去年12月22日，国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，其中规定住房租金专项附加扣除尤其引人关注。对于租房者而言，住房租金专项附加扣除或可帮其减免数百元的个税，这无疑是给租房者一个大大的新年红包。

那么今年住房租赁市场还将有哪些措施跟进？上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，对于今年租赁市场来说，有可能出现较大的动作或将体现在以下几点：一是租赁市场的同权动作会增加，即各类和教育配套等有关的政策内容会比较多。二是租赁市场的用地供给会增加，尤其是集体建设用地的配建。三是租赁市场的发展会强调需求导入，类似租金补贴等。

根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年至2018年多家银行与开发商投入租赁市场数千亿元资金。“过去两年中，租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也提及了补齐租赁住房短板。因此从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商或将在2019年继续大幅度增加。”中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示。

对于后续租赁市场的变化，严跃进表示，风险方面需要警惕空置率增加，同时也要关注部分收购房源项目租金上涨过快等现象。此外，从大趋势看此类租赁市场的发展，后续政策鼓励政策和引导政策会越来越多。

同时，住房租赁市场还面临着居住价格过高的问题，对此，严跃进认为，过去对租赁市场的居住价格管控较少，如今发展租赁市场已成为今年政策调控的热点，所以在物价上涨的情况下，住房租赁价格应从民生角度进行把控。并且租赁房屋的安全质量监管也将是今年住房租赁市场的工作重点，应尽快出台明确的法律依据和合适的监管主体。以北京为例，对于出租房屋的质量，《北京市房屋租赁管理若干规定》明确提出：出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

此外，张大伟还表示，租赁市场调控还将持续，建立“租售同权”的住房制度，不仅仅是房地产长效调控的政策之一。还要鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这些都是科学住房观念的一个重要环节，有助于避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。

“房地产长效机制的建立并非像出台政策一样简单容易，这种调控机制具有长期性、复杂性及反复性，预计建成需要十年时间方可达到理想效果。”中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。

住建部近日表示，今年要继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

顾云昌指出，建立房地产长效机制简单来说是从“1+3”入手，“1”是指住房制度，包括住房市场体系和住房保障体系，这是住房制度的本质和最重要的内容；“3”是指三方面的机制体制改革，分别是土地供应体系、财税体制、金融货币体制。目前来看，四个方面的机制建设与改革都有所落地，但距离理想状态仍有较大差距。

中原地产首席分析师张大伟昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，建设房地产长效机制的最大难点在于土地财政，如何理顺“卖地财政”并解决地方财政收入问题具有很大难度。

张大伟指出，当前一线、二线城市，受土地供小于求导致地价较高，地方政府无须多卖地就可满足财政需求，因此地方政府主动加大土地供应的意愿并不高。反观一些三线、四线城市，恰恰面临土地财政压力被迫多卖地，尽管这些地方的房地产市场已是供大于求。因此，在土地供应方面的进展相对滞后，政策的制定和执行也有较大偏差。

对于土地供应体系，顾云昌表示，目前已提出多主体土地供给，包括农村建设用地入市、宅基地入市等。其中，农村建设用地入市仍处在试点中，宅基地入市还未达到立法高度，存在较多障碍，包括城乡土地统一市场问题等，这对租赁市场也有较大益处。

“租赁机制是未来长效机制中的重要环节”，张大伟指出。

此外，顾云昌还表示，由于M2过去增长过快导致房价上涨过高，当前金融体系中直接融资比例太低，间接融资太多，已影响到房地产市场的健康发展，这涉及金融体制改革。

刀尖上求平衡！多地调控松绑，今年房价会大涨吗？

2018年楼市在各地真真假假的“松绑调控”中结束。

自山东菏泽打响第一枪后，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政。虽然政策震动不大、甚至遭遇“朝令夕改”、“否认放松”，但也暗示着2019年房地产市场即将到来的政策微调。让刚需群体揪心的问题是：楼市调控松绑了，今年房价会不会大涨？

楼市政策微调成趋势

多家市场机构的回顾、展望报告都预计，今年房地产调控政策将会出现适当调整。中原地产方面就分析，今年可能至少有30城跟随菏泽等地的脚步实施微调政策，这也意味着本轮调控即将见底。

