2018年可以说是中国房地产调控历史上政策出台最频繁的年度。据不完全统计，与房地产相关的各项调控措施已累计出台450次，同比2017年上涨75%且刷新历史记录。随着调控效果的持续现象，对于房地产企业而言，也在逐步调整自身定位。

如碧桂园方面表示，宁可发展慢一点，也要发展稳一点；中海地产方面也表示，宁可错失机会，也不投错地；再比如恒大方面表示，要从过去以规模取胜，逐步转向更加注重销售质量；此外，保利方面也在积极应对宏观调控与行业环境变化，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，整合上下游资源优势。

“目前对于房地产开发商来说，已经呈现出一边倒的趋势，认为楼市会继续处于下行通道中，因此，战略调整势在必行。”一位来自中国指数研究院的分析师如是说。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变；一部分房企选择“多元化”，在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇；还有一部分房企加快在房地产领域的深入布局，通过并购做大做强。

如绿地集团宣布核心产业战略升级，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。

事实上，对于房地产开发商而言，除了要应对来自行业外部的挑战外，在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。

张波预计，2019年房企之间的并购重组以及项目转让或更为普遍。

中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时同样认为，2019年房地产行业并购重组将会有一波不小的浪潮。数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，叠加结构性去杠杆政策的延续，预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。

编者按：

这里是民生调查局，见人所未见，调查民生之变。关注你想关注的、你没关注的，调查你想看的、未看到的。

商住房，是指在商业、办公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。

2017年全国楼市一片炙热的时候，商住房在政策上遭到强力打压，市场转冷，一直持续到现在。

买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？

2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。中新网 记者 邱宇摄

北京像素——商住房市场的标签

2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。

北京像素号称北京最大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。

虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。

比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。

“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵，税高。

北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网 记者 邱宇摄

这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。

陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。

2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

房子不好卖了

但在2017年3月26日之后，一切都变了。

当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。

2018年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。中新网 记者 邱宇摄

购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。

2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。

市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月-2017年3月)，成交套数为89690套。

也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。

现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。

但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

2018年12月，远在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”商住房。售房的业主临近退休，她的房子比购买时跌了几十万。

“我们用老少三代人积攒的血汗钱买的房子，意在不给社会和儿女添麻烦，为什么现在要限制买卖？关键是买的时候，并没有人告诉我这个以后是不能自由买卖的啊！”她无法理解。

投资客蠢蠢欲动

虽然商住房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。

2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商住房，从开始看房到过户、对外出租，只用了不到两周时间。

她看中了商住房极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。此外，商住房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。

“买商住，有‘钱’途。未来普通住宅还会不断被建造出来，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已销售的商住房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商住房则更是存量版中的极品。

游走在政策的灰色地带

其实，购买商住房一直都有风险，因为近20年来，商住房始终处在法律和政策的灰色地带。

“商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。

他说，中国用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业、办公用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。

北京房山区某商改住楼盘销售中心。中新网 种卿 摄

那么，商住房是在何种背景下诞生的呢？

杨红旭说，上世纪90年代末，受外部环境影响，中国楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。2000年以后，经济回暖，加之1998年房改之后中国大力发展住房市场，住房需求大幅释放。

一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。

“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是商住房，以卖个好价钱。”杨红旭说，开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。

未来调控会放松吗？

2017年多地出台的政策填补了商住房管理的漏洞，不过，近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。

广州的政策与商住房有关。广州提出，在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

目前商住房政策最严格的城市是北京与广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也会逐渐放开对商住房的限制政策呢？

“商住类产品由于本质属于商业物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人居住。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，对商住类产品如何定性还需要等待更为明确的政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要标准。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种政策应该是暂时的，放松调控是大趋势，不会一直禁止个人购买。

杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。

买房之后，陈林更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：

中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借商住房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。

不过，与中弘的死活相比，陈林更关心的是，对商住房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？(应受访者要求，文中部分人物为化名)(邱宇)

