本报记者 周潇枭 北京报道

导读

政策如何执行，有待相关部门加以明确。许文认为，“现在应鼓励租房市场，不宜加重租赁房屋的税负；但从形成规范的租赁市场、培养纳税习惯等，又需要对纳税行为加以规范。”

“房东打电话过来，让我不要填报房租扣除信息。房东主要担心，我们私下签订的租房合同并没有报备，也没有交税，害怕之后会被要求交税。”1月7日，在北京工作并租房的张明（化名）向21世纪经济报道记者表示。

住房租金的扣除，旨在减轻租房人的个税负担，却出现部分执行难的问题。业内专家对21世纪经济报道记者表示，出租住房的税款，未来是否征收、怎么征收等政策，都有待明确。

按照法律规定，出租住房的行为，需要缴纳增值税、房产税、个税等。出于征管方便，以及给予税收优惠的考虑，各地多以综合征收率的形式，打包收取出租住房的各项税款，像北京综合征收率为5%，即按租金的5%收税。

个税新政的落地，使得出租房屋的纳税信息（租赁双方姓名、身份证、住房信息等）逐渐完备，对出租住房的房东征税变成可能。但房东税款的增加，在一些大城市里，很可能被转嫁到租客身上。房东和租客合计一下，选择不填报扣除信息，可能是现实的选择，但也使得这部分减税初衷打了折扣。

复杂的租赁市场

2019年1月1日正式落地的新个税法，引入了六类专项附加扣除。住房租金信息的上报，可能是其中最复杂的项目了。

“我和室友合租的房子，是通过二房东租下来的，二房东是跟中介机构签的合同。我们在填报个税扣除信息时，跟二房东要房东信息，房东让我们不要填写相关信息”，1月7日，在北京工作的杨雪（化名）对21世纪经济报道记者表示。

杨雪直言， 2019年4月份房子租约到期，他们不打算续租，“二房东让我们不要申报扣除，我们也就接受了。”至于未来租房，交通、租金、小区环境等是他们重点考虑的项目，不太会考虑能否扣除个税。

除了遭遇房东建议不填报之外，不同形式的合租关系如何协调也是问题。官方政策明确，“住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。”

在北京工作并租房的李敏（化名）就在担忧，“租房合同是我跟房东签的，室友是跟我签的合同。室友早先一步把房东的信息填报上去了，是否会影响我这边的扣除？”

不过，像李敏这样的，如果签订租赁合同时写上室友名字，则能免去这样的担忧。这样，北京一套两居室，能实现两个合租人各扣1500元/月，一套房合计能扣除3000元/月。

通过中介公司签合同的租房客，在信息填报上要容易得多。在上海工作的王伟（化名）告诉21世纪经济报道记者，在经过备案的租赁合同上，能很容易找到房东姓名、身份证、租房合同编号，完成相关信息填报比较容易。“我们不需要联系房东就能完成信息填报，目前没有要涨租的消息。”

在长沙租房的刘英（化名）也是跟中介机构签订的合同，他告诉21世纪经济报道记者，统一制式的租房合同上写得很清楚，租金价格不包含税款，后续税款需要由租户承担。

后续税款如何负担，也有其他方法。“我的租客现在还没有填报相关信息。是否填报，填报之后我的税款增加该怎么负担，这些我们约定好要协商决定。最近是看到了很多相关的讨论，我们打算等政策更明确了再定”，在北京有一套房出租的陈鑫对21世纪经济报道记者表示。

租客与房东的加减法

按照个税专项附加扣除办法的规定，依据不同城市类型，住房租金分别给予1500元/月或1100元/月或800元/月的定额扣除。这对于租房群体而言，无疑能进一步减轻其个税负担。

以月收入1.5万元为例，假定“三险一金”扣除比例为20%，扣除“三险一金”后的收入为1.2万元。加之个税新政将起征点从3500元/月提高到5000元/月，减去起征点后每月应纳税所得额为7000元。对应调整后的税率表，适用10%这档税率，每月应纳税490元。

对于在直辖市、省会城市、计划单列市等城市工作并租房的群体，还能再允许扣除1500元/月的住房租金专项附加扣除，则每月应纳税所得额为5500元/月（7000-1500），仍然对应10%的税率，每月应纳税340元，每月能再多减税150元。

若以月收入1万元为例，同样扣除20%的“三险一金”，对应5000元/月起征点和调整后的税率表，每月需纳税90元；如果扣除1500元/月的住房租金支出，每月需纳税45元，即每个月能再减税45元。

