看房，还不时给其介绍燕郊的风土人情。最终，在小伙的一再推辞下，王丽芳才罢休。“楼市火的时候，我不会跟他这么耗的。”

　　燕郊的房价在过去10多年，一直起起伏伏，像过山车一样，房价的大涨大跌跟北京的房价、楼市政策息息相关。“除了当地人以外，在这里买房的人有3种，第一种人是北京本地人，在北京市区买不起房子，在这里买个大房子，比如老人把房子腾给孩子结婚，自己来燕郊住；第二种人是在北京工作的外地人，买不起北京房子或者没有购买资格，安家在燕郊；第三种人就是投资者了，有北京的，也有全国其它地方的。”在燕郊楼市工作多年的一名销售人员说，“前两种其实算是‘刚需’，这条路直走下去就是北京的国贸，如果只有投资客，燕郊不可能拥进这么多人。”

　　首付免息分期付款

　　燕郊到底有多少外来人口，各方数字不一，但有一个数字可见端倪，整个燕郊高新区，中小学及幼儿园有141所，二级以上医院有11家，各类医疗机构总计330多家。仅医疗卫生机构数量一项，已经超过了北京市16个市辖区中的3个。在庞大的常住和外来人口数量影响之下，这样的民生设施规模，已经远远超过县级市内4个镇街的体量。

　　燕郊房价首次大涨是在2010年。当年北京出台限购政策，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。在北京限购政策溢出效应下，燕郊房价突破万元大关。

　　燕郊最近的一轮房价上涨，则是在北京副中心建设、平谷线地铁修建等多重利好的背景下进行的。到2017年初，燕郊一些楼盘的房价涨至接近4万元一平方米。

　　然而，随之而来的是几轮限购政策：2017年3月，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购1套且提高首付比例；2017年4月，三河市限购实施细则出台，将廊坊市的限购政策具体落地；2017年6月，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。这些限购政策，使得北京市户籍居民和在北京工作的非京籍居民，难以在燕郊购房，而投资客则开始将目光转向廊坊市的南面而非北面，那里的投资地域，不只是几个乡镇。

　　限购政策迅速让燕郊楼市降温。一家房产中介机构的成交记录显示，去年11月，燕郊美林湾一套2室1厅，面积为89.07平方米的房子的成交价为155万元，而去年3月同户型、同面积的房子成交价为292万元。

　　记者走访燕郊多个售楼处看到，看房的只有零星几个人，而销售人员则多达十几个，甚至几十人。售楼处的销售人员多数坐在椅子上，埋头玩手机。

　　尽管看起来不景气，但是销售人员仍旧卖力地给看房者灌输着燕郊的各种利好。在购买政策上，有些甚至给出了首付免息分期付款的条件。

　　在一家40年产权的商住房售楼处，销售人员告诉记者，首付可以分两年付和三年付，两年付第一次只需给10%的首付款，剩下的按月付；三年付，第一次则需要给20%的首付款，剩下的按月付。“都是免息，不同的是，两年付，房屋总价的折扣会更低一些。”

　　在另一家70年产权的住宅类商品房售楼处，销售人员则表示，由于限购政策规定非当地户籍需交3年社保或纳税证明才能买房，所以开发商允许购房者分3年付清首付，等到购房者拿到购房资质再网签。

　　买上房过好日子的故事

　　但是，这样的付款模式，得不到法律保护。根据住建部、央行、原银监会此前联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》要求，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式，变相垫付首付款。有业内人士表示，如果首付都是借的，一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供。

　　房价的起伏，让很多人尝到了的酸甜苦辣的不同滋味。

　　一些通过房屋买卖过上好日子的故事一直在流传。比如，天洋城某位购房者2009年以开盘价4000每平方米的价格购买了一套房，后高价卖出，净赚60多万元。2015年，他又以1.5万元每平方米的价格投资了小区另一套房子，在2016年以3.5万元每平方米的价位卖出，又净赚了200万元。随后，在大厂换了一栋别墅。

　　“我去年在燕郊投资了一套90多平方米的房子，房子白送，只要你还月供就行。等你有了购房资格，配合你过户。”王福边开车，边苦笑说。他是常年往返于北京国贸和河北燕郊之间的黑车司机。40多分钟的车程里，房价是乘客们谈论最多的话题。

　　王福没有透露他购买的具体小区，但是他说，尽管燕郊现在的房价下跌很多，但是对未来仍有幻想。“过一条河就到了北京副中心，而且一直关于燕郊的各种传言。这两年准备过苦日子，以前抽40多元一包的烟，现在抽十几元一包的烟。以前从国贸到燕郊，乘客给15元才会拉，现在10元也能拉。”王福说，他投资少，自己暂时还能扛住。那些投资了多套房子被套的人，这两年肯定不好过。

　　“燕郊全是楼和人，那些传言怎么可能是真的？”在燕郊待了10多年的出租车司机李全分析说， 2008年他花了3000多元一平方米的价格在燕郊买了房，见证了几次房价上涨和大跌，“反正自己住，只要不跌到3000多元一平方米就行。”

