国家统计局近日发布的“2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况”显示，2018年全国楼市成交呈现分化格局，中西部地区成销售主力；土地交易量价增速双双连续4个月回落，其中土地成交价款总额全年大跌三成以上。

数据显示，2018年，全国商品住宅销售面积147929万平方米，同比增长2.2%，增速回落3.1个百分点；销售额126393亿元，同比增长14.7%，增速提升1个百分点。

全国楼市虽整体仍现量价双增，但各地成交呈现分化。数据显示，2018年，东部和东北地区商品房销售面积比上年下降4%以上，销售额增幅均不超过7%；中西部地区商品房销售面积均增长近7%，销售额增幅均超过18%。

中原地产首席分析师张大伟认为，中西部地区楼市销量涨幅远超过全国市场平均涨幅，说明2018年不少三四线城市仍在去库存，在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，“2018年三四线城市住宅销售面积占全国总成交量的67%，但从三季度开始，随着去库存任务的陆续完成，三四线城市楼市开始逐步降温。”

一二线城市则在严厉的市场调控下逐步回归理性。2018年，不少楼市调控持续“加码”，机构统计各地调控政策出台次数累计超过450次。丁祖昱在“丁祖昱评楼市年度发布会上”表示，经过2016年至2017年的房价上涨，一二线城市房价已达高点，前期积累的刚性购房需求基本释放，已然出现阶段性的购买力“瓶颈”，目前在一线城市和部分二线城市，位于远郊的刚需房成交出现大幅下滑，开发商销售难度持续提升。

记者走访上海新房市场发现，由于市场逐步回归理性，近年来高价拿地的开发项目普遍面临去化难。如2016年溢价率高达110%、楼板价超过3.8万元的融创泗泾项目，近期开盘均价近5万元/平方米，受到市场冷遇。为完成销售去化任务，开发商不得不以“员工福利购房”的形式让内部消化。

至今仍保持全国单价“地王”记录，融信中国在2016年以超过10万元的楼板价、耗资110亿元的中心城区地块甚至尚未开工。而该公司在杭州的高价地项目则已亏本出货：楼板价30816元，精装修房销售均价37500元/平方米。

国家统计局数据显示，全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，增速比上年大幅回落31.4个百分点。

克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，不少以往高价项目的“水分”被挤出，让房企对热点城市的地块不再盲目竞买，这是土地市场回归理性的重要信号。

1月28日，北京土地市场推出2宗住宅用地。截至当日，2019年新年以来北京土地收入累计达到187亿元。不仅仅是北京市，1月份以来多个一二线城市陆续公布了推地计划，在被称为房地产“淡季市场”的春节期间，全国范围大量土地等待入市。

回顾2018年，一方面各线城市普遍增加土地供应力度，推出各类保障性住房用地，例如北京、上海分部试点集体土地建设“共有产权住房”和租赁住房；另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台了一些宽松性政策，放宽土地出让条件，以稳定市场预期。

中国指数研究院公布的数据显示，2018年全国300城市土地出让金额合计4.16万亿元，同比增加2%。其中，杭州市全年土地收入突破2000亿元，位居全国各线城市之首。此外，上海、北京、广州、武汉、天津等6城市均突破千亿规模。

尽管上述一二线城市全年土地收入整体走高，但是由于土地溢价率普遍降低，大部分土地市场都表现出“量增价减”的局面。2018年全年，一线城市、二线城市和三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%、1%，北京、深圳、天津、杭州等热点城市土地均价也相应出现不同程度下滑。

“土地分化严重，热点城市土地市场退烧明显。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。溢价率的大幅回落有政策调控的因素，也是市场各方力量博弈所带来的有益表现。

业内人士认为，在当前房地产调控整体基调不变的情况下，预期未来土地市场将更加强调优化供地结构。

易居研究院研究员沈昕分析认为，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。“按过去短周期规律来看，预计2019年未来几个月溢价率下滑趋势将会趋缓”。

沈昕表示，当前一线城市和部分热点二线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌。“预计短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。