按照相关税法规定，个人（自然人）出租住房是需要缴纳多项税费。这是税务部门处理的一类常见涉税问题。

21世纪经济报道记者从河南省税务局官方披露的解答PPT中获悉，个人出租住房的出租方需要缴纳增值税（1.5%，每月低于3万元的免税）、个税（10%）、房产税（4%）、土地使用税、城建税、教育费附加等多项税款。

由于个人出租房屋涉及到的税费较多，且计税方式比较复杂，地方实际执行的是综合征收率。

“地方按照综合征收率来征税，其实是给了优惠政策。如果按照个税、房产税、增值税等分别计征的话，加起来税率要更高。北京、上海、深圳这些地方，对租赁房屋的综合征收率大概在4%-6%，对房租进行计税”，上海财经大学教授范子英对21世纪经济报道记者表示。

租客提交租房信息之后，按照现有法律规定，房东正常需要缴纳多少税款呢？以北京的5%为例，假定房租为3000元/月，则房东按理应该就出租房屋行为缴纳税款150元/月。

个人出租住房，按规定真正纳税的有多少呢？有地方税务局相关负责人对21世纪经济报道记者说，这个数据不好统计。但在租房市场中，即便是由中介机构居间签订三方租房合同的，有些出租方也是没有纳税的。按法律规定正常纳税的，往往是因为需要获取租房发票，比如公司帮员工扣除房租开支，或者子女上学、提取住房公积金等需要租房证明的。

像2018年北京积分落户政策，其中一项是“合法稳定住所”，申请人签订正式房屋租赁合同，合法租赁符合登记备案、依法纳税等有关规定的住所，是可以获得相应积分的。

如果对房东正常收税，会带来什么影响？“对出租方征税之后，税款是否转嫁，要看市场供需关系。有些城市房租上涨空间不大，税款难以转嫁给租客；但像北京这样的城市，房东较为强势，税款转嫁给租客，可能会带来租金的上涨”，中国财政科学研究院研究员许文对21世纪经济报道记者表示。

假定上述房东每月150元税款完全转嫁给租客，这对不同收入的租客影响不同。对于上述月收入1.5万的租客，房东增加的150元税款，刚好平衡掉他享受住房租金扣除带来的减税额度；对于月收入1万的租客，租客每月多减掉的45元税款，远远不及房东可能增加的税款。

不过，从采访过程来看，部分租客已经与房东达成一致，并不打算上报租房相关信息，虽不能享受到这部分减税红利，但至少也能维持租金的稳定。

后续如何解决？

为了让专项附加扣除更好地落实，方便纳税人享受，我国实行“申报信息即可享受，部门协作事后核验，严重失信联合惩戒”的征管方式。

住房租金的扣除，只需要提交出租方姓名、身份证、住房地址等信息，并留存住房租赁合同、协议等有关资料备查。

“业界曾经有建议凭借发票扣除，意味着住房租金的扣除，需要以租赁房屋的正常纳税为前提，这可能引发房租的上涨。之所以建议凭发票扣除，因为像北京等城市合租情况很多，一套房屋有多个扣除人，管理上会复杂些。但正式办法并没有要求提供租房发票，只需填报租赁信息，留存租赁合同备查，就是想避免此前的担忧。不过，对于租赁房屋的出租方是否征税的问题，还是凸显出来了”，许文直言。

范子英也表示，现在确实有点尴尬。以前因为信息掌握不充分，纳税人没有报送相关信息，税务部门也没有来查，很多租赁住房其实是不交税的。但现在填报租赁信息后，有房屋租赁行为并取得收入，从法律角度来说，出租人需要报税，否则就是逃税；从税务部门角度，已经掌握了相关信息，没有依法征税是渎职。

“现在如果对租赁住房征税，会有很大争议；不征税也不合理，税务部门不能默认逃税行为”，范子英说。

政策如何执行，有待相关部门加以明确。许文指出，“现在应鼓励租房市场，不宜加重租赁房屋的税负；但从形成规范的租赁市场、培养纳税习惯等，又需要对纳税行为加以规范。”

范子英认为，地方现有的按综合征收率征收的优惠政策应当延续。现在个税信息填报，并没有提交租金的信息，如果要对出租房屋征税，租金、税率等可能需要由税务部门核定。

腾讯智慧房产北京1月8日讯（黄小妹）2019年开年，便迎来一大波福利：新个税法实施，住房租金等6项支出可以抵扣个税。“房租抵扣个税”对于在城市工作的租房人群来说，是一个减负的大福利。

但该项福利租客还未得到，就被房东“扼杀”了，陷入房东与租客之间的博弈，甚至牵引出推涨房租的担忧。

现象：租客使用房租抵扣个税 房东不配合

按照现行的政策，纳税人享受住房租金专项附加扣除时，要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名和身份证件类型和号码或者出租方单位名称及纳税识别号（社会统一信用代码）、租赁起止时间等信息。