　　返回北京的路上，售楼大街上“销使”人员分发的广告依然还写着，“去买！下一个望京！”而在手机地图上，进京检查站前的道路，还是一如既往的深红色。

　　(应购房人要求，为保护隐私，部分采访对象为化名，原标题：【新闻广角】“过山车”之下的燕郊购房人)

■本报记者 刘 萌

　　新年开局，关于多地房贷利率松动的消息再次引发热议。那么，北京地区的市场情况如何？《证券日报》记者日前走访调查多家银行和房产中介机构了解到，首套房贷款主流利率是基准利率上浮10%，二套房贷款利率为以基准利率为基础上浮20%。

　　不过，有个别银行首套房贷款利率下调为基准利率上浮5%；同时，去年利率上浮程度较高（40%）的部分银行的首套房贷款利率已经回归的行业主流利率水平。

　　值得关注的是，受近日央行降准等消息影响，部分银行和房产中介机构口风有所松动，有工作人员直言：“我们在等通知，不排除月底利率下调。”

　　首套房贷款利率最低上浮5%

　　银行利率水平通常是信贷环境的“风向标”。以往，年初都是银行按揭贷款比较宽松的时候。今年元旦过后，《证券日报》记者通过走访再次印证了此规律。

　　在某银行总部设在北京的股份制银行网点，个贷经理告诉《证券日报》记者，“目前我行首套房贷款利率下调为基准利率上浮5%，除部分征信有瑕疵的客户，多数客户都能获批。面签后5天左右即可批贷，过户后1个月之内可以放款。”

　　该人士表示，“目前我行根据贷款金额区分是否需要提交工资流水证明，月供1万元以下的都不用提交；如果贷款人（已婚客户需夫妻双方）在国企或500强企业工作则条件更加宽松，一般月供在2万元以下或贷款总额在400万元以下则不用提交。”

　　以某国有大行为例，该行北京营业部的工作人员表示：“目前我行首套房贷款执行基准利率上浮10%，一般面签后3天批贷，抵押登记后3个工作日就能放款。”

　　同时，上述银行工作人员还表示：“贷款金额在300万元以内，不论单位属于国企、私企，客户都不需要提交工资流水证明。”

　　以去年利率上浮程度很高、近乎“停贷”的某股份制银行为例，《证券日报》记者在今年元旦过后咨询房贷政策时，工作人员回答称：“我行去年额度紧张利率偏高，房贷单子做的特别少，不过，今年也开始执行基准利率上浮10%，收入证明和工资流水缺一不可。”

　　另一家股份制银行去年12月份执行的利率也是较基准利率上浮较高，其工作人员近期表示：“目前，我行首套房贷款利率上浮10%，批贷后大概一个月放款。”

　　根据《证券日报》记者走访调查的情况来看，除一家银行首套房可申请基准利率上浮5%外，其余数十家银行全部执行基准利率上浮10%的标准。这与去年年末首套房最低上浮10%，部分银行执行基准利率上浮15%-30%的情况有所不同。

　　当然，还有部分银行的额度状况并不明朗。以某股份制银行为例，个贷经理表示：“首套房上浮10%。不过，我们银行的流程是先批贷，再由北京分行统一调配额度，具体额度以及放款时间都不好估计。”

　　还有某城商行个贷经理对《证券日报》记者表示，“今年还没有走完完整的一单，不清楚总行新政策怎样，去年一般在批贷后一个半月放款。”

　　部分银行和中介“口风松动”

　　与去年12月份银行和中介的回答不同，受近日降准消息以及一季度按揭贷款相对宽松环境影响，有银行和中介机构对于未来房贷利率走势预期的口风有所松动。

　　以某股份制银行为例，在《证券日报》记者咨询“今年利率是否会调整”时，银行工作人员表示：“我们也在等通知，不排除月底下调利率。”

　　某国有大行工作人员也表示：“本月会有两次降准，贷款规模会扩大，利率有下调的可能，但是最终要等总行的通知。”

　　相比于银行，房产中介的回答则更加直白。

　　北京市朝阳区某房产中介经纪人告诉《证券日报》记者：“降准对于购房者来说，很可能主要体现在额度宽松和利率下调方面。”

　　另一家房产中介的经纪人则表示：“一季度形势较好，不少银行对于房贷业务的积极性高了些，前段时间合作很少的银行也开始接单了，除了中资银行，我们和外资银行的合作也多了一些。”

原标题：2018年房企高管离职逾百位 流行“抱团离”

日前，融信发布了2018年销售数据，集团全年销售额达到1218.8亿元，同比增长142.64%，全年销售额首次突破千亿。

不过，伴随融信首次跻身“千亿军团”喜讯一同传来的，却是公司两位元老接连离职的消息。

融信连失两将

近日，《国际金融报》记者获悉，融信副总裁林峻岭已确认辞去集团副总裁职务，将担任集团荣誉顾问。

这已经是近两个月来，融信第二位宣布离职的老将。

2018年11月，融信执行总裁吴剑突然宣布离职，对外表示要“休息一段时间，陪伴家人”。虽事发突然，但其大部分工作直接由公司董事长欧宗洪接手，融信的战略也没有重大变化，一切运作都维持正常。