近两年，三、四线城市房地产市场销售火爆，不少房企因未能在三、四线城市及时布局而错失规模大涨的机会。但接下来，房企对三、四线城市则持有保守的投资心态。

1月28日，据上海易居房地产研究院最新《中国百城房价报告》显示，三、四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，2018年12月份首次出现止涨的现象。

据该报告显示，2018年12月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。当前房价继续上涨，相比2018年11月份13297元/平方米上涨了85元/平方米。

上海易居房地产研究院表示，观察历史数据可知，在2010年至2016年上半年，百城房价走势相对还是平缓的，但是2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨的态势。当前百城房价在连续12个月超过1.2万元/平方米均价水平的情况下，2018年9月份首次进入1.3万元/平方米的水平，10月份-12月份房价继续上涨。统计全年数据可知，2017年房价为11541元/平方米，而2018年全年房价为12800元/平方米，上涨了11%。

分城市能级来看，有些城市房地产市场有拐点迹象出现。2018年12月份，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市和三、四线城市分别为46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了21个月，二线城市1.4万元/平方米以上均价水平持续了3个月，三、四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了17个月。

值得注意的是，一线城市在2018年1月份房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后月份则总体处于下滑态势，到了2018年下半年房价则呈现了小幅反弹的态势。而三、四线城市在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年房价总体上保持上涨态势，但这主要和成交结构的因素有关。尤其是到了下半年，各地高价楼盘的预售证管控力度相对小，很多高价楼盘密集入市，进而带来了房价的上涨。而从结构上看，三、四线城市终结了此前持续上涨的过热态势，当前房价是有所降温的。

严跃进进一步称，2019年上半年新房的供应规模比较多，而市场交易短期看也难以反弹。从这个角度看，房企预计依然会坚持以价换量的策略。换而言之，在库存规模没有积极消化、政策没有明显松动的情况下，房企定价依然会比较谨慎，百城房价走势也会相对比较温和。

原标题：地方楼市调控严控风险稳字当头 加快培育住房租赁市场成关键

正文：

新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定？中国证券报记者梳理地方“两会”政府工作报告发现，各地2019年将继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展。同时，防范房地产领域风险成为重点表述，并加强住房租赁市场的培育力度，出台具体措施继续鼓励住房租赁市场发展。

业内人士表示，从地方“两会”的政策基调看，坚持“房住不炒”的定位清晰，防范风险屡被提及。因城施策方面，个别库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市或出现政策微调。加快培育住房租赁市场，成为部分地方楼市转型发展的关键。

坚持“房住不炒”

总体看，多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。楼市整体调控力度将依然维持从严态势。地方“两会”再次强调相同的表述，显示了遏制房价上涨的决心。

确保房地产市场平稳健康发展措施方面，部分地区在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。其中，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出让；另有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年，北京将有5万-6万套限竞房入市。依照目前共有产权土地出让情况看，预计入市体量将超过4万套。市场库存较为充足，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减轻房地产依赖的海南省交出了一份满意答卷。海南省住建部门负责人透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少近1000万平方米。“目前房屋均价为14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米水平，遏制了房价进一步上涨的局面。”

2019年，海南省强调继续坚持“房住不炒”定位，同时强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

针对市场不同情况，因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

福建省提出加强房地产市场精准调控。福州、厦门要编制“一城一策”实施方案。浙江省的杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市将做好方案制订工作。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控大方向是落实“一城一策”。“有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策将坚决落实‘房住不炒’目标。有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下可能适度放松。”

防范楼市风险

同时，地方“两会”着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省提出，将高度关注房地产领域金融风险。陕西省提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。

观察人士表示，房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月以来，房企公布的融资事件超过70宗，合计金额超过1600亿元，刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示，2018年，房地产企业销售刷新历史纪录，但企业销售业绩涨幅放缓。随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“在这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期。”

现金流方面，中金公司研究报告指出，2019年房地产行业资金面趋紧，但无系统性风险。根据该报告，房地产行业境内外公司债、ABS等债券到期量2019年将同比增长逾50%，约9000亿元。开发商现金流压力加大，预计行业整体在手资金将由2019年初约2.7万亿元降至年底约2.1万亿元，净负债率将有所提高，现金流风险整体可控。