不过，一些租客在申报时却出现了房东不愿意配合的情况。在北京租房的小马说，“正在个税APP上申报，需要填写房东的姓名和身份号码，但是房东压根不配合，还要把他扣的税算在房租上，还不如多扣点税，租金就不申报了。”

事实上，小马的遭遇并非个例。2019年1月1日起，国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》正式施行。其中租客能否真正享受住房租金专项附加扣除的福利在网上引发热议。很多网友反映，自己想房东索要其身份信息时，遭到拒绝，房东以提交信息后可能被征税为由，规劝租客不要申报个税租金扣除，甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房或涨租。

我们发现，大部分租客为了避免将来被房东扫地出门或被涨房租，被迫选择放弃“房租抵扣个税”的大礼包。

通过梳理此次事件后，我们发现房东与租客的博弈逻辑是：如果使用房租抵扣个税，租客可以省钱，但房东担心因此可能要额外缴纳房屋出租收入的相关税负。羊毛出在羊身上，最后还得租客来承担房租上涨或退租的后果。

律师支招：房租抵扣个税 房东不配合 租客可举报

那房东需要补缴税吗？个人出租住房是如何缴税的？遭到房东拒绝后，租客又该怎么办？针对大家关心的“房租抵扣个税”相关疑问，腾讯智慧房产特意咨询了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，为大家答疑解惑并支招。

1、在租客申报房租抵个税，提交房东的相关信息后，房东到底需不需要缴纳房屋出租收入的相关税负？

对此，戴金花律师表示，从短期内看税务机关不会根据租客申报信息让房东补税。

理由主要有：

1、目前相关工作还处在填报和收集信息的阶段，而且申报量非常的大，“身份证号填错一个数字”，“地址门牌号填错一个数”，都可能对核对工作造成一定困扰。

2、税务部门去找房东一一核对，就人力和物力成本而言也不太现实。

3、个税抵扣基数不是租金额度而是定额，新规要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录。

4、房租抵扣个税目的是为了方便租客能顺利享受到租金扣除，本是利好政策。

但是从长远来看，租客申报的信息将来确实有可能成为向房东征税的专项线索，但应当出台更详细的政策来衔接。

从目前来看，房租抵扣个税，税务部门对是否让房东补税，也没有官方的统一说法，因此房东有这种担忧是可以理解的。

2、另外，个人出租住房缴税额度有哪些？分别是多少？

戴金花律师介绍，其实没有网络宣传的那么高，由于各省各地征税具体税点也不同，且个人出租住房需要缴纳的税目非常多，包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说，税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率，住宅一般在3%-5%，非普类一般7%或者12%。

3、那遇到房租抵个税房东不配合的情况，租客该怎么办？

戴金花律师支招，个人租房市场确实存在监管漏洞，而税法对任何纳税人都是公平的，业主把房子租出去取得的收入是应当交税的，因此可以向有关部门进行举报。但是由于目前的一二线城市的租房市场依然处在卖方市场的状态，房子供不应求，手中有房的房主站在主导位置，若是采取这种方式的话，房东有可能不租房给租客或者将补缴的税费转嫁到租客身上。

建议税务机关在未来的政策上能酌情让房东少交一点，并给予一些优惠措施且提供一些比较简便的操作办法。

题记：

维权年年有，2018尤其多。

正文：

2018年，对于北京的收房业主而言，注定是不安的一年。在策划【2018盘点】的“项目交房特辑”中，我们以回顾与反思的态度，梳理了2018年北京楼市交房的全貌。

屡次造假

不被信任的华润·昆仑域

2018年，华润置地总市值突破2000亿，年初至今股价上涨了34.47%，成为内房股大赢家。上半年，华润置地毛利率超过48%。

据亿翰智库分析，同期95家重点房企的综合毛利率为32%。相比而言，华润置地高出行业平均水平16个百分点。

这是一份傲人的成绩单。但如果这份成绩单是以业主【想要一个好房子却被迫心碎】作为答卷，从央企责任的角度，是否是交出了一份各方都满意的答卷？

从往市政园林里填埋施工垃圾，到改变外墙、园林设计，再到曝光后隔靴搔痒的家书，华润置地北京大区硬生生，把一条“城市·昆仑”的顶级正品，做成了一个难言品质的大路货。

打着【限价，不得以只能减配】的旗帜，背后的净利润是23%，高档入户门里填充的是泡发剂，一个楼层阳台隔板都不放过……

受限价影响，高端项目控制成本，适当降配也可以理解，但不能以次充好、造假糊弄，企业该有的质量底线和业主对品质的诉求，不容有失。

面积耍滑

变相回款的中国玺

招商蛇口2018年销售金额1682.0亿元，位列房企销售额排名十二，销售面积804.3万平方米，位列房企销售面积排名二十五。

以A股房企利润排名来看，收入规模并不领先的招商蛇口，保持在盈利前三的位置。从全年的表现来看，招商蛇口频频出售资产，以投资收益来调整公司利润。

而从预收账款来看，招商蛇口基本上原地踏步，由此在股权激励和盈利承诺的双压下，必须要保持业绩的增速，想办法缩短开发周期，加快竣工速度，提升存货周转率，快速回流现金。

