新年伊始，个税专项抵扣信息申报的消息就传了开来，人们在为降税利好进一步落地而欣喜的同时，却在住房租金信息申报一项，遇到了不少困惑。其中舆论感受最强烈的，就是在提交房东的身份信息后，会不会导致房东被加税，结果便变成房东为了转嫁税负成本，进而推升整体租金水平。

这个担忧是有理由的。尽管之前的法律也明确了个人住房出租需要缴纳相应的税款，但在实际操作中，除非因为借用学位等极为特殊的情况，租赁双方并不需要将合同拿到政府的房屋租赁管理部门进行备案，也就不会产生谁来缴税的问题。即便有，由于现实中通常是房屋出租方处于更强势的地位，在签署合同时，往往就先行约定税款由承租方承担。

在以往，由于信息收集困难，政府想要对房租收税，会面临高昂的征税成本，因此绝大多数房屋租赁行为，不会涉及相应的税负问题。各地在操作中，也基本默认了这一既成事实。但现在情形有了变化，租房者在填报住房租金信息时，需要提供房东的身份证号码，这意味着原本需要由政府完成的信息收集工作，变成了由租房者主动提供，这种改变使得税收征管成本大幅下降。

需要说明的是，此前网上流传的一个版本中，租房租金的税率达到了15%左右。然而各地在实际操作中，税率比这个要低。以深圳为例，记者咨询了多位房地产中介后得知，月租金在3万元以下，税率为租金的4.5%，超过则为6.15%。按照新个税的相关规则，承租方抵扣的租金，每个月有1500元的上限，这意味着承租方享受的个税优惠，即便按45%的顶格税率，也不过是675元。但目前各地的租金水平，尤其一线城市，普遍高于抵扣的上限标准，理论上并不封顶，这意味着房东可能要承担的税负，远高于租客所享受的个税优惠。在租赁市场依然是房东强势的现状下，税负转嫁是一个值得担心的理由。

而且，由于近年来，长租公寓等新商业形态的发展，以及“租售平权”的纲领政策，部分房地产项目开始“只租不售”，涉及房租的税收问题，已经愈发复杂。尤其长租公寓，名义上出租方是平台运营者，但平台运营方并不具备所有权，承租人付出的房租，也在事实上由平台和所有人分享。到底谁来交税，在操作中可能会引发较大的分歧。更何况，在各大一线城市，还有大量的二房东存在，类似的问题，只多不少。

针对目前的各种流言、传言，希望相关部门能够及时给出清晰的政策定义。不仅需要明确房租要不要征税，还要说清楚具体的税负水平和构成方式，有无减免政策等。只有政策明朗，才能稳定房屋租赁双方的心理预期，进而做出理性的判断。任何加税的举动，都只会增加交易成本，进而推升社会的租金水平。

或许是新版个税推行时间比较仓促的缘故，在一些环节的确还需要进一步完善。比如，之前关于年终奖税收优惠的政策就是先例，好在相关部门随后及时予以回应，明确了优惠政策仍然继续保留3年。在房租税负问题上，也可以考虑借鉴年终奖的优惠政策，给公众一个明确的政策交待。这样，才不至于让原本惠及民众的房租抵扣个税政策，变成房东加租的恐慌，违背为中低收入者减负的初衷。

广州日报讯（全媒体记者 张忠安）房企龙头万科本月4日率先发布去年全年业绩。数据显示，万科2018年销售额超过6000亿元。值得注意的是，根据最近几天披露的数据显示，已有八成的房企完成了全年的业绩目标。有分析认为，2019年行业依然趋向理性，但龙头房企在市场调整中不断抢占资源，其中，万科2018年拿地规模达到1660亿元。

“如果单从万科的销售来看，销售情况还是比较坚挺的，但毕竟是龙头公司，不能代表其他公司的情况。”一位行业人士对记者表示。

万科合同销售金额

同比增长约14.54%

根据万科发布的公告，2018年12月份该公司实现合同销售面积438.7万平方米，合同销售金额630.1 亿元；2018年1~12月份公司累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元。与2017年全年5298.8亿元的合同销售金额相比，万科2018年度的合同销售金额同比增长约14.54%。

中国金茂控股集团4日也发布数据称，截至去年12月31日，2018年金茂全年签约销售额约为1280亿元，累计签约销售面积501.2万平方米。富力地产合约销售金额约1310.6亿元，销售面积达约1018.01万平方米。与2017年同期相比，销售收入和销售面积分别上升60%和61%。

根据观点指数研究院发布的最新数据，在主要房企中，除万科超过6000亿元，碧桂园和恒大也跻身6000亿元，其中，碧桂园2018年合同销售金额高达7016.9亿元，恒大为6002.1亿元。