近日，中国银保监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。恒大研究院首席研究员夏磊表示，当前的调控成果来之不易，库存降至历史低位，部分城市仍有房价上涨压力，居民杠杆大幅提升引起监管层重视。“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍须放在突出位置。

发展租赁市场

完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场，各地依然着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面，多地提出2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出，2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。福建省提出，完成棚户区改造4.5万套。四川省提出，改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出，新开工保障性安居工程21.45万套，基本建成10.19万套。河南省提出，新开工棚改安置房15万套左右，更好解决群众住房问题。

从棚改数量看，多地2019年将出现一定下调。业内人士表示，结合2015年至2018年的数据看，全国棚改实际完成数量都在600万套以上。经过多年发展，棚改出现一定程度下滑在合理范畴。

多位受访专家表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市指出，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。海南提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示，根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，2017年11月前，北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报，2019年11月前试点城市中期评估，2020年底总结试点工作并形成可推广经验。预计相关城市将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。

上述13个试点城市近日扩围至18个。根据自然资源部、住建部联合印发的《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

张大伟表示，过去两年住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提及补齐租赁住房短板。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足其中的主体或在2019年继续大幅增加。

发展国内市场的基础有两个方面。一方面，是继续推进供给侧结构性改革，不断增加符合市场需求的有效供给；另一方面，是稳步增加城乡居民收入，不断提升民众的实际消费能力。只有使民众收入水平在扣除消费价格和房价因素后，依然能够与经济发展基本同步增长，才能不断促进居民消费升级，进而拉动国内市场和整体经济持续增长

中央经济工作会议提出，要“促进形成强大国内市场”，并指出“我国市场规模位居世界前列，今后潜力更大”。在“稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力”的形势下，国内市场的作用更加重要和突出。只要国内市场不断做大做强，我国经济就能行稳致远。

发展国内市场的基础有两个方面。一方面，是继续推进供给侧结构性改革，不断增加符合市场需求的有效供给；另一方面，是稳步增加城乡居民收入，不断提升民众的实际消费能力。两方面共同作用，才能推动市场繁荣和消费升级。要看到，一个国家或地区在一定时期内新创造的价值，即GDP，是要在居民、企业和政府三者之间分配的，三者间的份额此消彼长。财政部负责人近日在接受媒体采访时，既强调要加大减税降费力度，又明确政府要过紧日子。这意味着未来GDP分配会进一步压缩政府方面的比重，相应提高企业和居民收入比重，这无疑有利于国内市场发展和居民消费升级。

价格因素同样重要。只有使民众收入水平在扣除消费价格和房价因素后，依然能够与经济发展基本同步增长，才能不断促进居民消费升级，进而拉动国内市场和整体经济持续增长。统计数据显示，2018年在楼市调控背景下，一些城市的房价水平仍保持较高增幅，在一定程度上影响了消费增速。

我国房地产市场建立和发展已有20多年，在极大改善居民居住条件、拉动相关领域及整体国民经济增长的同时，房屋价格偏离价值的程度也在不断加大。中国统计年鉴显示，从1998年到2017年，我国房地产开发企业每平方米房屋建筑面积造价增长1.5倍，但每平方米商品房售价则增长2.8倍，其中住宅增长3.1倍。一线城市房价上涨的幅度则更高，价格背离价值的程度和房价收入比扩大的程度也更大。有些城市商品房销售及价格涨幅，大大超过居民收入增幅，不仅大大降低了民众的实际购房能力，也对居民消费产生了明显的“挤出效应”。

所以说，楼市调控的目标，既是抑制投资投机性购房和由此导致的房价快速上涨，更是为了更好地满足民众在住房和其他领域的消费需求。所以，各地在“因城施策、分类指导”楼市调控的时候，应该认真评估现行的各项调控措施，审慎出台各项调整政策。凡是体现“房住不炒”定位、有利于遏制高房价、促进居民消费的措施，就应该保留和坚持；反之，则可以从本地实际情况出发，作出相应调整。