在招商·中国玺项目维权的背后，招商蛇口谋求的就是快速回流现金，通过套内面积的核算漏洞，据估算可以变相增加回款接近5000万元。

如此高超的“财技”，是以业主【多掏腰包】和【缩减电梯面积】为代价换来的。曾经作为“招保万金”的龙头房企之一，如今在规模上，与万科相比，差的不是一星半点。

但是，在加速规模化的道路上，最好先守住责任的“底线”。面积测绘3%以内，虽合规，却违心。接近200户的一栋楼都有误差，试问这把测量尺是刻度的沦丧还是刻意的扭曲。

物业失控

软性节流的山水文园

刚把泡了水的房子修好，整栋楼的智能系统又没法正常使用了，宣传时的私人入户电梯，交房至今1年多，部分住宅一直都没有启用。

23号楼18层，一直被山水文园旗下的设计公司占用，民用变商用，部分住宅的2层地下室，也都被山水的物业公司违规占用，解决保安和环卫人员的住宿问题。

“半亿”购豪宅，图的就是面子有光，里子贴心，到头来却是无奈的说一声：“就这装修质量，也就每平米1000多块的水平。就这物业服务，安全隐患不言自明。”

这种不顾客户体验，从“硬件”到“软性服务”，双管齐下降低成本，操盘手做砸的就不是一个项目，而是费力树立起的【三水文园】这块豪宅招牌。

偷梁换柱

降级快捷的钓鱼台美高梅公馆

一度想象以后能找到拎包入住五星级酒店的感觉，现在看来却是五星级酒店变低端快捷酒店。宣传时许诺的高级排水系统变成了普通马桶水箱，承诺的精致木地板变成了普通大理石。

昔日“三环单价王”，以“三环稀缺性”、“优秀品牌”、“智能化设备”、“顶尖高端”为口号，把一个商住公寓的销售单价标高到了8.5万元/平米。

高单价背后的支撑原本应是品质装修，结果却成为降低成本后，核算在报表里的高利润。在北京市场，一直操盘高端的鲁能地产，如此获取溢价的手段，实属杀鸡取卵。

如果将来鲁能有能力再拿地王，再开发高端项目，再使用那些装订出来，华而不实的宣传册欺瞒客户。试问，所谓的高端，还能否让行业认同，是否还有高端客户愿意追随你的产品。

精装闹心

延期交房的西山甲一号

作为“第五代住宅”核心组件的新风出风口，业主看到的是块状的水泥，交付后的室内窗户与样板间的窗户，虽是同一个品牌，但是差别很大。

收到“延期交房”温馨提示的业主，看到的是一个“半成品”的生态科技豪宅。背后的缘由是为减少合同约定延期交房的赔付，而缩减了精装施工的工序。

此外，不合理的厨房开窗设计，以及因物业更换，给业主造成的担忧和困扰，虽事后进行了补救修复，却也使得当初的承诺变味为质价不符的落差。

正所谓“萝卜快了不洗泥”，操盘手执意谋求“快人一步”，那当维权的板子打在身上的时候，折损的就不仅仅是企业的品牌，还有扎根北京累积下的客户信任。

浑水摸鱼

没有质感的领秀慧谷D2区

红色消防管道横飞，地下库偷工减料，配套“和邻空间”未见建设痕迹…用半辈子积蓄买的6万一平米商品房简直比不上回迁房。

楼座首层大厅装饰粗糙，楼道里漆砖结合，其他都是刷漆，和楼书宣传的“公共空间里的精工质感”相差甚远。

当毛坯交房无法降低成本的时候，北科建采取的措施是【半毛坯】交付公共空间，呈现给客户的便是：丑陋无比的公共空间、地库普通水泥地面、部分预留的充电桩、铁丝网围墙……

“不忘初心，精工筑家”，这是领秀慧谷的魂，而它的使命是使“领秀”品牌成为“北科建”科技地产品牌的重要支撑。

在地产行业转型的浪潮中，房企都在给自己换新鞋穿新衣，但新衣新鞋虽好，却先要问问自己，是为了口号式炫美，还是真的能穿出质感。

否则，再美的科技华服，也可能变为【皇帝的新衣】，自己得意洋洋，台下的观众，却只能害羞的闭上眼睛，不忍直视。

院落高墙

缩减绿地的城建·世华龙樾

从每个楼上望下去，可以看到整个社区被无数高墙，分割成一小块一小块，部分的公共绿地被划归成各楼的一层作为私家院落。

楼栋之间的楼间距，目测有14米左右，而被高墙分割后，中间的硬质道路，目测2米左右，满院子除了墙就是墙，小区成了迷魂阵。

更为奇怪的是，房本面积330㎡的户型，楼栋侧向的大片公共绿地，被圈入了一层各家的小院，结果是一层不仅有前院、后院，还有一个大型的侧院。

