本报记者 张晓玲 实习生 陈靓 深圳、广州报道

导读

从中低层的调薪、裁员、人员流动，到高层管理人员的变动、离职、换帅，地产从业人员包括职业经理人，似乎也随楼市一起，迎来了冬天。

中国房地产20多年的黄金期已过，那个时代的明星职业经理人，也站在了十字路口，面临生存和发展的选择。

在房地产界有“预言帝”之称的余英在离开老东家保利之后，几经辗转，去向终于落定。1月2日，融创中国确认，余英已正式加入融创。

此前，余英从待了一年的宝能匆匆离场，央企出身的他难以适应民企宝能的生存，也折射出房企和职业经理人的转型困境。

2018年的房地产行业开启了冬天模式，碧桂园减速，万科高喊“活下去”，多家房企裁员瘦身，房地产行业的人事变动也从中低层向高层蔓延，地产职业经理人迎来离职跳槽季。

据21世纪经济报道记者不完全统计，过去一年，已经有数十位副总裁级别的地产高管离职或跳槽，重新寻找自己的定位。

“过去那么多年房地产都处于上升期，不管你有多大的成绩，很大程度上都是市场带来的，现在我们都要重新学习，重新适应。”一位华南大型房企CFO坦言。

余英“壮志难酬”？

在地产界，在过去十年里，余英的鲜明观点和行事风格，在业内很知名。他的去向，也备受关注。

2019年地产圈第一个人事变动，便是余英“余老大”的跳槽。

继去年12月确认离职宝能之后，余英一直静默。1月2日，有消息称，余英即将入职融创中国，担任集团执行副总裁兼广深区域执行总裁，协助广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务。

作为明星职业经理人，余英履历丰富，做过大学教授也做过地方官员。2007年，余英加入保利地产，主要负责华南区域业务。

在保利的十年，余英战绩斐然。在他的带领下，保利广州公司每年业绩增长率都在20%以上，2015年突破500亿销售规模。

或许是不安于现状的冒险精神，又或许是嗅到了房地产传统模式已近黄昏的信号，2017年，56岁的余英离职保利，于2017年11月加入宝能，任宝能地产总裁兼宝能城市发展集团总裁。

“宝能提供了转型做事业的平台。”余英在接受采访时表示，自己正寻求转型，宝能的多元业态吸引了他。在宝能，他负责的业务包括房地产，以及文旅、城市更新等。

然而他与宝能的缘分未能撑到2019。余英在宝能的主战场宝能城发，在2018年11月被并入宝能地产，成为宝能地产的全资子公司。

紧接着，余英在11月传出了“休假”，12月7日，宝能方面证实余英已经离职。

“职业经理人在公司的职权还是有所限制的。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，在多数公司尤其是民营企业中，职业经理人更多是打工者的角色，老板的掌控和决策都影响着他的事业表现和发展。

而此次转战融创，可能是余英下一个施展身手的战场。换言之，融创需要一个对华南市场非常了解的人。

知情人士称，融创正是看中了余英在广东区域的人脉资源和经验，以及土地开拓和项目运营方面的能力。

融创坚持区域聚焦的发展战略，其中广深区域的布局，以2016年1月的佛山项目为起点，截至2018年6月30日，融创中国在该区域的宗土地储备为1432.96万平方米，权益土地储备为1178.63万平方米，次于西南区域和上海区域，排在第三。

但广深区域的销售成绩却并不理想，2018年中报显示，该区域以86.6万平方米的合同销售面积和123.3亿元的合同销售金额，位列融创8大区域的倒数第三。

进入融创中国，余英似乎又回到了自己最熟悉的领域。不过，相比之前在保利时对区域大权在握的状态，余英在融创广深区域的权限窄了许多，主要工作是协助区域总裁拿地，以及城市更新业务。

“这发出了一个重要信号，地产企业和职业经理人的转型都存在一定风险，不是所有转型都能成功，也不是所有转型思路都能落地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

徐枫则认为，房企和职业经理人的转型，均应具备天时地利人和，“现在已经具备天时了”。

群体性困惑

余英只是近两年地产职业经理人快速流动的一个缩影。

2018年以来，房地产行业人事动荡更为频繁，这与楼市进入下行通道不无关系。

从中低层的调薪、裁员、人员流动，到高层管理人员的变动、离职、换帅，地产从业人员包括职业经理人，似乎也随楼市一起，迎来了冬天。

2018年11月15日，原俊发集团总裁张海民确认离职，理由为“需要时间照顾家庭”。此前一天，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏也因个人原因离职；11月离职的还包括，融信中国执行总裁吴剑和正荣地产财务总监谈铭恒。

此外，近期离职的还有原华润置地执行董事俞建，他于去年12月4日离职，并上任华夏幸福分管财务及融资等业务的联席总裁。

新年交接之际，一连串的行业高管变动调整，显示出之前顺风顺水的地产人正在面临职业生涯的危机和转折。“职业经理人的跳槽将是一种常态。”徐枫表示，当市场环境下行时，出现人才过剩，是成熟市场的一种表现。

新城控股副总裁欧阳捷也认为，目前房地产行业集中度不断提高，大型企业快速扩张，中小企业举步维艰、不断被压缩，的确存在行业整体人才过剩的现象。

在徐枫看来，在房地产上升周期时，经理人能创造更高的业绩，这更多是一种“时势造英雄”。而当市场走向成熟、秩序开始建立、细分市场出现，更需要职业经理人去展现自己的能力与创新。

此外，绝大多数房企都在寻求转型，原有业务收缩、调整，新业务上线，也会带来人员的离职和变动。

但不是所有人都能适应新的变化。“我现在也在努力地学习科技、技术这些东西，尝试去管更多新领域的业务，适应公司和行业的转型。”前述CFO对21世纪经济报道记者说，房企转型运营的财务和资本管理，也与开发时代大有不同。

这位非常年轻的CFO如今已心境明朗：去做事，别计较太多得失。

人事动荡背后，更是地产行业变局已至。当房地产过了传统的开发时代，在存量时代中，资产管理和运营将是主赛道，这对房企和职业经理人都是一种考验。

“2018年楼市的下行早在2016年的下半年便有迹象。”徐枫认为，随着房地产泡沫的累积，楼市大方向的下行已然确立，职业经理人群体正在承担行业下行的后果。

“市场交易量下滑，企业经营面临严峻挑战，除了短暂的2008年，这是中国楼市从未经历过的。”严跃进表示，这要求职业经理人必须改变传统理念，“通过移动互联、地产金融、多元产业平台等商业模式创新，来应对市场。”

房地产行业正在经历一轮深重的洗礼，所有的人都被裹挟其中。黄金时代已逐渐远去，所有人都要面对退潮后的残酷与真实。“也不必特别悲观，不必困惑，面对大变局应该更有一份坦然。”徐枫说。（编辑：黄锴）

