2018年以来，调控、限购、限售、限价、断供潮、摇号买房、政策松绑、利率放缓等等“大新闻”一浪高过一浪，一次又一次掀起网络轩然大波，触碰购房者们敏感的神经。
中国楼市只涨不跌的神话在2018变得模糊。这一年，全国各城市楼市调控近450次，刷新历史记录。也正是在这一年，“抢人大战”在几十个重点城市激情上演。基于此，购房者的心理也产生了一定的变化。
为了更好地了解2019年购房者意愿，反应民众心声，腾讯智慧房产通过在线调研了全国22个省、直辖市的居民，共收集到111284份调查数据，参与调查人群中，男性用户占比为73.7%，女性用户占比为26.3%，受访人群超过五成为30-39岁的购房中坚力量。
数据显示，仍有41.2%的用户目前处于租房状态，约五成用户2019年有置业规划，但71.2%的用户认为房价还是很高，希望政府压力打击炒房团，而24.1%的用户坚信人多力量大，买房需要依靠父母、公婆一起努力……
以下为报告全文：
在2018年的中央经济工作会议上，对2019年重点工作任务安排有七大项，其中在第七项“加强保障和改善民生”中提到，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。将住房列入“加强保障和改善民生”这一重点工作任务，我从中可以解读出四点：
第一，强调房地产行业是民生工程，而不是炒作的工具。将房地产与就业、教育、养老、食品药品安全、安全生产和交通安全等放在一起，说明国家并没有将房地产视为国家发展的支柱产业，而是为了保障民生、服务社会的重点工程。未来的房地产发展将如同其它民生工程一样，其炒作空间将不断被压缩，就如同教育、养老、医疗近年来所覆盖、服务的人群在不断增加一样，能够享受到居住服务的人群也会不断增多。
第二，房地产的发展不会停滞。房住不炒不代表房地产的建设会停滞，在围绕民生工作方面，可以肯定国家未来会为房地产的建设情况做出相应的规划，以此服务更多的民众，来保证这项民生工程可以顺利进行。因此，相信房地产未来的发展会有规划、有步骤、有方向地稳步发展。
第三，房地产未来还将长期保持收紧的状态。由于房地产不动产的特殊资产属性，在没有政策限制的情况下，依然会被市场、资金炒作，只有通过各种政策，在购买、贷款等方面做出限制，一方面尽可能保障刚需购房者的实质需求，另一方面增加炒房者的炒作成本，才能将房价控制在合理的范围之中，使得住房无法被炒作。
第四，房地产价格将进行控制，既要控制上涨幅度也要防止恶性下跌。构建房地产市场健康发展，关键在于房地产市场的稳定，这种稳定有多种表现，如稳定的供应量、稳定的价格、稳定的增长等，因此在防止炒作的时候也需要防止房地产价格承压，或将房地产承压情况控制在可令社会情绪稳定的范围里。
2018年中央经济工作会议反映出的内容，可以预计2019年的房地产市场会继续被因政策施压而整体发展缓慢。这种缓慢对房地产表面上看起来是寒冰，实际上是激励，激励房地产企业在立足不动产的基础上，积极拓展相关业务，可结合同属民生保障的就业、教育、养老等重点工程，建设人才交流公寓、养老公寓等项目，并为业主、租户以及周边居民提供相应的服务，在传统的拿地、设计、建造、销售的模式上，逐渐增加运营、增值服务，满足住户的各种合理需求，将房子是用来“住”的这一功能得到最大化的发挥。
如何延伸？如何转型？转型会经历哪些痛？痛过之后是否能站在更高的平台上？这是房地产企业当前必须考虑的问题，房地产市场目前处于冰火两重天的状态，业绩稳定的企业就如成绩拔尖的学霸高喊此次考试“完了”一样，即便寒潮涌来在行业中也是第一集团；弱势企业则是默默无闻，总觉得市场还有不少空间可以挖掘，但最先倒下的往往是他们。
房地产这种两极分化的局面，也出现很多行业之中。领先的企业往往看到的是行业之中的难点和痛点，他们常常急于在问题出现之前就将问题解决，以免这些问题影响到企业的营收；想在行业中分一杯羹、入行晚的企业在尝到甜头之后，常常会误以为市场没有想象的那么困难，他们以为还有巨大的空间在等着他们，结果成为首先倒下的一批。在限购、限贷等一系列政策之下，房地产行业在2016年就开始喊进入寒冬，而相关地产上市公司的业绩数据依然漂亮，尤其是那些喊得凶狠的、令市场胆战心惊的。
站在稳定宏观经济的角度，我国有关收紧房地产的政策还将长期持续下去，以此来防止房地产泡沫的积压，并适当地挤掉泡沫。在政策对房地产收紧的过程中，预计未来一段时间，曾经野蛮生长的房地产行业将继续洗牌，这种情况放在各行业中都是必然，中小型房地产企业、资金流动性不足的地产企业、经验不足的地产企业，极有可能在这洗盘的过程中被收购、兼并、吞没或是关门。在洗牌进行优胜劣汰的过程中，我国房地产市场也会逐渐优化，并变为良性竞争，这有助于我国房地产的健康、稳定发展。
（作者系清晖智库首席经济学家）
楼市追踪
不得不说的是，不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易，都属于供给方的试探性动作。
近日，国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。但从二手住房来看，二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看，北、上、广、深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。