这些院落，更让业主不理解的是，不是被栅栏或是篱笆来围合，而是被高高的院墙围合。世华龙樾项目方给出的说法是，高墙是为了一层业主的隐私和景观墙的设计需要。

而作为一层的业主，被高墙围合后，采光、通风都会受到影响，那试问，是采光通风重要，还是隐私重要。

退一步讲，我们认同隐私很重要，那再试着追问，用薄纱窗帘就能解决的隐私问题，为何要竖起一座座高墙来隔离？

一面高墙，两种业主。城建·世华龙樾横亘在社区里的高墙，围堵住的不会是隐私，而是一眼望过去的绿色和邻里的和谐。

后记：

全盘梳理后发现，从毛坯到精装，从科技配置到绿色升级，从公共空间到物业服务，从仓促交房到延期交房，从园林到院落，在质量与品质的面前，自带高光的明星豪宅频频沦陷。

这是为何？

记得业内有一位设计大佬曾说过，2016年之后的豪宅，要小心翼翼的买。问他缘由，他告诉我，因为限价后部分开发商的眼里只有“现金流”和“高周转”。

“房东，我的租金要抵扣个税。”“如果你抵扣个税的话，那我就要涨房租。”

进入2019年，新个税法实施，住房租金等6项支出可以抵扣个税了，这本是一件给居民减负的好事，但谁料到，却引发了房东、租客和中介的博弈，也引发了推涨房租的担忧。

记者 殷立勤 摄

中新社

租金抵扣个税被房东威胁涨房租

根据新规，在北京租房的小张可以税前扣除1500元，在单位下发个税专项附加扣除信息表后，想到每月收入可以增加点钱，她便准备填表。

按照信息表，要享受住房租金专项附加扣除，需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码，或者出租方单位名称及纳税人识别号(社会统一信用代码)、租赁起止时间等信息。

但房东知道这个消息后，却给小张泼了一盆冷水。“如果你申报租金扣除，税务局找我收税的话，我会把钱加到房租上，目前房租是不含税的价格。”

小张的遭遇并非个例。很多网友在社交媒体上反映，自己向房东索要其身份信息，但遭到拒绝，房东以提交信息后可能被征税为由，规劝租客不要申报个税租金扣除，甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

一边是个税可能抵扣几十块，另一边是房租可能上涨几百块，权衡之下，很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门，被迫选择不再申报租金支出扣除，无法享受到国家发放的个税减税红包。

马榕 摄

中新网

自如客们申报扣除也遭遇困扰

对于租住自如的租客来说，他们想享受租金个税抵扣，也遭遇了一番波折。

1月4日，媒体报道自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”，自如管家的理由是：自如只是受业主委托代为管理，属于第三方，不是出租方。

分析称，这可以起到避税的作用。“这对于已经拥有200万租客，年租金收入超过10亿的自如而言，能省下一笔不菲的税费支出。”

不过，1月4日晚，自如表示，填报个税住房租金专项扣除可选择“组织”，填写相应公司信息。自如客服表示，为了更加顺利地完成住房租金抵扣个税申报，租客可根据与自如签订的租赁合同，选择相应公司进行申报。

一位自如客抱怨：“本来我填了出租人是合同甲方自如，结果管家说应该填房主，费了半天劲改成房主，结果就在刚刚又告诉让改成自如。都啥时候了，还能改吗？你们是耍租客呢？”

资料图：北京市东城区联合办税服务大厅。刘文曦 摄

房东们的担忧真的成立吗？

房租的专项附加扣除，一头连着租客，一头连着房东，中间可能还有房产中介。

对于租客来说，最关心的是抵扣能省下多少钱。而对于房主来说，最为关心的就是租客申报的信息将来会不会成为向房东征税的专项线索。

“房东担心后续的税费问题会转嫁到自己身上，所以缺乏配合租客去抵扣的积极性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