为什么会出现微调政策？对于这个问题的答案，很多“攥着钱”观望楼市的消费者都会脱口而出：地方政府扛不住压力了。

先来看“打响第一枪”的菏泽。菏泽市住建局关于取消二手房转让期限规定的情况说明中，把这“压力”归于老百姓的迫切愿望以及原规定带来的二手房价格大涨。

还有没有别的压力呢？“对地方政府来说，在2018年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力”中原地产首席分析师张大伟分析。

从数据上看，2018年全国楼市已经基本结束了增长势头。贝壳研究院近日发布，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平；但自去年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。二手房方面，2018年全国二手房成交420万套，同比持平，成交量低于2015至2016年；从重点城市全年表现看，去年6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

对住建部门来说，楼市调控选择松还是紧，也犯难。在衡阳市发改委、住建局松绑限价政策不到一天，衡阳市政府便撤回了这一文件。松绑政策时，当地房地产协会的解释是“目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定”；撤销文件时，衡阳市政府的解释是“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分”。

衡阳市政府表示，将坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控。可是，究竟如何才算“科学调控”？这恐怕是2019年摆在很多地方政府面前的一道难题。

“房住不炒”基本原则未松动

成交量回落，房价是否有所变化呢？贝壳研究院方面分析，2018年下半年以来重点城市二手房随着成交持续走低，均价上涨动力不足，开始下跌。与三季度相比，四季度均价下跌的城市占比由18%上升38%。

听到这样的消息，一些老百姓冲进售楼处和二手房中介，却发现口袋里的钱依然买不起。毕竟，这期间房价的下跌还是在前期过快上涨之后的自发回调。

菏泽之后，业内预计，对过去严厉的行政管控进行适度修正，是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计今年房地产调控政策将会适当调整。但对于正在攒钱买房的老百姓来说，最担心的就是：政策一旦松绑，好不容易稳定下来的房价会不会又大涨。

这得先来看楼市调控政策的调整会集中在哪些方面。贝壳研究院院长杨现领分析，首先，调控主体由中央转向地方，近来多地政策调整就是由地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题制定的；其次，调控方式由调控交易转向调控供给结构；今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

杨现领用“刀尖上求平衡”来形容今年的楼市。“房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。”他说。

“信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。”张大伟说，从中央到地方，依然明确要求“房住不炒”，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

炒房“黄金时代”落幕

一线城市之外，环京楼市也是一个风向标，尤其是燕郊。前几天，燕郊一则卖房信息“刷屏”。由于难以支付每个月一万元的月供，有房主卖房喊出来“首付不要、继续还贷就可以”的口号。

这是炒房客悲伤退场的缩影。

有媒体查询发现，该小区购房时3.2万元/平方米，如今已降到1.5万元/平方米。房价腰斩其实已经是北三县楼市的共同特点。都说开发商回笼资金压力大，但高价入场的炒房客们更不轻松。他们当中很多人手中供着多套房，如今价格下跌面临的还款压力可想而知。

倍感沮丧的还有还有奔走在售楼处里的“房闹”们。多地楼盘上演打折促销，引来前期已签约业主的强烈不满。

在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。贝壳研究院的数据显示，2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落。这也意味着，买卖双方市场预期同步走弱。

随着去年下半年以来重点城市二手房均价下跌，购房门槛也在降低。从供应结构上看，大批政策房和限价商品房即将入市，满足刚需的供应增加，将对房地产市场的价格和成交量起到“稳定器”的作用。

楼市在降温趋稳中步入2019年。据媒体报道，2018年各地调控438次，成为楼市调控最频繁的一年。网民称，须坚定“房住不炒”底线，加快建立和完善房地产市场长效机制。

近期，个别城市开始对房地产调控措施进行微调。在网民看来，这些都是地方结合本地实际情况作出调整的自主行为，没有触及“房住不炒”的底线，符合“因城施策、分类指导”的思路。

网民“潘璠”表示，“房住不炒”定位是中央多次明确和强调的，旨在让市场供求关系真正发挥作用，终止“暴涨—调控—调控放松—再涨—再调控”恶性循环，应长期坚持。各地因城施策调整相关政策和措施，也都应以“房住不炒”作为衡量和评判的标准。各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。无论是正视当下经济运行中的困难和不确定性因素，还是考虑地方经济的长远可持续发展，都要尽快摆脱对房地产和土地财政的依赖，切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点。