二手房房价的下跌事实上是对一二线以及热点城市，支付能力相对较高的消费者的一种刺激，这种刺激一方面是对压抑几个月的需求的一种释放，另一方面是市场对房地产市场需求的一种谨慎性试探。
从以上数据可以发现，二手房住宅出现下调的17个城市，其房价下调幅度均没有超过1%，这也就意味着即使是一套400万的房子，房价下调事实上只为其节省下16000元的购置成本。
从目前对房价微幅调整的市场反应来看，我们可以得出两种结论，首先，一二线城市以及热点城市住房需求弹性较中西部大，房价对需求的刺激效果明显。其次，不同的市场主体由于知识背景、收入水平、家庭状况和年龄结构的不同，对市场释放的信息所产生的预期是有偏误的或者说是有差异的，经济学上称之为预期的主体性特征。
因此，作为销售市场的主要补充，二手房市场房价的下调，会让部分消费者有“房价见底”的心理暗示，因而导致目前一、二线热点城市出现二手房成交量占市场成交量过半的状况。不过这里需要指出的是，二手房成交比例的迅速扩张，是依赖于房地产市场总体成交量下滑的，经过两轮调控后，如今房地产市场没有了金九银十的支撑，用“惨淡经营”似乎也并不为过。
所以即使从相对量上来看，二手房正在抢占市场，但是这样“压倒性”的占领，是建立在消费者主体预期之上的。但是正如菲利普斯在研究失业与通货膨胀之间替代关系中所提到的那样，消费者会根据实际情况不断调整预期，以保证自身的利益不受改变，也就是说在现实经济活动中，经济主体总是趋向理性的，但即使是预期趋于理性也具有很强的不可预测性，若是企业以此为其市场战略基础，“根基”未免太过薄弱。
值得一提的是，虽然在房地产目前的发展阶段，二手房的交易意味着住宅对房屋持有者财富效应积累的终结，但是其变现产生的替代效应有利于盘活个人资产，增加资产的流动性，同时为资本市场注入活力。
事实上二手房市场的存量的消化，对平衡房地产市场供求的作用不容小觑，虽说目前我国新建住房速度有所放缓，但是待销售的新房和二手房依旧具有相当规模。对于开发商来说保留一定的空置房有利于灵活地应对市场的变化，但是其持有成本以及对市场造成的效率的损失，都最终转嫁给了需求方和社会，而产生这样的经济效率损失的经济根源在外部性。
即企业生产或者说企业的某种行为产生的个人成本小于个人收益时，企业就会选择生产而不论其所产生的社会成本，因而在自身利益最大化的考虑下，企业生产的水平往往是高于社会所需要的水平的。
房地产市场非均衡具有常态性，此次二手房成交量大规模地增加，只能说是当前时点供求双方的均衡。事实上，11月底深圳楼市多家楼盘秒光也是属于局部市场的均衡，对于房地产市场的整体走势并没有代表性的意义。
不得不说的是，不管是新建楼盘的“秒光”还是二手房的大规模交易，都属于供给方的试探性动作，我们需要注意到的是，房地产企业背后依旧是“毫无收敛”的拿地，而从目前市场的现实反应来看，虽然消费者需求的释放具有个体性特征，但是总体上看，需求已经蓄“量”待发，给予市场的是一个积极的信号。
盘和林(中国财政科学研究院应用经济学博士后)
本报报道了大兴区首推集体土地共有产权房的消息，社会各方也对这一供地新模式颇为关注。这种共有产权房和此前建在集体土地上的“小产权房”有何不同？记者从土地出让方获悉，集体土地共有产权房建设品质与国有土地共有产权房一致，购房人也能拿到房本，性质与“小产权房”完全不同。
增加住房供给的新渠道
以往老百姓购买的商品房、共有产权房、经适房，基本都是建在国有用地上。这些土地入市后，要经过一定的招拍挂环节，由房企拿地后再进行开发建设。除此之外，还有一种性质的土地，即农民集体所有的集体土地。
对于“集体土地入市”，还处在改革试点过程中。之所以大兴区可以将这三宗集体土地推入市场，也得益于其“试点”身份。2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区，大兴区也成为本市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区。
早在2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权，这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
记者在这次推出的三宗集体土地公告中看到，这三宗土地的用地性质为F81绿隔产业用地，但是并不是过去的40年土地使用年限，而是70年。仅从年限上看，这与建设共有产权房的国有土地地块是一样的。中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林认为，这也是落实多渠道增加保障住房供给的举措。
建设品质与国有土地一致
去年9月底，北京在总结以往各类政策性住房经验的基础上，推行“共有产权房新政”。购房人与所在区政府代持机构按比例共同拥有房子的产权。根据专业机构的统计，截至目前，北京今年入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套，比2017年5个项目3752套上涨了765%。
但这些已入市的共有产权房、包括此前的自住房也基本都是建设在国有土地上，并没有在集体土地上建设。