新京报快讯（记者徐倩）2018年，世茂房地产超额完成了年初既定的1400亿元销售目标，总销售额达到1661.5亿元。

今日晚间，世茂房地产公告， 2018年12月的合约销售额约为210.2亿元，合约销售面积为129.9万平方米。2018年12月平均销售价格为16183元/平方米。

截至2018年12月31日，世茂房地产累计合约销售总额约为1761.5亿元，集团的累计合约销售总面积为1068.7万平方米，较去年同期分别上升75%及76%。截至2018年12月31日，全年的平均销售价格为16482元/平方米。

虽然销售额增速较快，但是2018年，世茂房地产仍然未能进入销售排行榜前10位。根据克而瑞研究中心的统计数据，世茂房地产在销售额排行榜中位列第11位，较去年上升5位。

新京报记者 徐倩 校对 何燕

本报记者 王营 实 习 生 王凡 北京报道

导读

杭州的土拍情况能否代表二线城市，是否预示2019年回暖，下结论还为时尚早。

新年初始，土地市场已有回暖之色。

2019年首个工作日，杭州笕桥、大关两宗重量级宅地登场。经过18轮竞价，笕桥地块由甘肃建总置业以总价171427万元竞得，折合楼面价23556元/平方米，溢价率仅11%；而迟半小时开拍的大关宅地，竞拍更为激烈。经过22轮竞价，由金翰（融金平台）以总价203056万元竞得，折合楼面价30559元/平方米，溢价率20%。

诸多利好令杭州备受开发商追捧。中原地产数据显示，2018年全年，杭州土地出让金位列全国排名第一。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，杭州首拍出现的热闹场面，给市场传递强烈的刺激信号，在市场看悲情绪浓重的岁首，提振信心作用明显，更稳定了区域地价，并强化了市场对于2019年楼市稳定的预期。值得关注的是，虽然两宗地块的出现了一定溢价，但相比于2018年初类似地块的价格依然不高。

新年首拍

引发关注最高的是大关地块。公开资料显示，该地块报名参加的房企接近15家。包括绿城、滨江、万科等，还有香港置地、上海首创、开元地产等身影，经过22轮角逐，大关单元地块最终被金翰收入囊中。

大关单元GS0502-09地块在香积寺附近，东至规划道路，南至规划香积寺路，西至红建河绿化，北至规划道路。地块出让面积26579平方米，容积率2.5，楼面起价25442元/平方米，刷新了板块内涉宅地块的起价记录。由于地块内还将配建不少于10%的公共租赁住房。因此折算后，该地块实际起拍价大约为28000元/平方米出头。

爱家房产研究数据显示，从周围二手房房价来看，大关东一苑二手房成交价格在39407.57元/平方米左右；大关南八苑二手房成交价格约为38901.45元/平方米。

笕桥生态公园单元R21-1地块靠近龙湖大家九龙仓璟宸府，东至规划庄河路，南至笕桥生态公园单元R24-3地块公园绿地地块，西至黎明社区、沪杭甬高速德胜收费站后勤服务用房工程项目等，北至规划草庄路。地块出让面积33079平方米，容积率2.2，建筑面积72773.8平方米，楼面起价21220元/平方米。笕桥地块也需要配建10%的公租房。

“与前一段时间相比，杭州土地溢价率略有好转。但从这两宗宅地所处的板块位置来看，与板块之前的地王相比仍然有较大差距。比如，笕桥地块所处板块，有个在售项目叫做璟宸府，当时该项目楼面价为31000多元/平方米，但现在只有23556元/平方米，如果单纯从表面上看，楼面价还是降了24%左右；大关地块周边近一年应该是没有土地出让，但离它更远一点地块此前已经拍到36000元/平方米。因此从表面上看也有16%左右的降幅。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示。

此前据媒体报道，笕桥生态公园上一次出让宅地是2018年1月19日，龙湖以总价35.8亿元竞得杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4宅地，楼面价31154元/㎡、溢价率50.4%，当时刷新了笕桥板块的地价。地块案名为龙湖大家九龙仓璟宸府。璟宸府的整个楼盘中，八成左右是叠墅产品，只有部分小高层。11月底，璟宸府首开92套叠墅房源，毛坯均价49800元/平方米。