与此同时，从目标完成率来看，2018年有48家房企对外公布销售目标，从150亿元~5500亿元不等。根据2018年1~12月公布的数据，有38家房企超额完成目标，占比为79.17%。其中目标完成率超过130%的有4家，最高的为五矿地产，目标完成率达到176.31%。还有10家房企未能达标，这些都是布局和产品相对单一的房企。

龙头抢占资源

继续维持大力拿地

根据万科4日披露的数据，2018年12月，该公司继续维持大力拿地的做法，当月累计新增22宗地块，计容积率建筑面积485.2万平方米，万科权益面积280.6万平方米，需要支付的地价款达到181.14亿元。值得注意的是，市场整体平稳中，龙头公司纷纷抢占资源。

值得注意的是，在市场销售分化中，龙头房企积极抢占资源。根据万科披露的月度数据，2018年全年，该公司买地累计斥资高达1659.82亿元，如去年12月份拿地规模为280.6万平方米，支付的权益地价款为181.14亿元。广州日报全媒体记者对比发现，万科大幅拿地集中在下半年，合计1169.62亿元，其中，去年6月份支付权益地价款达到221.57亿元，7月份达到254.38亿元，8月份和9月份也分别达到164亿元和120.01亿元。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变；一部分房企选择“多元化”。但在市场变化中，龙头房企将会借机抢占市场资源，特别是一些现金流充足的房企可能会加速拿地或对其他中小房企并购。

腾讯智慧房产北京1月4日讯（黄小妹）新的一年，央行送出“大礼包”。今日傍晚，中国人民银行发布公告称，央行分别于1月15日和1月25日分别下调存款准备金率0.5个百分点。

此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

那此次央行降准，对于楼市影响如何？就此，腾讯智慧房产特邀中原地产首席分析师张大伟、合硕机构首席分析师郭毅进行专业解读。

中原地产首席分析师张大伟认为：

央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。

并且从历史来看，只要央行降准，对于房地产来说是利好，能够缓解房地产企业的资金压力。

对于购房者来说，按揭贷款也能够相对获得平稳的信贷价格。从2018年10月份降准开始，市场的信贷利率其实已经见底逐渐降低，部分城市的首套房贷利率有所降低。如果再降准，对于购房者来说，一方面优惠利率会越来越多，首套房贷利率有望逐渐回归到基准周围。部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。

当然未来是不是货币政策的会转向，还需要继续看后续。可以明确的是2019年房地产市场的走势看信贷走势。

合硕机构首席分析师郭毅认为：

央行在开年即开展降准操作，且两次降准仅间隔10天，并同时宣布，显示出放松货币信贷环境，支撑实体经济的急迫心态。

对于资金密集型的房地产行业来说，此次全面降准，且未明确限定资金流向，流动性的宽松，对渴求资金的地产行业将带来重大利好。

首先，对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低。房企现金流紧绷的状态将得到改善，同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。

房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一、二线城市的土地市场将逐步升温。

其次，对于购房者来说，银行资金面的充裕，加之新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将有所宽松，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，甚至存在回归基次利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。

但并不会对购房需求产生迅速的向上拉动，原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，只有适当下调首付比例，才有助激发购房需求的释放。

4日傍晚，中国人民银行发布公告称，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。而且，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做，以对冲春节前由于现金投放造成的流动性波动，有利于金融机构继续加大对小微企业、民营企业的支持力度。

公告还称，当前中国经济持续健康发展，经济运行在合理区间。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，稳定宏观杠杆率，兼顾内外平衡，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

关于此次降准的具体细节，中国人民银行有关负责人在以下方面进行了答复：

1、降准置换中期借贷便利释放多少资金？

答：此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

2、降准是否意味着稳健货币政策取向发生改变？

此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。降准政策分两次实施，和春节前现金投放的节奏相适应，有利于银行体系流动性总量保持合理充裕，同时也兼顾了内外均衡，有助于保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

3、降准如何支持实体经济？

此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元，通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。

金科重庆两江健康科技城实景图（图片由金科集团提供）

民营企业高质量发展，以大数据智能化为主的科技手段的应用，是关键。2018年，金科实现销售规模超过1000亿元，由此成为重庆首家千亿元级民营企业。

在千亿元的起点上开启新征程，以科技赋能产业升级，是金科创新发展永恒不变的主旋律。“站在千亿新起点上，金科将以科技为先导，把产业升级作为支撑企业高质量发展的基石。”金科控股董事局主席黄红云表示。