集体土地上的共有产权房会不会与国有土地共有产权房有所差异？公告披露信息显示，三宗集体土地上建设的共有产权房与国有土地上建设的共有产权房“同权同价”，建设品质和配套要求也都是一样的。记者获悉，此前，大兴区已出台40多个政策文件，实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。
最近几年，本市也在利用集体土地建设租赁房，只租不售。这一举措的好处在于拿地成本较低。不过，这几宗拟建共有产权房的集体土地，在建房前都需要完成拆迁等流程，总体成本不会比国有土地低太多。
符合规划要求能拿房本
此前，集体土地建设租赁房，村民可以享受一定收益；如今探索集体土地上建设共有产权房，村民更能获益，而且村集体投入少、收益见效快。
但集体土地建共有产权房，与此前的“小产权房”有无差别？对此，土地出让方的负责人回应，小产权房是违规建设的，没有产权证，也没有任何法律依据和保障；但集体土地共有产权房是经过规划国土等部门联合审批的，有房本，老百姓无需有权益方面的顾虑和担心。“这与国有土地上建设的共有产权房是一样的，购房人也会拿到不动产证，也就是‘房本’。”
“很明显，集体土地共有产权房符合规划要求，是按照相关标准建设，并按程序审批的，在基础设施等配套建设上也会有保障。”朱道林说，但从后期推广来看，相关部门也要严格监管，防止炒作，真正落实“房住不炒”。
消费者购房时，许多房地产企业往往要求购房人签订补充协议，殊不知补充协议布满“陷阱”。日前，重庆市市场监督管理局在收集、分析369份商品房买卖合同补充协议的基础上，公布了多类不公平格式条款。
这些不公平格式条款主要包括：一是以格式条款方式预先将法定赔偿标准降低为已付房款的1%，明显减轻了出卖人自身的责任，也限制了买受人请求赔偿的权利；二是以格式条款预先一律直接设定以交付通知书上的交房日为房屋交付之日，并以此确定该商品房毁损、灭失的风险转移日期和房屋保修期起算日期，缺乏法律依据，涉嫌转嫁商品房毁损、灭失风险和缩短房屋保修期，加重买受人的责任；三是将所有广告及宣传资料等都不作为合同内容，有免除出卖人自身责任之嫌；四是一律以交房通知确定的房屋交付之首日为接房日，且以此作为保修期的起算日，与法律规定不符也不合理，实质上缩短了商品房的保修期限，有减轻出卖人自身责任之嫌；五是未设面积误差合理范围，不管误差大小，一律据实结算，多退少补。即使面积误差很大，买受人也不能退房，这对买受人显然是不公平的。该条款有排除买受人权利和减轻出卖人责任之嫌。
据重庆市市场监督管理局有关负责人介绍，该局共检查房地产企业505户次，收集商品房买卖合同补充协议369份，梳理出的典型不公平不合理格式条款，共涉及61家房地产企业的201个条款。为切实规范商品房交易秩序，保护消费者合法权益，该局在全市范围内组织开展了房地产行业合同补充协议格式条款专项整治规范。
本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道
自1998年启动房改以来，中国房地产市场已经发展20年。20岁，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年华，但房地产却已步入下半场。房地产市场整体表现出发展不平衡、不充分，高房价争议不断。
作为影响中国经济发展的重要支柱之一， 20年间，房地产市场曾高歌猛进，也曾曲折向前。回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。1999年-2014年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年，短短四年间，房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到“因城施策”，而在历经频次最高力度最强调控年份之后，在2018年末，已经至少有十余城市蠢蠢欲动，发布“微松”调控措施。
暴利时代无疑已经远去，摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而历史总是轮回，对于整个房地产市场而言，建立健全长效机制显然迫在眉睫。
450次调控措施
2018年依然是明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视“租购并举”、“房住不炒”长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边打，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。在“因城施策”大方针指导之下，截止到目前，2018年全国累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。
房价则在上下半年呈现泾渭分明的格局，7月，政府会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”转为“下跌”。
根据中国指数研究院监测显示，今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。
在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