按理说，大数据时代，凡是用数字说话的排名应该是越来越透明了。但也不尽然。前不久，听到朋友说起某企业老板，命令属下将其在××排行榜的位次往前挪20名。虽说有些机构做排行榜存在可商榷的商业空间，但一下子前移这么多位次还是挺棘手的。

我个人对有些排行榜是颇不以为然的，但也理解个别企业老板的想法。譬如，少数地方招商的时候就很以引进“××20强或30强”为自豪。拿房企排名来说，你要是没到一定位次，连参与竞拍土地的资格都没有，何况金融机构的授信门槛也相当高——内部白名单往往也跟企业规模、位次挂钩。

从克而瑞公布的2018房企销售排行榜看，市场集中的趋势还在继续。TOP 100销售业绩同比增长35%，TOP 30的集中度达到45%。但显然，增幅在放缓，百强房企的规模增速已从前两年的40%左右回落至20%-30%。

年度最令人瞩目的“黑马”当属新城控股，销售额从2017年的1260亿元增至2018年的2204亿元，同比增长74.9%。早几年，业绩同比实现翻番的房企也有，比如碧桂园，2013年度和2016年度同比分别增长123%和120%。但千亿级房企在2018年下半年市况转淡的背景下还能实现逾50%的增幅就颇为不易了。

这个现象会不会给其他房企以启示呢？逆势奇袭，不排除一些房企怀揣这样的梦想。

如你所知，有果就有因。业绩的增长需要多方面因素的支撑，包括但不限于区域布局、产品适销、融资渠道、组织架构以及执行力等。就项目而言，你得有充足的货值，地点、时间都踩对了。本来是2018年下半年上市的产品，你提前到上半年销售，恭喜你；本来是上半年上市的产品，如果拖到所谓金九银十，很可能就触礁了。

最近跟几位业内朋友讨论2019年的楼市，普遍认为市场底部已经确认，而政策方面，目前来看不会更紧。中央经济工作会议提出房地产市场的管理“夯实城市政府主体责任”，这意味着城市一级的房地产调控将更加精准，相关措施变动可能更频繁。

如果说“楼市已经筑底”是业内共识，那么部分房企可能会加大投资。手里有银子的加快买地，银子不足的加快融资，以期增大自己的“粮食储备”。而一些可供货值充分的企业在制定2019年目标时，会再次萌发规模跳跃性超越的想法。

在资产价格市场，底部确认的后面是跟着“何时反弹”几个字。然而，即使“楼市已经筑底”的说法成立，但谁也不能确定，“底”有多长。A股已经筑底两年半，可分析师还在说，2019年初还在筑底。楼市3个月是筑底，12个月也是筑底。

刚看到58同城、安居客发布报告说，2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元，并且有可能成为峰值数据。2017年全国商品房销售金额为13.37万亿元。但没看到哪个机构预测2019年的销售额，即使预测了也别信，基本测不准。

房地产所谓的市场“底部”，既包括价格也包括销量。虽然多数房企希望房价能涨点儿，利润率升点儿，但与价格相比，成交量即使不是更重要，至少也是同等重要。去化率、回款才是直接影响现金流的主要因素。

虽然不少专家都预测说，2019年部分城市的调控政策存在微调的可能，但理性的房企都不会将销售大增的砝码放在这上面。上面说了，城市政府为了实现调控更精准，“松”与“紧”的工具都会使用，如果“松”导致涨，过段时间不排除再“紧”回来，但松紧带来的波动，可能与房企的预期反差较大。

人们都是基于过去来预测未来，但实际上知道现在也未必能预见未来。2016年10月起的这一轮所谓严厉调控开启后，少有人能预见2017年的量价齐涨；而2017年底2018年初很多房企基于2017年经验制定了不无高昂的目标，结果到下半年市场成交却转为清淡。2018年与2017年的政策并无根本不同，推动变化的主要因素是市场自身。

既然不能预期城市一级调控的松与紧，那就得回到市场层面；而市场层面的底部有多长又测不准，怎么办？我的建议是，要有底线思维，财务底线。从悲观处入手，往乐观处努力。制定2019年计划时，不妨将底部设定得长一些，6个月以上，如果市场超预期向好，就是多赚的，如果市场仍在谷底徘徊也不至于惊慌被动。

回到开头，规模与市场占有率。我一再跟企业的朋友说，我国房地产仍有很长的发展期，其中的空间和广度，哪怕是小房企，只要不犯大的决策错误，不像已经退市的中弘股份那么贪婪，生存暂时是没有问题的。

但哪个房企甘于只求生存呢。排在100多名的企业，想挤入100名以内；100名左右的企业，想跨进50名以内。理论上说，在房地产长效机制建立并发挥效用以前，除了极少数头部企业，其他区间的房企仍存在大幅超越的可能；而当长效机制健全之后，市场格局已定，再想逆袭就很难很难了。

成功者，人只看到他的光鲜。房地产市场发展到今天，期望大幅超越的房企，战略、机制、人才、资本等，均不允许有明显的短板，否则，逆袭与跌倒，只是一线之间。(编辑 欧阳觅剑)

各位粉丝：

继昨天公布了国务院批复雄安新区总体规划后，今天，雄安新区共同作为北京新的两翼的北京城市副中心，其控制性详细规划也获得中共中央、国务院的批复。

下面是批复原文。

中共中央国务院关于对《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）》的批复

中共北京市委、北京市人民政府：

你们《关于报请审批〈北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）〉的请示》收悉。现批复如下：

一、同意《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）》（以下简称《城市副中心控规》）。《城市副中心控规》以新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照高质量发展的要求，以供给侧结构性改革为主线，坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，以创造历史、追求艺术的精神，牢牢抓住疏解北京非首都功能这个“牛鼻子”，紧紧围绕京津冀协同发展，注重生态保护、注重延续历史文脉、注重保障和改善民生、注重多规合一，符合党中央、国务院批复的《北京城市总体规划（2016年－2035年）》，对于以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推进北京城市副中心（以下简称城市副中心）建设具有重要意义。《城市副中心控规》有许多创新，对于全国其他大城市新区建设具有示范作用。

二、坚持高质量发展，把城市副中心打造成北京的重要一翼。规划建设城市副中心，与河北雄安新区形成北京新的两翼，是千年大计、国家大事。城市副中心建设不是简单地造一个新城，而是要打造一个不一样的和谐宜居之城。要切实把高质量发展贯穿到城市规划、建设、管理和经济发展的方方面面和全过程，努力创造经得住历史检验的“城市副中心质量”。要处理好和中心城区的关系，带动中心城区功能和人口向城市副中心疏解，同时更好加强对中心城区首都功能的服务保障，实现以副辅主、主副共兴。要处理好与河北雄安新区的关系，做到各有分工、互为促进。要努力建设国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域协同发展示范区，建设绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市、人文城市、宜居城市，使城市副中心成为首都一个新地标。