爱家房产研究显示，笕桥地块周围二手房价格来看，东港嘉苑二手房成交价格约为36163.53元/平方米；天城府二手房成交价格约为42488.86元/平方米。

主战场转移

荆海燕认为，从杭州土地市场表现来看，目前尚处理性。尽管新年首拍大关地块有15家开发商参与，而且很多都是杭州本土或者在杭州发展比较好的开发商，但该地块的地价仍然没有突破板块内最高价格。

“杭州属于强二线城市，城市经济实力以及人口的吸聚能力强，因此需求端持续保持较高热度，2018年下半年以来受整体楼市降温影响，杭州的市场降温也较为明显。从杭州新年的首拍来看，显示出房企对于杭州市场的良好信心，平稳中略带个别热点或许将成为杭州土地市场的大概率表现。”张波也认为，需要更为客观看待杭州首拍地价出现溢价，不要过度关注“溢价”本身，而要关注地价是否稳定，不要过度关注某一两块地价水平，而要整体来看城市土拍情况。

张波认为，单从房价来看，杭州为代表的强二线城市未来3-5年还很难超超“北上深”，但一线城市已经逐步由增量市场变成存量市场，随着一手房市场在一线城市的逐步量缩，二线城市将成为商品房的主力市场，也是未来房企的重要战场。

从全国土地市场来看，房企主战场已经转移。中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，卖地金额年内涨幅最低。其中，超过千亿土地出让金的城市有11个，合计有杭州卖地2500亿。另外，上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。

“2018年杭州土地出让金额是全国最高的，2500多亿，可以看出房企对杭州未来发展预期总体向好，起码对这个城市是有信心的，因为很多城市可能流拍会更严重。从目前整体市场情况看，一线城市拿地难度比较大，二线被大家看好。而杭州则在二线城市中成为被看好的龙头城市。当然，这也与杭州这两年积极推地有关。因为未来有亚运会，土地财政是基建资金的主要来源。所以，无论是2018年还是2019年，杭州都会是推地积极的城市，政府也会拿出品质较好的土地。”荆海燕称。

从2018年土地市场整体表现来看，房企主战场也逐渐在发生变化。中国指数研究院数据统计显示，2018年，全国300城市土地出让金总额为41644亿元，同比增加2%。一线城市土地供需同比走低，揽金总额缩水逾一成。北京、深圳收金同比下滑；二线城市供求同比走高，受调控影响收金略降。三四线城市共19城入榜，佛山、常州入围榜单前20。

“全国多城市土地成交金额依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标的地块主要是具有多重复杂属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场明显活跃。2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟表示。

流拍增多、溢价率走低、地价下跌，2018年中国多地土地市场出现明显退烧。

中原地产研究中心2日发布的统计数据显示，2018年全年，中国土地出让收入最多的50个城市合计“卖地”收入3.74万亿元(人民币，下同)，同比微涨3.7%，平均楼面价下调13.3%。与房地产市场类似，2018年中国大中城市土地市场也经历了一轮“前高后低”的走势，上半年50城市土地出让收入同比上涨近40%，此后涨幅一路下滑，全年数据与2017年土地市场成交额基本持平，热点城市上涨明显放缓。

从地价来看，数据显示，50个城市平均楼面地价为每平方米2277元，相比2017年的2627元，下调13.3%，这也是近三年来首次出现土地价格明显下调。50个城市中，27个城市出现楼面价下调，占比达54%。

分城市看，去年一年中，土地出让收入超过千亿元的城市有11个。其中，杭州卖地收入2500亿元，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州等10个城市达到1000亿元以上。中原地产首席分析师张大伟指出，近月来，热点城市“卖地”收入同比涨幅放缓，50个城市中，土地出让收入同比下调的城市有17个。