着眼长远，各地还是应尽快摆脱对土地财政的过度依赖，在坚持和巩固调控成效的同时，积极推动经济结构调整和新旧动能转换，发现和培育新的经济增长点，繁荣国内市场并推动消费升级。同时，继续推进精准扶贫，努力缩小居民收入差距，并适度提升居民收入在GDP分配中的比重，以促进居民消费水平不断提升。（潘 璠）

新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定？

中证君梳理近日地方“两会”政府工作报告发现，各地2019年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保证房地产市场平稳健康发展。防范房地产领域风险也成为重点表述。与此同时，各地也加强住房租赁市场的培育力度，一些省份将出台具体措施，继续鼓励住房租赁市场的发展。

业内人士表示，从各地两会的政策基调可以看出，坚持“房住不炒”的定位十分清晰，防范风险也屡被提及。因城施策方面，个别库存充足，房价稳定，调控压力较小的城市，或将出现政策上的微调。加快培育住房租赁市场，或成为一些地方楼市转型发展的关键点。

坚持“房住不炒”

大多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保证房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议也继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，代表了住房市场的整体调控力度将依然维持之前从严状态。各地两会政府工作报告中再次强调相同的表述，显示在遏制房价上涨的决心上，中央和地方是一盘棋。

就此，各地在政府工作报告中也给出了保证房地产市场平稳健康发展的多种措施。

一些省市在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。以北京为例，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。

截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出让。而梳理北京市自然资源和规划委员会的土地出让公告来看，还将有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年北京不仅将有5万到6万套左右的限竞房入市，按照目前的共有产权土地看，预计入市的体量也将超过4万套。较为充足的市场库存，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减少房地产依赖的海南省在2018年楼市调控上交出了一份精彩的答卷。海南省住建部门负责人在海南省两会期间透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少了16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少了近1000万平方米。“目前房屋均价是14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米的水平，可以说遏制了房价进一步上涨的局面。”该负责人透露。

2019年，海南省在强调继续坚持“房住不炒”定位的同时，也强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控的大方向是落实“一城一策”。有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策上也会坚决落实‘房住不炒’目标。而有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下适度放松也是有可能的。

防范风险十分重要

2019年各地两会还着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省政府工作报告提出，将高度关注房地产领域金融风险。陕西省政府工作报告也提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。

有观察人士表示，房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

房企方面，中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月来，房企公布的融资事件超过70宗，合计金额超过1600亿元，刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示，2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史记录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓。而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资。应对未来的还债高峰期。”

各房企2019年预计销售增速

现金流方面，中金公司研究报告认为，2019 年房地产行业资金面趋紧，但无系统性风险。该研究报告进一步表示，房地产行业境内外公司债、ABS 等债券到期量2019年将同比增长逾 50%，达到约9000亿元，开发商现金流压力增加。

严防资金进入楼市也成为监管部门关注的重点。近日，中国银保监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。

恒大研究院首席研究员夏磊表示，当前的调控成果来之不易。库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍将放在突出位置。

棚改下滑住房租赁是关键

从今年各地两会政府工作报告的表述来看，完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场发展依然是各地着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面，各地提出了2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出，2019年，将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。福建省提出，完成棚户区改造4.5万套。四川省提出，改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出，新开工保障性安居工程21.45万套，基本建成10.19万套。河南省提出，新开工棚改安置房15万套左右，更好解决群众住房问题。

从棚改数量上看，各地2019年将出现一定下调。业内人士表示，结合2015年至2018年数据看，全国棚改实际完成数量都在600万套以上。棚改在经过多年发展后，出现一定程度下滑也在合理范畴。

多位受访专家也表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市政府工作报告指出，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。

海南也提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，并积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示，根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》时间表， 2017 年 11 月前，北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报、2019 年 11 月前试点城市中期评估、2020年底总结试点工作并形成可推广经验。 预计相关城市将将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。

近日，上述13个试点城市更是扩围至18个。

张大伟表示，过去两年，住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也提及了补齐租赁住房短板。因此从市场趋势看，租赁将成为政策鼓励的房地产发展方向。