根据公开资料，吴剑于2004年3月加入融信，彼时，融信成立不到一年。这14年间，吴剑从设计做起，一路斩将夺旗，先后主持多个方面的工作，为融信近年来的快速崛起贡献了不小的力量。

与吴剑相比，林峻岭的“资格”更老。2001年，大学毕业仅两年的林峻岭就担任欧宗洪旗下的莆田交通房地产开发有限公司总经理；2003年，欧宗洪创办融信后，时年25岁的他担任融信集团常务副总经理；2014年12月，林峻岭获任融信执行董事兼副总裁。

两个核心人物的离职，看似偶然，其实早有端倪。

2018年11月，融信曾公告称，吴剑、林峻岭双双辞任公司执行董事，并聘请阮友直、张立新为公司新任执行董事。这也意味着，自融信上市以来，两人首次离开集团董事会核心圈子。

对于核心人物的离开，融信方面向《国际金融报》记者表示，在此之前，林峻岭早已不再负责集团的主营业务，即房地产开发销售，而是分管资产管理中心，主要涵盖商业、酒店、长租等业务。离职后，其工作由阮友直接管，并未对公司正常运转造成过多影响。

一年出走101位

有业内人士对记者表示，虽然作为人才流动率较高的行业，房企高管离职现象早已常见，但元老级人物接连离开，其背后缘由值得探究。

以Wind数据为基础，据《国际金融报》记者不完全统计，2018年全年，仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位，其中，财务负责人29位、集团总经理22位。

与往年相比，2018年内，公司内部多个相关职位负责人“抱团”离职的情况更为普遍。例如，2018年7月6日，南山控股总经理陈雷、财务总监马志宏与董事会秘书沈启盟结伴离开；2018年9月30日，珠江实业财务总监罗彬、总经理罗晓双双离职；近年来专注旅游地产的三湘印象更是一年内两换总经理与董事会秘书，2018年5月，前任总经理许文智、财务总监李晓红与董事会秘书徐玉刚刚离开，新任的总经理兼董事会秘书罗筱溪就于半年后离职。

虽然这些职业经理人的离职或卸任理由大都是“个人原因”，去向也多未明确，但有业内人士认为，房企的高管人员离职，除个人职业发展原因外，也与市场环境变化有关。部分人员离职的背后，折射出的或是伴随着2018年地产行业从传统的增量开发模式，进入到存量时代，公司运营策略的调整。

去哪儿了

事实上，这股“离职潮”不仅出现在A股上市公司，其他房地产企业也暗流涌动，尤其是在2018年底。

据《国际金融报》记者不完全统计，仅2018年11月中旬至12月初，不到一个月时间内，就有包括俊发集团总裁张海民、华润置地执行董事俞建、旭辉集团副总裁孔鹏、正荣地产财务总监谈铭恒、朗诗绿色集团执行董事及总裁向炯等十余家大中型房企高管相继离职。

其中，不乏各大全国型房企的“封疆大吏”，他们在企业扩大规模、业绩冲刺的阶段曾功不可没。

以旭辉集团为例，公司副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏于2018年11月离职，虽然公告明确表示其由于个人原因离职，但作为2012年旭辉上市之后引入的第一批职业经理人之一，业内普遍认为，2016年旭辉北京市场销售额能破百亿，孔鹏功不可没。孔鹏离职后不久，旭辉北京公司总经理宗鸣也宣布离职，加上此前旭辉上海事业部总经理蒋达强和南京区域总经理侯波，2018年，旭辉至少有4名区域高管相继离职。

有开发商指出，2018年上半年，各方对楼市看多的预期较强，多家房企的投资、营销等条线依然保持扩张态势。但进入2018年第三季度后，房地产市场热度骤降，房企策略也由积极扩张转为收缩，并开始着手为过冬做准备。在市场由热转冷的快速变化期间，房企老板与职业经理人之间的摩擦，会较以往更加明显。市场处于上升期时，一些公司对财务及营销管理人员提出的目标，更多着眼于规模上的扩张；当市场步入下行期，所提出的要求则变为加快资金回笼，财务及营销管理人员的压力陡然之间变得更大。

因此，有业内人士指出，房企高管的集中离职，其背后或暗喻房企对未来战略方向的转变和调整。抛开个人的选择，曾经靠“资源导向”谋生的职业高管注定将面临挑战。

“存量房时代强调的是跨产业的运营能力、资本运营能力和金融运营能力。只会‘拿地’的人已经不吃香了，目前房企最需要的是产融销复合型人才。”中房数据研究院院长陈晟曾对媒体表示，当下很多地产人都要经历新一轮市场洗礼，房企人员调整的实质是未来战略的调整，而这种调整还会持续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则对记者表示，行业发展降温，自然使得房企经营所面临的压力加大，各大公司年底往往会制定新的战略，因此，传统的营销模式就会面临挑战，对于财务官和营销官来说影响是最大的。但由于本身管理层的资源还很稀缺，离职或谈不上被迫，可能和管理者自身考虑有关。