土地成交溢价率更是明显下降。2018年，50个城市中，有47个城市土地成交溢价率出现了同比下调，占比高达94%。

中国指数研究院同日发布的数据也印证了这一趋势。中国指数研究院指数研究总监白彦军指出，2018年中国各大城市土地流拍数量显著增加，全年流拍土地占全部推出土地量的8.4%，为过去9年中的最高值，此前楼市相对低迷的2014年，这一数据也不超过5%。此外，白彦军指出，去年中国300个城市平均楼面地价下降7%，而2016-2017年，300个城市楼面价保持20-30%左右的快速上涨。土地市场走冷或许意味着房地产市场调整的开始。(完)

在2018年的中央经济工作会议上，对2019年重点工作任务安排有七大项，其中在第七项“加强保障和改善民生”中提到，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。将住房列入“加强保障和改善民生”这一重点工作任务，我从中可以解读出四点：

第一，强调房地产行业是民生工程，而不是炒作的工具。将房地产与就业、教育、养老、食品药品安全、安全生产和交通安全等放在一起，说明国家并没有将房地产视为国家发展的支柱产业，而是为了保障民生、服务社会的重点工程。未来的房地产发展将如同其它民生工程一样，其炒作空间将不断被压缩，就如同教育、养老、医疗近年来所覆盖、服务的人群在不断增加一样，能够享受到居住服务的人群也会不断增多。

第二，房地产的发展不会停滞。房住不炒不代表房地产的建设会停滞，在围绕民生工作方面，可以肯定国家未来会为房地产的建设情况做出相应的规划，以此服务更多的民众，来保证这项民生工程可以顺利进行。因此，相信房地产未来的发展会有规划、有步骤、有方向地稳步发展。

第三，房地产未来还将长期保持收紧的状态。由于房地产不动产的特殊资产属性，在没有政策限制的情况下，依然会被市场、资金炒作，只有通过各种政策，在购买、贷款等方面做出限制，一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能将房价控制在合理的范围之中，使得住房无法被炒作。

第四，房地产价格将进行控制，既要控制上涨幅度也要防止恶性下跌。构建房地产市场健康发展，关键在于房地产市场的稳定，这种稳定有多种表现，如稳定的供应量、稳定的价格、稳定的增长等，因此在防止炒作的时候也需要防止房地产价格承压，或将房地产承压情况控制在可令社会情绪稳定的范围里。

2018年中央经济工作会议反映出的内容，可以预计2019年的房地产市场会继续被因政策施压而整体发展缓慢。这种缓慢对房地产表面上看起来是寒冰，实际上是激励，激励房地产企业在立足不动产的基础上，积极拓展相关业务，可结合同属民生保障的就业、教育、养老等重点工程，建设人才交流公寓、养老公寓等项目，并为业主、租户以及周边居民提供相应的服务，在传统的拿地、设计、建造、销售的模式上，逐渐增加运营、增值服务，满足住户的各种合理需求，将房子是用来“住”的这一功能得到最大化的发挥。

如何延伸？如何转型？转型会经历哪些痛？痛过之后是否能站在更高的平台上？这是房地产企业当前必须考虑的问题，房地产市场目前处于冰火两重天的状态，业绩稳定的企业就如成绩拔尖的学霸高喊此次考试“完了”一样，即便寒潮涌来在行业中也是第一集团；弱势企业则是默默无闻，总觉得市场还有不少空间可以挖掘，但最先倒下的往往是他们。

房地产这种两极分化的局面，也出现很多行业之中。领先的企业往往看到的是行业之中的难点和痛点，他们常常急于在问题出现之前就将问题解决，以免这些问题影响到企业的营收；想在行业中分一杯羹、入行晚的企业在尝到甜头之后，常常会误以为市场没有想象的那么困难，他们以为还有巨大的空间在等着他们，结果成为首先倒下的一批。在限购、限贷等一系列政策之下，房地产行业在2016年就开始喊进入寒冬，而相关地产上市公司的业绩数据依然漂亮，尤其是那些喊得凶狠的、令市场胆战心惊的。