市场的实质降温发生在2018年三季度。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。
市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示，前三季度全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿 。同时房企的“融资难”在2018年体现得更为明显，除了对银行本身加强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行也同步加强管理，房企整体的融资难度普遍偏高。
“调控年”亦是市场洗牌之年。这一年，中小房企生存困境愈发凸显，而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看，规模化趋势在加快，不少中型房企都已经突破千亿大关，2018年前11个月，过千亿门槛的房企数量已达26家，而2017年全年流水金额过千亿的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机，今年上半年房企的商品房销售面积同比增长3.3%，其中住宅销售面积同比增长了14.8%，其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。
2019年会历史重演吗？
回顾历史以明鉴。
恒大研究院首席经济学家任泽平、恒大研究院首席分析师夏磊于2018年曾发布一份报告，针对2014-2018 年的调控措施进行了总结。报告认为，2014年-2018年是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激(2014年3·30起)和紧急收紧(2016年9·30起)两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。而回顾本轮调控周期，总体而言，历经5个阶段：4次刺激，1次收紧，2个调控目标。
在稳增长和去库存的诉求之下，2014年6月起，非一线城市陆续取消限购措施，但市场反应平淡；9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。2015年初，市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点之下。2015年3月30日，五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。
与宽松政策相伴的是房地产市场再度疯狂，房价迎来新一轮猛涨。于是，2016年9月30日，本轮房地产调控收紧政策再度开启。当时，热点城市房价上涨引起警惕，2016年9月30日之后，北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。行至2018年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。
如上所述，房地产市场是从2018年三季度出现实质降温。历史再次重现，部分三四线城市松绑调控意愿再次蠢蠢欲动。根据中原地产数据统计显示，截止到目前，已经有十余城市正在试图微调调控措施，但尚未触及关键性政策。不过，不少业内人士认为，这可能预示了2019年房地产政策走向。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019年，全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向之下，分类指导将面临监管压力。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019年，理想化的趋势是，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。2019年，在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求限制政策有望出现松动，总体依然会体现”房住不炒“，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。
对于房地产市场未来，恰如富力集团董事长兼总裁张力在“全联房地产商会2018年会”所言，房地产行业是改革开放红利的最大受益者，未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下，房地产市场未来不必悲观。
不悲观不乐观。（编辑 黄锴）
李一戈
年末召开的中央经济工作会议，都是来年经济工作的指南。与2016年、2017年不同，今年中央经济工作会议对2019年重点工作的部署，房地产和住房部分没有单列一条，而是放在第七条“加强保障和改善民生”这个部分。
我个人的理解是，房地产问题，尤其是住房问题，中央是将其视为民生问题的一部分，与“房住不炒”的原则相一致。我们再不能将房地产作为拉动投资、促进消费的重要工具来看，从而，那些总是动不动就期待以房地产来救市的专家们要失望了。
在研读中央经济工作会议公报时，有人说，关于房地产，没有提到“调控”，然后与菏泽调整限售政策联系起来，解读为房地产调控要放松了。这当然是误读或曲解。