小年到，拿起扫把，扫除一年的烦恼；贴上窗花，沾满一年的福气。这句话最能代表轻舟（化名）此时的心情。

在刚刚过去的2018年，最先感知行业冷暖的中小房企风雨飘摇。2018年9月底，在万科高喊着“活下去”的时候，有些中小房企已经在垂死的边缘。

轻舟曾在这样一家年销售不足百亿元的房企担任营销负责人。在业内感叹房地产市场“变天”的时候，轻舟刚刚走出失业的惶恐，幸好重新“上岸”。

挺不下去的小房企 裁员从营销部开始

2018年6月1日，轻舟清楚地记得这一天。他正式办完了离职手续，不再为完不成的销售业绩烦心，无忧无虑地过了一个儿童节。但接下来，多家大型企业大面积裁员令他始料不及。

中小公司对行业周期变化更为明感，而中小企业在市场中的表现也最具有代表性。据轻舟所知，他所在的企业是2018年房地产行业中第一个挺不下去的小房企。虽然年销售不足百亿元，但也曾经风光一时，短时间内就轰然倒塌，令他很是震惊。

2018年5月，轻舟忽然接到裁员通知。公司裁员最先从营销部门开始，第一个离职的人就是营销副总，原来由14-15人组成的营销管理部，仅留下了两个人。之后，运营、设计、工程部门的人员也未能幸难。

“有一个城市公司裁了一半的人。” 轻舟说，他在这家小房企工作了两年， 辉煌的时候进去，落寞的时候离开。而这家企业之所以走到今天，直接的导火索就是高价地。

败在高价地 房价降不下来

在2016年、2017年，房地产市场风声水起，高价地带来的隐性风险被一幕一幕的热销场景遮掩住了。在堪称“地王年”的2016年，全国诞生340宗单价、总价高价地。

“当时最缺的是房子、土地，想要拿地就要不惜高价。虽然那时土地成本高，但房价涨得也快。在市场好的时候，一切都不是问题，但在行业下行时，所有的问题都会接踵而至。”轻舟说。

北京的项目不好卖，环京的项目更不好卖。看着人家降价跑量，房价已经降到了18000元/平方米，再看着自己销售的项目，因为土地成本高，房价降不下来，还在卖22000元/平方米，轻舟和他的同事们只感到 “回天乏力”。房子卖不掉，现金流一旦断了，结果只会越来越糟。

2016年的“9o30”政策和2017年的“3o17”政策，对于房地产行业来说是关键节点。不过，很多企业直至2018年才感受到生死攸关。俗话说：“瘦死的骆驼比马大”,一般企业挺个两三年还是可以的。

此外，轻舟通过与很多同行交流，得出这样的结论：“如果单纯受宏观调控的影响，市场不会如此萧条，房地产调控也有十几年了，限购更不是短期才有的政策，2018年房地产市场受到最大的影响应该是来自于经济大环境。”

“2016年，我还会看到许多投资性的客户，但是到了2017年，出现在售楼处的人主要是自住型购房者，不仅有刚需更有很多刚改（指刚性改善需求）。2018年，我亲眼见到一个小老板来售楼处看过几次房，一心想要换套房，但是在安徽的生意不顺利，最终决定暂缓购房，买房的钱拿去周转。房子难卖，做营销的日子就不好过了。”轻舟感慨地说。

全行业减员降薪 幸好重新“上岸”

虽然忽然受到失业的打击，但是拿到N+1补偿后，轻舟没有急着找工作，他觉得这是一个难得的假期，正好做自己以前没有时间做的事。于是，他逛起了北京的四合院和老胡同，想着边逛边找工作。

但是到了8月份，行业排名前十的多家房企曝出裁员的消息，高管离职频现。在整个房地产圈内，从底层到高层都蔓延着焦虑和不安。

此时的轻舟意识到，找工作这件事有点麻烦。他之前供职的企业裁员已非个案，减员降薪成为全行业都在面对的事情。

为了防止工作落空，轻舟开始认真地找工作。幸运的是，正好这个时候他遇到现在任职的这家企业，才得以成功“上岸”。

“我入职后，这家房企再也没有招过人。现在想起，很是惊险。如果拖到9月份，我还没有找到工作，市场的变数这么大，恐怕我至今还在失业。”轻舟说。

2018年的“金九银十”像是一个转折点，部分房企在全国范围内出现大面积、大幅度降价。9月，万科提出“活下去”的时候，房地产行业下行的趋势才开始公示与众，失去了繁荣的遮羞布，行业的危机感更是挥之不去。