站在稳定宏观经济的角度，我国有关收紧房地产的政策还将长期持续下去，以此来防止房地产泡沫的积压，并适当地挤掉泡沫。在政策对房地产收紧的过程中，预计未来一段时间，曾经野蛮生长的房地产行业将继续洗牌，这种情况放在各行业中都是必然，中小型房地产企业、资金流动性不足的地产企业、经验不足的地产企业，极有可能在这洗盘的过程中被收购、兼并、吞没或是关门。在洗牌进行优胜劣汰的过程中，我国房地产市场也会逐渐优化，并变为良性竞争，这有助于我国房地产的健康、稳定发展。

（作者系清晖智库首席经济学家）

观点地产网讯：1月5日，龙湖集团在广州举行2019广州媒体新春交流会，集团首席执行官邵明晓，龙湖集团副总裁胡若翔、龙湖广州公司总经理毛文斌等管理层纷纷出现在活动现场。

胡若翔对外表示，龙湖2018年年初制定的两千亿目标已顺利完成，但2019年的不确定很大，龙湖要坚持有质量的回款。

龙湖管理层称，近期虽在融资方面有所放松，但什么时候会流向房地产还不知道；政府方面也出现变化，但还需要更多的观察，因此对于2019年持谨慎乐观的态度。

其表示，2019年房地产行业的城市分化会更加明显，不同城市会有不同的窗口期出现，但时间并不统一且难以判断。

因为2019年龙湖的投资会以稳健为主，依然继续深耕一二线城市，但一些依托于城市群周边的三线城市也会进行研究。

此外，在商业地产方面，邵明晓表示也希望天街产品能早日落地广州，并表示集团对商业业务的目标是做到行业中规模前五，影响力前三。

新华社南京1月5日电（记者杨绍功）记者5日从南京市住房保障和房产局获悉，近期该局已基本完成以政府为主导的租赁房屋信息平台建设，并通过微信公众号、网页、App等形式向社会推出。这些房源信息经过政府部门核验，可以有效帮助租房者减少遭遇“黑中介”的风险。

据南京市住房保障和房产局有关负责人介绍，目前南京市已基本搭建好全市房屋租赁服务监管平台，实现房源发布、合同签约、服务评价、登记备案等功能，市民通过“我的南京”App、微信公众号“南京房产微政务”和微信支付“城市服务”开设的租赁频道，可随时发布出租房源信息，即时获取真实的租赁信息，方便灵活办理租赁备案。

这些房源信息既可以来自个人的发布，也可源自中介机构的接入。无论是什么样的来源，申请进入系统挂牌的房源都要通过房管部门的物权核验。房管部门通过与公安等部门数据共享，再结合网格管理员现场查验等方式确定房屋租赁信息的真实性，并在挂牌时对核验房源进行明确标识。

业内人士认为，通过核验可以逐步摸清租赁住房房源底数，同时加强房屋租赁管理，为租赁市场健康发展提供基础保证。

中新网客户端北京1月6日电（记者 李金磊 邱宇）“房东，我的租金要抵扣个税。”“如果你抵扣个税的话，那我就要涨房租。”

进入2019年，新个税法实施，住房租金等6项支出可以抵扣个税了，这本是一件给居民减负的好事，但谁料到，却引发了房东、租客和中介的博弈，也引发了推涨房租的担忧。

租金抵扣个税被房东威胁涨房租

根据新规，在北京租房的小张可以税前扣除1500元，在单位下发个税专项附加扣除信息表后，想到每月收入可以增加点钱，她便准备填表。

按照信息表，要享受住房租金专项附加扣除，需要填报主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名及身份证件类型和号码，或者出租方单位名称及纳税人识别号（社会统一信用代码）、租赁起止时间等信息。

但房东知道这个消息后，却给小张泼了一盆冷水。“如果你申报租金扣除，税务局找我收税的话，我会把钱加到房租上，目前房租是不含税的价格。”

小张的遭遇并非个例。很多网友在社交媒体上反映，自己向房东索要其身份信息，但遭到拒绝，房东以提交信息后可能被征税为由，规劝租客不要申报个税租金扣除，甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

一边是个税可能抵扣几十块，另一边是房租可能上涨几百块，权衡之下，很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门，被迫选择不再申报租金支出扣除，无法享受到国家发放的个税减税红包。