《个人所得税专项附加扣除暂行办法》出台后，个人房屋租金抵扣成为网上热议的焦点。有房东表示：“租户申请住房租金专项附加扣除能省100元，我每月至少要垫进去500元”、“因目前房租不含税，如果因为填报个税相关文件出现交税问题，都由填写人承担（房租的20%，一年大概两万左右）”。也有租户因为担心填报个税房租抵扣信息后，房租的税金会转嫁给自己而放弃申报。

　　因为配套细则不明朗，原本是惠民的专项抵扣政策，却无法充分释放红利。目前房屋租金的税率到底是多少？当前个税专项抵扣房租采取什么形式扣除？就这些租户和房东关心的焦点问题，北京晚报记者采访了税务机关和相关专业人士。

　　疑问

　　房屋出租到底该交多少税？

　　有房东表示，“你拿我的信息去申报个税抵扣，过不了几天税务部门就会通知我去‘开发票’，单房产税一项就需要交纳360元（全额租金3000元乘12%），这还没算增值税和附加税等！”那么，房屋出租到底该交多少税？是不是像一些房东所说是年租金的12%或者20%？记者采访了北京立信会计师事务所的注册会计师王涛。

　　王涛表示，目前个人出租房产的名义税率是：由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，减半征收个人所得税（原本为20%）后为10%，按照每月租金收入的4％征收房产税，加起来达到15.5%。“对于个人房东，因为还存在扣除成本，对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率后计征大约为5%，并非网上夸张的20%。自如等房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，则按照租金发票上的规定，适用6%的增值税税率和其他项税率。”

　　算账

　　租户到底能不能减小负担？

　　王涛以北京市为例，按照住房租金专项抵扣情况，算了一笔账。假设租户月薪扣除“五险一金”后为税前10000元。减去5000元“免征额”，应税额度为5000元，每月房租3000元。不申报房租个税专项扣除，需要缴纳的个税为5000×10%-210=290元。如果申报房租个税专项扣除的话，个税变成（5000-1500）×10%-210=140元，省了150元。如果房租需要缴税，所交税费转嫁给租客承担，租户每月需支付3000×5%=150元。在这种情况下，租户每月个税加上房东转嫁的房租税还是290元，申报房租专项扣除没有减小负担。

　　按照上述计算，如果租金税收转嫁给租户后，租户实际上费了事儿还没有减小负担，这也是很多租户心存疑虑不申报的地方。有税务专家表示，今后租客租房，如果要求房东开具租金发票用于个税抵扣，这就意味着要求房东购票纳税，即便租客不要求房东为租金开票，为预防租客事后单方抵扣，导致房东被追溯税务责任，房东定租金时依然会预设需要开票的价位来规避税务风险。

　　追问

　　房租抵扣到底要不要发票？

　　当前个税专项扣除对于房东开具发票是否有要求呢？记者咨询了12366北京税务服务中心。12366客服人员告诉记者，目前个税专项扣除中房租采取定额扣除而不按租金发票限额据实扣除。“这是考虑了目前租房市场的实际情况，即大部分租赁行为并没有开具发票。同时，如果把发票作为前置条件，可能会增加纳税人负担，还会推高租金价格。”链家丰台区的一个营业网点工作人员也对记者表示，租客申报房租专项附加扣除后，税务部门会不会找房东开具发票收税目前政策还不明晰，他们也在观望。“但是，国家既然出台了这个政策，肯定也不会说让房东算在你们头上，可能会限制房租涨幅。”

　　“虽然目前房租的专项扣除未要求房东开具租金发票，但是在未来会不会直接转化为向房东征税，需要政策更加明朗、税收条件更加清晰，才能避免引发市场恐慌。”王涛表示：“税务机关也要及时引导税收政策的执行，避免租客因正常申报房租抵扣信息遭到房东扫地出门。”实习生 胡德成

　　调查

　　你“被入职”了吗

　　“网上说的被入职，竟也发生在了我身上。”周末，丁先生在“个人所得税”APP中提交了申诉。1月1日起，新个税法施行，千万纳税人可以享受到更大的减税“红包”。然而，在提交专项附加扣除信息时，APP中“被入职”、申报租金扣除被“吓退”的情况却在网络引发争议。专家指出，改革后配套措施也得逐步完善。

　　■不认识的单位竟成了雇主

　　“整个过程就和网上说的一样。”丁先生告诉记者，元旦假期结束后，为了填报专项附加扣除的需要，他在手机上下载安装了“个人所得税”APP，并完成了个人注册。注册完成后进入个人中心页面，在“任职受雇信息”一栏里，除了自己所任职的单位外，竟还多出一家单位——北京青柚子文化传媒有限责任公司。“和其他人遇到的因为开稿费、劳务费而留下了纳税记录不同，我和这家公司从没打过交道，如何成了它的雇员？”