58安居客房产研究院首席分析师张波说，首先，按照目前个税法的规定，房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税，这个和房客是否需要抵扣没有直接关系，其次，房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣，以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，住房租金抵扣个税，的确很有多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补，这相当于把税费的损失转嫁到租金里面，这样租客反而会承担更多的租金带来的生活与经济压力。

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示，在申报租金扣除时，新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录，本身政策已经考虑很周到，释放了最大的制度善意，就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除，但很多房东借机威胁涨房租，对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利，也可以直接向税务部门举报。

个人出租住房纳税真的很高吗？

很多房主也被一些网络文章提到的高额计税数字吓住了，更不愿意去配合租客申报住房租金扣除。

在近日刷屏的一篇文章中，有房东算了一笔账：你拿我的信息去申报个税抵扣，过不了几天税务部门就会通知我去开发票，单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%)，这还没算增值税和附加税等！你申请住房租金专项附加扣除能省100元，我至少要垫进去500元。

那么，个人出租住房真的缴税很高吗？到底要缴多少税呢？

张波介绍，个人出租住房需要缴纳的税目非常多，包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说，税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大，有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

汪蔚青表示，很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京和上海，一般是按照房租的5%综合税率来征收。

也就是说，假如北京一个房东出租住房，每月房租收入3000元，按照5%综合征收税率，实际缴纳税款只有150元，纳税数额远没有网络文章中计算的那么高。

租金抵扣最高每月可省675元个税

根据租房城市不同，住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市辖区户籍人口超过100万人的城市，则每月扣除1100元；市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市，则每月扣除800元。

按月换算后的综合所得税率表。

举个例子，在北京租房，租金3000元，扣除三险一金后月薪1万元，在个税起征点为5000元情况下，没有专项附加扣除，每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月缴纳个税降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除数210元=140元，也就是每个月增加150元到手收入。

根据按月换算后的综合所得税率表，如果你是北上广深租房，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下个税45元，最高可省下675元。也就是工资越高，租房抵扣减少的个税越多。

如何让租客顺利享受租金抵扣？

严跃进表示，后续建议针对此类问题继续观察，若是房东不愿意配合租客抵扣税费，估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法，即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多，这个是可以回避房东不配合的尴尬。

张波认为，目前国内的确存在对于个人房源出租监管的漏洞，对个人出租房源查收税款的难度也较大，这就在一定程度上造成了许多出租房并没有缴纳相应税费，也需要建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。

中原地产首席分析师张大伟认为，其实过去很多房东偷税漏税，从长期看，出租房交税是必然的。

易居研究院副院长杨红旭表示，中国的个人房东没有纳税习惯，也不会进行租赁合同的登记备案，这存在历史的原因。租房抵扣个税，应该让租户是从中受益的，从这个角度考虑问题，相关部门可以考虑有一个过渡期的安排。

他还建议，可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接，比如同样征收房地产税，个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话，可以酌情让他们少交一点，要给予一些优惠措施，鼓励这些房东愿意去租赁合同备案，但这是一个很慢的推进过程。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，同比上涨3.7%，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下调了13.3%，是近年来首次出现的土地价格明显下调。

数据显示，50大城市里超过千亿土地出让金的城市有11个，杭州全年卖地2500亿，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地达到1千亿以上。但整体看，近几个月热点城市土地成交额同比涨幅放缓。平均土地溢价率50个城市中47个城市出现溢价率下调。27个城市平均楼面价下调。

与此同时，房企拿地积极性全面退烧，热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性。最近信托等资金监管严格，也导致房企对地块总价较高的地块相对谨慎。

另一方面，房企资金压力逐渐出现。从2016年930开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

张大伟表示，2019年楼市将继续严格调控，大部分房企对土地市场的热度将逐渐降低，土地市场的溢价率也将有所降低。

流拍增多、溢价率走低、地价下跌，2018年中国多地土地市场出现明显退烧。

中原地产研究中心2日发布的统计数据显示，2018年全年，中国土地出让收入最多的50个城市合计“卖地”收入3.74万亿元(人民币，下同)，同比微涨3.7%，平均楼面价下调13.3%。与房地产市场类似，2018年中国大中城市土地市场也经历了一轮“前高后低”的走势，上半年50城市土地出让收入同比上涨近40%，此后涨幅一路下滑，全年数据与2017年土地市场成交额基本持平，热点城市上涨明显放缓。

从地价来看，数据显示，50个城市平均楼面地价为每平方米2277元，相比2017年的2627元，下调13.3%，这也是近三年来首次出现土地价格明显下调。50个城市中，27个城市出现楼面价下调，占比达54%。