“地方给出的松绑理由可以有千万个，但保持楼市稳定是前提，实现不了必然要严厉问责。”网民“李宇嘉”说。

更迫切的是，楼市调控政策须加快转向长期制度。不久前召开的中央经济工作会议继续将“构建房地产市场健康发展长效机制”作为重点任务。网民认为，前期楼市调控主要包括限购、限价、限贷、限售、限商等措施，从长期来看，需要从以行政措施为主向综合施策转变，财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度要发挥更大作用。

“在不断的政策实践中，长效机制虽然还没有整体发布，但已经在很多层面变得越来越具体。”网民“陶凤”认为，长效机制最终的模样，一定是供给端和需求端的双向“长效”。从调控政策本身看，因城因地制宜、精准施策还是主基调。严格执行现有的限购、限价等政策之外，热点城市房贷调控力度依然不会手软。传统限制性调控将成为长效机制形成前的“短期投放”，而更长的政策储备将会是土地、金融、税收等方面的综合调整，土地改革、资本利得税和房产税等具体的改革，将关系到租赁市场的破局，关系到金融杠杆导向实体经济的虚与实，关系到地方摆脱土地财政依赖的全方位补给。

位于怀柔新城下元、钓鱼台及东关棚户区改造项目是怀柔老城区体量最大的棚改项目，涉及下元、东关、钓鱼台三个村362个院落。近日，其安置房正式完工，400多户村民拿到了钥匙，喜气洋洋乔迁新居。

此棚户区是怀柔核心城区城中村中规模最大的，东至开放路，南至府前东街，西至迎宾中路，北至兴怀大街，总用地面积约23.74公顷。不仅地块够大，地理位置也是极其优越，占据怀柔城区最黄金的地段，周边医院、学校、商超设施等一应俱全。考虑到居民的生活需求，此次棚改项目选择了原址回迁的方式，可提供千余套安置住房。

一提到拆迁，交房日期是村民最关心的大事，而规模如此大的棚改地块，从签约到领取新家钥匙，仅隔了不到一年。“整个地块有一个区域是国有土地，腾退后一直闲置，这个项目选择在这个地块先建安置房，在进行入户清登的阶段已经开始开工建设，大大缩短了村民们的等待时间。”怀柔区住建委的工作人员介绍，安置房占地面积4.3公顷，建筑面积9.89万平方米，新房均为全装修成品交房，可实现“拎包入住”。户型方面，安置房有60平方米至125平方米不等的7种主力户型，以二居室和三居室为主。

随着村民的陆续入住，新小区的物业服务已经到位，后续在周边还将继续建设两所公立小学及一所公立幼儿园，缓解地区教育资源的压力。该地块还将新建秉承开放式小区的概念，整个项目范围内将同步建设“两纵一横”主次干路，通一条东西向行车道，连接迎宾路与开放路；两条南北向行车道，连接兴怀大街与府前东街，建成后将大大缓解交通拥堵情况，并同步实施雨污水、线路管网等基本设施。（记者 王可心 通讯员 钟勇辉）

《2018年中国住房租赁报告》发布 流动人口成租房第一大需求群体

本报讯(记者程莉莉)近日，一份《2018年中国住房租赁报告》发布。数据显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租金在2000元/月以下的刚性租赁需求占市场主导地位，全国房源同比增36%，沪京深三地租赁房源供应量居全国前三名。

这份报告由58同城联合安居客共同发布。报告显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

另外，从我国租房市场的需求结构来看，逐年增长的全国普通高校毕业生也是房屋租赁需求的重要群体。据不完全统计，2014~2018年5年间全国普通高校毕业生总人数约3832万人，且人口流向也呈现出向东南沿海地区集中的趋势。

与租赁需求相对应的，是2018年房屋租赁市场房源供应量保持持续增长。报告显示，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70~90平方米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。

小户型房源更受租房群体青睐。从城市群租赁房源面积上看，长三角、珠三角和长江中游城市群供应面积主要集中在50平方米以下。而成渝城市群租赁房源的主要供应面积为70~90平方米。从户型结构上看，一居室、二居室为供应主力户型，与2017年相比，2018年珠三角户型结构变化最大，房源供应主力户型由两居室转为一居室，其中一居室房源的供应量占比同比提升12.6%。

从访问量上看，2018年全国租赁房源访问量同比增加26%，春季后、毕业季为找房高峰期。从价格段的访问量上看，租赁房源主力需求价格段集中在500~1000元/月和1000~1500元/月，2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。