　　记者从“天眼查”中了解到，北京青柚子文化传媒有限责任公司是一家成立于2016年、注册资本仅10万元的公司，在2017年的公司年报里，参与社保的人数显示为0人，而从业人数和“五险”的单位缴纳基数均显示为“企业选择不公开”。

　　“我的信息似乎是被盗用了，成了该企业的‘影子员工’。”随后，丁先生在APP中发起了申诉，表示自己从未在该企业任职，以免影响自己的年度综合所得，导致个税被增加。

　　■申报租金扣除被“吓退”

　　和市民丁先生的惊讶不同，在北京租房的白领小陈，这几天一直为了专项附加扣除填报的事情进退两难。

　　小陈现在住的房子，是从北京自如租的，每月房租4800元。刚听说住房租金也可以在税前扣除时，小陈挺高兴，“每月1500元，这可是仅次于赡养老人的扣除额度了。”然而，到了可以填报信息的日子，小陈却发现想要享受这个“红包”并不容易。

　　最初，自如管家在朋友圈表示，由于自如只是受业主委托代为管理房屋，属于第三方而非出租方，因此租户在填报租金支出信息时，不可以写组织，而要写个人，业主信息可以联系管家获取。“合同里的甲方是自如，填报的甲方是业主，将来核查时会不会算虚假申报？”为了要不要业主的信息这件事，小陈犹豫了两天。

　　周六晚间，经过个别租户的微博爆料后，北京自如又更改了说法，表示填报时可以写自如，并公示了公司的纳税人识别号。然而，小陈仍然拿不定主意该不该填，就怕扣除后减少的个税还抵不上多出的房屋税费。“有的经纪人都在微信上说了，现在的房租是不含税的，如果因为租户申报后出现了缴税的问题，都得由填写人承担，告诫我们不要盲目填写房屋地址。”

　　和小陈一样，好几位租户都告诉记者，因为担心填报租房信息后，未来房东会以税费为由涨房租，准备放弃享受租金扣除。“为了100元个税再多出四五百元的房租，羊毛还是出在羊身上。”

　　■合租合同上加名得交费

　　在填报租金支出信息的过程中，合租房的年轻人还遇到了没有合同也补不了的尴尬。

　　“当初和朋友合租时，因为是一间屋子，经纪人说承租人写一个人的名字就行，不影响租住，就没把我的名字写进合同里。”在相寓租房的租客小伟告诉记者，俩人合租的房子，租赁合同里却没有他的信息。按照规定，纳税人申请租金扣除的，应当留存住房租赁合同、协议等有关资料备查。因此，尽管他确实租了房、支付了租金，但却无法申请租金扣除。

　　“我找到租赁机构，提出想在租赁合同里加上我的名字，管家告诉我合同期内加名就算新签合同，需要再交一次中介费。”小伟不解，明明是同一个房间，租客、租约都没变化，凭什么加个名字就要被再收一次中介费？

　　微博上，自如租客“蔡wik”也反映，自己和朋友合租的两居室，合同里却没写朋友的名字，因此无法享受租金扣除。“蔡wik”为此找自如协调，被告知合同一签约便无法更改，没有解决方法。

　　本报记者 赵莹莹

　　专访

　　建议：税改推进要动态调整

　　几位纳税人的困扰并不是孤案。这两日，“个人所得税”APP“被入职”、申报租金扣除“被吓退”等都是网络热点，个人隐私究竟如何保护、申报住房租金扣除会不会成为涨租金的理由，也被网友热烈讨论着。

　　“长期以来，个人房屋出租的确处于一个灰色地带，存在着大量房屋出租了但没有备案也没有缴税的现象。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，据他了解，全国范围内出租房屋备案的比例不足1%。租户为享受租金个税抵扣而填报了租赁信息后，业主会担忧租赁行为一旦记录在案，未来会涉及到房产税等更多的税费。由于目前的租赁市场是出租方主导，这种担忧自然会传导到租客，引发将导致房租上涨的焦虑。

　　记者了解到，截至目前，税务总局并没有发出要加强房租税收征管的通知。“长远看，必然应将个人房屋出租缴税纳入规范化道路，但在政策初期，还是要稳定租赁双方的心理预期，给出明确的政策来阻止流言和无端猜测。”分析机构表示，个税专项附加扣除包含的项目较多，每个项目涉及的个人和家庭情况也很复杂，在未来推行过程中还会遇到新情况，因此，要随着个税改革的推进，建立动态调整机制，不断完善配套措施。

　　提醒：“被入职”要及时申诉

　　个人身份信息被企业盗用后进行个人所得税虚假申报，会有什么危害？相关专家表示，由于新个税法明确居民个人取得工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得和特许权使用费所得为综合所得，按纳税年度合并计算个人所得税。如果信息被盗用，可能导致该纳税人年度综合所得升高，最终影响个税缴纳。