自如客们申报扣除也遭遇困扰

对于租住自如的租客来说，他们想享受租金个税抵扣，也遭遇了一番波折。

1月4日，媒体报道自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”，自如管家的理由是：自如只是受业主委托代为管理，属于第三方，不是出租方。

分析称，这可以起到避税的作用。“这对于已经拥有200万租客，年租金收入超过10亿的自如而言，能省下一笔不菲的税费支出。”

不过，1月4日晚，自如表示，填报个税住房租金专项扣除可选择“组织”，填写相应公司信息。自如客服表示，为了更加顺利地完成住房租金抵扣个税申报，租客可根据与自如签订的租赁合同，选择相应公司进行申报。

一位自如客抱怨：“本来我填了出租人是合同甲方自如，结果管家说应该填房主，费了半天劲改成房主，结果就在刚刚又告诉让改成自如。都啥时候了，还能改吗？你们是耍租客呢？”

房东们的担忧真的成立吗？

房租的专项附加扣除，一头连着租客，一头连着房东，中间可能还有房产中介。

对于租客来说，最关心的是抵扣能省下多少钱。而对于房主来说，最为关心的就是租客申报的信息将来会不会成为向房东征税的专项线索。

“房东担心后续的税费问题会转嫁到自己身上，所以缺乏配合租客去抵扣的积极性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

58安居客房产研究院首席分析师张波说，首先，按照目前个税法的规定，房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税，这个和房客是否需要抵扣没有直接关系，其次，房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣，以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，住房租金抵扣个税，的确很有多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补，这相当于把税费的损失转嫁到租金里面，这样租客反而会承担更多的租金带来的生活与经济压力。

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示，在申报租金扣除时，新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录，本身政策已经考虑很周到，释放了最大的制度善意，就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除，但很多房东借机威胁涨房租，对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利，也可以直接向税务部门举报。

个人出租住房纳税真的很高吗？

很多房主也被一些网络文章提到的高额计税数字吓住了，更不愿意去配合租客申报住房租金扣除。

在近日刷屏的一篇文章中，有房东算了一笔账：你拿我的信息去申报个税抵扣，过不了几天税务部门就会通知我去开发票，单房产税一项就需要交纳360元（全额租金3000元乘12%），这还没算增值税和附加税等！你申请住房租金专项附加扣除能省100元，我至少要垫进去500元。

那么，个人出租住房真的缴税很高吗？到底要缴多少税呢？

张波介绍，个人出租住房需要缴纳的税目非常多，包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。一般来说，税务部门为了简化计算，会设定一个综合税率。不同省市和地区的差异较大，有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

汪蔚青表示，很多地区对于个人出租住房按一个较低的综合税率简易征收房租的税金。比如北京和上海，一般是按照房租的5%综合税率来征收。

也就是说，假如北京一个房东出租住房，每月房租收入3000元，按照5%综合征收税率，实际缴纳税款只有150元，纳税数额远没有网络文章中计算的那么高。

租金抵扣最高每月可省675元个税

根据租房城市不同，住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，每月扣除1500元。

除以上城市外，市辖区户籍人口超过100万人的城市，则每月扣除1100元；市辖区户籍人口不超过100万人（含）的城市，则每月扣除800元。

举个例子，在北京租房，租金3000元，扣除三险一金后月薪1万元，在个税起征点为5000元情况下，没有专项附加扣除，每月需缴纳个税（10000-5000）×10%-速算扣除数210元=290元。

在享受到1500元的住房租金扣除后，每月缴纳个税降至（10000-5000-1500）×10%-速算扣除数210元=140元，也就是每个月增加150元到手收入。

根据按月换算后的综合所得税率表，如果你是北上广深租房，也就是享受1500元扣除，那么最低每月可省下个税45元，最高可省下675元。也就是工资越高，租房抵扣减少的个税越多。