三、科学构建城市空间布局。顺应自然、尊重规律，遵循中华营城理念、北京建城传统、通州地域文脉，统筹城市副中心生产、生活、生态三大空间，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融、多组团集约紧凑发展的生态城市布局，形成“一带、一轴、多组团”的城市空间结构。要突出“一带、一轴”统领城市空间格局的骨架作用，做好大运河沿岸公共空间和公共环境营造，实施六环路入地改造，建设若干民生共享组团和街区，把每个街区都建设成环境优美、服务健全、包容共享的美丽家园，使工作、居住、休闲、交通、教育、医疗等有机衔接，创造良好工作生活条件。

四、严格控制城市规模。以资源环境承载能力为硬约束，严格控制人口规模、用地规模、建筑规模。城市副中心规划范围155平方公里，加上拓展区覆盖通州全区约906平方公里。以舒适宜居为标准，将城市副中心人口密度控制在0.9万人/平方公里以内。到2035年，常住人口规模控制在130万人以内，城乡建设用地规模控制在100平方公里左右。坚持集约节约发展，科学利用地下空间，加强地上地下空间一体化设计和统筹利用。严守生态控制线、城市开发边界等刚性管控边界，严格管控战略留白，为未来预留空间。同时，在通州全区加强城乡统筹，提高城市副中心与拓展区发展的整体性和协调性，分类引导小城镇特色化发展，建设美丽乡村，形成城乡共同繁荣的良好局面。

五、有序承接中心城区功能疏解。城市副中心以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。通过市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区包括学校、医院等其他相关功能和人口疏解；充分发挥新两翼的疏解承接作用，与河北雄安新区错位发展，推动中心城区符合城市副中心功能定位的企业总部等向城市副中心搬迁，建设国际化现代商务区；依托大运河文化带等文化资源，打造文化和旅游新窗口；积极承接吸纳中心城区创新资源，并加强与北京经济技术开发区合作；提高城市副中心综合实力，使城市建设发展与现代化经济体系相辅相成、相互促进。

六、突出水城共融、蓝绿交织、文化传承的城市特色。全面增加水绿空间总量，统筹考虑水资源、水生态、水安全、水景观要求，建立全流域水污染综合防治体系，构建上蓄、中疏、下排的系列分洪体系，保障城市防洪防涝安全，贯通滨水岸线，促进水和城市和谐发展。做好留白增绿这篇大文章，建设大尺度生态绿化，在城市副中心外围预留生态绿带和生态廊道控制区，健全城市副中心绿色空间体系，率先建设好城市绿心，实现森林入城，为人民群众提供更多优质便利的休闲游憩绿色空间。深化“一河三城、一道多点”整体保护格局，构筑全面覆盖、亘古及今的历史文化传承体系，充分挖掘历史文化内涵，营造传统文化与现代文明交相辉映的人文环境，建设古今同辉的人文城市。

七、建设未来没有“城市病”的城区。坚持公交优先、绿色出行，构建舒适便捷的小街区、密路网的道路体系，加强城市副中心与中心城区之间的公共交通体系建设，营造绿色交通环境。大力推动生态文明建设，深入实施大气、水和土壤污染防治，持续改善生态环境质量。坚持节水优先，实行最严格水资源管理制度。建设国际一流的市政基础设施体系，高标准规划建设防灾减灾基础设施，强化城市安全风险管理，建立城市智能运行模式和治理体系。推进教育、文化、体育、医疗、养老等公共服务设施建设，提升生活性服务业品质，建立优质、公平、均衡的民生服务体系。健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现住有所居，强化组团中心和家园中心建设，就近满足居民的工作、生活需求，提高本地就业率，实现职住平衡发展。推进老城区城市修补、生态修复，实现新老城区深度融合，为老城区复兴注入新活力。

八、塑造城市特色风貌。明确主副空间秩序，形成长安街东延长线规整有序、端正大气的畿辅门户形象，塑造京华风范、运河风韵、人文风采、时代风尚的城市风貌。加强城市设计、建筑设计、景观设计，精心打造好每一个街区、每一栋建筑。追求建筑艺术，体现中国风格、地域风貌，加强主要功能区块、主要景观、主要建筑物的设计。注重城市立体化设计，加强建筑风貌、建设强度、建筑高度、城市色彩、第五立面、城市天际线等各方面管控，塑造富有活力的街道空间，全面提升城市空间品质。

九、推动城市副中心与河北省廊坊北三县地区协同发展。发挥城市副中心对周边的辐射带动作用，实现通州区与河北省廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控，促进协同发展。通过政府引导、市场运作以及合作共建等方式，推动交通基础设施、公共服务和产业向河北省廊坊北三县地区延伸布局，共同建设潮白河流域大尺度生态绿洲。建立健全国土空间规划控制引导机制，强化交界地区规划建设管理，严格控制开发强度，坚决遏制贴边发展和无序蔓延。

十、处理好政府规划引领与发挥市场作用的关系。尊重市场规律和市民要求，积极转变政府职能，有立有破、有管有放，为市场主体和市民活动创造良好环境。发挥市场在资源配置中的决定性作用，形成市场主导的土地、资金、人才、技术等资源要素价格形成机制和配置机制，创新城市经营模式，拓宽投融资渠道，吸引社会资本参与城市副中心建设。不搞大规模房地产开发。实施扁平化、精细化、智慧化城市管理，尽快形成与城市副中心相匹配的城市治理体系。坚持人民城市人民建、人民城市人民管、人民城市人民共享的理念，强化共建、共治、共享，形成多方主体参与、良性互动的现代城市管理模式。

十一、加强规划组织实施。规划建设城市副中心是历史性工程，要树牢“四个意识”，坚定“四个自信”，坚决做到“两个维护”，坚持一张蓝图干到底，保持历史耐心，一件一件事去做，一茬接一茬地干，发扬“工匠”精神，精心推进、稳扎稳打、久久为功，不留历史遗憾。《城市副中心控规》是城市副中心规划建设的基本依据，必须坚决维护规划的严肃性和权威性，严格执行，任何部门和个人不得随意修改、违规变更。北京市委和市政府要切实履行主体责任，加强组织领导，合理把握开发节奏，有序推动规划实施。驻北京市的党政军单位要带头遵守规划，支持北京市工作。各有关方面要进一步增强责任感、使命感，全力以赴把城市副中心规划好、建设好、管理好，使之成为新时代城市建设发展的典范，成为新时代的精品城市。

《城市副中心控规》执行中遇有重大事项，要及时向党中央、国务院请示报告。

最后，去年6月21日至7月20日，《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）》草案进行了公告，听取公众意见建议。我们再回顾一下当时草案的一些主要内容。

1

战略定位

——建设三个示范区

去年9月13日党中央、国务院批复的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》要求高水平规划建设北京城市副中心，规划提出将城市副中心建设成为国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