　　在此，专家也提醒纳税人，要关注“个人所得税”APP上的个人信息，若发现“被入职”的情况，核实后确认并未发生过经济往来的，要及时通过APP向税务机关提出申诉。本报记者 赵莹莹

据报道，杭州某银行近日调整了房贷政策，规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，打破了贷款人最高年龄纪录。

　　老年人的收入有限，而且随着年龄增长生病几率大增，还款能力会逐年下降。所以，长期以来，各银行对房屋按揭贷款最长可贷年龄有着严格限制，一般最长可贷到65周岁，极少数银行可贷到70周岁。这款可贷到80周岁的房贷产品，是一款“接力贷”产品，是父母和子女两代人接力还款，父母没有还完贷款，由作为共同还款人的子女接着还贷。这种设计确实会使人认同一些网友的吐槽：一套房套牢几代人。但是，并不能就此完全否定这款房贷产品。因为，对于一些购房者来说，房贷可以贷到80周岁，就可能帮助他们解决买房的一些难题。

　　显然，60多岁老人也有贷款买房的权利，也可能会有改善住房条件的意愿，但由于贷款风险相对较大，银行方面一般不批准60岁以上老人的贷款申请。银行的做法可以理解，却限制了老年人贷款购房的权利。房贷可以贷到80周岁，就满足了这部分老年人的购房需求。而且，房贷可以贷到80周岁是商业化操作，属于双向选择，最终的选择权在老百姓身上。如果老百姓觉得这款产品很糟糕，会加重住房负担，就不会选择这款房贷产品。

　　需要指出的是，银行方面在操作这一业务时，应充分征求和尊重老人的意见，把可能带来的经济压力和纠纷风险要向老人讲清楚，对可能引发的诸如房产继承纠纷等提前做好预防。尤其需要防范的是，要警惕有人借此作为炒房的手段。（何 勇）

房租抵扣个税本是件好事，但基于房东对未来可能需要缴税的担忧，使得房东与租户之间正在上演一场博弈。

　　近日，有租户对《证券日报》记者反映，她租房的位置位于北京东城区金融中心附近，此次房租抵扣个税可以正式申报后，该租户为自己算了一笔账：在税前工资减去5000元起征点以及五险一金后，如果可以在专项附加扣除中顺利减去住房租金、子女教育以及赡养老人这三项抵扣，那么该租户在交纳个人所得税时的基数，就可以由原来的10%档税率降至3%。

　　然而，在该租户与房东商议申报抵扣时，房东婉拒称，“由于目前还不确定你向税务局申报抵扣租金后，我是否要面临后续缴税的问题，所以，需要再观望看看。”

　　该房东坦言，如果之后确实要面临补缴税费，那就需要重新签订租房合同。“按照之前的房租价格肯定不会再租给你了。”

　　事实上，对于北京这样的城市来说，租户与房东的博弈并非个案。昨日，一位在北京生活的男性租户告诉记者，在其与房东签订租房合同时，房东曾提供过其个人身份证复印件，而该租户一直完好的保存着，因而在他申请房租抵扣的时候，直接在APP上提交了相关租房申报信息，并未陷入到与房东的“扯皮”中。

　　对于房东需要缴纳多少税款，仅以增值税为例，按照规定，个人(自然人)出租不动产，要看不动产的属性。如果是属于非住房，增值税征收率为5%；如果属于住房，增值税征收率为5%，减按1.5%计算缴纳。也就是说，如果房东出租的住房以年租金5万元计算，则应缴纳增值税约为714元。

　　针对房租抵扣个税是否需要房东缴税，也需要看各地的实际安排。例如上海就提出，个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

本报记者 张晓玲 实习生 孙艺萌 深圳、广州报道

在过去的一年，碧桂园、恒大、万科等超大型房企纷纷放慢了速度，第二梯队的房企也在明显降速，行业销售的“天花板”隐现，白银时代正式到来。

2018年末，突然的降准令紧绷了一年的房地产市场松了一口气，但开发商们对2019年的市场，依然不敢过于乐观。

1月7日，中国恒大发布2018年业绩公告，去年销售同比增长，而恒大为今年定下的销售目标是6000亿，同比增长不到10%。

不过，相比2018年多达400余次的房地产调控政策，近期的调控明显松动，多地放松了限购、限售，个人按揭贷款利率有所下调，房企们去年11、12月的销售，甚至比9、10月还要好。

对于2019年的市场，碧桂园、万科、恒大、龙湖等房企认为，市场会比之前预测得好一些，但预计也是艰苦的一年，是真正拼产品、能力的时候，整体市场会保持平稳，房价大幅上涨的日子结束了。

房企的年终总结

经过了紧张、艰难的一年，房地产公司最近都进入了年终总结阶段，总体来说，虽然调控频发，大部分开发商们还是“多收了三五斗”。

克而瑞数据显示，2018年有30家房企进入了千亿俱乐部，碧桂园拔得头筹超过了7000亿，万科超过了6000亿，销售5000亿以上的则有三家，分别为碧桂园、万科、恒大，超过4000亿的两家，分别为融创中国和保利发展。