从月租金价格走势上看，6~8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势，其中8月份的月租金价格在全年最高；2~4月受春节影响，市场尚未回暖，整体租金水平处于全年最低。从重点监测城市的租金水平上看，目前有21个城市的月租金在40元/月/平方米，北京、深圳、上海、杭州4个城市的月租金超过50元/月/平方米。从租金涨幅上看，21个城市的月租金同比涨幅都在5%以内。

中新社北京1月2日电 (记者 庞无忌)中国指数研究院指数研究总监白彦军2日在北京表示，自9月份以来，中国100个受监测城市中，房价环比下跌的城市数量呈现逐月递增态势，加之多地土地市场热度明显减退，房地产市场调整大势开始确立。

白彦军当日在“中指市场形势报告分享会”上指出，从过去几轮房地产周期来看，当百城中有40-50个城市房价环比下跌之时，整体楼市就已建立下行趋势。据其监测，2018年12月份，百城中已有36个城市新房价格环比下跌，较去年9月份的水平翻一番，房地产市场已经开始确立调整态势。特别是三四线城市，年末房价涨幅收缩明显。

除房价外，新房成交量和土地市场也释放出调整的信号。白彦军指出，目前核心城市交易备案数据保持稳定状态但已显示出回落趋势。去年各大城市土地流拍数量显著增加，甚至高于楼市相对低迷的2014年。楼面土地价格也出现小幅下降，而过去两年这一数据一直保持高速增长。

不过，这并不意味着中国房地产市场已经进入寒冬。白彦军表示，目前百城住宅均价仍在上行，而且大部分城市房价调整幅度并不大，只是与2016年至2018年的较快上涨相比会有明显回落。数据显示，去年12月份，百城住宅均价环比上涨0.25%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。

展望2019年，白彦军预计，2019年房地产市场交易规模相比去年回落5%左右。分各线城市看，白彦军说，一线城市房地产交易量稳中有升。二线城市分化明显，天津、济南、郑州等城市调整压力较大，而中西部省会城市如西安、成都、昆明等仍有市场窗口期存在。三四线城市受到棚改货币化安置比例下降影响，将会有较大的下行压力。

招商证券地产首席分析师赵可也在此间表示，2018年10月份以来，中国许多城市住房按揭贷款利率出现下行趋势，这代表行业向着宽松的方向发生边际改善。他认为，后续三个季度，这一指标都在改善的趋势之下，未来几个月，房地产市场不会出现大跌。

在结构方面，赵可认为，受到因城施策的调控政策影响，各城市会根据自己的经济、财力水平和市场做出政策调整。但政策很难有大的松动，未来依靠囤地来赚钱将会变得更难。对于净负债率高于90%且周转偏慢的房企来说，仍然面临较大挑战。

海通证券地产首席分析师涂立磊表示，从中央经济工作会议的提法来看，各地的因城施策必须满足两个前提，一是不与长效机制建设相悖，二是不违背“房住不炒”的原则，明年楼市稳字为主，没有必要过于乐观也不用过度悲观。(完)

中新社北京1月2日电 (记者 庞无忌)流拍增多、溢价率走低、地价下跌，2018年中国多地土地市场出现明显退烧。

中原地产研究中心2日发布的统计数据显示，2018年全年，中国土地出让收入最多的50个城市合计“卖地”收入3.74万亿元(人民币，下同)，同比微涨3.7%，平均楼面价下调13.3%。与房地产市场类似，2018年中国大中城市土地市场也经历了一轮“前高后低”的走势，上半年50城市土地出让收入同比上涨近40%，此后涨幅一路下滑，全年数据与2017年土地市场成交额基本持平，热点城市上涨明显放缓。

从地价来看，数据显示，50个城市平均楼面地价为每平方米2277元，相比2017年的2627元，下调13.3%，这也是近三年来首次出现土地价格明显下调。50个城市中，27个城市出现楼面价下调，占比达54%。

分城市看，去年一年中，土地出让收入超过千亿元的城市有11个。其中，杭州卖地收入2500亿元，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州等10个城市达到1000亿元以上。中原地产首席分析师张大伟指出，近月来，热点城市“卖地”收入同比涨幅放缓，50个城市中，土地出让收入同比下调的城市有17个。