宗云(化名）虽然没“被离职”，但是她所在的中小房企从10月份开始就已发不出工资了。每家企业衰落的导火索不同，但是最终的结果都是资金链断裂。

不过，宗云没有轻舟幸运，她感到危机来临时已经太迟了，至今还没有找到合适的工作，与前年多家大型房企向她抛来橄榄枝相比，已经时过境迁。

中小企业走到今天，最终是要寻求资产重组，大鱼吃小鱼是个不变的定律。据悉，轻舟曾供职的那家小企业曾与业内知名的白武士接触过，但是一直没有下文。

不敢轻易跳槽 下家难寻

“我11月份去上海出差时，曾经在一起工作的一个老同事仍然没有找到工作，他也曾是优秀的营销负责人，大家在一起说的最多话题，就是现在的工作太难找了。”轻舟说。

在往年，临年年底都是离职高峰，但今年，很少听说有人跳槽。“大家都不敢折腾，一旦换了新工作，如果不适应新环境，也只能坚持，因为很难找到下家了。”轻舟说，他有一个朋友在前二十强房企工作不到半个月，就开始换工作，以前营销人员紧俏，但现在很多企业人员收缩，他的这位朋友换工作最终换来了失业。

事实上，不仅中层营销人事不稳，高层更是震荡。

去年，离职者中不乏企业老将，比如泰禾集团副总裁沈力男、绿城中国行政总裁曹舟南、融信中国执行总裁吴剑，旭辉北京区域事业部总裁孔鹏……

在众多离职的背后，突显出楼市下行与企业销售业绩之间的矛盾。

营销人员不仅有工作强度大，又要面临业绩上的精神压力。去年被业内称作“限房价项目”大量入市，库存压顶。“以前是抢着买，现在是抢着卖，客户不急，营销人员急啊。”轻舟说。

不过，轻舟相信2019年或者2020年市场会慢慢好起来，凭借在营销一线这么多年的工作经验，他认为市场的需求仍然存在，只不过原来是刚需，现在还有刚改。

相比“2019年不会更好，只会更差”的预测，轻舟的这句话给了很多房地产从业者信心。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 何燕

1月28日，大悦城地产有限公司（以下简称大悦城地产）公告称，2018年，该公司及其附属公司实现合同销售总金额约88.83亿元（人民币，单位下同），合同销售总面积约为231480平方米。

在投资物业方面，成都大悦城、烟台大悦城和北京中粮广场平均租金单价同比上涨幅度较大，分别达到20%、18%和15%。西安大悦城平均出租率最高，达到99%。

此外，西单大悦城平均出租率98%，平均租金单价同比上涨2%；朝阳大悦城平均出租率94%，平均租金单价同比上涨7%；天津南开大悦城平均出租率98%，平均租金单价同比上涨7%。

在酒店经营方面，三亚美高梅度假酒店平均出租率86%，平均可出租客房收入1132元；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店平均出租率69%，平均可出租客房收入1263元。

公开资料显示，大悦城地产是中粮集团旗下的13家上市公司之一。大悦城地产方面此前表示，公司将全面升级为内容平台、智慧平台、资本平台为一体的资源聚合型“大悦3.0商业平台”，加速全国化布局。

1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行（以下简称“建行福建分行”）签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额100亿元人民币。

根据协议，100亿元融资支持涉及范围为人民币贷款、外币贷款及其他信贷服务，包括但不限于流动资金贷款、房地产开发贷款、银团贷款、个人按揭贷款、投行融资业务、分期业务等各种融资服务。建行福建分行将配合泰禾集团的发展战略和经营需要，协助泰禾集团确定合理的融资规模、结构和融资方式，为泰禾提供多产品、全方位的融资支持。