其中，头部房企规模日渐庞大，增速也明显放缓。以恒大为例，2018年，在市场下行的压力之下，恒大彻底放慢脚步，从“规模型”向“规模+效益型”转变。

根据公告，恒大2018年合约销售金额约为5513.4亿，同比增长仅10.06%。而2017年恒大合约销售金额为5009.6亿元，同比增速达34.2%，过往10年，恒大的增速经常高达50%-100%以上。

公告进一步披露，其2019年的合约销售目标为6000亿。这意味着，恒大今年要进一步将增速控制到8％多。

虽然恒大有关人士表示公司的销售目标制定一向保守，年终一定会超过年初的目标，但这样的预期，也已经反映了销售放缓的趋势。

同样增速放缓的还有另外两巨头。万科2018年累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元，同比增长仅14.54%。

碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，同比增长31.25%；12月单月，碧桂园的权益合同销售金额仅为121.4亿元，同比更是大幅下滑。

这与前两年动辄50~100%的增速相比，碧桂园这头“大象”已经彻底慢了下来。

无论是碧桂园安全事故后只公布权益销售金额，还是恒大今年不到10%的销售增长目标，抑或万科的不制定销售目标，超大型房企都在有意控制节奏。

第二梯队房企的增长也明显减速。融创中国今年的销售增速在50%左右，速度超过了前三名，但与去年同期123%的增速相比，大幅下降。

“2018年的市场肯定不能和2017相比，而且，当房企规模大到一定程度，再快速增长就很难了。”易居智库研究中心总监严跃进说。

他认为，超大型和大型房企规模增长放缓，是房地产行业的销售天花板已现。房地产年度销售总额达到13万亿左右的峰值之后，将出现平稳甚至下降。

克而瑞指出，目前，龙头房企主动进行战略调整、销售增速放缓。预计未来碧万恒三家龙头都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的趋势，维持平稳增长。

其预计，千亿房企的数量在去年达到30家之后，未来规模的扩容也将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

在容量有限的市场中，竞争越发激烈，房企急剧分化。“当前中小房企把规模维持在300亿以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间是目前房企发展的瓶颈。”克而瑞有关人士表示。

今年整体趋稳

2016年至今，中国房地产行业经历了增长最快的三年。房企通过高周转和高杠杆完成快速增长，特别是百强房企整体销售规模年复合增长率达到40%左右。

而自2018年下半年以来，中央多次强调并重申“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控常态化的预期、市场降温明显。

“去年10、11月市场经历了一个非常快速的下滑、降温，当时很多城市、很多项目根本没有销售，仿佛客户一夜之间全消失了。”北京一位大型房企营销负责人回想起去年的市场，仍然心有余悸。

这也是当时碧桂园、万科、恒大、融创、保利、金地等大型房企纷纷推出打折促销的背景，争抢现金流成为共识。

受区域市场影响较大而没有完成年度销售目标的，雅居乐是一个典型。去年，因为海南收紧房地产调控，作为旅游地产大户的雅居乐海南清水湾项目估计少收了数十亿，导致集团没有完成年度目标。

从行业政策走向来看，2018年末虽然有个别城市出现放松迹象，但短时间内较难有针对房地产行业的刺激性政策出台。预计2019年部分城市的限制性政策或将有微调放松，但不会偏离房住不炒、因城施策的调控主基调。

城市市场回调的压力，将主要集中在需求透支和购买力不足的大部分三四线城市和部分二线城市。

中原地产指出，中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，代表全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产2019年调控政策取向依然是从严为主，信贷将依然处于偏紧的环境中，“房地产政策归根结底还是看信贷，最主要看首套房贷款的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整。”

克而瑞预计，2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%，将回落至20%至30%左右。

“房价快速单边上涨的时代已经结束了。”2018年12月14日，万科董事会主席郁亮再次强调说。

本报记者 李振 广州报道

新年伊始，海口加快了其“招才引智”的步伐，在学历、年龄上进一步放宽了人才落户的条件。

1月4日，海口市发布放宽人才落户的新政，将学历范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生；在年龄上，将全日制本科以上学历或是中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁，全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁。

发布放宽人才落户新政，海口并非孤例。21世纪经济报道记者注意到，2018年以来包括杭州、天津、厦门、沈阳等不少城市对大学生、技能人才等降低了城市落户门槛，并辅之以住房、就业、收入等诸多优惠政策。

而相关政策也在前述城市迅速产生“井喷”效应。消息发布当天，在海口进行网上居住登记的人数已经超过4.5万。

受访专家表示，人口要素越来越成为决定城市发展潜力的重要因素之一，与一线城市更强调海外人才、高端人才相比，以杭州、海口为代表的二三线城市在制定人才落户政策时更突出追求人口结构年轻化与实际需求。