产业升级

金科科技产业投资运营悄然发力

在重庆两江新区的水土高新技术产业园里，金科“两江健康科技城”蓄势待发。

这个首期占地620亩的大健康产业综合体，以“健康科技+健康服务”为主题，重点发展以医疗医护、医疗器械、医药研发、生物科技、健康管理、养生养老为代表的大健康产业，打造中国西部健康智慧产业创新发展基地。

该项目已完成园区开发建设近40万平方米，开园招商不到一年，入园优秀企业近100家。健康科技和健康服务类的科技企业成为园区主角，500强企业、行业100强企业和千人计划企业超过10%，东软熙康城市云医院、德国嘉致骨关节康复医院、深圳核子基因、聚会食品科技等一批知名医疗医护机构、研发机构和企业率先入驻。项目全面建成后，将吸引400—500家科技企业入驻园区，每年创造产值50至80亿元，实现税收8至10亿元，留住科技人才2万余人。

或许很难想象，这个科技园区的开发运营商，不是别人，而是金科。金科，不是重庆人熟悉的那家地产开发企业吗？是，也不是。

2018年12月28日，在悦来会展中心中央大厅举行的“金科新时代再出发、产业转型升级发展”大会上，金科宣布了其“四位一体”的发展战略，即继续巩固民生地产开发，大力发展科技产业投资运营、社区综合服务和文化旅游康养。特别是围绕智能制造、智慧城市、人工智能、大数据为主题的科技产业主题，将是金科重点发力点和未来产业升级的增长极。

事实上，2014年，金科产业集团落址首都北京，作为金科产业升级的新型业务板块，近4年来，科技产业的投资运营已经取得不俗业绩。

除了上述“金科两江健康科技城”项目外，“金科长沙科技新城”围绕智能制造、信息技术、环保科技和智能研发，开园招商两年半时间，50万方产业园招商率达到93%，吸纳400多家科技企业入园，拥有认证专利近500项，国家级“芯火”集成电路、京东无人车、美国金眼智能生物医学等名企纷纷入园；“金科山西智慧科技城”以“智能制造、智慧城市、健康科技”三大产业为主导，构建机器人、智能设备、智慧医疗、生物医药、云计算、物联网、企业总部等高端产业体系，实现了当年开工、当年开园招商，已经成为山西高新技术产业发展区、智能制造产业聚集区……

据了解，金科产业目前已进入重庆、山西、成都、长沙、济南等8个省市，完成了“八城十二园”的投资布局。10个科技产业园区项目全面落地。数据显示，截止2018年底，金科产业实现签约收入约100亿元，入园企业超过1000家，园区总产值超过500亿元。

大浪淘沙、始见真金，金科产业由此跻身中国产业运营商10强企业，荣获2018年中国产业新城运营商优秀品牌，全国产城融合示范企业等殊荣。

这意味着，金科产业进入了中国一流科技园区运营商的阵营。

开动引擎

金科科技产业投资运营开足马力

在科技产业投资运营板块新增动力、持续发力，金科动作频频。在“金科新时代再出发、产业转型升级发展”大会上，金科现场与22家名校名院、500强企业、行业龙头企业和政府开发区等签订了投资合作协议。

其中，世界500强企业、全球最大的企业管理和协同化商务解决方案供应商、全球第二大云公司——德国SAP公司，将与金科产业在中国重点城市，建设工业智能化创新中心；全球50大金融科技企业之一的文思海辉，也协同金科在产业人才培养、企业级服务、产业研究院、在岸服务转移中心、智慧园区等领域展开合作……

同时，金科和江津区政府合作，共同打造集智慧科技产业研创中心、智能制造产业集群中心、孵化中心等于一体的智慧科技城；和成都置信集团合作，打造成为“产业园区运营管理综合服务商”；与贵州商会合作，推动当地智能制造业、大健康服务业的产业转型升级。

此外，金科还将联合无锡航天飞邻测控公司共同推动航天物联网产业化集群的落地；与中科院（天津）物联网所在智慧城市、智慧园区及物联网产业集群建设上共同发力；与复旦大学计算机学院达成了共建计算机实验室和专业化技术平台的合作；与北交大围绕人工智能产业，打造产学研一体的产业发展模式……

四位一体

形成多元化协同发展的整体格局

着力培育科技产业投资运营这一新兴业务，是金科向科技企业转型、以科技手段提升产业能级的一个缩影。此外，金科“四位一体”发展战略中的民生地产开发、社区综合服务和文化旅游康养等，都将借道大数据智能化，实现升级再造。

就民生地产而言，金科将持续致力于构建软硬件融合的美好生活社区，加大产品创新力度，以生命建筑为技术内核，以智慧建筑、智能家居等新技术为载体，打造高品质的智慧社区，为广大业主提供高品质的居住体验。