规划提出到2035年初步建成国际一流的和谐宜居现代化城区，成为低碳高效的绿色城市、蓝绿交织的森林城市、自然生态的海绵城市、智能融合的智慧城市、古今同辉的人文城市、公平普惠的宜居城市。

2

规模与结构

——合理确定人口规模，严格控制用地规模

对于城市副中心的规模与结构，规划严格按照《北京城市总体规划（2016年-2035年）》的要求进行了细化落实，提出到2035年城市副中心常住人口规模控制在130万人以内，城乡建设用地控制在100平方公里左右，地上建筑规模约1亿平方米。

同时，副中心划定了约9平方公里战略留白地区，为城市后续发展预留空间。优化生产生活生态空间结构，实现生态空间面积达到总面积的40%以上。

3

空间布局

——构建一带一轴多组团的空间结构

规划在2016年开展的北京城市副中心总体城市设计基础上，坚持遵循中华营城理念、北京建城传统、通州地域文脉，构建“一带、一轴、多组团”的空间结构，以一带、一轴为统领深化城市空间结构，组织城市功能布局，以组团、家园为单元提供城市公共服务。

打造凸显公共空间魅力的生态文明带。依托大运河构建城市水绿空间格局，形成一条蓝绿交织的生态文明带。

打造缝合城市功能的创新发展轴。依托六环路建设功能融合活力地区，形成一条清新明亮的创新发展轴。

依托水网、绿网、路网，形成12个民生共享组团和36个美丽家园（街区）。此外，规划还提出因地制宜构建一条设施服务环，整合基础设施和城市公共服务，有机串联组团和家园，建设职住平衡、宜居宜业的城市社区。

4

主导功能

——有效承接中心城区功能和人口疏解

为了完善功能承接体系，提高对中心城区的服务保障能力，城市副中心将聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，搭建科技创新平合，形成配套完善的城市综合功能。

实现人随功能走、人随产业走，承接中心城区40-50万常住人口疏解。

5

城市特色

——重构水城关系，推进大尺度绿化建设，彰显文化魅力

规划着重提出要处理好水与城、蓝与绿、古与今的关系，将水城共融、蓝绿交织、文化传承作为城市副中心的主要特色。

规划依托多河富水生态本底，传承运河历史文化，秉承自然生态理念，构建系列分洪体系，保障防洪防涝安全，营造自然宜人滨水环境，重构水与城、水与人的和谐关系。

规划全面增加绿色空间总量，实现森林入城，人均绿地面积达到30平方米/人。构建结构清晰、布局均衡、连续贯通的多级绿色空间系统，公园绿地500米服务半径覆盖率达到100%，让蓝绿交织成为城市副中心的底色。

规划提出要保护并利用好以大运河为核心的历史文化资源，讲好运河故事，构筑全面覆盖、亘古及今的历史文化传承体系，充分展现城市副中心的文化底蕴和独特魅力。

6

城市风貌

——京华风范、运河风韵、人文风采、时代风尚

城市设计成为本次规划的一大亮点，通过重构城市空间秩序，依托大运河塑造由古及今、古今同辉的城市风貌。

加强城市设计特色引导。构建重点突出、特色鲜明的风貌格局，展现“绿心环翠承古韵，一支塔影认通州”的新时代城市画卷。

加强高度管控，划定基准高度管控区，建立舒缓有序、格局清晰、通透疏朗的城市高度秩序。

建设低密度城区，加强建筑规模整体管控，划定规模适度、紧凑集约的强度分区。

加强对建筑风貌、城市色彩、第五立面与公共空间等方面的全域全要素管控，全面提升城市空间品质。

7

家园中心

——以人民为中心

规划坚持以人民为中心，把居民需求放在重要位置，以组团、家园为单元，提供均衡优质的城市公共服务，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

在每个家园（街区）设置一处家园中心，将部分公共设施适当集中设置、混合设置，就近满足居民的居住、就业、交通、教育、文化、医疗、休闲等需求，实现居民从家步行5分钟可达各种便民生活服务设施，步行15分钟可达家园中心，享有一站式社区生活服务，一刻钟社区服务圈覆盖率达到100%。

8

未来没有城市病的城区

——科学配置各类资源要素

规划针对交通、职住、环境等人民群众关心的热点难点问题，坚持生态优先、绿色发展，科学配置各类资源要素，实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。

在绿色出行方面，由以车为本转变为以人为本，构建不依赖小汽车出行的绿色交通系统，绿色出行比例达到80%以上。构建舒适便捷的小街区、密路网，实现路网密、节点通、快慢有序，集中建设区道路网密度达到8公里/平方公里以上。

在职住平衡方面，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善公平普惠的民生服务体系，动态调节住房供给，实现城市副中心住房供需平衡、职住就近保持平衡。

在环境治理方面，建立绿色低碳的市政基础设施体系，新能源和可再生能源比重达到20% 以上。形成多元共治的环境综合治理体系，用最严格制度最严密法治保护生态环境，大气环境质量得到根本改善，水生态系统基本恢复。

1月3日，58同城、安居客发布《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》（以下简称《2018年楼市总结》），从政策背景、新房市场、二手房市场等维度深入探讨2018年楼市发展情况。报告指出，2018年是“调控年”，也是房地产新周期的重要年份，这一年房产市场回归理性，价格走势趋于平稳，商品房销售金额超越2017年再创新高。用户行为方面，3月出现新房找房高峰，70-120㎡二手房需求占比过半，50-150万价格段受到购房者青睐。2019年楼市换挡期将迎来6大转变，房企竞争加剧，特别是中型房企竞争将呈现白热化态势。

400余次调控下楼市迎来换挡期 房产销售额或将突破14万亿元

经济新常态下，楼市政策也发生了重大调整。2018年3月，“两会”政府工作报告将“房住不炒”作为楼市调控总体方针，为加快住房制度改革和房地产长效机制建设，全年全国陆续发布调控政策400余次，保障市场健康发展。随着调控不断深入，楼市回归理性，7月会议提出“坚决遏制房价上涨”口号，成为楼市降温 “分水岭”，政策效应明显显现。

2018年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标，维稳仍是2019年楼市政策基调。58同城、安居客《2018年楼市总结》指出，2018年年底部分城市调控政策变更，如菏泽取消新房及二手房限购政策、衡阳取消限价等，并不意味着调控放松，而是根据实际情况并针对不同城市进行分类指导，因城施策，夯实城市主体责任。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，受房地产政策的影响，2018年下半年，土地购置面积同比增速有所紧缩，土地市场的降温也使房地产投资同比增速略有回落。据国家统计局数据显示，2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米，同比增长1.4%，销售额12.95万亿元，同比增长12.1%，而2017年全年商品房销售金额为13.37亿元。从当前市场情况看，2018年全国房产销售额大概率将突破14万亿元，并且有可能成为峰值数据。