紧接着在12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，要继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。
关于明年房地产工作，一定要完整地研读中央经济工作会议这几句话：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，表明中央对房地产尤其是住房的定位一以贯之，如前所述，回归本义，它是民生问题的一部分。
既然要坚持房住不炒的定位，那么，短期内以限购限贷为标志的限制性调控措施就不会轻易退出。这就是住建部提出的，“继续保持调控政策的连续性稳定性”。有些专家一再嚷嚷说，行政性限制措施要退出，但过去多年投机投资色彩严重的房地产市场，如果放任市场自行调节，它的畸形一面就会继续放大，资产泡沫累积金融风险，从而对经济运行形成更大干扰。
但这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间。中央强调“因城施策、分类指导”，就是将调控的权力下放到城市一级政府，但主管部门保留指导和监督的权力。
此轮所谓“史上最严”的楼市调控，已持续两年。客观上，部分城市尤其是三四线城市，需要根据当地的市场情况对政策实施效果进行研判，该微调的微调，目的仍然是让调控更加精准、有效。在我个人看来，一些城市政府因应当前市场实际情况所作的微调，不值得大惊小怪。
不排除后续还会有一些城市对调控政策措施进行微调。但请注意，权力同时伴随着责任。如果哪个城市敢全面放松调控，导致当地房地产市场大起大落，比如，房价大幅反弹，也可能被上级部门问责。这也是中央提出“夯实城市政府主体责任”的应有之义。
因此，无论是三四线城市还是一二线城市，若无充分把握，没有哪个城市敢全面放松房地产调控。那么，城市政府在发展和管理房地产市场方面，有哪些重点工作？
2018年中央经济工作会议讲了，完善住房市场体系和住房保障体系。这句话，呼应了十九大报告提出的要求：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
我个人的理解是，各地政府要一手抓市场，一手抓保障。房价上涨压力比较大的城市，要加快住宅用地供应；并非所有人都买得起市场化商品房，所以还要提供更多的共有产权房、租赁住房。尤其是，按照住建部的要求，补齐租赁住房的短板。
关于增加租赁住房供应，去年8月，全国13个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点已经推开，但进展未如公众预期。十三届全国人大常委会第七次会议正在审议的《土地管理法修正案（草案）》，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。这为全面利用集体建设用地建设租赁住房，提供了法律保障。我个人建议这方面的工作可以也应该加快。
回应文章的标题，也是很多地产界朋友关注的问题：房地产调控何时可以退出？一句话，房地产市场健康发展长效机制建立之后。什么样的长效机制，专家们此前讨论很多，我个人的理解是，包括三方面：土地制度；房地产税收制度；多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如你所知，这几个方面因为涉及多个市场主体复杂而多元的重大利益，不可能一蹴而就，但大方向是明确的，几不可逆。
可以展望，房地产市场健康发展长效机制建立后，投资投机需求知难而退，合理自住需求有支撑，租赁需求有保障，房价基本稳定，各地就不需要时刻紧张盯着楼市动态，调控二字也就可以从房地产文件里移走了。那个时候，房地产与土地财政、与GDP也可以真正脱钩了；你也将不再热切地打听，可不可以买房（投资），哪里最值得买。是的，放下执念，常常需要外力的作用。（编辑 祝乃娟）
《中国经济周刊》记者 王红茹 | 北京报道
近日，国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（下称“《暂行办法》”）。作为新修订的《个人所得税法》的配套管理办法，《暂行办法》也将于2019年1月1日起施行。
在《暂行办法》中，住房租金专项附加扣除尤其引人关注。对于租房者而言，住房租金专项附加扣除或可帮其减免数百元的个税。
不过，业内人士分析，虽然目前尚无文件要求住房租金专项附加扣除与租赁合同备案挂钩，但若两者挂钩，将可能涉及到房东收取租金时的缴税问题，相关专项扣除的实施效果或大打折扣。
租金抵扣怎么申报？提交哪些材料？
第一财经商业数据中心（CBNData）联合巴乐兔快乐租房平台发布的《2018年轻人租房大数据报告》（下称《报告》）显示，预计至2023年，国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米，租赁人口将达2.48亿。
在众多的租房人群中，年轻人是租房市场中的主力军。《报告》称，租房人群中，超过60%的租客为男性。90后大多初入职场，为租房人群主力军，近70%的租客为90后和95后。
对于众多的90后和95后租客来说，即将实施的个税新政中，住房租金的专项扣除是他们非常关心的。