就社区综合服务而言，一方面，金科将以智慧科技服务居住空间，基于以科技创新和大数据构建的天启技术平台，通过大数据分析，精准服务客户；另一方面，切实围绕社区业主衣食住行游购娱教等，引入高质量的合作方共建社区服务生态圈，全力打造现代服务全周期产业链，让业主享受更美好的生活体验。

就文化旅游康养产业而言，金科将通过与世界知名IP、中国传统文化IP的深度合作，量身打造金科特有的文化旅游产品，引领中国文旅行业进入体验式文化娱乐消费的全新时代。同时，金科还将进一步提升金科大酒店品牌影响力，继续坚持轻资产发展，输出酒店管理。

“定位‘美好生活服务商，夯实‘四位一体’相关多元化协同发展的整体格局。站在新起点，金科将加快完成由传统开发商向新型服务商的转型，进一步扩大价值提供范围，通过高品质、多元化的产品与服务，进行客户延伸。”金科股份董事长、总裁蒋思海说。

本土情怀

为重庆经济社会发展贡献力量

“金科生于重庆，成长于重庆，金科永远不会离开重庆。”黄红云多次坚定表示扎根重庆的态度和决心。

随着千亿金科一天天的发展壮大，很多人担忧赛道全面升级、全国化发展成绩斐然的金科，还是那家我们熟悉的那家重庆本土企业吗？她会不会离重庆而去，其实，熟悉金科的人，早就从黄红云那里找到了满意的答案。

我们注意到，迄今为止，金科在重庆的在售项目超过70个、进驻超过30个区县。而在金科1000亿成绩单里，重庆地区销售总额超过400亿；在目前金科土地储备里面，重庆更是占了全国土储面积的约40%。

我们知道，一个企业的总部在哪儿，必定是税源富矿。这也是全国不少省市大力发展总部经济的动力所在。2018年5月，金科总部大楼在重庆照母山开工建设，这意味着，这家从重庆起家的企业，将会一直把总部留在重庆，为重庆经济社会出力，把主要税收，贡献给重庆。据悉，2018年，金科的纳税总额，已经逼近百亿元大关。

“未来金科将继续布局全国最具增长力的城市群，深耕已进入城市，大力发展以重庆为核心的成渝城市群。”蒋思海说，重庆越来越开放包容的意识、越来越好的营商环境，让金科进一步夯实了深耕重庆的信心和决心。

在支持重庆本土公益事业上，金科也是毫不吝啬、慷慨解囊，尽一个责任企业应尽职责，不断地回报和反哺社会。数据显示，20年来，金科累计公益投入及直接捐赠15亿元，帮助困难家庭超过7万户；实施“红太阳工程”，累计帮助2100多名贫困大学新生、2000多名留守儿童、1100多名孤寡老人。其中绝大部分受捐助对象，都在重庆。

2019年1月4日，花样年控股集团有限公司在香港公布2018年12份销售业绩，集团附属公司深圳市花样年地产集团有限公司于12月实现房地产业务合同销售面积470,263平方米，实现合同销售金额约人民币 47.68亿元，环比分别增长44.59%及17.96%。 2018年1至12月累计销售面积达2,698,893平方米，合约销售金额约人民币 301.73亿元，累计同比增幅分别高达 41.30%及49.64%，完成全年人民币300亿销售目标的100.6%。

回首2018年度，地产行业上半年调控政策持续加码，下半年投资开发、新开工面积、土地购置面积等增速放缓，根据克而瑞预测，2018年全国商品房销售额有望与去年持平或小幅上涨。12月，投资方面房企仍保持了较高的热情，加紧周转速度、快速回笼资金，本月国家发改委公布了优质企业发债融资标准，预示着房地产业发债融资口有所放松，加之多次降准、国债利率回落，预计未来房企融资成本将会有所回落。

花样年12月实现合同销售金额约人民币47.68亿元，环比增幅17.96 %，平均售价达 12,429元/平米。从城市布局来看， 成渝经济区成为销售的主力，全年合计贡献约128.16亿人民币的合约销售，占比超过42%。其中，成都花漾锦江、宁波慈溪珑玥府及惠州花好园均为新入市项目，集团通过提升自建渠道、深耕客户经营、保证客户增量等销售模式调整和优化措施，使得三个项目均取得了相当优异的销售成绩，分别贡献约人民币13.56亿元、人民币3.1亿元以及人民币1.1亿元的合约销售。

根据克尔瑞的数据，花样年2018年全年合约销售累计已完成全年300亿销售目标，达人民币301.73亿元，较2017年累计增幅近50%，花样年通过深耕热点区域、升级产品线、加大营销力度在2018年的地产行业下行的背景下依然实现了高速的增长及规模的扩充，跻身百强房企行列第81名。