新房市场一线城市房价缓涨 西部三城位列新一线城市找房热度三甲

根据58同城、安居客《2018年楼市总结》报告数据，从新房市场的具体表现上来看，在2018年一线城市调控政策依然收紧的情况下，成交面积走势总体符合市场规律；成交价格方面，一线城市房价整体缓涨，深圳房价呈平稳下降趋势。据58安居客房产研究院数据显示，2018年 10月份购房者信心指数达年内新低，自2018年11月起，在稳房价态势下，购房者信心指数开始回升，市场情绪逐渐稳定。

58安居客房产研究院全年监测数据显示，从2018年新房月度访问量来看，用户的找房需求在3月份出现高峰，而后逐渐下降，下半年整体呈平稳下行趋势。这与市场情况基本相符，在调控力度收紧的情况下，用户的找房热情也相应保持平稳。从不同城市级别找房热度来看，一二线城市热度涨幅高于三四线城市，受人口周期性迁移影响，临近年底不少外出务工人员返乡置业，带动三四线城市找房热度回升。此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。58同城、安居客《2018年楼市总结》数据显示，北上广等一线城市的找房热度总体呈现下降趋势，而部分周边城市找房热度上升，上海周边的常州、北京周边的太原，找房热度同比增长约五成。

随着新一线城市“抢人大战”的升级，各种政策利好对落户人群释放，这也刺激了当地的房地产市场发展。据58同城、安居客《2018年楼市总结》显示，2018年新一线城市中新房热门找房城市集中于西部，重庆、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重庆新房找房同比上涨40%，宁波、沈阳也有约四成涨幅。

二手房市场3-5月为找房高峰 70-120平方米房源需求占比过半

58同城、安居客《2018年楼市总结》还反映了全年二手房市场整体情况，其中，全国二手房挂牌房源量在春节期间处于低位，3月开始逐步走高，8月达到最高点。而从买房用户的线上行为来看，找房高峰则出现在3-5月。

价格方面，2018年北京、上海等城市二手房挂牌价波动不大，而部分新一线及二线城市价格波动较为明显。据58安居客房产研究院跟踪数据显示，西部代表城市二手房找房热度也领先于其他新一线城市，其中，重庆找房热度最高。作为西部唯一的直辖市，重庆的发展后劲和政策红利吸引了人口流入，拉动当地二手房市场发展。

58同城、安居客《2018年楼市总结》报告数据显示，对房源面积在70-120㎡区间的二手房的需求占比达51.5%，两居室和三居室是多数购房者的首选房源。从全国范围来看，用户也更多关注总价在50-150万的二手房房源。此外，58安居客房产研究院全年跟踪数据显示，2018年房产经纪人信心指数在上半年保持平稳，下半年略有回落，到11月后开始回升。

2019年楼市换挡呈现六大转变 中型房企竞争进入白热化阶段

58同城、安居客《新周期：楼市迎来换挡期——2018年楼市总结》报告指出，2019年楼市将进入“换挡期”，从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为“平稳化”发展。

楼市换挡总体在2大方向6个具体维度上有明显体现，2大方向分别是政策调控、房企侧。在稳字当先的大环境下，政策调控换挡表现在以下三个维度：其一总体调控节奏不变、区域性变化呈现，即从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，而在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二总体房价水平稳定、各类城市分化。一线城市价稳量降，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市房价上涨的现象在2019年将得到明显控制。其三信贷政策总体不变，首套优惠更多体现，2019年利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019年房企侧换挡非常值得关注，2018年房企整体的生存压力较大，房企融资成本不断走高，限价、限售等政策让一些房企开始思考转换“赛道”，不少房企已经开始高呼“活下去”的口号。因此，众多房企不断追求规模化的同时，也在思考未来的发展方向，房企侧换挡也将在2019年表现得更为明显，具体则呈现以下三个维度的变化：从粗放的城市群战略到精细化区域深耕战略的换挡；房企的集中度从千亿级房企猛增到数量稳定的换挡；房企的竞争力从规模化效应到产品力驱动的换挡。2019年房企的竞争也将更为激烈，龙头房企规模化的脚步有所放慢，但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。而随着市场趋冷、消费回归理性，未来房企的竞争力将更多体现为产品力，通过产品系及其标准的建设与升级，打造产品IP铸造品牌形象，以形成良好的市场号召力与产品竞争力。

2018年，中美贸易争端不断升级，投资市场风险加剧，国内外前往内地的投资资金急剧减少，甚至于大量抛售以人民币计价的资产而流出。“逢8之变”，历史的轮回，有时候让人不得不惊叹。

另一方面，在经历政策打压、居民住房需求日趋饱和的现状下，房地产企业也开始密集谋求转型。从旅游度假地产、商业地产、养老地产、教育地产，到特色小镇、海外地产、长租公寓、社区服务……有人火中取栗，有人虎鹤双行，有人衔枚疾走，有人举棋不定，有人困境犹斗，未来格局一片混沌。

2019年1月13日，华本企业家俱乐部携手嘉源·紫辰院、天鸿地产、鑫苑集团、星联芒果集团、华本联合基金等企业共同举办的第十届中国地产领袖年会即将登场，为行业人士廓清迷雾。

十年之约，不忘初心

今年，是中国地产领袖年会的第十个年头。

中国地产领袖年会的诞生，本就是行业人士共同努力的杰作。2010年，为了更好地增进行业交流，由刘晓光、冯仑、张民耕、易小迪、柴志坤等中国地产界最具影响力的领袖企业家共同发起，迄今已经成功举办9届，参会企业家累计超过3500人次，筹集公益善款累计超过600万元。在中国地产界、经济界、文化界、公益界产生了广泛影响。

从创办以来，领袖年会一直坚持一个严苛的原则：参会者全部为企业董事长或总裁，是中国大房地产界唯一全董事长、总裁级别参会的高规格论坛。企业决策者的全情投入，保证了论坛的纯粹性、高端性和务实性。

作为“房地产企业家自己的年度盛会”，领袖年会豪华的主席团23人：孟晓苏、冯仑、单伟豹、张民耕、易小迪、柴志坤、张宝全、李辙、胡陆军、王琳达、田汉、林伟、甘连舫、肖希鹏、毛大庆、张鹏、张章笋、章华、张勇、罗军、陈宏、李文明，联合对大地产界同仁发出邀约，把论坛办成一场真正的行业盛会。

华本企业家俱乐部一直秉承“一切为了企业家的深远美好”的理念，本届年会的主题定为“敬畏未来，深远美好”，希望在国际形势波诡云谲的年代，企业家对未来、对创新保持敬畏之心，深入把握行业规律，通过商业对社会做出应有贡献。