分城市看，去年一年中，土地出让收入超过千亿元的城市有11个。其中，杭州卖地收入2500亿元，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州等10个城市达到1000亿元以上。中原地产首席分析师张大伟指出，近月来，热点城市“卖地”收入同比涨幅放缓，50个城市中，土地出让收入同比下调的城市有17个。

土地成交溢价率更是明显下降。2018年，50个城市中，有47个城市土地成交溢价率出现了同比下调，占比高达94%。

中国指数研究院同日发布的数据也印证了这一趋势。中国指数研究院指数研究总监白彦军指出，2018年中国各大城市土地流拍数量显著增加，全年流拍土地占全部推出土地量的8.4%，为过去9年中的最高值，此前楼市相对低迷的2014年，这一数据也不超过5%。此外，白彦军指出，去年中国300个城市平均楼面地价下降7%，而2016-2017年，300个城市楼面价保持20-30%左右的快速上涨。土地市场走冷或许意味着房地产市场调整的开始。

昨日，山西晚报记者从太原市房管局召开的新闻发布会上获悉，为加强对物业共用部位、共用设施设备的管理，维护业主的合法权益，促进房地产、物业服务行业健康有序发展，市房管局与市工商局联合下发《关于进一步规范太原市物业承接查验工作的通知》，并发布了《太原市物业承接查验协议》示范文本。

当房屋出现工程质量问题后，业主找物业、物业找开发商、开发商与物业扯皮……业主的合法权益迟迟无法维护。问题关键在于建筑开发商与物业服务企业进行承接验收时不力、不到位。今后，太原将有效解决类似问题。

太原市对实施承接查验的条件、承接查验的主体责任、承接查验的主要资料、物业承接查验的范围、物业承接查验行为授权方式、落实物业承接查验关键环节、物业承接查验监督管理等内容进行了明确规定。按照规定，建设单位或业委会在物业招投标时，应当参照《太原市物业承接查验协议》示范文本，与中标物业服务企业签署合同。建设单位应当在物业交付使用30日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业交接后，建设单位如未能按照《物业承接查验协议》约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，将依法承担相应的法律责任。

2018年多地二手房市场先于新房出现调整，成交量同比下跌。

易居房地产研究院4日发布的研究报告显示，2018年全年，包括北京、深圳、杭州、成都、青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套，相比去年同期水平下降了14%，降幅较1—11月份扩大1个百分点。

去年12月单月，10个城市二手房成交量为4.6万套，环比下降1%，同比下降28%，二手房成交量低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)。

因楼市调控政策趋严，去年10城市二手房成交量同比低位盘整期持续较长。除2018年1月同比出现正增长，自2017年1月至2018年12月，10城市二手房的年初累计成交套数同比一直在下跌区间波动，最高跌幅一度达到34%。

易居房地产研究院研究员姚方指出，从2015年至2016年，因政策偏向宽松，上述10城市二手房年初累计套数同比维持正增长，同比增速位于31%—91%的较高增长区间。在中央对房地产的调控政策不放松的大环境下，预计2019年1月份二手房成交量很难出现较大回升。

10个典型城市中，去年12月份，苏州二手房成交量同比增速最高为48%，北京增长1%，其余8个城市同比均处于下跌区间。如青岛12月份二手房成交量同比跌51%，杭州跌44%，深圳跌54%。

2018年楼市在各地真真假假的“松绑调控”中结束。

自山东菏泽打响第一枪后，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政。虽然政策震动不大、甚至遭遇“朝令夕改”“否认放松”，但也暗示着2019年房地产市场即将到来的政策微调。让刚需群体揪心的问题是：楼市调控松绑了，今年房价会不会大涨？

楼市政策微调成趋势

多家市场机构的回顾、展望报告都预计，今年房地产调控政策将会出现适当调整。中原地产方面就分析，今年可能至少有30城跟随菏泽等地的脚步实施微调政策，这也意味着本轮调控即将见底。

为什么会出现微调政策？对于这个问题的答案，很多“攥着钱”观望楼市的消费者都会脱口而出：地方政府扛不住压力了。

先来看“打响第一枪”的菏泽。菏泽市住建局关于取消二手房转让期限规定的情况说明中，把这“压力”归于老百姓的迫切愿望以及原规定带来的二手房价格大涨。

还有没有别的压力呢？“对地方政府来说，在2018年年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力。”中原地产首席分析师张大伟分析。

从数据上看，2018年全国楼市已经基本结束了增长势头。贝壳研究院近日发布，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平；但自去年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。二手房方面，2018年全国二手房成交420万套，同比持平，成交量低于2015至2016年；从重点城市全年表现看，去年6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

对住建部门来说，楼市调控选择松还是紧，也犯难。在衡阳市发改委、住建局松绑限价政策不到一天，衡阳市政府便撤回了这一文件。松绑政策时，当地房地产协会的解释是“目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定”；撤销文件时，衡阳市政府的解释是“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分”。