昨日，一篇关于杭州某银行规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，父母子女两代人接力还款的报道引发热议。新京报记者了解到，目前农行杭州地区网点有“接力贷”产品，但这一产品并非“新政”。此外，农行杭州地区多位负责房贷业务的工作人员对“房贷还到80岁的说法”予以否认。

农行杭州地区多位房贷经理将这一产品分为“顺接力贷”、“倒接力贷”两种。其中，“倒接力贷”中，父母作为主借款人，子女承担共同还款的责任。有农行杭州地区房贷业务人员表示，“倒接力贷”的还款年限可按照子女的年限来计算。此外，作为主借款人的父母名下无房，无论子女名下是否有房，可按照首套房办理房贷。

对于这一业务，业内表达了隐忧。有业内人士表示，这一政策容易被投资投机需求利用，以躲避限购、限贷。此外，“接力贷”扩大了购房的范围，或会给前后几代人“加杠杆”。

“接力贷”可“贷贷相传”？

据媒体报道，该报记者在2018年12月28日以购房者的名义向杭州地区某银行支行的一客户经理咨询获悉，杭州地区某行房屋按揭贷款最长可贷到80周岁。

“最长可贷到80周岁，确有此事。这是我行的最新政策，我们也刚刚接到这一通知，目前我行在杭州的所有支行都已开始执行。”报道称，该客户经理表示，这是一款“接力贷”产品，顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。

新京报记者从浙江地区多位银行业内人士处了解到，目前农行杭州地区网点有“接力贷”产品，但这一产品并非“新政”。

“我们一直都有‘接力贷’的产品，并不是最近才推出的。我们这边（网点）一直在做，好多年了。其实，很多银行都有这个产品。但目前在杭州这块，只有农行在做这种子女给父母‘倒接力’的。”杭州上城区一农行网点的房贷经理张琳（化名）向新京报记者表示。

何为“接力贷”以及“倒接力贷”？多位银行业内人士向新京报记者表示，接力贷并非新鲜事物，商业银行早已有之。

“就是商业银行发现，如果单凭年轻人，想要凭借自身实力贷款买房是一件非常困难的事情，毕竟对于年轻人来说买房需要足够的积累，更需要一定的收入水平，也许父母能够帮年轻人凑足首付，但是不一定能够让年轻人的本身收入支撑起房贷还贷的每个月的压力。在这个时候，商业银行为了能够帮助年轻人买房，推出了类似的接力贷产品，就是将原先只能够一个人或者是夫妻双方贷款的项目，变成了一家人都可以贷款，只要是有一定的亲缘关系，一起来支撑起整个买房的进程。”苏宁金融特约研究员江瀚表示。

另据农行北京市分行官网发布的公开信息显示，个人住房接力贷是指具有完全民事行为能力的父亲（或母亲）与一名具有完全民事行为能力的儿子（或女儿）两者作为共同借款人向农业银行(3.550, 0.01, 0.28%)申请的个人住房贷款。

据农行公开信息，以下两种情形的客户可以向农业银行申请个人住房接力贷款：一类是作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定（借款人年龄+贷款年限≤70）可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低或就业前景较好的，比如在211大学全日制本科及以上专业就读的18周岁及以上学生，按现行规定可贷款金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

对于上述两种接力贷款，农行杭州地区的多位房贷经理的描述更为形象——“顺接力贷”、“倒接力贷”。“正常的‘接力贷’是子女买房子，父母帮着子女共同还款。反过来的就是‘倒接力贷’——子女接父母的房贷。”

不过，有网点表示，相对“顺接力贷”，“倒接力贷”对客户的要求较苛刻。“如果子女名下已经有一套房了，还要和父母一起办理‘倒接力贷’业务，万一子女还款能力不足就有问题了。做‘倒接力贷’业务，肯定要衡量子女的还款来源和能力能否覆盖两套房。”杭州市下城区农行一网点负责房贷业务的工作人员赵明（化名）向新京报记者表示，其所在的网点从未做成功过一笔“倒接力贷”的业务，因为上级部门很难成功批复。“对于这样的业务，我们一般直接拒绝了。”

“‘倒接力贷’还款年限可按照子女来计算”

“房贷可以还到80岁？没有的事情！房贷最高可以还到70岁。”上述上城区农行一网点人员张琳（化名）对于“80岁还房贷”的说法直接予以否认。

但张琳同时表示，如果购房人年龄在50多岁到60多岁之间可以做“接力贷”，但申请接力贷的老人的年龄不能超过65岁。“比如说，老人60岁，子女承担共同还款责任，按揭贷款最长可以贷款30年，60岁加上30（年），不就90了吗？”