追求人口结构年轻化

新一轮的“户籍新政”，与此前全国范围内一线与区域性中心城市相比，特点鲜明。

暨南大学公共管理学院教授胡刚对21世纪经济报道记者分析，此前全国范围内的落户新政主要由一线城市或区域中心城市率先发起，争抢的人才属高层次人才，侧重布局高端产业或增强原始创新能力。

“而此轮‘户籍新政’更像是前一轮人才竞争的延续，更集中在二三线城市为主，追求人才年轻化与贴近产业实际需求成为了新一轮“户籍新政”的最大特点。”他说。

诚如胡刚所言，新一轮“户籍新政”集中在包括天津、厦门、沈阳、海口等二三线城市，政策内容存在较大相似度，应届毕业生与技能人才成为“招才引智”的重点。

比如，2018年9月29日厦门出台的《重点群体来厦落户实施细则》（下称《实施细则》），对五类“重点群体”到厦门入户实施新政。在《实施细则》中，应届本科生与往届本科毕业生被放在前两条。

而针对技能人才落户，厦门则放宽了要求：男性50周岁以下、女性40周岁以下，在厦连续缴保满1年的中级工或者在厦合法稳定就业的高级工、技师和高级技师，可落户本市集美区、海沧区、同安区、翔安区。

再如，2018年10月份杭州发布的《杭州市人民政府关于调整完善市区户口迁移政策的通知》（下称《政策通知》）中，尤其调整了对高技能人才引进户口迁移政策，即45周岁以下具有技师以上职业资格人员及35周岁以下具有高级工职业资格人员，在杭州市区同一用人单位连续工作满3年，且在杭州市区有合法固定住所，可申请在杭州市区落户。

针对放宽技能型人才落户门槛，胡刚认为这与城市产业发展密切相关，吸引人才最根本的是适应当地产业。以海口为例，旅游业与服务业在海口产业结构中占比较大，提高技能人才对于提升海口的高端服务产业至关重要。

“当前我国中东部地区不少二三线城市的制造业转型仍然需要一个过程，很多产业更加需要熟练的技术工人。这也是为何近年来不少二线城市发布的人才落户政策中，皆将技能型人才纳入其中的根本原因。”他说。

而针对追求年轻化人才，广东省人口发展研究院院长董玉整对21世纪经济报道记者分析，这已经成为一种必然趋势。“我国的人口已经出现了重大变化，人口数量的增长动力开始减弱，其中全国的劳动力总量已经连续6年在减少，2017年比2016年新生儿数量少了63万。”

在他看来，二三线城市在引进博士、海归等高端人才方面，与一线城市相比没有优势，把门槛放低到本科或是专科毕业生，在一定程度上缓解了未来城市发展动力不足的难题。“本科或专科毕业生年龄小，但消费能力较强，也可成为未来城市产业发展的主力军。”

释放人口结构动力

多地颁布“户籍新政”背后，深层次的原因究竟是什么？

在董玉整看来，根本原因还是在于城市升级的发展需要。“当前城市，一方面人力资本在消减，一方面城市又处于新旧动能转换的关键期，说到底，城市发展还是要靠产业，产业还是靠创新人才。”

一项数据表明，中国15-59岁的劳动年龄人口从2012年开始下滑后，人口红利消减已经成为影响城市发展的重要因素，而这种人口老龄化趋势已经开始向二线城市、新一线城市甚至是一线城市传导。

“有研究认为，‘人口红利’是中国实现经济快速发展的重要原因，而近年来的经济增长减速则与‘人口红利’的衰减密切相关。”董玉整认为，当前很多城市的抚养比在变高，主要是抚养老人压力在增大，而养老、医疗负担加大会在某种程度上影响积累和投资等，拖慢城市发展的进度。

在他看来，城市推行“户籍新政”，根本上还是着眼于城市人口结构带来的发展动力。

胡刚也认为，人口结构的年轻化会让城市更有活力、更具创新力。“深圳当前的人口结构就属于年轻化，平均年龄为32.5岁。”

“户籍新政”确实也在人口结构年轻化方面起到了一定的作用。据了解，“户籍新政”实施以来，落户的“新西安人”已突破了百万，西安市户籍人口和流动人口的平均年龄为37.39岁，比户籍新政实施前年轻了1岁多。

但海南大学经济与管理学院副院长李世杰对21世纪经济报道记者表示，这并不能一概而言。“相比西安，海口未必能够实现同样的效果。”

实际上，海口人才落户新政一出，多被外界解读为“房产政策”。不少观点认为，海口当前的环境与机遇对年轻人才落户上的吸引力不大，反倒是对50岁左右年龄的人吸引力更大，这部分人更愿意在海口购买房产用于数年后的退休。

李世杰认为，上述观点恰恰反映出了当前海口在放宽人才落户政策的局限性。他建议，未来应该在海口乃至海南范围内对户籍制度进行试点。“对于海南发展自由贸易港，要突破以往的户籍思维，人口的自由流动对于经济发展至关重要。只有人口自由流动，经济才能快速发展。”