土地成交溢价率更是明显下降。2018年，50个城市中，有47个城市土地成交溢价率出现了同比下调，占比高达94%。

中国指数研究院同日发布的数据也印证了这一趋势。中国指数研究院指数研究总监白彦军指出，2018年中国各大城市土地流拍数量显著增加，全年流拍土地占全部推出土地量的8.4%，为过去9年中的最高值，此前楼市相对低迷的2014年，这一数据也不超过5%。此外，白彦军指出，去年中国300个城市平均楼面地价下降7%，而2016-2017年，300个城市楼面价保持20-30%左右的快速上涨。土地市场走冷或许意味着房地产市场调整的开始。(完)

本报记者 王营 实 习 生 王凡 北京报道

导读

杭州的土拍情况能否代表二线城市，是否预示2019年回暖，下结论还为时尚早。

新年初始，土地市场已有回暖之色。

2019年首个工作日，杭州笕桥、大关两宗重量级宅地登场。经过18轮竞价，笕桥地块由甘肃建总置业以总价171427万元竞得，折合楼面价23556元/平方米，溢价率仅11%；而迟半小时开拍的大关宅地，竞拍更为激烈。经过22轮竞价，由金翰（融金平台）以总价203056万元竞得，折合楼面价30559元/平方米，溢价率20%。

诸多利好令杭州备受开发商追捧。中原地产数据显示，2018年全年，杭州土地出让金位列全国排名第一。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，杭州首拍出现的热闹场面，给市场传递强烈的刺激信号，在市场看悲情绪浓重的岁首，提振信心作用明显，更稳定了区域地价，并强化了市场对于2019年楼市稳定的预期。值得关注的是，虽然两宗地块的出现了一定溢价，但相比于2018年初类似地块的价格依然不高。

新年首拍

引发关注最高的是大关地块。公开资料显示，该地块报名参加的房企接近15家。包括绿城、滨江、万科等，还有香港置地、上海首创、开元地产等身影，经过22轮角逐，大关单元地块最终被金翰收入囊中。

大关单元GS0502-09地块在香积寺附近，东至规划道路，南至规划香积寺路，西至红建河绿化，北至规划道路。地块出让面积26579平方米，容积率2.5，楼面起价25442元/平方米，刷新了板块内涉宅地块的起价记录。由于地块内还将配建不少于10%的公共租赁住房。因此折算后，该地块实际起拍价大约为28000元/平方米出头。

爱家房产研究数据显示，从周围二手房房价来看，大关东一苑二手房成交价格在39407.57元/平方米左右；大关南八苑二手房成交价格约为38901.45元/平方米。

笕桥生态公园单元R21-1地块靠近龙湖大家九龙仓璟宸府，东至规划庄河路，南至笕桥生态公园单元R24-3地块公园绿地地块，西至黎明社区、沪杭甬高速德胜收费站后勤服务用房工程项目等，北至规划草庄路。地块出让面积33079平方米，容积率2.2，建筑面积72773.8平方米，楼面起价21220元/平方米。笕桥地块也需要配建10%的公租房。

“与前一段时间相比，杭州土地溢价率略有好转。但从这两宗宅地所处的板块位置来看，与板块之前的地王相比仍然有较大差距。比如，笕桥地块所处板块，有个在售项目叫做璟宸府，当时该项目楼面价为31000多元/平方米，但现在只有23556元/平方米，如果单纯从表面上看，楼面价还是降了24%左右；大关地块周边近一年应该是没有土地出让，但离它更远一点地块此前已经拍到36000元/平方米。因此从表面上看也有16%左右的降幅。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示。

此前据媒体报道，笕桥生态公园上一次出让宅地是2018年1月19日，龙湖以总价35.8亿元竞得杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4宅地，楼面价31154元/㎡、溢价率50.4%，当时刷新了笕桥板块的地价。地块案名为龙湖大家九龙仓璟宸府。璟宸府的整个楼盘中，八成左右是叠墅产品，只有部分小高层。11月底，璟宸府首开92套叠墅房源，毛坯均价49800元/平方米。

爱家房产研究显示，笕桥地块周围二手房价格来看，东港嘉苑二手房成交价格约为36163.53元/平方米；天城府二手房成交价格约为42488.86元/平方米。

主战场转移

荆海燕认为，从杭州土地市场表现来看，目前尚处理性。尽管新年首拍大关地块有15家开发商参与，而且很多都是杭州本土或者在杭州发展比较好的开发商，但该地块的地价仍然没有突破板块内最高价格。