《暂行办法》规定，纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的，可按照一定标准定额扣除。其中，直辖市、省会（首府）城市、计划单列市，以及国务院确定的其他城市每月1500元；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元，市辖区户籍人口不超过100万人（含）的城市每月800元。
李明在北京租房已经10年有余，“北京的扣除标准为每月1500元，我大概算了下，可以少缴几百元的个税。”李明已弄清了租金扣除的金额和条件，但《暂行办法》里并没有明确说明需要提交什么资料、如何申报以及申报的依据是什么。
我国的城市房屋租赁大概分为公房租赁和私房租赁。对于公房租赁，租金扣除相对简单。
北京市一位机关人员告诉《中国经济周刊》记者，他租的是政府公房，前两天单位已经采集了租房信息，表格中会让填房租合同编号和房东的组织机构代码，但具体怎么核查，都没说，“市政府提供的公租房、廉租房都有编号。但我们单位同事自己租的私房，没有合同或者只私下签署的小合同，没有编号，这种情况怎么处理还不清楚。”
对于扣除的凭证要求，根据《暂行办法》第二十一条：纳税人应当留存住房租赁合同、协议等有关资料备查。
换句话说，住房租赁合同将成为重要凭证。
专项扣除的额度可能赶不上房租上涨？
一位业内人士告诉《中国经济周刊》记者，纳税人享受住房租金专项扣除要求留存备查的合同，除了牵涉到主要工作城市、租赁住房坐落地址、出租人姓名等常规信息外，还可能会涉及出租房单位名称及纳税人识别码（社会统一信用代码）等信息。
根据目前文件透出的信息，住房租赁合同、协议是租金扣除的重要凭证。由于采用定额扣除，不需要证明确切的金额，因而没有要求提供租金发票，流程看似不复杂。
但前述业内人士分析认为，未来在专项附加扣除落地实施的过程中，不排除可能增加其他征管控制的措施，例如将租赁合同与租赁备案的信息进行比对。
租赁合同备案对很多人而言，是一个陌生的词汇。它是指租赁当事人通过住房租赁平台进行租赁合同网签后，对出租房屋、租赁当事人身份、租期、租金等备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查，并通过市建委住房租赁监管平台进行备案。
业内担心，若专项扣除需要将租赁合同与租赁备案信息进行比对，或将影响租金扣除的实施效果。
“如果双方签订租赁合同后需要到房产交易中心备案，估计大多数人不太会走这个流程。”李明告诉《中国经济周刊》记者，如果备案，就涉及到房东租金收入缴纳个税的问题，这部分税最后还是会算在房租上。“到时大家就要权衡房租上涨的价格和租金专项扣除到底哪个更合算。如果租金专项扣除的钱赶不上房租上涨，就没必要去租赁合同备案，租金扣除也就不用申报了。”
文字编辑：郭芳
新媒体编辑：王新景
经济日报-中国经济网北京1月2日讯 2018年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》（以下简称“报告”）。报告指出，一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起重视。
哪些城市中等收入者买不起房？
报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时，划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。
报告发现，理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势，但中等收入者普遍房价支付能力较强，不存在严重的房价支付困难问题，只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难，存在“买不起房”问题。
非理性预期（过去3年和5年移动平均）下北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“买不起房”问题。
况伟大指出，与理性预期相比，非理性预期容易引发房价预期过度乐观，使房价增长过高，导致“买不起房”。
从各线城市看，理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市，负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市，杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市，而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。
非理性预期下，一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度显著高于三线城市，北京、上海、广州和深圳属于中等收入者负担不起房价的一线城市，天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门近年来属于中等收入者负担不起房价的二线城市，石家庄、太原、福州和昆明近年来属于中等收入者负担不起房价的三线城市。
尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多，而且持续时间长，一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起相关政府部门高度警惕和重视。
况伟大建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障住房市场健康可持续发展，必须对住房投机行为进行打击，严格执行“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。
哪些城市中等收入者租不起房？
报告指出，租房者的住房支出收入比实际上为租金收入比，并根据住房支付能力划分标准，划分了中国中低收入者房租支付能力。
报告发现，1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重支付困难的城市。
2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者住房支付困难，存在“租不起房”问题。
况伟大建议，为增进社会福利，保持租赁市场持续健康发展，可实施租金控制政策。
2013-2016年，贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度住房支付困难，租房较困难。
2015-2016年，合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度住房支付困难，但能“租得起房”。
不仅一线城市中等收入者租金支付困难，存在“租不起”问题，而且二三线城市中等收入者存在租金支付困难，存在“租不起”问题。因此，况伟大建议，租金控制政策应因城施策。
哪些城市中等收入者既买不起房也租不起房？
报告指出，对于中低收入者而言，当住房支出收入比高于0.5时，无论负担不起还是严重支付困难，中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。
报告发现，理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市。
在非理性预期下，按照住房负担不起标准，1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个；按照住房严重支付困难标准，1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市，但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市，也无买得起和租不起的城市，但买不起租得起的城市逐年增加，由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。
况伟大认为，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议为增强中低收入者的房价支付能力，应进一步打击投机，使预期回归理性。
1月1日，重庆市住房和城乡建设委员会公告，2019年重庆主城区新购高档住房房产税起征点自2019年1月1日起调整为建筑面积17630元/平方米。业内人士称，目前，房产税只有重庆、上海等少数几个城市试点。2011年来，重庆市已连年调高高档住宅房产税起征点，与房价上涨幅度相当。从全国范围看，预计2019年房地产调控依然“稳”字当头。
房产税起征点上调
中国证券报记者统计发现，近年来，重庆市连续调高新购高档住房房产税起征点。2011年为9941元/平方米；2012年为12152元/平方米；2013年为12779元/平方米；2014年为13192元/平方米；2017年为13941元/平方米；2018年为15455元/平方米；2019年为17630元/平方米。对比发现，此番调整幅度，明显高于往年。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，房产税在全国范围内只有重庆、上海等少数几个地方试点。近年来，随着重庆房价上涨，高端奢侈房产价格水涨船高。
他表示，为了保持购房者房产税的相对稳定，重庆房产税的起征点也一直在动态调整。此外，从购房者角度，试点地区由于房产税存续时间较长，起征点基数较高，是否调整对当地市场影响不大。
诸葛找房首席分析师陈雷表示，重庆市近年来对于高档住房房产税的起征点和房价一直保持同步。近年来重庆市房价相对稳定，相比其他地区涨幅较小。2018年出现了一定程度的补涨，因此房产税起征点也跟着上涨。
稳定房价
虽然市场一度将此次调整与房地产调控联系起来，但从往年数据不难看出，此次重庆对于起征点调整是例行性的。而对于整体楼市调控的走向，陈雷预计，2019年房地产市场仍将延续“因城施策、分类指导”的调控基调。
张大伟则表示，虽然近期地方房地产微调政策超10次，但2018年底，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设会议都明确了2019年房地产调控继续维持“三稳”方向，维持“房住不炒”的原则。由此预计，房地产市场2019年政策取向依然是从严为主。
此外，张大伟强调，信贷政策依然是房地产市场最大的风向标。信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。