与会嘉宾，星汉灿烂

为了帮助参会企业家把握全球与中国经济发展大势，更好地决胜未来，第十届中国地产领袖年会组委会特邀请中国经济体制改革研究会前会长高尚全，中国人民银行参事、调查统计司原司长盛松成，如是金融研究院院长管清友等重量级嘉宾，来共同研讨贸易冲突常态化下的中国宏观经济、货币政策与地产行业发展趋势。据悉，话题人物、恒大集团首席经济学家任泽平也将出席第十届地产领袖年会。

作为资金密集型的行业，金融业天然与地产关系密切。本届地产领袖年会邀请到实力派金融投资企业家中国民生银行副行长石杰、汉能投资集团董事长陈宏、鼎信长城集团董事长章华、平安信托总裁庄晓东、高和资本董事长苏鑫、“万通六君子”之一的富鼎和基金董事长王启富等人与会，为房地产健康发展保驾护航。

主流开发商阳光壹佰集团董事长易小迪、当代置业执行董事兼总裁张鹏、国瑞置业董事长张章笋、旭辉集团副董事长林伟、康桥集团董事长宋革委、五矿地产董事长何剑波、北辰地产集团总经理张民、天鸿地产董事长柴志坤、星牌集团董事长甘连舫、富华国际总裁赵勇、星联芒果集团董事长王永光等将联袂登场。

新生势力，引人注目

本届领袖年会推出的许多行业新势力也颇为引人注目。

比如优客工场，把美国的We-work模式在中国发扬光大，业务遍布全中国，更拓展到香港、新加坡、美国等地，成为中国共享办公的独角兽企业。创始人毛大庆也将出席分享他的宝贵经验。

还有近年来脱颖而出的创业家，包括多彩投CEO赵耕乾、鑫苑科技CEO王亢、阳光海天创始人闫亮、隐居乡里创始人陈长春、众趣科技创始人、第一人居创始人贾岩、巨洲云CEO苏海云等人出席。

本届年会下午有针对行业的“百花齐放”颁奖盛典；晚上有企业家合作交流酒会、中国爱乐乐团演出的顶级音乐会，还有作为地产行业私密盛会的华本企业家家宴暨华本17周年庆，这些将营造出一种浓浓亲人般的氛围。

2019年1月13日，北京，第十届中国地产领袖年会，期待您的到来！

《大话西游》里有句经典台词：“以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜！现在新人胜旧人啦，叫人家牛夫人！”

如今领秀慧谷D2区业主们正经历着类似台词中的桥段。

事情是这样的：

据业主描述，按照合同约定，领秀慧谷D2区毛坯交房时间为2018年12月31日。

2018年11月18日，也就是临近交房时间的前1个月左右，李姓业主满怀期盼的来到新家，但新家却与开发商的宣传效果差距甚大，可谓“大跌眼镜”。

李姓业主表示，“楼座首层大厅装饰粗糙，楼道里漆砖结合，其他都是刷漆，和楼书宣传的‘公共空间里的精工质感’相差甚远，红色消防管道横飞，地下库偷工减料，配套“和邻空间”未见建设痕迹…用半辈子积蓄买的6万一平米商品房简直比不上回迁房。”

就领秀慧谷D2区公共区域的相关问题，业主代表先后与开发商沟通过数次，开发商并未给出明确的解决方案。

直到2018年12月28日，也就是业主举行第二次维权行动的当天，开发商向业主发放了《关于D2区部分业主诉求答复》。

《关于D2区部分业主诉求答复》

《关于D2区部分业主诉求答复》

《关于D2区部分业主诉求答复》

收到开发商的答复文件后，业主代表认为，从施工时间来看，开发商诚意远远不够。另外，开发商对于地下车库品质、充电桩、开发商代收契税问题的答复含糊。

李姓业主说，由于领秀慧谷D2区的交房品质尚未达到预期，原定于2018年12月28日开始收房，截至2018年12月28日，收房业主不到10户。

更令人意外的是，有些业主拒绝收房要求整改后，目前开发商已经开始限制业主看房，业主看房都需要提前预约。

这是什么神操作，表示看不懂！试问，房子出了问题不想办法解决，开发商反而试图“捂住”业主的眼睛，真正解决问题的诚意又有多少？

截至发稿前，业主依旧没有等来领秀慧谷D2区公共区域问题的合理解决方案。这个寒冬里，李姓业主与400多户业主走上了漫漫维权路。

那“领秀慧谷D2区”的公共区域到底存在哪些问题？面对实际交付的房屋与宣传不符的情况，业主要怎么办？

近期，我们跟随李姓业主，来到令他“闹心”的新家。

领秀慧谷位于北京五环外的昌平区回龙观镇朱辛庄区，是由以产业园开发闻名的北京科技园建设集团股份有限公司（以下简称“北科建”）投资开发的住宅商品房项目，于2008年通过公开竞拍拿地，其中领秀慧谷D2区预计2018年年底交房。

据业主描述，领秀慧谷一共分为A、B、C、D四个区，他们即将收房的是领秀慧谷最后一批房：领秀慧谷D2区。D2区房源共6栋楼，共414户。

领秀慧谷D2区

我们实地探访项目后了解，业主反映的问题有6大方面。

1 单元入口大堂、楼道是漆砖结合 与商品房预售方案内容不符

据李姓业主讲述，售楼处公示的商品房预售方案上标明，单元入口大堂和公共电梯为墙面墙砖；顶面石膏板吊顶，乳胶漆饰面。实际上，我们在现场看到，单元入户大堂少量瓷砖，大部分都为刷漆；楼道里漆砖结合，只有电梯附近铺砖，其他都是刷漆。

图1为商品房预售方案 图2为首层楼道 图3为首层单元入口大堂

业主说，“目前楼道里的刷漆，已经有不少脱落，也极其容易弄脏，这与开发商宣传的精工质感完全沾不上边。”

另外，让业主更郁闷的是，同期交付的同区域同价段某小区的公共区域不但全部贴砖，还做了内部吊顶。而领秀慧谷D2区业主同样花费近600万的价钱，为何却要遭遇如此“不公平”待遇？

试问，领秀慧谷D2区号称是由北科建集团精工领衔打造的项目，交付出如此口不对心的“精工”品质，啪啪打脸的是业主们，还是北科建的品牌和口碑？

2 单元入口大堂、楼道的消防管道外露

在领秀慧谷D2区15号楼，我们看到单元楼进门处和首层楼道里外露的消防管道，15号楼顶层甚至有消防管道直接横跨在楼道上方。

外露的消防管道

据业主讲述，“大厅和楼道红色消防管道外露，丑陋无比，影响业主居住心理，降低小区整体品质，开发商理应担负整改责任。”

看到楼道里横飞的红色消防管道，我们的真实感受是楼栋里面内饰不美观，横跨在楼道上方的消防管，让本就不宽敞的楼道空间显得更加拥挤和压抑。

甚至还有某房产大v公开表示，“昌平一个商品房小区，品质做的和回迁房一样，楼道里的消防管道实在辣眼睛。”