如何让租客顺利享受租金抵扣？

严跃进表示，后续建议针对此类问题继续观察，若是房东不愿意配合租客抵扣税费，估计税务部门还需要提供一些比较简便的操作办法，即简化流程。同时后续租赁市场发展中机构类房源租赁会增多，这个是可以回避房东不配合的尴尬。

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张波认为，目前国内的确存在对于个人房源出租监管的漏洞，对个人出租房源查收税款的难度也较大，这就在一定程度上造成了许多出租房并没有缴纳相应税费，也需要建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。

中原地产首席分析师张大伟认为，其实过去很多房东偷税漏税，从长期看，出租房交税是必然的。

易居研究院副院长杨红旭表示，中国的个人房东没有纳税习惯，也不会进行租赁合同的登记备案，这存在历史的原因。租房抵扣个税，应该让租户是从中受益的，从这个角度考虑问题，相关部门可以考虑有一个过渡期的安排。

他还建议，可考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接，比如同样征收房地产税，个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话，可以酌情让他们少交一点，要给予一些优惠措施，鼓励这些房东愿意去租赁合同备案，但这是一个很慢的推进过程。（完）

“没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权”，这是房地产行业奉行的规则。房地产进入下半场，增量天花板若隐若现，要不要加杠杆做大规模成为困扰多家房企的难题。

2018年即将收尾时，上市8年的中弘股份被深交所摘牌，正式告别资本市场，压倒它的是超过百亿的逾期债务。

随着行业政策调控持续深入，融资渠道收紧，房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中渐趋理性，行业集中度大幅提升，市场竞争格局已基本确立，资源进一步向龙头房企聚集，而由此引发中小房企陷入融资难、融资成本高的困境，同时规模房企进行多元转型，寻求新的业绩增长点，犹如多米诺骨牌被推倒。

行业集中度大幅提升

刚刚过去的一年，在市场下滑、行业规模增速放缓的情况下，规模房企继续保持领跑的态势，全年累计销售增速仍保持了较高水平。

研究机构统计的数据显示，2018年千亿房企总数达29家，较2017年新增13家，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高，行业集中度加剧。其中碧桂园、万科、恒大以超过5000亿元的规模遥遥领先，形成第一梯队龙头企业。

恒大集团总裁夏海钧在2018年中期业绩发布会上称，房地产未来一定是“大鱼吃小鱼”。随着国内房地产市场日趋成熟，成交量趋于稳定，集中度的提升愈发明显，前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“2017年年底，前十的地产商在全国销售占有率24%，2018年上半年已经到了30%，前三大占了15%。我们认为未来3~5年，集中度会到40%左右。”

龙头企业加速奔跑，中型房企拼命狂追，集中度持续快速提升。“两年之后，中国的房地产企业至少会减少三分之一。”有业内人士预测，这两年，规模房企将更加集中化，未来中小房企要么下沉到四五六线城市，要么就是在一二线城市的边缘位置，或者在当地城市里发挥他们当地的资源优势，跟全国性房企进行合作，然后为大企业提供前期拿地资源等支持。

一位行业前十强房企高管分析道，随着行业集中度提升，购房者因为对中小房企资金链短缺问题心有余悸，更倾向于选择规模大的品牌房企；对地方政府而言，规模大的品牌房企能带来土地溢价、产品规范和品质提升；另外供应商、金融机构也会更倾向于选择大房企，这是一系列连锁反应。

“最近有一位行业排名在70~80左右的高管来找我，他说能不能到我们公司来。为什么会跳槽呢？就是原来的平台不进则退，他浑身的本事发挥不出来，就会跳槽。未来人才流动的速度还会进一步加快。”该高管说。

中小房企融资难

在一个相互联系的系统中，一个很小的初始能量就可能产生一系列的连锁反应，人们把这种现象称为“多米诺骨牌效应”。

行业老大哥万科在2018年9月底举行的秋季例会上，高调喊出“活下去”，一时间，引爆行业悲观情绪。在此之前，万科董事会主席郁亮在内部强调：“如果6300亿元回款目标未达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