农行官方客服向新京报记者表示，按照目前的政策，借款人年龄与贷款期限之和最长不能超过70年。按照目前商业银行的相关要求，“接力贷”如何处理“70年”的期限？

“在‘倒接力贷’中，原则上由作为主借款人的父母来还，如果父母没有还款能力了，由子女来还贷。比如说，父母55岁办理了房贷，只能还房贷15年。但如果子女承担共同还款责任，我们可以按照子女年龄来计算。比如子女30岁，距离70岁的年限还有40年，我们可以做到最长期限30年。”张琳表示，借款人年龄根据子女年龄计算，但还款人父母、子女均可。“只要这笔贷款不出现逾期、不良，我们不管谁在还款。如果产生逾期或者不良，我们会追责到作为共同还款人的子女。”

在杭州市余杭区，一农行网点负责房贷业务的工作人员孙阳（化名）对于“接力贷”的介绍和张琳颇为相似。

“对于‘倒接力贷’的申请人，还款年限按照子女的年限来计算。如果父母名下无房，按照首套房来办理贷款，一般首付三成，但房贷利率按照2套房的利率来做。”孙阳同样表示，申请老人的年龄最高不能超过70岁，最好年龄在65岁以下。“如果父母年龄在68岁、69岁再来做‘接力贷’，上面审批的人（认为）风险太大，可能会提高首付。”

但也有农行杭州地区两家网点的房贷业务工作人员表示，如果申请“倒接力贷”的父母名下无房，只要名下有房的子女承担共同还款的责任，房贷执行二套房的政策。此外，上述杭州市下城区农行一网点负责房贷业务的工作人员赵明（化名）表示，在办理“倒接力贷”业务时，根据作为主借款人的父母的年龄来计算房贷年限。

农行北京分行官网信息显示，“接力贷”的借款人需要满足年满18周岁以上60周岁以下具有完全民事行为能力的自然人、共同借款人尚有贷款余额的住房累计不超过一套等。农行北京分行官网表示，贷款期限最长不超过30年。

■追问

“接力贷”是否存在风险？

对于“接力贷”产品，多位业内人士表达了隐忧。

“这一政策直接影响的人不多，但容易被投资投机需求利用，以躲避限购、限贷。‘倒接力贷’要求老人作为主借款人，子女承担共同还款责任，这其实就非常明显的是银行在走政策空子。”中原地产首席分析师张大伟表示，2017年至2018年很多城市房地产调控，执行严格的贷款约束，认房又认贷，二套房贷款收紧，这一政策明显抑制了楼市的多套房投资需求。但银行的“接力贷”政策会鼓励子女用老人的贷款资格，享受首套房待遇或者依然可以贷款，这一政策在事实上或助推变相取消了限贷政策。

多位银行内部人员对于“接力贷”持有类似的看法。“‘接力贷’本身就是规避二套房的政策。”孙阳说。杭州市下城区负责房贷业务的王小伟（化名）也直言，“说白了，‘倒接力贷’就是为了躲避二套房的政策。”

江瀚表示，“只要房价不出现大规模下跌，‘接力贷’的风险整体可控。但买房本身是给家庭‘加杠杆’，‘接力贷’无疑是扩大了购房的范围，或会给前后几代人‘加杠杆’，本身具有较大的风险。”

“接力贷”曾在房地产调控中被叫停。据新华社2016年底报道，上海市叫停了“接力贷”“合力贷”等信贷产品。据融360大数据研究院房贷分析师李唯一表示，目前来看，接力贷并未普遍，仅存在于少数银行或地区。

房贷年限放宽成趋势？

2018年4月，工商银行(5.220, 0.02, 0.38%)上海市分行对外表示，已经开始按照总行的规定，执行个人住房贷款新政——工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

工行上海分行相关负责人表示，随着国民经济持续发展，人民生活水平不断提高，我国人口平均寿命延长，国家已相应推迟退休年龄。为了适应我国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房自住及改善需求，减轻他们的经济压力，工行将个人住房贷款借款申请人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款申请人年龄与贷款期限之和不超过75年。此外，工行上海分行同时表示，个人住房贷款的最长期限30年的期限没有改变。

那么，未来借款申请人年龄与贷款期限之和放宽是否将成为趋势、个人住房贷款的最长期限30年的期限是否也会有所变化？

“工行在上海的政策是地方和企业对于信贷的微调，并不会成为趋势，个人住房贷款的最长期限30年的期限近期估计也不会变化。”江瀚说，目前还没看到趋势形成的信号。

张大伟也表示，未来借款申请人年龄与贷款期限之和放宽是否将成为趋势值得商榷。此外，从一般正常消费行为看，大部分人30岁至40岁之间可能会买房，因此贷款期限最长30年可以接受。