我们表示难以理解设计师的脑洞，难道是要设计工业风格的房子吗？

3 现有车库品质与宣传材料不符

据业主讲述：宣传材料上标明，地下车库采用与健身房同等体验感地面，并配置充电桩。实际，地下车库的地面是普通水泥地面,地下车库也未见充电桩。

车库宣传材料与实际交付车库

对此，开发商回应业主说：现有车库地面做法为固化剂地面，已为地下车库部分车位预留设置充电桩电力负荷，可装充电桩车位数量符合要求。

在开发商的回应中，有两点值得关注。其一、开发说现有车库地面做法为固化剂地面。我们在地下车库现场并未见固化剂地面，看到的车库地面是带灰的水泥地面。

其二、开发商说地下车库只有部分车位预留设置充电桩电力负荷，可装充电桩车位数量符合要求。

我们在地下车库并未见开发商所承诺的充电桩。另外，那地下车库只有部分车位预留设置充电桩电力负荷的做法是否符合相关要求？

我们查阅了2017 年 8 月北京市政府下发的《关于进一步加强电动汽车充电基础设施建设和管理的实施意见》。

《意见》中明确指出：“将充电设施配件指标纳入规划设计过程，明确各类新建建筑配件停车场及社会公共停车场中充电设施的建设比例或预留建设安装条件的要求。居住类建筑按照配建停车位的 100%规划建设”。换句话说就是，居住类建筑中的每个车位都应配建充电设施或预留建设安装条件。

从意见上看，领秀慧谷的地下车库只有部分车位预留了设置充电桩电力负荷的做法不符合相关要求。

《关于进一步加强电动汽车充电基础设施建设和管理的实施意见》

4将本小区内车位出售给其他小区业主

据业主讲述，开发商在收房答疑中说明本小区的车位可以出售给其他小区业主。

领秀慧谷D2区收房答疑

从对业主的影响来看，如果将小区内车位出售给其他业主，势必会有外部人员可以随意出入小区，小区内的安全管理可能面临着隐患。

那开发商将小区内车位出售给其他业主的做法是否合规？

对此，北京金诉律师事务所戴金花律师表示，根据《物权法》的相关规定，住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库必须要首先满足业主的需要。

“如果小区内车位已经能够满足小区内的业主需要，那么开发商可以将小区内车位出售给第三方业主，若是不够小区内车位在不能能够满足小区内的业主需要的情况下，出售给第三方业主，那么开发商的做法是不符合法律规定的。”

5 1200㎡地下下层和邻空间 目前没有任何建设的迹象

据业主讲述，宣传材料上显示，“打造满足全家庭、全龄段、全时段业主休闲生活的 1200㎡的和邻空间”，实际上，临近交房时间，业主并未发现“和邻空间”有任何建设痕迹。

对此，开发商对业主口头回应：和邻空间是开发商为D2区提供的增值服务内容，不属于销售合同范围，2019年4月主持施工。

领秀慧谷D2区“和邻空间”宣传资料

6 开发商强制收取每户1200元的代办产权服务费

据业主讲述，开发商强制要求按揭贷款的业主在收房时交1200元代办产权服务费，否则拿不到新房钥匙。

领秀慧谷D2区入住费用结算清单

那开发商向业主收取1200元代办产权服务费的做法是否合规？

戴金花律师表示，开发商只有在业主同意的情况下，才可以向业主收取代办产权服务费。是否选择代办产证，业主享有自主选择权，房产开发商不能强制业主统一代办权证。

“关于代办费高低的问题，目前有没有统一的收费标准，主要靠市场调节，但交易应在双方自愿的前提下进行。”

除了上述的6大问题外，我们还在项目现场发现：临近交房的时间，领秀慧谷D2区的大门和围墙都未建成，目前用铁丝网进行围挡。

领秀慧谷D2区铁丝网大门

领秀慧谷D2区铁丝网围墙

“领秀慧谷”微信公众号上声称“不忘初心，精工筑家”。试问，初心何在？精工又何从体现？

现在回看此次领秀慧谷D2区事件，业主反映的房屋质量问题主要集中于公共区域减配方面。

比如单元入口大堂、楼道是漆砖结合，与商品房预售方案内容不符；单元入口大堂、楼道的消防管道外露 ； 现有车库品质与宣传材料不符；1200㎡地下下层和邻空间，目前没有任何建设的迹象。

戴金花律师表示，关于消防管道外露问题，确实没有法律具体规定消防管道线路不能从外墙走。但除此之外涉及到的问题，主要是实际交付的房屋与宣传材料不符的问题。

那面对实际交付的房屋与宣传不符的情况，业主要怎么办？

戴金花律师表示，若是购买的房屋，实际交付与宣传资料不符，首先要看宣传资料上的内容是否是合同的一部分或者组成部分。

“如果宣传资料上的内容是合同的一部分或者组成部分，可以追究开发商的违约责任。如果不是合同的一部分或者组成部分，那么业主维权会很难。”

那么如何来判断宣传资料上的内容是否是合同的一部分或者组成部分呢？

戴金花律师说，一般情况下为开发商发布的商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

“比如开发商在这些宣传材料上写得非常明确具体而内容确定，如“送车位”“送花园面积”，”送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现，若是没有兑现，也要承担违约责任。”

维权年年有，今年特别多。事实上，在近两年限价、限贷、限购等严厉楼市调控下，近期不少项目因质量问题遭遇维权。

我们在这里试着向遭遇维权的开发商发问：买房时喊人家小甜甜，交房时是否也能让购房者看到“甜甜”的家呢？

今年北京商品住宅的成交金额定格在了1820亿元，与去年同期基本齐平，但相比2016年的楼市高峰期，成交金额减少了近800亿元，成交套数更几近腰斩。

北京商品住宅成交走势（普宅+别墅）

然而，在连续两年的楼市低谷中，头部企业依然在强化自身的市场份额。2018年，全国房企三巨头销售额齐齐突破6000亿，北京房企三甲占据了18%的市场份额，市场集中度提升了3个百分点。

在北京房地产营销领域，合硕机构曾以黑马之姿冲入这片红海市场，但很快，便凭借强大的营销能力、领先的运营机制、专业的服务团队，实现企业的高速发展。2018年，合硕机构的销售额达到285亿，相比2017年业绩提高了百亿之多。

剖析合硕机构逆势而上的原因，重在通过持续的营销创新，在楼市寒冬中，掀起了一轮轮的热销小高峰。

合硕“超级营销日”，通过多盘联动，全员拓客，打通营销的最后一公里。“双11光盘节”集结百余套特惠房源，为购房者带来千万优惠，活动3天劲销22.02亿，特惠房源一扫而光。