衡阳市政府表示，将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控。可是，究竟如何才算“科学调控”？这恐怕是2019年摆在很多地方政府面前的一道难题。

“房住不炒”基本原则未松动

成交量回落，房价是否有所变化呢？贝壳研究院方面分析，2018年下半年以来重点城市二手房随着成交持续走低，均价上涨动力不足，开始下跌。与三季度相比，四季度均价下跌的城市占比由18%上升至38%。

听到这样的消息，一些老百姓冲进售楼处和二手房中介，却发现口袋里的钱依然买不起。毕竟，这期间房价的下跌还是在前期过快上涨之后的自发回调。

菏泽之后，业内预计，对过去严厉的行政管控进行适度修正，是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计今年房地产调控政策将会适当调整。但对于正在攒钱买房的老百姓来说，最担心的就是：政策一旦松绑，好不容易稳定下来的房价会不会又大涨。

这得先来看楼市调控政策的调整会集中在哪些方面。贝壳研究院院长杨现领分析，首先，调控主体由中央转向地方，近来多地政策调整就是由地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题制定的；其次，调控方式由调控交易转向调控供给结构；今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

杨现领用“刀尖上求平衡”来形容今年的楼市。“房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。”他说。

“信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。”张大伟说，从中央到地方，依然明确要求“房住不炒”，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

炒房“黄金时代”落幕

一线城市之外，环京楼市也是一个风向标，尤其是燕郊。前几天，燕郊一则卖房信息“刷屏”。由于难以支付每个月一万元的月供，有房主卖房喊出来“首付不要、继续还贷就可以”的口号。

这是炒房客悲伤退场的缩影。有媒体查询发现，该小区购房时3.2万元／平方米，如今已降到1.5万元／平方米。房价腰斩其实已经是北三县楼市的共同特点。都说开发商回笼资金压力大，但高价入场的炒房客们更不轻松。他们当中很多人手中供着多套房，如今价格下跌面临的还款压力可想而知。

倍感沮丧的还有奔走在售楼处里的“房闹”们。多地楼盘上演打折促销，引来前期已签约业主的强烈不满。

在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。贝壳研究院的数据显示，2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落。这也意味着，买卖双方市场预期同步走弱。

随着去年下半年以来重点城市二手房均价下跌，购房门槛也在降低。从供应结构上看，大批政策房和限价商品房即将入市，满足刚需的供应增加，将对房地产市场的价格和成交量起到“稳定器”的作用。

近年来，中国房地产周期与中国经济周期始终密切相关，每轮“稳增长”政策也离不开房地产政策的放松。然而，展望2019，房地产政策是否会服务于“稳增长”再度有所松动？房地产政策的变化又会对中国经济产生哪些影响？

从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。但即便如此，在防风险与“稳增长”平衡之下，考虑到前期房地产调控政策过紧，避免房地产对经济的负面拖累，通过政策微调，进而改变前期过紧的房地产政策，将房地产政策回归中性，起到经济托底的效果，也是很大可能会发生的。

例如，中央经济工作会议就房地产的表述亦提到“因城施策、分类指导”，强调“夯实城市政府主体责任”，结合近期部分城市出现的房地产调控调整动作，如菏泽取消限售、广州深圳下调房贷利率、珠海放松限购等，笔者认为，这种边际调整已然发生。

除此以外，前期房地产调控为抑制房地产泡沫踩下了急刹车，但由于政策严厉，刚需购房需求也受到抑制。未来围绕支持刚需首套房的界定可能更为清晰，以支持刚需购房；同时，限购、限售等行政手段也有悖于市场化的操作原则，在投机需求抑制、预期稳定的背景下，未来部分城市也很可能会在此方面出现改变。另外，配合货币政策环境的整体宽松，房贷利率也会相应出现一定回落。

综上，笔者预期，明年房地产政策的主基调仍将因城施策，以微调为主，考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险，预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。当然，与以往“稳增长”的动力源不同，一旦缺少了房地产全面宽松政策的支持，本轮政策发力能否达到防范短期经济下滑的效果尚待考验。

在笔者看来，房地产政策空间有限的背景下，若想达到“六稳”目标，除了宏观政策调整以外，此次需要出台比以往更多的实质性的改革政策，且加速落地步伐，才能够通过释放制度红利的途径，防范经济失速。笔者认为，经济体制改革、土地制度改革、财税体制改革、加速开放等就恰好是改革开放的重点，若能大刀阔斧的推进，有助于扭转短期政策困境，从长期制度上做出更多探索，扭转预期，稳定经济。