近一年来，泰禾集团在融资方面力度加大。2018年10月和11月，泰禾先后获得上海银行和光大信托各200亿元的综合授信额度。此前，泰禾集团相关债券、REITs、ABS、ABN、美元债、中期票据等各类多元创新融资产品也接连获批。

新京报记者段文平 编辑 武新 校对 李立军

临近春节，已到了楼市成交的淡季，但对租房客而言，却是又一次选择机会的来临。毕竟，由于季节性的原因，每年春节后都是租赁的高峰期。因此，在节前先打探好房屋租赁市场的行情，显然是理性的择居举措，不仅能省时省力，也等于是在为自己的荷包着想。

从整体的市场看，2018年广州租房市场受到政策支持利好，发展势头良好，尽管市场上已涌现一批企业运营的长租公寓，但目前广州租房市场房源供给仍以小业主放租的房源为主力。经济发展、外来人口的流入、高校毕业生就业等各种因素，为广州住宅租赁市场提供庞大的需求作为支撑。与此同时，不断有新收楼房源投入租房市场，也令市场保持充足的新增供应。供需两旺的势头也带动了广州租房市场租金保持稳中微升的态势。据合富大数据统计，2018年广州租房市场平均租金为51.4元/平方米/月，与2017年相比微升4.3%。纵观全年租金走势，春节后、年中毕业生租房旺季以及四季度等租房需求旺季，租金均出现了朝上的势头。

从分区走势看，大部分区域租金走势保持平稳，按年涨幅保持在5%以内，其中，白云区租金涨幅最小，仅1.1%，而南沙区的租金与2017年相比微跌0.8%。天河、番禺两区在需求支撑下，2018年租金涨幅超过10%，跑赢大市整体水平。

外围区域潜力释放，天河番禺成租户热选

统计数据显示，天河等市中心商务氛围浓厚的区域，租房市场供不应求的情况比其他区域表现得更为明显，并因此带动租金出现较明显的增幅。合富大数据显示，2018年天河区租房市场平均租金为76.4元/平方米/月，与2017年相比出现11%的升幅。

轨道交通的延伸，通勤条件的改善，加上充足的房源数量和较高的性价比的支撑，令部分外围区域租房市场潜力释放。数据显示，2018年番禺区租房市场平均租金为42.3元/平方米/月，与2017年相比出现10.4%的升幅。从月度表现来看，从2018年2月开始，番禺区租房市场平均租金已升至40元/平方米/月以上，月度最高租金出现在5月，达44.4元/平方米/月。

据了解，去年下半年以来，由于二手市场成交低迷，番禺区部分二手房的业主宁愿转售为租，也不愿意降价放盘。据远见地产的相关人士介绍，近期洛溪板块多个住宅小区都有丰富的房源供租户选择，原因之一就是业主把待售的房源转而放租，增加了市场的供应。

两房三房占比最大，商务核心区一房最走俏

从户型看，2018年广州租房市场整体以两房和三房最为热租。其中两房成交占比达37%，三房以32%的占比紧随其后，占据第二热租的位置，约有四分之一的成交个案是租住了一房单位，四房及以上大户型单位的租赁个案比较少，仅占6%。

从区域来看，大部分区域的热租户型仍以两房和三房为主，但租值最高的天河区和越秀区，一房的成交占比超过了三房，成为区域第二热租的户型。据合富大数据统计，2018年天河区和越秀区的租房市场平均租金分别为76.4元/平方米/月和64.9元/平方米/月，高于其他区域，而且这两个区域也是广州商务氛围较强的区域，租金承受力较高的高端白领和外籍人士较多，对租值较高但私密性较强的一房单位较为青睐。

具体而言，当下的商务核心区，依然是珠江新城、天河北及琶洲。作为广州商务最发达的区域珠江新城，白领、企业高管以及外籍租客形成的租房需求，支撑珠江新城住宅租金稳步增长。天河北租房市场依然具有庞大租客客源支撑，租金亦呈现稳步上升的态势。琶洲由于租金基数较低，体现在租值上会出现较明显的增长。(记者 王荔珏)