如何“活下去”？在同策研究院总监张宏伟看来，刚刚过去的2018年，房地产市场集中度大幅提升后，行业竞争格局已基本确立。“这种变化背后，身在其中的企业就面临一系列问题，谁的融资能力比较强，谁的抗风险能力比较强，谁的规模比较大，市场份额比较高，它就能在现阶段的市场生存下去。”

随着政策调控持续深入，央行加强房地产金融宏观审慎管理，银保监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。业内人士认为，监管层加强对房地产资金的监管、银行暂停开发贷就是打在房企身上的一记重拳，房企融资压力凸显。但相对龙头房企而言，中小房企顶着更大的压力。

上述行业前十强房企高管分析称，央行对金融机构房贷审慎管理之后，限定给房地产企业的贷款总额度后，就导致中小房企没钱了。“每家银行不太一样，总体而言限定额大概是在20%左右。中小房企更多，多的人叫得更响，所以大家都说房企没钱了，但其实是中小房企没钱了。”

正如百强房企银亿股份(3.080, 0.06, 1.99%)日前发布公告称，因短期内资金周转困难，致使2.99亿元公司债未能如期偿付。中弘股份则是更极端的例子，因股价连续20个交易日低于面值，让其成为A股史上首个退市的上市房地产公司，压倒中弘股份的便是超过百亿的逾期债务。

在行业融资环境收紧、融资渠道受限的背景下，融资成本也在不断上升。克而瑞研究中心数据显示，2018年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外发债融资，房企境外发债平均融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。

有房企内部人士表示，现在13%是行业内一个基本融资成本，甚至还有18%、19%等更高的，部分房企正迎来融资“寒冬”。与此同时，部分房企资产负债表也正承受更大压力。

以某房企的发债状况为例，有媒体统计到，2018年以来，该企业共在上交所共提交了8次发债申请，其中仅有3次获批，1次终止，其余4次尚处在“已反馈”或者“已回复交易所意见”阶段。此外，2018年2月9日，该企业取消发行10亿元中期票据，5月23日再次取消了10亿元超短期融资发行计划。

在这样的背景之下，裁员也开始在地产圈弥漫。

业务布局多元化

行业集中度加剧，融资渠道收紧让很多房地产商对“地产”的态度开始变得讳莫如深，部分企业甚至不愿再提及“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼。

有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，纷纷打出“去地产化”口号，谋求多元业务布局。根据不完全统计数据，2018年已有18家房企去掉了公司名称里的“地产”二字。

“所谓去地产化就是有一些多元化业务。房企有一定规模、有一定能力后，再去进行多元化布局，也是在市场集中度比较高的情况下，企业转型策略的表现。”张宏伟认为。

转型升级浪潮中，凭借巨大的存量市场空间和政策红利，长租公寓业务备受青睐，吸引了诸如融创、保利、龙湖、华润置地等多家标杆房企入局。不过，2018年下半年以来，多家长租公寓运营商被爆资金链断裂，行业盈利难题仍待破解。

据贝壳研究院院长杨现领介绍，目前长租公寓市场参与者主要包括三类：一是有中介基因的运营机构，这类机构的优势是运营时间长，离房源近，房源获取以分散式为主；二是房地产开发商，房源以集中式为主，目前头部房企基本全部都已进入长租公寓这个赛道；三是具有酒店运营背景的企业，核心优势是运营能力。

“2018年由于租金贷受限制，资金端被抽血，整个市场由过去跑马圈地状态快速进入整合洗牌阶段。”杨现领表示。

除继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展之外，多家房企已将目光投向全新的领域。

据了解，2018年以来，房地产行业包括第一梯队的碧桂园、恒大和万科，也都纷纷砸下重金向机器人(13.770, 0.48, 3.61%)、汽车、物流等新的产业进行拓展；龙湖、保利等第二梯队的房企也纷纷更名去地产化，“去地产化”俨然成为一种行业风潮，吸引着越来越多的房企加入其中。

但各大房企进军不同领域却折戟而归的现象也屡见不鲜，如FF争夺战、万通跨界造车失手等，寻找新的突破口并非易事。

（王登海对本文亦有贡献）