“杭州属于强二线城市，城市经济实力以及人口的吸聚能力强，因此需求端持续保持较高热度，2018年下半年以来受整体楼市降温影响，杭州的市场降温也较为明显。从杭州新年的首拍来看，显示出房企对于杭州市场的良好信心，平稳中略带个别热点或许将成为杭州土地市场的大概率表现。”张波也认为，需要更为客观看待杭州首拍地价出现溢价，不要过度关注“溢价”本身，而要关注地价是否稳定，不要过度关注某一两块地价水平，而要整体来看城市土拍情况。

张波认为，单从房价来看，杭州为代表的强二线城市未来3-5年还很难超超“北上深”，但一线城市已经逐步由增量市场变成存量市场，随着一手房市场在一线城市的逐步量缩，二线城市将成为商品房的主力市场，也是未来房企的重要战场。

从全国土地市场来看，房企主战场已经转移。中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，卖地金额年内涨幅最低。其中，超过千亿土地出让金的城市有11个，合计有杭州卖地2500亿。另外，上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。

“2018年杭州土地出让金额是全国最高的，2500多亿，可以看出房企对杭州未来发展预期总体向好，起码对这个城市是有信心的，因为很多城市可能流拍会更严重。从目前整体市场情况看，一线城市拿地难度比较大，二线被大家看好。而杭州则在二线城市中成为被看好的龙头城市。当然，这也与杭州这两年积极推地有关。因为未来有亚运会，土地财政是基建资金的主要来源。所以，无论是2018年还是2019年，杭州都会是推地积极的城市，政府也会拿出品质较好的土地。”荆海燕称。

从2018年土地市场整体表现来看，房企主战场也逐渐在发生变化。中国指数研究院数据统计显示，2018年，全国300城市土地出让金总额为41644亿元，同比增加2%。一线城市土地供需同比走低，揽金总额缩水逾一成。北京、深圳收金同比下滑；二线城市供求同比走高，受调控影响收金略降。三四线城市共19城入榜，佛山、常州入围榜单前20。

“全国多城市土地成交金额依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标的地块主要是具有多重复杂属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场明显活跃。2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟表示。

证券时报记者 吴家明

与传统住宅市场不同，多地的写字楼市场一直被认为供过于求。都说写字楼是经济发展的晴雨表，深圳、广州的一些成熟商务中心区写字楼市场也正悄然发生变化。

二房东模式盛行

“我们公司之前想在福田的嘉里建设广场租办公室，但却被婉拒。一些统一业权、定位高端的写字楼会挑客，各个写字楼的定位也不同。”在深圳经营互联网电子商务的陈先生告诉记者。

在很多业内人士看来，深圳的写字楼出现过这样的两极分化：一方面是部分乙级写字楼降低租金吸引中低端租客，另一方面则是高品质超级写字楼会“选客”。这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式：一类是由民企主导的分割散售，另一类是统一业权、管理相对较好的只租不售。

不过，记者在福田中心区调查时发现，一些高端甲级写字楼近期也开始放下“身段”，甚至推出了一些特价单位。“卓越时代之前的月租金普遍在每平方米200元以上，现在有一些特价单位，月租金在180元左右。”从事写字楼业务的吴经理告诉记者。“如果觉得贵，在附近的凤凰大厦也有特价的写字楼单位，月租金在每平方米150元至180元之间。”

作为目前深圳写字楼最为集中的片区，记者在福田CBD(中央商务区)调查发现，这里的写字楼基本上都存在着空置现象，数量或多或少。空置现象或许与金融机构退租有着密切的关系。“这里办公以金融行业为主，但从2018年暑期开始出现一些金融公司退租的现象，加上过去P2P(个人对个人网络借贷)倒闭潮的余波以及目前金融市场表现较为低迷，致使一些写字楼的空置面积有增无减。”在福田从事写字楼租中介5年的苏经理告诉记者，“办公物业出租情况是对相关产业发展状况的反映。你看，跟租普通房子不一样，我们只向写字楼的业主收佣金。”

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部助理董事李择文对记者表示，受经济环境和金融市场表现低迷的影响，深圳写字楼市场出现了一些包括金融企业在内的客户退租现象。有消息称，深圳一地标性建筑近期也曾出现近10层近3万平方米的写字楼退租情况。