新京报记者 侯润芳 实习生 林岳 王浩然

编辑 李薇佳

责任编辑：万露

2018年可以说是中国房地产调控历史上政策出台最频繁的年度。据不完全统计，与房地产相关的各项调控措施已累计出台450次，同比2017年上涨75%且刷新历史记录。随着调控效果的持续现象，对于房地产企业而言，也在逐步调整自身定位。

如碧桂园方面表示，宁可发展慢一点，也要发展稳一点；中海地产方面也表示，宁可错失机会，也不投错地；再比如恒大方面表示，要从过去以规模取胜，逐步转向更加注重销售质量；此外，保利方面也在积极应对宏观调控与行业环境变化，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，整合上下游资源优势。

“目前对于房地产开发商来说，已经呈现出一边倒的趋势，认为楼市会继续处于下行通道中，因此，战略调整势在必行。”一位来自中国指数研究院的分析师如是说。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变；一部分房企选择“多元化”，在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇；还有一部分房企加快在房地产领域的深入布局，通过并购做大做强。

如绿地集团宣布核心产业战略升级，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。

事实上，对于房地产开发商而言，除了要应对来自行业外部的挑战外，在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。

张波预计，2019年房企之间的并购重组以及项目转让或更为普遍。

中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时同样认为，2019年房地产行业并购重组将会有一波不小的浪潮。数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，叠加结构性去杠杆政策的延续，预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。

1月2日，中原地产研究部发布数据显示，2018年全年香港楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）达79185宗，相较上一年下跌5.5%。尽管2018年全年销售金额为7295.6亿港元，相较上一年上涨0.4%，创历史次高纪录，但12月份香港楼宇买卖合约登记仅为3030宗，销售额仅达到312.2亿港元，较11月份3953宗及433.3亿港元下跌23.4%及27.9%，创2016年2月份以来的34个月新低。

尽管从2018年全年来看，香港楼市创出佳绩，但是2018年8月以来的数据显示，香港楼市已进入回调期。展望2019年，多家机构和专家认为香港楼市泡沫风险仍在，2019年将延续2018年第四季度的低迷趋势。

香港楼市进入回调期

2018年上半年，香港房地产市场涨势如虹。截至2018年7月底，香港楼价连涨27个月，仅2018年上半年的涨幅就达到13%。但8月以来，香港楼市寒意渐浓。受美国持续加息导致全球流动性趋紧、香港十余年的低利率环境终结等因素影响，香港房价已连续4个月下跌。市场分析认为，香港楼市已进入回调期。

中原数据官网显示，截至2018年12月23日当周，反映香港最新地产市场价格变动的中原城市领先指数（CCL）为174.37点，已连续13周下跌；中原城市大型屋苑领先指数（CCLMass）为175.81点，已连续13周下跌；中原城市（大型单位）领先指数为176.00点，已连跌3周；中原城市（中小型单位）领先指数为174.05点，已连跌17周。

连续走低的房价指数反映了近几个月香港楼市的成交量减少、成交额下滑以及市场对香港楼市后市的担忧。据香港土地注册处3日发布的数据显示，2018年12月香港住宅销售总额为241亿港元，而去年同期为520亿港元，同比下降53.7%；2018年12月住宅销售量大减至2060套，同比下降61%。这也是继2018年11月香港住宅成交量成交额双腰斩之后再遭双腰斩。

面对香港楼市由盛转衰的趋势，香港政府并未有“救市”计划，反而大幅增加土地供应。香港特别行政区行政长官林郑月娥表示，房价过高成为香港困境；近几个月楼市有所调整，但远未能抵消2018年年初至今的涨幅。可以预见，香港楼市2018年第四季度的低迷趋势将延续至2019年。

2019年或延续低迷态势

瑞银2018年9月底发布的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首，这意味着香港楼市面临房地产泡沫风险。展望2019年香港楼市前景，多家机构和专家表示，随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力将加大。

有媒体综合50位房地产专家观点表示，近9成专家对2019年香港楼市持审慎观点，较为乐观的看法认为，调整期最快于上半年结束，最悲观的看法则认为2019年香港楼价将下跌两成。

根据房地产服务商戴德梁行的最新展望，2019年上半年香港住宅市场前景不容乐观。该机构认为，香港房价在下跌10%的情况下才能获得大量打折房屋的销售支持。戴德梁行副总裁兼大中华区咨询主管陶汝鸿表示，2019年香港楼市的“销售将主要由推出初级项目和主要折扣的二手房推动”。