近日，合硕机构又与新房渠道整合平台“飞米新房”联合举办的“疯收节”，为岁末楼市再添“一把火”。

据了解，“疯收节”跨界整合上百家商家资源，包括食、住、潮、育四大品类，其中不乏中国平安、德国高仪、瑞士劳芬、水井坊、凯知乐、鲜牛记，以及阿那亚文旅度假等国内外知名品牌。

“疯收节”聚合的百余品牌商家均为该次活动定制提供专属优惠，部分商家还赠送了实物礼品，优惠礼包在合硕机构代理的50余个地产项目案场投放，共有上万名购房者获得了总金额超过百万元的“疯收节”赠礼。

合硕机构与飞米新房联合举办的“疯收节”活动，在助力开发商提速房产销售之余，也为购房者打通涵盖生活方方面面的消费资源，并提供真金白银的打折优惠。

据悉，本次“疯收节”举办的10天时间里，合硕机构共吸引到数千组意向客户，最终实现501套认购，认购总金额达到30.8亿元，为岁末楼市点燃了“一把火”。

随着各行各业竞争激烈程度的提升，跨界整合资源已成大势所趋。通过跨界思维把跨行业的顶级资源进行重新配置，超越传统的经营理念和商业模式，才能开创弯道超车的市场机会，而合硕机构，无疑再一次走在了行业前列。

近日，国务院正式批复《河北雄安新区总体规划（2018—2035年）》（以下简称“《规划》”），指出雄安新区将与北京城市副中心形成北京新的两翼，高起点规划高标准建设雄安新区、创造“雄安质量”、建设“廉洁雄安”、打造推动高质量发展的全国样板、建设现代化经济体系的新引擎。

《规划》指出，要紧紧抓住疏解北京非首都功能这个“牛鼻子”，重点承接高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非首都功能，促进生产要素合理有序流动，增强雄安新区内生发展动力。并创建数字智能之城。坚持数字城市与现实城市同步规划、同步建设，适度超前布局智能基础设施，建设宽带、融合、安全、泛在的通信网络和智能多源感知体系，打造智能城市信息管理中枢。

但在开发建设方面，《规划》强调，坚持以资源环境承载能力为刚性约束条件，严控城镇规模和城镇开发边界，实现多规合一，将雄安新区蓝绿空间占比稳定在70%，远景开发强度控制在30%。其中，集中建设起步区，率先开发启动区，集约发展外围组团，稳步推进新型城镇化，有序引导人口、产业合理分布，分类打造特色小城镇。

《规划》同时指出，雄安将建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产市场平稳健康发展长效机制，严禁大规模商业房地产开发，原则上不建高楼大厦。

在路网交通方面，《规划》显示，将加快建立连接雄安新区与京津及周边其他城市、北京大兴国际机场之间的轨道和公路交通网络。完善雄安新区与外部连通的高速公路、干线公路网，实现多种交通方式顺畅换乘和无缝衔接。

盘古智库研究员方烨表示，《规划》的发布意味着雄安新区进入发展建设阶段。其目标分别是近期疏解北京非首都功能、中期升级京津冀协同发展战略、远期修复中国经济南北长期失衡。

“雄安也将成为多种长效机制的试验田，例如拒绝炒房、炒地、炒户籍、炒房租等，雄安新区建设在新区规划、城市建设、绿色发展方面已经进行了有益探索。”有业内人士表示。

■本报记者 杜雨萌

2018年可以说是中国房地产调控历史上政策出台最频繁的年度。据不完全统计，与房地产相关的各项调控措施已累计出台450次，同比2017年上涨75%且刷新历史记录。随着调控效果的持续现象，对于房地产企业而言，也在逐步调整自身定位。

如碧桂园方面表示，宁可发展慢一点，也要发展稳一点；中海地产方面也表示，宁可错失机会，也不投错地；再比如恒大方面表示，要从过去以规模取胜，逐步转向更加注重销售质量；此外，保利方面也在积极应对宏观调控与行业环境变化，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，整合上下游资源优势。

“目前对于房地产开发商来说，已经呈现出一边倒的趋势，认为楼市会继续处于下行通道中，因此，战略调整势在必行。”一位来自中国指数研究院的分析师如是说。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者分析称，刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变；一部分房企选择“多元化”，在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇；还有一部分房企加快在房地产领域的深入布局，通过并购做大做强。

如绿地集团宣布核心产业战略升级，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。

事实上，对于房地产开发商而言，除了要应对来自行业外部的挑战外，在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。

张波预计，2019年房企之间的并购重组以及项目转让或更为普遍。

中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时同样认为，2019年房地产行业并购重组将会有一波不小的浪潮。数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，叠加结构性去杠杆政策的延续，预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。

商住房，是指在商业、办公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。

2017年全国楼市一片炙热的时候，商住房在政策上遭到强力打压，市场转冷，一直持续到现在。

买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？

北京像素——商住房市场的标签

2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。

北京像素号称北京最大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。

虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。

比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。

“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵，税高。

北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网 记者 邱宇摄

这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。

陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。

2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

房子不好卖了

但在2017年3月26日之后，一切都变了。

当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。

购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。

2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。

市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月-2017年3月)，成交套数为89690套。

也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。

现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。

但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

2018年12月，远在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”商住房。售房的业主临近退休，她的房子比购买时跌了几十万。

“我们用老少三代人积攒的血汗钱买的房子，意在不给社会和儿女添麻烦，为什么现在要限制买卖？关键是买的时候，并没有人告诉我这个以后是不能自由买卖的啊！”她无法理解。

投资客蠢蠢欲动

虽然商住房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。

2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商住房，从开始看房到过户、对外出租，只用了不到两周时间。

她看中了商住房极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。此外，商住房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。

“买商住，有‘钱’途。未来普通住宅还会不断被建造出来，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已销售的商住房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商住房则更是存量版中的极品。

游走在政策的灰色地带

其实，购买商住房一直都有风险，因为近20年来，商住房始终处在法律和政策的灰色地带。

“商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。

他说，中国用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业、办公用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。

那么，商住房是在何种背景下诞生的呢？

杨红旭说，上世纪90年代末，受外部环境影响，中国楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。2000年以后，经济回暖，加之1998年房改之后中国大力发展住房市场，住房需求大幅释放。

一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。

“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是商住房，以卖个好价钱。”杨红旭说，开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。

未来调控会放松吗？

2017年多地出台的政策填补了商住房管理的漏洞，不过，近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。

广州的政策与商住房有关。广州提出，在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

目前商住房政策最严格的城市是北京与广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也会逐渐放开对商住房的限制政策呢？

“商住类产品由于本质属于商业物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人居住。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，对商住类产品如何定性还需要等待更为明确的政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要标准。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种政策应该是暂时的，放松调控是大趋势，不会一直禁止个人购买。

杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。

2018年12月27日，中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。

买房之后，陈林更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：

中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借商住房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。

不过，与中弘的死活相比，陈林更关心的是，对商住房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？(应受访者要求，文中部分人物为化名)