在专业人士看来，一些写字楼出现降租、空置率较高的原因除了位置和配套，还有一个重要的原因：二房东模式。

记者走访了福田、南山、罗湖写字楼区域，发现确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼，然后在分割成小单位转租出去，利用租金差价盈利，甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。

目前，深圳开发商对写字楼的经营模式从此前的“开发－销售”转型“开发－自持”。“深圳一些写字楼选择开发－销售的模式，也就是被散卖，会对后期的物管、业态以及环境产生一定破坏。散卖的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法使价值最大化。”苏经理表示，“一些写字楼虽被自持，但还是会被一些二房东承租下来，再进行出租，一旦市场环境发生改变，就会有大量写字楼压在手上，这些二房东也只好通过降租金、提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率，导致甲级写字楼市场平均租金出现下跌。”

即使同在福田中心区，一些位置相对较差的写字楼出租情况也不容乐观。“我们公司在莲花北片区，最近业主方主动提出免3个月的租金，希望我们续租。”广电文创中心一互联网公司负责人彭经理告诉记者，“目前我们还在考虑。其实我们没有跟业主方直接签约，而是跟二房东。”

租金有所下降，对于一些企业来说可选择的地方也就多了起来，并出现一些跨区搬迁的现象。“后来，我们把公司搬到了罗湖蔡屋围，这里的甲级写字楼租金相对福田CBD来说低一些，交通配套也还不错。”陈先生告诉记者。记者调查发现，罗湖传统的商务中心地标如地王大厦，目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右，价格跟去年基本持平。

大量新增供应入市

对于写字楼的空置率，市场普遍认为大量入市的新写字楼导致供应过剩，冲击了写字楼市场。“即使在福田CBD，刚刚入伙不久的平安金融中心、中洲大厦以及即将入市的金地中心，新的写字楼大量入市，导致租金上涨乏力。”苏经理说，“深圳一些较远的片区，如龙岗那边的写字楼空置率会更高。”

高力国际最新发布的报告显示，自2008年以来，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率为5.1%，在一线城市中表现最优。不过，截至2018年底深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元，同比回落0.6%。高力国际认为，深圳甲级写字楼物业市场即将步入供应过剩时期，新增供应将在未来5年内达到历史峰值。由中美贸易摩擦引起的经济不确定性可能会在短期内抑制需求增长，大量新增供应的入市势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升。

与深圳商务中心区不同，广州商务中心区的多数写字楼仍然采用“开发－销售”，也即散卖模式。记者在广州写字楼最为集中的珠江新城CBD调查时发现，包括富力、越秀等企业开发的写字楼都采取了“开发－销售”模式，不过，珠江新城新写字搂项目的销售情况良好，如富力东山新天地项目现场打出“4字头”的写字楼售价，不过均已售罄。“这边的甲级写字楼租金多数在每平方米160到180元左右，最高端的广州东西塔的租金较高，现在有些单位放租价在每平方米250元左右。”在该片区从事写字楼中介生意的黄经理告诉记者，“与深圳相比，广州高端的甲级写字楼租金相对较低。”

“其实，写字楼的空置率从停车场的空位也能略知一二。”黄经理表示，“像对面的建滔广场，目前工作日的停车场都有300多个空位。”

其实，广州与深圳的写字楼都面临共同的难题：大量新供应即将面世。公开信息显示，未来5年广州琶洲和金融城有大量的甲级写字楼项目将落成并完成交付，预计将带来600万平方米的新增供应。

对于大量新增供应，联合办公的兴起成为吸纳新增和空置写字楼的主力军。此外，在不少公司退租、改租的情况下，联合办公也成为商业写字楼领域的黑马，甚至开始承接许多退出甲级写字楼的用户。

从2015年开始，联合办公行业就开始出现爆发式增长。在深圳市场，联合办公运营商继续加速扩张。有分析人士称，初创企业对联合办公空间需求的日益增加，推动了该领域的发展。有分析人士表示，在特殊的调控政策和地产业去库存、转型升级背景的催生下，依托于灵活办公的需求和生态场景建设的愿景，体量庞大的联合办公或许能产生更多不同的结局，但缺乏明确的盈利模式则成为行业亟待解决的痛点。虽然偶有品牌间或宣布单店或区域盈利，但规模化盈利仍未出现。