金融机构美银美林预计，在经济增长下滑、贸易等风险困扰下，未来两年香港楼价将下跌15%。美银美林大中华区房地产研究主管蔡崇嘉表示，香港楼价与经济及负担能力两大因素的关联度较高，目前按揭成数普遍约为50%至60%，较为稳健，市场的投机因素又相对较低，因此较1997年的楼市崩盘尚有一段距离。

地产行业研究机构克而瑞发表报告称，2018年第四季度，香港房价出现逆转，成交量大幅下降，市场进入观望期。2019年香港房价仍会持续一段时间的调整，然而目前超过三分之二的家庭已如期偿还房贷，加上2018年11月公布的施政报告未能有效改善香港中长期土地供应短缺的问题，其中调高公营房屋比例更有可能增加未来私人住宅供应的压力。未来随着宏观经济的不明朗因素陆续散去，房价有望在2019年第二季度至第三季度回升。

先有山东省菏泽市取消新购住房限制转让期限，后有广州市松绑商服类物业，明确2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。与此同时，湖南省衡阳市关于限价令撤销“一日游”的操作，同样被市场报以高度关注。

“对于三线、四线城市来说，今年房地产市场调控政策出现微调的案例，有望进一步增多。”昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，首先，2018年上半年，三线、四线城市房地产乱象导致房价上涨过快，已经在需求端过度消耗了未来购房者的购买力，再加上棚改政策调整导致供给端也出现下滑，因此，供需两端同步走弱或成为部分三线、四线城市政策松绑的主要原因；其次，对于遵义、泸州等人口净流出的三线、四线城市来说，如果没有政策方面的调整，未来很难持续吸引外来人口以及购房者在本地定居；最后，在“稳房价”的背景下，由于目前三线、四线城市房价下降压力较大，要想稳住房价，势必要在政策上做出一些微调。

“要想弄清房地产调控政策未来会在哪些方面进行调整，首先要清楚地方政府对哪些政策有自由裁量权。”李赫认为，由于限购、限价、限售及规定社保缴纳年限等政策是由地方政府自行规定，此类政策很有可能是调控政策松绑的首要出发点。

除限价措施有望放松外，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，信贷政策和限商政策也有望出现不同程度的微调。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对记者表示，两类城市有望获得政策松绑许可：一是地方财政收入、地方债务偿还对房地产相关税收和土地出让金收入依赖程度较高的城市；二是经过本轮楼市调控后，一些房地产交易、土地出让下降程度过大的城市，这类城市一般集中在三线、四线城市，在前期“一刀切”的房地产调控政策引导下，被迫采取了不符合自身楼市发展状况的城市。

值得关注是，尽管目前一线、环一线及部分热点二线城市房价已经出现了明显回调，但李赫认为，由于此类城市多表现为人口持续流入或有一定数量的人口基数，且刚需购买力较强，所以，预计政策松绑可能性较低。

住房租赁市场或跟进三大利好举措

去年12月22日，国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，其中规定住房租金专项附加扣除尤其引人关注。对于租房者而言，住房租金专项附加扣除或可帮其减免数百元的个税，这无疑是给租房者一个大大的新年红包。

那么今年住房租赁市场还将有哪些措施跟进？上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，对于今年租赁市场来说，有可能出现较大的动作或将体现在以下几点：一是租赁市场的同权动作会增加，即各类和教育配套等有关的政策内容会比较多。二是租赁市场的用地供给会增加，尤其是集体建设用地的配建。三是租赁市场的发展会强调需求导入，类似租金补贴等。

根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年至2018年多家银行与开发商投入租赁市场数千亿元资金。“过去两年中，租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也提及了补齐租赁住房短板。因此从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商或将在2019年继续大幅度增加。”中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示。

对于后续租赁市场的变化，严跃进表示，风险方面需要警惕空置率增加，同时也要关注部分收购房源项目租金上涨过快等现象。此外，从大趋势看此类租赁市场的发展，后续政策鼓励政策和引导政策会越来越多。

同时，住房租赁市场还面临着居住价格过高的问题，对此，严跃进认为，过去对租赁市场的居住价格管控较少，如今发展租赁市场已成为今年政策调控的热点，所以在物价上涨的情况下，住房租赁价格应从民生角度进行把控。并且租赁房屋的安全质量监管也将是今年住房租赁市场的工作重点，应尽快出台明确的法律依据和合适的监管主体。

以北京为例，对于出租房屋的质量，《北京市房屋租赁管理若干规定》明确提出：出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

此外，张大伟还表示，租赁市场调控还将持续，建立“租售同权”的住房制度，不仅仅是房地产长效调控的政策之一。还要鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这些都是科学住房观念的一个重要环节，有助于避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。